Р Е
Ш Е Н И Е
Номер 1571 08.05.2020 година град Пловдив
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ДЕСЕТИ ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ
На единадесети ноември през две хиляди и деветнадесета година
В публично заседание в следния състав:
Председател: ЖИВКО ЖЕЛЕВ
Секретар Величка Динкова
като разгледа докладваното от съдията Живко Желев
гражданско дело номер 16419 по
описа за 2018 година.
Предявен
е иск с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС.
Ищцата М.Т.М. твърди, че е собственик на обект в
процесната етажна собственост. Поддържа, че на 03.10.2018г. се е провело
събрание на Етажната собственост, което не е било свикано съобразно правилата
на ЗУЕС, на което също така не са присъствали необходимия брой представители на
общи части за да има кворум. Поддържа, че на събранието са били разглеждани и
решени въпроси, които не са били включени в поканата на свикване за общо
събрание. Предвид тези обстоятелства, които обстойно са описани в исковата
молба, се иска да бъдат отменени решенията, взети на събранието.
Ответната Етажна собственост поддържа, че събранието е
проведено след като законната представителка на ищцата е отказала да свика в
качеството си на управител на Етажната собственост общо събрани, въпреки че етажните
собственици са искали тя да даде отчет за дейността си като управител. В тази
връзка поддържа, че събранието било свикано по реда на чл.12, ал.4 ЗУЕС, както
и че са спазени всички изисквания относно кворума и законосъобразността на
взетите решения.
Съдът намери за установено от фактическа страна
следното:
Ищцата М. е собственик на апартамент №8, в сградата в
режим на етажна собственост находяща се в гр. П.*************, придобит по
силата на договор за продажба - нот. акт № ******* на ********** /лист 8/.
Установява се, че у. на етажната собственост на
посочения адрес, до провеждането на атакуваното общо събрание, е била Д.И.М.,
избрана с решение на общо събрание проведено на 20.03.2017г. /лист 13/.
Свикването на общото събрание, чиито решения се
оспорват от ищцата, е осъществено по искане на десет лица - собственици на общо
23,729 % идеални части от общите части на сградата /лист 76/. Собствениците
са поискали от у. М. да свика общо събрание на етажната собственост, което да
се проведе на 03.10.2018г. от 19.00 часа в гр. П., като за лице което да свика
общото събрание, в случай че управителят не направи това, била определена Т.П.Т..
Последната, видно от представения нотариален акт № *********** е съсобственик в
режим на съпружеска имуществена общност на апартамент № ***** /лист 84 и 157/.
Искането е било изпратено до у. с телепоща, но съобразно представената разписка,
не е било връчено и било върнато на подателя на 14.09.2018г./лист 77/.
Установява се също така, че преди изпращането чрез телепоща – на 01.09.2018г.,
искането е било залепено на информационното табло на входа на етажната
собственост /лист 76/. Залепването на искането се установява и от
показанията на свидетелката Ф.Ч., която е подписала протокола, приложена на
лист 76. Същата поддържа в показанията си, че е бил направен опит искането да
бъде предоставено лично на у. /лист 192/.
Поканата на за общото събрание, съгласно приложения
протокол, била поставена на 25.09.2018г. в 8,00ч. като това е удостоверено с
подписите на Т.П. и двама свидетели – едната от които свидетелката Ч..
Последната потвърждава участието си в поставянето и подписа си под протокола /лист 78/. В поканата е посочен дневен ред от общо седем точки,
който съответства на този изписан в искането за свикване на събранието.
Общото събрание било проведено на обявените дата и
място, като към 19.00 ч. било установено, че са представени 51,86 % от общите
части на етажната собственост, поради което е било отложено с един час. В 20.00
часа били представени 55,751 % ид.ч. от общите части, при който кворум е
започнало събранието. Посочено е в съставените два присъствени списъка, че девет
собственици са били представлявани от пълномощници / лист 24/ . От
представените пълномощни е видно, че Т.Т. е участвала в събранието като
представител на: С.Р.Д., която притежава апартаменти *******; Б.П.Б. –
собственик на апартамент № * и **; и Т.Р.Т. – собственик на ап.* и * / лист 174-149/. Собственикът
на ап.** -Г.Г. е представлявал Ж.А. – собственик на ап.**, както и Д.Ч. – собственик на ап. **/ лист 150 и 154/.
Собственикът на ап.** Д.Я.П. – П. е била представлявана от М.П. – по силата на
пълномощно с нотариална заверка на подписите /лист 152/.
Събранието гласувало следните решения: 1. До
03.10.2018г. у. и к. Д.М. да предаде на новоизбрания касиер отчет за приходите
и разходите за прихода от януари 2017г. до септември 2018г. /т.1.1
от протокола/; 2. Ако М. не стори това в
срок от седем дни след обявяване на протокола от събанието, новоизбраният
управител да упъномощи адвокат, който да представлява етажната собственост
„пред органите на властта“ за изискване на тези документи / точка 1.2 от протокола/; 3. Решение за избор на Ц.Г. за у. на етажната
собственост и възлагане на същия да изиска от предходния у. М. книжата за
етажната собственост / т.2.1/; 4. Избор на Т.Т. за касиер на етажната собственост / т. 2.2/; 5. Решение касиерът да има право да превъзлага дейността
и пълномощията на касиера на трето лице, по неин избор, срещу заплащане в
размер на по-висок от 124,80 лв. на месец, за сметка на етажната собственост / т.2.3 от протокола/; 6. Решение задълженията на касиера
да бъда превъзложени на фирма „***************“ ЕООД, като разходите за
общите части се заплащат в офиса на това дружество, чрез платежна система или
по банков път /т.3 от протокола/; 7. Решение да се определи дължимата вноска за фонд
ремонт и обновяване като процент от идеалните част, а не по 5,10 лв. на
апартамент, при предложена сума 250 лв. /
т. 4 от протокола/; 7. Решение необитаемите апартаменти да заплащат
50 % разходите за управление по времето на отсъствието, ако са уведомили
писмено за отсъствието си управителя, също така по решение на общото събрание
касиерът да има право да пренасочва средства от фонда за ремонти в касата за
разходи за управление за заплащане на необходими и неотложни разходи /т.5/; 8.
Решение за съхраняване на събраната сума за фонд Ремонт и обновяване в офиса на
дружеството „***************“ / т.6 от
протокола/.
При така установените факти се налагат следните правни
изводи:
Съгласно чл. 40, ал.1 ЗУЕС всеки собственик може да
иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Молбата за това
следва да бъде подадена в тридесетдневен срок от получаване на решението по
реда на чл.16, ал.7 / чл.40, ал.2 ЗУЕС/.
Ищцата е собственик на самостоятелен обект и
следователно притежава право да атакува решения на общото събрание. Молбата е
подадена в срок от тридесет дни, считано от 10.10.2018г. датата, която е било
съобщено за изготвянето на протокола от общото събрание, поради което е
своевременна / лист 52/.
Съдът намира, че е неоснователно оплакването за
нарушение на реда за свикване на събранието. От представените писмени и гласни доказателства
се установи, че е било налице искане за свикване на общо събрание с посочения
дневен ред. Това искане е отправено от собственици с повече от 20 % от общите
части, което е в съответствие с чл.12, ал.2 ЗУЕС. Видно е, че лицата подписали
искането са се опитали да го връчат на управителя на етажната собственост и
след като не са могли да сторят това чрез пощенска пратка, са разгласили
искането си на таблото в етажната собственост. Установява се от показанията на
свидетелката Ф.П. /лист 192/, че у. на етажната собственост М. с поведението си е
възпрепятствала възможността искането да ѝ бъде лично връчено, което е
наложило залепването му на таблото в блока. Предвид обстоятелството, че законът
не въвежда специални изисквания за начина на уведомяване на управителя, както и
с оглед установеното от показанията на свидетелката обстоятелство, че още от
лятото на 2018г. част от собствениците са искали да бъде проведено общо
събрание, на което управителката се е възпротивила, следва да се приеме, че не
е налице нарушение на чл.12 ал.2 ЗУЕС. Съобразно чл.12, ал.3 ЗУЕС събранието е
следвало да бъде свикано в десетдневен срок от получаване на искането. Законът
използва термина получаване, което предполага лично връчване на управителя,
което да се удостовери по начин, който да бъде доказан. Говорейки за
„получаване“, законодателят изхожда от презумпцията за добросъвестност на
субектите, тъй като законите уреждат обичайно дължимото поведение. Поради това
когато лицето адресат на искането по чл.12, ал.2 ЗУЕС предприеме поведение
осуетяващо получаването на искането, следва да се приеме, че искането е
получено и тогава, когато е било разгласено чрез залепването му на таблото за
съобщения. Това е начин, който предполага възможност неограничен брой лица,
живеещи в етажната собственост, включително и нейния управител, да се запознаят
с искането. Ограничително тълкуване на нормата би обезсмислило процедурата по
чл.12, ал.2 до 4 ЗУЕС, тъй като управителният орган лесно /укривайки се и
отбягвайки котнакти/ би осуетил възможността друг да свика общо събрание. В
случая искането по чл.12, ал.2 ЗУЕС е било разгласено общодостъпно на
01.09.2018г., като в срок по- дълъг от десетте дни предвидени в чл.12, ал.3 ЗУЕС събрание не е било свикано. Ето защо за инициаторите е възникнало правото
по чл.12, ал.4 да свикат сами общото събрание. Съдът намира, че спазването изискванията
цитираните по-горе норми се установява от обстоятелството, че поканата за
общото събрание е била залепена на 25.09.2018г., тоест 14 дни след залепване на
уведомлението по чл.12, ал.2 ЗУЕС, което време е било достатъчно управителя да
се запознае с искането и да реагира, свиквайки събранието. Съдържанието на
поканата и срокът между залепването ѝ и датата на повеждане на общото
събрание съответствуват на изискванията на чл.13, ал.1 ЗУЕС.
Общото събрание се е провело, след като е била
установена първоначална липса на кворум. Съобразно чл.15, ал.2 ЗУЕС, ако
събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на
кворум по ал. 1 /т.е. 67% от общите части/, то се отлага с един час, провежда
се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са
представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост. Следователно в конкретната хипотеза изискванията за кворума са
били спазени, тъй като след отлагането, са били представени повече от
предвидените проценти идеални части. Обстоятелството, че част от собствениците
са били представлявани от пълномощници не променя горния извод. Това е така,
защото по делото бяха представени пълномощни за лицата от които е видно, че е
спазено изискването на чл.14, ал.4 ЗУЕС - един пълномощник да не представлява
повече от трима собственици или ползуватели. Обстоятелството, че в присъствения
списък Т.Т., се е подписала като пълномощник повече от три пъти, се дължи на
това, че списъкът е направен по апартаменти, а тя е представлявала три лица,
които притежават повече от един апартамент.
Не съставлява
нарушение на закона това, че лицето Т.Т., която освен пълномощник е и
собственик на инидвидуален обект в сградата, а също и лице избрано да свика
общото събрание, е била определена за председателстващ.
Предвид изложеното
дотук, съдът намира, че изискванията за свикване и разгласяване на общото
събрание са били спазени.
Съдът счита, че решенията с които се изисква от
управителя да даде отчет за приходите и разходите не са незаконосъобразни,
макар начинът по който са формулирани да не е съвсем прецизен. Това е така,
защото одобряването на годишния отчет на управителя е в правомощията на общото
събрание, съобразно чл.11, ал.1 т.4 ЗУЕС. Ето защо общото събрание би могло да
изиска такъв отчет, когато той не е представен. Ето защо, решенията взети по
т.1 от дневния ред /т.1.1 и 1.2 на
протокола/ не са незаконосъобразни и не
подлежат на отмята. Волята на общото събрание е ясно изразена – управителят да
даде отчет за приходите и разходите за периода, както и да представи съответните
документи, които ги удостоверяват.
Незаконосъобразни са решенията по точка втора от
дневния ред за избор на управител и касиер на етажната собственост. При
надлежно избран управител, чийто мандат следва да изтече на 20.03.2019г.,
изборът на нов управител е предоставен
от предсрочно прекратяване на мандата на стария. Това може да стане или по
негово собствено желание или в хипотезата на чл.19, ал.6 ЗУЕС – при
констатирано от общото събрание неизпълнение на задълженията. Такова решение
обаче, нито е взето в случая от общото събрание, нито е било включено в дневния
му ред. Не могат да се споделят доводите на ответника, че непредставянето на
отчета изискван по т.1 от дневния ред доказва неизпълнение по смисъла на чл.19,
ал.6 ЗУЕС. Това е така защото отчетът е поискат с решението формулирано по т.1,
което предполага и определяне на срок за неговото изпълнение. Едва след
изтичането му, общото събрание би могло да преценява законосъобразността на
поведението на управителя и налице ли е нарушение на неговите задължения.
Гореизложеното е относимо и към избора на нов касиер.
Независимо, че за него няма предвиден изрично мандат, следва да е налице
решение на общото събрание с което се освобождава стария к. / в случая у. М. е
съвместявал и тази длъжност/. Последното е наложително за да бъде внесена
яснота в отношенията.
Предвид това съдът намира, че решенията по т. 2.1 и
2.2 от дневния ред са незаконосъобразни и следва да се отменят.
Незаконосъобразни са и решенията свързани с възможността
новопоределения касиер да превъзлага дейността си на трето лице, както и
възлагането на събирането на таксите свързани с управлението на общите части на
трето лице, което е дружество упражняващо дейността на професионален
домоуправител. Съгласно чл. 17, ал.2 т.7 ЗУЕС решенията за възлагане
правомощията или на част от тях на управителния съвет /управителя/, както и за
възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически
или физически лица, които не са собственици се взема от общото събрание с
мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост. След решението на общото събрание взето при този кворум, следва да
бъде сключен договор със съответното лице – арг. от чл.19, ал.8 ЗУЕС.
Събирането на суми във връзка с управлението и поддържането
на общите части, съставлява дейност спадаща към описаните в чл.17, ал.2 т.7 ЗУЕС, поради което на провелото се събрание не е имало необходимия кворум
приемане на такова решение. Ето защо, съдът намира, че така взетите решения,
както и решението по т. 6 от дневния ред, с което е възложено съхраняването на средствата
по фонд Ремонт и обновяване от юридическото лице „***********“ ЕООД са
незаконосъобразни.
Съдът намира, че на отмяна подлежат и решенията по т.4
и 5 от дневния ред, тъй като същите съдържат неяснота във формулировките,
поради която е невъзможно да бъде извлечена волята на общото събрание.
Решението по т.4 не определя изрично размера на
вноската за фонд Ремонт и обновление – посочени са две стойности, както е
предложено формиране на вноските съобразно притежаваните от собствениците
идеални части. В крайното решение не става ясно, по какъв начин и в какъв
размер се определят месечните вноски.
Неясно е и решението по т.5 от
дневния ред, тъй като в същото не е посочен размерът на дължимата вноска на
обитател, въз основа на която да се определи и дължимата вноска за
необитаваните постоянно апартаменти.
Ето защо съдът намира, че на отмяна като
незаконосъобразни подлежат и решенията по т.4 и 5 от дневния ред.
Съобразно изхода на делото и отменените решения на
общото събрание ответникът дължи на ищцата разноски в размер на ¾ или
75%. Ето защо следва ответникът да заплати на ищцата сумата 580,65 лв.
На осн. чл.78, ал.3 ГПК ищцата следва да заплати на ответника
деловодни разноски съобразно отхвърлената част от иска – ¼, която сума
се равнява на 153,75 лв.
Мотивиран така, съдът
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни, на осн. чл.40, ал.1 ЗУЕС, по иска предявен от М.Т.М. ЕГН********** с адрес ***, поради малолетие
представлявана от р. си Д.И.М. и Т.В.М. против собственици в Етажна собственост
находяща се в гр. П.************, представлявана от у. Ц.Г.Г., решенията по т.
2 до т.6, включително от дневния ред на общото събрание на етажната
собственост, проведено на 03.10.2018г., с които: е избран Ц.Г. за у. на
етажната собственост / т.2.1/; е избрана Т.Т. за к. на етажната собственост / т. 2.2/; е
взето решение касиерът да има право да превъзлага дейността и пълномощията на
касиера на трето лице, срещу заплащане /
т.2.3/; е решено задълженията на касиера
да бъдат превъзложени на фирма „**********“ ЕООД, като разходите за общите
части се заплащат в офиса на това дружество /т.3
от протокола/; е взето решение относно дължимата вноска за фонд Ремонт и обновяване / т. 4 от протокола/; е определен размера на вноска, която да се заплаща от собствениците
на необитаеми апартаменти /т.5/; е решено
съхраняване на събраната сума за фонд Ремонт и обновяване в офиса на
дружеството „**********“ / т.6 от
протокола/, като ОТХВЪРЛЯ иска в частта
му относно отмяна на решенията по т.1.1 и т.1.2 от протокола на общото
събрание.
ОСЪЖДА собствениците в Етажна собственост на гр. П.***********
с у. Ц.Г.Г., да заплатят на М.Т.М. сумата 580,65лв. /петстотин и осемдесет лева
и 65 ст./, представляваща деловодни разноски.
ОСЪЖДА М.Т.М. да
заплати на Етажна собственост на гр. П.************ с у. Ц.Г.Г. сумата 153,75лв.
/сто петдесет и три лева и 75 ст./, представляваща деловодни разноски.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването пред Пловдивския окръжен
съд.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:/п./Ж. Желев/
Вярно с оригинала
ВД