РЕШЕНИЕ
№ 7451
гр. София, 11.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на
шести март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА
при участието на секретаря ЛИЛЯНА ЛЮБ. АНДОНОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА Гражданско
дело № 20221110152632 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 422, ал. 1 от ГПК.
Предявен по реда на чл. 422, ал. 1 от ГПК е иск с правно основание чл. 51 от ТЗ, във
вр. чл. 286 от ЗЗД, във вр. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, от „П. В 2014“ ЕООД срещу П. В. М. за
признаване за установено в отношенията между страните, че ответникът дължи на ищцовото
дружество сумата 5670,00 евро, с левова равностойност 11089,55 лева, за главница,
представляваща възнаграждение по договор за посредничество при продажба от
12.02.2021г., ведно със законна лихва от 01.04.2022 г. до изплащане на вземането, за която
сума е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК, с разпореждане по чл. 247 от ГПК
от 24.11.2022 г., по ч.гр.дело № 17583/2022 г. по описа на СРС.
Твърди се, че между страните е сключен договор, съгласно който ответникът възлага
на ищцовото дружество да извърши посредничество при продажбата на недвижим имот,
находящ се ************, за цена определена от ответника. Пояснява се, че през 2020 г.
ответникът се свързал с ищеца и устно уговорили посредничество за продажбата на имота, а
по-късно оформили в писмен договор. Уговорено е възнаграждение в размер на процесната
сума на ищеца, който е изпълнил точно договора и не е получил плащане. Пояснява се, че за
имота е намерен купувач, включително сключен договор за гаранция с трето лице, което
било поставено като условие от ответника. Последният се отказал от продажбата, в който
случай ищецът намира, че съгласно т.6 и 6.1 от договора има право на възнаграждение.
Ответникът оспорва иска с доводи за липсата на устни уговорки през 2020 г. или
след това, като не възразява по твърдението за наличието на писмен договор от 12.02.2021 г.
Оспорва съществуването на договор за гаранция с третото лице, вкл. че е платена сума по
него. Оспорва твърдението, че без основание ответникът се отказал да продаде имота.
Поддържа, че т.нар. потенциален купувач е предложил цена по-ниска от исканата и посочена
офертна цена от продавача, ищецът не е изпълнил задълженията си, няма основание за
плащане на възнаграждение, вкл. според условията предвидени в т. 7.4 от договора и
предвид че жилището все още не е продадено.
Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събраните по делото
1
доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235, ал. 2 от ГПК, по
свое убеждение намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Ищецът представя договор за посредничество при продажба от 12.02.2021 г.,
неоспорен от ответника, от чието предметно съдържание се установява, че между страните е
породено търговско правоотношение, възникнало от договор за посредничество, съгласно
който ответника П. В. М. възлага на ищеца „П. В 2014“ ЕООД възмездно да проучи пазара,
да рекламира, да организира огледи, да търси купувач, да подготвя и участва във воденето
на преговори и да подготви сключването на договор за продажба на предлаган от
възложителя-ответник недвижим имот – ап. №72, находящ се в ***********, с искана от
възложителя офертна цена от 189 хил.евро, с уговорка, че всяка друга е предмет на
договаряне. Според т. 4 от договора, за услугите ищецът-агенция има право на
възнаграждение 3% от цената, на която е извършена продажбата. С клаузата на т. 5.4
възложителят учредява представителна власт на агенцията, вкл. да приема депозити.
Съгласно т. 6.1, на която се позовава ищеца, посредникът има право на възнаграждение,
включително когато намери клиент при условията на договора, но възложителят откаже да
сключи договор или увеличи офертната цена без предизвестие.
От договор за гаранция от 25.01.2021 г. се установява, че третото лице Е.И.Г.
предава на „П. В 2014“ ЕООД сумата 3000,00 лв., представляваща гаранция за закупуването
на процесния недвижим имот с условия на договора за продажба – цена 170 хил.евро,
подписване на предварителен или окончателен договор в срок до 25.02.2021 г., която сума
при отказ на продавача от сключване на сделката се възстановява на бъдещия купувач.
От споразумение за прекратяване на договор за гаранция от 25.01.2021 г., сключено
на 26.02.2021 г. се установява, че ищцовото дружество връща на третото лице гаранцията в
пари за закупуване на имота поради отказ на ответника да го продаде.
От съдебна счетоводна експертиза, ценена от съда по реда на чл. 202 от ГПК, се
установява, че ищцовото дружество е осчетоводило на каса в лева сумата 3000,00 лв., с
основание услуги – получен депозит по договор за гаранция от 25.01.2021 г., а на 26.02.2021
г. е осчетоводило разходи на каса в лева – 3000,00 лева с основание върнат депозит по
споразумение от 26.2.2021 г. за прекратяване на договор за гаранция от 25.01.2021 г.
Разпитан свидетел М.К. установява, че страните по спора през 2020 г. се свързали за
това ищцовото дружество да предлага за продажба жилището на ответника при офертна
цена 189 хил.евро. Извършени края на 2020 г. са около 4-5 огледа чрез агенцията,
включително от свидетеля, който работел като брокер при ищеца. Изяснява, че ищцовото
дружество разполагало с ключ за апартамент, който получили от племенника на ответника,
тъй като ответника се намирал в чужбина. В началото на 2021 г., след оглед на имота, е
заявено от трето лице, че е съгласно да купи имота при цена 170 хил. евро. Ответникът е
информиран за предложението за продажна цена, на което заявил, че е съгласен и при
условие, че купувачите оставят депозит, за да е сигурен, че ще купи имота на тази цена.
Посочва, че страните са оформили договора за посредничество с дата след тази на договора
за гаранция, защото ответникът се намирал в чужбина към момента на огледа от третото
лице, което веднага оставило гаранцията, и когато пристигнал подписали договора за
посредничество. Свидетелят е категоричен, че независимо от вписаната офертна цена,
практиката е че тя винаги подлежи на промяна по съгласие на страните, а в случая е
договорена 170 хил.евро. В периода след подписване на договора за посредничество и
уговорения срок за подписване на предварителен или окончателен договор, ответникът се
отказал от продажбата по причина, че цените на пазара на имоти ще се завишават.
Съдът, при условията на чл. 172 от ГПК, приема показанията на свидетеля за
достоверни – логични и последователни, като не се установи заинтересованост от изхода на
спора, и същите са надеждна опора за изводите на съда.
Договорът за посредничество при продажба на недвижими имоти представлява по
своята същност договор за услуга неформален консенсуален договор, по силата на който
посредникът се задължава да извършва определени фактически действия, насочени към
2
създаване на необходимите предпоставки, намиране на контрахенти, съгласуване волята на
страните и набавяне на необходимите документи за сключване на определена сделка.
Сключването договор за продажба на имот е последица от дейността на търговския
посредник, която дори самият закон в чл. 49, ал. 1 ТЗ не преследва, тъй като каузата на
договора за търговско посредничество е постигането на такава. По силата на този договор,
търговският посредник дължи свързване на страните по бъдещ договор за покупко-
продажба и подпомагането им да го сключат, а всяка страна дължи възнаграждение за
извършването на онзи обем фактически и правни действия по обезпечаване сключването на
сделката: проучване на пазара, телефонна и електронна кореспонденция, изготвяне на
публична покана за покупко-продажба на имота и намиране купувачи, съдействие на
купувача да прегледа вещта, организиране преговори между страните, съдействие на
продавача да предаде вещта. На основание чл. 51 от ТЗ, търговският посредник има право
на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни, съобразно уговорката им.
Търговският посредник е длъжен, при посредничеството на сделката, да постъпва с грижата
на добър търговец, съгласно с поръчката и съобразно с интересите на страните. Целта на
договора за възложение – свързване и на продавача, и на купувача за осъществяване на
сделка с имот, се извежда единственият извод, че възнаграждение се дължи за предприетите
от страна на търговския посредник действия за постигане на крайния резултат –
посредничество, тоест постигане на съдействие, свързване и преговори на бъдещите страни
по договора за покупко-продажба на имота.
Установените фактически положения по делото дават основание на съда да приеме,
че страните са сключили устен договор за посредничество през 2020 г., който поради
отсъствието на ответника от страната по-късно изрично са обективирали в писмена форма,
съгласно приетия договор за посредничество от 12.02.2021 г. Касае се за едно и също
търговско правоотношение, чието възникване се потвърждава с подписването на този
нарочен документ. Съглашението на страните е неформален договор и писмената форма не е
за действителност, а за доказване. Поради това съгласието е валидно и ако не
е оформено писмено, а правото на възнаграждение на посредника може да бъде дължимо и тогава,
когато договорът не е в писмена форма. Свидетелските показания са допустими за установяване на
обстоятелствата, при които е сключен договора, както и каква е била действителната обща воля на
страните и при установяване на преддоговорни отношения. В конкретния случай се установиха
тези обстоятелства, включително, че ищецът е престирал по договора и отчел на ответника за
свършената работа, действал е с грижата на добър търговец, съгласно с поръчката и интересите на
страните и обичая в практиката. Ето защо съдът, като прецени и анализира заедно и поотделно
събраните писмени и гласни доказателства и отчете, че страните не спорят, че на 12.02.2021 г. са
обективирали воля за сключване на договор за посредничество, приема, че доказателствата в
своята съвкупност установяват хронологично, обосновано с житейската логика и опитни правила,
възникване на правоотношението между страните. Съдът приема, че търговския посредник е
предприел конкретни действия, с които е изпълнил основното си задължение по договора за
свързване на страните по бъдещата сделка и именно в резултат на неговото посредничество е
сключен договор за гаранция за уверение, че имотът ще се закупи. Непостигането на уговорения
краен резултат - подписване на предварителен и окончателен договор за покупко-продажба, се
дължи единствено на нежеланието на продавача, а не поради неизпълнение на договора от ищеца.
При това ответникът дължи възнаграждение по договора за търговско посредничество, за което се
съобрази, че се формира като 3 % от цената, на която е извършена продажбата, респ. договорената
цена, която е 170 хил. евро; или исковата претенция е основателна за сумата 5100,00 евро, с левова
равностойност 9974,73 лева, а до пълния предявен размер от 5670,00 евро, с левова равностойност
11089,55 лева, подлежи на отхвърляне.
Търсеното парично задължение за главница е дължимо и изискуемо, и като законна
последица от това се дължи поисканата законна мораторна лихва от датата на подаване на
заявлението за издаване на заповед за изпълнение -01.04.2022 г., до окончателното
изплащане на вземането.
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал.1 и ал. 3 от ГПК, всяка страна има
право на възстановяване на сторените съдебни разноски. Съобразно разясненията, дадени с
Тълкувателно решение № 4/2013 г. на ОСГТК на ВКС, в настоящото производство подлежи
3
на реализация и отговорността за разноски в рамките на заповедното производство.
Разноските на ищцовото дружество са платени държавни такси – 443,58 лева, и адвокатско
възнаграждение – 1400,00 лева за исково производство, а съразмерно на уважената част от
иска в полза на ищеца следва да се пресъди сумата 1658,25 лева.
Ответникът претендира деловодни разноски платено възнаграждение на вещо лице –
200,00 лева, и на адвокат – 2000,00 лева. Претенцията за възнаграждение на адвокат е
недоказана, тъй като по делото не е представен договор за правна защита и съдействие или
платежен документ, от който да е видно, че тази разноска е сторена по делото. Ето защо в
полза на ответника и съразмерно на отхвърлената част от иска следва да се пресъдят
съдебни разноски за сумата 20,11 лева.
Предвид горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че П. В. М., с ЕГН:**********, с адрес:
************, дължи на „П. В 2014“ ЕООД, с ЕИК:***********, със седалище и адрес на
управление: ***********, на основание чл. 51 от ТЗ, във вр. чл. 286 от ЗЗД, във вр. чл. 79,
ал. 1 от ЗЗД, сумата 5100,00 евро, с левова равностойност 9974,73 лева, за главница,
представляваща възнаграждение по договор за посредничество при продажба от
12.02.2021г., ведно със законна лихва от 01.04.2022 г. до изплащане на вземането, за която
сума е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК, с разпореждане по чл. 247 от ГПК
от 24.11.2022 г., по ч.гр.дело № 17583/2022 г. по описа на СРС; като иска за разликата над
уважения размер от 5100,00 евро, с левова равностойност 9974,73 лева, до пълния предявен
размер от 5670,00 евро, с левова равностойност 11089,55 лева – ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА П. В. М., с ЕГН:**********, с адрес: ************, да заплати на „П. В
2014“ ЕООД, с ЕИК:***********, със седалище и адрес на управление: ************, на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, сумата 1658,25 лева – съдебни разноски по ч.гр. дело
№17583/2022 г. и гр. дело №52632/2022 г, и двете по описа на СРС.
ОСЪЖДА „П. В 2014“ ЕООД, с ЕИК:***********, със седалище и адрес на
управление:**********, да заплати на П. В. М., с ЕГН:**********, с адрес: ************,
на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, сумата 20,11 лева – съдебни разноски по гр. дело
№52632/2022 г. по описа на СРС.
Присъдените суми в полза на „П. В 2014“ ЕООД могат да бъдат платени от П. В. М. по
банкова сметка №IBAN:*********, BIC: ********, при У. Б. АД.
Присъдените суми в полза на П. В. М. могат да бъдат платени от „П. В 2014“ ЕООД по
банкова сметка №IBAN:********, с титуляр А.д. „С.“.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4