РЕШЕНИЕ
№ ** 17.01.2020
г. гр. Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд граждански състав на деветнадесети ноември през две хиляди и
деветнадесета година
в публично заседание в следния състав:
Председател: Нина Моллова- Белчева
секретар Диана Каравасилева
като разгледа докладваното от с. Моллова- Белчева
гр.д.№ 382 по описа за 2019 г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е
образувано по повод исковата молба на „Сибо 67” ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано
от Ирена Христова, против М.В.Б., роден на *** г., и О.В.П., родена на *** г.,
двамата граждани на Руска Федерация. Твърди се, че на 12.09.2014 г. ищецът
сключил договор с управителя на ЕС на комплекс, находящ се в с. Равда, ул. „Р.”,
№ **, представлявана от Красимир Христов, за осъществяване на управление и
поддръжка на комплекса, в който ответниците притежавали ап.521 в бл.1.
Дейността, която осъществявало „С.6.” ЕООД, била ежедневно управление на
комплекса, денонощна охрана от лицензирана фирма, поддръжка и хигиена на
сградите в комплекса- стълбища, входове, фоайе, асансьор, тревни площи,
поддържане на външен открит басейн, организиране на пропускателен режим на територията
на комплекса, заплащане на сметки за електричество и питейна вода на общите
части на комплекса, други режийни разходи по поддръжка на общите части. За
осъществяване на цялата тази дейност ищецът бил извършил разходи за заплати и
други възнаграждения на обслужващи комплекса лица- чистачи, охрана, градинари,
портиери и др., за текущи поправки и инцидентни ремонти, за застраховки на
общите части на комплекса, за разноски по контрол на техническото обслужване,
за електроенергия и водоснабдяване и др. Твърди се, че съгласно клаузите на
договора, за всеки апартамент в комплекса била определена такса от по 8 евро на
кв.м. без ДДС за първата година от договора, като от 01.01.2015г. до
31.12.2015г., според т.2.3 от съглашението, таксите се заплащали на 6 месеца до
5-то число на м. януари и до 5 число на м. юли на текущата година. Пак според
договора, живущите в комплекса не били длъжни да заплащат договорените суми общо,
а за всеки апартамент по отделно. До момента ответниците, като собственици на
апартамент №521, не били платили за услугата, която били ползвали, притежавайки
собственост в комплекса, обслужван от ищеца. Сочи се, че претендираната сума
като главница била формирана съобразно квадратурата на жилищната част на
апартамента /80,62 кв.м. х 8 евро без ДДС= 773,95 евро с ДДС или 1509,20 лв./. Предвид на това
се моли да бъдат осъдени ответниците да заплатят по равно сумата от 1509 лв.,
представляваща левовата равностойност на 773,95 евро- задължение за периода от
01.01.2015 г. до 31.12.2015 г., ведно със законната лихва върху сумата, начиная
от подаване на исковата молба до окончателното изплащане, както и сумата от 490
лв., представляваща лихва за забава за периода от 01.01.20** г. до образуване
на делото.
В месечният срок е постъпил писмен
отговор от ответниците, с който се излага становище за недопустимост на иска,
тъй исковата молба не отговора на чл. 127, ал.1, т.3 от ГПК, тъй като липсвало
уточнение как точно била формирана цената на иска в размер на 1509 лева. Наред
с това се заявява, че иска бил предявен срещу ненадлежен ответник, както и че
претенцията била на база договор, който не бил сключен от ответниците и
съответно не би могъл да ги обвърже със задължение за плащане. Възразява се
срещу действителността на договора, като се твърди че е нищожен, тъй като е
сключен от лице без представителна власт при липсата на съгласие от ОС на ЕС-
чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД. Въвежда се възражение за нищожност и на основание чл.
26, ал.1 от ЗЗД поради противоречие на закона, тъй като с него се целяло да се
даде привидна законосъобразна форма за извършване на незаконосъобразни цели.
Отделно от това се твърди и незаконосъобразност на размера на иска, тъй като
липсва яснота на каква база се определя дължима сума. В случай, че възраженията
се считат за неоснователни се навежда и възражение за изтекла в полза на
ответниците погасителна давност, като се счита, че в случая е приложима
3-годишната такава.
Съдът, като взе предвид становището на страната,
приложения по делото доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Наведените от ответниците възражения за недопустимост
на претенциите са неоснователни, доколкото същите касаят съществото на спора, а
не неговата допустимост. Дали ответниците са страна по договора, респективно
дали са поели задължения по него, е въпрос, който касае материално правната
легитимация, а не процесуално правната такава. В тази връзка изследването на
тези въпроси ще рефлектира върху основателността или неоснователността на
исковете, но не и на тяхната допустимост.
По
делото не се спори, че ответниците са собственици на ап.521, находящ се в с.
Равда, ул. „Р.”, № **, ет.5. Представен е протокол от проведено на 10.09.2014
г. общо събрание на ЕС, в която се намира апартамента на ответниците. В т.5 е
обективирано решение, съобразно предходно взето решение, обслужваща фирма на
комплекса да е ищеца, с краен срок на обслужване- 31.08.2015 г. Доколкото по
делото няма наведено твърдение това решение да е отменено, и предвид обстоятелството,
че за това е предвиден друг ред съобразно разпоредбата на чл.40 от ЗУЕС, съдът
приема, че решението на общото събрание е влязло в сила и по аргумент на чл.
38, ал.1 от ЗУЕС подлежи на изпълнение, като е задължително за етажните
собственици.
Представен
е по делото договор за поддръжка и управление на комплекса, от 12.09.2014 г.,
сключен между ищеца и ЕС, представлявана от Красимир Христов. Съгласно
разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС, ОС може да приеме решение за
възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо
или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия
на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за
изпълнение на тези лица. В настоящият случай не са били делегирани правомощия
на управителя на ЕС да сключи договор с ищеца, още по- малко са обсъждани и
приети конкретни параметри по него. Посочената по- горе норма въвежда изискване
ОС да приеме решение относно конкретните правомощия на управителя във връзка с един
такъв договор, т.е. конкретни параметри на договора, като е прието правомощията
на управителя да са в неговия кръг. Само в такива рамки законът позволява на
управителя да сключи с избраното лице съответен договор за възлагане. В
настоящият случай общото събрание е определило единствено кое да е обслужващото
дружество, но не е взело решение да се сключва договор, какъв да е размера на
таксата, която всеки собственик следва да заплаща, на базата на какво да бъде
определяна същата, в какви срокове е дължима и т.н. Липсва решение за сключване
на договор от управителя с конкретни клаузи, които да са приети от общото
събрание и в тази връзка валидно да обвържат всеки етажен собственик. Тази
конкретика за първи път е въведена в представеният по делото договор, като е
определена от страните по него, което е в разрез с нормата на чл.19, ал.8 от ЗУЕС. Съгласно сочената разпоредба, действаща към датата на сключване на
договора- 2014 г., по решение на общото събрание, взето с мнозинството повече
от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост,
правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат
възлагани на физически лица, които не са собственици. В случая,
в противоречие със сочената норма, договорът е бил сключен и с юридическо лице.
Всичко това дава основание на настоящата инстанция да приеме, че с решението по
т.5 не са възложени правомощия на управителя да сключва договор по чл.19, ал.8
от ЗУЕС. Аргумент в подкрепа на този извод е и обстоятелството, че видно от
представения протокол, на 11.09.2014 г. е било проведено заседание на УС на ЕС
и същия, наред с други решения, е приел ищеца да сключи индивидуални договори с
всеки етажен собственик. В този смисъл волята както на ОС, така и на УС,
очевидно е била да се определи само управляващата фирма, която вече да договаря
условията си с всеки собственик поотделно. Такова съглашение, сключено между
страните в настоящото производство, не е представено по делото, а и не се
твърди да има.
Изложеното
по- горе налага извода, че ответниците не следва да се считат задължени по
сочения договор и в този смисъл не следва да дължат заплащане на процесните
суми. Ето защо неоснователно сумите се претендират от въз основа на сключения
между ЕС и ищеца договор от 12.09.2014 г.
По
отношение възраженията за нищожност на договора, наведени от ответниците:
Заявява
се нищожност на договора поради липса на надлежно учредена представителна власт
на управителя на ЕС при липса на съгласие на ОС по конкретните клаузи. Така
изложен аргумента представлява смесване на две основания- липса на
представителна власт у управителя за сключване на договора /което води до
относителна недействителност на един договор, а не до неговата нищожност/ и
липса на съгласие. Доколкото като правно основание на това твърдение се сочи
нормата на чл.26, ал.2, предложение 2 от ЗЗД, съдът счита, че наведеното
основание за нищожност е единствено липса на съгласие от страна на ОС на ЕС за
сключване на договор с конкретно заложените с него параметри, което съдът
споделя. Както стана ясно, ОС е приело решение коя да е „обслужващата фирма”,
но не е делегирало правомощия на управителя да сключва договор за управление и
поддръжка с ищеца, още по- малко е определяло конкретните параметри по него.
Споделя
се и твърдението, че в противоречие на разпоредбата на чл. 11, ал.1, т.5 от ЗУЕС размера на паричните вноски за разходите за управление и поддържане на
общите части на сградата не е определен от ОС, чието е правомощието да стори
това.
От
страна на ищеца се навежда довод, че соченият договор, на който се основава
претенцията, не е договор за управление и поддръжка на общите части, а на целия
комплекс, и същият бил сключен с цел подпомагане дейността на управителя на ЕС,
който действал от името на съсобствениците на комплекса, на основание чл.23,
ал.1 и ал.3 от ЗУЕС. Както бе посочено по- горе управителят на ЕС не е имал
мандат да сключва договор, като видно от предмета му, същият определено обхваща
управлението и поддръжката на общите части на сградата, макар и последната да е
наименована в съглашението „комплекса”. Нормите на чл.23, ал.1 и ал.3 от ЗУЕС
не дерогират разпоредбата на чл.19, ал.8 от ЗУЕС, поради което възлагането на част
от правомощията на управителя на трето и то физическо лице /единствена
възможност, залегнала в действащата към датата на сключване на договора
редакция на чл.19, ал.8/, е следвало да бъдат делегирани от ОС, което в случая
не е било сторено.
С
оглед на изложеното по- горе съдът намира претенциите за неоснователни и като
такива следва да бъдат отхвърлени, като неоснователността на главната претенция
влече след сече си неоснователност и на акцесорните такива досежно лихвите за
забава.
На
основание чл.78, ал.3 от ГПК следва да бъде уважено искането на ответниците за
присъждане на сторените от тях разноски, които съобразно представения списък и
доказателствата по делото, възлизат на сумата от 600 лв.- адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете
на „Сибо
67” ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от Ирена Христова, за осъждане на М.В.Б., роден на *** г., и О.В.П.,
родена на *** г., двамата граждани на Руска Федерация, да заплатят по равно
сумата от 1509 лв., представляваща
левовата равностойност на 773,95 евро, поради неизпълнено задължение по договор
от 12.09.2014 г. за управление и поддръжка на жилищен комплекс, намиращ се в с.
Равда, ул. „Р.”, № **, за заплащане на такса за периода от 01.01.2015 г. до
31.12.2015 г., ведно със законната
лихва върху сумата, начиная от подаване на исковата молба- 08.04.2019 г., до
окончателното изплащане, както и за сумата от 490 лв., представляваща лихва за забава за периода от 01.01.20** г.
до образуване на делото.
ОСЪЖДА „Сибо 67” ЕООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ирена Христова, да
заплати по равно на М.В.Б., роден на *** г., и О.В.П., родена на *** г.,
двамата граждани на Руска Федерация, сумата от 600 лв., представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд-
Бургас в двуседмичен срок от уведомяването на страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: