Р Е Ш Е Н И Е
№………./ .11.2018 г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на единадесети
октомври през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ:
ДИАНА МИТЕВА
при секретар
Капка Микова
като разгледа
докладваното от съдията
търговско дело
№ 26 по описа за 2018 г.,
за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е
образувано по реда на гл. 37 от ГПК като ТЪРГОВСКИ СПОР (на осн. чл. 365 т.1 ГПК вр. чл. 286 ал.1 от ТЗ).
Приет е за
разглеждане иск на „ЕЛИТИС МЕГАСТОР”
ЕООД, гр.Варна, ЕИК *********, гр. Варна ул. Никола Симов 3, представлявано
от управител Л.Р.чрез адвокат Р. Т. (САК), срещу О.А.Х., ЕГН **********,
действал като ЕТ "ОГИТО - О.А."***,
чрез адв. Д. Т. (ВАК) за присъждане на дължима от встъпил наред с други лица
солидарен длъжник претендирана неустойка в размер на 29 420 лева, уговорена по договор за наем от
07.07.2017г. за неизпълнение на задължение на наемодател „ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД за неотчуждимост на предоставен за ползване
под наем недвижим имот.
Ищецът твърди, че при сключване на договор за наем наемодателят
„ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД е предоставил срещу плащане на наем ползването в срок от 5
години(впоследствие продължено до 7 години) на свой недвижим имот с
идентификатор № 10135.1503.644.1, със застроена площ по скица 471 кв.м.,
представляващ цяла едноетажна сграда с търговско предназначение – магазин с
площ от 618 кв. м. и принадлежащия му сутерен с площ от 618 кв. м., находяща се
в гр. Варна, район Одесос, ул. „Дрин" № 59. Наемодателят се задължил изрично да не
прехвърля предоставения имот, като в чл. 15 от наемния договор била уговорена
компенсаторна неустойка за всяко неизпълнение на задължение на наемодателя в
размер от 2 наемни месечни вноски или общо 29 420лв., включително и за
възможните вреди като компенсация на
обичайно предвидимия риск от смущенията, който биха могли да се породят при
смяна на собствеността. Ответникът, като едноличен търговец и други свързани с
наемодателя лица са встъпили в задълженията към наемателя, включително и за
породените вземания за неустойка. На 28.11. 2017г наемодателят се разпоредил с
правото си на собственост в полза на трето лице („ЕСТЕЛА БЮТИ“ООД). Наемателят
счита, че с тази сделка(уговорена при необичайни условия) реално са засегнати
правата му да ползва фактически отделни части от наетия имот, тъй като именно
придобиването от новия собственик обусловило и последвалото предоставяне на
такива части от същата сграда на друг наемател с вписани договори за наем
(„БРИТ КОМ 1“ ЕООД). Наемателят счита че причината за договарянето на тази
поредица от сделки е създаване на пречки за ползването на имота в цялост и
съответно обосновава вредоносен характер на неизпълнение, породило и правото му
да получи компенсаторната неустойка от солидарно задължения ответник.
Ответникът оспорва посоченото съдържание на неустоечната
клауза като счита, че задължението е било поето само за въздържане от сделки,
пораждащи противопоставими на наемателя права, затрудняващи ползването, а не
пълно ограничение на разпоредителните правомощия на собственика. Сочи, че
конкретното прехвърляне на собственост не е засегнало по никакъв начин
наемателя, който е продължил необезпокоявано да ползва получения по договора
търговски обект. Твърди, че при сключването на наемния договор с ищеца,
страните са се съгласили относно ползване на магазин със сутерен, който е бил
приет от ищеца без възражения за обема на помещението и ползван без каквито и
да е промени от началото на договора, като сочи че този обект съответства
фактически изцяло на помещенията в схема, използвана от новия собственик при
предоставяне на ползването на новия наемател, предвиждаща съхраняване на
правата на ищеца, за ползвания от него обект (магазин 2) и отдаване под наем
само на помещения извън него (магазини 1, 3
и 4). Възразява по вредоносния характер на сделката на наемодателя, като
сочи, че приобретателят е зачитал правата на ищеца, като новите договори не
променят по никакъв начин обема на правата на първия наемател, съответно и няма
нарушение на забраната на увреждащи наемателя разпореждания, а търсене на
неустойка за такова неизпълнение представлява злоупотреба с права. Отделно
сочи, че уговарянето на фиксирано по размер обезщетение за вреди от поведение,
което не застрашава наемателя, а по естеството си само ограничава
разпоредителната свобода на собственика представлява нарушение на правилата на
морала. Счита, че при липса на
възможност за възникване на вреди от разпореждане, което не препятства
ползването и не поражда противопоставими на наемателя права, единствената цел
на тази неустойка остава санкция за упражняване на права на собственост поради
което и остава извън присъщите й според закона функции и така нарушава принципа
на справедливост. Възразява по покриване с встъпването в дълга на отговорността
за действия и на новия собственик.
В подробни писмени бележки по същество,
пълномощникът на ищеца излага доводите си за пълно съвпадение на отчуждения и
наетия обект и осъществяването на поведението на наемодателя изцяло покриващо
уговореното основание за компенсаторна неустойка за предвидими вреди. Посочва съответствието
на защитната за наемателя клауза с типичните функции според критериите за
справедливо остойностяване на застрашения при неизпълнение негов интерес да
ползва необезпокоявано наетия обект. Допълнително обосновава и конкретното
засягане на правата му като наемател поради последвалите действия по
предоставяне на части от имота на други наематели, с което се осуетява пълното
ползване на наетия обект било пряко било чрез преотдаване под наем до края на
уговорения с първоначалния наемодател срок. Пълномощникът пледира за пълно
уважаване на доказаната осъдителна претенция.
Ответникът чрез пълномощника си излага
доводи по същество за неоснователност на иска, като поддържа аргументите си за
установяване на действителната воля на страните относно наетия обект според
фактическото изпълнение, а не според неясно описание по документи и
произтичащите от това тълкуване изводи за липса на каквото и да е засягане на
интересите на наемателя от разпореждане в полза на лице, съхранило правата му.
Като счита за обосновано възражението за неморално уговорена клауза, пледира за
отричане на действието на неустойката и отхвърляне на претенцията спрямо
встъпилия в дълга на наемодателя ответник. Пълномощникът не се е възползвал от
предоставената му възможност за писмено изложение по същество на спора.
Страните претендират насрещно и присъждане на разноски, изброени в искова
молба от ищеца и в списък по чл. 80 ГПК на ответника (на л.124).
Предварителните
въпроси и допустимостта на предявените искове са били разрешени в нарочно
определение №1642/11.05.2018 (л.97). В първо съдебно заседание (л.104) е
утвърден коригиран устен доклад по проекта (л.81) след допълване на безспорни твърдения
по фактите. В писмените си бележки пълномощникът на ищеца е поискал
възобновяване на съдебното дирене за събиране на нови доказателства поради
оспорването на приетото заключение на вещото лице. Страната е изложила подробно
оплакванията си срещу базовите данни, въз основа на които са изградени изводите
на експерта, като и доводите си срещу кредитирането на необоснованото
заключение. Това заключение е било поискано именно от тази страна, а при
приемането му тя не е възразила по изводите на експерта. Съответно и искането й
по попълване на делото с друго заключение е преклудирано. Допълването на
задачите на експертизата по почин на съда е било необходимо поради преценените
като относими факти относно фактическото ползване на наетите обекти, а за тях
съдът е поставил въпроси на страните, като признанието на фактите е достатъчно
за преценка на заключението в този му вид. Искането за отмяна на приключването
на съдебното дирене не следва да се уважава.
След съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно, и по
вътрешно убеждение, съдът приема за установено следното от фактическа и правна
страна:
Между страните няма
спор относно следните обстоятелства:
С договор за наем (л.
23-28) с нотариална заверка на подписите рег. № 5891, акт 174, том
2/14.07.2017г. на нотариус Орлин Стефанов, рег. №196 НК, район на действие
Районен съд Варна вписан в СВ - Варна под акт № 124, том VII, вх. рег. номер
18741, дело 2438/17.07.2017г., наемодателят „ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД е предоставил
срещу месечна наемна цена от 14710лв ползване в срок от 5 години(впоследствие
продължено до 7 години) на свой недвижим имот, описан като ЕДНОЕТАЖНА МАСИВНА СГРАДА
(бивш магазин 501 стоки), представляваща магазин с площ от 618 кв. м. и
принадлежащия му сутерен с площ от 618 кв. м., находяща се в гр. Варна, район
Одесос, ул. „Дрин" № 59. Допълнително в договора имотът бил
индивидуализиран и с данните от документ за собственост с кадастрален
идентификатор № 10135.1503.644.1 и площ по скица 471 кв.м.
На 28.11. 2017г
наемодателят се разпоредил с правото си на собственост в полза на трето лице
(„ЕСТЕЛА БЮТИ“ООД) с нотариален акт №24, том 6, per. 14322, дело №734 на Нотариус
Ваня Георгиева, вписан като акт №190, том 80, вх.рег.№32804/28.11.2017г.,
дв.вх.рег.№32528/28.11.2017г. в СВ – Варна, като прехвърления имот бил описан
идентично, включително с обявените разминавания в площите по скица и по
документа за собственост на продавача (л.21). Съдържанието на този предходен документ,
посочен като учредителен акт на дружеството, се установява чрез справка в
Търговския регистър по партидата на „ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД (обявен с вписване 20160229133129) също визира идентично описание. Съответно
приложения като доказателство за собствеността на вносителя към заявлението за
апорта на имота нотариален акт от 24.04.2003г сочи придобиване на магазина
именно като търговска площ на две нива (съответно магазин и сутерен)
всяко с площ по 618 кв.м. към момент, в който кадастралната карта още не е била
съставена. Съответно и към наемането и следващата го продажба през 2017г и към
апорта от 2016г сградата е била описвана по идентичен начин и индивидуализирана
както чрез идентификатора й, така и чрез по- старите описания, черпени от
първоначалния документ на собственика „Топливо“АД(правоприемника на ДФ Горивни
и строителни материали, стопанисвала бившия държавен магазин „501 стоки“).
Няма
спор и относно сключените договори за наем от купувача „ЕСТЕЛА БЮТИ“ООД, сключени на 18.12.2017г с друг
наемател („БРИТ КОМ 1“ ЕООД) за РЕАЛНИ ЧАСТИ от идентично описаната сграда(л.53-64),
които са индивидуализирани графично по схема, явно разминаваща се с актуалната
кадастрална скица, приложена към договорите. Описаните като предмет на наемане
части съответстват на крайните източни(магазин 1) и западни части (магазин 3 и 4) от сградата,
без да засягат централната й част, обозначена на схемата като магазин 2.
Изрично е признат от
ищеца и факта на предоставяне при сключването на наемния договор на част от
цялата сграда като търговско помещение, което не е било променяно след
прехвърлянето на собствеността и понастоящем се ползва в същия обем, както и че
не е получавал и не е съответно ползвал изобщо частите от сградата, съответни
на помещенията, предоставени под наем на други лица от новия собственик.
В синхрон с тези
безспорни обстоятелства съдът възприема изцяло и заключението на вещото лице,
дадено от назначения експерт въз основа на огледа на обекта на място и
съпоставката с документирания статут на сградата при нанасянето й в кадастъра.
Оплакванията на ищеца по това заключение съдът намира за безпочвени. На първо
място съдът е възложил изследване на фактическото състояние, което вещото лице
е извършило като е съставило своя скица, с отразено върху нея засичане на
кадастралната основа. Явно е, че нанасянето в кадастъра е непълно, поради което
и вещото лице обосновано не се ръководило от скицата, а от изградените
помещения на място. Това че приложението към заключението външно наподобява
графичното описание към новите наемни
договори не опорочава изводите на експерта, а потвърждава достоверността на
описанието, в отклонение от кадастралния идентификатор. Позоваването на
кадастралната скица като официален документ, игнориран от вещото лице принципно
не може да се сподели, тъй като във всички скици, издадени в периода 2016-2017г
идентификацията на сградата е неизменна, но сочи като основание одобряване на
карта със заповед от 2008г и изменение през 2012г. Явно е, че изменението не е
засягало сградата, а терена (по повод обособяването му като отделна кадастрална
единица (частна общинска собственост) от по-голям обект със стар идентификатор
№ 10135.1503.43 (съхранен за съседния източен терен) по повод закупуването му
от вносителя на апорта като терен с площ 1018 кв.м, обслужващ вече придобитата
от този собственик сграда. Същевременно съдът преценява и общодостъпни и
общоизвестни факти за външните очертания на съществуващото строителство на този
административен адрес, според сателитните снимки, оповестени още от периода
март 2012 – юли 2015г. в Интернет – базирано приложение „Гугъл мапс“, според
които магазини с търговски обозначения на наемателя и два входа откъм ул.
„Радецки“ покриват почти цялата свободна площ между съседните кооперации,
съответни на кадастрални идентификатори по скицата № 10135.1503.643 и № 10135.1503.43.3, а откъм
ул.“ Дрин“ са видими поне пет входа, като само един съответства на витрини с надписа
„търговски център Елитис“(обозначен и в сайта на този търговец http://elitis.bg
като магазин от мрежата му в гр. Варна още от 2013г), а другите са достъп до
обекти, видимо ползвани от други търговци - два от изток („Европа“ през 2012 и „Феникс“
през 2015г.) и два от запад (ЕТ "ОГИТО“ за целия период). Явно е, че
завареното при огледа на вещото лице фактическо състояние изцяло съответства на
графичната схема, а не на нанесената в кадастъра информация и това положение не
е новосъздадено, а е било такова и към момента на договарянето на процесната
сделка и следващите я разпореждания. Съответно съдът кредитира изцяло изводите
на експерта за несъответствие между фактически наличната сграда и нанасянето й
в кадастъра като кадастрален идентификатор № 10135.1503.644.1 и площ по скица
само 471 кв.м., респективно за съответствие между графичното изображение на
съществуващите помещения, обособени като реални части с отделен достъп на
четири магазина с фактически използваните от ищеца и новите наематели търговски
помещения. Вещото лице не е установило с точност идентификацията на имота с
данните преди нанасяне в кадастъра (като бивш магазин 501 стоки), но в
обясненията си в съдебно заседание аргументирано е посочило несъответствие при
заснемането, с което може да се обясни разликата в площите на стария магазин и нанесена
в кадастър преди ново дострояване сграда. Видно от приложението към
заключението (л.122) северната стена от най-старата сграда откъм улица „Дрин“ (по
външните очертания на идентификатор №
10135.1503.644.1) отчасти се „застъпват“ с очертания на съседните жилищни
кооперации, като търговските площи (сега обозначени като най-източна 1/3 част
от магазин 1 и почти изцяло магазин 4)
представляват подблоково пространство приобщено към магазин, свързващ сградите.
Разликата от 147 кв.м. между площта на бившия
магазин „501 стоки“ ( 617 кв.м. по документа за придобиването му от
Топливо АД) и нанесената в кадастъра съществуваща „стара“ сграда към 2008г (471
кв.м. по кадастрална скица) може да се приеме за съответна на „застъпените“
подблокови пространства дори и само по приблизителни отчитания на площите по
графичните изображения. Това би обяснило и съвпадението на площите на сутерена
(който действително не е бил оглеждан от експерта) и старата сграда. Явно е, че
съществуващата на място цяла сграда с множество търговски площи покриваща почти
изцяло терен от близо 1000 кв.м. и отчасти навлизаща в площи на съседни сгради
не съответства изцяло НИТО на описанието на имота, чрез идентификатора му в
действаща кадастрална карта, НИТО на данни от по-стари документи за
собственост, а само на графичното изображение, представено от вещото лице на л.
122.
При така
установените преимуществено безспорни факти съдът прави следните изводи:
На първо място при
очертания спор между страните относно предмета на наемния договор и констатираното
разминаване на описанието на наетия имот и фактически съществуващото на място
търговско помещение, съдът следва да приложи правилата за тълкуване на волята
на страните (чл. 20 ЗЗД), като съпостави описанието на магазина с останалите
уговорки от същественото съдържание на договора. От уговорката за цена в процесния
наемен договор (чл. 2) не може да се направи извод какъв е бил обема на
предоставеното ползване, тъй като не се сочи единична цена за определен обем
площ(напр. на кв.м.), а цената е уговорена общо. Неяснотата не може да се преодолее
и при изследване на уговорката за предаване на фактическата власт, тъй като в
чл. 3 наемателят е декларирал, че е бил във владение на този имот преди
сключването на договора и е одобрил изрично фактическото му състояние в цялост.
Въз основа на тази кауза съдът приема за приложим фактическия критерий, въведен
в съдебната практика (Решение № 220 от 31.07.2014 г. на ВКС по гр. д. №
6126/2013 г., IV г. о., ГК), като преценява спорното съдържание на неясната
уговорка именно въз основа на поведението на наемателя, приел изпълнението на
сделката без възражения. Изрично е признато, че от самото начало (а според
сателитните снимки вероятно и от по-рано) наемателят е ползвал само централното
и най-голямо преходно помещение с входове към двете улици и сутерена към него, като
обособена част от иначе по-голямата сграда, без да е заявил претенции за
получаване на договорено ползване и на съседните части, включително тези
„застъпени“ в съседните сгради като подблокови пространства, несъмнено ползвани
към този момент (поне откъм западната част) пряко или косвено от ответника,
тогава управляващ наемодателя. Явно е, че ако наемателят е приел като пълно
изпълнението в този му вид, респективно не е възразил за непълно предаване на
целия нает имот, а наемодателят е запазил владението си върху непредадените
части, това следва да се приема за израз на общата им воля за действителния
обем на неясно изявените в чл. 1 уговорки относно площта и индивидуализацията
на магазина. Така приетото и ползвано помещение е категорично различно от
сградата по кадастралната схема (несъществуваща понастоящем на место), поради
което и всички доводи на ищеца в тази връзка (подробно изложени в писменото
становище по същество) остават неотносими.
На второ място
визираната в чл. 15 от договора за наем неустойка е уговорена общо като
компенсация на какъвто и да е случай на неизпълнение, за разлика от друг вид
обезщетение, уговорено в чл. 16 конкретно за случаите на упражнено право на
разваляне на сделката. Съответно първата неустойка ( в по-нисък размер) е била
предназначена да замести липсваща част от неудовлетворен позитивен интерес на наемателя при съхраняване
на връзката между страните въпреки неточното изпълнение, а втората (по-високата
по размер) неустойка е била предвидена да компенсира вреди от отпадането на
действието на договора за напред в цялост. Тъй като наемателят изрично е
признал, че е получил в цялост точно изпълнение на предоставеното отпреди договарянето
ползване, неточното изпълнение би могло да се дължи само на новонастъпил факт,
несъвместим с уговорените подробно задължения на наемодателя в чл. 3 ал.2 и чл.
4 от договора. Посочената разпоредителна сделка от страна на наемодателя би
могла да покрие хипотезата на липса на отрицателната престация за въздържане от
сделки по чл. 4 ал.4, тъй като клаузата изисква да се въздържа от свободното
договаряне на права върху имота му.
Действието на
клаузата за неотчуждаемост не е цялостно законодателно уредена, поради което за
ефекта й следва да се съди от конкретното й предназначение в процесния договор.
Доколкото се касае за съществено ограничение на възможността да се упражнява
абсолютно право (вещно право на собственост) подобна уговорка би била оправдана
само като съпътстваща основното съдържание на договора без да е част от
основния предмет на сделката. За разлика от договарянето на отрицателната
престация като единствен интерес (срещу съответно възнаграждение за доброволно
поетото ограничение от собственика), съпътстващата клауза за неотчуждимост в
наемен договор цели допълнително гарантиране на ползвателя на вещта срещу
предвидимия риск от преждевременното прекратяване на договора от нов собственик
(по-подробно при Павел Сарафов в „Допустимост и правна сила на договорните
клаузи за непрехвърлимост на собствеността” в сп. Търговско право бр. 2 от
2001г.). Именно в този смисъл съдът възприема и процесната клауза, като отчита
и изричното пояснение, че правата, които наемодателят не трябва да прехвърля са
такива, които приобретателите да могат да противопоставят на наемателя или биха
възпрепятствали ползването му. В конкретния случай обаче няма спор, че така
сключения договор е бил и вписан по партидата на наемодателя в книгите на Службата по вписванията, водени
по реда на Правилника за вписванията(според изричната уговорка в чл. 23 от
договора), като договарянето е оповестено и в
помощна партида на имота, вкл. и обстоятелството по продължаването на срока на
наема (видно от справката на л. 9 и 10).
Това вписване само по себе си съхранява правата на наемателя до края на срока
на договора спрямо всеки нов приобретател по силата на специално правило на чл.
237 ал.1 ЗЗД. Съответно риск от противопоставяне на каквито и да е права на нов
собственик, договорил придобиването от наемодателя принципно няма. В този
случай основанието на клаузата на неотчуждимост може да се сведе само и
единствено до гарантиране срещу фактическите действия на новия собственик или
неговите правоприемници, осуетяващи ползването. Такова неизпълнение обаче би
засегнало основната престация дължима от наемодателя, визирана в чл. 4 ал.1 от
договора и съответно не може да бъде „дублирано“ като защита с отрицателна
допълнителна престация. В заключение съдът приема, че при вписан договор за
наем клаузата на неотчуждимост не може да има типичното съдържание на
въздържане от прехвърлителна сделка, а следва да се разбира само като
ангажимент за запазване на правата на наемателя чрез оповестяване на
съществуващото вписване и въздържане от сключване на други сделки, извън
прехвърляне на собствеността (които биха останали извън приложното поле на чл.
237 ал.1 ЗЗД).
Посоченото от ищеца
поведение на наемодателя, породило неустойката се свежда само до
разпоредителната сделка, поради което и не може да се квалифицира като
неизпълнение на отрицателната престация, уговорена в чл. 4 ал.4 от договора.
Този извод не се променя дори да се преценят последвалите разпореждането
действия на приобретателя, улеснени от посочената сделката. Както категорично
се установи по делото, фактическото положение на ползване на помещенията в
имота не се е променило по никакъв начин и новите договори с третото лице са
сключени само за ЧАСТИ, непредавани и неизползвани от наемателя. При този
резултат е явно, че наемодателят е запазил правата на ищеца, като е запознал
правоприемника си с обема на вече предоставените помещения по противопоставимия
договор за наем, съответно и „встъпилия“ във вписания договор нов наемодател не
е легитимирал новите наематели с права, конкуриращи се с правата на ищеца.
В заключение се
налага извод за липса на неизпълнение, което да поражда отговорност на
наемодателя, респективно да ангажира и задължилия се солидарно с него ответник.
Само за пълнота на изложението, съдът намира че принципното възражението на ответника
относно пораждане на отговорността му не може да бъде споделено, тъй като чл.
17 от наемния договор по естеството си представлява тристранно съглашение за
встъпване в дълг, чийто предмет е ясно и недвусмислено индивидуализиран като
задължения на наемодателя, произтичащи от наемния договор, а предмет на такова
договаряне (с гаранционен за кредитора наемател характер) могат да бъдат като
вече възникнали, така и бъдещи задължения, чието основание е визирано при
договарянето. Компенсаторната неустойка е именно такова задължение, поради
което и встъпилят в дълга отговаря за нея, но само при условията при които ще
отговаря и първоначалния длъжник(включително ако това неизпълнение е нарушение
на отрицателната престация).
Поради липса на
елемента от правопораждащия вземането за неустойка фактически състав би било
безпредметно да се изследва и действителността й. Въпреки това, с оглед
задължението на съда да разгледа всички възражения по защитата на ответника,
следва да се маркират и следните допълнителни съображения.
Сама по себе си
бланкетна компенсаторна неустойка не може да се квалифицира като неморално
договаряне, накърняващо принципа за справедливост (в смисъла изяснен в ТРОСТК 1/2009 г.).
Това е така, защото принципно позитивния интерес на наемателя да получи пълно и
точно изпълнение може да бъде обезпечен с фиксирана сума, съпоставима с
предвидимите вреди, схващани като някаква определена липса на този очакван
интерес. Доколкото обаче в конкретния договор, както се поясни по-горе, наред с
основната престация (ползване на търговски обект до обема на предадените
помещения, съответни на средната част от сградата, условно обозначен като
магазин 2 и сутерен) наемодателят е поел и други съпътстващи задължения,
добросъвестното упражняване на неустоечните права от страна на кредитора налага
конкретизиране на съдържанието на клаузата, като относима към конкретен случай
на неизпълнение. В този смисъл съдът споделя тезата на защитата, че позоваване
на общо уговорената неустойка като относима към кое да е нарушение( а не в
частност на нарушение на клауза за
неотчуждимост) би представлявало злоупотреба с право, тъй като при всеки
отделен случай на неизпълнение съдържанието на уговорката за неустойка би се
преценявала различно. Затова и възражението за нищожност на уговорката следва
да се отнесе само към съдържанието на клаузата, като предвиждаща обезщетение за
неизпълнение именно на отрицателната престация по чл. 4 ал.4 от договора.
В този конкретен случай обаче предложеното от ищеца съдържание налага
да се приеме, че неустойката е била предназначена да покрие поведение, което не
може да накърни реално защитения с нея интерес. Такова съдържание несъмнено не
покрива критериите за справедливост, тъй като цели защита на несъществуващ
интерес. Само ако принципно непротивопоставимото на наемателя прехвърляне на
собствеността може да се признае за вредоносно би било предвидимо и обезщетението
под форма на неустойка. В противен случай неустойката ще бъде лишена от една от
типичните си обезщетителни функции и ще се приравни на гражданско правна
санкция за формално нарушение, каквато правния ред не урежда(доколкото
отговорност, респективно и компенсация може да възникне само за вреди, а не
абстрактно поради простия факт на правонарушение). Според установеното
действително съдържание на предмета на договора, изцяло необоснован е доводът а
ищеца за предвиждането на причиняване
на вреди в размери, съпоставими с осуетени възможности за ползване на
останалата част от сградата. Именно поради липсата на каквато и да е заплаха от
юридическото прехвърляне на права (без допълнително фактическо въздействие
върху дотогава пълното и точно изпълнение на договора) което е само по себе си непротивопоставимо
на наемателя в хипотеза на вписан договор, вреди от самата сделка, респективно
от промяна в титулярството на правата на страната на наемодателя не могат да се
очакват, респективно и такова съдържание, вложено в уговорка за компенсаторна
неустойка ще противоречи на морала. Действието на клаузата в смисъла, предлаган
от ищеца следва да се отрече на осн. чл.
26 ал. 1 пр. трето ЗЗД.
Претенцията на
ищеца не може да бъде уважена.
С оглед крайния
резултат от поизнасянето по съществото на спора, следва да се разпредели и
отговорността на насрещните страни за направени от всяка от тях разноски.
Предвид направеното
искане и на основание чл.81 вр. чл. 78 ал.1 от ГПК, ищецът следва да заплати
направените за защита по делото разноски, съобразно представените
доказателства за заплатен адвокатски
хонорар и депозит за възнаграждение на експерта. Представен е договор за
възлагане на адвокатска услуга, удостоверяващ и получаване в брой на изплатен
хонорар. Претендираните от ищеца в списъка по чл. 80 ГПК (л.124) суми съответстват на доказаните разходи до размер
на общо 2100лв, поради което и съдът ги възприема като размер на основателна
претенция за разноски.
Мотивиран от
гореизложеното, и на осн. чл.235 ГПК съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска на „ЕЛИТИС МЕГАСТОР” ЕООД,
гр.Варна, ЕИК *********, гр. Варна ул. Никола Симов 3, представлявано от
управител Л.Р.срещу О.А.Х., ЕГН **********, действал като ЕТ "ОГИТО - О.А."***, за присъждане на дължима от
встъпил наред с други лица солидарен длъжник претендирана неустойка в размер на
29 420 лева, уговорена по договор за наем от 07.07.2017г. за неизпълнение на
задължение на наемодател „ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД за неотчуждимост на предоставен за
ползване под наем недвижим имот, на осн. чл. 92 ЗЗД.
ОСЪЖДА „ЕЛИТИС МЕГАСТОР” ЕООД, гр.Варна,
ЕИК *********, гр. Варна ул. Никола Симов 3, представлявано от управител Л.Р.да заплати на О.А.Х., ЕГН **********, действал като ЕТ "ОГИТО - О.А."***, сумата 2100лв (две хиляди и сто лева), представляващи направени по настоящото дело
съдебно-деловодни разноски, на осн. чл. 78 ал.1 т.3 ГПК.
Решението подлежи
на въззивно обжалване пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис на страните (чрез пълномощниците им) със съобщение образец №
11 от Наредба №7.
Да се обяви в
регистъра по чл. 235 ал.5 ГПК, на осн. чл. 273 от ГПК.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН
СЪД: