№ 15839
гр. София, 19.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ЯНА М. ФИЛИПОВА
при участието на секретаря МАРИЯ Т. СТОЯНОВА
като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело №
20221110161268 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба на (фирма), конституирано с протоколно определение
от 23.04.2024 г. в качеството на правоприемник на първоначалния ищец (фирма), против М.
Е. М., с която е предявен осъдителен иск за сумата в размер на 21 269,65 лева,
представляваща дължимо възнаграждение по Договор за посредничество при продажба на
недвижим имот от 12.01.2022 г., ведно със законна лихва от подаване на исковата молба на
11.11.2022 г. до окончателно изплащане на вземането.
В исковата молба са изложени твърдения, че на 12.01.2022 г. между (фирма) и М. Е.
М. е сключен Договор за посредничество при продажба на недвижим имот, представляващ
къща, находяща се в село Л., вилна зона „****“ с разгърната застроена площ от 385,75 кв. м.,
със застроена площ 156,78 кв. м., с двор от 585 кв. м., представляваща сграда с
идентификатор 44063.6221.4910.1, по силата на който ищецът се задължил да търси купувач
за предлагания имот, а ответникът да заплати посредническо възнаграждение в размер на 2,5
% от стойността на продажбата. Представителят на ищеца поддържа, че в резултат на
активната работа на брокери и служители на дружеството били осъществени множество
огледи на предлагания имот. Изложени са твърдения, че в края на месец юни 2022 година
бил осъществен оглед на процесния имот от страна на С.С, като след проведени преговори
между бъдещия купувач и ответника с посредничеството на (фирма) на 07.07.2022 г. е
подписано споразумение за спиране на действията по предлагане на имота, заплатен е
депозит в размер на 5000 лева и е уговорена продажна цена по бъдещата сделка в размер на
435000 евро. Представителят на ищеца поддържа, че на 22.07.2022 г. със съдействието на
служители на дружеството е сключен предварителен договор за покупко-продажба на
процесния имот, като бъдещият купувач заплатил задатък в размер на 30000 евро. В
исковата молба са изложени твърдения, че след подписване на договора служител на
ищцовото дружество – брокер Е.Б консултирала и оказвала съдействие на ответника за
снабдяване с необходимите документи за сключване на окончателния договор.
Процесуалният представител сочи, че само няколко дни след сключване на предварителния
1
договор, ответникът М. М. без да уведоми ищеца, отправила предложение до бъдещия
купувач за определяне на по-висока спрямо уговорената в предварителния договор
продажна цена, като поискала от С.С сумата в размер на още 50000 евро извън уговорената
по договора от 22.07.2022 г. сума. Бъдещият купувач отказал да заплати допълнително
поисканата от ответника сума и въпреки множеството положени от страна на служители на
ищцовото дружество усилия окончателна сделка не била сключена. Представителят на
ищеца поддържа, че окончателен договор за покупко-продажба за процесния имот не е
сключен единствено поради поведението на ответника, който отказал да прехвърли правото
на собственост върху процесния имот за уговорената в предварителния договор продажна
цена. В исковата молба са развити съображения, че (фирма) е изпълнила всички поети с
договора за посредничество задължения, а именно да намери купувач за предлагания от
ответника недвижим имот, поради което ответникът дължи уговореното възнаграждение в
размер на 2,5 % от уговорената в предварителния договор продажна цена от 435 000 евро, с
левова равностойност 850786,05 лева или сумата в размер на 21269,65 лева. По изложените
доводи е направено искане предявеният осъдителен иск да бъде уважен, като в тежест на
ответника бъдат възложени сторените в производството съдебни разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът, чрез процесуалния си представител адв. Н.
Х., оспорва предявения иск като недопустим, а по същество неоснователен. Пълномощникът
поддържа, че предявеният иск е недопустим поради липса на пасивна легитимация на
ответницата да отговоря по отношение претенцията за заплащане на посредническото
възнаграждение за целия имот. В подадения отговор са изложени твърдения, че предмет на
бъдещата продажба по договора за посредничество е съсобствен между ответницата и
дъщеря Е.Н при равни квоти от по ½ ид.ч. имот. Предвид изложеното процесуалният
представител поддържа, че действителността на сключения договор за посредничество е
обусловена от участието на двамата съсобственици, които били „задължителни необходими
другари“, респ. поради неучастието на Е.Н сделката се явява нищожна. Сделката била
нищожна поради липсата на определен срок на действие на съглашението, с което по
същество се ограничавало правото на собственост върху вещта. С подадения отговор са
оспорени поддържаните от ищеца твърдения, че служители на (фирма) са предприели
действия по активно търсене на купувачи за имота, респ. ищецът не е изпълнил своите
задължения по договора. Страната поддържа, че ищцовото дружество не е изпълнило
задълженията си по договора за посредничество, тъй като продавачът е възложил продажна
цена на недвижимия имот в размер на 465 000 евро, а не посочената в предварителния
договор такава от 435 000 евро. Посочва още, че предмет на продажба по договора за
посредничество е само къщата, като ответницата не е давала съгласие за продажба на
движимите вещи и обзавеждането в имота. Процесуалният представител намира, че
поначало съгласно чл. 6.1 от договора за посредничество възнаграждение се дължи когато
Агенцията намери клиент при условията на договора, но възложителят откаже да сключи
договор или увеличи офертната цена без предизвестие, но в настоящия случай ищецът не е
намерил клиент при условията на договора, поради което възнаграждение не му се дължи.
Направено е възражение за унищожаемост на процесната сделка, тъй като М. М. не е могла
да разбира и ръководи действията си при сключване както на договора за посредничество,
така и на предварителния договор. В исковата молба са изложени твърдения, че М. М. е
претърпяла мозъчен инсулт във вертебро-базиларната система и страда от палео и
десностранен неоцеребрален синдром, поради което е инвалидизирана със степен на
увреждане до 92 %, за което обстоятелството брокер при ищцовото дружество / Е.Б/ е била
наясно, тъй като била близка на семейството на ответника. Процесуалният представител
поддържа, че след намиране на купувач на имота за много по-ниска от офертната цена
брокери и служители на ищцовото дружество предприели непрекъснати офанзивни
действия за сключване на сделката и упражнявали постоянен психически тормоз по
отношение на ответницата. В допълнение са изложени твърдения, че сключването на
2
предварителен договор не е извършено при условията на свободно упражняване на воля от
страна на М. М., а под натиск и психически тормоз от страна на служители на ищцовото
дружество. Процесуалният представител поддържа, че предварителният договор за покупко-
продажба е сключен при явно неизгодни условия, тъй като ответникът е желаел да сключи
договор за продажба единствено на къщата и двора за продажна цена от 465 000 евро
съгласно договора за посредничество, а предварителният договор от една страна е за по-
ниска продажна цена, а от друга включва цялата покъщнина и обзавеждане в имота и сграда
с идентификатор 44063.6221.4910.2, за която не е договаряна цена. По изложените
съображения е направено искане предявеният иск да бъде отхвърлен, като в тежест на ищеца
бъдат възложени направените по делото разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за
установено от фактическа страна по спора следното:
Като писмено доказателство по делото е приет договор за посредничество от
12.01.2022 г., съгласно който ответникът в качеството си на възложител е възложил на
ищцовото дружество да проучи пазара, да рекламира, да организира огледи, да търси
купувач, да подготвя и участва във водене на преговори и подготви сключване на договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот, находящ се в с. Л., като лице за контакт на
възложителя с Агенцията е Е.Б с посочени в контракта координати. Съгласно чл. 1.4 от
процесния договор възложителят има право на възнаграждение в размер на 2,5 % с включен
ДДС от цената, на която е извършена продажбата, като клаузата на чл. 7.4 предвижда, че
възнаграждението е дължимо в момента на сключване на предварителен договор за покупко-
продажба, а в случай, че страните ( купувач и продавач) уговорят да не се сключва
предварителен договор, а направо окончателен във формата на нотариален акт,
възнаграждението е дължимо в момента на сключване на окончателния договор. От своя
страна клаузата по чл. 10 от договора предвижда в случай, че след сключване на
предварителен договор за покупко-продажба между възложителя и предложен от Агенцията
купувач на имота не бъде сключен окончателен договор във формата на нотариален акт, при
условията и сроковете на предварителния договор, или последният бъде развален поради
неизпълнение на някоя от страните или поради обективни причини, посредникът не дължи
връщане на полученото по договора възнаграждение. Съгласно чл. 6 от договора Агенцията
има право на възнаграждение и когато намери клиент при условията на договора, но
възложителят откаже да сключи договор или увеличи офертната цена без предизвестие.
Като писмено доказателство по делото е прието споразумение от 07.07.2022 г.
сключено между С.В.С в качеството на купувач, (ФИРМА), в качеството на представител на
купувача и Е.П.Н и М. Е. М. в качеството на продавачи, по силата на което купувачът се
задължил да депозира сумата в размер на 2556 евро като гаранция за сериозност на
намерение за закупуване на процесния недвижим имот при предложена продажна цена
съгласно чл. 3.1 в размер на 435000 евро. Клаузата на чл. 3.1. /А/ предвижда, че при
склюване на предварителния договор купувачът ще предаде на продавачите капаро в размер
на 30000 евро, а чл.3.1./Б/, че останалата сума в размер на 405000 евро ще бъде изплатена от
купувача по разписан в два пункта времеви диапазон предвид различния произход на
средствата ( лични и чрез отпуснат банков заем). Съгласно чл. 3.6 от споразумението
продавачите се задължава да продадат имота в състоянието, в което е огледан с обзавеждане,
подробно описано в приложение № 1, неразделна част от предварителния договор.
Като писмено доказателство по делото е приет предварителен договор за покупко-
продажба на процесния недвижим имот от 22.07.2022 г., сключен между Е.П.Н и М. Е. М. в
качеството на продавачи и С.В.С в качеството на купувач, по силата на който продавачите са
се задължили да прехвърлят на купувача правото на собственост върху описания недвижим
имот в състоянието и обзавеждането съгласно Приложение № 1 към конктракта от същата
3
дата срещу продажна цена в размер на 435000 евро, като страните са се задължили да
изповядат окончателна сделка в срок до 01.09.2022 г.
Като писмено доказателство по делото по делото е приет констативен протокол от
01.09.2022 г. на нотариус И.Н, удостоверяващ, че на сочената дата С.В.С в качеството си на
купувач по предварителен договор от 22.07.2022 г. се явил в нотариалната кантора за
сключване на окончателен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот и е
представил Договор № 000LD-R-093762/26.08.2022 г. за банков кредит „Жилищен кредит
право на избор“, сключен с (ФИРМА) и удостоверение с изх. № 100-104/31.08.2022 г. за
готовност на бА.та за плащане на недвижимия имот. Видно от протокола ответникът се явил
пред нотариус Н, като съгласно неоспорено в настоящото производство изявление на
страната М. М. заявила, че не разполага в себе си с удостоверение за данъчна оценка на
имота, тъй като документът се намирал във втория продавач по предварителния договор Е.Н,
която не се е явила пред нотариуса.
Като писмено доказателство по делото по делото е приет и констативен протокол от
14.09.2022 г. на нотариус И.Н, удостоверяващ, че на сочената дата пред нотариуса са се
явили С.В.С в качеството на купувач и Е.П.Н и М. Е. М. в качеството на продавачи по
предварителен договор от 22.07.2022 г. Видно от протокола продавачите представили всички
необходими документи за изповядване на окончателния договор включително и
удостоверение за данъчна оценка на имота, като ответникът заявил, че отказва да прехвърли
собствената си ½ ид.ч. от недвижимия имот.
Като писмено доказателство по делото са представени Епикриза от Клиника по
Неврология към Болница **** за лечение на М. М. в периода от 24.06.2013г. до 27.06.2013 г.
и Експертно решение № 2170 от 16.07.2007 г., съгласно което ищцата страда от хронична
исхемична болест на сърцето и е със 74% намалена трудоспособност.
В подкрепа на поддържаните твърдения в исковата молба твърдения, че ищецът е
изправна страна по договора за посредничество са събрани гласни доказателствени средства
чрез разпит на Е.Б ( брокер при ищцовото дружество) и В.В ( управител). Свидетелката Б.
разкрива, че първоначално през 2019 година М. М. се свързала с Агенцията, тъй като искала
да продаде процесния имот, но заради епидемията от КОВИД-19 действията по предлагане
на имота били преустановени, като през 2022 г. между страните по спора бил сключен нов
договор за посредничество. Е.Б сочи, че първоначалната търсена цена за имота била 465000
евро, но след това М. М. взела решение цената да бъде намалена на 435000 евро. След като
цената била намалена бил направен нов оглед с купувачи, клиенти на (ФИРМА), които
търсели да закупят имот в района. Свидетелката сочи, че бил направен оглед на имота, като
бил организиран и втори оглед с оценител нает от бъдещите купувачи, след което страните
по бъдещата сделка уговорили условията свързани с продажната цена, сроковете на
изповядване на сделката и предаване на имота, разходите по сключване на окончателния
договор и т.н. Свидетелят сочи, че параметрите на предварителния договор били почти
идентични със сключено между страните по бъдещата сделка преди това споразумение за
гаранция. След като били уточнени параметрите на окончателната сделка на 22.07.2022 г.
бил сключен предварителен договор за покупко-продажба, с чието съдържание ответницата
била напълно запозната, като описът на мебелите, с които къщата следвало да бъде
предадена на купувачите, бил предварително изготвен в присъствието на всички страни по
бъдещата сделка. Свидетелката сочи, че намерението на отвеницата да продаде имота при
условията разписани в предварителния договор било категорично, като детайлите по
бъдещата сделка били многократно обсъждани. Е.Б сочи, че след сключване на
предварителния договор бъдещите купувачи заплатили уговореното капаро и започнала
подготовката на необходимите документи за оформяне на окончателната сделка.
Свидетелката разкрива, че с учудване узнала от брокера на купувачите, че М. М. ги поканила
на среща, на която заявила, че иска уговорената вече продажна цена да бъде увеличена, като
4
до този момент ответникът по никакъв начин не е показвал да е несъгласен с цената по
сделката. Е.Б сочи, че до сключване на окончателен договор за покупко-продажба не се
стигнало, тъй като ответникът отказал да прехвърли правото на собственост върху своята ½
ид.ч. от имота.
Свидетелката В.В разкрива, че още през 2019 г. процесният имот бил обявен за
продажба, като през 2022 г. търсенето на купувач било подновено със сключване на нов
договор за посредничество. Свидетелката сочи, че Агенцията направила рекламна кампания
за предлагане на имота, били осъществени огледи на имота и през месец юни 2022 г. бил
осъществен контакт с купувачи, които били съгласни да закупят имота на офертната цена.
В.В разкрива, че лично се запознала с М. М. и дъщеря й Е. в офис на Агенцията в гр.
(АДРЕС) при сключване на споразумение за стоп капаро, като бъдещият купувач предал на
продавачите сумата в размер на 5000 лева до уреждане на банковия кредит и подписване на
предварителния договор. Свидетелката разкрива, че узнала от брокера на купувачите, че М.
М. ги поканила на среща и поискала още 50000 евро извън уговорената по предварителния
договор продажна цена, които държала да получи лично, а не заедно с дъщеря й. В.В сочи,
че ответникът отказал да сключи окончателния договор за покупко-продажба, тъй като
искала да продаде имота на по-висока цена.
Съдът цени така събраните свидетелски показания като логични, последователни и
разкриващи в детайли отношенията между страните във връзка с предлагането за продажба
на процесния имот, като изложената от свидетелките хронология на събитията безспорно се
установява и от приетите по делото писмени доказателства. Обстоятелството, че
свидетелките са служители на ищцото дружество не изключва автоматично годността на
събраните гласни доказателствени средства доколкото не се констатира опит от страна на
лицата за преиначаване на релевантни за повдигнатия спор факти, като следва да бъде
отбелязано, че именно в качеството на служители на ищцовото дружество Е.Б и В.В
непосредствно са възприели събитията по търсене на купувач за процесния имот и
поведението на ответницата.
По искане на ответната по предявения иск страна са събрани гласни доказателствени
средства чрез разпит на свидетелите Б.А ( близка приятелка ) и А.А.К ( племенница). Б.А
поддържа, че М. М. не била съгласна с определената от Агенцията за недвижими имоти
продажба цена, като по-късно узнала, че с припадаща й се част от получената от сделката за
къщата в с. Л. сума няма да може да закупи искания от нея апартамент. Свидетелката
намира, че отвеницата нямала намерение заедно с къщата да продаде и обзавеждането, тъй
като същото й трябвало за да обзаведе новия си дом. Б.А поддържа, че е присъствала на
сключване на процесния предварителен договор, като никой не е запознал М. М. със
съдържанието на контракта, поради което отвеницата не знаела какво подписва.
Свидетелката сочи, че след сключване на предварителния договор ответницата поканила
купувача на лична среща в къщата в с. Л., на която поискала да бъде „компенсирана“ затова,
че Агенцията е намалила цената на имота, както и затова, че същият следва да бъде
предаден заедно с обзавеждането, като поискала допълнителна сума пари, която да бъде
преведена единствено на нея. Б.А разкрива, че бъдещите купувачи отказали да платят
продажна цена извън уговрената по предварителния договор, поради което до сключване на
окончателен договор не се стигнало защото М. М. отказала да продаде своя дял от имота.
Свидетелката сочи, че общото здравословно състояние на ответницата е влошено, като при
подписване на предварителния договор М. била болна от КОВИД-19 и не се чувствала
добре. Б.А сочи, че представители на ищцовото дружество многократно търсили отвеницата
и настоявали да се сключи окончателен договор за покупко-продажба.
Свидетелката А.К сочи, че ответницата имала желание да продаде процесната къща в
с. Л., тъй като с годините ставало все по-трудно да поддържа имота, а и страдала от
множество заболявания, заради които често се налагало да пътува до гр. София за прегледи и
5
лечение. Свиделката сочи, че търсената за имота цена първоначално била 480000 евро, но
брокерката от Агенцията за недвижими имоти предложила цената да бъде намалена поне с
15000 евро, за да може имота по-лесно да бъде продаден. А.А.К разкрива, че всички близки
на ответницата мислели, че продажната цена на имота ще бъде в размер на 465000 евро,
като в сумата не се включва обзавеждането, тъй като М. М. и дъщеря й искали да обзаведат
новите си жилища с мебелите от къщата. Свидетелката сочи, че започнали чести огледи на
имота, в резултат на което се достигнало до сключване на предварителен договор за
покупко-продажба. А.А.К сочи, че през месец юли и август 2022 г. живяла в процесната
къща в с. Л. и непосредствено възприела събитията свързани с подготовката и сключването
на предварителния договор за покупко-продажба. Свидетелката поддържа, че в денят на
сключване на предварителния договор М. М. не се чувствала добре и била с високо кръвно
налягане, като мисълта, че ще продаде имота си силно я притеснило. А.А.К сочи, че
отвеницата се свързала брокерката да отложат сключването на предварителния договор, но
представителката на Агенцията за недвижими имоти отказала. Свидетелката сочи, че М. М.
все пак отишла да сключи договора, като когато се прибрала у дома след това била много
притеснена и не помнела какво всъщност е подписала. А.А.К поддържа, че М. М. узнала
съдържанието на предварителния договор едва вечерта когато заедно с дъщеря й започнали
внимателно да четат съдържанието на документа. Свидетелката намира, че дъщерята на М.
М. също узнала размера на уговорената по предварителния договор продажна цена едва
вечерта след сключване на сделката. Свидетелката сочи, че чак след като сключила
предварителния договор М. М. установила, че с припадащия й се дял от цената няма да може
да закупи харесано от нея жилище в кв. ***. От събраните гласни доказателствени средства
се установява, че след сключване на предварителния договор М. М. поканила купувачите по
предварителното съглашение на среща и поискала да получи по-голяма сума за имота. В
крайна сметка купувачите отказали да заплатят по-високата цена и до сключване на
окончател договор за покупко-продажба не се стигнало.
При така установените факти се налагат следните правни изводи:
В доказателствена тежест на ищеца по предявения осъдителен иск с правно
основание чл. 79, ал.1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ е да установи при условията на пълно и главно
доказване, че между страните по спора е възникнало валидно облигационно
правоотношение по процесния договор за посредничество, по силата на което за ответника е
възникнало задължение за заплащане на възнаграждение, че ищецът е изправна страна по
договора, размерът на възнаграждението и настъпването на неговата изискуемост.
В доказателствена тежест на ответника е да проведе насрещно доказване по
обстоятелствата възложени в доказателствена тежест на ищеца, респ. да докаже
възраженията си по отговора, а именно, че процесният договор е нищожен поради липса на
съгласие и противоречие със закона, респ. унищожаемост на сделката поради невъзможност
на ответника да разбира свойството и значението на постъпките си, поради заплашване и в
хипотеза на крайна нужда при явно неизгодни условия.
Конкретният договор попада в приложното поле на чл. 49-51 ТЗ. Договорът за
посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. 2 ТЗ.
Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в
осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския
оборот. Няма спор, че търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно
уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по него /
така Определение № 383 от 25.05.2011 г. на ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о., Решение №
1406 от 7.I.1994 г. по гр. д. № 390/93 г., на състав на V-то г. о. на ВС и Определение № 690 от
21.10.2010 г. по т. д. № 328/2010 г. на I т. о. на ВКС/. Предмет на договора за посредничество
не е извършването на определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на
страните за сключването на сделки. Договорът за търговско посредничество за сключване на
6
договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за
организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по
сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота.
Не е нужно посредникът да взема и непосредствено участие в преговорите по сделката,
както и двете страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е
сключването на сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт
страните.
Съдът не споделя доводите на ответника, че сделката е нищожна, тъй като имотът
предмет на договора за посредничество е бил съсобствен, а договорът за посредничество е
сключен единствено от един от съсобствениците. В случая се касае до договорното
облигационно отношение, при което вещните права относно имота обект на договора за
посредничество са ирелевантни за настоящия спор. Договорът поражда действие между
страните, които са го сключили, а спрямо трети лица - само в предвидените от закона случаи.
Този извод следва от разпоредбата на чл. 21 ЗЗД, която по категоричен и недвусмислен
начин утвърждава принципа за обвързаност на страните с постигнатото между тях
съглашение по смисъла на автономията на волята - чл. 8 ЗЗД. Следователно, правата за
търсене на уговорената престация или отговорност за неизпълнение на поетите договорни
задължения могат да бъдат осъществени само между страните по договора. Вътрешните
отношения между съсобствениците във връзка с възникналото задължение за заплащане на
възнаграждение на посредника, респ. начинът, по който сумата се разпределя между тях е
извън предмета на настоящия спор. От изложеното следва, че ответникът е процесуално и
материално правно легитимиран да отговаря по предявения иск.
Неоснователни са и доводите на ответната страна за нищожност на сделката поради
липса на уговорен в нея срок, с което пряко се нарушавала забраната по чл. 17, ал. 2 КРБ за
ограничаване правото на собственост. Сключеният договор е с предмет посредничество при
продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът е възложил на ищцовото
дружество да извърши определени фактически действия насочени към намиране на бъдещ
купувач, с което не се ограничават вещните права на собственика, включително
възможността на лицето свободно да се разпореди с правото на собственост върху вещта.
Съдът намира за недоказани твърденията на ответника, че към момента на сключване
на договора за посредничество, респ. към момента на сключване на предварителния договор
М. М. не е разбирала свойството и значението на постъпките си. Нормата на чл. 31 ЗЗД
защитава физическите лица, които са изпаднали в такова състояние, които не им позволява
към момента на извършване на конкретно правно действие да се грижат за своите права и
интереси. За да бъде основателно възражението по чл. 31, ал. 1 ЗЗД, следва да са установи
по делото, че към момента на сключване на оспорената като унищожаема сделка, лицето,
което я е сключило, е било формално дееспособно, но не е могло да разбира действията си
или да ги ръководи. Законът не съдържа правила във връзка с причините за състоянието, а
придава значение на самото състояние, в което лицето трябва да е било при сключване на
сделката, а именно такова, което не му позволява да разбира или ръководи действията си, т.
е. да се грижи за своите права и законни интереси - така Решение № 120 от 05.11.2012 г. по т.
д. № 379/2011 г., по описа на ВКС, І ТО. За фактите от душевния мир - неразбирането или
невъзможността да ръководи дейността, се прави извод от поведението на лицето и/или от
съдържанието на договора. Поради това съдът освен преценка на медицинския критерий, е
длъжен да обсъди и юридическия критерий за фактическата неспособност.
На първо място следва да се посочи, че нито възрастта на ответницата, нито
преживеният от нея инсулт изключват автоматично възможността на лицето да разбира
свойството и значението на постъпките си. На следващо анализът на цялостното поведение
на ответника по сключване на договор за посредничество, присъствието при провеждане на
огледи на имота в рамките на няколко месеца, сключване на споразумение за гаранция и
7
предварителен договор за покупко-продажба сочи на осъзнатото намерение на лицето да се
разпореди с процесния недвижим имот именно срещу сумата в размер на 435000 евро,
явяваща се база, на която се определя дължимото по договора за посредничество
възнаграждение. Неоснователни са доводите на ответната страна, че М. М. едва след
сключване на предварителния договор узнала параметрите по бъдещата сделка, а именно
продажната цена и състоянието, в което следва да бъде предаден имота. Следва да бъде
обърнато внимание, че уговорките по споразумението за гаранция от 07.07.2022 г. относно
цената, срока за изповядване на сделката и състоянието, в което следва да бъде предаден
имотът са възпроизведени в предварителния договор, от което следва, че ответникът е имал
възможност двукратно да се запознае с уговорките на бъдещата сделка в рамките на
относително продължителен период от време. В тази връзка съдът не кредитира показанията
на свидетелките Б.А и Антонаета А.К, които поддържат, че едва вечерта след сключване на
предварителния договор отвеницата узнала съдържанието на сключения от нея контракт,
респ. едва тогава узнала продажната цена и, че имотът следва да бъде предаден с описани в
нарочен документ мебели. В допълнение следва да бъде отбелязано, че от събраните по
делото гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетелката Е.Б се установява, че
при провеждане на огледите на имота многократно е обсъждано, че къщата се продава
заедно с наличното обзавеждане, а списъкът с вещи по Приложение № 1 към
предварителния договор от 22.07.2022 г. е подготвен от страните по сделката предходния
ден.
Съгласно разпоредбата на чл. 30 ЗЗД заплашването е основание за унищожение на
договора, когато едната страна е била принудена от другата страна или от трето лице да
сключи договора чрез възбуждане на основателен страх. По делото не са ангажирани
никакви доказателства, установяващи, че представители на ищцовото дружество или трето
лице са упражнявали принуда над ответницата тя да сключи било договора за
посредничество, било предварителния договор. Обстоятелството, че представители на
ищцовото дружество са търсели контакт с отвеницата по повод изясняване на причните,
поради които лицето е поискало среща с купувачите по сключения предварителен договор,
на която е поискана сума извън вече уговорената продажна цена, и отказа от сключване на
окончателен договор не биха могли да бъдат оценени като действия насочени към
възбуждане на основателен страх. Още по-малко като такива действия могат да бъдат
разгледани проведените от представители на Агенцията за недвижими имоти разговори
тносно последниците от отказ на М. М. да сключи окончателен договор свързани с
дължимостта на полученото вече капаро, респ. заплащането на възнаграждение по договора
за посредничество.
Предвид изложеното съдът намира, че между страните по спора е възникнало
валидно облигационно правоотношение по договор за посредничество при продажба на
недвижим имот, по силата на който ответникът в качеството си на възложител дължи на
ищцовото дружество в качеството на изпълнител възнаграждение в размер и при условия
разписани в съглашението. Следва да бъде отбелязано, че ответникът не оспорва
сключването на предварителен договор за покупко-продажба със С.В.С да е осъществено
именно чрез посредничеството на ищцовото дружесто, от което следва, че ищецът е
изправна страна по контракта, поради което му се дължи възнаграждение по чл. 1.4 в размер
на 2,5 % с ДДС от уговорената по предварителния договор от 22.07.2022г. продажна цена,
като изискуемостта на вземането настъпва със сключване на предварителния договор.
Съдът намира за неоснователни доводите на ответника за недължимост на
възнаграждението по договора за посредничество поради липса на сключен между ищеца и
М. М. анекс за промяна на офертната цена на имота. Съгласно чл. 3 от договора исканата от
възложителя офертна цена е в размер на 465000 евро, а всяка друга цена е предмет на
договоряне, като предвид обстоятелството, че целта на договора за посредничество е
намиране на купувач за имота, то окончателната цена, на която имотът ще бъде реализиран е
8
предмет на договоряне между продавача и бъдещия купувач. Обстоятелството, че след
сключване на предварителния договор по свое усмотрение ответница е променила
намерението си да сключи окончателната сделка не я освобождава от задължение за
заплащане на дължимото по договора възнаграждение на посредника, който е изпълнил
произтичащите от съглашението задължения да намери купувач за имота. В този смисъл е и
разпоредбата на чл. 10 от договора за посредничество, съгласно която полученото от
Агенцията възнаграждение по чл. 7.4. вр. чл. 4 не подлежи на връщане при условие, че след
сключване на предварителен договор за покупко-продажба между възложителя и предложен
от дружеството купувач на имота, не бъде сключен окончателен договор при условията и
сроковете на предварителния договор. На следващо място обстоятелството, че след
сключване на предварителния договор ответницата е предприела действия по проучване на
възможностите да закупи друг имот с получената по договора за покупко-продажба сума не
я освобождава от задължение за заплащане на възнаграждението доколкото ищецът е
изправна страна по договора.
Предвид изложеното съдът намира, че предявената исковата претенция се явява
изцяло основателна.
С оглед изхода по спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на ответника следва
да бъдат възложени направените по делото съдебни разноски за внесена държавна такса в
размер на 850,79 стотинки и заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 1168 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА М. Е. М., ЕГН **********, с адрес в гр. София, (АДРЕС), да заплати на
(фирма), ЕИК *****, със седалище и адрес на управление в гр. (АДРЕС), на основание чл.
79, ал.1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ, сумата в размер на 21269, 65 лева, представляваща непогасено
възнаграждение по Договор за посредничество при продажба на недвижим имот от
12.01.2022 г., ведно със законна лихва от подаване на исковата молба на 11.11.2022 г. до
окончателно изплащане на вземането.
ОСЪЖДА М. Е. М., ЕГН **********, с адрес в гр. София, (АДРЕС), да заплати на
(фирма), ЕИК *****, със седалище и адрес на управление в гр. (АДРЕС), на основание чл.
78, ал. 1 ГПК, сумата в размер на 2018,79 лева, представляваща сторени по делото съдебни
разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9