№ 11726
гр. София, 14.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА
ТОШЕВА
при участието на секретаря ДИМИТРИНА Д. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА ТОШЕВА
Гражданско дело № 20231110161867 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на М. Б. В. срещу ****, с която са предявени
искове за прогласяване нищожност на клаузи от сключен между тях Договор за управление
и поддръжка от 28.12.2007 г. Претендират се разноските по делото.
Ищцата твърди, че е собственик на апартамент *** във вход А в жилищна сграда,
находяща се в ****, както и че в деня на придобиване на собствеността е сключила с
ответника Договор за управление и поддръжка от 28.12.2007 г., съгласно който дружеството
извършва услуги по управление и поддръжка на сградата. Излага, че го е поканила да
предоговорят условията на договора, а в условията на евентуалност е изразила писмено
съгласие за неговото прекратяване, но предложенията й не били приети. Сочи, че договорът
попада в обхвата на ЗЗП и съдържа неравноправни клаузи, които са нищожни, защото са
били предварително изготвени от ответника, не й е била дадена възможност да се запознае с
тях предварително и да влияе върху тяхното съдържание, а е била задължена да сключи
договора. Счита, че предвидената в т. 4.1. едностранна възможност за изменение на договора
и на размера на таксите е предоставена изцяло на преценката на търговеца, а за потребителя
не е предвидена възможност да се откаже от договора, ако окончателно определената цена
значително надхвърля уговорената при сключването на договора. Излага, че клаузите на т.
6.2., б. „а“ и б. „б“, даващи възможност на дружеството до пълно изплащане на сумите да
преустанови снабдяването на имота с комунални услуги и да прекрати, откаже и/или
ограничи достъпа на собственика до сградата и до инфраструктурата и съоръженията в
сградата, представляват ограничения на правото на собственост, които противоречат на чл.
17, ал. 3 КРБ, предвиждащ неприкосновеност на частната собственост. Навежда доводи, че с
1
клаузата на т. 7.1., предвиждаща прекратяване на договора единствено по взаимно съгласие
на страните, се ограничава признатата й от действащото право възможност да развали
договора и на практика се дава възможност на ответника да претендира уговорената цена,
дори ако не изпълнява договорните си задължения. Счита, че с клаузата на т. 7.2., поставяща
допълнителни условия за упражняване на правото й на разпореждане с имота – новият
собственик, приобретател и/или правоприемник да сключи с дружеството споразумение за
прехвърляне на правата и задълженията по договора, се ограничава упражняването на
правото й на собственост в пълен обем. Посочва също така, че клаузите на т. 4.1., т. 6.2., б.
„а“ и б. „б“ и т. 7.2. нарушават интереса на потребителя и принципа на добросъвестността и
създават значителна неравнопоставеност между страните относно правата и задълженията.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който
оспорва предявените искове като неоснователни. Възразява, че нотариалната покана на
ищцата не му е била връчена надлежно. Оспорва сключеният на 28.12.2007 г. между тях
Договор за управление и поддръжка на жилищна сграда „****да има характеристиките на
договор, сключен с потребител, като счита, че се касае за ненаименован договор. В тази
връзка твърди, че той самият също е етажен собственик в сградата, а освен това е управител
на етажната собственост, като след влизане в сила на ЗУЕС всички договорни клаузи са
били потвърдени от общото събрание на етажната собственост, с което са се превърнали във
вътрешен акт за етажната собственост, поради което могат да бъдат изменени или отменени
само с ново решение на общото събрание. Излага, че не предоставя нито една от услугите,
необходими за управлението и поддръжката на общите части на сградата, защото не е
професионален управител, а действа като управител на етажната собственост, както и че
събира таксите за управление и поддръжка не на основание договора, а по силата на закона,
и ги отделя от средствата от търговската си дейност, събирайки ги по специална сметка по
чл. 39 ЗАдв. Твърди, че услугите се предоставят от трети лица, с които той сключва
договори и на които заплаща дължимите суми от свое име и от името на другите етажни
собственици. Поради това счита, че евентуалното наличие на неравноправни клаузи в
договора не може да доведе до претендираните от ищцата последици. При условията на
евентуалност оспорва процесните клаузи от договора да са неравноправни. Сочи, че в т. 4.1.
са посочени условията и границите на изменението на размера на таксата, но въпреки тази
възможност таксата не е изменяна от 16 години. Оспорва т. 6.2. да противоречи на КРБ и
навежда доводи, че българското законодателство допуска ограничения на правото на
собственост, като в случая се касае за ограничения от типа на неползване на асансьор,
неползване на услугите на портиер, неползване на климатична инсталация и други подобни.
По отношение на т. 7.1. изтъква, че основания за прекратяване на договора освен взаимното
съгласие са също така загубата на собствеността и погиването на вещта, а развалянето на
договора е възможно само с ново решение на общото събрание. Акцентира, че е налице
равнопоставеност, защото възможност за едностранно прекратяване на договора не е
предвидена за никоя страна по договора. Счита, че с т. 7.2. не се ограничава правото на
собственост, а единствено се цели новият собственик на имот да встъпи в правата и
задълженията по договора, което е в унисон с чл. 11, ал. 4 ЗУЕС, при положение че клаузата
2
е част от вътрешните правила в сградата. Твърди, че сградата, в която ищцата притежава
самостоятелен обект, е сграда от много висок клас, с луксозно изпълнение и контрол на
достъп и представлява жилищен комплекс от затворен тип, поради което подписването на
договора за управление и поддръжка ведно с договор за спазване на правилата за вътрешен
ред в сградата е било предпоставка за придобиване на имот в нея. Излага, че всички клаузи
на договорите са били предварително оповестявани на потенциалните купувачи,
включително на ищцата, като тя е изразила съгласието си с клаузите, включително при
подписването на предварителния договор и на нотариалния акт. Моли за отхвърляне на
исковете. Претендира разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно
убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК,
приема от фактическа и правна страна следното:
Предявени са при условията на обективно съединяване искове за прогласяване за
нищожни поради тяхната неравноправност на клаузи от Договор за управление и поддръжка
от 28.12.2007 г., сключен между страните по делото.
По предявените искове в доказателствена тежест на ищцата е да установи
сключването между нея и ответника на Договор за управление и поддръжка от 28.12.2007 г.
с посоченото съдържание и твърдяната неравноправност на клаузите на т. 4.1. /в частта за
едностранното изменение на договора и на таксите/, т. 6.2., б. „а“ и б. „б“, т. 7.1. и т. 7.2., а в
тежест на ответника е да докаже, че процесните клаузи са индивидуално уговорени.
По делото се установява, че с Нотариален акт № ***, том ІІ, рег. № ***, нот. д. №
****/2007 г. на нотариус ****, на 28.12.2007 г. **** са продали на М. Б. В. собствеността
върху изграден в степен на завършеност „груб строеж“ самостоятелен жилищен обект –
апартамент ***, разположен във вх. А, ет. 3, в новострояща се масивна жилищна сграда,
находяща се в ****. Страните не спорят, че се касае за апартамент в жилищна сграда „****
Изяснява се, че във връзка с договора за покупко-продажба на имот от 28.12.2007 г.
същия ден е сключен Договор за управление и поддръжка на „****между **** в качеството
на мениджър и М. Б. В. в качеството на собственик, приподписан и от продавачите ****.
Съгласно т. 1.1., т. 1.2., т. 1.4. и т. 2.1. собственикът възлага на мениджъра срещу годишна
такса в размер на 10 евро плюс ДДС на квадратен метър за общата площ на имота
извършването на услуги по управление и поддръжка, състоящи се в следните общи
/основни/ услуги: поддръжка и своевременен ремонт на всички основни /общи/ линии на
инфраструктурните системи, обслужващи имота /включително отоплителни, климатични,
електрически, водопровод и канализация/, без да се включват линиите вътре в самия имот;
поддръжка и поправка на фасадата на сградата, в която е включен имотът, без да се
включват отделните вещи, предмети и обекти вътре в имота; обща поддръжка на общите
части от сградата, включително зелени площи в и около сградата; поддръжка, поправка и
почистване на общите инсталации и съоръжения в сградата, общите паркинги и кътове за
отдих, общите гаражи и други подобни общи съоръжения на сградата, без да се включват
3
отделните вещи, предмети и обекти вътре в имота; организация и осъществяване на
санитарно-хигиенните мероприятия в общите части на сградата, без да се включват
отделните вещи, предмети и обекти вътре в имота; организация на цялостната външна
сигурност на сградата; надзор и осигуряване на спазването на Правилата за вътрешния ред,
включени в Договора за правилата за вътрешния ред в сградата, сключен между мениджъра
и собственика съгласно договора; управление и поддръжка на сградата за осигуряване на
необезпокоявано, приятно и спокойно ползване на имота и сградата от собственика, а
мениджърът приема да предоставя услугите и да осъществява и осигурява
организационното, техническо и административно управление и поддръжка на сградата. В т.
1.5. е предвидено, че мениджърът може да възложи или да прехвърли на подизпълнители
предоставянето на част или на всички общи услуги. Съгласно т. 1.3. и т. 3.1. мениджърът
може да предоставя на собственика впоследствие и допълнителни услуги по споразумение
между страните срещу допълнителна такса – например услуги, свързани с отдаване на имота
под наем, почистването му, заплащането на комунално-битовите разходи за електроенергия,
вода, отопление, телефон, кабелна/сателитна телевизия и др., извършването на някои
транспортни услуги, химическо чистени и др.
От естеството на постигнатите уговорки следва, че се касае за договор за
предоставяне на услуги, който е разновидност на договора за изработка. Следователно става
въпрос за двустранен, неформален, консесуален и възмезден договор. Съобразявайки
неговите характеристики, съдът намира, че в случая независимо от посочването в договора
като страни и на продавачите на имота – ****, и подписването му от тях, в действителност
те нямат качеството на страни по договора, защото от неговото съдържание е видно, че те не
са носители на никакви права и задължения по договора. Следователно страни по договора
са само и единствено страните по настоящото дело – М. Б. В. в качеството на собственик
/т.е. възложител/ и **** в качеството на мениджър /т.е. изпълнител/.
Спорен е по делото въпросът дали ищцата има качеството на потребител по
договора. В тази връзка следва да се съобрази приетото в Решение на СЕС /осми състав/ от
27.10.2022 г. по дело C-485/21 г., според което физическото лице – собственик на
апартамент в сграда – етажна собственост, трябва да се счита за „потребител“ по смисъла на
Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 5 април 1993 г. относно неравноправните клаузи в
потребителски договори, когато сключва договор с управител за целите на управлението и
поддръжката на общите части на сградата, при условие че не използва апартамента за цели,
които са свързани изключително с търговската или професионалната му дейност, а
обстоятелството, че част от услугите, предоставяни от управителя въз основа на договора, са
следствие от необходимостта да се спазват специфични предвидени в националното
законодателство изисквания във връзка със сигурността и с устройството на територията, не
може да изключи този договор от приложното поле на посочената директива /в този смисъл
е и Решение № 50049/13.03.2024 г. по гр. д. № 1579/2020 г. на ВКС, IV ГО/. Предвид
изложеното съдът счита, че за извършването на преценка за потребителския характер на
процесния договор са ирелевантни изтъкнатите от ответника обстоятелства, че той също е
4
етажен собственик в сградата и че е избран от общото събрание на етажните собственици за
управител, респ. без значение са показанията на свид. *** по тези въпроси.
В случая процесният договор е с предмет поддръжка и управление на общи части в
сграда „**** по отношение на която е приложим режимът на етажната собственост. Т. нар.
„мениджър“ е и инвеститор на сградата. Същевременно по договора за управление и
поддръжка той има качеството на „търговец“ по смисъла на § 13, т. 2 ДР ЗЗП /в ред., изм. с
ДВ, бр. 59/2006 г./, според който „търговец“ е всяко физическо или юридическо лице, което
продава или предлага за продажба стоки, предоставя услуги или сключва договор с
потребител като част от своята търговска или професионална дейност в публичния или в
частния сектор. В случая по договора ответникът предоставя услуги, които са включени в
неговата търговска дейност – част от вписания в Търговския регистър предмет на дейност на
дружеството е менажирането и управлението на недвижими имоти. Обстоятелството дали то
изпълнява задълженията си чрез подизпълнители е без значение, защото касае само начина
на фактическо изпълнение на задълженията, но не променя извода, че договорът за
управление и поддръжка на сграда „****то е сключило като част от своята търговска
дейност. Възложител по договора е ищцата в качеството й на собственик на самостоятелен
обект в сградата, като по отношение на нея нито се твърди, нито се установява да използва
апартамента за цели, свързани изключително с нейна търговска или професионална дейност,
от което следва, че тя има качеството на „потребител“ по смисъла на § 13, т. 1 ДР ЗЗП /в
ред., изм. с ДВ, бр. 59/2006 г./ и на цитираната по-горе директива. Ето защо съдът приема,
че сключеният на 28.12.2007 г. между страните по делото Договор за управление и
поддръжка на сграда „****е потребителски договор и попада в приложното поле на ЗЗП.
Приложими към датата на сключване на обсъждания договор са разпоредбите на чл.
143 и сл. ЗЗП в първоначалната редакция /обн. в ДВ, бр. 99/2005 г., в сила от 10.06.2006 г./.
Според чл. 143, ал. 1 ЗЗП неравноправна клауза в договор, сключен с потребител, е всяка
уговорка в негова вреда, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до
значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и
потребителя, като в отделни точки са посочени неизчерпателно конкретни фактически
състави на неравноправност. Съгласно чл. 145, ал. 1 ЗЗП неравноправната клауза в договор,
сключен с потребителя, се преценява, като се вземат предвид видът на стоката или услугата
– предмет на договора, всички обстоятелства, свързани с неговото сключване, към датата на
сключването, както и всички останали клаузи на договора или на друг договор, от който той
зависи. От потребителска защита по чл. 146, ал. 1 ЗЗП са изключени клаузите по чл. 145, ал.
2 ЗЗП, които се отнасят до определяне на основния предмет на договора, както и
съответствието между цената или възнаграждението, от една страна, и стоката или услугата,
която ще бъде доставена или извършена в замяна, от друга страна. В настоящия случай
оспорените от ищцата клаузи не попадат в хипотезата на чл. 145, ал. 2 ЗЗД и поради това не
са изключени от потребителска защита. Чл. 146, ал. 1 ЗЗП предвижда, че неравноправните
клаузи в договорите са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално, а в разпоредбата на
чл. 146, ал. 2 ЗЗП са посочени критериите, според които клаузи от договорите не са
5
индивидуално уговорени. Това са клаузи, които са били изготвени предварително и поради
това потребителят не е имал възможност да влияе върху съдържанието им, особено в
случаите на договор при общи условия. От дефиницията, дадена в закона, следва по
аргумент за противното, че индивидуално уговорени са клаузи, които не са били изготвени
предварително или дори да са били изготвени предварително, потребителят е могъл да
изрази становище по тяхното съдържание и съответно при достатъчно информиран избор ги
е приел. При твърдения за неравноправен характер на клаузи от потребителски договор
тежестта на доказване, че определено условие от договора е уговорено индивидуално, е на
търговеца или доставчика. В този смисъл при позоваване на неравноправен характер на
договорна клауза от потребител или служебна проверка от съда за евентуално
неравноправен характер на клауза от потребителски договор търговецът или доставчикът
следва да установи индивидуалното уговаряне на оспорената клауза, като само
обстоятелството, че договорът е подписан, е ирелевантно за дължимата от съда защита на
потребителя. Ако посоченото обстоятелство – подписване на договора от потребителя, бе
освобождавало търговеца от задължението да докаже, че клаузите са били индивидуално
уговорени, това поначало би имало за последица изключване на защитата при всички
потребителски договори /в този смисъл – Решение № 50049/13.03.2024 г. по гр. д. №
1579/2020 г. на ВКС, IV ГО/.
Съгласно т. 4.1. от процесния договор мениджърът може по всяко време да изменя
договора за управление и поддръжка и таксите за общи услуги посредством 14-дневно
писмено предизвестие до собственика, ако при предоставянето на общите услуги има
разумна необходимост от подобно изменение, но с не повече от 5 % в рамките на 1 година,
като в предизвестието той посочва причините за изменението. Съдът приема, че клаузата на
т. 4.1. в частта, с която е предвидена възможност за търговеца за едностранно изменение на
договора и на таксата, е неравноправна по смисъла на чл. 143, т. 10 и т. 12 ЗЗП /в
действащата към момента на сключване на договора редакция на текстовете, а понастоящем
– чл. 143, ал. 2, т. 11 и т. 13 ЗЗП/. Съгласно чл. 143, т. 10 ЗЗП неравноправна е клаузата,
която позволява на търговеца или доставчика да променя едностранно условията на
договора въз основа на непредвидено в него основание, а според чл. 143, т. 12 ЗЗП
неравноправна е клаузата, която предвижда цената да се определя при получаването на
стоката или предоставянето на услугата или дава право на търговеца или доставчика да
увеличава цената, без потребителят да има право в тези случаи да се откаже от договора, ако
окончателно определената цена е значително завишена в сравнение с цената, уговорена при
сключването на договора. Клаузата на т. 4.1. от договора за управление и поддръжка в
посочената от ищцата част е неравноправна, тъй като предвижда неограничена възможност
за ответника – търговец за едностранно изменение на договора, както и в нея изобщо не са
очертани случаите, при които може да бъде едностранно променено от него
възнаграждението, нито са посочени ясни начин и методика за това увеличение, а
единствено е предвидено ограничение в увеличението на цената до 5 % годишно, а
същевременно не е предвидена съответстваща възможност на потребителя да се откаже от
договора в случай на увеличение на възнаграждението. Този извод не се влияе от
6
обстоятелството дали търговецът е ползвал предвидената в негова полза възможност,
доколкото нищожността е изначална и обективна и не зависи от последващи и субективни
фактори.
Според т. 6.2., б. „а“ и б. „б“ от договора за управление и поддръжка, ако
собственикът не извърши някое от плащанията, дължими към мениджъра, и е в забава по
отношение на тези плащания за повече от 30 дни, мениджърът има право по своя преценка и
наред с неустойката за неизпълнение да преустанови снабдяването на имота с комунални
услуги /т.е. вода, електричество, отопление, телефонни линии и т. н./, както и да прекрати
и/или откаже и/или ограничи достъпа на собственика до сградата и инфраструктурата и
съоръженията в сградата, но не и достъпа до неговия имот, докато тези суми и натрупаните
лихви не бъдат напълно изплатени. Съдът намира, че тези клаузи покриват общите
характеристики на неравноправните клаузи, очертани в чл. 143 ЗЗП /сега – чл. 143, ал. 1
ЗЗП/, защото представляват уговорки във вреда на потребителя, които не отговарят на
изискването за добросъвестност и водят до значително неравновесие между правата и
задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. Неограничената възможност да
бъде преустановено снабдяването на собствения на потребителя самостоятелен обект в
сградата с комунални услуги и за прекратяване, отказ или ограничаване на достъпа му до
сградата и инфраструктурата и съоръженията в нея създава широка възможност за
търговеца по свое усмотрение на практика да направи имота на потребителя фактически
неизползваем, какъвто той несъмнено би бил, ако бъде лишен например от вода,
електричество и достъп до сградата, доколкото посочените са безусловно необходими за
пълноценното ползване на апартамента по предназначение. Предвиждането в договора на
такава възможност за търговеца несъмнено е в ущърб на потребителя, защото би могло да
доведе до засягане на правото му на ползване като елемент от правото му на собственост
върху самостоятелния обект в сградата, което засягане няма законова опора, не отговаря на
изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и
задълженията на страните по договора, защото е очевидно непропорционално – заради
неплатени задължения към дружеството, извършващо управление и поддръжка на общите
части в сградата, правото на ползване на ищцовия имот, а оттам – и правото на собственост
на ищцата, би могло да бъде засегнато до степен на фактическа невъзможност имотът да се
ползва по предназначение поради липсата на основни за целта условия – достъп до имота и
наличие в него на вода и електричество. Същевременно клаузата не съдържа каквато и да е
яснота относно инфраструктурата и съоръженията, достъпът до които също би могъл да
бъде прекратен, отказан или ограничен от търговеца, а тази неяснота следва да се тълкува в
полза на потребителя, като се приеме, че отново се касае за прекратяване, отказ или
ограничаване на достъпа му до инфруструктура и съоръжения, безусловно необходими за
осъществяването на достъп до имота му и за обезпечаване на нормалното му ползване по
предназначение. Ето защо съдът намира, че в своята цялост тези клаузи са неравноправни по
смисъла на чл. 143 ЗЗП.
Съгласно т. 7.1. от договора за управление и поддръжка страните могат да го
7
прекратят по взаимно съгласие в писмена форма. Извършвайки съгласно чл. 145, ал. 1 ЗЗП
преценка на тази клауза наред с другите клаузи на договора, в които не е предвидено друго
основание за неговото прекратяване, както и съобразявайки изложеното в отговора на
исковата молба становище на самия ответник, който потвърждава, че развалянето на
договора поради неизпълнение от другата страна изобщо не е предвидено като основание за
прекратяване на договора, съдът намира, че е налице неравноправност на тази клауза по
смисъла на чл. 143, т. 2 ЗЗП /в редакцията към датата на сключване на договора, а към
настоящия момент – чл. 143, ал. 2, т. 2 ЗЗП/. Според посочената разпоредба неравноправна е
клауза, която изключва или ограничава правата на потребителя, произтичащи от закон, по
отношение на търговеца или доставчика или на друго лице при пълно или частично
неизпълнение или неточно изпълнение на договорни задължения, включително изключва
възможността за прихващане на задължение към търговеца или доставчика с друго
насрещно вземане, което има спрямо него. В случая посредством т. 7.1. от договора на
практика е изключено правото на потребителя по чл. 87, ал. 1 ЗЗД като страна по един
двустранен договор да се освободи от договорната обвързаност с търговеца, ако последният
не изпълнява задължението си поради причина, за която той отговаря. Като резултат от това
на потребителя се налага да изпълнява задълженията си по договора, дори ако търговецът не
изпълнява своите, което изпълва специфичната хипотеза на неравноправност по чл. 143, т.
14 ЗЗП /в редакцията на текста към датата на сключване на договора, а сега – чл. 143, ал. 2,
т. 15 ЗЗП/.
Според т. 7.2. от договора за управление и поддръжка всяко прехвърляне, продажба,
възлагане или каквото и да е разпореждане с имота от страна на собственика е допустимо,
при условие че новият собственик и/или приобретател и/или правоприемник сключи с
мениджъра споразумение за прехвърляне на правата и задълженията по договора за
управление и поддръжка или нов договор за управление и поддръжка. Съдът счита, че тази
уговорка ограничава по недопустим начин правото на ищцата на разпореждане със
собствения й имот, въвеждайки условие за неговото упражняване, каквото не следва от
закона към момента на сключване на договора за управление и поддръжка. По този начин
клаузата на т. 7.2. практически превръща договора в своеобразна тежест върху имота, което
значително затруднява реализирането на правото на разпореждане със самостоятелния обект
в сградата, а от това следва, че е налице значителен дисбаланс между правата и
задълженията на страните по договора. Горното обуславя извод, че т. 7.2. представлява
уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и
води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца и
потребителя, поради което тя покрива общите изисквания за неравноправност по смисъла на
чл. 143 ЗЗП /сега – чл. 143, ал. 1 ЗЗП/.
Предвид формирания от съда извод за неравноправност на всички посочени от
ищцата клаузи в договора за управление и поддръжка, за да се извърши преценка дали те са
нищожни, следва да се отговори на въпроса дали те са индивидуално уговорени.
За доказване, че процесните клаузи са индивидуално уговорени ответникът е
8
ангажирал гласни доказателства чрез показанията на свид. *** – съдружник в ответното
дружество. Тя разказва следното: Тя, нейният съдружник в **** – ****, и нейният съпруг г-
н **** били инвеститори на жилищна сграда на ъгъла на ****. През 2006 г. *** В. – съпруг
на ищцата, ги потърсил, за да закупи имот в сградата, която те строяли, като до пролетта на
2007 г. срещите били с него, а от пролетта на 2007 г. те се запознали и с г-жа В.. Тъй като
свид. *** е юрист и водела преговорите с всички купувачи, при запознанството си с г-н В. тя
му обяснила, че ще продават имоти в сградата след завършване на груб строеж, какъвто етап
в този момент не бил достигнат, и той се съгласил. Междувременно той непрекъснато ходел
на обекта, за да види как върви строителството. През януари 2007 г. г-н В. много настоявал
да се подпише предварителен договор за покупко-продажба, за да не изпусне момента да си
купи имот, поради което и въпреки че тогава сградата била още на етап право на строеж,
подписали такъв договор. Г-н В. бил първи купувач и му било отделено много внимание.
Изрично му било обяснено, че в тази сграда ще има много малко собственици, защото
идеята е инвеститорът да остане най-голям собственик и да се занимава с управление на
собствени недвижими имоти в тази сграда чрез отдаването им под наем. Било му обяснено,
че сградата, за да се поддържа в същия вид, в който е замислена и изградена – скъпа и
луксозна сграда, с много скъпи инсталации, трябва да бъде поддържана със средства от
страна на собствениците, че ще бъдат сключени договор за управление и поддръжка и
договор за спазване на вътрешния ред в сградата, които ще влязат в сила, когато лицето
стане собственик на обект в сградата, с което той изразил пълното си съгласие и което било
включено като клауза в предварителния договор от януари 2007 г. През пролетта на 2007 г.
на обекта свидетелката му дала на хартия проек на договор за управление и поддръжка и
проект на договор за правила за вътрешния ред. 2 – 3 месеца след това той отишъл със
съпругата си в офиса им, за да обсъдят окончателния текст на въпросните договори, като
междувременно бил достигнат етап „груб строеж“. Тогава те били без адвокат, но преди
това се консултирали с няколко адвоката и имали бележки и въпроси по договорите.
Всъщност те имали въпроси как ще функционира системата, а нямали възражения по
текстовете. Свид. *** не помни бележките и съображенията на семейство В. по договора, а
само това, че всички техни притеснения били преодолени, защото им било обяснено как
инвеститорите си представят бъдещото управление и поддръжка, след което семейство В. се
съгласили с техните обяснения, нямали никакви възражения, аргументи или несъгласие и
одобрили проекта. Г-н В. прехвърлил всичките си права по предварителния договор на
съпругата си с анекс. Между проекта и крайния вариант на договора за управление и
поддръжка, който бил подписан при подписване на нотариалния акт през декември 2007 г.,
нямало разлика и не е имало друг вариант. Договорите не били нотариално заверени, защото
към този момент ЗУЕС не съществувал и нямало понятие „затворен комплекс“. Сградата на
практика винаги е била затворен комплекс, но към онзи момент не бил регламентиран
режим за поддръжка и управление на такъв тип сгради. Всички етажни собственици с
изключение на един имат такива договори като семейство В., включително и ответникът
има такъв договор сам със себе си като етажен собственик. При покупката на всички имоти
в сградата на всеки купувач било казано, че това е условието, за да си купи имот в тази
9
сграда, защото целта е сградата да продължи да функционира по същия начин, както към
датата на разрешаване на ползването. Подписването на договор за управление и поддръжка
и на договор за правилата за вътрешен ред и тогава, и сега винаги е било предпоставка за
придобиване на имот в тази сграда. Никога не е могло да се придобие имот без тези
договори. Не е било възможно придобиване на собственост в сградата с подписване на
договор в различен вариант, защото договорът е унифициран. Г-н В. е бил първи купувач по
предварителен договор, но докато придобие собствеността с нотариален акт /от януари до
декември/, вече е имало и други купувачи, които са подписали този договор, и текстът на
договора вече е бил уточнен. Сградата има разрешително за ползване от 20.08.2008 г. и от
този момент са начислявани дължимите такси, като до тази година г-н В. е изпълнявал
всички условия и всички задължения по двата договора безпрекословно и без никакъв
коментар.
Възражението на ищеца за недопустимост на показанията на свид. *** е
неоснователно, защото от вписаните в Търговския регистър публично достъпни данни е
видно, че към датата на разпита тя няма представляващи функции по отношение на
ответното дружество, респ. спрямо нея не е налице хипотезата на чл. 177, ал. 1, т. 2 ГПК, по
аргумент от която следва, че нямат качеството на свидетели законните представители на
юридическите лица, а същевременно предвид правно-организационната форма на ответното
дружество не са налице и хипотезите на чл. 177, ал. 1, т. 4 и т. 5 ГПК. От друга страна обаче,
обстоятелството, че към датата на провеждане на разпита свид. *** има качеството на
съдружник в ****, наред с обстоятелството, че в период, непосредствено предшестващ
завеждане на настоящото дело /до 02.11.2023 г./, тя е имала и качеството на негов
управител, следва да се ценят от съда по реда на чл. 172 ГПК, защото сочат на извод за
възможна нейна заинтересованост от изхода на делото, поради което съдът не следва да
подхожда безкритично към нейните показания. Анализирайки ги на този фон, съдът счита,
че тя, без да посочва конкретни данни относно въпросите и бележките на семейство В. по
отношение на договора за управление и поддръжка, включително с кои точно договорни
клаузи са били свързани те, многократно настоява и подчертава, че каквито и да са били те,
са били преодолени по време на среща в офиса на дружеството. При липса на конкретика в
нейните показания относно проведените разговори на тази среща съдът не приема за
доказано само въз основа на заявеното от нея твърдението на ответника, че на тази среща е
проведено индивидуално договаряне, при това – именно по отношение на процесните
клаузи от договора за управление и поддръжка. Освен това свид. *** изрично заявява, че
сключването на договора за управление и поддръжка /наред с договора за правила за
вътрешния ред/ точно в представения на ищцата и съпруга й вариант, който вече бил
унифициран и не било възможно да се извършват промени по него, е било условие за
придобиване на имот в сградата. Така посоченото от нея корелира и с изрично признатия в
отговора на исковата молба факт, че подписването на договора за управление и поддръжка
ведно с договор за спазване на правилата за вътрешен ред в сградата е било предпоставка за
придобиване на имот в сграда „**** Предвид всичко изложеното съдът намира за
недоказано на срещата в офиса на дружество, за която разказва свид. ***, да е извършено
10
индивидуално договоряне във връзка с договора за управление и поддръжка и в частност –
по отношение на т. 4.1., т. 6.2., б. „а“ и „б“, т. 7.1. и т. 7.2 от него.
По горните съображения съдът счита, че ответникът не е провел успешно пълно
доказване на намиращото се в негова доказателствена тежест обстоятелство, че оспорените
от ищцата договорни клаузи са индивидуално уговорени. По делото е установено, че те,
както и целият текст на договора за управление и поддръжка, са били предварително
изготвени от търговеца и предварително предадени на ищцата за запознаване, но на
проведената среща в неговия офис тя е била поставена пред избора или да подпише
договора точно в този вариант без никаква възможност за промяна в неговите клаузи, или да
се откаже да придобие имот в сградата, за която се отнася договорът. В случая договорът за
управление и поддръжка е бил подписан от ищцата, но това не освобождава ответника –
търговец от задължението да докаже, че процесните клаузи са били индивидуално
уговорени, което обаче не е сторено. Предвид това и с оглед техния неравноправен характер
съгласно чл. 146, ал. 1 ЗЗП те са нищожни. Следователно предявените искове следва да
бъдат уважени.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищцата се дължат сторените от нея разноски по
делото. Възражението на ответника за прекомерност на заплатения от нея адвокатски
хонорар е основателно, защото той надвишава минималния размер от 1 000 лв., а делото не
се отличава с никаква фактическа или правна сложност. Следователно на ищцата се дължат
разноски в общ размер на 1 080 лв., включващи: 80 лв. – държавна такса; 1 000 лв. –
заплатено адвокатско възнаграждение, намалено на основание чл. 78, ал. 5 ГПК.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по исковете с правно основание чл. 146, ал. 1 ЗЗП,
предявени от М. Б. В., ЕГН **********, с адрес: ****, срещу ****, ЕИК ****, със седалище
и адрес на управление: ****, че следните клаузи от Договор за управление и поддръжка от
28.12.2007 г., сключен между тях, а именно: клаузата на т. 4.1. – в частта за едностранното
изменение на договора и на таксите; клаузите на т. 6.2., б. „а“ и „б“; клаузата на на т. 7.1.;
клаузата на т. 7.2., са нищожни поради тяхната неравноправност.
ОСЪЖДА ****, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, да заплати на
М. Б. В., ЕГН **********, с адрес: ****, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1 080 лв. –
разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11
12