№ 492
гр. София, 18.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на четвърти април през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Кристина Филипова
Даниела Христова
при участието на секретаря Мария Г. Паскова
като разгледа докладваното от Ася Събева Въззивно гражданско дело №
20221000501486 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение от 18.01.2022г., постановено по гр.д.№ 6138/2017г. по описа на СГС, ГО,
23 с-в, е уважен отрицателен установителен иск с правно основание чл.124 ГПК вр.чл.67 ЗС,
като е признато за установено по отношение на „СОФИЙСКИ ИМОТИ“ ЕАД, правото на
строеж, учредено с Договор № РД 56-2102/16.10.1998 г., вписан с вх. № 20519/09.11.1998 г.,
том 15, № 53, имотна партида № 925521 на Служба по вписвания при СРС от „СОФИЙСКИ
ИМОТИ“ ЕАД, ЕИК ********* в полза на „ВЛАДИМПЕКС“ ЕООД, гр.София ЕИК
********* върху УПИ III-126, общ., отреден „за КОО“, с площ от 748 кв.м, кв.23 по
действащия план на м.НПЗ „Хладилника Витоша”, /бивш УПИ IX - „за СГО и мебелна
къща“, с площ от 918 кв.м, кв.1а, м.“НПЗ Хладилника- Витоша“/ не съществува поради
погасяването му по давност в резултат на неупражняването му в петгодишния срок.
Със същото решение на основание чл.78 ал.1 и 8 ГПК, „ВЛАДИМПЕКС“ ЕООД, е
осъден да заплати на „СОФИЙСКИ ИМОТИ“ ЕАД, сумите от 1218 лв. деловодни разноски
и 200 лв. юрисконсултско възнаграждение.
В срока по чл.259 ГПК срещу решението е депозирана въззивна жалба от ответника.
Жалбоподателят-ответник „ВЛАДИМПЕКС“ ЕООД оспорва решението изцяло.
Посочва, че съдът неправилно е приел, че процесното право на строеж било учредено в
полза на „ВЛАДИМПЕКС ЕООД от ищеца „СОФИЙСКИ ИМОТИ" ЕАД. Правото е
учредено от СО, въз основа на Заповед № РД-56-1361 от 20.07.1998г. на Кмета на СО, след
1
проведен търг с явно наддаване. Считат, че съдът неправилно е приел в мотивите на
обжалваното решение, че между страните няма спор, че към посочената дата 16.10.2003г., на
която според СГС изтича погасителна давност на учреденото право на строеж/ както и до
настоящия момент ответникът не е предприел действия по снабдяване със строителни книжа
за реализиране правото на строеж. Твърди, че видно от събраните по делото доказателства
по негово искане са издадени няколко визи за проучване и Проектиране по отношение на
поземления имот, върху който му е учредено право на строеж. Изтъква факта, че не е имал
никаква обективна възможност да предприеме реални действия за изготвяне на
инвестиционни проекти за бъдещата сграда, за която му е учреденно право на строеж и
съответно не е имал обективна възможност да внесе такива проекти за одобряване от
компетентния орган и за издаване на разрешение за строеж. Учредителят на правото на
строеж - Столична община, чрез нейните органи, е осуетила възможността за
проектиране, като е изменила действащия регулационен и застроителен план, без
тяхно съгласие. Така СО е нарушила задължението си да не пречи на „ВЛАДИМПЕКС'
ЕООД да осъществи правата си по договора за учредяване право на строеж. Без значение е,
че такова задължение не е изрично записано в договора за учредяване на право на строеж,
тъй като същото произтича от естеството на договора. Твърди, че малко повече от три
месеца, считано от датата на сключването на договора за учредяване на право на строеж, е
издадена Заповед № РД-09-50-41 от 22.01.1999г, на Гл.архитект на София /поправена със
Заповед № РД-09-50-649 от 05.11.1999 г./, с която е одобрен проект за цялостен ЗРКП на
местност „НПЗ Хладилника Витоша", като чрез нея е намалена площта на имота от 918 кв.м.
на 748 кв.м., върху който е учредено правото на строеж и това е станало без съгласието им и
без да е предложен от страна на общината анекс към договора. Посочва, че това е
съществено ограничение в правата на суперфициара от страна на учредителя на правото на
строеж - Столична община, която освен, че е собственик на имота, върху който е учредено
правото на строеж до апортирането му в ищовото дружество, се явява и административният
орган по смисъла на ЗУТ, на който е предоставено правомощието да изменя действащите
планове, да издава визи по чл.140 ЗУТ, да одобрява инвестиционните проекти за
строителството на бъдещата сграда, за която е учредено право на строеж и да издава
разрешение за строеж. Съдът се позовава на клаузата на чл.9 от договора за учредяване
право на строеж, според която суперфициарът се задължава да проучи съществуващите
условия на терена, вкл. подземен и надземен кадастър, геоложки и хидроложки условия,
като при нужда проектира и изгради необходимата му инженерна инфраструктура.
Основният въпрос е дали е имал обективна възможност да изпълни задължението си по чл.9
от договора и дали неизпълнението на това задължение се дължи на негова вина или
бездействие. Внимателният прочит на задълженията по чл.9 от договора за учредяване
право на строеж показва, че същите не включват изместване на съществуващия в имота
централен канализационен колектор, наречен „ЛЯВ СЛАТИНСКИ КОЛЕКТОР", за който по
делото се доказва от тройната и допълнителната тройна СТЕ, че е пречка за проектирането
и изграждането на предвидената за построяване сграда, предмет на договора за учредяване
на право на строеж, вкл. за одобряването на инвестиционни проекти, съгласно учреденото
2
право на строеж. Негово е единствено задължението да се проектира и изгради
необходимата инженерна инфраструктура. За да бъде изградена обаче тази инфраструктура,
преди това е необходимо да отпаднат всякакви пречки за целта, както от фактически
характер /наличието на горепосочения централен колектор през средата на имота, който е
действащ до изместването му през 2016г./, така и от правен характер /промяна на плана по
такъв начин, който да позволява изместването или премахването на преминаващия през
средата на имота централен канализационен колектор/ и по този начин да се осигури реална
възможност на суперфициаря да изпълни задължението си по чл.9 от договора за изграждане
на необходимата му инженерна инфраструктура за функциониране на бъдещата сграда, за
която му е учредено право на строеж. Правните пречки за извършване на проектиране на
бъдещата сграда, за която е учредено право на строеж, с оглед наличието на законно
изградения и функциониращ централен канализационен колектор, са съществували чак до
въвеждането в експлоатация на новия централен канализационен колектор /ЛЯВ
СЛАТИНСКИ КОЛЕКТОР/ с Разрешение за ползване № СТ-05-165 от 13.02.2017г.,
издадено от ДНСК гр.София. При това положение намират за абсурдно да се твърди, че до
13.02.2017 г., когато е въведен в експлоатация новият УЛИЧЕН КАНАЛ /ЛЯВ
СЛАТИНСКИ КОЛЕКТОР/, преминаващ по улицата, извън пределите на имота, върху
който е учредено правото на строеж, е било възможно да се проектира и строи, съгласно
процесния договор за учредяване на право на строеж.
Затова съществуващият и в момента в имота канализационен колектор 70/105 см. /но
вече неработещ/ е представлявал обективна пречка за проектиране на сграда в УПИ ІІІ 126,
общ,, отреден „за КОО" с площ от 748 кв.м. от кв. 23 по плана на местност „НПЗ
Хладилника Витоша" и за издаване на строителни книжа чак до 13.02.2017г. когато е
т
въведен в експлоатация по надлежния ред новият УЛИЧЕН КАНАЛ /ЛЯВ СЛАТИНСКИ
КОЛЕКТОР/, преминаващ по улицата, извън пределите на имота. Този колектор може да
бъде изместен извън имота само при съответно изменение на плана за уличната регулация,
където следва да премине изместения колектор и което е станало през 2017 г. след такова
изменение на плана и надлежно одобрени инвестиционни проекти. В случая не става въпрос
за дворищна канализация, която може да бъде изместена от имота по искане на
суперфициаря, а за централен канализационен колектор /ЛЯВ СЛАТИНСКИ КОЛЕКТОР/,
който може да бъде изместен и е изместен едва след одобряване на съответния ПУП и
издаване на съответните строителни книжа за изграждане и реконструкция на цялата улица,
през която преминава новия уличен канал.
Оспорват извода, че срокът е започнал да тече на 21.01.2003г., тъй като визата по
чл.140 ЗУТ представлява извадка от действащия план за регулация и застрояване,
общинската администрация е издала визата за проучване и проектиране от 21.01.2003 г. въз
основа на предходен план от 1995 г., който вече не е бил действащ към момента на
издаването й, като в нея са отразени номерация на парцел /УПИ/, площ и граници на същия,
които не съответстват на действащия план за регулация и застрояване и вече не са
съществували в правния мир. Разминаването в площта и границите на имота е значително и
3
води до невъзможност за проектиране на бъдещата сграда, предмет на учреденото право на
строеж. Визата за проучване и проектиране е била изначално негодна за извършване на
каквито и да било действия от страна на ответника по снабдяване със строителни книжа и
започване на строителството. Съдът е пропуснал факта, че изменението на плана за
регулация и застрояване на имота със Заповед № РД-09-50-41 от 22.01.1999г. на Гл.архитект
на София е довело до необходимост от сключване на анекс към договора за учредяване на
право на строеж с оглед на новите параметри на застрояване в имота, получени вследствие
на това изменение на плана за регулация и застрояване, включващи и редуциране
/намаляване/ на площта на имота и промяната на границите му. Посочва, че и след 1999 г.
планът за регулация и застрояване е изменян служебно от СО, без негово съгласието и без
да му е осигурена възможност за проектиране на предвидената по договора сграда. Затова
твърди, че правото на строеж, учредено с горепосочения договор не е погасено по давност,
тъй като такава изобщо не е текла и ще започне да тече едва след премахването на
горепосочения централен канален колектор, преминаващ през имота, който вече не е
действащ, но пречи за реализиране на строителството. Дори погасителна давност да е текла
след въвеждането в експлоатация на новия централен канален колектор, то е очевидно, че
същата не е изтекла до предявяването на иска по настоящото дело. Претендира разноски.
Въззиваемата страна „СОФИЙСКИ ИМОТИ“ ЕАД оспорва жалбата и моли съда да
потвърди решението като правилно и законосъобразно. Твърди, че съгласно приложеното по
делото писмо вх.№ИД-01-196/25.03.2016 г. на район „Лозенец", както и от заключенията на
приетите по делото СТЕ е установено, че процесният терен не е застроен, а в техническия
архив на район "Лозенец“ не се съхраняват одобрени проекти за строеж на „Обществен
център /административно-търговска сграда/" за същия поземлен имот. Изтъква факта, че
съгласно чл.12 от цитирания договор от 16.10.1998г. суперфициарът е бил задължен да
започне строителство в едногодишен срок от влизането му в сила, като във връзка с това е
следвало в конкретно посочени в чл.5, чл 6 чл.7 и чл 9 от договора срокове да извърши
определени действия. По делото не са представени доказателства за изпълнение на тези
задължения, касаещи: разработване и внасяне за разглеждане в район „Лозенец“ на
изискуемите по договора обемно- градоустроиствени решения (чл.6 от договора),
иницииране на процедура за съгласуване на издадените две визи за проучване и проектиране
(от 21.12.2000г. и от 17.01.2003г.) с относимите инстанции (чл./) няма данни за извършени
от суперфициара проучвателни дейности за съществуващите условия на терена включително
подземен и надземен кадастър, геоложки и хидроложки условия, както и действия по
проектиране и изграждане на необходимата за осъществяване на строителството в терена
инженерна инфраструктура (чл.9). Относно направените твърдения, че издадената от район
„Лозенец“ скица- виза за проучване и проектиране на обществена обслужваща сграда в
парцел IX, кв.23 м.НПЗ „Хладилника“ от 17.01 2003г. по молба вх.№ АБ-70-632/28.11.2002
;
г. не е в съответствие с действащият ПУП, следва да се има предвид, че цялостният
застроителен, регулационен и кадастрален план на м.НПЗ Хпадилника-Витоша“ одобрен с
горецитираните заповеди от 1999г. е потвърден едва на 06.08 2003г. с Решение N° 85 по
Протокол № 56/06.08.2003 г. на СОС, което е взето на основание § 187 от ПР на ЗИДЗУТ и с
4
него се потвърждават голям брой заповеди на Гл.архитект на София, издадени на основание
чл.6 т.6 ЗТСУ /отм./ за периода от 11.09.1991г. до 31.12.2001г, между които и заповедите
описани по-горе. Решението на СОС е обнародвано в ДВ бр. 78/2003 г. Оспорва наведените
в жалбата твърдение, че поради изменението на ЗРП е намалена площта на имота респ. вече
не е била налице обективна възможност да се строи. Изрично е договорена възможност за
промяна в параметрите на застрояването, както и уреждане на последиците от тази промяна
още в първоначалния договор т.е. анекс изобщо не е бил необходим. Напротив,
суперфициарът е разполагал с надлежно издадени и непротиворечиви една спрямо друга
визи за проучване и проектиране (от 21.12.2000г. и от 17.01.2003г.), които документи
съставляват началната предпоставка за започване на предпроектните проучвания в парцела.
Твърди, че за изработване на цялостен застроителен, регулационен и кадастрален план по
правилата на ЗТСУ /отм./ и ЗУТ, не се изисква съгласие на собствениците на имоти в
обхвата на процедиралия план. По отношение на подписаното между СО и суперфициара
Допълнително споразумение от 03.02.2003г. към договора за учредяване на право на
строеж, съгласно което началният момент за строителство на парцела е отложено, но
не по-късно от 31.12.2003г., твърди, че апортът на процесния терен в капитала на
„Софийски имоти" ЕАД е през 1999г , от който момент, собствеността е прехвърлена от
СО на „Софийски имоти ЕАД. „Софийски имоти” ЕАД е самостоятелно търговско
дружество, което не е част от структурата на СО и по аргумент на чл.2. ал.2 ЗОС собственик
на терена, върху който е учредено правото на строеж, е единствено ищецът. Следователно,
подписаното между СО и суперфициара Допълнително споразумение от 03.02.2003г. към
договора за учредяване на право на строеж и постигнатите в него договорки не променят
спрямо „Софийски имоти" ЕАД първоначално договорените срокове за реализиране на
строителство. Вещите лица не твърдят наличие на обективна невъзможност да се извърши
строителство в парцела, съгласно предвижданията на ПУП и в параметрите на договора, а че
се е налагало изместването на съществуващия уличен канал, за да бъде реализирано правото
на строеж. Счита за илюстрация за дезинтересираност от изпълнението на договора за
отстъпено право на строеж, извършеното прехвърляне на правото на строеж от
суперфициара „Владимпекс" ЕООД на трето лице „Лаудис билдинг ЕООД, съгласно
нотариален акт №71, том I, рег.№ 1000, дело №79 от 12.05 2003г. на Нотариус с район на
действие PC гр.София, вписан под №077 в регистъра на Нотариалната Камара. От своя
страна, това трето лице е направило отказ от предоставеното му право на строеж на
26.01.2017г. В тази връзка СГС правилно се е позовал на установената съдебна практика, че
при отказ от ограничено вещно право същото се погасява в полза на собственика на земята,
вкл. и в случаите, в които правото е било прехвърлено на последващ приобретател и той се е
отказал от него, а не се връща при предходния носител на вещното право
(прехвърлителя). Претендира разноски.
Софийски апелативен съд, действащ като въззивна инстанция, след като
разгледа жалбите и обсъди събраните доказателства, приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
5
Първоинстанционният съд е сезиран с установителен иск по чл.124 ГПК вр.чл.67 ЗС за
погасяване право на строеж, поради нереализирано строителство повече от 5 години,
считано от датата на теговото учредяване.
От фактическа страна се установява, че въз основа на Заповед № РД-56-1361 от
20.07.1998г. на Кмета на СО, и след проведен търг с явно наддаване, е сключен Договор №
РД-56-2102 от 16.10.1998 г., вписан с вх.№ 20519 от 09.11.1998г., том 15, № 53, имотна
партида № 925521 на Службата по вписванията на СРС, по силата на който Столична
община учредява в полза на „ВЛАДИМПЕКС ЕООД възмездно безсрочно право на
строеж върху терен- частна общинска собственост, находящ се в район „Лозенец“, м. НПЗ
Хладилника, парцел пл. № IX, от кв. 1а, актуван с АОС № 3855/ 14.01.1997 г. при граници:
изток и север- държавен имот 126, собственост на МО, запад - имот № 122-частна
собственост на Й. Ц. и Ц. Й., юг- ул. „Сребърна“, с площ 918 кв.м. за изграждане на
обществен център с приблизителни ЗП- 500 кв.м. и РЗП -1000 кв.м., като в договора е
посочено, че определената чрез тръжна процедура цена от 216 600 лв. е заплатена на
08.09.1998г. В чл.12 от договора страните са се споразумели, че строителството на сградата
ще започне в едногодишен срок от сключването му. В чл.9 страните са установили в
отношенията си, че суперфициарят се задължава да проучи съществуващите условия на
терена, вкл. подземен и надземен кадастър, геоложки и хидроложки условия, като при
нужда проектира и изгради необходимата му инженерна инфраструктура.
На 03.02.2003г. е подписано допълнително споразумение между Столична община и
ВЛАДИМПЕКС ЕООД, с което се прави изменение на чл.12 от договора за учредяване на
правото на строеж от 16.10.1998 г. върху процесния имот, като се договаря, че
строителството на сградата върху него трябва да започне в едногодишен срок от
издаването на разрешението за строеж, но не по-късно от 31.12.2003 г.
След сключване на договора през 1998г. и преди подписване на анекса от 03.02.2003г. СО
апортира процесния имот в капитала на Софийски имоти ЕАД, както следва: с
Протокол № 62 от 15.09.1999г. на СОС, от който е видно, че е взето решение № 22 за
увеличаване на капитала на „СОФИИСКИ ИМОТИ“ ЕАД с внасяне на непарична вноска на
стойност 614 000 лв., разпределена в 614 000 поименни акции с номинална стойност 1 лв.
всяка, съставляваща стойността на общата балансова стойност на недвижими имоти,
посочени в Приложение № 2, както и Приложение № 2, съставляващо неразделна част от
описания протокол, от който се установява, че непаричната вноска обхваща 13 недвижими
имота, сред които в т.4 е описан имот, представляващ: „терен, съставляващ п. IX, кв. 1а, м.
„НПЗ- Хладилника - Витоша“, АОС № 3855- бал. стойност 40 100 лв.“. Решение № 26 от
03.12.1999г., постановено по ф.д. № 16757/1995 г. по описа на СГС, с което е вписано въз
основа на решение от 15.09.1999г. на СОС увеличаването на капитала на търговско
дружество „СОФИЙСКИ ИМОТИ“ ЕАД от 20 604 804 лв. на 21 218 804 лв., разпределен в
поименни акции с номинална стойност 1 лв. всяка една. Устав на „СОФИЙСКИ ИМОТИ“
ЕАД, от който се установява, че в капитала на дружеството, под формата на непарична
вноска, фигурира терен, съставляващ п. IX, кв. 1а, м. „НПЗ- Хладилника - Витоша“, АОС №
6
3855.
На 12.05.2003г. ВЛАДИМПЕКС ЕООД прехвърля в полза на „ЛАУДИС БИЛДИНГ“ ЕООД
учреденото в полза на прехвърлителя право на строеж за изграждане на обществен център
(адм.търговска сграда) със ЗП- 500 кв.м. и РЗП- 1000 кв.м. на два етажа, върху терен - частна
общинска собственост, находящ се в район „Лозенец“ на СО, местност „НПЗ Хладилника
Витоша“, съставляващ УПИ - IX, отреден „За СГО и мебелна къща“ от квартал 23, а по
договор за отстъпване на право на строеж - кв. 1а, при граници: изток и север- държавен
имот 126, собственост на МО, запад - имот № 122-частна собственост на Й. Ц. и Ц. Й., юг-
ул. „Сребърна“, целият имот с площ 918 кв.м. срещу задължението на приобретателя да
прехвърли на прехвърлителя собствеността на самостоятелен обект със застроена площ от
10 % от разрешените към момента на подписване на договора 1000 кв.м. РЗП на сградата,
която ще се построи./договор обективиран в н.а. №71, том I, per. № 1000, дело № 79 от
12.05.2003 г. л.28/
Към 23.03.2016г. все още няма одобрени технически проекти за строеж и разрешение за
строеж за УПИ ІХ- 126, общ., кв. 23, м. „НПЗ Хладилника Витоша“ по плана на гр. София,
като и на място е установено, че имотът е незастроен, видно от писмо, издадено от кмета на
район „Лозенец“ - СО, който факт не се оспорва от страните по делото.
На 26.01.2017г. „ЛАУДИС БИЛДИНГ“ ЕООД е направил писмен отказ с нотариална заверка
на предоставеното му право на строеж, предвид наличните административни пречки за
реализирането на строежа – наличието на централен колектор на вода /л.90/. Така правото
на строеж се връща обратно в патримониума на ответника, сега жалбоподател.
Основният спорен по делото въпрос е релевираното от ответника възражение за
наличието на обективна пречка по реализиране на правото на строеж, изразяващо се в
наличието на централен канален колектор в процесния парцел, намиращ се в район
Лозенец, кв. 23 НПЗ Хладилника Витоша, парцел 3, който е одобрен съгласно заповед № РД-
09-50-41 он 22.01.1999г. ЗРП., поради наличието на който колектор Софийска вода отказва
да съгласува издадената на дружеството виза за проектиране и проучване на имота и това
прави невъзможно строителството на офис и търговска сграда, предвидена по тези визи.
Затова е депозирана жалба, подадена от „ВЛАДИМПЕКС“ ЕООД до СО, Дирекция
„Архитектура и градоустройство“ от 14.03.2008г., с която жалбоподателят е поискал от
общината в градоустройствения план на гр. София да бъде предвидено изместване на
колектора от процесния имот. Намиращият се в процесния имот канализационен
колектор е изключен от канализационната мрежи при строежа на пътната мрежа
пред него. Новоизградената канализация е разположена извън имота и е в
експлоатация видно от разрешение за ползване от 13.02.2017г.
По делото пред първа инстанция са изслушани едно основно заключение на СТЕ,
депозирано на л.172, тройна СТЕ на л.227 и допълнителна тройна СТЕ на л.273,
кредитирани от съда като компетентно и обективно дадени и неоспорени от страните. Въз
основа на тях се доказва, че след учредяване правото на строеж, със ЗАПОВЕД № РД-09-50-
41 от 22.01.1999г . на Главния архитект на София (поправена със заповед № РД-09-50-649 от
7
05.11.1999г., поради явни фактически грешки) е одобрен проект за цялостен, застроителен,
регулационен и кадастрален план /ЗРКП/(т.е. със Заповед № РД-09-50-41 одобрен е нов
регулационен статут) на местност "НПЗ "Хладилника Витоша"" с граници: от изток - м.
"Борисова градина - Погребите" - 1ва част и м. "Зоопарк", от запад - бул."Черни връх", от
север- бул."Никола Вапцаров", от юг - бул. "Тодор Каблешков". Съгласно така одобрения
проект, процесният имот представляващ: парцел IX - "За сго и мебелна къща" от кв. 1 а по
регулационния план на местността (одобрен със ЗАПОВЕД № РД-50-09-323/20.12.1989г. и
ЗАПОВЕД № РД- 09-50-27/16.01.1995г.) със площ от 918 ( деветстотин и осемнадесет)
кв.м. е преотреден като парцел/УПИ ІІІ 126, общ., отреден "за КОО" от кв.23 по
регулационния план на местността с площ от 748 кв.м. /т.е. намалена е квадратурата
на същия със 170 кв.м. респ. на правото на строеж/
Следва многократно издаване на скици в периода от 1999г. до 2003г., несъобразени с новия
регулационен статут на имота, описан неправилно в стари граници, последвано от
издаване на нови скици. С Решение № 254 по Протокол №17 от 31.05.2012г. на СОС е
одобрен ПУП за преструктуриране на производствена зона - План за регулация с режим на
застрояване на м. "НПЗ Хладилника - Витоша", част север и юг". В графичната част на плана
за регулация е отбелязано, че съгласно решение от 24.04.2012г., т.30 от плана са изключени
УПИ, за които има непроведени процедури на основания чл. 15 или чл.17 от ЗУТ за кв.23,
УПИ ІІІ-126, общ. „за коо (Имотът е защрихован - обозначен, като изключен). В плана за
застрояване липсва обозначение за изключване на имота от плана. В Решение № 254/2012г.
на СОС имотът не е описан в изключените от обхвата на плана имоти. Предвид,
констатираното несъответствие между графичната част на плана и текстовата част на
Решение № 254 по Протокол № 17 от 31.05.2012г. на СОС, не може да се установи дали
имотът е изключен от обхвата на плана. Съгласно писмо № САГ 18-ГР-2137-(1) от
04.10.2018г. на НАГ, планът от 2012г. е бил обжалван в частта за кв.23. Образуваното
адм.дело №4568/2013г. по описа на АССГ е прекратено с определение № 4962/11.07.2013г.
Едва на 02.09.2015 г. на ответника е издадена скица № АБ-2600-951 за /парцел/ УПИ III126,
общ. "за коо", от кв.23 по плана на гр. София, местност: "НПЗ "Хладилника Витоша", която
вече е съобразена с действащия регулационен план, одобрен със заповед № РД-09-50-41 от
22.01.1999г. и отразява неговата нова реална площ от 748 кв.м.
Със ЗАПОВЕД № РА-50-05/10.01.2017г., издадена от СО, направление:"Архитектура и
Градоустройство", арх.З. З. - Главен архитект на СО е одобрен проект за изменение на плана
за застрояване на УПИ II-127 за ОДО и ЖС, УПИ ІІІ- 126, общ. за КОО, кв.23, м."НПЗ
"Хладилника - Витоша" - част север, район: "Лозенец". Изменението на ЗП от 2017г.
предвижда шестетажни сгради с максимална височина 20м, разположени свързано в двата
имота (това са процесния и съседния му от западната страна). За УПИ II-127 /за одо/ кв.23
има издадена виза за проектиране № САГ-ГР00-2307/2017г. на гл.архитект на СО и
РАЗРЕШЕНИЕ за СТРОЕЖ № 128/19.06.2018г., влязло в сила на 11.07.2018г. За процесния
имот няма издадено разрешение за строеж.
Що се отнася до колектора на вода в кадастралния план (кадастрален лист 546-1 и 546-
8
ІІ) е нанесен канализационен колектор 70/105, който преминава през УПИ III-126,общ. от
кв.23 по плана на местност „НПЗ Хладилника-Витоша“, район Лозенец. Същевременно, в
Заповед № РА 50-05 от 10.01.2017г. за одобряване на изменение на плана за застрояване е
записано, че е приложено съгласувателно писмо от „Софийска вода“ АД. При извършената
справка в преписката експертът е установил, че е приложена скица, издадена през месец
06.2016 г. от „Софийска вода“ АД, в текстовата част на която е записано следното:
„Посочените на скицата ВиК мрежи не са геодезически заснети, нанесени са от архивна и
екзекутивна документация. Канал Ф 70/105см е изключен от канализационната мрежа,
поради което не е необходимо да се пази неговата цялост и сервитут...“
В Решение на СОС от 254/31.05.2012г. за одобряване на План за Застрояване на м.НПЗ
"Хладилника Витоша"- част Север е отбелязано, че с писмо ГР-07-00-64/09712/12/2012г. е
представено съгласувателно писмо от "Софийска вода" АД, което одобрение на ПУП-а по
същество дава възможност да се извърши строителството на процесния имот. През
процесния имот, представляващ УПИ III 126, общ. кв.23 по плана на местност "НПЗ
"Хладилника - Витоша", район: "Лозенец", преминава главен, /централен/ канален колектор
с размери 70/105см. Съгласно писмо с вх.№ ЗИ-185 от 06.02.2020г . издадено от
СОФИЙСКА ВОДА, част VEOLIA "Канализационния колектор 70/105см., преминаващ през
УПИ ІІІ-126, общ., от кв.23 по плана на гр. София, местност "НПЗ” Хладилника - Витоша",
район "Лозенец", който е изключен от канализационната мрежа при строителството на
пътната мрежа пред имота. Новоизградената канализация 140 см. е разположена в новото
пътно платно и вече е извън имота. Същата е въведена в експлоатация с разрешение за
ползване СТ-05-165/13. 02.2017г. следователно от този момент процесната сграда може
да бъде проектирана и построена в съответствие с действащия план, без да се налага
изместване на съществуващия, но неработещ канализационен колектор 70/105 см. В
о.с.з. на 13.11.2020г., вещите лица уточняват, че до постановяване на решението на СО
от 31.05.2012г. обективно не е съществувала възможност да се започне проектирането и
строителството на сграда в процесния недвижим имот.
Същият краен извод бе потвърден в о.с.з. на 04.04.2023г. от в.л.Б. и М. с допълнението,
че не е възможно частно лице, което би искало да строи в имота, да го направи без
съдействието на Общината /с оглед необходимостта от изместване на колектора за вода
извън процесния парцел/.
Няма новопредставени доказателства пред настоящата инстанция.
При така описаната фактическа обстановка съдът намира исковете за неоснователни
по следните съображения:
Съдебната практика приема, че интересът от търсената с иска защита е процесуална
предпоставка на всички искове, но изискването за интерес от установяването като
предпоставка за допустимост на установителния иск е изрично подчертано както в чл. 97, ал.
1 ГПК (отм.), така и в чл. 124, ал. 1 сега действащия ГПК, защото само чрез него може да се
обособят онези гражданскоправни отношения, които се нуждаят от съдебно установяване,
като същевременно се очертаят и лицата, легитимирани да го търсят. При това този интерес
9
следва да бъде налице не само при предявяване на иска, но и в течение на целия исков
процес /решение № 55/10.08.2010 г. по т. д. № 464/2009г. на ВКС, II-ро т. о./ За редовността
на исковата молба, с която се предявява отрицателен установителен иск, ищецът следва да
изложи твърдения, с които обосновава правния си интерес, както и да индивидуализира
отричаното от него право, като посочи неговото съдържание и субектите на спорното
правоотношение. Делото има за предмет отрицателен установителен иск, чрез който ищецът,
като собственик на терена след апортирането му в капитала от СО/ цели да установи, че
учреденото и впоследствие прехвърлено от първоначалния приобретател ограничено вещно
право на строеж на ответника за построяване на предвидената сграда, не съществува, тъй
като е погасено поради неупражняването му в предвидения в чл.67 ЗС петгодишен
давностен срок.
СГС е приел, че в периода от сключването на договора за учредяване на право на строеж до
21.01.2003г, предвиденият в чл. 67 ЗС давностен срок не е текъл, заради грешки в
регулацията и застрояването на имота от страна на общинската администрация. Съдът е
обвързал началната дата, от която счита, че тече давностния срок по чл.67 ЗС - 21.01.2003г. с
издаването на виза за проектиране от общинската администрация по искане на ответника,
след издаването на която според съда вече не е налице обективна пречка за извършване на
строителството, в частност за снабдяване на ответника със строителни книжа, която да е
свързана с промени в регулацията на имота. Съдът е отбелязъл, че следващата промяна на
плана за регулация и застрояване е от 2012 г., поради което тя не е затруднила
ВЛАДИМПЕКС ЕООД за предприемане на действия за снабдяване със строителни книжа и
е можел да започне строежа в периода 21.01.2003г. - 21.01.2008г. /очевидно съдът е приел, че
в този срок е погасено по давност правото на строеж/.
САС намира, че искът е допустим, а разгледан по същество - неоснователен по
следните съображения:
С разпоредбата на чл.67 ЗС петгодишният срок за извършване на строителството се
окачествява като погасителна давност, но липсва изрична законова уредба за началния
момент, от който петгодишният срок започва да тече. Този момент е денят, в който
притежателят на правото на строеж е получил реално възможността да започне строителство
върху чуждото място. На практика този момент не съвпада с датата на придобиване на
правото на строеж. В момента, в който притежателят на правото на строеж започне да строи
започва да тече и петгодишния срок. Ако по една или друга причина започнатото
строителство спре от деня, в който се възобнови строителството започва да тече нов
петгодишен срок /идентично е разрешението при прекъсване на обикновената погасителна
давност/. За начало на строителството следва да се окачестви дори складирането на
материали в дворното място за извършването му.
В случая изводите на първостепенният съд за началния момент, от който започва да тече
давностният срок по чл.67 ЗС, както и за момента, в който този срок изтича в хипотеза, при
която първоначално собственика на земята е учредил право за построяване на цяла сграда на
едно лице, не съответстват на задължителното тълкуване, дадено в ТР № 1/2011 от
10
04.05.2012 г. по тълк.д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС, в т.2 от което е прието, че когато
правото на строеж се учредява с договор между страните, от момента на сключването му или
от момента, в който те са уговорили, че ще породи действие, започва да тече и срокът за
упражняването му. Учредителят на правото следва да съдейства на суперфициаря за
изпълнението на договора. Ако собствениците на земята нямат /поради състоянието на
имота/ и не са поели задължение да извършат някакви фактически или правни действия,
всички необходими действия за започването на строежа трябва да бъдат извършени от
суперфициаря. Ако според естеството на учредените права в договора суперфициарят
не може да предприеме някое от необходимите действия по реда на ЗУТ, без
съдействието на собствениците на земята, или ако някой от тях недобросъвестно се
противопостави на предприети от суперфициаря действия, собствениците на земята не
могат да се позоват на забавянето на строежа по тази причина, тъй като никой не може да
черпи права от своята недобросъвестност. Ако строителството се забави по други
обективни причини, които не са свързани с недобросъвестно поведение на собственика
на земята и с неизпълнение на задълженията на суперфициаря, като например съдебни
спорове с трети лица по повод на издадените разрешения на строеж, през
времетраенето им срокът също няма да тече.
Безспорно последващото прехвърляне на правото на строеж от суперфициаря на трето лице
/Лаудис билдинг“ ЕООД/ не обвързва собствениците на земята и по отношение на
приобретателя не започва да тече нов срок за упражняване на правото на строеж, защото той
не може да има повече права от своя праводател. Петгодишният давностен срок тече от един
и същи момент както за първоначалния титуляр на учреденото право на строеж, така и за
лицата, на които той впоследствие прехвърля това право за отделни обекти в сградата.
В случая бе доказано пълно и главно, че на 21.01.2003г. е издадена визата за проектиране,
но с това не се осигурява фактическа възможност за реализиране правото на строеж по
смисъла на приетото в ТР на ВКС, посочено по-горе, дори визата да е съобразена с
действащ регулационен план и да е издадена при спазване на всички изисквания на закона.
Цитираната виза за проектиране от 21.01.2003г., издадена от главния архитект на район
,Лозенец" не е съобразена с действащия към момента на издаването й план, тъй като както е
посочено в основното заключение на тройната СТЕ, на което се позовава и съдът, тази виза
за проектиране представлява извадка от плана от 1999г., одобрен със Заповед № РД- 09-
5СМ1 от 22.01.1999г. на Гл.архитект на София, който не е бил действащ към момента на
издаване на визата с оглед факта, че главният архитект на София не е имал право към
22.01.1999г. да издава заповеди за изменение на застроителните, регулационните и
кадастралните планове и по тази причина издадената от него Заповед № РД-09-50-41 от
22.01.1999г. е нищожна, поради липса на компетентност - компетентен административен
орган да издава заповеди за изменение на тези планове към този момент е само Кметът на
Столична община. Нищожността на Заповед № РД-09-50-41 от 22.01.1999 г. на Гл.архитект
на гр. София, с която е одобрен ЗРКП на м. НПЗ „Хладилника - Витоша", както и на Заповед
№ РД-09-50-649 от 05.11.1999 г. на Гл.архитект на София за поправка на ЯФГ /също
11
цитирана по делото от вищите лица/ се установява от факта, че се е наложило тези заповеди
да бъдат потвърдени с Решение № 85 по Протокол № 56 от 06.08.2003 г. на СОС, едва
след което изменението влиза в сила. Тъй като няма данни за осъществен пряк съдебен
контрол от адм.съд, то на основание чл.17 ал.2 ГПК съдът, разглеждащ гражданско-
правен спор, може да извърши косвен съдебен контрол за неговата законосъобразност.
Следователно правното действие на ЗРКП на м. НПЗ „Хладилника - Витоша", одобрен със
Заповед № РД-09-50-41 от 22.01.1999г. на Гл.архитект на гр.София се поражда считано от
06.08.2003г., когато тази заповед е потвърдена с Решение № 85 по Протокол № 56 от
06.08.2003г. на Столичния общински съвет. След като новият застроителен, регулационен и
кадастрален план, предмет на Заповед № РД-09-50-41 от 22.01.1999г. на Гл.архитект на гр.
София е действащ считано от 06.08.2003г., няма как визата за проектиране от 21.01.2003г.,
издадена от Гл.архитект на район „Лозенец" да е съобразена с действащия към момента на
издаването й план, одобрен със заповедта от 1999 г. Т.е.същата не може да постави началото
на петгодишния срок по чл.67 ЗС, както е приел СГС.
На второ място нито една от издадените визи за проектиране не е издадена в съответствие с
плана, по който е издадена. Например, посочената по-горе виза за проектиране от
21.01.2003г, е издадена за парцел IX, кв.23, м. „Н.П.З. Хладилника", видно и от
заключението на вещите лица по основната СТЕ, въпреки, че същата виза представлява
според вещите лица извадка от плана от 1999 г., а в този план такъв парцел не съществува -
със Заповед № РД-09-50-41 от 22,01.1999г. на Гл.архитект на София /поправена със Заповед
№ РД-09-50-649 от 05.11.1999 г./ е одобрен проект за цялостен ЗРКП, с който освен, че е
намалена площта на процесния имот от 918 кв.м. на 748 кв.м., като е променена
конфигурацията му от северната страна, е променена и номерацията на парцела и
кварталът, в който се намира същия - от парцел ІХ-„за СГО и мебелна къща" от кв.1а по
регулационния план на местността, одобрен със Заповед № РД-50-09-323 от 20,12.1989 г. и
Заповед № РД-09-50-27 от 16.01.1995 г., процесният имот е станал парцел /УПИ/ ІІІ-126,
общ., отреден „за КОО" от кв.23. Тази промяна не е отразена във визата за проектиране от
21.01.2003г., издадена от Гл.архитект на район „Лозенец", като в нея вместо парцел /УПИ/
ПМ26, общ., отреден „за КОО" от кв.23 е посочен парцел IX, кв.23, м. „Н.П.З. Хладилника",
както заключават и вещите лица. Това разминаване е съществено за ограничаването на
правата на суперфициаря, тъй като въз основа на такава неправилно издадена виза за
проектиране няма как същият да възложи изготвяне на инвестиционни проекти, да иска
тяхното одобряване и издаване на разрешение за строеж. При това положение е очевидно,
че с действията си във връзка с одобряването на новия план от 1999г. и издаването на
грешни визи за проектиране, негодни по съдържание да изпълнят тяхното предназначение,
СО, като собственик и учредител по договора за учредяване право на строеж не само, че не е
съдействала на суперфициаря „ВЛАДИМПЕКС" ЕООД, но е създала непреодолима пречка
за реализиране на правата по договора от страна на суперфициара.
С тази заповед е намалена площта на имота със 170 кв.м. върху който е учредено правото
на строеж и това е станало без съгласието на ответното дружество и без да е предложен от
12
страна на СО анекс към договора с оглед вече платената тръжна цена. В този смисъл
едноличният собственик на капитала на ищцовото дружество, в лицето на СО, е действало
недобросъвестно, тъй като само 3 месеца след сключване на договора за суперфиция, е
направило изменение в ПУП, с което е намалена квадратурата от 918 на 748 кв.м. т.е. 170
кв.м. по-малко от една страна.
Трето и главно - по делото е установено по безспорен начин, че в процесния имот се е
намирал „Канал Ф 70/105см" - централен канализационен колектор, наречен „ЛЯВ
СЛАТИНСКИ КОЛЕКТОР", който преминава през средата на имота и е пречел за
проектирането и изграждането на предвидената сграда, за която е учредено правото на
строеж, вкл. в периода 21.01.2003 г. - 21.01.2008 г., през който според СГС ответникът е
можел да реализира правото на строеж, но не е положил усилия в тази насока.
Преминаващият през процесния имот централен канализационен колектор е станал
неизползваем едва след изграждането на новия УЛИЧЕН КАНАЛ /ЛЯВ СЛАТИНСКИ
КОЛЕКТОР/, преминаващ по улицата, извън пределите на имота, върху който е учредено
правото на строеж. Изграждането на този нов канализационен колектор е извършено при
действието на новия регулационен план от 2012г,, след одобряването на съответните
инвестиционни проекти на 14.08.2014г., на 06.11.2014г. и на 30.09.2016г. от СО-
Направление „Архитектура и градоустройство", въз основа на които са издадени Разрешение
за строеж на подобекта: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА УЛИЧЕН КАНАЛ /ЛЯВ СЛАТИНСКИ
КОЛЕКТОР/ от 15.08.2014г., допълнено със Заповед № РА51-196 от 30.09.2016г. на Главния
инженер на НАГ - СО по реда на чл.154 ал.5 ЗУТ, Протокол образец № 2а за открИ.е на
строителната площадка и Констативен акт образец № 3 за установяване съответствието на
строежа с издадените строителни книжа, които са издадени едва на 27.10.2016г. Новият
канализационен колектор е въведен в експлоатация с Разрешение за ползване № СТ-05
—165 от 13.02.2017 г.. издадено от ДНСК, гр. София. Едва след въвеждането в
експлоатация на новия канализационен колектор е било възможно премахването от
процесния имот на стария канализационен колектор респ. да се вземат необходимите
изходни данни и съгласувания от „Софийска вода" АД за извършване на инвестиционно
проектиране в имота, одобряване на проекти и издаване на разрешене за строеж. В този
смисъл САС приема, че едва след изграждане и въвеждането му в експлоатация т.е. след
13.02.2017г., жалбоподателят е имал обективна възможност да започне строителството, след
съгласуване със Софийска вода АД. Именно затова срокът започва да тече след 13.02.2017г.,
а не както неправилно е приел СГС, считано от 21.01.2003г.
Правните пречки за извършване на проектиране на бъдещата сграда, за която е учредено
право на строеж, с оглед наличието на законно изградения и функциониращ централен
канализационен колектор, са съществували не само до въвеждането в експлоатация на новия
централен канализационен колектор /ЛЯВ СЛАТИНСКИ КОЛЕКТОР/ с Разрешение за
ползване № СТ-05-165 от 13.02.2017г., издадено от ДНСК гр.София. От експертизата се
установява, че старата канализация все още се намира в имота, макар и неработеща. Това
обаче не означава, че същата не е пречка за реализиране на бъдещото строителство въз
13
основа на учреденото право на строеж, тъй като премахването на стария колектор, който е
включен в активите на „Софийска вода АД също изисква време и съответни съгласувания с
последното дружество, което държи монопола върху градската водопроводна и
канализационна мрежа.
Когато упражняването на правото на строеж от суперфициаря зависи от
извършването на фактически или правни действия от собственика на земята, той
/собственикът на земята/ не може да се позове на забавянето на строежа по тази причина,
тъй като никой не може да черпи права от своята недобросъвестност. Правото на строеж не
може да се погаси по давност, тъй като давностният срок не може да започне да тече. В този
случай давностният срок за упражняване на правото на строеж не може да започне да тече,
докато собственикът на земята т.е. СО създава административни пречки. Освен, че е
собственик на имота, върху който е учредено правото на строеж до апортирането му в
ищовото дружество, СО се явява и административният орган по смисъла на ЗУТ, на който е
предоставено правомощието да изменя действащите планове, да издава визи по чл.140 ЗУТ,
да одобрява инвестиционните проекти за строителството на бъдещата сграда, за която е
учредено право на строеж, както и да издава разрешение за строеж. По изложените
съображения съдът приема от правна страна, че от датата на учредяване на правото на
строеж 20.07.1998г. до 13.02.2017г. / датата на въвеждане в експлоатация на новия
централен колектор/ е била налице обективна правна и фактическа невъзможност за
реализиране на процесното правото на строеж, тъй като суперфициарят - ответник по
независещи от него причини обективно не е можел да започне инвестиционното
проектиране на сградата, за която е било отстъпено правото на строеж, както и да осъществи
реално строителството. респ. след тази дата до депозиране на ИМ /19.05.2017г./ правото не е
погасено.
В обобщение - въззивният съд констатира, че е налице несъвпадение на крайния резултат от
изводите на първата и настоящата инстанции, поради което решението следва да бъде
отменено, а искът - отхвърлен като неоснователен.
На основание чл.78 ал.1 ГПК въззиваемата страна дължи в полза на жалбоподателя-
ответник направените по делото разноски, в размер на 1358 лв. платен адв.хонорар и д.т.
пред въззивна инстанция, съгласно списък по чл.80 ГПК /39/, както и сумата от 3675 лв.
направени разноски пред първа инстанция, съгласно списък на л.282.
Воден от горното и на основание чл. чл.271 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение от 18.01.2022г., постановено по гр.д.№ 6138/2017г. по описа на СГС,
ГО, 23 с-в, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „СОФИЙСКИ ИМОТИ“ ЕАД, ЕИК *********, със
14
седалище и адрес на управление: гр. София, район Средец, ул.Ген.Гурко № 12, ет.6,
отрицателен установителен иск с правно основание чл.124 ГПК вр.чл.67 ЗС срещу
„ВЛАДИМПЕКС“ ЕООД, ЕИК *********, чрез адв.С. Л., САК, кантора - гр.София-1301,
ул."***" № ***, ет.***, офис № ***, че учреденото с Договор № РД 56-2102/16.10.1998 г.,
вписан с вх. №20519/09.11.1998 г., том 15, № 53, имотна партида №925521 на Служба по
вписвания при СРС от Столична община в полза на „ВЛАДИМПЕКС“ ЕООД, право на
строеж върху УПИ III-126, общ., отреден „за КОО“, с площ от 748 кв.м, кв.23 по действащия
план на м.НПЗ „Хладилника Витоша”, бивш УПИ IX - „за СГО и мебелна къща“, с площ от
918 кв.м, кв.1а, м.“НПЗ Хладилника- Витоша“ не съществува поради погасяването му по
давност в резултат на неупражняването му в петгодишен срок.
ОСЪЖДА „СОФИЙСКИ ИМОТИ“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. София, район Средец, ул.Ген.Гурко № 12, ет.6, отрицателен установителен
иск с правно основание чл.124 ГПК вр.чл.67 ЗС ДА ЗАПЛАТИ В ПОЛЗА НА
„ВЛАДИМПЕКС“ ЕООД, ЕИК *********, чрез адв.С. Л., САК, кантора - гр.София-1301,
ул."***" № ***, ет.***, офис № ***, сумата от 1358.18 лева /хиляда триста петдесет и осем
лева/ направени разноски пред въззивна инстанция, както и сумата от 3675 /три хиляди
шестстотин седемдесет и пет лева/ лв. направени разноски пред първа инстанция.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от съобщението до
страните с касационна жалба.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15