№ 6499
гр. С, 11.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 118 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА
при участието на секретаря ДИАНА Й. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА Гражданско дело №
20231110161609 по описа за 2023 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба от П. Г. Г – Л., ЕГН ********** против
Д. Л. Л., ЕГН **********, с която до съда е отправено искане с правно основание чл. 32, ал.
2 ЗС за заместващо волята на съсобствениците решение, с което да се постанови
управлението на съсобствената вещ, представляваща магазин № 2 с идентификатор ******,
находящ се на първи етаж от жилищна сграда еднофамилна с идентификатор ****** заедно
с прилежащите към магазина 7,9 % от ид.ч. от общите части на сградата, да се извърши чрез
сключване на анекс към договор за наем или сключването на нов договор за наем, в който
изрично да бъде уговорено 50% от наемната цена да бъде превеждана по личната банкова
сметка на ответницата и при условие за индексация на наемната цена с не по-малко от 50
лв.
С молба вх. № 309924/02.10.2024 г. ищцата уточнява, че претендира да бъде овластена
от съда да сключи договор за наем на процесния обект със ЗК КФ ЕООД при наемна цена
общо в размер на 725 лв, от които 400 лв. платими на Д. Л., 325 лв., платими на П. Л. за срок
от три години с възможност за автоматично продължаване за още три години, в случай на
непротивопоставяне на наемателите и наемодателите с общо изявление, отправено в
едномесечен срок преди изтичане на наемния период или с ново решение по чл. 32 от Закона
за собствеността. Уточнява, че наемната цена следва да се увеличава с 50 лв. за всяка
следваща година след изтичане на първоначалния тригодишен срок. В условията на
евентуалност се прави искане да бъде овластена ищцата да сключи договор за наем с друго
трето лице при условия, каквито намери за добре или при условия, определени от съда.
1
В исковата молба се посочва, че ищцата и ответницата са съсобственици по наследство
на процесния недвижим имот, представляващ магазин № 2 с идентификатор ******,
находящ се на първи етаж от еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ******.
Ищцата твърди, че на 12.02.2016 г. между общия наследодател на страните ЛНЛ и „ЗК КФ“
ЕООД, ЕИК ****** е сключен договор за наем на процесния имот за срок от две години с
клауза, предвиждаща възможност за продължаване на срока на наемното правоотношение по
съгласие на страните. Посочва, че с Анекс към договора от 12.12.2018 г. срокът на последния
е продължен за период от още пет години. Сочи, че наемателят е изразил готовност за
последващо продължаване срока на договора с индексация на цената, но страните по делото
в качеството им на наемодатели не могат да формират воля за това, доколкото притежават
равен обем от права по отношение правото на собственост върху имота, както и
обстоятелството, че ответницата не желае действието на договора да бъде продължено.
Поддържа, че нито ищцата, нито ответницата могат да ползват имота по предназначение, а
ответницата не предлага сключването на договор с друг наемател. Твърди, че ответницата
отправя покани до наемателя за предаването на имота, с което цели единствено да лиши
ищцата от възможността да реализира доход от съсобствената вещ. Моли за уважаване на
иска. Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен отговор на исковата молба
от ответницата, с който предявеният иск се оспорва като неоснователен. Сочи, че
определянето на „ЗК КФ“ ЕООД, ЕИК ****** за наемател на общата вещ ще бъде вредно за
същата и моли в случай на разпределяне на ползването на имота новият наемател да бъде
определен от ответницата. Оспорва искането на ищцата за разпределяне ползването на
процесния имот по посочения в исковата молба начин, доколкото сочи, че към момента не е
налице наемно правоотношение, чийто срок да бъде продължаван. Твърди, че договорът за
наем от 12.02.2016 г., сключен с наследодателя на страните, е прекратен с изтичане на срока,
за който е бил сключен и предвид изричното противопоставяне на ответницата за неговото
продължаване. Посочва, че сключения между наемателя и ищцата договор за наем на
идеални части от общия имот от 07.10.2023 г., е непротивопоставим на ответницата. Сочи, че
в отговор на нотариална покана от 29.11.2023 г. наемателят посочва, че ищцата също е
поискала имотът да й бъде предаден, но лично на нея на 12.12.2023 г. в 19:00 часа на ул.
„ТУ“ № 8, поради което е ясна волята и на двамата съсобственици за предаване държането
на имота от наемателя. Поддържа, че несъгласието й за продължаване на договора с
последния наемател е породено от непазарния наем, както и от системното неизпълнение на
задължението за плащане на наемната цена. Твърди, че не се противопоставя общият имот
да бъде отдаван под наем, но желае това да се случи при определен пазарен наем и
добросъвестен наемател. Счита, че следва да бъде овластена да избере наемател и да
определи условията по договора вместо ищцата. Претендира разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства приема за установено
от фактическа страна следното:
Не е спорно между страните и като такова с доклада по делото е отделено
2
обстоятелството, че ищцата и ответницата са съсобственици при равни дялове от 1/2
идеална част за всяка една на недвижим имот – магазин № 2 с идентификатор ******,
находящ се на първи етаж от жилищна сграда еднофамилна с идентификатор ****** заедно
с прилежащите към магазина 7,9 % от ид.ч. от общите части на сградата. Имотът е придобит
от страните по наследство от ЛНЛ, чийто наследници по закон са ищцата и ответницата
съответно като негова съпруга и дъщеря /видно от удостоверение за наследници – л. 9 от
делото/. Правото на собственост, притежавано от наследодателя, се установява от
приложения договор за доброволна делба на недвижими имоти от 30.06.2000 г., с който е
прекратена съсобствеността между ЛНЛ и ЛНЛ върху имота, оставен по наследство от Т М
Л., и е поставен в дял на ЛНЛ. Не се твърди и не се установява разпореждане с имота от
страна на наследодателя преди смъртта му, поради което и посочените обстоятелства са
безспорни и доказани по делото.
Видно от представения с исковата молба договор за наем на недвижим имот от
12.02.2016 г. процесният имот е бил отдаден под наем на ЗК „КФ“ ООД с ЕИК ****** от
наследодателя на страните и негов собственик към онзи момент – ЛНЛ за срок от 2 години
считано от 01.03.2016 г. срещу наемна цена в размер на 650 лева месечно, дължима от 1-во
до 6-то число на месеца. Видно от Анекс към договора от 12.12.2018 г. ищцата П. Л. като
пълномощник на съпруга си Л Л е договорила с наемателя продължаване действието на
договора за срок от 5 години. Доколкото първоначалният срок на договора е 2 години
считано от 01.03.2016 г., то продължаването му следва да се счита уговорено /при липса на
изрично посочване на друго в анекса/ считано от изтичане на първоначалния срок т.е. от
01.03.2018 г. за пет години – до 01.03.2023 г. Видно от представеното удостоверение за
наследници и препис-извлечение от акт за смърт /л. 8 и л. 9/ ЛНЛ е починал на 24.02.2019 г.,
поради което и след тази дата съсобственици на имота са ищцата и ответницата.
Представен е документ, наименован Разписка (договаряне) от 27.05.2019 г., подписан
от ответницата и ЛЧ като представител на „ЗК – КФ“ ЕООД, в който е посочено, че предвид
непредоставяне на банкова сметка и неявяване на Д. Л. да получи наем за имота, то ½ от
полагащия й се наем в размер на 296 лева за месеците април и май 2019 г. или сумата от
общо 592 лева се изплаща на П. Л.. Посочено е, че до представяне на банкова сметка от Д. Л.
наемът ще се изплаща на П. Л..
Видно от нотариална покана, рег. № 34 от 15.08.2019 г. при нотариус А И,
ответницата е поканила ищцата в срок до 23.08.2019 г. да й преведе по посочена банкова
сметка половината от получената наемна цена за имота и да се яви на 26.08.2019 г. пред
нотариуса да проведат събрание като съсобственици на имота. Видно от вносна бележка от
12.09.2019 г. ищцата е превела на ответницата сума в размер на 1771 лева с основание за
плащане – „наем магазин на Б за 6 мес. От 4-9 вкл. /. Видно от протокол от 26.08.2019 г. на
нотариус А И на посочената дата кантората й не се е явила П. Л..
С нотариална покана ред. № 8075 от 29.05.2019 г., връчена на 10.06.2019 г., Д. Л.
поканила „ЗК – КФ“ ЕООД да й заплати в петнадесет дневен срок от получаване на
поканата сума в размер на 1625 лева за използване на помещението за периода от 01.03.2019
3
г. до 31.07.2019 г., който размер е по 325 лева месечно и е равен на половината от досега
плащания наем.
Видно от изпълнителен лист, издаден на 23.06.2020 г. от Софийски районен съд по
ч.гр.д. № 47791/2019 г. /л.40/ „ЗК – КФ“ ЕООД е осъдено да заплати на Д. Л. Л. сумата от
1625 лева – обезщетение за ползване на недвижим имот ведно със законната лихва т
16.08.2019 г. до изплащане на вземането и разноски по делото. Видно от заповедта по чл.
410 ГПК /л. 95/, въз основа на която е издаден изпълнителния лист, обезщетение е присъдено
за лишаване от ползване на ½ ид.ч. от процесния имот за периода от 01.03.2019 г. до
31.07.2019 г., като заявлението за издаване на заповедта /л.91/ е депозирано на 16.08.2019
г. Видно от Съобщение за образувано изпълнително дело изх. № 7057/23.07.2020 г. /л.102/ за
събиране на сумите по посочения изпълнителен лист е образувано изпълнително дело
444/2020 г. по описа на ЧСИ Г К. Видно от извлечение от сметка на „ЗК – КФ“ ЕООД
дружеството е заплатило по сметка на ЧСИ Г К по изпълнителното дело на 06.08.2020 г.
сума в размер на 4077,15 лева.
С нотариална покана от рег. № 9940 от 22.10.2020 г. на нотариус М Ш, връчена на
26.10.2020 г., ответницата поканила ищцата да й върне сумата от 1776 лева, която й е
заплатила на 12.09.2019 г. по банкова сметка и с която посочва, че се е обогатила
неоснователно.
С нотариална покана от рег. № 2553 от 19.11.2020 г. ответницата поканила ищцата на
15.12.2020 г. в кантората на нотариус Р М да й предаде договор за наем от 12.12.2018 г. и
анекс към него от 12.12.2018 г., като е посочила, че предоставянето им е условие за уреждане
на отношенията по повод твърденията за неоснователно получени суми, т.к. няма как да
знае да ли получените суми съответстват на дължимия наем. Видно от констативен протокол
от 02.12.2020 г. на нот. Р М документите са предадени чрез представители на страните.
Представена е нотариална покана от ответницата /л. 14 и л. 30/ Д. Л. до „ЗК – КФ“
ЕООД с ЕИК ******, с която е поканено дружеството да освободи имота на 13.12.2023 г.
Поканата е връчена на представител на дружеството на 30.10.2023 г. по неоспорени
твърдения на ответницата /доколкото дата не се чете от представения препис – л. 31/.
С покана, връчена на 29.11.2023 г., „ЗК – КФ“ ЕООД е уведомила ответницата Д. Л. Л.,
че другият съсобственик на имота – П. Л. му е отдала под наем нейната ½ ид. ч. от имота с
договор за наем от 07.10.2023 г., а с покана от 13.10.2023 г. го е уведомила, че ако желае
може да напусне имота като й го предаде на 12.12.2023 г. С поканата дружеството е
поканило ответницата да посочи дали желае договорът за наем да бъде продължен или
имотът да бъде предаден като посочи кога и на кого. В Отговор на тази покана, връчен на
12.12.2023 г. на дружеството, ответницата е посочила, че не желае продължаване на договора
и е съгласна имота да се предаде на ищцата като се изпълнят посочени в отговора условия за
съдържание на приемо-предавателен протокол.
Представен е договор за наем на недвижим имот от 07.10.2023 г., сключен между П. Л.
и „ЗК – КФ“ ЕООД, с който за срок от 13.12.2023 г. до окончателно приключване на делбено
производство по гр.д. № 40702.2021 г. на СРС е уговорено ползването на помещението
4
срещу наемна цена 650 лева на месец, по 50 % от която дължими на всеки от
съсобствениците. Представена е покана от П. Л. до „ЗК – КФ“ ЕООД, с която уведомява
дружеството, че може да прекрати договора и ако желае да върне имота на 12.12.2023 г.
Представен е Анекс към този договора от 07.10.2023 г., сключен на 17.01.2024 г., с който е
посочено, че наемът, дължим на Д. Л. се определя на 400 лева на месец.
Представена е нотариална покана от Д. Л. до „ЗК – КФ“ ЕООД, връчена на 10.01.2024
г., в която е посочено, че договорът за наем е изтекъл на 12.12.2023 г. и не е съгласна
дружеството да ползва имота след тази дата, поради което и поради липса на наемно
правоотношение е върнала по сметка на дружеството сумата от 181,27 лева.
Установява се от допълнителното заключението на съдебно-оценителна експертиза, че
средната пазарна цена за процесния имот е в размер на 868 лева. Според вещото лице
имотът е неподеляем и не е възможно да бъде разделен за ползване съобразно квотите в
съсобствеността.
При така установената фактическа обстановка при съобразяване исканията и
възраженията на страните, съдът намира от правна страна следното:
Съгласно чл. 32, ал.1 и ал. 2 ЗС общата вещ се използува и управлява съгласно
решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Ако не
може да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за общата
вещ, районният съд, по искане на който и да е от съсобствениците, решава въпроса, взема
необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата вещ.
Видно от съвпадащите волеизявления на страните нито ищцата, нито ответницата
претендира и желае да ползва имота лично, като всяка желае имотът да бъде отдаван под
наем и да бъде реализиран доход от общата вещ по този начин. Следователно налице е
съгласие относно начина на използване на вещта, а именно чрез предоставяне за възмездно
ползване на трето за съсобствеността лице. Невъзможно за страните е обаче да постигнат
съгласие относно реализирането на този начин на ползване на вещта и конкретно с кое лице
и при какви условия да бъде сключен договор за наем.
В случая всеки от съсобствениците на имота притежава по ½ ид. ч., поради което не е
възможно да се формира мнозинство при липса на съгласие относно управлението на вещта,
което налага намесата на съда. С оглед конкретиката на конфликта между страните
необходимите мерки, които съдът следва да вземе съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС, е целесъобразно
да се изразят в определяне на параметрите, при които да бъде отдаден имота и да бъде
овластен единият от съсобствениците да сключи договор за наем с определени от съда
условия с оглед защита на другия съсобственик. Назначаването на управител на вещта,
който да е трето лице, различно от някой от съсобствениците, в случая съдът намира, че би
било нецелесъобразно, тъй като би наложило извършване на разноски за заплащане на
възнаграждението му, несъразмерно високи с евентуални доходи от вещта. Последното би се
оказало и нефективно при отказ на някоя от страните да внесе разноските.
Както ищцата, така и ответницата претендират да бъдат овластени да сключват договор
5
за наем. Преценката на събраните доказателства не обуславя извод да е доказано, че ищцата
е реализирала вредни за общата вещ действия или такива, с които е накърнила интересите на
ответницата. Съдът намира и че не се доказва ползването на помещението от „ЗК – КФ“
ЕООД да е вредно за вещта или да е накърнило правата на ответницата като съсобственик.
Посоченото дружество е допуснато изначално в имота по силата на съглашение с
наследодателя на страните, а не по избор и решение на ищцата. Не се установява наемното
правоотношение да е възникнало с оглед личността на наследодателя, поради което и не се е
прекратило след смъртта му, а ищцата и ответницата са встъпили в правата и задълженията
му като наемодател. Поради това и очевидно несъответни на фактическото и правно
положение са били претенциите на ответницата към наемателя, че държи имота без правно
основание и я лишава от ползване. Не може да се приеме, че същата не е знаела за
съществуването на договора, тъй като видно от нотариална покана с рег. № 36 от 29.05.2019
г. на нот. В И, връчена на 10.06.2019 г., тя е претендирала да й се заплати обезщетение в
размер на 325 лева, изчислено като равно на половината от плащания наем. Не може да се
приеме и че наемателят системно не е изпълнявал задълженията си, като преценката на
събраните доказателства води до извод, че инициирането на заповедното производство по
гр.д. № № 47791/2019 г. на СРС е предприето от ответницата на 16.08.2019 г. преди изобщо
да е връчена поканата до дружеството /поканата е предадена на нотариус на 29.05.2019 г., но
е връчена на 10.06.2019 г./ и да е изтекъл посочения в нея срок за плащане. Не се установява
след смъртта на наследодателя и по-рано от 10.06.2019 г. дружеството да е било уведомено
от ответницата за начин, по който да й заплаща припадаща се част от наемната цена, нито се
установява същата да се явявала пред негов представител, за да го получи.
Предвид посоченото не може да се приемат за доказани твърденията на ответницата, че
наемателят е недобросъвестен и не е изпълнявал договора за наем. Прави впечатление обаче
поведението на ответницата по едновременно търсене на суми от наемателя за ползване на
помещението и от ищцата за платени наеми. Дори след получаване от ищцата на 12.09.2019
г. на сума в размер на 1771 лева с основание за плащане – „наем магазин на Б за 6 мес. от 4-9
вкл.“ ответницата е продължила да претендира от „ЗК – КФ“ ЕООД изпълнение на заповедта
за изпълнение по чл. 410 ГПК, издадена по ч.гр.д. № 47791/2019 г. за сумата от 1625 лева –
обезщетение за ползване на недвижим имот за периода от 01.03.2019 г. до 31.07.2019 г., т.е.
частично припокриващ периода, за който е получила плащане от ищцата, като се е снабдила
с изпълнителен лист и е завела изпълнително дело след датата на получаване плащането от
ищцата.
Изложеното мотивира съда да възприеме като адекватно и съответно на фактически
установеното положение овластяването на ищцата да сключи договор за наем за имота.
Възраженията на ответницата, че с оглед възрастта си ищцата не би могла адекватно да
прецени пазарната цена и да определи наемател, съдът не споделя, тъй като са необосновани
и несъответни на фактически установените действия на ищцата. Напротив поведението не
на ищцата, а на ответницата по отношение на „заварения“ в имота наемател сочи на липса
на стремеж и умение за защита на интереса на съсобствениците вещта да се управлява като
6
носи реали граждански плодове.
Не следва обаче да бъде възприето искането на ищцата овластяването й да обхваща
правомощие да сключи договор конкретно с досегашния наемател за сумата от 725 лева с
възможност за автоматично продължаване и индексиране на наемната цена. Съгласно чл.
229, ал. 2 ЗЗД лицата, които може да вършат само действия по обикновено управление, не
могат да сключват договор за наем за повече от три години. Поради това и съдът намира, че
следва договорът да бъде сключен за не по-дълъг от този срок.
Наемната цена следва да бъде не по-ниска от установената по делото средна пазарна
цена от 868 лева, от която по ½ дължима на всяка от страните. Не следва да бъде определено
от съда лицето наемател, доколкото неговата воля за сключване на договор не може да се
предполага, нито да му се налага задължение за това, а това би наложило ново производство
по чл. 32 ЗС и би коствало допълнително време и разноски за страните. Възможността
ищцата да избере да сключи договора с досегашния наемател съдът не счита, че застрашава
интересите на ответницата или на вещта, доколкото не се установява системно съществено
неизпълнение на договора за наем от това лице или действия по унищожаване, разрушаване
или увреждане на вещта или използването й за противозаконна дейност. Възможността да не
се изпълнява договора е налице както при сключването му с това лице, така и с всяко друго
трето лице, като при реализирането на такова неизпълнение ответницата е в достатъчна
степен защитена със законоустановените права на страна по договора за наем - да търси
изпълнение, да претендира обезщетение за забава, да развали договора и да претендира
опразване на имота.
Възможността да бъде, при съгласие от негова страна, оставен в помещението
досегашния наемател е и по-целесъобразна в случая, тъй като няма да доведе до
необходимост да бъдат извършени разноски за извършване на евентуални СМР за
освежителен ремонт и намиране на нов наемател /за което при използване на услугите на
посредник би се дължало и заплащане на комисионна/. Нецелесъобразно би било
извършване на такива разноски с оглед очакваното прекратяване на съсобствеността,
предвид предприетите действия в тази насока с оглед висящото гр.д. № 40702/2021 г. пред
СРС, 180 състав за извършване на съдебна делба между страните.
Производството по чл. 32, ал. 2 ЗС представлява спорна съдебна администрация в
отношенията между съсобствениците, като водещият критерий, изведен от съдебната
практика при общия случай на приложението му за фактическо разпределение на ползването
на вещта, е целсъобразността /в този смисъл Решение № 1375 от 18.12.2008 г. на ВКС по гр.
д. № 5926/2007 г., V г. о., ГК/. Този критерий съдът намира, че следва да бъде съблюдаван и в
настоящия случай при избор на съсобственика, на който да бъде предоставено управление
на вещта чрез овластяване да сключи договор за наем. По изложените съображения, при
съблюдаване интересите и на двете страни и с оглед конкретиката на случая, съдът намира
че е целесъобразно да бъде овластена ищцата да сключи договор за наем с трето лице с
максимален срок на договора 3 години и наемна цена не по-малко от 868 лева месечно.
По отговорността на страните за разноски:
7
Настоящото производство е спорна съдебна администрация и не се ползва със сила на
пресъдено нещо, поради което въпросът може да бъде пререшаван и в последващ момент
при промяна на обстоятелствата. Предвид особеностите на производството по спорна
съдебна администрация, в което не се признава или отрича съществуването на материални
права, а само се оказва съдействие от страна на съда за тяхното упражняване, разноските,
сторени за адвокатско възнаграждение следва да останат за страните, така както са
извършени, а разноските за държава такса /30 лева/ и за възнаграждение на вещото лице по
СТЕ /400 лева/ – разпределени между страните съобразно квотите им в съсобствеността /в
този смисъл напр. решение № 275 от 30.10.2012 г. по гр. д. № 444/2012 г. на ВКС, II г. о.,
определение № 526 от 5.11.2013 г. по гр. д. № 6142/2013 г., на ВКС, I г. о., определение № 62
от 26.03.2015 г. по гр. д. № 4351/2014 г. на ВКС, II г. о. и др./. Доколкото всяка от страните е
внесла по 200 лева депозит за възнаграждение, то ответницата дължи на ищцата заплащане
на половината от държавната такса, т.е. 15 лева.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОВЛАСТЯВА на основание чл.32, ал.2 от Закона за собствеността П. Г. Г – Л., ЕГН
********** и адрес: гр. С, ж.к. Н I, бл. 115, вх. В, ет. 5 да извърши действия по управление
на съсобствения между нея и Д. Л. Л., ЕГН ********** и адрес: гр. С, бул. ПК № 62, ет. 5,
ап. 51 самостоятелен обект с идентификатор ******, представлява магазин № 2, находящ се
на първи етаж от еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ****** заедно с
прилежащите към магазина 7,9 % от ид.ч. от общите части на сградата, като сключи от свое
и от името на Д. Л. Л., ЕГН ********** договор за наем на същия за срок не по-дълъг от 3
/три/ години/ и месечна наемна цена минимум 868 лева, дължима по ½ на всяка ежемесечно.
ОСЪЖДА Д. Л. Л., ЕГН ********** и адрес: гр. С, бул. ПК № 62, ет. 5, ап. 51 да
заплати на П. Г. Г – Л., ЕГН ********** и адрес: гр. С, ж.к. Н I, бл. 115, вх. В, ет. 5 сума в
размер на 15 лева – разноски по делото за държавна такса.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8