Р Е
Ш
Е
Н
И
Е №295
гр. ВРАЦА,30.09.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Врачанският окръжен съд,гражданско
отделение, в
публичното заседание на 21.08.2019г., в състав:
Председател:Мирослав Досов
Членове:Пенка Т.Петрова
Мл.с.:Иван Никифорски
в присъствието на:
прокурора секретар Хр.Цекова
като разгледа докладваното от съдия П.Петрова
в.гр. дело
N` 396 по
описа за 2019 година,
за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството се движи по реда на чл.258
и сл.ГПК.
Образувано е по въззивна жалба от
03.04.2019г.,подадена от ЕТ“П.Б.-***,чрез процесуален представител адв.В.К. ***, срещу решение на
РС гр.Оряхово от 15.03.2019г.,постановено по гр.д.№ 678/2018г,с което е уважен
предявен против въззивника и други лица установителен иск с правно основание
чл.124 ал.1 ГПК за установяване по
отношение на въззиваемия „Росагро“ ООД с.Селановци,обл.Враца,че сключения между
ЕТ“П.Б.-*** в качеството му на арендатор и арендодателя А.Н.Д. *** от
10.11.2014г.към договор за аренда на земеделска земя от 10.05.2012г.няма правно
действие по отношение на два от имотите/ № 222024 и № 151007/ за стопанската
2017г.-2018г. и следващите до стопанската 2022-2023г.вкл.Поддържа се във
въззивната жалба,че решението е необосновано и неправилно – постановено при
неправилно приложение на материалния закон и доказателствата по делото,и при
допуснати процесуални нарушения от първоинстанционния съд.Навеждат се доводи и
за недопустимост на обжалваното решение,поради факта,че въззивникът не бил
страна по договора за аренда и анекса към него,както и поради произнасяне
свръхпетитум от съда. Иска се отмяна на съдебния акт ,и решаване на спора по същество от
настоящата инстанция с отхвърляне на предявения от иск.
Противните страни не
са ангажирали становище по въззивната жалба.В с.з.”Росагро” ООД
с.Селановци,обл.Враца чрез процесуален представител оспорва въззивната жалба.
Пред въззивната инстанция
не са събирани нови доказателства.
Настоящият
състав намира въззивната жалба за редовна от външна страна,и процесуално
допустима.Подадена е в преклузивния срок по чл.259 ал.1 ГПК,от страна в
процеса,имаща право и интерес от обжалване, и против акт на съда,подлежащ на
обжалване по смисъла на чл.258 ал.1 ГПК.Разгледана по същество същата се явява
неоснователна.
Производството
пред първоинстанционния съд е образувано по предявен от И.К.И.,
в качеството му на управител и представляващ „ Росагро “
ООД с.Селановци,обл.Враца,иск с правно
основание чл.124 от ГПК против ЕТ „ П.Б. - 87 “, със седалище и адрес на управление
гр.Кнежа, В.Н.Д. ***,
Д.В. ***, Ц.В. ***, Е.Н.С.
*** и А.Н.Д. ***,и петитум - за признаване за
установено, че сключеният между ответника ЕТ „ П.Б.-*** като арендатор и арендодателя Н. Ц. Д. договор за аренда на земеделска земя, вписан под №90, т.2,
дв.вх.р.№901/10.05.2012г. на Служба по вписванията при РС – Оряхово и Анекс към
него, сключен между ответника ЕТ „ П.Б. ***, като арендатор и ответника А.Н.Д.,
вписан в СВ при РС – Оряхово под №79, т.6, дв.вх.рег.№4159/10.11.2014г., нямат
правно действие за стопанската 2017/2018г. и следващите, до стопанската
2023/2024г.В исковата молба се поддържа, че
съществуват два договора за аренда на едни и същи имоти, за един и същи период,
поради което е налице конкуренция между правата на арендаторите.Посочено е, че
в землището на с.Селановци, обл.Враца, наследниците на Ц.
/ Ц. / Н.Д. – б.ж. на с.Селановци, са
собственици на земеделска земя,представляваща нива с площ 40,820 дка, имот
№222024 в местността „ Добренов брест”, 3 – та категория и нива с площ 6,892 дка,
съставляваща имот №151007 в местността „ Гръстарски път „, 3 – та
категория.Сочи се в исковата молба,че на
10.05.2012г., един от наследниците на Ц. Н.Д. – Н.Ц. Д. ***, чрез пълномощника
си Ц.И.В., в качеството му на арендодател, сключил договор за аренда на
горепосочените земеделски земи с ответника ЕТ за срок
от пет стопански години, който договор бил вписан под №90, т.2, дв.вх.р.№901/10.05.2012г. на Служба
по вписванията при РС – Оряхово и регистриран в ОСЗ – Оряхово.Сочи се също, че недоволен от условията по горепосочения договор, друг от
наследниците на Ц. Н.Д. – ответникът Ц.В.Д., сключил нов договор за аренда с
ищцовото дружество, който бил вписан под №4, т.4, дв.вх.р.№1500/27.03.2013г. на Служба по вписванията
при РС – Оряхово,като бил регистриран и в ОСЗ – Оряхово.Посочено
е, че на 10.11.2014г., трети от наследниците на Ц. Н.Д. - ответникът А.Н.Д.,
чрез пълномощника си Надя Ганчева Георгиева, подписал анекс към договора за
аренда, вписан под №90,
т.2, дв.вх.р.№901/10.05.2012г. на Служба по вписванията при РС – Оряхово и
регистриран в ОСЗ , който Анекс №1 бил вписан под №79, том 6,
дв.вх.р.№4159/10.11.2014г.Според ищцовото дружество, в случая предимство има
договора, сключен с него, тъй като е вписан пръв по ред съгласно ПВ.
В срока
за отговор е постъпил писмен такъв от ответника ЕТ „ П.Б. ***.С отговора
предявеният иск се оспорва като недопустим, в евентуалност като неоснователен,
поради което се моли съдът да го отхвърли.Поддържа се, че предметът на договора за аренда и анекса към него, свободно
се определят между страните , а това, за кои земи и за какъв период ще се
сключи, е част от свободата на договаряне между страните.Отразено е, че
договорът и анексът към него отговарят на законовите изисквания на ЗАЗ, а
именно – сключени са от съсобственик в предвидената от закона форма, вписани са
в АВ и ОСЗ – Оряхово.
В срока
за отговор от останалите ответници не е постъпил писмен такъв.
Установено е,че с Решение №7 за възстановяване правото на собственост
върху земеделски земи съгласно плана за земеразделяне в землището на
с.Селановци, обл.Враца, ЕКАТТЕ:70723 от 07.04.1999г., е възстановено правото на
собственост на наследниците на Ц. Н.Д., бивш жител *** върху земеделски имоти,между които и нива от 40.820 дка, 3 – та категория, находяща се в
местността „ Добренов брест „ в землището на с.Селановци, обл.Враца,
представляваща имот №222024 и нива от 6.892 дка, 3 – та категория, находяща се
в местността „ Гръстарски път „ в землището на с.Селановци, обл.Враца, представляваща
имот №151007.
Установено е,че между ответника ЕТ „ П.Б. ***, в
качеството му на арендатор и Н.Ц. Д. – наследник на Ц. Н.Д., чрез пълномощника му Ц.И.В., в качеството му на
арендодател, е сключен договор за аренда на земеделска земя, вписан под №90, т.2,
дв.вх.р.№901/10.05.2012г. на Служба по вписванията при РС – Оряхово.По силата
на този договор арендодателят предоставил за временно и възмездно ползване от
арендатора земеделска земя – няколко ниви,между които нива от 6,892 дка, 3 – та категория, находяща се в местността „
Гръстарски път „ в землището на с.Селановци, обл.Враца, представляваща имот
№151007 и нива от 40,820 дка, 3 – та категория, находяща се в местността „ Добренов брест „ в
землището на с.Селановци, обл.Враца, представляваща имот №222024.Договорът е сключен за срок от
5 стопански години за периода от 01.10.2012г. до 01.10.2016г., т.е. влязъл в
сила през 2012 – 2013 стопанска година.Уговорено е арендно плащане в размер на 40.00 лева
за декар за всяка стопанска година.
В последствие между ищеца, в качеството
му на арендатор и ответника Ц.В. ***,също
наследник на Ц. Н.Д. , в качеството му
на арендодател, бил сключен договор за аренда на земеделска земя, вписан под №4, т.4,
дв.вх.р.№1500/27.03.2013г. на Служба по вписванията при РС – Оряхово.По силата
на този договор арендодателят предоставил за временно и възмездно ползване от
арендатора двата посочени по-горе земеделски имота,предмет и на договора за аренда от 2012г. а именно – нива от 40,820 дка, 3 – та категория, находяща се в местността „
Добренов брест „ в землището на с.Селановци, обл.Враца, представляваща имот
№222024 и нива от 6,892 дка, 3 – та категория, находяща се в местността „
Гръстарски път „ в землището на с.Селановци, обл.Враца, представляваща имот
№151007.Договорът е сключен за срок от 10 стопански години, като е предвидено да
влезе в сила през 2013 – 2014 стопанска година.Арендното заплащане също е в размер на 40.00 лева за декар за всяка стопанска година.
В СВ – Оряхово бил вписан сключен между
ответниците ЕТ „ П.Б. *** в
качеството му на арендатор и А.Н.Д. / наследник на Ц. Н.Д. /, в качеството му
на арендодател Анекс №1 към договор за
аренда на земеделска земя, вписан под
№90, т.2, дв.вх.р.№901/10.05.2012г. на Служба по вписванията при РС –
Оряхово, който анекс бил вписан под №79,
т.6, дв.вх.рег.№4159/10.11.2014г. на
Служба по вписванията при РС – Оряхово.Съгласно
съдържанието на анекса, страните били постигнали споразумение за изменения в
договора за аренда от 10.05.2012г., а
именно – срокът на договора се удължавал с 5 стопански години, считано от 01.10.2017 до
01.10.2022г., като е уговорено и арендно плащане в
размер на 50 лева на декар.
При така изяснената фактическа обстановка и събрани
доказателства първоинстанционният съд уважил предявения иск.Изложил е,че
първият вписан по време договор за аренда – този от 2013г.има предимство пред
анекса от 2014г.към договора за аренда от 2012г.,който анекс,имащ характер на
договор няма действие в отношенията между страните.
Въззивната инстанция споделя крайните фактически и правни
изводи на първата,и намира,че решението и е постановено при правилно приложение
на материалния закон и доказателствата по делото,като на основание чл.272 ГПК
се присъединява и препраща към мотивите на първоинстанционния съд.
Както се изложи предявен е
отрицателен установителен иск с правно основание чл.124 ал.1 пр.3 - то от ГПК.Предмет на спора е съществуването на отричани от ищеца права по отношение
на процесните имоти
, произтичащи от сключен анекс №1 към
договора за аренда на земеделска земя от 2012г., който анекс е вписан под №79, т.6,
дв.вх.рег.№4159/10.11.2014г. на
Служба по вписванията при РС – Оряхово.
Предявеният иск е допустим.Правният интерес от
разрешаването на този спор произтича от твърдяното право на ищеца да арендова
процесната земеделска земя.
Договорът за аренда е облигационен по повод ползването на
земеделската земя съгласно чл.2 от ЗАЗ, като арендодателят предоставя за
временно ползване обекта на договора, а арендаторът заплаща определено с
договора арендно плащане.Съгласно чл.3 ал.4 от ЗАЗ / преди изменението на ЗАЗ с
ДВ бр.13/2017г., в сила от 07.02.2017г. /, който е относим към настоящия казус,
договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик, при изрично или
мълчаливо / т.е. без противопоставяне / съгласие на останалите съсобственици, като
отношенията по повод получените арендни плащания се уреждат съгласно чл.30 ал.3
от ЗС.В конкретния случай,
договорът за аренда, сключен от ищцовото дружество, е сключен в посочената в
закона форма - писмена, с нотариална заверка на подписите,и
е вписан в СВ при РС – Оряхово.Същият е сключен от лице, което в качеството му
на съсобственик е извършил действия по управление на вещта, съобразно нейното
предназначение, като действията по управление, включващи и сключването на
облигационни договори по повод ползването на вещта, не са действия, отричащи
правата на собственика, респ.на съсобствениците.Не са
налице и данни останалите съсобственици да са се противопоставили на
съсобственика, сключил договора за аренда с ищцовото дружество, поради което
следва да се приеме, че е налице тяхното мълчаливо съгласие.
По делото не се спори, че по отношение на едни и същи имоти, за
едни и същи стопански години в СВ – Оряхово са вписани последователно във
времето аренден договор, сключен между ищеца и ответника Ц.Д. и анекс
към договор за аренда, сключен между ответниците ЕТ „ П.Б. *** и А.Н.Д..В тази връзка, безспорно е
установена конкуренция на права чрез вписване в СВ – Оряхово на два договора за
аренда, относими към един и същи период и по отношение на една и съща
земеделска земя, но от различни арендатори, което вписване е извършено
последователно във времето и поражда гражданско – правен спор.
При
наличие на два последователни договора за аренда на едни и същи имоти, за
еднакъв период от време, сключени от собственика на имотите, възниква
конкуренция между правата на арендаторите.Според настоящия съдебен състав,
разрешаването на спора кое от двете конкуриращи се помежду си съглашения по
отношение на двата процесни имота има предимство, следва да бъде извършено с
оглед на момента на вписването, като предимство ще имат правата на този
арендатор, чийто договор за аренда е вписан пръв – чл.3 ал.5 от ЗАЗ.
Съгласно чл.16, ал.1, изр.1 от ЗАЗ, изменение на
арендния договор може да бъде извършвано само при трайно изменение на
обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията
си, имащо за последица очевидно несъответствие между поетите от тях
задължения.Само при едновременното осъществяване на тези две предпоставки, а
именно изменението да е трайно и да води до значително несъответствие на
поетите задължения, е допустимо изменението на договора.В изречение второ на
чл.16, ал.1 от ЗАЗ е предвидено, че изменението не може да засяга договорения
срок.В конкретния случай, със сключения анекс, вписан №79, т.6,
дв.вх.рег.№4159/10.11.2014г. в СВ – Оряхово, се променя срока на договора
за аренда, вписан под №90, т.2,
дв.вх.р.№901/10.05.2012г. на Служба по вписванията при РС – Оряхово, като същият се
удължава с още пет стопански години, считано от 01.10.2017 до 01.10.2022г.С
оглед въведената от законодателя забрана за изменение на арендния договор в
частта относно срока, сключеният анекс към договор за аренда, не представлява
изменение на договора, вписан под №90, т.2,
дв.вх.р.№901/10.05.2012г. на Служба по вписванията при РС – Оряхово по смисъла на чл.16
от ЗАЗ, а е продължение на арендния договор по смисъла на чл.18 от ЗАЗ.Съгласно
ал.1 на чл.18 от ЗАЗ, изрично е въведено изискването относно формата за
действителност, в която следва да стане продължаването на договора за аренда –
писмена, с нотариална заверка на подписите.Предвидено е и изискване за
вписването на продължаването на договора в имотния регистър и в съответната
общинска служба по земеделие.Съгласно ал.2 на чл.18 от ЗАЗ, предложението за
продължаване на договора следва да се отправи най – късно до изтичане на
деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за
аренда.От тези законодателни изисквания за наличие на предложение и срок за
отправяне на същото, както и относно формата и вписването следва, че по своята
правна същност юридическият факт на продължаването на арендния договор е
приравнен на сключването на нов договор между същите страни, а не на изменение
на съществуващия такъв.Изискването на закона за ново вписване на продължаването
на договора за аренда, предполага при наличие на конкуренция на права и
изследване на противопоставимостта, да се вземе предвид датата, на която е
извършено това вписване, а не датата на вписване на първоначалния аренден
договор.
В
конкретния случай, сключеният аренден договор между ищеца и ответникът Д., е
вписан в СВ – Оряхово на 27.03.2013г., а сключеният между ответниците ЕТ „ П.Б. ***, и А.Н.Д. анекс, с който е
продължен арендния договор, вписан под №90, т.2, дв.вх.р.№901/10.05.2012г. на
Служба по вписванията при РС – Оряхово, е вписан на 10.11.2014г..Водим от горното и
съобразно разпоредбата на чл.3, ал.5 от ЗАЗ, по отношение на процесните два
имота, анексът не може да бъде противопоставен на ищеца „
Росагро “ ООД, с.Селановци, обл.Враца,в качеството му на арендатор по договор за аренда,
сключен със собственика на имота / ответникът Д. /, който е бил вписан по –
рано в службата по вписванията.След като ищецът е с предимство в конкуриращите
се съглашения, то основателна се явява и исковата му претенция за отричане
права на ответниците по отношение на двата процесни имота, произтичащи от
сключен анекс към договор за аренда на земеделска земя, вписан на 10.11.2014г.
в СВ при РС – Оряхово.
При така изяснената фактическа обстановка с оглед изложеното въззивната
жалба се явява неоснователна.Като такава следва да се остави без уважение,а
първоинстанционното решение – да се потвърди.
При този изход на делото
въззивникът следва да заплати на въззиваемия „Росагро” ООД
с.Селановци,обл.Враца разноски пред въззивната инстанция в размер на 300
лв.-адвокатско възнаграждение.
Водим от горното,ВрОС
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решението на РС
Оряхово от 15.03.2019г.,постанове
но по гр.д.№ 678/2018г.
ОСЪЖДА ЕТ „ П.Б. – 87 “, с ЕИК:*********, със
седалище и адрес на управление гр.Кнежа, обл.Плевен, ул.“ Алеко Константинов “
№37, представлявано от П.Х.Б., ЕГН:**********, ДА ЗАПЛАТИ на „ Росагро “ ООД, с ЕИК:*********, със седалище и адрес на
управление с.Селановци, обл.Враца, ул. „ Чудомир „ №5, представлявано от И.К.И. сумата в размер на 300 лева , представляваща направените от него разноски пред въззивната инстанция.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател:........... Членове:1..........
2..........