№ 7377
гр. София, 10.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:.....
при участието на секретаря ..
като разгледа докладваното от ..... Гражданско дело № 20221110134918 по
описа за 2022 година
Производството е по реда на Дял І, глава ХІІ от ГПК.
Производството е образувано по предявени от .... срещу С. В. А. обективно
кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, чл. 92
ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на следните суми:
- сумата от 10 800 евро, представляваща главница по сключен между страните
договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 10.02.2021г., ведно със
законната лихва, считано от 29.06.2022г. /датата на депозиране на исковата молба/ до
окончателното плащане на вземането;
- сумата от 561 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата
от 10 800 евро за периода от 23.12.2021г. до 29.06.2022г. /датата на депозиране на
исковата молба/;
- сумата от 10 800 евро, представляваща неустойка по чл. 7 от договор за
посредничество при продажба на недвижим имот от 10.02.2021г., ведно със законната
лихва, считано от 29.06.2022г. /датата на депозиране на исковата молба/ до
окончателното плащане на вземането,;
- сумата от 561 евро, представляваща обезщетение за забава върху неустойката
от 10 800 евро за периода от 23.12.2021г. до 29.06.2022г. /датата на депозиране на
исковата молба/.
Релевират се съображения, че на 10.02.2021 г. между страните бил сключен
договор за посредничество при покупката на недвижим имот, а именно: ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор ..., находящ се в ....., като на същата дата бил проведен оглед
1
на посочения имот. Ответникът не проявил интерес към закупуване на процесния
имот, поради което не било сключено споразумение за депозит за намерение между
страните. След получена информация за продажба на имота в началото на 2022г.
ищецът спрял предлагането му на пазара, но в резултат от извършена справка в
Агенция по вписванията установил, че същият е продаден на ответника в края на
2021г., въпреки изразеното пред ищеца нежелание за това. Поддържа, че договорът за
покупко-продажба на процесния недвижим имот е сключен, в резултат от действията
на ищеца, представляващи изпълнение по сключения с ответника договор за
посредничество от 10.02.2021г., а именно: предлагане на пазара, предоставяне на данни
за имота и организиран оглед на последния. Твърди, че с нотариална покана, получена
от ответника на 19.02.2022г., го поканил да заплати уговореното в чл. 3 от договора от
10.02.2021г. възнаграждение, както и посочената в чл. 7 от същото съглашение
неустойка за неизпълнение, като всяка от двете суми била в размер от по 10 800 евро,
но плащане не последвало. Претендира направените по делото разноски.
В указания законоустановен едномесечен срок по реда на чл. 131 от ГПК е
постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който предявените искове се
оспорват както по основание, така и по размер. Излага твърдения, че действително с
ищеца е осъществен контакт в периода 2020г. – м.07.2021г. по повод намерението на
ответника за закупуване на недвижим имот в района на гр. София, ... Посочва, че
първоначално се свързал със служител на ищеца, като служителят му изпратил
няколко копия от кадастралната карта на имоти в предпочитания район. Ищецът, от
своя страна, го запознал накратко с изискванията си към имотите като отхвърлил
предложенията на служителя на ищцовото дружество за по-малки по размер имоти,
които не подлежали на обединяване помежду си. Допълва, че впоследствие бил
поканен да посети офиса на ищеца, за да конкретизира параметрите на търсените
недвижими имоти, като му били показани няколко копия от кадастралната карта на
имоти в ... но процесният недвижим имот с ... не бил сред тях. Оспорва да са правени
огледи, представляващи срещи със собственици, които законосъобразно да са
допуснали ответника на територията на имотите си, като твърди, че приложеният към
исковата молба протокол за оглед на недвижим имот бил предоставен на ответника за
подпис на посочената среща в офиса на ищцовото дружество. Поддържа, че след
консултация с трето за производството лице – архитект, установил, че предлаганите от
ищеца недвижими имоти, сред които не попадал процесният, са напълно негодни за
реализиране на инвестиционните намерения на ответника, с които дружеството било
запознато, поради което отказал да подпише депозитарни споразумения и
преустановил отношенията си с ..... Сочи, че т. нар. „офертна цена“ била значително
по-висока от пазарната стойност на процесния недвижим имот към м.02.2021г. Твърди,
че ищецът не е свързал ответника с продавача на имота, както и че същият не е
възлагал на ищцовото дружество дейност по предлагане на имота за продажба.
2
Посочва, че именно наетият от ответника архитект е предоставил данни за контакт с
продавача на имота, за който купувачът знаел, че не е застроен, тъй като живеел в
близост до него в същия квартал.
В ОИМ се посочва още, че след проведен процес на преговори, продавачът се
съгласил да продаде процесния недвижим имот на ответника за сумата от 225 000 евро,
като го уверил, че не се намира в договорни отношения с каквито и да било дружества,
осъществяващи дейност по посредничество при сключване на договори за покупко-
продажба на недвижими имоти. В този смисъл, между ответника и продавача бил
сключен окончателен договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт на
22.12.2021г. Предвид изложеното счита, че доколкото ищецът не е съдействал за
сключване на договора за покупко-продажба, а именно: не е свързал страните по
прехвърлителната сделка, не е организирал оглед на имота и не е съдействал за
постигане на съгласие с продавача, на ищеца не се дължи и заплащане на
претендираното с исковата молба възнаграждение. Оспорва размера на претенциите,
като счита, че изчисленото по правилата на чл. 7 възнаграждение, а именно 3.6% от
офертната цена, представлява злоупотреба с право. Оспорва иска за присъждане на
неустойка като неоснователен. Релевира възражение за нищожност на клаузата за
неустойка, поради противоречие с добрите нрави. Претендира разноски.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 състав, като прецени събраните по
делото доказателства по реда на чл.235, ал.2, във вр. с чл.12 ГПК, по свое
убеждение, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
Основателността на предявения осъдителен иск се обуславя от кумулативното
наличие на следните предпоставки: 1/. валидно сключен между страните договор за
посредничество при продажба на недвижим имот от 10.02.2021г., с параметри,
посочени в ИМ; 2/. доказване на обстоятелството, че ищецът е изправна страна по
договора като в тази връзка следва да установи пълно изпълнение на задълженията си
по сключения договор; 3/. доказване на размера на претендираното вземане; 4/.
настъпила изискуемост на вземането.
С изготвения по делото доклад /л. 62/ е отделено като безспорно установено и
ненуждаещо се от доказване в отношенията между страните обстоятелството, че
собственик на процесния недвижим имот е ответникът, на основание сключен на
22.12.2021г. договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
нотариален акт.
При изследване на предпоставките от фактическия състав на предявения иск
следва да се посочи следното: от представения по делото протокол за оглед на
недвижим имот /л. 5/ се установява, че на 10.02.2021г. ответникът, в качеството си на
възложител е възложил на ищеца, в качеството му на изпълнител възмездно
посредничество при сключване на договор за покупко-продажба на парцел с
идентификатор ..., находящ се в ....., с площ от 649 кв. м. В протокола е посочено, че
процесният имот се предлага при офертна цена в размер на 300000 евро. В чл. 3 от
3
договора е предвидено, че срещу извършената от ищеца посредническа услуга
ответникът се задължава да заплати комисионно възнаграждение в размер на 3.6% с
включен ДДС от договорената продажна цена за имота. В чл. 4 е предвидено, че
възнаграждението е изискуемо в деня на подписване на предварителен договор за
покупко-продажба на имота между собствениците на имота и възложителя или
свързано с него трето лице по смисъла на пар. 1 от ДР на ТЗ. Предвидено е още, че при
директно сключване на окончателен договор /нотариален акт/ за покупко-продажба на
имота, възнаграждението на ищцовото дружество се дължи в деня на подписване на
нотариалния акт. В чл. 5 от протокола е посочено, че ищецът се задължава да
организира огледи на имота; да проучи правното положение на имота; да организира
сключване на предварителен договор, както и да организира нотариалното изповядване
на сделката. С оглед направеното от ответника оспорване автентичността на
положения от ответника подпис върху процесния протокол, съдът е открил
производство по реда на чл. 193,ал. 1 ГПК. В хода на производството е приета СГрф.Е
/л. 89 и сл./, неоспорена от страните и кредитирана от съда като обективно и
професионално изготвена, от която се установява следното: подписът, положен в
мястото за „възложител“ е изпълнен от ответника; не са установени изтривания в
печатните, буквените и цифровите текстове, както и в положените подписи.
Действително между представения от ищеца протокол /л. 5/ и представения от
ответника протокол /л. 28/ е налице разминаване в съдържанието, доколкото в
представения от ищеца документ има дописано съдържание, изразяващо се в
посочване на идентификатор на процесния имот, дата на съставяне на протокола, цена
на имота. Същевременно обаче следва да се обоснове категоричния извод, че между
страните е налице валидно сключен договор за посредничество при продажба на
недвижими имоти, находящи се в ...., където се намира и процесният недвижим имот.
По отношение на датата на съставяне на протокола следва да се вземе предвид
обстоятелството, че ответникът изрично в ОИМ признава, че в периода 2020г. до
м.07.2021г. /л. 23/ е осъществявал контакти с дружеството ищец, свързани с желанието
му да закупи недвижим имот в к. ...... В тази връзка ответникът признава, че е получил
от брокера на ищцовото дружество няколко на брой копия от кадастралната карта на
имоти в района на ...... В ОИМ ответникът признава още, че е посетил офиса на
ищцовото дружество и там е подписал процесния протокол без дата. Действително по
делото е представен оригинал на процесния протокол /л. 75/, който е идентичен на
представения от ищеца заверен препис /л. 5/.
По отношение на втората предпоставка от фактическия състав на предявения
иск – доказване на обстоятелството, че ищецът е изправна страна по договора като в
тази връзка следва да установи пълно изпълнение на задълженията си по сключения
договор, следва да се посочи следното: по делото е представено писмо /л. 29/,
4
подписано от ответника и от представител на ищцовото дружество, от което се
установява, че ответникът е получил скици за парцели като са представени и самите
скици /л. 30-л. 38/, от които се установява, че действително ответникът е получил
скици на имоти, находящи се в ....., но нито една от скиците не принадлежи на
процесния имот. По делото са представени и депозитни споразумения /л. 39-л. 42/,
изготвени от представител на ищцовото дружество, които отново не касаят процесния
имот. Представена е и електронна кореспонденция между страните /л. 43-л. 47/, която
отново не касае процесния имот.
По делото е представена декларация /л. 59/, видно от която се установява
следното: лицето ...... ...... /първоначалният собственик на процесния имот/ е
декларирал, че никога не е предоставял на ищцовото дружество правото да предлага
посредническа услуга за продажба на процесния имот. Декларирано е още, че
дружеството ищец не е осъществявало връзка между него и ответника във връзка с
процесния имот като ...... и ответника са сключили сделката за продажба на имота без
посредническа дейност.
По делото са събрани гласни доказателства, получени чрез разпита на
свидетелите ...... и ........ /л. 99 и сл./. От показанията на свидетеля на ищеца ...... се
установява следното: свидетелят .. е работила в ищцовото дружество от 2004г. до края
на м. март 2023г. на длъжност „специалист продажби“; ответникът е бил клиент на
дружеството ищец като същият е искал да купи парцел в гр. София, ... свидетелят ..
лично не се е срещала с ответника но подготвила документите за процесния имот,
които представлявали справка за тежести на имота; скица на имота; извадка от ГИС за
параметрите на застрояване; свидетелят .. се свързала със собственика на имота .. ...... и
продължила комуникацията с него до началото на 2022г. като в края на есента 2021г.
...... потвърдил условията за продажба като заявил, че цената на имота е около 250000
евро; брокерът на този парцел Ивайло Димитров е направил огледи /свидетелят не знае
точния брой на огледите/ с ответника на процесния имот. От показанията на свидетеля
на ответника ... ... се установява следното: ответникът е клиент на свидетеля ... като
двамата се познават от 10 години; свидетелят ... е архитект; ищцовото дружество е
търсело имоти за ответника; процесният имот не е намерен от дружеството ищец, а от
свидетеля ...; посредством публичния регистър свидетелят ... се снабдил с информация
за собственика на процесния имот и с контактите му и ги предоставил на ответника.
С оглед всички анализирани по делото доказателства следва да се посочи
следното: съгласно чл. 5 от представения от самия ищец протокол за оглед се
установява, че ищецът се е задължил да организира огледи на имота, според исканията
и възможностите на ответника и собствениците на имота и когато такива огледи са
необходими за сключване на сделката като за огледите на процесния имот страните се
споразумяват да съставят протоколи; да проучи правното положение на имота съгласно
5
предоставените от собствениците документи; да организира сключването на
предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот, след постигане на
договорки между страните, както и да организира нотариалното изповядване на
сделката. Във връзка с поетите задължения от ищеца, съгласно чл. 5 от представения
по делото протокол съдът следва да акцентира върху обстоятелството, че ищецът не е
представил каквито и да било доказателства, че е изпълнил задълженията си. В тази
връзка няма доказателства, че са направени огледи на процесния имот, съгласно чл.5, т.
1 от протокола; няма представени доказателства, че първоначалният собственик на
имота е представил каквито и да било документи за имота; ищеца не е участвал по
какъвто и да било начин в сключването на предварителния договор, а впоследствие и
на окончателния договор. Действително свидетелят на ищеца ...... в показанията си
заявява, че е подготвила документи за процесния имот и е осъществила контакт с
първоначалния собственик, но показанията й остават изолирани и противоречат на
събрания по делото доказателствен и обсъден по-горе доказателствен материал.
Доколкото ищецът не доказа по категоричен начин, че е изпълнил
задълженията си по чл. 5, т. 5.1-т. 5.3 от процесния протокол /л. 5/, то съдът намира, че
ищецът не е изправна страна по сключения договор. Предвид отсъствието на втората
предпоставка от фактическия състав на иска е безпредметно обсъждането на
останалите предпоставки.
Предвид изложените съображения предявеният иск следва да се отхвърли като
неоснователен и недоказан.
По отношение на предявения иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за
сумата от 561 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата от 10 800
евро за периода от 23.12.2021г. до 29.06.2022г. /датата на депозиране на исковата
молба/, следва да се посочи, че с оглед неоснователността на предявения главен иск, то
и акцесорният иск също се явява неоснователен и недоказан.
По отношение на предявения иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за сумата от
10 800 евро, представляваща неустойка по чл. 7 от договор за посредничество при
продажба на недвижим имот от 10.02.2021г., следва да се посочи, че доколкото по
делото се установи, че ищецът е неизправна страна по сключения договор, то искът се
явява неоснователен и недоказан.
По отношение на предявения иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за
сумата от 561 евро, представляваща обезщетение за забава върху неустойката от 10 800
евро за периода от 23.12.2021г. до 29.06.2022г. следва да се посочи, че с оглед
неоснователността на предявения главен иск, то и акцесорният иск също се явява
неоснователен и недоказан.
6
По отговорността за разноските:
С оглед изхода на спора, право на разноски възниква за ответника но
доколкото в законоустановения срок не са представени каквито и да било
доказателства за реално сторени разноски, то такива не следва да се присъждат.
Мотивиран от изложеното Софийски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от ...., с ЕИК ..., с адрес: ...., ет. 6 срещу С. В. А., с
ЕГН **********, със съдебен адрес: ...... обективно кумулативно съединени
осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, чл. 92 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД
за осъждане на ответника да заплати на ищеца следните суми: сумата от 10 800 евро,
представляваща главница по сключен между страните договор за посредничество при
продажба на недвижим имот от 10.02.2021г., ведно със законната лихва, считано от
29.06.2022г. /датата на депозиране на исковата молба/ до окончателното плащане на
вземането; сумата от 561 евро, представляваща обезщетение за забава върху
главницата от 10 800 евро за периода от 23.12.2021г. до 29.06.2022г. /датата на
депозиране на исковата молба/; сумата от 10 800 евро, представляваща неустойка по
чл. 7 от договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 10.02.2021г.,
ведно със законната лихва, считано от 29.06.2022г. /датата на депозиране на исковата
молба/ до окончателното плащане на вземането; сумата от 561 евро, представляваща
обезщетение за забава върху неустойката от 10 800 евро за периода от 23.12.2021г. до
29.06.2022г. /датата на депозиране на исковата молба/.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7