РЕШЕНИЕ
№262477/23.8.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Варненски районен съд, гражданско отделение,
43-ти състав, в публично съдебно заседание, проведено на двадесет и трети юли
две хиляди двадесет и първа година, в състав:
Председател: Т.Л.
Секретар:
Д.Д.
сложи за разглеждане докладваното
от районния съдия гр. дело № 18470 по описа на ВРС за 2019 година и за да се
произнесе, съобрази следното:
Производството
по делото е образувано въз основа искова молба на П.Г.И. с ЕГН **********, З.П.И.
с ЕГН *********** и М.П.И. с ЕГН **********, тримата с адрес: ***, с която
против Ж.И.А., ЕГН **********, с адрес: ***, е предявен иск за установяване по
отношение на ответника, че ищците са собственици на недвижим имот,
представляващ лозе – овощна градина с идентификатор *, с площ от 562 кв. м, находящ
се в гр. В., район „А.“, СО „Б. - С.“, при граници и съседи: СО с
идентификатори: *, *, * и *, ведно с изградената в него жилищна сграда с площ
от 240 кв.м, както и за осъждане на ответника да им предаде на владението върху
този имот.
Обстоятелства, от
които произтичат претендираните с исковата молба права:
Ищците се
легитимират като собственици на процесния имот въз основа договор за замяна на
недвижим имот с движима вещ, обективиран в нотариален акт №*, том *, дело №*/*
г. на нотариус О.С., вписан в Служба по вписванията под вх.рег. №*, том *, * и
наследствено правоприемство.
Твърди се, че
имотът е придобит в режим на СИО от първия от ищците – П.Г.И. и неговата
съпруга Е.М.И.. След придобиване на имота, П. и Е.И. дострояват и надстрояват
находящата се в него сезонна постройка, която след извършените дейности тя е
преустроена във вид на масивна жилищна сграда с РЗП около 240 кв. м. Ищецът и
съпругата му построяват гараж, изграждат нова ограда, извършват подобрения в
имота, като повече от седемнадесет години владеят този имот и към датата на
подаване на исковата молба, са негови собственици.
На дата 22.01.2013 г., поради
финансови задължения към банкова институция, П. и Елена Илиеви сключват с Ж.И.
предварителен договор за продажба на имота, за сумата от 90555 лева. При
сключване на договора купувачът заплаща сумата от 9055 лева, като е уговорено при
подписване на окончателния договор /в срок до 22.02.2013 г./, на продавачите да
бъде изплатена сумата от 72500 лева, а остатъкът в размер на 9000 лева – в срок
до 4 месеца от изповядване на сделката или от изчерпване на нуждата продавачите
да извършват действия във връзка с узаконяване на построените в имота сгради.
На 21.02.2013 г.,
между страните сключили горепосочения предварителния договор, е подписан анекс,
по силата, на който купувачът поема ангажимента да погаси задължението на
продавачите към банката, като им предаде остатъка от продажната цена. Уговорени
са нов срок за сключване на окончателен договор – 31.12.2013 г. и нов начин за
заплащане на цената, а именно: 67750
лева - в срок до 31.03.2013 г., с цел заличаване на ипотека, вписана в
полза на СЖ „Експресбанк“ и вноска в размер на 15750 лева – при сключване на
окончателния договор.
Ищците твърдят, че
сумата от 67750 лева е заплатена и ипотеката е заличена. Неплатена е останала
сумата от 15750 лева. Ищците сочат, че като причина за неплащане на цената,
ответникът излагал различни причини, като при последния им разговор, след като
бил поканен да освободи имота, той отказал, тъй като вече бил негов собственик.
Според ищците ответникът не владее имота на правно основание, същият не е негов
собственик, поради което настояват за ревандикирането му.
С писмен отговор
на исковата молба, представен в срока по чл.131 ГПК, ответникът оспорва иска
като неоснователен. Оспорва изложените фактически твърдения в исковата молба.
Сочи, че причина да не бъде сключен окончателен договор е кредиторова забава,
тъй като продавачите, на които след като е била заплатена сумата от 67750 лева,
в продължителен период от време са се укривали и са създавали пречки да бъде
сключен договор. Твърди, че владее имота въз основа сключения между страните
предварителен договор и тъй като владението му е добросъвестно, той е придобил
имота по давност, с изтичане на петгодишен срок от установяване на владението.
Противопоставя възражение за признаване право на задържане до заплащане на
сумата от 67750 лева, която при уважаване на иска, би се явила платена на
отпаднало или неосъществено основание. С последващо изявление уточнява, че общият
размер на дължимата от ищците сума е в размер на 75230 лева, като същата е
дължима, тъй като е платена на отпаднало основание.
Варненският районен съд, като
прецени доказателствата по делото и доводите на страните, приема за установено,
от фактическа страна, следното:
Първият от ищците – П.И. е
преживял съпруг, а вторият и третият от ищците – З.И. и М.И. са деца на Е.М.И.,***,
починала на 09.07.2019 г.
По време
на брака на П. и Е.И., на дата 16.08.1996 г., двамата съпрузи придобиват
правото на собственост върху недвижим имот, представляващ лозе – овощна градина
с площ от 571 кв. м, находящ се в землището на гр. В., м-ст „Б. - С.“,
съставляващ имот пл. №*, ведно с построената в имота сезонна постройка, при
съседи на имота: имот пл.№*, имот пл. №*, имот пл. №* и от две страни – път,
въз основа на сключен с К.А.К. и Н.В.К., договор за замяна на недвижим имот с
движима вещ, обективиран в нотариален акт №*, том *, дело №*/* г. на О.С. – нотариус при РС – В..
По делото е представен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 22.01.2013 г., между П.Г.И.
и Е.М.И., действащи като продавачи и ответника Ж.И.А. - купувач, по силата, на
който, продавачите се задължават да продадат на купувача, следния свой собствен
недвижим имот - лозе – овощна градина с площ от 571 кв. м, находящ се в
землището на гр. В., м-ст „Б. - С.“, съставляващ имот пл. №*, ведно с
построената в имота сезонна постройка, при съседи на имота: имот пл.№*, имот
пл. №*, имот пл. №* и от две страни – път, заедно с всички подобрения в имота,
срещу сумата от 90555 лева. Същата е платима по следния начин и при следните
условия: 9055 лева – при сключване на предварителния договор; 72500 лева – в
срок до датата на подписване на окончателния договор - 22.02.2013 г. и 9000
лева – в срок до 4 месеца след нотариалното изповядване на сделката или след
изчерпване на нуждата от представяне на документи във връзка с изграденото в
имота незаконно строителство.
С
анекс от 21.02.2013 г. страните по предварителния договор постигат съгласие
срокът за сключване на окончателен договор да бъде продължен до 31.12.2013 г., а
владението върху имота, предмет на сделката, да се предаде от продавачите на
купувача в деня на подписване на това допълнително споразумение. Страните
договарят и нови условия, при които да бъде изплатен остатъкът от дължимата
цена, а именно: 65750 лева – в срок до 01.03.2013 г., като със същата е
предвидено да бъде заличена учредената върху имота ипотека, описана в т.1.1 от
предварителния договор; 15750 лева – при нотариално изповядване на сделката.
Съгласно представена скица на поземлен
имот № 15-820204/09.09.2019 г. на СГКК – В., имот с № *, находящ се в гр. В.,
с.о. „Б.-с.“, със собственици съгласно нотариален акт №*, том *, дело №*/* г. на ВСР, Е.М.И. и П.Г.И., е вписан в
имотния регистър с идентификатор *, при съседи: *,*,*. Съгласно същата скица,
имотът е с площ от 526 кв.м.
По делото
са представени писмени доказателства, установяващи изплатена в полза на П.И.
сума в общ размер на 75230 лева, с основание – покупка на недвижим имот ПИ *.
Ищците не оспорват твърдението на ответника, че им е заплатена сумата от 75230
лева, по сключения предварителен договор от 22.01.2013г.
При така установената фактическа
обстановка, съдът прави следните изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл.108
ЗС. Същият е допустим, поради което съдът дължи произнасяне по основателността
му.
Основателността на
ревандикационния иск по чл.108 ЗС се предпоставя от съществуването на
абсолютното субективно право на собственост за ищците върху процесния недвижим
имот, който се владее от ответника, без правно основание, поради което ищците
са лишени от възможността да упражняват фактическата власт върху имота, като
елемент от правото им на собственост. Така, в тежест на ищците е възложено да
установят, че са придобили правото на собственост върху процесния имот на
соченото правно основание, като същите следва да докажат, че ответникът
упражнява фактическата власт върху вещта. В тежест на ответника е да докаже, че
владее имота на валидно правно основание.
Ищците извеждат субективното си
право на собственост от фактическите твърдения, че имотът е придобит по време
на брака на първия от тях с наследодателя Е.И.. Договорът за замяна е сключен
през 2013 г., при действието на Семейния кодекс обн. ДВ бр. 47/23.06.2009 г.,
който в разпоредбата на чл.21 СК определя, че вещните права, придобити по време
на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи,
независимо от това на чие име са придобити. Презумпцията за съвместен принос не
е опровергана, поради което, когато със смъртта на Е.И., съпружеската
имуществена общност е прекратена, то всеки от тримата ѝ наследници получава
в дял по 1/6 ид. ч. от недвижимия имот, на основание чл.28 СК вр. чл.9, ал.1 ЗН.
Така П.И. е собственик на 4/6 ид.ч. въз основа сключения договор за замяна и
наследствено правоприемство, а З.И. – на 1/6 ид.ч. и М.И. – на 1/6 ид.ч., въз
основа наследствено правоприемство.
Страните не спорят, че от
21.02.2013 г. фактическата власт върху имота се упражнява от ответника.
Владението е предадено с подписване на допълнително споразумение към
предварителния договор от 22.01.2013 г., като не се представят доказателства
през този период ищците да са предприели действия по прекратяване или разваляне
на договора, или по обявяването му за окончателен.
Ответникът въвежда възражение за
липса на идентичност на имота, като сочи противоречие между вписаната в
петитума на исковата молба площ на имота и площта на същия съгласно
предварителния договор. Възражението е релевирано извън срока по чл.131 ГПК,
като същото е заявено едва в хода по съществото на спора, но независимо от
това, съдът намира за необходимо да изложи съображенията, като посочи, че го
намира за неоснователно. Страните не спорят относно местонахождението на имота
– гр. В., м-ст „Б. - С.“, относно границите му, както и че в имота е налице
изграден незаконен строеж. Не се спори, че ПИ №* е идентичен на имот с
идентификатор *. Единственият спорен въпрос е площта на поземления имот.
Последната, обаче, не е основен индивидуализиращ белег на един имот, а
второстепенен, доколкото същата е променлива
величина с оглед евентуално осъществени регулационни промени /в този см.
решение №389 от 10.05.2010 г. по гр.д. №364/2009 г. на ВКС, I г.о./. В решение №672 от
07.03.2011 г. по гр. д. № 1584/2009 г. на ВКС, I г.о., постановено в
производство по чл.290 ГПК, се сочи следното: „За да се установи идентичност
между два имота, съществували към различни периоди от време с различна
индивидуализация е достатъчно те да съвпадат по местонахождение и граници, като
последната характеристика се свързва с пространствените предели на правото на
собственост върху определена част от земната повърхност, достигащи дотам,
откъдето започват имотите на неговите съседи и на тяхното право на
собственост…Площта на имота и сигнатурата по плана, ако има такава, не са
присъщи белези, тъй като зависят от начина на измерване или могат да се
променят при изменение на плана.“ В предварителния договор от 22.01.2013 г.
имотът - предмет на сделката е посочен с описанието, дадено в нотариален акт №*, том *, дело №*/* г. на ВСР. Към 2013 г. КК и
КР за територията на гр. В. са одобрени със заповед РД-18-73/23.06.2008 г. на
изпълнителния директор на АГКК, т.е. към датата на сключване на предварителния
договор, за процесния имот е създадена имотна партида с идентификатор по реда
на ЗКИР и с площ съгласно отразеното в кадастралната карта – 526 кв. м.
Възражението на ответника, че е придобил
имота на основание изтекла в негова полза кратка придобивна давност, е
неоснователно. Фактическият състав на придобиване по давностно владение изисква
да се установи както упражняване на фактическа власт върху имота, през
определен в закона период от време, така и ясно манифестиране на воля за своене
на вещта, от страна на владелеца. Съгласно разпоредбата на чл.79, ал.1 ЗС,
правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с
непрекъснато владение в продължение на 10 години, а когато владението е
добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение
на пет години /чл.79, ал.2 ЗС/.
Съдът не споделя виждането на ответника, че в
процесния случай е приложимо правилото на чл.79, ал.2 ЗС, касаещо
добросъвестното владение. Владелецът, упражняващ фактическа власт върху имота,
на основание предварителен договор, не е добросъвестен по смисъла на чл.79,
ал.2 ЗС, а е приравнен на такъв само относно правата по чл.71 и 72 ЗС, като в
този смисъл е установената практика на ВКС /така - решение №101 от 14.07.2015 г. по гр.д.
№891/2015 г. на ВКС, ІІ г.о. и посочените в същото: решение №270 от 26.06.2012
г. по гр.д. №1056/2011 г. на ВКС, І г.о., решение № 2384 от 03.12.1969 г. по
гр.д. № 1816/1969 г. на ВС, І г.о., решение № 1343 от 28.11.2008 г. по гр.д. №
4391/2007 г. на ІV г.о. на ВКС и решение № 1619 от 14.12.2000 г. по гр.д. №
640/2000 г. на ІV г.о. на ВКС и др./.
За придобиването по давност е необходимо на
първо място да бъде установено владение върху имота, като в процесния случай,
такова се осъществява от 21.02.2013 г., когато с подписване на допълнителното
споразумение към предварителния договор от 22.01.2013 г., владението е
предадено от продавачите на купувача, а упражняването на фактическа власт, от
ответника, върху вещта е явно, спокойно, трайно и непрекъснато. От 21.02.2013
г. до датата на подаване на исковата молба – 08.11.2019 г., а и до позоваването
на изтекла в полза на ответника придобивна давност, извършено с отговора на
исковата молба – 11.02.2020 г., не е изтекъл срокът по чл.79, ал.1 ЗС, поради
което и възражението, че е придобил имота на соченото оригинерно основание е
неоснователно.
Сключеният предварителен договор не поражда
вещни права за страните, но обвързва същите в облигационно правоотношение. С
подписване на допълнителното споразумение към същия от 21.02.2013 г.,
продавачите предават на купувача владението върху имота, като от този момент той
го осъществява на валидно правно основание. Преди предявяване на иска договорът
не е прекратен, не е развален, не е обявен за окончателен, поради което, същият действа между страните,
а по време на действието му, прехвърлителите, макар и собственици, не могат да
искат връщане на владението върху вещта, доколкото правното основание за
осъществяване на последното не е отпаднало.
Съгласно разрешението дадено с т.2а от ТР
№4/2014 г. от 14.03.2016 г. по т.д. №4/2014 г. на ВКС, ОСГК, съдът сезиран с
осъдителен иск по чл.108 ЗС, следва да се произнесе с отделен установителен
диспозитив за принадлежността на правото на собственост към патримониума на
ищеца. По делото бе безспорно установено, че ищците са собственици на процесния
недвижим имот, поради което искът следва да се уважи в установителната му част,
като на същите се признае правото на собственост върху недвижим имот,
представляващ лозе – овощна градина с идентификатор *, с площ от 526 кв. м,
находящ се в гр. В., район „А.“, СО „Б. - С.“, при граници и съседи: СО с
идентификатори: *,*,* и *, ведно с изградената в него постройка, като искът се
отхвърли за разликата над 526 кв. м до посочените в исковата молба – 562 кв.м. Ищците
твърдят, а ответникът не оспорва, че в имота е изградена жилищна сграда с площ
от 240 кв. м. Не се спори, че към датата на сключване на предварителния договор
същата представлява незаконен строеж по смисъла на чл.225, ал.2 ЗУТ. На
основание чл.92 ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и
насажденията върху нея, освен ако е уговорено друго, поради което независимо
към кой момент е изградена постройката – преди или след предаване на
владението, доколкото не се установява да е уговорено друго, тя е собственост
на собствениците на земята. С решение №9 от 23.01.2012 г. по гр.д. №251/2011 г.
на ВКС, I г.о. е намерено, че са
налице предпоставките за уважаване на иск с правно основание чл.108 ЗС за
ревандикация на част от поземлен имот, собственост на ищеца, при положение, че
върху тази част е изградена незаконна постройка, която се владее от ответника.
В мотивите на посочения съдебен акт е намерено, че „когато предмет на иска за
ревандикация е имот, в който са извършени подобрения от ответника по иска или
негов праводател, за защита на правото на собственост, собственикът може да
иска както да му се отстъпи влаението на имота, така и премахване на
извършените подобрения, ако са налице предпоставките за това. Извършеното в
чужд имот подобрение не създава някакво вещно право в полза на подобрителя, а
съгласно чл.92 ЗС става съставка на собствената на дотогавашния собственик
вещ“. При горните доводи, съдът намира, че ищците установиха правото си на
собственост върху поземления имот и на изградената в него сграда, на твърдяното
от тях правно основание. Доколкото, обаче, ответникът доказа, че владее имота
на правно основание, то последната предпоставка за уважаване на иска в
осъдителната му част не е налице, поради което претенцията на ищците касаеща
предаване на владението, следва да се отхвърли като неоснователна.
С оглед изхода от спора, съразмерно на
уважената част от иска и на основание чл.78, ал.1 ГПК, в полза на ищеца се
следват половината от сторените разноски по делото, като ответникът бъде осъден
да му заплати сума в общ размер на 812,84 лева, от която: 212,84 лева –
държавна такса и 600 лева – адвокатско възнаграждение. Възражението на
ответника за прекомерност на заплатеното от ищците адвокатско възнаграждение е
неоснователно. На основание чл.7, ал.2, т.4 от Наредба №1/09.07.2004 г.,
минималният размер на дължимото адвокатско възнаграждение, при цена на иска
10642 лв., възлиза на сумата от 849,26 лева. Съгласно разпоредбата на чл.7,
ал.9 от Наредбата, при защита по дело с повече от две съдебни заседания, за
всяко следващо заседание се заплаща допълнително по 100 лева. Изчислено по
указания начин, минималният размер на адвокатското възнаграждение, дължимо от ищците
на процесуалния им представител е 1049,26 лева. Изплатеното възнаграждение
надвишава с 12,56 % минималния размер, поради което същото не се явява
прекомерно по смисъла на чл.78, ал.5 ГПК.
Съразмерно на отхвърлената част от иска и на
основание чл.78, ал.3 ГПК, ищците дължат в полза на ответника половината от
сторените разноски по делото, а именно – 450 лева, за заплатено адвокатско
възнаграждение.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по
отношение на Ж.И.А., ЕГН **********, с адрес: ***, че П.Г.И. с ЕГН **********,
с адрес: ***, З.П.И. с ЕГН ***********, с адрес: *** и М.П.И. с ЕГН **********,
с адрес: ***, са собственици на недвижим имот, представляващ лозе – овощна
градина с идентификатор *, с площ от 526 кв. м, находящ се в гр. В., район „А.“,
СО „Б. - С.“, при граници и съседи: СО с идентификатори: *,*,* и *, ведно с
изградената в него жилищна сграда с площ от 240 кв.м, като ОТХВЪРЛЯ иска на
ищците Ж.И.А., ЕГН **********, с адрес: ***, че П.Г.И. с ЕГН **********, с
адрес: ***, З.П.И. с ЕГН ***********, с адрес: *** и М.П.И., за признаване за
установено по отношение на ответника Ж.И.А., ЕГН **********, с адрес: ***, че
са собственици на разликата над 526 кв. м до претендираните с исковата молба
562 кв. м от горепосочения недвижим имот.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на П.Г.И. с
ЕГН **********, с адрес: ***, З.П.И. с ЕГН ***********, с адрес: *** и М.П.И. с
ЕГН **********, с адрес: ***, против Ж.И.А., ЕГН **********, с адрес: ***, за
предаване владението върху недвижим имот, представляващ лозе – овощна градина с
идентификатор *, с площ от 526 кв. м, находящ се в гр. В., район „А.“, СО „Б. -
С.“, при граници и съседи: СО с идентификатори: *,*,* и *, ведно с изградената
в него жилищна сграда с площ от 240 кв.м.
ОСЪЖДА Ж.И.А., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на П.Г.И. с ЕГН **********, с адрес: ***, З.П.И.
с ЕГН ***********, с адрес: *** и М.П.И. с ЕГН **********, с адрес: ***, сторените разноски по делото, в
размер на 812,84 лева, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА П.Г.И. с ЕГН **********, с адрес: ***,
З.П.И. с ЕГН ***********, с адрес: *** и М.П.И. с ЕГН **********, с адрес: ***,
да заплатят
на Ж.И.А., ЕГН **********,
с адрес: ***,
сторените разноски по делото, в размер на 450 лева, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано
пред Окръжен съд – В., с въззивна жалба, в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ: