Р Е Ш Е Н И Е

                                                                

гр. София, 01.03.2024 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І Г.О., 8 с-в в открито заседание на двадесет и седми април, през две хиляди и двадесет и трета година,  в състав :

 

                                                                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ:  СТЕФАН  КЮРКЧИЕВ

 

при участието на секретаря Анелия Груева,

като изслуша докладваното от съдията  гр. д. № 14761 по описа на състава за 2019г., за  да се произнесе взе предвид следното:

Съдът е сезиран с обективно съединени искове с правно основание чл. 55, ал.1 пр. трето от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.

Ищецът М.Х., гражданин на Ислямска република Иран твърди, че на 10.08.2015г. сключил с ответното дружество „Г.Б.“ ЕАД десет отделни типови договора, съдържащи елементи на предварителен договор за попукпо- продажба и договор за изработка на десет бъдещи обособени обекти на недвижима собственост, които следвало да бъдат изградени в блок „Пирин“, който е част от бъдещия комплекс „Гранд Каньон София“, с планирано построяване в УПИ ІІІ-6137, 6153, кв.2, ж.к. „Младост 3“ в гр. София, както следва: за обект – Т2.L20.A03; за обект – Т2.L20.A04; за обект – Т2.L20.A05; за обект – Т2.L20.A06; за обект – Т2.L20.В01; за обект – Т2.L20.В03; за обект – Т2.L20.В04; за обект – Т2.L20.В05; за обект – Т2.L21.В01; за обект – Т2.L21.В05; При това, според допълнителните уточнения на ответника, съдържанието на самите договори съдържали множество неравноправни клаузи като т. 3.3.1, т.3.3.2, т. 3.3.2.1., т. 3.3.2.2., т. 3.3.3., т. 4.1., т.4.2., т.4.5 ш т. 4.6.2., още повече, че при воденето на преговорите, на ищеца не била дадена възможността да съгласува съдържанието  на договорните клаузи и да ги променя, а било изискано само да се съгласи с тях, в противоречие с разпоредбата на чл. 143, ал.1, т.10 от ЗЗП. Освен това, договорите били сключени на български и английски език, които ищецът не разбирал, поради което и не разбрал действителната същност на договорното съдържание.

В изпълнение на задълженията си за плащане на част от цената по всеки един от договорите, ищецът твърди да е заплатил на ответника сумата от общо 174 000 евро,  от които / според молба с вх. № 364570/22.11.2021г./ сумата от 94 000 евро била преведена пряко по банкова сметка *** „Г.Б.“ ЕАД, а сумата от 80 000 евро била заплатена на ответника непряко, доколкото според инструкциите на ответника била преведена по банкова по сметка на друго дружество, което било едноличен собственик на капитала на ответното дружество. Поради това, спред становището на ищеца, следвало да се счита, че този втори транш на плащането също е отишло в полза на ответника, особено като се отчита потвърдителното уведомление на А.П.М., с която ищецът комуникирал, в качеството й на представител на ответника.

Според твърдението на ищеца, ответното дружество не изпълнило поетото договорно задължение -  да реализира строителството на процесните десет отделни обекта и да ги предаде на купувача в срок до 30.03.2017г., а при това станало явно, че изпълнителят /ответното дружество/ няма да може да изпълни в срок възложената работа, поради което, ищецът, в качеството на изправна страна, упражнил едностранно преобразуващото право да развали вече сключените договори. Едностранното волеизявление за разваляне на десетте договора, било обективирано в нотариална покана, която била получена от ответника на 10.10.2019г. Достигане на изявлението на ищеца за разваляне на двустранните договори породило предвидените в закона правни последици – с обратна сила отпаднало основанието, на което ищецът бил заплатил на ответника авансово част от продажната цена на процесните десет имота. По този начин, за ответното дружество се породило задължение да върне на ищеца заплатените на отпаднало основание парични суми от 174 000 евро. Доколкото се твърди от ищеца, че сумите не били върнати, въпреки развалянето на договора и отправеното да ответника изрично писмено искане - ищецът бил легитимиран да поиска осъждане на ответника да върне заплатената въз основа на вече развалените десет договора част от продажната цена на десетте обекта.

Общият размер на сумата, чието връщане ищецът бил легитимиран да поиска от ответника възлизал на 174 000 евро, с  равностойност на 340 314, 42 лева. С оглед направеното уточнение с молба вх. № 141563/ 18.11.2019г. ищецът претендира за осъждане на ответника, да му заплати 87 000 евро, представляваща част от платената на отпаднало основание сума от общо 174 000 евро, разпределена между отделните договори както следва:

·      за обект – Т2.L20.A03- 2889,76 евро, от подлежащите на връщане 10 056, 37 евро;

·      за обект – Т2.L20.A04- 5051, 10 евро, от подлежащите на връщане 10 102, 21 евро;

·      за обект – Т2.L20.A05- 6992, 25 евро, от подлежащите на връщане 13984, 50 евро;

·      за обект – Т2.L20.A06- 9936, 28 евро, от подлежащите на връщане 19872, 57 евро;

·      за обект – Т2.L20.В01- 14034, 92 евро, от подлежащите на връщане 28069, 84 евро;

·      за обект – Т2.L20.В03- 5039, 65 евро, от подлежащите на връщане 10079, 29 евро;

·      за обект – Т2.L20.В04- 6989, 96 евро, от подлежащите на връщане 13979, 92 евро;

·      за обект – Т2.L20.В05- 9946, 37 евро, от подлежащите на връщане 19892, 73 евро;

·      за обект – Т2.L21.В01- 14034, 92 евро, от подлежащите на връщане 28069, 84 евро;

·      за обект – Т2.L21.В05- 9946, 37 евро, от подлежащите на връщане 19892, 73 евро;

заедно със законната лихва върху сумата от 87 000 евро, считано от датата на предявянаето на иска на 11.11.2019г. до деня на окончателното плащане. С оглед очаквания положителен изход от делото ищецът претендира и за осъждане на ответника, да му заплати направените съдебни и деловодни разноски.

Ответното дружество „Г.Б.“ ЕАД с ЕИК ******** оспорва предявените искове, както по основание, така и по размер, по съображенията, които са изложени подробно в писмените му изявления и допълнителни уточнения с вх. № 365127/24.11.2021г. При това, ответникът признава твърдението, че между него и ищеца са били сключени десет отделни договора, съдържащи елементи на предварителен договор за попукпо- продажба и договор за изработка на десет бъдещи обособени обекти на недвижима собственост в блок „Пирин“, който следвало да бъда част от бъдещия комплекс „Гранд Каньон София“, с планирано построяване в УПИ ІІІ-6137, 6153, кв.2, ж.к. „Младост 3“ в гр. София, както следва: за обект – Т2.L20.A03; за обект – Т2.L20.A04; за обект – Т2.L20.A05; за обект – Т2.L20.A06; за обект – Т2.L20.В01; за обект – Т2.L20.В03; за обект – Т2.L20.В04; за обект – Т2.L20.В05; за обект – Т2.L21.В01; за обект – Т2.L21.В05. При това обаче посочва, че всеки от договорите имал индивидуален идентификационен номер, отбелязан на всяка отделна страница и оспорва доказателствената сила на представените от ищеца документи, поддържайки тезата, че тяхното съдържание е фрагментарно и непълно - несъответствието в номерата на страниците мотивирало извод, че са представени различни части от различни договори.

Ответното дружество признава и твърдението, че е получило от ищеца общо сумата от 94 000 евро с ДДС, която сума била преведена по посочена в съдържанието на самите договори банкова сметка ***, че за тази заплатена сума, той е издал фактура на ищеца.

Ответникът категорично оспорва твърденията на ищеца, че в изпълнение на договорите бил получил още 80 000 евро, като посочва, че няма как да е получил тази сума, понеже банковата сметка, по която се твърди да е бил нареден преводът  от 25.04.2014г. не му принадлежи. При това, сочи, че не е налице легитимно основание за нареждане на плащане по банкова сметка, ***ворите и очевидно принадлежи на трето лице.

Ответното дружество признава и твърдението, че на 30.10.2019г. е получило  писмено изявление, адресирано до него от страна на ищеца и обективирано в нотариална покана с рег. № 13084, том V, рег. № 151 на нотариус И.И.- Ж.но поддържа тезата, че това изявление не е породило желаните от адресата правни последици, понеже самият ищец не е бил изправна страна в договорите –       след като не бил изпълнил поетото задължение да извърши в срок до 22.04.2017г. всички дължими плащания по десетте предварителни договора в съответствие с т.нар. Схема за плащанията, която била неразделна част от договорното съдържание. Като неизправна страна в договора, ищецът не бил легитимиран да упражни надлежно правото да разваля процесните договори.

При това ответникът оспорва твърденията на ищеца, че в качеството на продавач, той е неизправна страна по процесните договори, доколкото поддържа тезата, че задължениета на страните били корелативно свързани и неизпълнението на ищеца мотивирало правото на ответника също да отложи във времето изпълнението на собствените си задължения. Ответникът твърди да е извършил в рамките на уговорения срок всички обективно зависещи от него действия по реализирането на проекта /напр. изработване на ПУП, инвестиционен проект и др./, а забавянето в издаване на разрешението  за строеж - което би дало правото да бъде започнат строежа и да бъде построена процесната сграда - било поставено в зависимост от решенията, действията и актовете на административни органи т.е. било обстоятелство извън волята и възможностите на ответника. Сочи, че Клаузата на чл.5.1 от съдържанието на всеки един от процесните договори ограничавала риска от отговорност на ответното дружество, в хипотеза на забавяне поради актовете или действията на административните органи. Релевираните от ищеца твърдения за неравноправни клаузи в процесните договори, както доводите за и за недействителност на договорите, поради това, че ищецът не разбирал езика на който е обективирано договорното съдържание, според ответника били неотносими към предмета на спора, очертан с предявените от ищеца искове с правно основание чл. 55, ал.1, пр. трето от ЗЗД. По същество, споменатите доводи били неоснователни, понеже в процесните договорни отношения, ищецът нямал качеството на потребител по см. на §13 от ПЗР на ЗЗП, а при учредяване на търговско дружество, той сключвал правни сделки на същите лингвистични езици, на които е обективирано договорното съдържание. По всички изложени съображения, ответникът моли за отхвърляне на предявените искове и с оглед очаквания благоприятен за него изход на процеса- претендира за осъждане на ищеца да му заплати направените съдебни разноски.

Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните, съобразно събраните доказателства, на основание чл. 235 от ГПК приема за установено от фактическа страна следното:

Въз основа на изричните волеизявления на процесуалните представители на страните и с оглед съдържанието на приетите писмени доказателства, съдът приема, че на 10.08.2015г. ищецът и ответника са встъпили в  десет отделни договорни правоотношения, имащи характер на предварителен договор за попукпо- продажба и договор за изработка на десет обособени обекти на недвижима собственост, които следвало да бъдат изградени в сградата на бъдещия блок „Пирин“, който на свой сед е предвиден като част от бъдещия комплекс „Гранд Каньон София“, с планирано построяване в УПИ ІІІ-6137, 6153, кв.2, ж.к. „Младост 3“ в гр. София, както следва: Предварителен договор за продажба на жилищен обект– Т2.L20.A03; Предварителен договор за продажба на жилищен обект – Т2.L20.A04; Предварителен договор за продажба на жилищен обект – Т2.L20.A05; Предварителен договор за продажба на жилищен обект – Т2.L20.A06; Предварителен договор за продажба на жилищен обект – Т2.L20.В01; Предварителен договор за продажба на жилищен обект – Т2.L20.В03; Предварителен договор за продажба на жилищен обект – Т2.L20.В04; Предварителен договор за продажба на жилищен обект – Т2.L20.В05; Предварителен договор за продажба на жилищен обект – Т2.L21.В01 и Предварителен договор за продажба на жилищен обект – Т2.L21.В05.

Договорното съдържание на всеки един от договорите е структурирано по еднакъв начин, като е обективирано едновременно на български и на английски език. Страниците на всеки договор са номерирани с индивидуален номер на договора и баркод, а  в приложение на всеки договор се намира т.нар. „План за плащанията на вноските“, представляващ таблица с обозначение за падеж и размера на съответната част от платимата продажна цена. От формална страна, договорите и приложенията представляват двустранно подписани волеизявления, с неоспорено от страните авторство на подписите на купувача и на лицето, което представлява дружеството- продавач.

Приетата като доказателство фактура № 00000000362/27.10.2015г. мотивира извода, че на 24.10.2015г. ищецът е превел по банковата сметка на ответника сумата от 94 000 евро с вкл. ДДС, представляваща част от продажната цена на посочените обекти.

Прието като доказателство Разрешение за строеж № 10/24.02.2017г. издадено от Столична община- Район „Младост“ установява наличието на одобрени и съгласувани проекти за изграждане на строеж втора категория високоетажна сграда със смесено предназначение „Гранд Каньон“.

 Приетият като доказателство Протокол за откриване на строителна линия и ниво на строежа от 11.04.2017г. /на стр. 867 от делото/ установява издаването на индивидуален административен акт, позволяващ започване на строителните работи на бъдещия комплекс „Гранд Каньон София“, с планирано построяване в УПИ ІІІ-6137, 6153, кв.2, ж.к. „Младост 3“ в гр. София.

Приетата като доказателство нотариална покана с рег. № 13084, том V, рег. № 151 на нотариус И.И.- Ж. установява отправеното едностранно волеизявление за разваляне на процесните договори, което е отправено от името на ищеца и адресирано до ответното дружество.  Изричното признание на ответника мотивира категоричен извод, че споменатото едностранно волеизявление е достигнало адресата на 30.10.2019г.

Приетата като доказателство нотариална покана с рег. № 13459, том VІІ, рег. № 94 на нотариус В.М./стр. 870-875 от делото/ установява отправеното едностранно волеизявление от страна на ответника „ТК България“ ЕАД с което се признава факта на получаване на споменатото по- горе изявление на ищеца за разваляне на договора, но се отрича наличието на упражненото с тази покана субективно право на разваляне на договора, доколкото се тъврди, че ищецът не неизправна страна в него, а ответникът е изправна страна.

Заключението на приетата съдебно- икономическа експертиза, която е изготвена от вещо лице Ю.Х. мотивира следните правнозначими изводи:

·        На 27.10.2015г. на посочената в договорите разплащателна сметка на „Г.Б.“ ЕАД в „Уникредит Булбанк“ АД е постъпила сумата от 94 000 евро, с наредител Х. М. М., със сметка на наредителя в „Първа инвестиционна банка“ АД. Сумата е осчетоводена от „Г.Б.“ ЕАД и за нея е издадена фактура № 00000000362/27.10.2015г.

·        На 25.10.2014г. от банковата сметка на наредителя Х. М. М. в „Първа инвестиционна банка“ АД е бил нареден превод на сумата от 80 000 евро с получател G. C. B. EAD и банка на получателя Y.ve K. B., A.S.. Няма данни сумата да е осчетоводена от „Г.Б.“ ЕАД. Няма данни сумата да е постъпила по сметка на „Г.Б.“ ЕАД.

·        Основанието за нареденото плащане на 25.10.2014г. в полза на G.C.B. EAD е различно от основанието за извършеното плащане, направено на 27.10.2015г. по банковата сметка на „Г.Б.“ ЕАД, тъй като наредителят Х. М. М. е посочил различни идентифициращи данни/ обозначения на обектите на строителство.

С оглед изводите на приетата без оспорване съдебно- техническа /компютърно - техническа/ експертиза, изготвена от вещо лице Г.Р., съдът не кредитира като доказателствено средство представеното като доказателство от ищеца и оспорено от ответника електронно писмо /стр.1000 от делото/ което съдържа данни, че е адресирано на английски език от адресанта цит. „A.M./Sales Specialist“, чрез електронен адрес на домейн @garanticozabulgaria.com.

В дадените пред съда показания, свидетелката А.П.М. заявява, че през периода на 2017г. е работила за „Г.к. България“ ЕАД като специалист продажби и в това качество е поддържала писмена комуникация с клиенти на дружеството. В момента на изслушване на нейните показания, свидетелката отрича всякаква икономическа или друга свързаност с това дружество. Свидетелката си спомня за клиента Х.М., когото описва като „възрастен господин“, без да е запазила конкретен спомен за комуникацията си с него, тъй като на бившата си работа е общувала с него лично за кратко време „по малко от един час“. Свидетелката заявява, че приложеното на стр. 1000 от настоящото дело електронно писмо, като електронен документ в действителност е било създадено от нея, но при създаването на документа и изпращането му да адресата не е обсъждала съдържанието на електронна кореспонденция с по- висшестоящи служители, които биха могли да вземат решения относно сключването на договори. По това време М. работела в режим „хоум офис“ тъй като била болна и след завръщането й на работа случаят не бил обсъждан повече с висшестоящите служители на дружеството.

При така установената фактическа обстановка, настоящият състав на съда достигна до следните правни изводи:

Ищецът твърди, че е надлежно материално легитимиран да получи обратно  заплатената на ответника парична сума, в изпълнение на всеки един от процесните десет предварителни договора - поради това, че е отпаднало правното основание за плащане, доколкото още преди предявяването на иска, ищецът бил упражнил надлежно регламентираното от закона преобразуващо право да развали договорите, поради виновно неизпълнение на договорното задължение.

При това е необходимо да се отбележи изрично, че въпреки множеството релевирани от ищеца доводи относно съдържанието и правното действие на процесните предварителни договори- ищецът изрично поддържа само претенция за връщане на платеното, поради отпаднало правно основание, според изричното изявление в открито съдебно заседание на 09.12.2021г./стр.934 от делото/. С оглед на това и при спазване на установения от чл.6, ал.2 от ГПК принцип на диспозитивно начало, съдът дължи обсъждане по същество на онези релевирани от ищеца доводи, които имат отношение към правната квалификация на исковете, с които е сезиран.

По допустимостта на предявените искове:

Предявените обективно съединени искове с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. трето от ЗЗД са процесуално допустими, тъй като са адресирани от и срещу страни с надлежна процесуална легитимация до компетентен да разреши повдигнатия правен спор съд, съобразно с правилата на родовата, местната и функционалната подсъдност.

По основателността на предявените искове:

Страните в процеса – М.Х. и „Г.Б.“ ЕАД не спорят, че са страни по сключените на 10.08.2015г. десет отделни договора, съдържащи елементи на предварителен договор за попукпо- продажба и договор за изработка на десет бъдещи обособени обекти на недвижима собственост, които следвало да бъдат изградени в блок „Пирин“, който е част от бъдещия комплекс „Гранд Каньон София“, с планирано построяване в УПИ ІІІ-6137, 6153, кв.2, ж.к. „Младост 3“ в гр. София, както следва: за обект – Т2.L20.A03; за обект – Т2.L20.A04; за обект – Т2.L20.A05; за обект – Т2.L20.A06; за обект – Т2.L20.В01; за обект – Т2.L20.В03; за обект – Т2.L20.В04; за обект – Т2.L20.В05; за обект – Т2.L21.В01; за обект – Т2.L21.В05;

Прецизният анализ на съдържанието на процесните договори и на направените от страните фактически твърдения, относно правното действие на договорите не оставя никакво съмнение, че договорите са породили желаните от страните правни последици. Самите страни в процеса очевидно са възприели договорите като валидни - както към момента на сключването им, така и по- късно, понеже са предприели фактически действия по реализиране на тяхното изпълнение.

С осъществяване на авансовото плащане, осчетоводено от „Г.Б.“ ЕАД във фактура № 00000000362/27.10.2015г. - процесните предварителни договори са влезли в сила, съгласно изричната уговорка в т.2 от договорното съдържание, а с получаване на Протокол за откриване на строителна линия и ниво на строежа от 11.04.2017г. ответникът е предприел мерки за реализиране на строителството.

Самото естество на правното действие на ищеца – изявление за разваляне на договора, което е обективирано в нотариална покана с рег. № 13084, том V, рег. № 151 на нотариус И.И.- Ж. също мотивира извод, че ищецът възприема договорите като действителни т.е. като породили правно действие и подлежащи на изпълнение.

Самото съдържание на процесните договори мотивира категоричен извод за неприложимост на защитата на ЗЗП по отношение на ищеца, поради предмета на сделките: при сключването на договори за придобиване на десет отделни жилищни имота в една и съща сграда, ищецът очевидно не би могъл да има качеството на потребител на стока или услуга, по см. на §13, т1. от ДР на ЗЗП и да се ползва от особената защита на този закон. По изложените съображения, както и поради неотносимостта на довода за неравноправни клаузи към предмета на релевираното от самия ищец основание на иска по чл. 55, ал.1, пр. трето от ЗЗД /връщане на даденото на отпаднало правно основание/, настоящия съд не намира за необходимо да обсъжда доводи за неравноправни клаузи в процесните предварителни договори.

Разпоредбата на чл. 55, ал. 1, пр. трето от ЗЗД, на която се основава правната квалификация на предявените претенции на ищците, задължава всеки, който е получил нещо, на действително при възникването му, но в последствие отпаднало правно основание - да върне онова, с което неоснователно се е обогатил.

Отпадането на правното основание, на което е извършено плащане на парична сума е типична правна последица от надлежното упражняване на регламентираното от чл. 87, ал.3 от ЗЗД – преобразуващо право - да бъде развален  двустранен договор. Възникването на това субективно право се свързва с хипотеза на виновно неизпълнение на насрещно задължение на съконтрахента в двустранен договор, каквито са процесните десет предварителни договора.

Правото на разваляне на договора принадлежи само на изправната страна по него и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната страна, ако страната, която упражнява правото е изпълнила своето задължение. Понеже всяка от страните в настоящия процес заявява, че е изправна страна в договорните правоотношения и поддържа тезата за неизправност на насрещната страна в процеса – то именно процесуалните позиции на страните в спора сочат, че самият спор се концентрира върху два юридически факта с преюдициално значение, представляващи по своята същност основание за упражняване на правото да се развали договора.  

Събраните в хода на настоящия процес доказателства мотивират категоричен извод, че ищецът М.Х. не е изправна страна в процесните договори. Това е така, доколкото той не е изпълнил задължението си да заплати пълния размер на продажната цена по всеки от предварителните договори, в уговорения краен срок до 22.04.2017г.

Няма спор, че ищецът е заплатил авансова вноска в размер на 94 000 евро с ДДС, но посочената в платежно нареждане от 25.04.20214г. сума от 80 000 евро - не е постъпила по банковата сметка на кредитора, който е насрещна страна в договорното правоотношение – дружеството „Г.Б.“ ЕАД.

Недоказани останаха твърденията на ищеца -  за наличие на регламентираната от чл. 75, ал.1, изр. второ от ЗЗД особена хипотеза на изпълнение на паричното задължение. Това е така, понеже в хода на съдебното дирене бе категорично установено, че банковата сметка на превода не принадлежи на „Г.Б.“ ЕАД, това дружество не е потвърдило получаването на това плащане и при това няма никакви доказателства, подкрепящи твърдението, че това плащане е отишло в негова полза.

Събраните в хода на настоящия процес доказателства мотивират категоричен извод, че ответникът „Г.Б.“ ЕАД също не е изправна страна в процесните договори. Това е така, понеже ответникът не е изпълнил задължението си по чл. 4.6.2. от договорното съдържание- да завърши всички строителни работи на съответния жилищен обект, в срок от 42 месеца, след издаване и влизане в сила на разрешението за строеж на сградата, в която се намират обособените обекти, предмет на процесните договори т.е. споменатия в тях блок „Пирин“.

Към момента на приключване на съдебното дирене, споменатият по- горе срок е вече изтекъл, което обстоятелство съдът е длъжен да вземе предвид, в хипотезата на чл. 235, ал.3 от ГПК, доколкото изпълнението на това задължение също има отношение към спорното право. Поради специфичният предмет на договора и естеството на поетото от продавача задължение – той обективно не би могъл да предаде на купувача и да прехвърли собствеността върху все още несъществуващи жилищни обекти.

При изложените изводи, съдът намира, че в конкретния случай е налице специална хипотеза на неизправност на двете страни в договора, при условията на на настъпила изискуемост на задълженията по двустранен договор и при липса на готовност за изпълнение на задълженията, включително в хода на процеса.

Според възприетата от ВКС на РБ константна съдебна практика /напр. Решение № 151 от 09.12.2014 г. по т. д. № 1970/2013 г., т. к., І т. о. на  ВКС, Решение № 383 от 29.01.2016 г. по гр. д. № 2225/2015 г., г. к., ІV г. о. на ВКС  и др./ в такива особени хипотези, при които и двете страни в двустранния договор са неизправни, всяка от тях може да развали едностранно договора. ВКС на РБ мотивират становището си с принципната теза, че двустранното неизпълнение не е равнозначно на прекратяване на облигационното отношение, а при това обективното право не се стреми да запазва такава правна връзка връзка, която не води до осъществяване на желаните от страните правни цели. При фактическо положение, което е идентично с установеното в настоящия процес тоест, при неизправност и на двете страни, в хипотеза на настъпила изискуемост на задълженията, при липса на взаимната им обусловеност и при липса на готовност за изпълнение на задълженията и в хода на процеса по двустранен договор – ВКС на РБ приема, че всяка от неизправните страни може да развали договора едностранно.

Тук трябва да се отбележи изрично, че в конкретните десет правоотношения няма обусловеност между задължението на продавача - да построи сградата и задължението на купувача - да заплати пълния размер на уговорената продажна цена. Това е така, защото задължението на продавача, за фактическо реализиране на строителството на жилищните обекти по чл. 4.6.2. от договорното съдържание никак не е идентично по съдържание със задължението на продавача по т. 5.1. от договорното съдържание - да бъде предаден на купувача вече изграденият жилищен обект, чието изпълнение продавачът може да задържи при забава за заплащане на уговорената цена. Продавачът не би могъл нито да прехвърли собствеността, нито да предаде на купувача все още несъществуващи жилищни обекти. В хода на съдебното дирене не бяха представени доказателства за реализиране на строителството в значителен период от време, след изтичане на срока, в който продавачът се е ангажирал да построи уговорените в десетте предварителни договора обособени жилищни обекти в блок „Пирин“. Към датата на приключване на съдебното дирене, уговорените жилищни обекти фактически не са реализирани, така че дори да биха били заплатени, очевидно не биха могли да бъдат предадени.    

В този смисъл не могат да бъдат възприети за основателни релевираните от ответника „Г.Б.“ ЕАД твърдения - за наличие на непреодолима сила за реализиране на строителството, произтичаща от липсата на необходимите индивидуални административни актове, чието издаване обуславяло реализирането на строителството.

По изложените съображения, съдът намира, че конкретния спор следва да бъде разрешен именно в съответствие с цитираната по- горе практика на Върховния касационен съд, за подобни случаи.

В конкретния случай, както бе установено в хода на съдебното дирене, продавачът е осъществил надлежно правото на разваляне на двустранния договор, като се отчита факта, че е отправил едностранно писмено волеизявление, адресирано до ответника, което е достигнало до знанието му и е възприето от него. Макар да е неизправна страна в договора, ищецът е реализирал правото срещу също така неизправна страна. В този случай и в съответствие с цитираната практика на ВКС на РБ /напр. Решение № 151 от 09.12.2014 г. по т. д. № 1970/2013 г., т. к., І т. о. на  ВКС, Решение № 383 от 29.01.2016 г. по гр. д. № 2225/2015 г., г. к., ІV г. о. на ВКС  и др./, следва да се счита, че правото на разваляне на договора по чл. 87, ал.3 от ЗЗД                 е било реализирано надлежно от ищеца, чрез изпращането на нотариална покана до ответника и е породило желаните правни последици.

С развалянето на договора е настъпило онова ново правно положение, което поражда задължение за реституция на даденото по него тоест страните вече не си дължат изпълнение а са длъжни да възстановят състоянието, предхождащо сключването му, и да си върнат получените престации.

В хода на съдебното дирене бе установено, че ответникът „Г.Б.“ ЕАД е получил от ищеца само сумата от 94 000 евро с ДДС, а твърдението за получаването на други суми бе опровергано от събраните доказателства.

По изложените съображения, предявените субективно съединени искове следва да бъдат уважени изцяло до размера, за който са предявени и ответникът- да бъде осъден да върне на ищците сумата от 87 000 евро, която е получил в изпълнение на развалените поради виновно неизпълнение  предварителни договори.

Претенцията на ищеца за осъждане на ответника, да заплати законната лихва върху посочените суми също следва да бъде уважена.

По отношение на разноските:

С оглед изхода на спора, при условията на чл. 78, ал.1 от ГПК, в тежест на ответника следва да бъдат възложени извършените от ищеца съдебни разноски. При липсата на представен списък на разноските по чл. 80 от ГПК, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от общо 7406, 29 лева съдебни разноски, от които 6706, 29 лева държавна такса и 700 лева разноски за събиране на доказателства.

На процесуалния представител на ищеца адв. М.А.А., ответникът следва да бъде осъден да заплати сумата от 3000 лева за процесуално представителство на ищеца по реда на чл. 38 от ЗА.

Така мотивиран, съдът

Р Е Ш И  :

 

ОСЪЖДА „Г.Б.“ ЕАД с ЕИК ******** със седалище ***, да заплати на М.Х., гражданин на Ислямска република Иран, роден на ***г. и притежаващ паспорт № Р ******* изд. на 23.05.2017г. от Паспортна служба на Ислямска република Иран,                    на основание чл. 55, ал.1, предл. трето от ЗЗД -  сумата от общо 87 000 евро (осемдесет и седем хиляди евро), представляваща частичен иск за сума в общ заявен размер на 174 000 евро, получени в изпълнение на развалени на 30.10.2019г.                                            десет отделни Предварителни договори от 10.08.2015г., сключени между М.Х. и „Г.Б.“ ЕАД за покупко- продажба на обособени обекти в блок „Пирин“ - част от бъдещия комплекс „Гранд Каньон София“, с планирано построяване в УПИ ІІІ-6137, 6153, кв.2, ж.к. „Младост 3“ в гр. София, както следва:                  за обект – Т2.L20.A03- платени 2889,76 евро, като част от заявени 10 056, 37 евро;                за обект – Т2.L20.A04- платени 5051, 10 евро, като част от заявени 10 102, 21 евро;             за обект – Т2.L20.A05- платени 6992, 25 евро, като част от заявени 13984, 50 евро;              за обект – Т2.L20.A06- платени 9936, 28 евро, като част от заявени 19872, 57 евро;             за обект – Т2.L20.В01- платени 14034, 92 евро, като част от заявени 28069, 84 евро;             за обект – Т2.L20.В03- платени 5039, 65 евро, като част от заявени 10079, 29 евро;            за обект – Т2.L20.В04- платени 6989, 96 евро, като част от заявени 13979, 92 евро;             за обект – Т2.L20.В05- платени 9946, 37 евро, като част от заявени 19892, 73 евро;            за обект – Т2.L21.В01- платени 14034, 92 евро, като част от заявени 28069, 84 евро;           за обект – Т2.L21.В05- платени 9946, 37 евро, като част от заявени 19892, 73 евро, заедно със законната лихва върху сумата от 87 000 евро, изчислена за периода от предявяването на иска на 11.11.2019г. до деня на окончателното плащане.

 

ОСЪЖДА „Г.Б.“ ЕАД с ЕИК ******** да заплати на М.Х., гражданин на Ислямска република Иран, роден на ***г.,                     на основание чл.78, ал.1 от ГПК – сумата от 7406, 29 лева (седем хиляди четиристотин и шест лева и двадесет и девет ст.), представляваща направени съдебни разноски пред Софийски градски съд.

 

ОСЪЖДА „Г.Б.“ ЕАД с ЕИК ******** да заплати на адвокат М.А.А. от САК с адрес-***, на основание чл. 38 от Закон за адвокатурата – сумата от 3 000 лева (три хиляди лева), представляваща възнаграждение за процесуално представителство на М.Х. пред Софийски градски съд.

 

Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд София, в двуседмичен срок от връчване на препис от него на заинтересованата страна.

                                                                                                        

СЪДИЯ: