№ 3
гр. гр.Несебър, 13.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и трети септември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Мария М. Берберова Георгиева
при участието на секретаря Мая Р. Деянова
като разгледа докладваното от Мария М. Берберова Георгиева Гражданско
дело № 20212150100559 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на О.М.П..,
гражданка на Р.Ф. родена на **********г., подадена чрез процесуалния й
представител – адв.Ц.М. от АК-Бургас, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“*********
против Ф.Д.“ ЕООД – в несъстоятелност, с ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление: гр.************, представлявано от управителя И.Н.З., с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД. В исковата молба се сочи, че на 28.07.2008г., ищцата П. и
ответното дружество сключили Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти, съгласно който „В.Д.“ ООД, в качеството на продавач се задължило
да построи и продаде на ищцата недвижим имот, находящ се в масивна жилищна
сграда в комплекс „А.Г.“ по КККР на с.К. общ.Несебър, представляващ: Апартамент №
*****, находящ се в сграда „А" на терасовиден жилищен етаж, на площ от 46.93 кв.м.,
който ведно с припадащите му се общи части общата площ на апартамента възлиза на
51.14 кв.м., ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху
поземления имот. От своя страна купувачът О.П., се е задължила да заплати
продажната дена в размер на 40 912 евро по начина и в сроковете, определени в същия
договор. Съгласно предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 28.07.2008г., дружеството - продавач следвало да построи и завърши Апартамент №
***** и сградата, в която той се намира в срок до 15.06.2009г., като същото се е
задължило да прехвърли правото на собственост на купувача О.П., при изпълнение от
нейна страна на задължението й за заплащане на продажната цена от 40 912 евро.
Сочи се, че на 10.07.2009г., ищцата П. и „В.Д." ООД, сключили Анекс от
10.07.2009г. към Предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от
28.07.2008г., с който страните се съгласяват да се промени недвижимия имот, предмет
на продажбата, който става: Апартамент № *** /А две - шест/, находящ се в сграда „С"
на първи жилищен етаж, на площ от 75.18 кв.м., който ведно с припадащите му се
общи части общата площ на апартамента възлиза на 81.79 кв.м, ведно със съответните
1
идеални части от правото на строеж върху поземления имот, като съответно променят
и продажната цена, която става 70 888 евро, както и уговарят сроковете за изплащането
й. Страните се съгласяват, че вноските, заплатени към Продавача до подписването на
Анекса от 10.07.2009г. са за закупуването на Апартамент № *** / А две - шест/.
Твърди се, че на 27.07.2010г. между продавачът на О.П. - дружеството „В.Д."
ООД, ЕИК ****** и ответникът - "Ф.Д." ЕООД - в несъстоятелност, ЕИК ****** е
сключен Нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за
строителство № ***, том ІІ, peг. № ****, нот.д. № ***/27.07.2010г. на Нотариус Линка
Чуткина с peг. № 600 на НК, вписан с акт № 153, т.19, д. № 3248, вх. рег.№
****/27.10.2010г., с който "Ф.Д." ЕООД - в несъстоятелност с ЕИК ****** придобива
всички права по сключения с О.П. предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот.
Сочи се, че 31.07.2019г. Ольг. М. П. и ответното търговско дружество „Ф.Д."
ЕООД, седалище и адрес на управление: гр.***********: ******, представлявано от
управителя И.Н.З., са сключили Допълнително споразумение от 31.07.2019г.,
неразделна част от Предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 28.07.2008г. и Анекса от 10.07.2009г. към него, с което страните се съгласяват, че
ответникът „Ф.Д." ЕООД поема всички задължения на продавача „В.Д." ООД, и
съответно за него възниква задължението да прехвърли правото на собственост върху
подробно описания по-горе в текста недвижим имот, а именно: Апартамент № *** / А
две - шест/, находящ се в сграда «С» на първи етаж, на площ от 75,18 кв.м., като
площта на апартамента, ведно с припадащите му се общи части възлиза на 81,79 кв.м.,
който по одобрените КККР на с.К. общ.Несебър, обл.Бургас представлява
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор *********, с адрес на имота:
с.К. местност ******, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент,
брой нива на обекта 1, с посочена в документа площ: 75,18 кв.м., прилежащи части:
6,61 кв.м. ид.части от общите части на сградата при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж: **********; под обекта: *********; над обекта: ****** и
*******.
Наред с горното се сочи, че по силата на Допълнителното споразумение от
31.07.2019г. предвид забавата и непълното изпълнение на строителните работи от
страна на Продавача, продажната цена на имота е намалена на 64 912 евро /шестдесет
и четири хиляди деветстотин и дванадесет евро/, от която цена купувачът П. е
заплатила 44 912 евро, а остатъкът в размер на 20 000 /двадесет хиляди/ евро е
уговорено да бъде заплатен по посочената в споразумението банкова сметка на трето
лице, в срок до приключване на делото по настоящия иск в съда, като страните
декларират, че с подписване на допълнителното споразумение финансовите им
отношения по повод на Предварителния договор за покупко-продажба от 28.07.2008г.
и Анекса от 10.07.2009г. към него, са изцяло уредени.
Предвид гореизложеното се моли съда да постанови решение, с което да обяви
за окончателен сключения на 28.07.2008г. Предварителния договор за покупко-
продажба на процесния недвижим имот - Апартамент № *** с идентификатор
********* и Анекса от 10.07.2009г. към него, като сочи, че остатъка от продажната
цена в размер на 20 000 евро, ищцата ще заплати в срок до приключване на делото по
аргумент на чл.362, ал.1 от ГПК. Представя писмени доказателства. Претендира
присъждане на заплатените по делото разноски.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК, управителят на ответното дружество е подал
писмен отговор на исковата молба, с който потвърждава сключения между ищцата и
2
„В.Д.“ ООД предварителен договор за покупко-продажба от 27.08.2008г.
Потвърждават, че първоначално предмет на продажбата е бил Апартамент *****, в
сграда А. Впоследстие страните са предоговорили отношенията си в Анекс от
10.07.2009г. и са заменили имота, предмет на предварителния договор, като такъв е
станал не първоначално договорения, а Апаратамент *** в сграда С, който недвижим
имот е с идентификатор ********* по КККР на с.К. общ.Несебър, обл.Бургас. Не
оспорват твърдението в исковата молба, че „Ф.Д." ЕООД по-късно е придобило цялата
собственост на „В.Д." ООД, като наред с това се задължило да поеме задълженията му
по вече сключените предварителни договори с купувачите му. Потвърждават, че въз
основа на това на 31.07.2019г. „Ф.Д." ЕООД сключил и с купувачката О.М. П.
допълнително споразумение, по силата на което поел всички задължения на „В.Д."
ООД по сключения между тях предварителен договор от 27.08.2019г., както и се
споразумели да намалят цената от 70 888евро на 64 912 евро. Не оспорват, че до
подписване на споразумението била платена сумата от 44 912 евро, като наред с това
уговорили начина за доплащане на остатъка от 20 000 евро по банков път по изрично
посочена сметка. Заявяват, че междувременно разговаряли с ищцата, която ги уверила,
че до насрочване на делото ще заплати остатъка от цената по уговорения в
допълнителното споразумение от 31.07.2019г. начин. Поради изпадане на дружеството
в тежко финансово състояние и по обективни причини, свързани със свързването на
обекта с водопроводната мрежа, не успели да снабдят сградата с удостоверение за
въвеждане в експлоатация. Моли съда да постановите решение, съобразно
доказателствата по делото. Не сочи доказателства.
В съдебно заседание, процесуалният представител на ищцата поддържа исковата
молба от името на доверителя си. Не сочи нови доказателства. Моли съда да уважи
предявения иск, като им присъди сторените по делото разноски.
За ответното дружество „Ф.Д.“ ЕООД – в несъстоятелност, редовно уведомени
чрез назначения синдик М.В., в съдебно заседание се явява адв.Елица Моева от АК-
София. Представя пълномощно. Представя и предизвестие по чл.644 от ТЗ, подписано
от синдика В., за прекратяване на сключения между ищцата П. и „Ф.Д.“ ЕООД – в
несъстоятелност предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
15.04.2020г., с процесния недвижим имот с идентификатор *********, подробно описа
в договора.
Съдът, като взе предвид, че с Решение №260176/14.06.2021г., вписано в ТР на
15.06.2021г., на ответното дружество е назначен временен синдик, на който не е дадено
изрично разрешение да оправомощава други лица със своите права, съгласно
разпоредбата на чл.660, ал.2 от ГПК, счете, че адв.Моева не е надлежно упълномощена,
поради което освободи същата от участие по делото.
Исковата молба е допустима – подадена е от лице, което има правен интерес от
решаване на казуса пред надлежната инстанция и съдържа необходимите по закон
реквизити.
Несебърският районен съд, като взе предвид исканията на страните, събрания по
делото доказателствен материал и като съобрази закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
По предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД в доказателствена
тежест на ищцата е да докаже, че е сключен валиден предварителен договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот, точно изпълнение на поетото от
нейна страна задължение по договора, настъпилия падеж за сключване на
3
окончателния договор, както и че продавачът е собственик на процесния имот. С
Определение № 280 от 14.07.2021г., постановено по настоящото дело, съдът е указал
доказателствената тежест на страните /л.56-58 вкл./.
Съдът на основание чл.146, ал.1, т.3 от ГПК е отделил като безспорни между
страните обстоятелствата, че ищцата е заплатила част от продажната цена на
процесния апартамент в размер на 44 912 евро, като е останала дължима сумата от 20
000 евро.
От приложеният по делото предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 28.07.2008г. /л.8-14 вкл./, изменен и допълнен с Анекс от
10.07.2009г. /л.15-16 вкл./ и Допълнително споразумение от 31.07.2019г. /л.31-32 вкл./
се установява, че същият е сключен в изискуемата от чл.19, ал.1 от ЗЗД писмена форма
и не е оспорен от страните. Съгласно Допълнителното споразумение от31.07.2019г.
ответникът „Ф.Д.” ЕООД се е задължил да продаде на ищцата Ольг. М. П., следния
недвижим имот:
Апартамент № *** / А две - шест/, находящ се в сграда «С» на първи етаж, на
площ от 75,18 кв.м., като площта на апартамента, ведно с припадащите му се общи
части възлиза на 81,79 кв.м., който по одобрените КККР на с.К. общ.Несебър,
обл.Бургас представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор
*********, с адрес на имота: с.К. местност ******, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта 1, с посочена в
документа площ: 75,18 кв.м., прилежащи части: 6,61 кв.м. ид.части от общите части на
сградата при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: **********;
под обекта: *********; над обекта: ****** и *******, срещу задължението на ищцата
П. да заплати продажната цена в размер на 64912 евро /шестдесет и четири хиляди
деветстотин и дванадесет евро/, от които купувачът е заплатил 44912 евро, като
остават за доплащане 20 000 /двадесет хиляди/ евро.
За да се произнесе, съдът съобрази:
Ответното дружество се легитимира, като собственик на процесния
самостоятелен обект с идентификатор ********* въз основа на нотариален акт за
прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за строителство № ***, том **, рег.
№ ****, дело № *** от 27.07.2010г. на Нотариус Линка Чуткина (л.27-гръб).
Заплащането на сумата от 44912 евро по договора се установява от
представеното по делото допълнително споразумение от 31.07.2019г. към
предварителния договор за покупко-продажба от 28.07.2008г. /л.31-32 вкл./, видно от
което страните са се съгласили, че дължимият остатък от продажната цена в размер на
20000 евро следва да бъде изплатена от купувача чрез банков превод по сметка на
трето лице, както и че с подписването на споразумението страните декларират, че
финансовите им отношения по повод предварителния договор за покупко-продажба от
28.08.2008г. и анекс от 10.07.2009г. за покупко-продажба на описания по-горе обект са
изцяло уредени /т.5 от Допълнителното споразумение – л.32/. Съгласно чл.2.1 от
предварителния договор, продавачът /лично или чрез трето лице/ се задължава да
прехвърли правото на собственост на купувача или на изрично посочено от него трето
лице при изпълнение на задълженията на купувача за заплащане на дължимата цена за
имота. Съгласно чл.10.6 от предварителния договор, условията за подписване на
окончателния договор са представяне на Акт 15 на имота съгласно Наредба № 3 от
2003г.
С оглед клаузите на цитирания договор, съдът намира за доказано по делото, че
4
между страните е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот, но липсват доказателства падежа за сключване на
окончателния договор да е настъпил – по делото не е представен Акт 15 за процесния
имот, което съгласно чл.10.6 от предварителния договор се явява условие за
подписване на окончателния такъв. Не са ангажирани и доказателства за заплащане на
договорената продажна цена в пълен размер.
По отношение представеното в съдебно заседание предизвестие по чл.644 от ТЗ,
подписано от синдика В., за да се произнесе, съдът съобрази:
Съгласно разпоредбата на чл.644,ал.1 ТЗ, синдикът може да прекрати всеки
договор, по който длъжникът е страна, ако този договор не е изпълнен изцяло или
частично. Правото по чл.644 от ТЗ принадлежи само на синдика и негово е правото на
преценка. Съдът счита, че са установени по делото необходимите условия за надлежно
упражнено от синдика прекратяване на предварителния договор за продажба с
предизвестие по реда на чл.644 от ТЗ. Завареният от откритото производство по
несъстоятелност на продавача престационен двустранен договор не е изпълнен –
окончателен не е сключен, не е платена и цената. Без значение за надлежното
упражняване на правото на прекратяване е, коя от страните е в неизпълнение.
Прекратяването е извършено от синдика на несъстоятелния търговец по предвидения в
чл.644, ал.2 ТЗ начин – с писмено предизвестие, отправено до пълномощника на
насрещната страна, депозирано в съдебно заседание, в присъствието на пълномощника
на ищцата и изтичане на предвидения в разпоредбата петнадесет дневен срок.
Прекратяването на договора е настъпило автоматично с изтичането на срока,
вследствие на което страните са освободени от задълженията си по него.
Преустановяването на договорната връзка обуславя неоснователността на
конститутивния иск за обявяването на предварителния договор за окончателен. В този
смисъл - Решение № 83 от 19.04.2017г. по т.д. 1458/2016г. на ВКС.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от О.М.П.., гражданка на Р.Ф. родена на **********г.,
подадена чрез процесуалния й представител – адв.Ц.М. от АК-Бургас, със съдебен
адрес: гр.Бургас, ул.“********* против Ф.Д.“ ЕООД – в несъстоятелност, с ЕИК
******, със седалище и адрес на управление: гр.************, представлявано от
управителя И.Н.З., иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, за обявяване за
окончателен на предварителния договор за покупко-продажба от 28.07.2008г., изменен
и допълнен с Анекс от 10.07.2009г. и Допълнително споразумение от 31.07.2019г., по
силата на който Ф.Д.“ ЕООД – в несъстоятелност, с ЕИК ****** се е задължило да
прехвърли на О.М.П.. правото на собственост върху следния недвижим имот:
АПАРТАМЕНТ № *** / А две - шест/, находящ се в сграда «С» на първи етаж,
на площ от 75,18 кв.м., като площта на апартамента, ведно с припадащите му се общи
части възлиза на 81,79 кв.м., който по одобрените КККР на с.К. общ.Несебър,
обл.Бургас представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор
*********, с адрес на имота: с.К. местност ******, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта 1, с посочена в
документа площ: 75,18 кв.м., прилежащи части: 6,61 кв.м. ид.части от общите части на
сградата при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: **********;
5
под обекта: *********; над обекта: ****** и *******.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в 14-дневен срок от
уведомяването на страните пред Окръжен съд-гр.Бургас.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
6