Р Е Ш Е Н И Е №

 

            гр. София, 26.07.2018г.

                                              

                                        В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

            Софийски  градски съд, Търговско отделение, VІ-23 състав, в открито заседание на дванадесети юни  две хиляди и осемнадесета година, в състав: 

 

                                                                                                 Председател: Анна Ненова

 

при секретаря Димитринка Иванова като разгледа  докладваното от съдията докладчик т.д. № 8859 по описа за 2016г. и за да се произнесе  взе предвид, следното:

Ищецът „Д.С.“ ЕООД твърди, че на 05.12.2012г. между страните е бил сключен договор за финансов лизинг, съгласно който на ищеца е било предоставено ползването на поземлен имот с идентификатор 04234.6928.288 с площ от 625 кв.м., представляващ западната реална част от имот с пл. № 9 с площ от 1250 кв.м. в с. Бистрица, район „Панчарево“, Столична община, ведно с построената двуетажна жилищна сграда (близнак) с идентификатор 04234.6928.288.1, състояща се от първи и втори етаж, в които са изградени жилищни и сервизни помещения. Имотът е трябвало да бъде ползван като жилище (чл. 5 и чл. 14.3 от договора). На 05.12.2012г. е бил подписан приемо-предавателен протокол, с който имотът е бил предаден и в който е било подробно описано състоянието на земята и на сградата.

Няколко години управителят на дружеството  и негови близки са обитавали къщата и прилежащия двор, при заплащане на уговорените лизингови вноски. Намерението е било имотът да се придобие по остатъчна стойност (чл. 3, ал. 3 от договора). Същевременно в периода от 05.12.2012г. до 05.12.2013г.  в имота са били направени редица подобрения, както и необходими разноски в общ размер от 76 312. 53 лева с ДДС, подробно посочени в исковата молба по видове работа и стойност -  по фасадата (топлоизолация и покритие с минерална мазилка, облицовка на подхода към входа от гранични плочи, монтаж на гаражни врати с дистанционно управление), на първи етаж (шлайфане на стени и тавани, грундиране, поставяне на латекс във входното антре, поставяне на настилка на паркет, гранитогрес, вградена камина, електрокотел и бойлер в дневната, поставяне настилка от гранитогрес и вградена кухня с електрически уреди в кухненския бокс, настилка от паркет в спалнята, доставка и монтаж на тоалетно казанче и мивка с долен и горен шкаф, доставка и монтаж на лира в санитарния възел, както и общи довършителни работи – доставка и монтаж на вътрешни врати, входна врата, електрическо табло, стабилизатор на електрическа енергия, вътрешна ел. инсталация, вътрешна ВиК инсталация, вътрешна отоплителна инсталация)  и на втори етаж на сградата (шлайфане на стени и тавани, грундиране, поставяне на латекс във входното антре, поставяне на настилка на паркет, гранитогрес, вградена камина, електрокотел и бойлер в дневната, поставяне паркет в спалните, доставка и монтаж на тоалетно казанче и мивка с долен и горен шкаф, доставка и монтаж на лира в санитарния възел, както и общи довършителни работи – доставка и монтаж на вътрешни врати, входна врата, електрическо табло, стабилизатор на електрическа енергия, вътрешна електрическа  инсталация, вътрешна ВиК инсталация, вътрешна отоплителна инсталация).

Като твърди още, че договорът за лизинг е прекратен съгласно писмо изх. № 004-30/26.09.2016г. на ответника, съответно е бил нищожен, и няма действащ договор за ползването на имота, ищецът иска присъждане на сумата от 76 312. 53 лева направени необходими и полезни разноски, както и  евентуално се претендира обезщетение  поради това, че имотът не е бил предаден съгласно уговореното по договора за лизинг предназначение като жилище и разноските са били необходими, със законните лихви от датата на исковата молба (02.12.2016г.) до окончателното плащане. Разноските са направени със знанието и без противопоставянето на ответника, който е и признал извършването им (в отправено предложение за спогодба), но ги оценява на стойност от 23 904 лева.

Ответникът „Р.С.“ ЕООД оспорва исковете.

Основно възразява, че не е имало признание за дължимост на разноски, нито постигнато съгласие те да се платят, както и че такива не са правени със знанието и без противопоставянето на ответника. Възразява още, че имотът е бил предаден в състояние съответно на уговореното ползване, а направените от ищеца разходи, ако са направени, което се оспорва,  в твърдения размер и имат характер на подобрения, които са запазени,   не подлежат на възстановяване, съгласно изрична уговорка от страните по договора за лизинг по раздел ІІ от договора. Същевременно договорът за лизинг е бил развален от ответника, но ищецът не е върнал имота, нито ответникът е бил допуснат за да види направените промени.

От ответника се прави възражение за прихващане на претендираната от ищеца  сума със сумата от 23 930 лева, представляваща неизплатени лизингови вноски по договора за лизинг за времето от 01.2015г. - 10.2015г., сумата от 34 598. 63 лева неустойка по чл. 21, ал. 2 от договора за лизинг, поради това, че лизинговият имот не е бил върнат,  183. 08 лева разходи за застраховка на имота съобразно фактура № 25 от 20.04.2016г. и остатък от разходи за застраховка на имота за 2015г., съобразно фактура № ********* от 25.11.2015г., дължими на основание чл. 18, ал. 3 от договора за лизинг, сумата от  135. 11 лева такса битови отпадъци по фактура № 25/20.04.2016г., дължима на основание чл. 14.6 от договора за лизинг, 834. 18 лева, представляваща общ размер на неустойките (наказателни такси) за неплащане на дължимите лизингови вноски към датата на уведомление за разваляне, на основание чл. 21, ал. 1 от договора за лизинг, както и сумата от 3 129. 33 лева средномесечен пазарен наем за имота за периода от 29.09.2016. до 29.11.2016г., общо 67 582. 93 лева. Сумите са предявени за прихващане в посочената поредност.

Не се оспорва сключването на договор за лизинг, предаването на лизинговия имот със съставянето на протокол и че имотът не е бил връщан от ищеца.

По предявените искове

Съдът като съобрази фактите и доказателствата по делото, поотделно и в тяхната съвкупност, възприема от фактическа страна по делото следното:

На 20.10.2009г. между Н.Л.Т.и Л.П.Н.е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който е било уговорено сключването на окончателен договор, с който Н.Л.Т.да прехвърли на Л.П.Н., като купувач, поземлен имот, находящ се в село Бистрица, Столична община, район „Панчарево“ с площ от 625 кв.м., съставляващ по документ за собственост западната реална част от имот пл. № 9, целия с площ от 1 250 кв.м., попадащ в парцел І от квартал 1 по плана на гр. София, местност „Вилна зона Калфин дол“, по действащата регулация представляващ поземлен имот 228, заедно с построената в този имот западна реална част от двуетажна жилищна сграда (тип „близнак“), изградена до степен на завършеност „груб строеж“, състояща се от първи и втори етаж, заедно с мазе с тоалетна в сутерена и заедно със съответните идеални части от общите части на двата близнака. Окончателен договор е трябвало да бъде сключен до 30.06.2014г.

Съгласно клаузата на чл. 2 от договора, владението на имота се е предавало в деня на подписване на договора и след 20.10.2009г.  Л.П.Н.е придобила и започнала да упражнявала владение върху имота, въз основа на сключения предварителен договор.

Поради  парични задължения на собственика на имота,  от негов кредитор е било предприето принудително изпълнение, като към 2012г. е било образувано и е било висящо изпълнително производство, по което изпълнението е било насочено и към имота, предмет на предварителния договор.   

Л.П.Н.е имала желание да придобие собствеността върху имота, но не е разполагала с необходимите средства, за да го купи незабавно от собственика или да участва при наддаване в публична продан, при което  след осъществен контакт и разговори  между нея,  „Р.  (България)“ ЕАД (в чиято полза имотът е бил ипотекиран като обезпечение по договор за кредит) и „Р.с.“ ЕООД (тогава с наименование и правноорганизационна форма „Р.С.“ ЕАД), имотът  е бил придобит от последното дружество в проведена по изпълнителното дело  публичната продан, а на 05.12.2012г. между „Р.с.“ ЕООД и учреденото на 26.11.2012г. ищцово дружество „Д.С.“ ЕООД, с едноличен собственик на капитала и управител   Л.П.Н.и със седалище и адрес на управление на административния адрес на имота в Бистрица, е бил сключен договор за лизинг относно имота.

В договора за лизинг, сключен за срок от 15 години,  и с предмет  предоставяне на  ползването на имота на лизигополучателя - ищец срещу възнаграждение, заплащано под формата на лизингови вноски в сроковете и условията, уговорени в договора (чл. 1),  имотът е бил индивидуализиран като  поземлен имот с идентификатор 04234.6928.288, целия  с площ от 625 кв.м., съставляващ западната реална част от имот с пл. № 9 с площ от 1250 кв.м., попадащ в парцел І, отреден за „Вилен комплекс за индивидуално застрояване“ от квартал 1 по ЗРП на гр. София, местност „Вилна зона Калфин дол“, заедно с построената в този имот западна реална част  от двуетажна жилищна сграда (тип близнак) с идентификатор 04234.6928.288.1, състояща се от първи етаж от: дневна, спалня, кухненски бокс, кабинет, баня с тоалетна, тоалетна,  тераса и гараж, и втори етаж от: дневна, спалня, кухня, баня с тоалетна, тоалетна и две тераси,  заедно с мазе с тоалетна в сутерена, ведно  с всички подобрения и приращения в имота, заедно със съответните идеални части от общите части на двата близнака.

Съставът и състоянието на дворното място и сградата са били конкретно описани в приемо-предавателен протокол от 05.12.2012г., двустранно подписан за лизингодателя и лизингополучателя, включително по предоставени от лизингополучателя данни  – покрив, фасада, първи етаж, втори етаж, тавански етаж, мазе, външен вход, и сградни инсталации – водопровод и канал стандартна (за нуждите) с водомер, отчитащ на база, и електрическа инсталация – стандартна (за нуждите), захранвана с генератор.  Предаването на имота е било съгласно уговореното в чл. 2 от договора за лизинг.

Съгласно клаузата на чл. 11 от договора за лизинг, раздел „Предаване на имота и отговорност“, лизингополучателят е декларирал, че подробно се е запознал с имота преди сключване на договора и няма претенции към неговото текущо състояние, както и е заявил още, че същото напълно го удовлетворява.     

Лизингополучателят е разполагал с опция да придобие собствеността върху имота от лизингодателя след заплащане на всички лизингови вноски, остатъчната стойност и другите дължими суми по договора за лизинг, по време на действие на договора за лизинг или след изтичане на неговия срок (чл. 3). Имотът е трябвало да бъде ползван за неговото обичайно предназначение (чл. 5). Всички рискове, ползи, разноски, публични и други задължения и експлоатационни разходи, свързани с имота, са били за сметка на лизингополучателя от приемането на имота до връщането му. Лизингодателят не е носил отговорност за избора на имота и неговото състояние, както и за последващото му стопанисване и ползване (чл. 6). Имотът е трябвало да бъде предоставен за ползване, съответно приет и ползван, в състояние и по начин, описани в договора за лизинг (чл. чл. 12.1 и чл. 14.1 от договора ). Лизингополучателят се е задължил да поддържа имота винаги в добро състояние и да се грижи за поддръжката и ремонтите, необходими за целта, за своя сметка, без претенции за обезщетение. Предварително писмено съгласие от лизингодателя е било необходимо при ремонти на стойност над 10 000 лева (чл. 7, ал. 1 ). В клаузата на чл. 7, ал. 2 от договора са били уредени последиците от повреди и замърсявания преди придобиване на имота и след това – за сметка на лизингополучателя. За сметка на лизингополучателя са били и работите по надзора и поддръжката на вътрешни и външни съоръжения, снегопочистването, охраната и почистването на лизинговия обект (чл. 7, ал. 4).   

В раздел VІ от договора са били уговорени лизинговото възнаграждение и плащания, в раздел VІІ  - сключваните от името и в полза на лизингодателя, но за сметка на лизингополучателя застраховки. В раздел VІІІ от договора са били уреди последиците от неизпълнението на договора между страните и дължимите неустойки.   

Действието на лизинговия договор е можело да бъде преустановявано на различни основания, включително лизинговият договор е можело да бъде  развален (чл. 26.1.3). Развалянето от страна на лизингодателя по вина на лизингополучателя е било при конкретно установени случаи на неизпълнение -  при неплащане на лизингова или авансова вноска повече от 30 дни след падежа или при други случаи на неизпълнение – ако съответното задължение не е изпълнено до 30 дни след възникването му  (чл. 27, ал. 1, т. 1 и 2 от договора). След получаването на писмено уведомление, че лизингодателят разваля лизинговият договор, лизингодателят се е задължавал да върне незабавно имота, но не по-късно от 30 работни дни от датата на уведомлението за разваляне (чл. 27, ал. 3). След прекратяване или разваляне на договора, лизингополучателят е имал право да вземе внесените от него движими вещи и обзавеждане, с изключение на трайно прикрепеното към имота, което е ставало собственост на лизингодателя по силата на договора за лизинг (чл. 28.1.3).   

Към договора за лизинг са били сключени допълнителни споразумения от 20.03.2015г.и  15.05.2014г. относно дължимите лизингови вноски, а с Анекс № 1  от 05.11.2015г. П.Й.Н., съпруг на Л.П.Н., е встъпил в дълга на „Д.С.– 95“ ЕООД, произтичащ от договора за лизинг, установени са били дължимите по договора за лизинг суми по размер, уговорен е бил гратисен период при плащанията с посочване на конкретния размер на вноските и е бил уговорен нов годишен лихвен процент.

 Посочените обстоятелства се установяват от представените договор за лизинг с приложения (погасителен план) и допълненията, приемо-предавателния протокол от 05.12.2012г., разпита на свидетеля на ответника Г.Г.С.(работил в „Р. (България)“ ЕАД през 2012г. като юрисконсулт) и обясненията на Л.П.Н., управител на ищцовото дружеството, в първото и второто съдебно заседание по делото.  Верността на удостовереното в приемо-предавателния протокол състояние на лизинговия имот не се опровергава от други обстоятелства и доказателства по делото и съдът приема, че протоколът вярно отразява това състояние. 

Също съгласно обясненията на Л.П.Н.в открито съдебно заседание на 22.06.2017г., подобрения в имота са били извършвани още до датата на сключването на договора за лизинг, при което съдът приема, че констатираното в приемо-предавателния протокол състояние на имота е резултат и на действия, извършени от Л.П.Н.в имота.  

Не е спорно,  че след сключването на договора за лизинг  Л.П.Н., заедно със семейството си, е ползвала имота за лични жилищни нужди. Съгласно изрично изложеното  в първоначалната  искова молба по делото, управителят на ищцовото дружеството  и нейните близки са обитавали къщата и прилежащия двор. В този смисъл са били дадените от Л.П.обяснения в първото по делото съдебно заседание.

Съгласно изслушаната по делото съдебно-техническа експертиза (основно заключение), вещото лице строителен инженер по която е съобразило приемо-предавателния протокол от 05.12.2012г. (състоянието на имота към 05.12.2012г.),  лизинговият имот към тази дата е бил в напълно завършен вид, с изключение на някои неизвършени видове работи – без настилка в по-голямата част, без  монтирани тоалетни чинии в баните на първия и на втория етаж от сградата, без изпълнено боядисване върху шпаклован таван и по стените (за част от помещенията), без монтирана входна врата на таванския етаж, дървен парапет по терасата към таванския етаж, без настилка в гаражите, с незавършена настилка от гранитогрес по вътрешната стълба и без монтиран парапет на вътрешната стълба. Поради ненаправените подови настилки в помещенията, неизвършеното боядисване по стените и таваните, немонтираните тоалетни чинии в баните и немонтирания парапет на вътрешното стълбище, лизинговият имот не е бил годен да бъде ползван като жилище. Констатациите са допълнени и в допълнителното заключение (за нужда от доставка и на врати и електрическо табло), като общата стойност на видовете работи, необходими, за да е възможно ползването на жилищната сграда по предназначение, е била определена кръгло на 11 339 лева.

Също съгласно основното заключение на съдебно-техническата експертиза, изпълнена от вещото лице строителен инженер, след 05.12.2012г. не са били изпълнявани и не са налични работи, които са били необходими да запазване на имота от разрушаване или погиване. 

Въз основа на сравнението между приемо-предавателния протокол от 05.12.2012г. и огледа на място понастоящем, вещото лице по съдебно-техническата експертиза е установило, че в  имота  има изпълнени допълнително работи по фасадата и гаражите, в първия етаж и втория етаж, които са както следва – работа по фасадата и по гаражите – направа на топлоизолация, на минерална мазилка, на настилка от гранитни плочи пред входа, доставка и монтаж на гаражни врати; работи, извършени в първия етаж – шлайфане и грундиране на стени и таван в антре, лепене на тапети по две стени в антре, боядисване с латекс по две стени и таван в антре, доставка и редене на  паркет в дневна, направа на настилка от гранитогрес около камина, направа на вградена камина в дневна, доставка и монтаж на ел. котел МТЕ 6kw, доставка и монтаж на електрически бойлер – 120 литра, направа на настилка от гранитогрес в кухненски бокс, направа и монтаж на вградена кухня и бар плот, доставка и монтаж на ламинат в спалня, доставка и монтаж на конзолна тоалетна чиния с казанче,  на тоалетна мивка – голяма, с горен и долен шкаф, доставка и монтаж на лира в банята, доставка и монтаж на вътрешни врати, на метална врата с брава с двустранно заключване, доставка и монтаж на ел. талбо с предпазители, на сталилизатор на ел. енергия, направа на тръбна разводка за отоплителна инсталация, доставка и монтаж на алуминиев радиатор – 500 мм, 20 броя глидери и 700 мм, 5 броя глидери; както и работи, извършени на втория етаж от сградата – шлайфане и грундиране на  стени и таван в антре, боядисване с латекс по две стени и таван в антре, доставка и редене на паркет в дневна, направа на настилка от гранитогрес около камина, доставка и монтаж на камина в дневната,  доставка и монтаж на ел. котел МТЕ 6kw, доставка и монжа на електрически бойлер – 120 литра, направа и монтаж на вградена кухня с долни и горни шкафове, доставка и монтаж на ламинат в трите спални, на конзолна тоалетна чиния с вградено казанче,  на тоалетна мивка – голяма, с горен и долен шкаф, доставка и монтаж на лира в банята, доставка и монтаж на вътрешни врати,  направа на тръбна разводка за отоплителна инсталация, доставка и монтаж на алуминиев радиатор – 500 мм, 20 броя глидери и 700 мм, 6 броя глидери.

Не е била установена  посочената от ищеца в исковата молба като като изградена вградена камина в дневната на втория етаж.  Няма данни и за изградена след 05.12.2012г. вътрешна ВиК инсталация. Изграждането на такава е посочено в приемо-предавателния протокол от 05.12.2012г.

Установява се от изслушаната по делото съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещо лице електроинженер,  извършено присъединяване на имота като нов обект към електроразпределителната мрежа на „ЧЕЗ Р.Б.“ АД, съгласно Договор за продажба на ел. енергия за стопанска и обществена дейност от 13.03.2013г. и Споразумение № **********/20.03.2013г., с предоставена мощност от 15 кВт за строително табло на страна НН и с електромер на две скали. От вещото лице е било потвърдено монтирането на главно табло с предпазители и стабилизатор, така както това е било констатирано и от основната съдебно-техническа експертиза, изпълнена от вещо лице строителен инженер.   

Съгласно заключението на съдебно-техническата експертиза, изпълнена от вещото лице строителен инженер (основно заключение), част от работите, като трайно прикрепени и значими, са подобрили имота (увеличили стойността му понастоящем)  с поне 29 597 лева. Не се установява с присъединяването към електроразпределителната мрежа на имота допълнително да е увеличена стойността на имота. Вещото лице електроинженер е дало заключение за направени разходи, но не и за увеличаване на стойността на имота след присъединяването, след като и преди това имотът е бил електрифициран (с генератор). Не се установява да се е касаело  и за необходими разноски, при съществувалия и към 05.12.2012г генератор за имота.   

По делото няма представени документи за разходи за извършените по имота след 05.12.2012г. работи, но от вещото лице строителен инженер  разноските за тези работи, съгласно изложеното в съдебно-техническата експертиза, са оценени на  45 428. 31 лева по средните пазарни цени за периода, към който от ищеца се твърди да са изпълнени - от 05.12.2012г. до 05.12.2013г.   От вещото лице електроинженер разходите за присъединяване на имота към електроразпределителната мрежа са били определени  общо на 1 193. 08 лева.

Заключението на изслушаната допълнителна съдебно-техническа експертиза на вещото лице – строителен инженер като цяло не променя възприетото от съда по-горе. В протокола от 05.12.2012г. липсват отбелязани като съществуващи гаражна и входна врата, ел. табло и ел. стабилизатор, гранични плочи пред входа на сградата, мивки с шкафове и лира в баните на първия и втория етаж и бойлери, такива са констатирани като съществуващи от вещото лице понастоящем и съдът приема, че за тези работи са били направени разходи след 05.12.2012г. Т.е. отговорите на вещото лице по т. 1, 2 и 3 и  т. 6 от допълнителната експертиза, съгласно възраженията на ответника, не променят възприетото от съда. Същевременно съобразяването на трайно прикрепените обекти от вещото лице – строителен инженер е с оглед възможността движимите вещи да се получат обратно   и е без значение и отговорът по т. 8 от допълнителното заключение, по възраженията на ищцовото дружество за калкулиране на всичко, което увеличава стойността на лизинговия имот.

Съдът не съобразява представената от ищцовото дружество експертна оценка на подобренията в недвижим имот: западната реална част от двуетажна жилищна сграда (тип близнак) с идентификатор 04234.6928.228.1, находяща се в село Бистрица, Столична община, район „Панчарево“, а именно: Поземлен имот с идентификатор 04234.6928.228, тъй като експертизата не представлява събрано по реда на ГПК доказателство. В този смисъл е  възприетото по Решение № 214 от 29.05.2014г. по т.д. № 992/2012г. на ВКС, ТК, І т.о. и др. във връзка със значението на  представени като доказателства частни експертизи.

Към 27.07.2016г. ищецът е имал неизпълнени задължения по договора за лизинг – за лизингови вноски за времето от 01.2015г. до 10.2015г. в размер на 23 930 лева, разходи за застраховки от 183. 08 лева, 135. 11 лева такса битови отпадъци, 834. 18 лева неустойки, или общо 25 082. 37 лева, и с уведомление изх. № 004/23 от 27.07.2016., получено от ищеца, чрез управителя,  на 15.08.2016г., ответникът е направил изявление за разваляне на договора по реда на чл. 27, ал. 1, т. 1 и чл. 27, ал. 2.  Изслушаната по делото съдебно-счетоводна експертиза е потвърдила дължимостта на неизплатени лизингови вноски с падежи от 26.01.2015г. до 25.09.2015г. за 23 930 лева,  застраховки, данъци, ТБО до 25.09.2015г. от 673. 54 лева и 943. 17 лева неустойки за просрочие.

На 23.11.2016г. от ответника е било изпратено предложение за споразумение (проект), в който е било посочено, че лизингополучателят е извършил подобрения върху имота на стойност 23 904 лева.  Предложението  е било във връзка с действия  при ответника за одобрение отразяване на лизинговия имот като актив в баланса на дружеството  за продажба след разваляне на договора (така писмо на стр. 136 и сл. от делото).

Не се установява разноските за лизинговия  имот да са били направени от ищцовото дружество – от негово име и за негова сметка, освен по договора за присъединяване към електроразпределителната мрежа, който е бил сключен между ищеца и „ЧЕЗ Р.Б.“ ЕАД.

 По делото няма събрани такива доказателства – за конкретния начин, по който са били изпълнени работите и за конкретно направените разноски (закупуването на материали и извършването на строително-монтажни дейности). Обстоятелствата са били в доказателствена тежест на ищеца. 

За обстоятелствата по направените разноски е бил допуснат единствено  свидетел – така както ищцовото дружество единствено е поискало установяването на направените подобрения с молба вх. № 33034/08.03.2018г., но свидетелят (И.Т. Н.), разпитан в последното съдебно заседание,  не е дал никакви конкретни показания в този смисъл. Напротив, свидетелствал е за личните си отношения с Л.П.Н.и нейното семейство при изпълнение на строителни работи в имота.

Изричното установяване на разноските като направени от дружеството е от значение поради това, че лизинговият имот е бил ползван от управителя на дружеството и в лично качество, което е било и преди сключването на лизинговия договор на 05.12.2012г., въз основа на предварителния договор за продажба на имота.  При даването на обяснения  в първото съдебно заседание управителят на дружеството сама е заявила, че  подобренията работили със съпруга й като физическо лице, но би трябвало да са включвали материалите като разходи на търговското дружеството. Няма обаче представени никакви документи (първични счетоводни документи или други) за установяване закупуването на материали за сметка на ищцовото дружество. Не са били изложени обстоятелства във връзка с издаването на фактури за стоки и услуги на името на дружеството конкретно и съгласно дадената възможност в открито съдебно заседание на 14.11.2017г., а с молба на ищеца вх. № 10322 от 24.01.2018г. единствено е изложено, че фактурите е трябвало да бъдат  съхранени за срок от 3 години. В този връзка не са изложени обстоятелства по изгубването или унищожаването на фактурите или  по включването на такива фактури в годишните финансови отчети, установяващи финансово-икономическото състояние на ищцовото дружество, като доказателства за съставянето им. От дружеството са съставяни редовно годишни финансови отчети след 2012г. и отчетите са заявявани за обявяване в търговския регистър при Агенция по вписванията, видно от вписванията и обявяванията по партидата на дружеството като общоизвестни обстоятелства. Същевременно във второто по делото съдебно заседание от управителя е било уточнено, че това, което е правено като подобрения е било купувано и плащано в брой, но не е могла да каже дали са издавани фактури, както още е обяснила, че тя е плащала тези неща, тъй като тя е фирмата, но няма доказателства плащанията действително да са били от името и за сметка на ищцовото дружество.

Неоспорването от ответника с първоначалния и допълнителния отговор на исковата молба на ищеца (първоначална и допълнителна искова молба) на обстоятелството от кого конкретно са били изпълнени работите в лизинговия имот (оспорването е било направено изрично в първото открито съдебно заседание), не освобождава ищеца от тежестта да установи това обстоятелство.

Изготвеният проект за споразумение (след отправени претенции от ответника към ищеца след 27.07.2016г.  за освобождаване на лизинговия имот) с включена клауза относно такива подобрения (като направени от ищеца), с характер на  признание на такива обстоятелства, не може да бъде прието като достатъчно доказателство, че разноските за имота са правени от ищеца,   тъй като не се подкрепя от останалите обстоятелства и доказателства по делото. По отношение на извънсъдебното признание на факт, и на още по-силно основание, следва да бъде приета приложима разпоредбата на чл. 175 от ГПК. Предложеното споразумение от ответника е било без ответникът да има достъп до имота, с оглед бързото приключване на отношенията между страните към края на 2016г.,  като имотът се върне незабавно на лизингодателя, за да бъде продаден, но такова споразумение не е било сключено, нито лизинговият имот е бил върнат.      

            При така установеното от фактическа страна, от правна страна  съдът  намира следното:

Предявените от ищеца искове са с правна квалификация по чл. 59, ал. 1, вр. чл. 61 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, както и чл. 230, ал. 2 от ЗЗД, вр. чл. 344, ал. 1 от ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

С оглед естеството на спорните правоотношения, които определят начина на съединяване на исковете, независимо от изразената от ищеца воля в първоначалната и допълнителната искова молба,  за главни трябва да се счетат исковете по чл. 230, ал. 2 от ЗЗД, вр. чл. 344, ал. 1 от ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, а за евентуални  - по чл. 59, ал. 1, вр. чл. 61 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД поради акцесорния характер на претенцията за неоснователно обогатяване. В този смисъл,  относно начина на съединяване на исковете, е  Решение № 38 от 02.03.2017г. по гр.д. № 60030/2016г. на ВКС, ГК, ІV г.о. и др. Както е приел съдът и в доклада си по делото от 19.04.2017г.  като първа следва  да се разгледа претенцията, обоснована с твърдението за сключен  между страните договор за лизинг, по който за ищеца е съществувало задължение да предостави ползването на лизинговия имот в състояние съответно на уговореното, което задължение  не е било изпълнено и е дължимо обезщетение, а като евентуална  - претенцията за направени необходими и полезни разноски, които подлежат на възстановяване  след прекратяване на договора за лизинг, тъй като  при липса на  друга уговорка ответникът – собственик на имота би се обогатил неоснователно, съответно ако  договорът за лизинг е  нищожен.

            При възприетото от фактическа страна право на ищеца по чл. 230, ал. 2 от ЗЗД, вр. чл. 344, ал. 1 от ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД да получи сума  като обезщетение поради това, че лизинговият имот  не е бил в състояние, което отговоря на ползването, не може да бъде съдебно потвърдено.

Действително страните са обвързани с договор за лизинг, съгласно който   ответникът -  лизингодател се е задължил да предостави на ищеца, като  лизингополучател, вещ – недвижим имот (дворно място и сграда) за ползване срещу възнаграждение, като  лизингополучателят е можел да придобие вещта по време на договора или след изтичане на срока му (чл. 342, ал. 2 от ТЗ).

При предвиденото ползване на вещта от лизингополучателя, за което е дължимо възнаграждение, лизингодателят има задълженията на наемодател, съгласно чл. 230 от ЗЗД (чл. 344, ал. 1 и чл. 347, ал. 2 от ТЗ), между които и да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета (чл. 230, ал. 1 от ЗЗД).  Също съгласно тази разпоредба обаче, това е, ако не е уговорено друго. Разпоредбата е диспозитивна и от приложението й страните могат да се отклонят, при което дори вещта да не е предадена в надлежно състояние, при  уговорено друго по чл. 230, ал. 1 от ЗЗД, вр. чл. 344, ал. 1 от ТЗ, не би било налице договорно неизпълнение на лизингодателя с последиците по чл. 230, ал. 2 от ЗЗД, включително лизингополучателят да може да иска обезщетение.

В случая има друго уговорено между страните по договора за лизинг от 05.12.2012г.  С клаузата на чл. 11, раздел „Предаване на имота и отговорност“, ответникът – лизингополучател изрично  е декларирал, че подробно се е запознал с имота преди сключване на договора и няма претенции към неговото текущо състояние, както и е заявил, че същото напълно го удовлетворява.  Изрично, в клаузата на чл. 6 от договора е било уговорено, че лизингодателят няма да носи отговорност за избора на имота и неговото състояние, както и за последващото му стопанисване и ползване, както и имотът е трябвало да бъде предоставен за ползване, съответно приет и ползван, в състояние и по начин, описани в договора за лизинг (чл.  12.1 и чл. 14.1 от договора ). Клаузите изцяло съответстват  на фактическите обстоятелства, при които е бил сключен договорът за лизинг, така както те се установяват по делото. Договорът за лизинг е бил сключен като форма на кредитиране на ищцовото дружество, създадено непосредствено преди 05.12.2012г., с оглед бъдещото придобиване на имота от дружеството или от  управителя в лично качество, което клаузите на договора за лизинг са позволявали. За ищеца е било от значение не толкова  в какво  състояние имотът се предава за ползване, а запазването на фактическата власт върху него, след преустановяване на действието на предварителния договор, сключен от управителя в лично качество през 2009г., съответно запазването на възможността имотът да бъде придобит.

При тези обстоятелства и изричните уговорки между страните по чл. 11, чл. 6 и чл. 12.1 и чл. 14.1, ответникът не може да носи отговорността по чл. 230, ал. 2 от ЗЗД, вр. чл. 344, ал. 1 от ТЗ за състоянието на лизинговия имот, въпреки установеното от фактическа страна, че сградата е била  с някои неизвършени видове работи (подборно посочени от фактически страна, въз основа на основното и допълнителното заключение на вещото лице строителен инженер), поради което не е била годна да бъде ползвана като жилище (както е било предназначението на лизинговия имот), и при обща стойност на видовете работи, които са били необходими за ползване на имота по предназначение  от  11 339 лева.

Предявеният иск по   чл. 230, ал. 2 от ЗЗД, вр. чл. 344, ал. 1 от ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен – не е налице договорно неизпълнение на ответника по договора.

            Като акцесорна, неоснователна е и претенцията за лихви по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

            Неоснователен е и искът по чл. 59, ал. 1, вр. чл. 61 от ЗЗД – за дължимо обезщетение по правилата на неоснователното обогатяване след прекратяване (разваляне) на договора за лизинг между страните и при   липса на  друга уговорка, за направени от ищеца - лизингополучател необходими и полезни разноски.

            Договорът между страните е бил развален  съгласно уведомление изх. № 004/23 от 27.07.2016., получено от ищеца, чрез управителя,  на 15.08.2016г., съответно на специалните уговорки между страните за развалянето в клаузата на чл. 27 от договора. Ищецът е дължал  лизингови вноски,  разходи за застраховки, такса битови отпадъци и неустойки при забава на плащането повече от 30 дни и ответникът е упражнил предвиденото в самия договор право да го развали с писмено изявление.

Нито преди, нито след развалянето обаче ответникът може да претендира необходими разноски за имота – такива, които се извършват, за да се запази вещта и без извършването на които вещта би се повредила или би загинала. Това изрично следва от тълкуването на клаузите на договора между страните (чл. 7). Ответникът, като лизингополучател,  се е задължил да поддържа имота винаги в добро състояние и да се грижи за поддръжката и ремонтите, необходими за целта, за своя сметка, без претенции за обезщетение, както  са били уредени и последиците от повреди и замърсявания преди придобиване на имота и след това – също за сметка на лизингополучателя. Т.е. страните изрично са уговорили разноските за запазване на вещта, независимо от размера им, да са за сметка на ищеца. Това е било в съответствие и  с чл. 231, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, вр. чл. 347, ал. 2 от ТЗ.  

Допълнително по делото не се установява  след 05.12.2012г., при действието на договора за лизинг, да са били изпълнявани и да са налични работи, необходими да запазване на имота от разрушаване или погиване. В този смисъл е заключението на съдебно-техническата експертиза на вещото лице строителен инженер (основно и допълнително). Присъединяването на имота към електроразпределителната мрежа също не може да бъде прието като такова, щом и преди това в имота е имало електричество.  

При изложеното няма основание за присъждане на ищеца на суми за направени необходими разноски по имота – такива не се установяват да са направени, както и съгласно договора между страните са били за сметка на ищеца.

В договора за лизинг липсват уговорки относно отношенията между страните при направени подобрения (разноски, които са увеличили стойността на вещта), нито при действие на договора, нито при негово прекратяване (разваляне). Клаузата на чл. 28.1.3 от договора, която е във връзка с чл. 97 от ЗС, установява единствено правото на собственост на ответника – лизингодател върху подобренията, но не и как се уреждат отношенията в този случай, включително, че няма да бъде дължимо  заплащането на обезщетение.

Така към отношенията между страните при направени от лизингополучателя подобрения се явяват приложими правилата за водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно обогатяване, в зависимост как е била предприета работата по подобренията (чл. 61 от ЗЗД). В този смисъл е ТР № 85 от 02.12.1968г. по гр.д. № 149/1968г., както и  Решение № 34 от 02.04.2009г. по т.д. № 683/2008г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., Решение № 571 от 14.10.2008г. по т.д. № 313/2008г. на ВКС, ТК, І т.о., Решение № 120 от 01.07.2009г. по т.д. № 21/2009г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., Решение № 81 от 18.07.2013г. по т.д. № 143/2012г. на ВКС, ТК, ІІ т.о. и др. 

По делото, съгласно възприетото от фактическа страна, се установяват направени в имота при действието на договора за лизинг трайни подобрения (които не са били необходими, но увеличават стойността му) и които не биха могли да бъдат отделени, съответно не са движими вещи и обзавеждане, които след прекратяване или разваляне на договора, лизингополучателят по правило има право да вземе, съгласно чл. 28.1.3 от договора за лизинг. По възприетото от фактическа страна,  разноските за тези работи са  45 428. 31 лева, а увеличената стойност на имота в резултата на подобренията  - 29 597 лева.

Също по възприетото от фактическа страна  обаче не се установява  разноските да са били направени от името и за сметка на ищцовото дружество. Единствено сключването на договора за присъединяване към електроразпределителната мрежа на „ЧЕЗ Р.Б.“ ЕАД се установява като сключен  от дружеството, но при възприетото от фактическа страна, направените разноски по  това присъединяване не се установява да са увеличили стойността на вещта, след като и преди това имотът е бил електрифициран.

При липсата на направени разноски от ищцовото дружество във връзка с подобренията, не може да се приеме и дължимо обезщетение, така както то се претендира  - липсва обедняване на ищеца, поради което да бъде  компенсиран с присъждане на обезщетение с оглед увеличената стойност на имота - обогатяването на ответника – собственик, поне в размера по чл. 61, ал. 2 и ал. 3, вр. чл. 59, ал. 1 от ЗЗД – по-малката сума между разноските за подобренията и увеличената стойност на имота.   

            Не се установява още нищожност на сключения между страните договор за лизинг и претенцията по чл. 59, ал. 1, вр. чл. 61 от ЗЗД,  обоснована и на това твърдяно от ищеца обстоятелство, също е неоснователна.   

Неоснователно е и искането за присъждане на лихви за забава от датата на исковата молба (чл. 86, ал. 1 от ЗЗД).

Тъй като предявените от ищеца искове се отхвърлят изцяло, съдът не се произнася по предявените като евентуални възражения на ответника за прихващане. 

По разноските

При изхода на делото, разноски на ищеца по чл. 78, ал. 1 от ГПК не са дължими.

На ответника са дължими установените като направени разноски от 500 лева за съдебно-счетоводна експертиза, 1 200 лева разноски за съдебно техническа експертиза и 6 000 лева разноски за адвокат с ДДС по договор за правна защита и съдействие от 24.03.2017г., общо 7 700 лева (чл. 78, ал. 3 от ГПК).

Възнаграждението за адвокат в размер на данъчната основа от 5 000 лева не е прекомерно, при съобразяване на броя на предявените за разглеждане и решаване искове, фактическата и правна сложност на делото и размера на предвиденото минимално адвокатско възнаграждение по чл. 7, ал.  2, т. 4 от Наредба № 1 от 09.07.2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.  Възражението на ищеца в този смисъл  е неоснователно.

            Воден от горното съдът

 

 

                                                               Р Е Ш И :

 

 

            ОТХВЪРЛЯ предявените от „Д.С.“ ЕООД, с ЕИК ******* и със седалище и адрес на управление *** с посочен съдебен адрес *** – Адвокатско дружество „Ч. и Я.“,   срещу „Р.С.“ ЕООД, с ЕИК ******** и със седалище и адрес на управление *** ЕКСПО 2000, бул.“********с посочен по делото съдебен адрес ***- 55 – Адвокатско дружество „К.И.Г.“,  искове по чл. 230, ал. 2 от ЗЗД, вр. чл. 344, ал. 1 от ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, както и  по чл. 59, ал. 1, вр. чл. 61 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, с разноските по делото по чл. 78, ал. 1 от ГПК.  

ОСЪЖДА „Д.С.“ ЕООД, с ЕИК ******* и със седалище и адрес на управление *** с посочен съдебен адрес *** – Адвокатско дружество „Ч. и Я.“,    да заплати на „Р.С.“ ЕООД, с ЕИК ******** и със седалище и адрес на управление *** ЕКСПО 2000, бул.“********с посочен по делото съдебен адрес ***- 55 – Адвокатско дружество „К.И.Г.“,   сумата от 7 700 лева (седем хиляди и седемстотин лева) разноски по делото, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.

Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.                                                               

 

 

 

                                                              

 

                                                                    Съдия: