Р Е Ш Е Н И Е 

 

Номер                                                Година 03.07.2018 г.          Град Стара Загора  

 

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

 

Старозагорски районен съд                                                      Първи  граждански състав

На дванадесети юни                                                  Година две хиляди и осемнадесета

В публичното заседание в следния състав

 

                                                                                                Председател: Генчо А.

                                                                                                Членове:

Секретар Живка Димитрова

Прокурор

като разгледа докладваното от съдията А.

гражданско дело номер 1657 по описа за 2018 година.

 

            Предявен е иск с правно основание чл.69, ал.2 ЗЗД.

            Ищецът Д.Р.Д. твърди в исковата си молба, че на 05.04.2011 г., в качеството на купувач, сключил с "КРОМ" ЕООД, в качеството му на продавач, предварителен договор, с който се задължил да сключат окончателен договор за продажба на апартамент № 3, със застроена площ от 88.50 кв.м., находящ се на II етаж в жилищната сграда, която тогава се строяла по одобрен и съгласуван от общ. Стара Загора на 25.02.2009 г. архитектурен проект в дворното място с площ от 330 кв.м., представляващо ПИ с идентификатор 68850.518.43, находящо се в Стара Загора, ул. .... Негово задължение като купувач било да плати на части, продажната цена на апартамента в размер на 54000 евро, по следния начин: /1/ да плати авансово, съгласно чл. б. А от договора, 25565 евро при сключване на предварителния договор, /2/ да прехвърли с акт за покупко-продажба на "КРОМ" ЕООД до 26.04.2011 г., съгласно чл. 2, б. Б от договора, два ПИ находящи се в с. .., общ. Стара Загора, а именно : УПИ XII-938 с площ 500 кв.м. в кв. 68 по плана с. .., общ. Стара Загора, и УПИ XI - 937 с площ 709 кв.м. в кв. 68 по плана на с. .., общ. Стара Загора, като с извършването на прехвърлянето се счита от страните, че е извършено плащане на сумата 10255 евро, и /3/ плащане на остатък, съгласно чл. 2, б. В от договора, в размер на 18210 евро при сключване на окончателния договор на 05.04.2013 г. Твърди, че предварителния договор сключили със срок на изпълнение 05.04.2013 г., на която дата трябвало да подпишат окончателния договор в нотариална форма при нотариус Христо Спасов peг. № 121, с район на действие PC Стара Загора. Твърди още, че изпълнил задълженията си по чл. 2, б.А и б. В, а именно: платил на "КРОМ" ЕООД на 05.04.2011 г. 50000 лв. представляващи левовата равностойност на 25565 евро и прехвърлил с нотариален акт за покупко-продажба двата ПИ в с. .., описани по-горе. Не успял да събере в пълен размер дължимия остатък от 18210 евро. На 05.04.2013 г. се явил при нотариус Христо Спасов заедно с Г.С., в качеството му на законен представител на "КРОМ" ЕООД. Там Г.С. заявил, че желаел да изпълни задължението си по договора и да му прехвърли апартамента, предмет на предварителния договор, но само ако изпълни задължението си по чл. 2, б. В от договора - да плати остатък от цената в размер на 18210 евро. Твърди, че заявил, че към 05.04.2013 г. няма финансова възможност да изпълни това задължение. По този начин с изтичане на срока предварителният договор бил прекратен. В чл.4, ал. 2 от предварителния договор бил предвиден ред за уреждане на отношенията им с продавача при прекратяване на договора поради неизпълнение на задължението по чл. 2, б. В, а именно: при условие че като купувач не изпълни задължението си по чл. 2, б. В от договора да плати на 05.04.2013 г. остатъка от цената в размер на 18210 евро, внесените до момента от него вноски следва да му бъдат върнати от "КРОМ" ЕООД в седмодневен срок след извършването на последваща продажба на апартамента, предмет на предварителния договор от "КРОМ" ЕООД. Договорили връщането на платеното до момента да се осъществи в хипотезата на чл. 69, ал. 2 от ЗЗД, съгласно която изпълнението е предоставено на волята или на възможностите на длъжника. Към тази хипотеза се приравнявал и случаят, когато страните са обвързали изпълнението на задължението с настъпването на отлагателно условие без уговорен краен срок, сбъдването на което е в зависимост от поведението на длъжника, какъвто бил и настоящият случай - изпълнението на задължението връщане на полученото било обвързано с последваща продажба без определен срок на апартамента от "КРОМ" ЕООД, като по този начин продажбата била предоставена на волята и възможностите на длъжника. Процесният апартамент, предмет на предварителния договор, все още не бил продаден от "КРОМ" ЕООД. Счита, че същият нямал намерение да го продава, тъй като към настоящия момент в него живеело постоянно семейството на законния представител на "КРОМ" ЕООД - Г.М.С.. Твърди, че същият нееднократно устно му заявявал, че нямал намерение да продава апартамента. На 25.11.2013 г. с н.а. 84, т. 5, peг. 5092, н.д. 588/2013 г. на Нотариус Христо Спасов с peг. № 121 "КРОМ" ЕООД му върнал двата ПИ, находящи се в с. .., които преди това му бил прехвърлил в изпълнение на задължението по чл. 2, б. Б от предварителния договор. По късно на 23.12.2016 г. с превод по банков път му върнал 5000 лв., представляващи част от платения на 05.04.2011 г. аванс от 50000 лв. по чл. 2, б. А от предварителния договор. В резултат "КРОМ" ЕООД дължал връщане на остатъка от платения на 05.04.2011 г. аванс по чл. 2, б. А от предварителния договор. Връщането на този остатък обаче било обусловено от настъпването на едно бъдещо несигурно събитие - последваща продажба на апартамента от "КРОМ" ЕООД, настъпването на което било предоставено на волята и на възможностите на "КРОМ" ЕООД. Изложеното обуславяло правния му интерес да поиска от съда да даде на основание чл. 69, ал. 2 от ЗЗД подходящ срок на "КРОМ" ЕООД да изпълни задължението си. Моли съда да постанови акт, с който на основание чл. 69, ал. 2 от ЗЗД да даде на "КРОМ" ЕООД, гр.Стара Загора подходящ срок да изпълни задължението си по чл. 4, ал. 2 от предварителен договор от 05.04.2011 г. Моли да му бъдат присъдени направените разноски по делото и платено възнаграждение за адвокат.       

Ответникът „КРОМ” ЕООД, гр. Стара Загора заявява, че не е спорно сключването на договора за спогодба от 05.04.2011 г. между страните. Същият имал характер на предварителен договор за продажба на недвижим имот и по основното задължение на "КРОМ" ЕООД да прехвърли собствеността върху имота - предмет на договора, дружеството било изправна страна. Доказателство за това бил съставеният констативен протокол с нотариална заверка на подписите от 05.04.201Зг. Видно от същия, управителят на "КРОМ" ЕООД бил заявил изрично желание и готовност за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт, но другата страна по договора - молителят Д. бил във финансова невъзможност да изпълни задълженията си чрез пълно плащане на уговорената цена. При тези обстоятелства и съгласно втората хипотеза на чл.4 от договора за спогодба от 05.04.2011 г. между страните, "КРОМ" ЕООД следвало да върне внесените до момента вноски в седмодневен срок след извършване на последваща продажба на описания в договора имот, след приспадане на уговорената неустойка. Внесените до момента вноски от Д.Д. били 50000 лв., платени на 05.04.2011г., и два имота в с..., община Стара Загора. Било видно от приложената справка от Служба по вписвания - Стара Загора и от признанията в исковата молба, че "КРОМ" ЕООД е върнало имотите на Д. на 25.11.2013 г. Освен това дружеството платило на молителя Д. и сумата 8000 лв., от които 3000 лв. с разходен касов ордер от 19.08.2015г. и 5000 лв. по банков път на 23.12.2016г. От сумата 50000 лв., която следвало да бъде върната след приспадане на платените 8000 лв. и уговорената неустойка в размер на 10561,48 лв., равняващи се на 5400 евро по официалния курс на БНБ, оставал дължим остатък в размер на 31438,52 лв. До настоящия момент дружеството не било извършило продажба на имота, предмет на договора, поради липса на подходящи предложения от потенциалните купувачи на имота. "КРОМ" ЕООД било търговско дружество, което работело с цел печалба и не било принудено да продава на всяка една цена, която му е била предложена. Следвало да се има предвид, че неизпълнението на задължението на молителя Д. да плати пълната цена по договора в уговорения срок - 05.04.2013 г. довело до нарушаване на баланса между планираните приходи и разходи в дружеството. Независимо от това дружеството извършвало плащания въпреки липсата на подходяща оферта от трети лица за закупуване на имота. Всъщност спорният въпрос в отношенията бил съставяне на приемлив за двете страни план за изплащане на задълженията на „Кром" ЕООД, които възникнали от неизпълнението на договора за спогодба от страна на молителя Д.. Между страните били водени разговори за сключване на споразумение за разсрочено плащане, но не било постигнато съгласие. При тези обстоятелства и с оглед характера на настоящото производство счита, че подходящият срок за изпълнение на задължението за връщане на вноските е 5 години. Счита, че този срок бил подходящ, тъй като и чл. 110 от ЗЗД предвиждал такъв общ срок за погасяване на вземанията. След като законодателството използвало този срок по отношение събирането на вземанията, то нормално било и в такъв срок вземанията и да се разсрочват.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства и взе предвид становищата на страните, намери за установено следното:

Предявен е иск с правно основание чл.69, ал.2 ЗЗД. Посочената разпоредба предвижда, че ако изпълнението е предоставено на волята или на възможностите на длъжника, кредиторът може да поиска от районния съд да даде на длъжника достатъчен срок. Безспорно предпоставките на чл. 69, ал. 2 ЗЗД са налице при изрична уговорка между страните по договора, че длъжникът ще престира, когато реши или когато има възможност. Приравнен на тези хипотези обаче е и случаят, при който страните са обвързали изпълнението на задължението с настъпването на отлагателно условие без уговорен краен срок, сбъдването на което е в зависимост и от поведението на длъжника. Допустимостта на подобна уговорка произтича от установения в чл. 9 ЗЗД принцип за свобода на договарянето. Съгласието на страните, че задължението става изискуемо след настъпването на определено бъдещо несигурно събитие (условие), осъществяването на което е предпоставено и от активността на самия длъжник, следва да бъде преценявано като предоставяне на изпълнението на неговата воля и възможности. Отричането на приложимостта на чл. 69, ал. 2 ЗЗД към тази хипотеза би препятствало настъпването на изискуемостта на задължението и би лишило кредитора от дължимата му престация, което е правно недопустимо. В подкрепа на този извод е и нормата на чл. 25, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, с която е въведена презумпцията, че условието се смята за сбъднато, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила то да настъпи. По аргумент от по-силното основание, ако сбъдването на условието е предпоставено и от действията на самия длъжник, изпълнението на задължението, чиято изискуемост е обвързана с настъпването на това условие, също следва да се преценява като предоставено на волята и възможностите на длъжника /в този смисъл е решение № 15 от 22.04.2014 г. на ВКС по т. д. № 46/2013 г., II т. о., ТК/.

В разглеждания случай в чл.4, ал.2 от сключения между страните договор за спогодба от 05.04.2011 г. е предвидено, че при условие че ищецът не изпълни задължението си по чл. 2, б. В от договора, внесените вноски до момента следва да бъдат върнати от ответника в седмодневен срок след извършването на последваща продажба на имота по чл.1 от договора. По делото не е спорно, че ищецът не е изпълнил задължението си по чл.2, б.В да заплати остатъка от цената по сделката в размер а 18210 евро, поради което за ответника е възникнало задължение за връщане на направените от ищеца вноски. Изпълнението на това задължение обаче е обусловено от настъпването на отлагателно условие – извършването на продажба от ответното дружество на имота по чл.1 от договора. Сбъдването на това условие зависи както от обективни обстоятелства /търсенето на пазара на недвижими имоти/, така и от активността на самия длъжник. Безспорно в случая последното е от решаващото значение, тъй като  длъжникът следва да организира предлагането на процесния апартамент по такъв начин и на такава цена, които с оглед на пазара в конкретния момент да осигурят неговата продажба. Следователно  изпълнението на задължението на ответника по чл. 4, ал.2 от договора следва да бъде преценено като предоставено на неговата вола и възможности по смисъла на чл. 69, ал. 2 ЗЗД.

Поради изложеното съдът намира, че са налице предпоставките на чл.69, ал.1 ЗЗД и следва на длъжника да бъде даден срок  за изпълнение на задължението за извършване на продажба на имота по чл.1 от договора за спогодба от 05.04.2011 г. Съдът намира за подходящо да бъде определен шестмесечен срок от влизане на решението в сила за изпълнение на това задължение, тъй като това е достатъчен период от време, за който може да бъде реализирана продажба на един недвижим имот по пазарни цени.

По тези съображения съдът намира, че предявеният иск по чл.69, ал.2 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен, като бъде определен шестмесечен срок на „КРОМ” ЕООД, гр. Стара Загора за изпълнение на задължението му по чл.4, ал.2 от договор за спогодба от 05.04.2011 г. да извърши продажба на имота по чл.1 от същия договор. 

На основание чл.78, ал.1 от ГПК следва да бъде осъден ответникът да заплати на ищеца направените по делото разноски в размер на 530 лв., представляващи държавна такса и адвокатско възнаграждение.

            Воден от горните мотиви, съдът

 

Р  Е  Ш  И :

 

            ОПРЕДЕЛЯ по иск на Д.Р.Д. *** шестмесечен срок от влизане на решението в сила за изпълнение на задължението на „КРОМ” ЕООД, гр. Стара Загора, ул. ”Ал. Батенберг” 28, офис 16, ЕИК *********, представлявано от Г.М.С., по чл.4, ал.2 от договор за спогодба от 05.04.2011 г. - да извърши продажба на имота по чл.1 от същия договор. 

ОСЪЖДА КРОМ” ЕООД, гр. Стара Загора, ул. ”Ал. Батенберг” 28, офис 16, ЕИК *********, представлявано от Г.М.С., да заплати на Д.Р.Д. *** сумата 530 лева, представляваща разноски по делото.

            Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му  пред Старозагорския окръжен съд.

 

 

                                                                        РАЙОНЕН СЪДИЯ: