РЕШЕНИЕ
гр.
София, 02.06.2020 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-25 състав,
в публично заседание на осми ноември две хиляди и осемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: АЛЕКСАНДЪР АНГЕЛОВ
при секретаря Р. Манолова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 16867 по описа за 2017 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 79, ал.
1, предл. 1 ЗЗД и при евентуалност искове с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД.
Ищецът „Г.м.“ ЕАД твърди, че е сключил с ответника
М.Н. три предварителни договора за покупко-продажба на недвижими имоти,
представляващи апартамент № L10-1 с площ от 32,87 кв. м на трети етаж на жилищна сграда LMN, апартамент № X06-1 с площ от 30,62 кв. м на първи жилищен етаж на
жилищна сграда XWZ и апартамент
№ X12-1 с площ от 32,88 кв. м на първи
жилищен етаж на жилищна сграда XWZ, като и трите сгради се намират в гр. Созопол, ваканционно селище „Green Life Beach
Resort First Line“.
Ищецът твърди, че на 21.07.2014 г. е предал на ответника владението на трите
имота съгласно предварителните договори, като за това между страните са
подписани три приемно-предавателни протокола. На 31.10.2014 г. ищецът е получил
уведомление от ответника, че разваля договорите поради това, че, според
ответника, ищецът не е изпълнил в срок задължението си да прехвърли
собствеността върху трите обекта. Ищецът твърди, че въпреки развалянето на
предварителните договори ответникът е продължил да ползва трите имота за
периода 31.10.2014 г. – 28.12.2017 г. Ищецът твърди още, че в
приемно-предавателните протоколи от 21.07.2014 г. е уговорено задължение за
ответника да обезщети ищеца за всеки ден на престой в имотите, в случай че не
изпълни задължението си да придобие собствеността върху имотите в сроковете
съгласно предварителните договори. Ищецът счита, че това обезщетение следва да
се определи с оглед на естеството на имотите, които са ваканционни (част от
хотелски комплекс) и се отдават под наем на туристи. Поради това претендира
заплащане на обезщетение съгласно уговореното в приемно-предавателните
протоколи (иск по чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД) за периода 31.10.2014 г. –
28.12.2017 г. в размер на по 98 967,86 лв. за всеки от трите имота (общо
296 903,58 лв.), заедно със законната лихва върху посочената сума от
28.12.2017 г. до окончателното ѝ изплащане. При евентуалност, в случай че
не бъдат уважени исковете, основани на уговорката в приемно-предавателните
протоколи, ищецът твърди, че за периода 10.04.2015 г. – 28.12.2017 г. ответникът
го е лишил от възможността да използва имотите, тъй като не му е възстановил
владението върху тях след развалянето на предварителните договори, поради което
следва да му заплати обезщетение за това ползване, което отново следва да се
определи с оглед естеството и предназначението на имотите. На това основание
(иск по чл. 59, ал. 1 ЗЗД) и за периода 10.04.2015 г. – 28.12.2017 г. ищецът
иска ответникът да му заплати обезщетение от по 89 307,86 лв. за всеки от
трите имота (общо 267 923,58 лв.), заедно със законната лихва върху
посочената сума от 28.12.2017 г. до окончателното ѝ изплащане. Претендира
разноски в производството.
Ответникът М.Н. оспорва исковете. Не оспорва, че
са сключени сочените от ищеца предварителни договори – сключени на 22.11.2013 г. Не
оспорва и това, че на 21.07.2014 г. ищецът е предал на ответника ключовете от
трите апартамента. Ответникът обаче твърди, че според предварителните договори
окончателни договори за продажба на обектите е следвало да бъдат сключени до 31.05.2014
г. или на друга договорена между страните до този момент дата, при това
собствеността върху имотите е следвало да бъде прехвърлена без вещни тежести.
При това положение ответникът твърди, че нито до посочената дата, нито след
това се е стигнало до конкретно предложени от ищеца място, дата и час за
сключване на сделките пред нотариус (предложен е само срок, в който страните да
съгласуват дата за бъдещите сделки – покана, получена от ответника на 09.07.2014 г.), а освен това ищецът
е уведомил ответника, че върху имотите съществува ипотека, която ще бъде
заличена до 30.03.2015 г., като е искал прехвърлянето на собствеността да
стане въпреки наличието на ипотеката (с писмо до ответника от 08.08.2014 г.).
Ответникът твърди, че е поканил ищеца да сключат сделките при посочен от
ответника нотариус на 11.09.2014 г. и тъй като представител на ищеца не е
присъствал (ищецът изрично е отказал да сключи сделките при посочения от
ответника нотариус), с последваща покана от 30.11.2014 г. ответникът е развалил
предварителните договори. Ответникът твърди още, че допълнителни уговори във
връзка със сключването на окончателните договори, които са се съдържали в
приемно-предавателните протоколи за предаване на ключовете от имотите, нямат
действие за него, тъй като протоколите са подписани от негово име от
пълномощник, който не е имал учредена представителна власт да приема подобни
уговорки. Посочва и че в самите протоколи се съдържа направен от ищеца отказ от
правото му да търси обезщетение от ответника за ползване на имотите до
сключване на окончателните договори, като същевременно и досега е спорен
въпросът дали предварителните договори са развалени (този въпрос е предмет и на
друго съдебно производство за връщане на заплатената по договорите цена).
Ответникът сочи и че не е ползвал имотите за процесния период, включително и поради
това, че не е получил владението върху тях съгласно приемно-предавателните
протоколи, тъй като твърди, че за да осъществява владение върху имотите, т.е.
да има достъп до тях, е необходимо освен ключове от апартаментите да притежава
и чип, и карта за достъп до комплекса, каквито не са му били предадени.
Евентуално посочва, че дори да се приеме, че е упражнявал фактическа власт
върху имотите, това е станало със съгласието на ищеца до момента на разваляне
на договорите, което фактическо положение не се е променило и след развалянето,
поради което ищецът няма право да претендира обезщетение. В допълнение
ответникът при евентуалност, ако се приеме, че упражнява фактическа власт върху
имотите, заявява и че е упражнил възражение за неизпълнен договор (чл. 90, ал.
1 ЗЗД), което основава на неизпълненото задължение на ищеца да възстанови
цената, заплатена от ответника по трите предварителни договора. Поради това
ответникът заявява, че не дължи предаване на имотите, докато ищецът не му
възстанови цената по развалените договори, а следователно фактическата власт,
която осъществява върху имотите, не е без основание, съответно той не дължи
обезщетение на ищеца. Ответникът оспорва и размера на исковете, като счита, че
неправилно обезщетението се претендира по хотелски цени, които не са пазарни. Не
оспорва, че ищецът е собственик на трите имота за процесните периоди.
Претендира разноски по делото.
Съдът, като взе
предвид становищата на страните и обсъди доказателствата по делото, намира
следното:
1. Относно
съществуващите между страните отношения.
По делото е безспорно, а това е
видно и от представените три предварителни договора, че на 22.11.2013 г. между
страните са сключени три предварителни договора за продажба на три недвижими
имота, представляващи процесните имоти апартамент № L10-1 с площ от 32,87 кв. м,
апартамент № X06-1 с площ
от 30,62 кв. м и апартамент № X12-1 с площ от 32,88 кв. м, находящи
се в сгради, които се намират в гр. Созопол, ваканционно селище „Green Life Beach
Resort First Line“.
Действително в представените по делото копия от предварителните договори не са
включени страниците от договорите, които да съдържат описания на имотите, както
и датите на сключване на договорите, но посочените обстоятелства са безспорни
между страните, включително и с оглед на представеното по делото влязло в сила
решение от 22.06.2017 г. по в. гр. д. № 1483/2017 г. на САС,
постановено по иск за връщане на заплатената цена по договорите след
развалянето им, което ще бъде разгледано по-долу.
Безспорно е също така, че
ответникът М.Н., като бъдещ купувач на имотите съгласно предварителните
договори, е заплатил на ищеца – бъдещият продавач – „Г.м.“ ЕАД на 25.11.2013 г.
сумата от общо 90 000 евро, представляваща цената за трите процесни имота
(по 30 000 евро за всеки от тях съгласно предварителните договори), което
е видно и от представеното платежно нареждане от същата дата. Безспорно е също
така, че трите предварителни договора са развалени от ответника чрез изявление,
получено от ищеца на 31.10.2014 г. (което уведомление е представено по делото,
заедно с доказателства за получаването му). Горните обстоятелства са безспорни
и с оглед на посоченото решение на САС от 22.06.2017 г. (влязло в сила на
06.08.2018 г., видно от представеното определение на ВКС от тази дата, с което
не е допуснато касационно обжалване на решението). С решението на САС са
уважени исковете на ответника в настоящото производство срещу ищеца за връщане
на сумата от общо 90 000 евро, заплатена от ответника като цена за
процесните три имота по посочените три предварителни договора, които са
развалени поради неизпълнение – т.е. уважени са искове по чл. 55, ал. 1, предл.
3 ЗЗД. Безспорно е също така, че сумата е възстановена от ищеца на ответника на
12.09.2018 г., което обстоятелство е видно и от представеното платежно
нареждане от същата дата, с което тя е заплатена на съдебния изпълнител по
образуваното срещу ищеца изпълнително производство по изпълнителен лист,
издаден по решението на САС.
С оглед на посоченото влязло в
сила решение между страните не следва да се разглеждат наведените от тях
обстоятелства във връзка с начина, по който са се развили отношенията помежду им
във връзка с изпълнението на предварителните договори, още повече че в хода на
настоящото производство тези обстоятелства като цяло са отделени като безспорни
(включително с оглед на влизането в сила на решението на САС). Поради това не е
необходимо да се обсъждат и съответните доказателства, представляващи както разменени
между страните изявления във връзка със сключването на окончателните договори и
развалянето на предварителните, така и документи от изпълнителното
производство, образувано срещу ищеца по изпълнителния лист, издаден по
решението на САС.
От значение за настоящото
производство от посочените обстоятелства, установени между страните като
безспорни, е това, че на 22.11.2013 г. между тях са сключени посочените три
предварителни договора по отношение на процесните три имота, както и че тези
договори са развалени на 31.10.2014 г., а също така, че ответникът е заплатил
цената по предварителните договори, която след развалянето им е получил обратно
на 12.09.2018 г.
2. По исковете за заплащане на обезщетение, уговорено между страните
(искове по чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД).
Страните не спорят относно това,
че на 21.07.2014 г. между тях са подписани три приемно-предавателни протокола
(които са представени по делото). Трите протокола са подписани във връзка с
предаването на фактическата власт (владението) на трите процесни имота, във
връзка с които са сключени предварителните договори. Според посоченото в
протоколите, които в тази част са с идентично съдържание, в случай че
ответникът (като бъдещ купувач) не изпълни задължението си по предварителните
договори и не придобие собствеността върху имотите в срока, посочен в
протоколите, той следва да „възмезди продавача (ищеца) за всеки ден престой в
съответен размер и по съответния ред“ за периода от датата на въвода във
владение, отразена в протокола, до придобиването на собствеността. Според
твърденията на ищеца с посочената клауза в протоколите страните са уговорили
заплащане на възнаграждение или обезщетение за ползването на имотите от момента
на предаването на владението им на ответника, поради което на тази уговорка
ищецът основава главния си иск за реално изпълнение на задължение за плащане.
Видно от самите
приемно-предавателни протоколи, те са подписани от името на ответника от
пълномощник – В.С.. По делото е представено и пълномощното, с което тя е упълномощена
от ищеца, което е извършено на 08.07.2014 г. в гр. Москва, Русия. Според
посоченото в пълномощното то се отнася до приемането на владението на трите
процесни имота въз основа на трите предварителни договора. В него са изброени и
различни конкретни действия, за които е предоставено пълномощното, повечето от
които пряко свързани с получаването на владението на имотите, като например
получаване на ключове, извършване на оглед на имотите и установяване на
състоянието им и др. Посочено е и че пълномощникът може да извършва и всички
необходими правни и фактически действия в защита правата на ответника.
Обемът на учредената с
пълномощното представителна власт в полза на пълномощника следва да се тълкува
в контекста на целта, за която е издадено пълномощното – приемане на владението
върху имотите, т.е. представляването на ответника при извършване на фактически
действия, които обаче имат определени правни последици. Всички изрично описани
в пълномощното действия пряко са свързани именно с получаването на владението
на имотите, като в началото на пълномощното също е упоменато, че
упълномощаването е за представителство за приемане на въвод във владение на
имотите. Поради това и общата формулировка относно това, че пълномощникът може
да извършва всички необходими правни и фактически действия от името на
упълномощителя, следва да се разбира ограничена само до такива действия, които
са свързани с приемането на владението върху имотите.
Посочената по-горе клауза в
приемно-предавателните протоколи, на която основава претенцията си ищецът, въвежда
ново задължение за ответника, тъй като няма данни подобна уговорка да се
съдържа в предварителните договори. В този смисъл, като е приел от името на
ответника уговорка, допълваща сключените между страните предварителни договори и
създаваща задължение за ответника да заплаща възнаграждение или обезщетение за
ползването на имотите, пълномощникът е излязъл извън обхвата на учредената му
представителна власт, която не се отнася до извършване на действия по изменение
или допълване на съществуващите между страните правоотношения по силата на
предварителните договори, а само до извършването на фактическите действия,
свързани с получаването на владението върху имотите.
Тъй като пълномощното е извършено
в Русия, а се отнася за действия, които са извършени в България, като съгласно
чл. 1, пар. 2, б. „ж“ от Регламент № 593/2008 относно приложимото право към
договорни задължения (Рим I) регламентът не се прилага по отношение на това
дали представителят може да обвърже с действията си представляваното лице,
приложение следва да намери чл. 62, ал. 2, т. 2 КМЧП. Съгласно тази норма в
отношенията между представлявания (ответникът) и третото лице, спрямо което е
действал пълномощникът (ищецът), обхватът на представителната власт и
последиците от действията на пълномощника при упражняването ѝ се уреждат
от правото на държавата, където пълномощникът е извършил съответните действия,
когато там се намира основното място на дейност на лицето, спрямо което са
извършени. Тъй като няма спор, че дейността на ищеца, който е търговско
дружество със седалище и адрес на управление в България, също се извършва в
България (предвид и предметът на процесните предварителни договори), като и
действията, извършени от пълномощника на ответника също са извършени в България,
относно резултата от тези действия в отношенията между страните по делото
приложение намира правилото на чл. 42, ал. 2 ЗЗД. От него следва, че
при превишаване на пределите на учредената представителна власт, извършените от
пълномощника действия не обвързват представлявания, докато не ги потвърди.
Всъщност това правило е аналогично на нормата на чл. 183, ал. 1 от
Гражданския кодекс на Руската федерация, която предвижда, че сделката, сключена
от името на друго лице при превишаване на предоставените пълномощия, се счита
за сключена от името на това лице, само ако то впоследствие я одобри. В случая
пълномощникът е излязъл извън обхвата на учредената представителна власт, а
ответникът отказва (според направените от него възражения) да бъде обвързан от
тези действия, т.е. те не пораждат действие за него (т. 2 на ТР № 5/2016 на
ОСГТК на ВКС). Поради това той не е обвързан и от посочената уговорка в
предварителните договори.
Отделно от това може да се
посочи, че самата клауза не е достатъчно ясна, за да може да бъде приложена без
сериозни затруднения. Според нея купувачът следва да възмезди продавача за
всеки ден престой, без да е ясно дали се има предвид заплащане на наем,
обезщетение, както и какво се разбира под престой (т.е. дали купувачът следва
физически да присъства в имота). Възмездяването следва да стане в „съответен
размер и по съответния ред“, но тези понятия не са изяснени, т.е. не става ясно
каква е уговорката на страните относно задължението на купувача, за каква
престация (вероятно парична) се отнася това задължение и как следва да бъде
определено по размер (ако е парично). Освен това, доколкото клаузата предвижда,
че дължимото възмездяване е до придобиването на правото на собственост, не може
да се приеме, че страните са имали намерение клаузата да прояви действие и при
разваляне на предварителните договори, когато задължението на купувача за придобиване
на имотите отпада. Поради това с развалянето на предварителните договори е
отпаднало и каквото и задължение да е било уговорено в посочената клауза на приемно-предавателните
протоколи.
По изложените съображения следва
да се приеме, че посочената клауза не обвързва ответника и въз основа на нея не
се дължи претендираното обезщетение за периода 31.10.2014 г. – 28.12.2017 г.,
поради което тези искове са неоснователни.
3. По исковете за заплащане на обезщетение за ползването на собствените
имоти на ищеца от ответника без основание (искове по чл. 59, ал. 1 ЗЗД).
А. Относно допустимостта на тези искове.
Ищецът основава тези искове на
твърдението си, че след предаването на процесните имоти на ответника с
приемно-предавателните протоколи от 21.07.2014 г. ответникът владее имотите,
като това продължава и след развалянето на предварителните договори на
31.10.2014 г. Поради това ищецът твърди, че ответникът го лишава от
възможността той сам да ги владее, ползва и извлича плодове (доходи) от тях,
като същевременно ответникът не заплаща възнаграждение на ищеца за това, че
ползва имотите му. Именно поради това ищецът твърди, че е пропуснал да
реализира доход от имотите (което представлява обедняване за него), а
ответникът е спестил разходи по заплащане на възнаграждение за ползването на
имотите (което представлява обогатяване за него), като ползването на имотите от
ответника е без правно основание, особено след развалянето на предварителните
договори. Поради това ищецът претендира заплащане на обезщетения за това
неоснователно обогатяване за периода 10.04.2015 г. – 28.12.2017 г.
По аналогична претенция на ищеца
се е произнесъл и въззивният съд в посоченото решение на САС от 22.06.2017 г. В
това производство претенцията на ищеца (там ответник) е заявена под формата на
възражение за прихващане, което е отхвърлено от съда. Действително фактите, на
които ищецът основава възражението си в производството пред САС, са идентични с
тези в настоящото производство, а съответно идентична е и правната квалификация
на заявените от него права (чл. 59, ал. 1 ЗЗД). Същевременно обаче периодът, за
който се отнася претендираното обезщетение по разгледаното възражение по делото
пред САС, е 21.04.2014 г. – 09.04.2015 г., докато периодът на претенцията в
настоящото производство е 10.04.2015 г. – 28.12.2017 г. Следователно липсва
идентичност между двете претенции, поради което искът, предявен в настоящото
производство е допустим.
В допълнение следва да се посочи,
че силата не пресъдено нещо съгласно чл. 298, ал. 4 ГПК по разгледаното по
делото на САС и отхвърлено възражение за прихващане с вземането на ищеца в
настоящото производство по чл. 59, ал. 1 ЗЗД за периода 21.04.2014 г. –
09.04.2015 г. се разпростира само до установяването на обстоятелството, че за
посочения период ищецът не е притежава претендираното вземане. Причините обаче,
поради които САС е достигнал до този краен извод, отхвърляйки възражението за
прихващане, не обвързват съда при настоящото разглеждане на иска за вземането
на ищеца по чл. 59, ал. 1 ЗЗД за последващ период, тъй като тези причини
представляват мотивите на съда за отхвърляне на възражението, а мотивите нямат
задължителна сила между насрещните страни по делото (по аргумент за противното от
изрично уреденото такова действие на мотивите в отношенията между главната
страна и нейния помагач – чл. 223, ал. 2 ГПК), а съответно те не могат да бъдат
обвързващи и за друг съд, разглеждащ свързан спор. Поради това в настоящото производство
трябва да се изследват всички въпроси във връзка с възникването на вземането на
ищеца, които бяха посочени по-горе.
Б. Относно собствеността на имотите и лишаването на ищеца от ползването.
По делото страните не спорят, че
ищецът е собственик на процесните три апартамента за процесния период
10.04.2015 г. – 28.12.2017 г., като това обстоятелство се установява и от
представените нот. акт № 177 от 19.03.2014 г., с който е констатирано правото
на собственост на ищеца и по отношение на процесните имоти, и нот. акт № 145 от
11.09.2018 г., с който имотите за продадени от ищеца на трето лице.
Не е спорно и обстоятелството, че
ключовете от трите апартамента са предадени от ищеца на ответника на 21.07.2014
г. Това обстоятелство изрично е удостоверено и в трите приемно-предавателни
протокола от същата дата, в които е посочено, че ответникът е получил по два
ключа от входната врата на жилището. Спорен е въпросът дали по този начин
ответникът действително е получил фактическата власт (владението) върху имотите.
В тази връзка на първо място
следва да се има предвид посоченото в самите приемно-предавателни протоколи. И
в трите протокола е записано, че се извършва въвод във владение на съответния
апартамент, т.е. че апартаментът се предава във владение на ответника.
Ответникът също така декларира, че е извършил оглед на жилището и го приема в
състоянието, описано в протокола. Включително е посочено, че след подписването
на протоколите рискът за опазване на имота, както и на имуществото, намиращо се
в него, преминава върху ответника. Тези изявления на страните, подписали
протоколите недвусмислено водят до извод, че на посочената в протоколите дата
(21.07.2014 г.) е предадено владението на трите апартамента, т.е. че от този
момент ответникът вече е имал пълен и безпрепятствен достъп до трите процесни
имота.
Тъй като протоколите са подписани
от пълномощник на ответника, следва да се отбележи и посочено по-горе
обстоятелство, че според представеното пълномощно, ответникът е упълномощил представителя
си именно да приеме въвода във владение на имотите. Следователно отразеното в
протоколите изявление на пълномощника, че е получил от името на ответника
владението на имотите, попада в обема на учредената представителна власт и
обвързва ответника.
В този смисъл трябва да се приемат
за неоснователни възраженията на ответника за това, че освен ключове от самите
апартаменти е следвало да получи и допълнителни ключове (карти или чипове) от
входните врати на сградите и за достъп до вътрешността на самия комплекс, за да
може да има достъп до имотите си. След като ответникът е заявил, чрез своя
пълномощник, че е приел владението на имотите, това означава, че той е получил
фактическата власт върху тях в пълен обем, включително че е имал осигурен безпрепятствен
достъп до трите имота.
Освен това от показанията на
свидетеля М.М., който е подписал трите приемно-предавателни протокола като
представител на ищеца, също се установява, че ответникът е въведен във владение
на трите апартамента, като не е бил възпрепятстван достъпът му до тях.
Свидетелят посочва и че поначало за собствениците на имотите няма пречка да
влязат в комплекса през бариерата на входа, дори и да нямат чипове, с които тя
се отваря. Според свидетеля ответникът притежава и други апартаменти в
комплекса, поради което следва да се приеме, че и поради това обстоятелство за
него няма пречки за достъп до вътрешността на комплекса. Липсата на пречки за
достъп на ответника до сградите в комплекса се установява и от представения
приемно-предавателен протокол от 19.12.2016 г., в който е отразено, че на
ответника, във връзка с друг притежаван от него имот, му е предаден нов ключ от
входната врата на един от блоковете в комплекса, тъй като е загубил своя. От
това обстоятелство следва изводът, че собствениците на обекти в комплекса могат
да получат ключове за достъп до сградите, в които се намират имотите им. Поради
това, дори и с трите приемно-предавателни протокола ответникът да не е получил
допълнителните необходими за достъпа му средства (магнитни карти, чипове и
др.), макар от самите протоколи да следва обратният извод, това не би могло да
попречи на достъпа му до имотите и съответно не променя извода, че ответникът е
получил владението върху тях.
След като ответникът е получил
владението на имотите, това изключва възможността ищецът да ги ползва. Дори и
на ищеца или на свързано с него лице, каквото е дружеството, натоварено да
стопанисва комплекса (както сочи в съдебно заседание ищецът и както заявява
свидетелят), да са предоставени ключове от процесните апартаменти, това е направено
само с цел отстраняване на евентуално възникнали аварии в имотите при
отсъствието на ответника, както посочва свидетелят М.М.. Поради това не е
възможно без съгласието на ответника ищецът да възстанови владението си върху
имотите – това би било самоуправствено действие, което е забранено от закона.
Следователно, докато ответникът е
във владение на имотите, ищецът няма възможност да ги ползва, като ги отдава
под наем, и да извлича доходи от тях. Съответно докато ответникът е във
владение на имотите, само той има възможност да ги ползва. Дали ответникът
реално ползва, или не имотите, това обстоятелство е без значение, тъй като ако
той е единственото лице, което може да ползва имотите, с което препятства
възможността ищецът да ги ползва, той поначало следва да обезщети ищеца за
ползата от собствения на ищеца имот, от която го е лишил (в този смисъл напр. решение
№ 398/2014 г. по гр. д. № 1933/2013 г. на ВКС, IV г. о.). Разбира се,
правото на ищеца да получи това обезщетение възниква, ако ответникът е ползвал
имотите, без да има правно основание за това – тогава е налице хипотезата на
чл. 59, ал. 1 ЗЗД.
В. Относно правното основание за ползването на имотите.
Както се посочи, ответникът е
получил владението върху трите процесни имота въз основа на три предварителни
договора. Наличието на предварителен договор между страните и предаването на
владението на имота по него представлява правно основание, въз основа на което
бъдещият купувач държи имота. Поради това за времето, през което съществува
предварителният договор, собственикът доброволно се е лишил от ползването на
вещта и не може да търси обезщетение за това – бъдещият купувач не я държи без
основание.
В случая обаче трите
предварителни договора за развалени на 31.10.2014 г., а периодът за който се претендира
обезщетение от ищеца, започва от 10.04.2015 г., т.е. след като вече са
развалени договорите. Поради това за процесния период предварителните договори
не могат да бъде основание за това ответникът да държи имотите. За да бъде
осъществявано на правно основание държането, това основание трябва да
съществува през цялото време, докато се упражнява фактическата власт върху
имота, а не е достатъчно да е съществувало само при първоначалното ѝ
установяване.
Горният извод следва и от
положението на бъдещия купувач, който получава владението на имота въз основа
на предварителен договор. Според чл. 70, ал. 3 ЗС, макар той да не е владелец,
тъй като държи имота поради съгласието на собственика, той има правата на
добросъвестния владелец. Това включва и правото му да ползва имота (чл. 71 ЗС),
поради което не дължи обезщетение на собственика за това (за разлика от
недобросъвестния владелец, който дължи обезщетение за ползването – чл. 73, ал.
1 ЗС). Това право обаче съществува до предявяване на иска за връщане на вещта
(чл. 71 ЗС in fine), след което владението му вече
е смутено и той няма право да ползва вещта и съответно трябва да заплаща
обезщетение за ползването, от което е лишил собственика. Когато става въпрос за
фактическа власт, предадена въз основа на предварителен договор, моментът, от
който държателят вече няма право да ползва вещта, следва да се счита отпадането
на предварителния договор (поради прекратяване или разваляне), тъй като от този
момент възниква задължението на получилия имота да го върне – чл. 55, ал. 1,
предл. 2 или предл. 3 ЗЗД (в зависимост от причината за отпадане на договора).
Следователно в случая, след
развалянето на трите предварителни договора на 31.10.2014 г., за ответника е
възникнало задължението да върне владението на трите имота на ищеца съгласно
чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. От този момент предварителните договори са
престанали да представляват и правно основание, което да му позволява да лишава
ищеца от възможността да ползва имотите, без да му дължи обезщетение за това.
Същевременно обаче следва да се
съобрази, че с развалянето на предварителните договори за ищеца също е
възникнало насрещно задължение на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД – да
върне на ответника сумата, получена от него като цена за имотите, тъй като
основанието за получаването ѝ също е отпаднало. Именно този въпрос е
предмет на делото, разрешено с посоченото решението на САС от 22.06.2017 г.
Наличието на две насрещни
задължения, произтичащи за ищеца и за ответника от развалените предварителни
договори, прави възможно на основание чл. 90, ал. 1 ЗЗД ответникът да задържи
изпълнението на задължението си за предаване на имотите по развалените договори,
докато ищецът не му върне заплатената от ответника цена по договорите. Това
възражение, видно и от самия текст на закона, макар да е известно като
възражение за неизпълнен договор, е приложимо за всяко основание на
облигационното отношение, от което възникват насрещни задължения за страните,
включително при двустранната реституция на даденото по развален договор по чл.
55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД.
Действително правото, което
предявява ищецът за обезщетяване на ползването, от което е лишен, произтича от
правото му на собственост върху процесните имоти (съответно от нарушаването на
това право). Същевременно за разлика от правото на задържане по чл. 91 ЗЗД,
което е залогоподобно право, създаващо привилегия за кредитора (чл. 136, ал. 1,
т. 4 ЗЗД) и поради това противопоставимо на всеки собственик на вещта,
възражението по чл. 90, ал. 1 ЗЗД има по-ограничено действие – само между
страните по облигационното отношение, поради което поначало то не е
противопоставимо на собственика. Когато обаче собственикът на вещта е страна по
облигационно отношение, по което за него са възникнали задължения да върне на
лицето, у което се намира вещта, даденото от това лице по развален договор, а
за лицето, у което се намира вещта, е възникнало задължение да предаде вещта не
само във връзка с разваления договор, но и по силата на правото на собственост,
възражението по чл. 90, ал. 1 ЗЗД може да бъде противопоставено и на правото на
собственика да получи владението на вещта си от всяко лице, у което тя се
намира. Това е така, тъй като собственикът е и страна по облигационното
отношение, поради което правото му като
собственик да търси вещта си от насрещната страна се припокрива с правото му да
я получи като страна по разваления договор. Поради това на собственика могат да
бъдат противопоставени възраженията на насрещната страна по облигационното
отношение (в този смисъл решение № 942/1966 г. по гр. д. № 484/56 г. на ВС, I г. о.). По
същата причина и на същото основание (чл. 90, ал. 1 ЗЗД) и при отмяна на
решение за възлагане на неподеляем имот при делба, съделителят, на когото
имотът е бил възложен и който е изплатил дела на другия съделител, има право да
задържи имота, докато другият съделител не му възстанови заплатените суми,
които е получил на отпаднало основание (така ТР № 37/1967 г. на ОСГК на ВС).
Следователно при наличие на
облигационно отношение между страните, основаващо се на взаимните им задължения
по двустранна реституция на даденото без основание, на неосъществено основание
или на отпаднало основание (чл. 55, ал. 1 ЗЗД), страната, която има задължение
да върне на насрещната страна вещ, има правото да задържи тази вещ на основание
чл. 90, ал. 1 ЗЗД до връщане на престацията от насрещната страна, независимо
дали последната упражнява правата си въз основа на облигационното
правоотношение, или въз основа на правото си на собственост. Възможността вещта
да бъде задържана в разглеждания случай създава правно основание, на което тя
се държи от лицето, у което се намира, което основание е противопоставимо на
собственика, когато последният е и страна по посоченото облигационно отношение.
Наличието на правно основание, на което вещта се задържа от този, у когото се
намира, изключва възможността той да е лишил собственика ѝ от ползването
без основание, съответно да е настъпило неоснователно обогатяване по смисъла на
чл. 59, ал. 1 ЗЗД (в този смисъл решение № 91/2016 г. по гр. д.
№ 4497/2015 г. на ВКС, III г. о.).
По тези съображения в случая
следва да се приеме, че след като на 31.10.2014 г., с развалянето на
предварителните договори, за ищеца е възникнало задължение да върне заплатената
от ответника сума по трите договора, ответникът има право да задържи на
основание чл. 90, ал. 1 ЗЗД връщането на владението на трите имота, предадени
по тези договори, докато получи обратно сумата, която му е заплатена на
12.09.2018 г. Поради това за периода 31.10.2014 г. – 12.09.2018 г., който
включва в себе си и процесния период (10.04.2015 г. – 28.12.2017 г.),
ответникът е държал имотите на правно основание и поради това не дължи
обезщетение на ищеца за лишаването му от ползването им, поради което тези
искове следва да бъдат отхвърлени.
По разноските:
С оглед изхода на делото на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответника следва да се присъдят разноските по делото, включително за
развило се във връзка с него обезпечително производство, за които липсва
възражение от ищеца, които разноски възлизат общо на 10 665 лв.
С оглед на гореизложеното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ исковете на
„Г.м.“ ЕАД, ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление *** срещу
М.М.Н., гражданин на Руската федерация, роден на *** г., паспорт № ******,
изд. на 31.03.2011 г. от ФМС 77221, адрес Русия, гр. Москва, ул. ********за заплащане на основание чл. 79, ал. 1,
предл. 1 ЗЗД на сумата 98 967,86 лв. – обезщетение за ползването на
апартамент № L10-1 с площ от
32,87 кв. м на трети етаж на жилищна сграда LMN, на сумата 98 967,86 лв.
– обезщетение за ползването на апартамент № X06-1 с площ от 30,62 кв. м на първи жилищен етаж на
жилищна сграда XWZ и на сумата 98 967,86 лв. – обезщетение за ползването на апартамент № X12-1 с площ от 32,88 кв. м на първи
жилищен етаж на жилищна сграда XWZ, като и трите сгради се намират в гр. Созопол, ваканционно селище „Green Life Beach
Resort First Line“,
които обезщетения се отнасят за периода 31.10.2014 г. – 28.12.2017 г. и въз
основа на три приемно-предавателни протокола от 21.07.2014 г., подписани от
страните във връзка с три предварителни договора за продажба на посочените
недвижими имоти от 22.11.2013 г.
ОТХВЪРЛЯ исковете на
„Г.м.“ ЕАД, ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление *** срещу
М.М.Н., гражданин на Руската федерация, роден на *** г., паспорт № ******,
изд. на 31.03.2011 г. от ФМС 77221, адрес Русия, гр. Москва, ул. ********за заплащане на основание чл. 59,
ал. 1 ЗЗД на сумата 89 307,86 лв. – обезщетение за лишаване
от ползването на апартамент № L10-1 с площ от 32,87 кв. м на трети етаж на жилищна сграда LMN, на сумата 89 307,86
лв. – обезщетение за лишаване от
ползването на апартамент № X06-1 с площ от 30,62 кв. м
на първи жилищен етаж на жилищна сграда XWZ и на сумата 89 307,86 лв. – обезщетение за лишаване от ползването на апартамент № X12-1 с площ от 32,88 кв. м на първи
жилищен етаж на жилищна сграда XWZ, като и трите сгради се намират в гр. Созопол, ваканционно селище „Green Life Beach
Resort First Line“,
които обезщетения се отнасят за периода 10.04.2015 г. – 28.12.2017 г.
ОСЪЖДА „Г.м.“ ЕАД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** да заплати на М.М.Н., гражданин на Руската федерация, роден на *** г., паспорт № ******,
изд. на 31.03.2011 г. от ФМС *****, адрес Русия, гр. Москва, ул. ********сумата 10 665 лв. (десет хиляди
шестстотин шестдесет и пет лева) – разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: