О
П Р Е
Д Е Л
Е Н И Е
Номер 1199 Година, 2018 Град Бургас
Бургаският
окръжен съд…..…………….……… граждански състав …………………………..
На тринадесети
декември .……..………………….….. Година две хиляди и осемнадесета
в закрито
заседание в следния състав:
Председател: Радостина
Калиманова
Членове: ……………………………………..
Съдебни заседатели: ……………………………………..
Секретар ………………………………………………………………………………………..………
Прокурор
………………………………………………………………………………….…………….
като разгледа
докладваното от …….............…… Р. Калиманова …………………………….
търговско дело № ………
328..…. по описа за………. 2018…………. година.
Производството по настоящото дело е образувано по повод исковите претенции на Е.В.Б., гражданка на Руската Федерация, с адрес на постоянна регистрация в
Руска Федерация град Москва, ул. Большая Почтовая, д. 18/20, корп. 12, кв./ап.
39 чрез процесуалния и пълномощник, с адрес на кантората на последния град Бургас,
ул. „Св. Климент Охридски“ №1, ет. 2 против „Акротирия инвестмънтс“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище град Бургас и адрес на управление ул. „Константин
Величков“ № 34, ет. 4 за обявяване за окончателен сключения между тях на 20.11.2012
година предварителен договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти, а
именно: студио № В42, със застроена площ от 32.86 кв.м., като площта на
студиото ведно с принадлежащите му общи части възлиза на 39.74 кв.м., находящо
се на трети сутеренен етаж, кота /-8.55/, състоящо се от дневна - спалня с
кухненски бокс, баня-тоалетна, антре и тераса, при граници хоризонтални: изток
- студио № В43; запад - студио № В41; север - коридор; юг - външен зид; и
вертикални: отдолу - фундаментна плоча; отгоре - студио № ВЗО на втори
сутеренен етаж, представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор №51500.510.127.2.6,
с административен адрес град Несебър, п.к. 8230, местността „Акротирия“, сграда
В, ет. -3, ап. В42, с предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, с площ по документ 39.74 кв.м., брой нива на обекта: 1, при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - №№ 51500.510.127.2.5 и
51500.510.127.2.7, под обекта - няма, над обекта - №51500.510.127.2.18, ведно с
числящите се към него 1.557 %, равняващи се на 6.88 кв. м. идеални части от
общите части на сградата, както и 0.614 % идеални части от правото на строеж
върху поземления имот и студио № В43, със застроена площ от 32.17 кв.м., като
площта на студиото ведно с принадлежащите му общи части възлиза на 38.90 кв.м.,
находящо се на трети сутеренен етаж, кота /-8.55/, състоящо се от дневна -
спалня с кухненски бокс, баня-тоалетна, антре и тераса, при граници
хоризонтални: изток - студио № В44; запад - студио № В42; север - коридор; юг -
външен зид; и вертикални: отдолу - фундаментна плоча; отгоре - студио № В31 на
втори сутеренен етаж, представляващо самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №51500.510.127.2.7, с административен адрес град Несебър, п.к.
8230, местност „Акротирия“, сграда В, ет. -3, ап. В43, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, с площ по документ 32.17кв.м., брой
нива на обекта: 1, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -
№№51500.510.127.2.8 и 51500.510.127.2.6, под обекта - няма, над обекта - №51500.510.127.2.19
и №51500.510.127.2.18, ведно с числящите се към него 1.524 %, равняващи се на
6.73 кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и 0.601 % идеални
части от правото на строеж върху поземления имот, и двата имота находящи се в
жилищна сграда „В“, представляваща самостоятелна сграда с идентификатор №51500.510.127.2,
изградена съгласно одобрените на 03.02.2010 година работни инвестиционни
проекти и издадено разрешение за строеж № 7 от 12.02.2010 година на Главния
архитект на община Несебър, с обща разгъната застроена площ от 2687.63 кв.м.,
състояща се от три нива, съответно: подземно ниво, със застроена площ 1092.13
кв.м., надземно ниво със застроена площ 1035.45 кв.м. и терасовидно ниво със
застроена площ 550.05 кв.м., ситуирана в югоизточната част на поземлен имот с
идентификатор 51500.510.127 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
град Несебър, община Несебър, област Бургас, одобрени със Заповед № 300-5-81 от
02.10.2003 година на Изпълнителния директор на АК, последно изменени със
Заповед № КД-14-02-832 от 03.06.2013 година на Началника на СГКК - Бургас, с
адрес: град Несебър, п.к. 8230, местност „Акротирия“, с трайно предназначение
на територията: „урбанизирана“, с начин на трайно ползване: „друг вид поземлен
имот без определено стопанско предназначение“, с площ от 6 000 кв.м., при
съседи - имоти със следните идентификатори, а именно: №№51500.510.149,
51500.510.137 и 51500.510.61. В подкрепа на отправените искания представя и ангажира
доказателства.
В исковата молба, по повод на която е образувано настоящото производство,
ищцата твърди, че с ответника сключили на 20.11.2012 година предварителен договор
за покупка на гореописаните недвижими имоти. Освен предварителния договор,
страните подписали и анекс към него от същата дата, с който постигнали споразумение
договорената в чл. 1 от предварителния договор цена да се промени на 94368 евро.
Уговорили също така и начина и сроковете за заплащане на цената. Тя изпълнила изцяло
задълженията си по предварителния договор и анекса към него, като платила на
ответното дружество към този момент сумата общо от 84932 евро. Плащането било
извършено по следния начин, а именно:
Преди подписването на анекса ищцата заплатила на продавача 40000 евро,
което плащане било удостоверено с квитанция от 20.11.2012 година, както и
признато от него. Втората вноска от цената в размер на 44932 евро била платена на
продавача по банков път на 28.11.2012 година. Последната договорена вноска от
продажната цена била в размер на 9436 евро, която ищцата следвало да заплати
преди подписване на нотариалния акт. Това до този момент не било сторено от нея
поради неоформянето на сделката в изискуемата от закона форма на нотариален
акт.
С горепосочения договор ответното дружество се задължило да построи и
извърши всички строително-монтажни работи по изграждане на жилищна сграда, в
която били включени процесните два самостоятелни имота. Съгласно чл. 3 от
договора, продавачът се бил задължил да прехвърли с нотариален акт
собствеността върху описаните в чл. 1 недвижими имоти не по-късно от 180 дни
след завършване на сградата. Въпреки, че сградата била завършена отдавна, респективно
разполагала с издадено удостоверение за степен на завършеност /Акт 15/ и се
обитавала от всички хора закупили апартаменти в нея, до настоящия момент
ответникът не бил изпълнил задълженията си по договора и не бил прехвърлил на
ищцата собствеността върху процесните имоти. Нееднократно тя била водила
преговори с представители на продавача с искане да спазят уговорките по предварителния
договор и анекса към него, като и прехвърлят собствеността върху имотите на
реално платената от нея и договорена между тях цена. Това не се случило, като
ответникът отказал да изпълни това свое задължение заявявайки, че бил съгласен
да прехвърли собствеността само при условие, че в нотариалния акт за продажба
бъде вписана двойно занижена цена, а именно сумата от 44930 евро. В тази връзка
на ищцата бил изпратен проект за нотариален акт, в който невярно била посочена
различна от реално платената цена. Поради отказ от нейна страна да подпише
такъв нотариален акт, ответникът отказал да и прехвърли собствеността. Всичко
така казано пораждало правния интерес от предявяване на настоящите искове.
Ответното дружество, на което съдът е изпратил препис от исковата молба и
доказателствата към нея, в срока по чл. 367 от ГПК е депозирало писмен отговор,
с който е изразило становище по предявените срещу него искове. Счита същите за
основателни, като е направило изрично признание и е отправило искане да бъде
постановено решение, с което те да бъдат уважени при едновременното осъждане на
ищцата да му заплати сумата от 9636 евро, платима при подписването на
нотариалния акт. Твърди, че окончателен договор не бил сключен единствено поради
факта, че ищцата отказала да заплати последната вноска в размер на 9636 евро.
Твърди, че още през лятото на 2017 година на същата било предадено владението
върху имотите, като тя почивала там през летния сезон. Многократно я канили да
сключат окончателен договор, но тя отказвала под предлог, че не била приготвила
пари за таксите за нотариалното изповядване на сделката. Обещала да се върне в
България през есента на 2017 година специално за сделката. До началото на месец
юни 2018 година същото не знаело дали тя се била идвала в България, но още
преди това то подготвило всички необходими за изповядване на сделката във
формата на нотариален акт книжа. С ищцата били проведени разговори насочени към
финализиране на сделката по предвидения в закона ред, като в тази връзка на
08.06.2018 година между нея и лицето, което отговаряло за оформянето на книжата
във връзка със сделката - адвокат се провела среща. Това лице опитало да и
връчи покана с посочване на две дати за изповядване на сделката. Ищцата отказала
тяхното получаване и не се явила на уговорените срещи в нотариалната кантора.
Поставила изричното условие да не заплаща последната вноска от 9636 евро. Именно
това била причината окончателния договор да не бъде сключен.
Несъстоятелно било твърдението, че причината за неосъществяване на сделката
била вписаната в проекта на нотариалния акт цена на имотите, различаваща се от
действителната. Също така счита, че не е възникнал падеж за задължението, тъй
като последната вноска от цената на недвижимите имоти била дължима преди
изповядване на сделката по нотариален път.
Ищцата в предоставения и от съда срок е депозирала допълнителна искова
молба, с която е оспорила изложените в отговора твърденията на ответника, че
имал готовност за изповядване на сделката пред нотариус при условията на сключения
от страните предварителен договор, а именно като в нотариалния акт бъде
записана действителната продажна цена на имотите. Поддържа изложените в тази
насока в исковата молба свои твърдения, като е дала и допълнителни пояснения.
Изтъква, че лицето, с което е контактувала - адвокат било изчислило
необходимите за изповядване на сделката разходи, при съобразяване на
действащите в тази насока норми, на сума в размер, различен от този, който би
се дължал, ако пресмятането би било извършено върху действителната продажна
цена от 94368 евро. От това можело да се заключи, че ако ответникът имал
намерение да сключи сделката при изписване на действителната продажна цена, то
изчислените от него разходи щели да бъдат почти в двоен размер.
Оспорени са също така и твърденията на ответника, че до изповядване на
сделката не се било стигнало поради отказ на ищцата да заплати последната
вноска. Отново изтъква, че действителната причина бил фактът, че ответникът
искал да бъде вписана различна от действителната продажна цена. Самата ищца
имала готовност да заплати тази сума в деня на сключване на сделката, а именно
преди подписването на нотариалния акт. Твърди, освен това, че не бил правен
никакъв опит да и бъде връчена сочената от ответника нотариална покана. Дори и
да се приемело обратното, то от нейното съдържание не можел да се направи
обоснован извод за това, че същият имал готовност сделката да бъде финализирана
при условията на предварителния договор.
Ответното дружество е представило по делото допълнителен отговор, с който е
допълнило и пояснило първоначалния си отговор. Изтъква, че ищцата като купувач
не била платила изцяло дължимата от нея продажна цена, от което твърдение
извежда извода, че за него не било възникнало задължението да прехвърли имота,
както и че същата била неизправна
страна. Като такава тя не разполагала с правото да иска сключването на
предварителен договор. За несъстоятелни са счетени и твърденията на ищцата по
отношение предварително водените разговори за изповядване на сделката и цената,
която ще бъде вписана в нотариалния акт, още повече, че същите можели да бъдат
относими само, ако тя имала качеството на изправна страна.
Така предявените искови претенции имат своето правно основание в чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД във връзка с чл. 365 и сл. от ГПК. Същите са допустими, поради
което и не съществува пречка да бъдат разгледани по същество. Те, освен това, са
родово и местно подсъдни на настоящия съд в съответствие с разпоредбите на чл. 109
и чл. 104, т. 4 от ГПК. Съдът намира, че представените към исковата молба и
отговора на същата писмени доказателства са допустими и относими към правния
спор, поради което и като такива същите следва да бъдат приети от съда с
настоящия му съдебен акт. По отношение искането и на двете страни за допускане до
разпит по един свидетел на всяка една от тях, както и на ищцата да бъде
допусната и назначена съдебно-компютърна техническа експертиза, вещото лице по
която да даде отговор на поставените в допълнителната искова молба въпроси съдът
ще се произнесе в насроченото открито съдебно заседание след даване на
пояснения и от двете страни във връзка със заявените техни становища.
С настоящото си определение, освен това, съдът следва на основание чл. 154
от ГПК да укаже на страните, че всяка от тях е длъжна да установи фактите, на
които основава своите искания или възражения. При съобразяване на посоченото от
съда по-горе правно основание на предявените искове, въведените с исковата
молба факти, в тежест на ищцата е да установи наличието на действителен
предварителен договор, който валидно обвързва страните, както и сочените от нея
условия по него. Следва също така да докаже, че ответникът е титуляр на
правото, предмет на договора, както и че тя е изпълнила изцяло и всички свои задължения
по предварителния договор, изискуемостта на които е настъпила преди уговорения
момент за сключване на окончателния договор. Ответникът следва да докаже своите
възражения.
Мотивиран от горното и на основание чл. 374 от ГПК,
Бургаският окръжен съд
О
П Р Е
Д Е Л
И :
ПРИЕМА за разглеждане предявените от Е.В.Б., гражданка на Руската Федерация, с адрес
на постоянна регистрация в Руска Федерация град Москва, ул. Большая Почтовая,
д. 18/20, корп. 12, кв./ап. 39 чрез процесуалния и пълномощник, с адрес на
кантората на последния град Бургас, ул. „Св. Климент Охридски“ №1, ет. 2 против
„Акротирия инвестмънтс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и адрес
на управление ул. „Константин Величков“ № 34, ет. 4 искови претенции за
обявяване за окончателен сключения между тях на 20.11.2012 година предварителен
договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти, а именно: студио №
В42, със застроена площ от 32.86 кв.м., като площта на студиото ведно с
принадлежащите му общи части възлиза на 39.74 кв.м., находящо се на трети
сутеренен етаж, кота /-8.55/, състоящо се от дневна - спалня с кухненски бокс,
баня-тоалетна, антре и тераса, при граници хоризонтални: изток - студио № В43;
запад - студио № В41; север - коридор; юг - външен зид; и вертикални: отдолу -
фундаментна плоча; отгоре - студио № ВЗО на втори сутеренен етаж,
представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор №51500.510.127.2.6,
с административен адрес град Несебър, п.к. 8230, местността „Акротирия“, сграда
В, ет. -3, ап. В42, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент,
с площ по документ 39.74 кв.м., брой нива на обекта: 1, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - №№ 51500.510.127.2.5 и
51500.510.127.2.7, под обекта - няма, над обекта - №51500.510.127.2.18, ведно с
числящите се към него 1.557 %, равняващи се на 6.88 кв. м. идеални части от
общите части на сградата, както и 0.614 % идеални части от правото на строеж
върху поземления имот и студио № В43, със застроена площ от 32.17 кв.м., като
площта на студиото ведно с принадлежащите му общи части възлиза на 38.90 кв.м.,
находящо се на трети сутеренен етаж, кота /-8.55/, състоящо се от дневна -
спалня с кухненски бокс, баня-тоалетна, антре и тераса, при граници
хоризонтални: изток - студио № В44; запад - студио № В42; север - коридор; юг -
външен зид; и вертикални: отдолу - фундаментна плоча; отгоре - студио № В31 на
втори сутеренен етаж, представляващо самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №51500.510.127.2.7, с административен адрес град Несебър, п.к.
8230, местност „Акротирия“, сграда В, ет. -3, ап. В43, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, с площ по документ 32.17кв.м., брой
нива на обекта: 1, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -
№№51500.510.127.2.8 и 51500.510.127.2.6, под обекта - няма, над обекта -
№51500.510.127.2.19 и №51500.510.127.2.18, ведно с числящите се към него 1.524
%, равняващи се на 6.73 кв.м. идеални части от общите части на сградата, както
и 0.601 % идеални части от правото на строеж върху поземления имот, и двата
имота находящи се в жилищна сграда „В“, представляваща самостоятелна сграда с
идентификатор №51500.510.127.2, изградена съгласно одобрените на 03.02.2010
година работни инвестиционни проекти и издадено разрешение за строеж № 7 от
12.02.2010 година на Главния архитект на община Несебър, с обща разгъната
застроена площ от 2687.63 кв.м., състояща се от три нива, съответно: подземно
ниво, със застроена площ 1092.13 кв.м., надземно ниво със застроена площ
1035.45 кв.м. и терасовидно ниво със застроена площ 550.05 кв.м., ситуирана в
югоизточната част на поземлен имот с идентификатор 51500.510.127 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, община Несебър,
област Бургас, одобрени със Заповед № 300-5-81 от 02.10.2003 година на
Изпълнителния директор на АК, последно изменени със Заповед № КД-14-02-832 от
03.06.2013 година на Началника на СГКК - Бургас, с адрес: град Несебър, п.к.
8230, местност „Акротирия“, с трайно предназначение на територията:
„урбанизирана“, с начин на трайно ползване: „друг вид поземлен имот без
определено стопанско предназначение“, с площ от 6 000 кв.м., при съседи - имоти
със следните идентификатори, а именно: №№51500.510.149, 51500.510.137 и
51500.510.61.
ПРИЕМА приложените към исковата молба от ищцата и
отговора на същата от ответника писмени доказателства.
ОБЯВЯВА, че по искането и на двете страни да им бъде
допуснат до разпит по един свидетел,
както и на ищцата да бъде допусната и назначена съдебно-компютърна техническа
експертиза, вещото лице по която да даде отговор на поставените в
допълнителната искова молба въпроси ще се произнесе на насроченото открито
съдебно заседание.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно
заседание на 13.02.2019 година - 13.50 часа, за която дата и час да се призоват
страните в настоящото производство.
Препис от настоящото определение да
се връчи на страните по делото на посочените от тях в исковата молба и отговора
на същата съдебни адреси, като на ищцата по този начин бъде връчен и препис от
допълнителния отговор на ответника.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: