№ 423
гр. С, 10.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:П. Т. С. ВЛ.
при участието на секретаря С. ЕМ. Д.
като разгледа докладваното от П. Т. С. ВЛ. Гражданско дело №
20221110112382 по описа за 2022 година
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.
Софийският районен съд е сезиран с искова молба от М. М. М., с ЕГН
********** срещу Е. Х. А., с ЕГН **********, с която се предявява иск за осъждане на
ответника да опразни предоставения му по силата на договор за наем апартамент №7,
находящ се в гр.С, ул.“Г.С.Р“ №***, ет.2. Сочи се, че М. М. М. е вещен ползвател на
процесния апартамент по силата на запазено пожизнено и безвъзмездно право на
ползване с НА от 21.04.1994г., Е. Х. А. е собственик на апартамента, считано от
24.11.2000г. Посочва, че за да може голия собственик да ползва имота, между М. М.
М. и Е. Х. А. бил сключен неформален договор за наем, като втория заплащал
месечната наемна цена в периода от м.01.2015г. до м.06.2020г., когато преустановил
плащането. Посочва, че през м.януари 2022г. е изпратена покана до ответника, с която
е уведомен за прекратяване на договора за наем, като била получена лично от Е. Х. А.
на 25.01.2022г. Въпреки прекратяването на договора, към датата на подаване на
исковата молба - 09.03.2022 г., помещението не е опразнено от Е. Х. А.. Претендират
се разноски.
По делото от Е. Х. А. е постъпил отговор, с който предявения иск се оспорва.
Посочва се, че ответникът е собственик на посочения в исковата молба недвижим имот
от 24.11.2000г. на основание нотариален акт №183, том V, дело №8888/2000г., като
видно от съдържанието на този нотариален акт, в него не съществува клауза относно
право на ползване в полза на ищеца. Заявяват, че още преди датата на придобиване на
собствеността върху имота от ответника, жилището е било реално разделено на две
1
самостоятелни части, които са се ползвали като две самостоятелни жилища. Ищецът,
който е негов първи братовчед, бил ползвал североизточната обособена част от
жилището, състояща се съгласно одобрения архитектурен проект на сградата от антре,
баня с тоалетна, кухня, слугинско помещение, балкон, антре, столова и килер, а Е. Х.
А. ползвал югозападната обособена част, състояща се съгласно одобрения
архитектурен проект на сградата от гардеробно антре, антре, баня, две спални, салон и
хол, като това фактическо състояние продължило и след продажбата на имота. Сочи
се, че ищецът не е титуляр на вещно право на ползване, поради това, че не е спазена
формата за действителност на учредяването, предвидена в член 55 от ЗС.
В случай, че бъде прието, че в полза на ищеца има действително и валидно
учредено вещно право на ползване, ответникът претендира това право да се е погасило
по давност по отношение на югозападната част от жилището, на основание член 59,
алинея 3, предложение 2 от ЗС - поради неупражняването му от ищеца от 24.11.2000г.
до настоящия момент, която давност е изтекла най-късно на 25.11.2020г.
На следващо място се твърди наличие на основанията за прекратяване на
правото на ползване на М. М. М., предвидени в член 61 от ЗС.
Сочи се, че мжду страните по делото никога не е съществувало наемно
правоотношение, тъй като Е. Х. А. е владял и ползвал югозападната част от жилището
като собственик, не като наемател, а за останалата част е търпял обитаването от ищеца
и семейството му по лични причини.
В тази връзка оспорват представените с исковата молба разписки и квитанции за
„платен“ наем по отношение на достоверността на техните дати. Сочат, че документите
са съставени и подписани от ищеца с оглед нуждите на процеса и нямат достоверни
дати. Освен това при истинските наемни отношения и въобще във всяко друго реално
правоотношение, когато се издава документ, който следва да удостовери извършването
на дадено плащане, този документ се държи от лицето, извършило плащането, което
има интерес да докаже своята изправност и изпълнението на задължението си за
плащане, а не от лицето, получило плащането.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235
от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Уважаването на предявения иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1 от
ЗЗД е предпоставено от положителното установяване, че между страните е бил
сключен валиден наемен договор, действието на който е преустановено и по който
ответникът не е изпълнил задължението си да върне наетия имот.
Към исковата молба е представен Нотариален акт за продажба на недвижим
имот №165/1994г., в който е инкорпориран договор по силата на който С М.а М.а
продава на сестра си Н М.а М.а апартамент, находящ се в гр.С, ул.“Г.С.Р“ №***, ет.2
2
със застроена площ от 161,37кв.м., заедно с едно таванско помещение от 15 кв.м. и
избено помещение с площ 9,60кв.м., заедно с 84/1000 идеални части от общите части
на сградата и от дворното място, в което е построена, като продавачката е запазила за
себе си и за своя син М. М. М. правото на ползване върху целия продаваем имот
безвъзмездно докато са живи.
С договор за дарение на недвижим имот, сключен съгласно Нотариален акт за
дарение на недвижим имот №183, том V, рег.№8888, дело №820/24.11.2000г. Н М.а
М.а е дарила на сина си Е. Х. А. посочения по-горе апартамент.
С протоколно определение от 19.09.2022г. е прието за безспорно и ненуждаещо
се от доказване в отношенията между страните на обстоятелството, че апартамент № 7,
находящ се в гр. С, ул. „Г. С . Р“ № ***, ет. 2 е разделен на два отделни, самостоятелни
за ползване обекти, като това разделяне е извършено без одобрени строителни книжа
за преустройството, без спазване на съответния правен ред, а е единствено фактическо
и налично в обекта към момента на подаването на Исковата молба.
По делото за установяване съществуването на договорно правоотношение по
Договор за наем от М. М. М. са представени голям брой квитанции, за които не се
спори, че са попълнени като съдържание от него и носят единствено подписа на ищеца.
Във всичките квитанции е записано „Получих наема“ в размер от 400лв. за съответен
месец „от Е. А.“, попълнена е дата и е поставен подпис за получател, но не и за
вносител. Квитанциите са оспорени от ответника, като такива с недостоверна дата,
изготвени изцяло за целта на производството. Оспорените квитанции и разписки
представляват изходящи от ищеца частни документи, в негова полза, без материална
доказателствена сила и без достоверна дата, поради което не установяват проявлението
на вписаните в същите обстоятелства. Квитанциите и разписките не носят подпис на Е.
Х. А., като вносител и не създават права и задължения за страните. Не е на лице
двустранно изявление на две страни по един неформален договор, което да сочи на
изпълнение на задължение по договора и съответното му приемане от кредитора.
Квитанцията обикновено се изготвя за да установи, че дадена сума е получена от
кредитора и именно лицето, вписано в квитанцията за вносител и разписало същата е
извършило погасяване на паричното задължение. В случая представените квитанции
не са в състояние да установят, че именно Е. А. е заплатил в полза на М. М.
ежемесечно определена парична сума, на по соченото основание, доколкото никоя от
тях не съдържа изявление на ответника. частния документ, носещ подписа само на
страната, която го представя може да има обвързваща доказателствена сила само ако
съдържа неизгодни за издателя изявления, какъвто не е настоящия случай. Отделно от
това в квитанциите изобщо не е посочено за наем на какъв обект се твърди, че е
заплатен наем, поради което и не могат да установят сами по себе си съществуване на
договор за наем с предмет процесния апартамент или част от него, още повече че
3
между страните не се спори, че имота е разделен на два самостоятелни обекта.
От писмо на ТД на НАП С изх.№10-94-06-141/30.08.2022г., изпратено въз
основа на издадено по делото съдебно удостоверение се установява, че към
26.08.2022г. няма данни за подавани годишни данъчни декларации по чл.50 ЗДДФЛ за
данъчен период 2015г.-2020г. от М. М. М., т.е. последния не е декларирал сочените
като получени доходи от наемно правоотношение.
От писмо на СО, Дирекция „Общински приходи“, отдел Общински приходи –
Средец/Триадица от 21.11.2022г. се установява, че М. М. М. няма активна данъчна
партида в качеството на собственик или ползвател на апартамент на адрес гр. С, ул. „Г.
С. Р“ № ***, ет. 2, с РЗП 161,37кв.м., като с декларация по чл. 14 от ЗМДТ от
06.03.1998 г. М. М. е декларирал право на ползване върху гореописания недвижим
имот, но партидата е закрита към 31.12.2000 г.
От писмо на „Електрохолд Продажби“ ЕАД от 27.20.2022г. се установява, че
дружеството има сключен договор за продажба на електрическа енергия за обект,
находящ се на адрес: гр.С, ул.“Г.С.Р“ №***, ет.2 с титуляр Е. Х. А.. От писмо на „ф-
ма“ АД от 03.10.2022г. е видно, че на основание подадено от Е. Х. А. на 31.07.2015г. в
Център за обслужване на клиенти на дружеството Заявление за промяна титуляра по
партида с клиентски №********** и приложените към същото официални документи,
удостоверяващи придобиване на собствеността на посочения имот, считано от
03.02.2016г. е създадена нова договорна сметка №********** към партида с клиентски
№********** и титуляр Е. Х. А., като издаването на сметки по партида с титуляр Н
М.а М.а е преустановено от същата дата. От „Топлофикация С“ ЕАД е предоставена
информация, че за имот с аб.№63699, адрес: гр.С, ул.“Г.С.Р“ №***, ет.2, като титуляр
на партидата за заплащане на топлинна енергия е вписан Е. Х. А. на основание
постъпили документи и НА.
По делото са депозирани свидетелски показания от Ц П.а А- М.а - съпруга на
ищеца, която посочва, че апартамента се състои от четири стаи, един голям хол,
кухня, баня, коридор, тоалетна и балкон, като е разделен на две с преградна стена и от
цялата тази площ, тя и съпругът й използват за живеене едната стая, кухнята, балкона и
тоалетната, останалата част я използва Е. А., а именно двете стаи, единия хол,
коридора и банята. Твърди, че Е. А. много години заплащал наем на съпруга й, като
преди 6 г. или 7 г., наема бил 370 лв. и се увеличил на 400 лв. Заявява, че уговорката
била Е. А. да заплаща по-нисък наем, но и всички консумативи – т.е. да заплаща
потреблението и в двете части на имота, защото нямало разделение по отношение на
двете части – били с общ електромер. Твърди, че е присъствала на разговор между
двамата , когато Е. А. предложил да заплаща по-нисък наем и всички консумативи,
които са общи за двете части. Подчертава, че независимо от враждебните отношения
между двамата, Е. А. редовно заплащал и наема и всички консумативи, на всяко 25-то
4
число от месеца, никога не е имал забавяне - до Д. ден на 2020 г., когато решил повече
да не плаща. Наема бил плащан винаги на ръка, като съпругът й издавал разписки, но
Е. А. казвал, че трябва само той да се разписва на тях. Съпругът й искал многократно
да сключат писмен договор за наем, но Е. А.отказвал.
Депозирани са показания и от Я Д А - приятел на Е. А. от края на 1999г.-
началото на 2000 г. Заявява, че Е. А. живее на ул. „Г.С.Р“ и има два апартамента. До
колкото знае, Е. А. живее в апартамент на третия етаж, а на втория етаж в другия
апартамент му е кабинета. Посочва, че апартамента, ползван за кабинет има антре с две
стаи, които са като хол с отворена врата, неговия кабинет, още един кабинет и баня с
тоалетна. До колкото знае имота е на Е. А. и го ползва откакто свидетеля го познава,
тоест от 2000 г. има непосредствени наблюдения, че го ползва. Заявява, че знае, че
съседния апартамент на кабинета се ползва от ищеца. Не бил виждал ищеца в
партамента на Е. А., виждал ги е единствено да разговарят на входа. Не е виждал
ищеца да влиза вътре и да има ключ. Твърди, че много често посещава апартамента, в
седмицата поне четири пъти, но не е присъствал на разговор между Е. А. и ищеца,
който да касае заплащане на наем и някакви парични претенции. Винаги е знаел, че
апартамента е наследствен на Е. А. и го ползва като собствен. Заявява, че никога не са
коментирали с Е. А. проблеми във връзка с апартамента и такива във връзка с ищеца
по делото, както и въпроси по отношение на ползването на двата апартамента.
При така представените по делото доказателства е видно, че данни за сключен
между страните договор за наем се съдържат единствено в показанията на свидетелката
А-М.а, но доколкото същата е съпруга на ищеца и установяване съществуването на
договор за наем е и в нейна полза, то показанията й следва да се преценяват с по-
голяма критичност и да се възприемат само ако са подкрепени и с други безспорни
доказателства. Такива доказателства обаче не са представени – както бе посочено по-
горе квитанциите и разписките, като изготвени от ищеца, носещи само негов подпис и
инкорпориращи само изгодни за него обстоятелства, не се ползват с материална
доказателствена сила и не установяват съществуване на договор за наем; от М. М. не
са подавани годишни данъчни декларации по чл.50 ЗДДФЛ за данъчен период 2015г.-
2020г., т.е. ищеца не е декларирал съществуването на договор за наем и сочените като
получени доходи от наемно правоотношение; данъчната партида на М. М., като вещен
ползвател на имота е закрита към 31.12.2000 г.
По отношение на Договора за наем няма изрично предвидена форма за
валидност, но за да се установи наличие на сключен устен договор, следва с всички
възможни доказателствени средства да се установят съществените белези на
съглашение от съответния вид. За да се приеме наличие на облигационно
правоотношение, то е необходимо да се установи постигане на съглашение между две
страни, т.е. една от страните да е направила предложение за сключване на договор за
5
наем при определени условия, което да е прието. Насрещните волеизявления на двете
страни следва да са достигнали до всяка от страните в определен момент и приемането
да е точно установено, т.е. съществен елемент на договора за наем е датата на
сключването му. Други необходими елементи са периода на действие – какъв е срока
на договора, дали е постигнато съгласие за срочен или безсрочен договор; наемната
цена; отдавания под наем имот; условията за прекратяване на договора, като при този
елемент от съществено значение е дали договора е уговорен като срочен или
безсрочен. Единствено наемната цена се установява от показанията на св. А- М.а. Нито
един от другите съществени елементи на договора не се доказват с показанията на
свидетеля, от тях е видно, че преди 6 или 7 години се е променил размера на наемната
цена, но не и кога е сключен договора, нито за какъв срок.
Доколкото показанията на св. А- М.а не са подкрепени с никакви други
доказателства и от тях не се установява постигане на съглашение за съществени
елементи на договора за наем, то не може да се приеме за безспорно доказано
съществуване на Договор за наем на процесния имот между страните.
Отделно от това, ищецът моли да бъде осъден ответника да опразни целия
апартамент №7, находящ се в гр.С, ул.“Г.С.Р“ №***, ет.2 поради наличие на прекратен
Договор за наем между страните. От доказателствата по делото обаче е видно, че имота
е преграден със стена и макар и само фактически е разделен на два жилищни имота,
като безспорно едната от двете части се ползва от ищеца и съпругата му, т.е. по
отношение на тази част не може да съществува наемно правоотношение с ответника.
следователно по реда на чл.310 ГПК се иска предаване на обект, който не е идентичен
с този, предмет на евентуално съществуващ договор за наем. Съдът не може да осъди
ответника да опразни нещо различно от заявеното с исковата молба, поради което и
предявения иск се явява неоснователен и на още едно основание.
Поради изложеното предявения иск следва да се отхвърли.
При този изход на спора право на разноски има ответника. в хода на устните
състезания, представляващия Е. А., адвокат Д. изрично заявява, че не претендира
разноски, поради което и такива не се присъждат
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иск с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД, предявен по реда на
чл.310, ал.1 ГПК от М. М. М., с ЕГН ********** и адрес: гр. С, ул.“Г.С.Р“ №***, ет.2
за осъждане на Е. Х. А., с ЕГН **********, с адрес: гр. С, ул.“Г.С.Р“ №***, ет.3 да
опразни апартамент №7, находящ се в гр.С, ул.“Г.С.Р“ №***, ет.2 поради прекратяване
на договор за наем между страните.
6
Решението може да се обжалва пред СГС в двуседмичен срок от съобщаването
му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7