ОПРЕДЕЛЕНИЕ №

 

гр. Габрово, 05.12.2019 г.

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

            Габровският окръжен съд  в закрито заседание на пети декември през две хиляди и деветнадесета година в състав:

                                           

                                            ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПОЛИНА ПЕНКОВА

 

                                                        ЧЛЕНОВЕ: КРЕМЕНА ГОЛЕМАНОВА

                                                                                                         ИВА ДИМОВА

 

при секретаря .........................,като изслуша докладваното от съдията Ива Димова в.ч.гр.д.№ 397 г., за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл. 577 от ГПК във вр. с чл. 274, ал. 1, т. 2 от ГПК., във вр. с чл. 32а, ал. 4 от Правилника за вписванията.

Образувано по жалба на П.Б.К., нотариус, вписан в НК с рег. № 299, с район на действие РС- Габрово, с адрес на кантората в гр. Г против определение № 3 от 15.11.2019 г. на съдия по вписванията при РС- Габрово с постановен отказа за вписване по преписка вх. № 3530 от 15.11.2019 г. по описа на Служба по вписванията - Габрово.

Жалбоподателят твърди, че съдията по вписванията е излязъл от предметния обхват на проверката, съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията, който се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно извикването за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписване съдържание по смисъла на чл. 6, ал. 1, б. "а" и б."в" от него: идентификация на страните и идентификация на имотите.

Счита, че в конкретния случай анексът към договора за наем на недвижими имоти, предмет на постановения отказ отговаря на изискванията на закона и съответства изцяло на разпоредбите чл. 112, б. "е" от ЗС и чл. 4, б. "е" от Правилника за вписване.сключеният анекс е акт, подлежащ на вписване, извършен в изискуемата от закона писмена форма за действителност, с нотариално удостоверяване на подписи и съдържание, което съответства на чл. 6 от Правилника за вписване.

 Сключеният анекс е между страните по Договор за наем- "НАДИК" ООД, ЕИК *********, в качеството си на собственик на имотите - наемодател и "ИТТ БЪЛГАРИЯ" ЕООД, ЕИК ********* - гр. С З-наемател и е извършен в писмена форма с нотариална заверка на подписите по рег. № 11249/14.11.2019 г.,т. Х по описа на Нотариус П. К. Към молбата за вписване са представени: копие на договора за наем на недвижим имот с нотариално удостоверени подписи рег. № 5250 от 27.10.2015 г., вписан в Служба по вписване- Габрово с вх. № 3563/28.10.2015 г., акт № 10, том Іскици на сгради с идентификатор № 14218.504.24.3, 14218.504.24.4, 14218.504.24.2 и на имот с идентификатор № 14218.504.24, всичките от 17.10.2019 г. на СГКК - Габрово, както и платежно за внесена държавна такса по сметка на Агенция по вписванията - Имотен регистър.

Съгласно анекса, обстоятелствата, които карат страните по Договора за наем да го променят и допълнят са с оглед на това, че наемателят желае да наеме, а наемодателят е съгласен да отдаде под наем на същия и друго помещение, при условията, постигнати с подписания мужду страните договор от 27.11.2015 г. Страните са пожелали да удължат действието на сключения договор, да включат в него още един обект, срока на договора, както и да изменят размера на наемната цена.

Жалбоподателят счита, че сключеният между страните анекс към договора за наем, с който се изменят клаузите му, немя самостоятелно съществуване, отделно от договора за наем , а заедно представлява единно договорно наемно правоотношение. Представеният за вписване акт, представлява част от вече вписания договор за наем. Анексът е сключен при спазване на чл. 9 от ЗЗД, като договорките на страните на противоречат на повелителните норми на добрите нрави. Извършените действия произтичат от едно и също правоотношение, по едно и също време, между едни и същи страни, които притежават правото да преценят дали то да продължи, дали да разширят неговия обхват, дали да изменят наемната цена и т.н.  счита, че няма законово изискване това да бъде извършено с отделни самостоятелни актове, което би довело до допълнителна финансова тежест върху страните.

Моли да се отмени обжалваното определение като неправилно и незаконосъобразно, да се върне преписката на Служба по вписванията - Габрово и да се разпореди да се впише анекс № 1 към Договор за наем на недвижим имот от 27.11.2019 г., сключен между "НАДИК" ООД, ЕИК ********* и "ИТТ БЪЛГАРИЯ" ЕООД, ЕИК ********* - гр. С З, с нотариална заверка на подписите рег. № 11249/14.11.2019 г., акт 0 88, том Х по описа на нот. П К, рег. № 299, РС- Габрово, с произтичащите от това последици.

Окръжният съд, като обсъди доводите на частния жалбоподател и взе предвид материалите по преписката на Служба по вписване при Районен съд - Габрово, констатира следното:

През 2015 г. е вписан договор за наем, сключен между "НАДИК" ООД и "ИТТ БЪЛГАРИЯ" ЕООД. Договорът е вписан с вх.рег. № 3563 от 28.10.2015 г. Предмет на договора е предоставяне за временно и възмездно ползване на имот: сграда с идентификационен номер 14218.504.24.4, находящ се в гр. Габрово, ул. "Генерал Николов" № 13, разположен в ПИ с идентификатор 14218.504.24, с предназначение: сграда за търговия, срещу възнаграждение. Определена е наемна цена и срок на договора.

С анекс № 1 към описания по-горе договор страните са се споразумели, предмет на договора да бъде още един имот, собственост на дружеството - наемодател и да удължат действието на сключения помежду им договор за наем на недвижим имот от 27.11.2015 г., чийто срок, съгласно чл. 15 от същия изтича на 27.11.2020 г., като са го променили на 27.11.2025 г. Споразумели са се и за увеличаване на размера на наемната вноска.

Анексът е бил подписан от страните "НАДИК" ООД  - наемодател и от  "ИТТ БЪЛГАРИЯ" ЕООД - наемател. На представителите на двете дружества са били заверени подписите пред Нотариус П К на 14.11.2015 г.

С молба вх. № 3530 от 15.11.2019 г., нотариус П.К.е поискал извършване на вписване в книгите на Службата по вписванията Анекс № 1 към договор за наем от 27.11.2015 г. с предмет недвижими имоти, находящи се в гр. Габрово. Приложил е скица на сграда № 15-944044-17.10.2019 г. с идентификатор 14218.504.24.4, скица на сграда № 15-944043-17.10.2019 с идентификатор 14218.504.24.3, скица на сграда № 15-944041-17.10.2019 г. с идентификатор 14218.504.24.2, скица на поземлен имот № 15-944035-17.10.2019 г. с идентификатор 14218.504.24 и вносна бележка за платена такса към Агенция по вписванията- имотен регистър.

С определение № 3 от 15.11.2019 г., съдия по вписванията в РС- Габрово е отказал да впише анекс № 1 към договора за наем от 27.11.2015 г., представен за вписване от нотариус Пл. Коев. Отказът на съдията по вписванията е мотивиран с липсата на правен интерес и правна възможност да се иска и извърши вписване на анекс, тъй като за него няма сключен, съответно вписан договор за наем в Служба по вписванията - гр. Габрово. С представеният за вписване анекс се иска промяна на срока и размера на наемното плащане, както и вписване на друго помещение, уговорено съгласно договора за наем, вписан в Служба вписвания - Габрово с вх. № 3563, акт 10, том 3 от 2015 г. Представеното от страните копие на Договора за наем от 27.11.2015 г. за вписване на анекса се отнася само за сграда с идентификатор № 14218.504.24.4, находяща се в гр. Г. имот, описан в представения за вписване анекс, а именно: частта от 173 кв.м. от сграда с ид. № 24.3 изобщо не бил предмет на вписания договор за наем от 27.11.2015 г., което се е потвърдило от направената справка в Служба вписване, където се съхранява оригинала на договора за наем. Съдията по вписванията е приел, че липсват изискуемите от закона условия за вписване на представения анекс, в случая липсва договор за наем, сключен и вписан в Служба вписване - Габрово за посочения в анекса недвижим имот.

Окръжният съд приема, че частната жалба е основателна.

При произнасянето си съдът съобразява,че проверката в настоящето производство се състои в контрол върху подлежащия на вписване акт само от формална страна. Разпоредбата на чл. 32а ПВ поставя критериите за проверка, а именно дали актът подлежи на вписване, съставен ли е в изискуемата форма, има ли нужното съдържание по отношение индивидуализацията на страните и имотите.

По своя характер вписването е едностранно охранително производство, в чиито рамки е недопустимо разрешаването на правни спорове и съдията по вписванията не разполага с правомощието да проверява материалноправните предпоставки на акта, освен, ако това не е изрично предвидено в закон.

В случая съдията по вписвания, надхвърляйки допустимата проверка за това дали представеният анекс към договор за наем подлежи на вписване, дали е съставен съобразно изискванията за форма и дали има предвиденото в Правилника за вписванията съдържание с оглед идентификацията на страните и имота, е извършил непредвидена в закона преценка на съдържанието на акта, респективно проверка на материалноправните му предпоставки.

По този начин съдията по вписванията се е отклонил от задължителна практика, поради което обжалваното отказ за вписване е неправилен. Ето защо и тъй като в случая представеният  анекс към договор за наем е подлежащ на вписване, съгласно разпоредбата на чл.4, б.„е” от Правилника за вписване - договорът е в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и обвързва страните за срок над 4 години. Същият отговаря на общите изисквания на чл.6 от Правилника за вписванията, поради което съдията по вписвания може да извърши съответните отбелязвания по реда на чл. 4, б."е" от Правилника за вписванията, във връзка с което атакуваният отказ за вписване следва да бъдат отменен.

Предвид гореизложеното, съдът намира, че постановеният и обжалван отказ на Агенцията по вписванията е неправилен и следва да бъде отменен, като се дадат задължителни указания за извършване на заявеното вписване.

            Разноски не се определят, на основание чл. 541 ГПК.

            Водим от горното Габровски окръжен съд

 

ОПРЕДЕЛИ:

 

            ОТМЕНЯ определение № 3 от 15.11.2019 г., на съдия по вписванията при РС- Габрово с постановен отказ за вписване по преписка вх. № 3530 от 15.11.2019 г. по описа на Служба по вписванията - Габрово.

            ВРЪЩА делото Служба вписване - Габрово за извършване на заявеното вписване.

                         

Определението на съда е окончателно и не подлежи на обжалване.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                        ЧЛЕНОВЕ: 1.   

               

                                                                                           2.