Р Е Ш Е Н И
Е № 260671
гр. Пловдив, 04.03.2021 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, V-ти гр. с-в, в открито съдебно заседание на девети февруари две хиляди двадесет и първа година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ДАФИНА АРАБАДЖИЕВА
секретар: Петя Мутафчиева, като
разгледа докладваното от съдията гр. дело № 12199 по описа на съда за 2020 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявени са
обективно и субективно съединени искове с правно основание чл. 92 и чл. 93 ЗЗД.
Производството
по делото е образувано по искова молба от
М.И.П. и Б.М.П. против Г.А.К. и С.И.К.
за осъждане на ответниците солидарно да заплатят на ищците сумата от 3700 евро
или равностойност в лева – главница, представляваща платен задатък по
Предварителен договор за покупко – продажба от 13.03.2020 г., развален поради
виновно неизпълнение на задълженията на ответниците, ведно със законна лихва
върху главницата, считано от 25.09.2020 г. до окончателното й изплащане и
сумата от 3700 евро или левова равностойност – главница, представляваща
неустойка, съгласно чл. 13 от Предварителен договор за покупко – продажба от
13.03.2020 г., ведно със законна лихва върху главницата, считано от 25.09.2020
г. до окончателното й изплащане. При условията на евентуалност са предявени
искове за солидарно осъждане на ответниците да заплатят на всеки от ищците по
половината от претендираните суми. Претендират се разноски.
В исковата молба се посочва, че на 13.03.2020
г. между ищците в качеството на купувачи и ответниците в качеството на
продавачи е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот в режим на СИО- двуетажна масивна сграда с разгърната застроена площ от
96,03 кв.м., находяща се в УПИ в ***, подробно описан в исковата молба.
Ищците
посочва, че в изпълнение на чл. 2.1. и 2.2. от предварителния договор са
заплатили при уговорените в предварителния договор условия сума в общ размер на
7236,57 лв., равняваща се на сумата от 3700 евро, представляваща съгласно чл.
2.2. от договора задатък, обезпечаващ изпълнението на задължението на страните
по договора. Посочва се, че съгласно чл. 2.4 от договора, страните са се
уговорили, че част от остатъка от продажната цена в размер на 33 000 евро ще
бъде заплатена от ищците на ответниците чрез кредит, отпуснат в полза на ищците
от Банка ДСК, при условията на цитирания член. От своя страна ответниците са се
задължили, съгласно чл. 6 от договора да представят всички необходими документи
за одобрение на кредита, както и за изповядване на сделката в нотариална форма.
Във връзка с издадената скица, кредитиращата банка е изискала от ответниците да
представят на основание чл. 55, ал. 2 ЗКИР удостоверение за липса на
кадастрална карта на територията на посочения УПИ. По повод искането на
банката, ответниците са представили удостоверение, издадена от Дирекция
„Регионално развитие и стопанска политика” при Община ***, от което се установило,
че на територията на жилищен комплекс „***”,
в който се намира имотът всъщност има влязла в сила кадастрална карта. Въпреки
наличието на влязла в сила кадастрална
карта, одобрена със Заповед от 13.07.2016 г., ответниците не изпълнили
задължението си по чл. 6 от договора, като не са представили кадастрална схема
на продавания имот до крайната дата, уговорена за сключване на договора –
05.05.2020 г. Непредставянето на кадастрална схема е довело до отказ на
кредитиращата банка да финансира покупко – продажбата на имота. Ищците се
опитали да уредят доброволно отношенията си, като прекратят по взаимно съгласие
предварителния договор, но пълномощникът на ответниците, с който поддържали
контакт спрял да вдига телефонът и е прекъснал всякаква комуникация. Повече от
три седмици след крайния срок за сключване на окончателен договор, от страна на
ответниците не са били предприети никакви действия във връзка със сключения
между страните договор и кадастралната схема не била предоставена.
С оглед
гореизложеното ищците отправили до ответниците покана за прекратяване на
предварителния договор на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД поради неизпълнение на
задълженията на ответниците и на основание чл. 13 от същия отправили претенция
за връщане на платения задатък в размер от 3700 евро, както и да заплатят
неустойка в размер на 3700 евро. На 04.06.2020 г. била връчена *** на
упълномощеното от ответниците лице – г-н В., като след изтичане на указания
срок т.е. до 11.06.2020 г. ответниците е следвало да върнат задатъка и да
заплатят неустойката, уговорена в договора.
Към датата на депозиране на исковата молба ответниците не са върнали
задатъка и не са заплатили претендираната неустойка, като след справка в
имотния регистър ищците установили, че ответниците са се разпоредили на
11.06.2020 г. с недвижимия имот – предмет на предварителния договор.
Посочва се,
че е налице неизпълнение на поетите с предварителния договор задължения на
ответниците, изразяващи се в липса на представена кадастрална схема на
имота. Твърди се, че това е довело до
невъзможност и от сключване на окончателен договора, тъй като чл. 49б от ЗКИР разпорежда, че след като бъде
одобрена кадастрална карта и кадастрални регистри за съответната територия, за
издаване на актове, с които се прехвърля право на собственост, се изискват
скици от кадастралната карта и схеми на самостоятелните обекти, издадени от
АГКК. Поради тази причина и
финансиращата банка е отказала да кредитира сделката за покупко – продажба на
имота.
На основание
изложените доводи се моли предявените искове да се уважат. Претендират се
разноски.
В срока по
чл. 131 ГПК ответниците са депозирали отговор на исковата молба, като оспорват
предявените искове, като неоснователни. Не спорят, че на 13.03.2020 г. са
сключили с ищците предварителен договор за покупко – продажба на описания
недвижим имот. Твърдят, че са изпълнили
задълженията си по чл. 6 от договора, като са представили всички копия от
документи, удостоверяващи правото на собственост върху описания имот и
необходими за одобрение на кредита от Банка ДСК до дата 31.03.2020 г., а за
изготвянето на нотариалния акт в срок от три дни преди насрочената дата за
изповядване на сделката и в оригинали в деня на прехвърлянето. Посочват се
изрично и документите, които са представени за одобряване на кредита и за
сключване на окончателен договор.
Оспорва се твърдението на ответниците, че е следвало да представят
удостоверение, от което да е видно, че липсва кадастрална карта на територията
на посочения урегулиран имот. В тази връзка посочват, че нито ответниците, нито
ищците са в договорни правоотношения с кредитиращата банка, за да се изисква
представяне на тези документи. Оспорва се цитираното в исковата молба
удостоверение от 04.05.2020 г., издадено от Дирекция „Регионално развитие и
стопанка политика” да касае процесния имот, като се сочи, че същото е издадено
в полза на трето лице.
Ответниците
посочват, че в изпълнение на задълженията си са представили Скица с изх. № 45
от 18.03.202020 г., издадена от Община ***. Посочва се, че процедурата по
изработване на кадастрална карта и кадастрален регистър на гр. *** се сочи, че
е започнала със Заповед № РД -16-6 от 30.05.2018 г., но към 09.10.2020 г. все още не е приключила, което се
установява и от информацията, съдържаща се в официалната страница на Агенция по
геодезия и кадастър. В тази връзка се
посочва, че на основание §4, ал.1, т. 1 от ПЗР на ЗКИР до одобряване на кадастрална карта и
регистри, скиците се издават по досегашния ред от съответната община, което е
сторено от ответниците. Твърди се, че именно поради тази причина не е имало как
да снабдят ищците с кадастрална схема на
имота. Посочва се, че ответниците
са представили, както на ищците, така и на *** всички необходими документи за
сключване на окончателен договор, като на договорената с предварителния договор
крайна дата – 05.05.2020 г. ищците не се явили пред *** за сключване на
окончателен договор. Твърди се, че ищците не са изпълнили задължението си по
чл. 15 от предварителния договор един ден преди сключването на окончателния
договор т.е. преди 05.05.2020 г. да представят писмо за ангажимент от Банка
ДСК, с което банката се задължава да
заплати на продавачите остатъка от уговорената продажна цена. Нещо повече с
електронно съобщение от 21.05.2020 г. до пълномощника на ответниците– г-н В.
заявили, че са получили отказ от банката за предоставяне на ипотечен кредит за
покупка на къщата, поради което искат да обсъдят възможността за прекратяване на
договора по взаимно съгласие и възстановяване на задатъка, като възстановят
разходите на продавачите, като ответниците считат, че това изявление
представлява по своята същност отказ от договора. Цитира се разпоредбата на чл.
93 ЗЗД, като се твърди, че са налице основания за задържане на платения задатък
поради отказ от договора от ищците. Оспорват да са били налице предпоставките
за разваляне на договора с изявлението на ищците до ответниците, като се сочи,
че ищците са неизправна страна и не е налице виновно неизпълнение на задължения
от страна на ответниците. Посочва се, че
в констативен протокол от 21.05.2020 г. *** е удостоверила обстоятелството, че
към 05.05.2020 г. всички документи,
описани в Предварителния договор са били налични в кантората и са били
достатъчни за изповядване на сделка по покупко – продажба на имота. На трето място се сочи, че ищците не са
предоставили с изявлението за разваляне подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането му договорът ще се счита развален. Не се
оспорва, че на 11.06.2020 г. ответниците са се разпоредили в имота, като се
сочи, че в потвърждение на гореизложеното е обстоятелството, че имотът е
прехвърлен именно въз основа на документите, описани в констативния протокол на
*** и налични в кантората към крайната дата за сключване на окончателния
договор. Посочва се, че прехвърлянето е
станало след отправения отказ от страна на ищците, за какъвто се счита
електронното съобщение до пълномощника на ответниците – г-н В.. На основание изложените обстоятелство се моли
исковете да се отхвърлят. Претендират се
разноски.
Съдът, след като обсъди събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и с оглед изявленията на
страните, намира следното:
Не се спори и от
приетия като писмено доказателство предварителен договор за покупко – продажба
на недвижим имот, се установява че, същият е сключен на 13.03.2020 г. между
ищците в качеството на купувачи и ответниците в качеството на продавачи.
Съгласно чл. 1 от договора продавачите се задължават да продадат на купувачите
описания в предварителния договор недвижим имот, а именно: двуетажна масивна
жилищна сграда № 23 с разгърната застроена площ от 96,03 кв.м., представляваща
обособено самостоятелно жилище с отделен вход в жилищен блок ***, заедно с
прилежащите й 172 /9988 кв.м. идеални части от УПИ с площ от 9988 кв.м.,
находящ се в ***, ул. „***, съставляващ УПИ ***, отреден за жилищен комплекс „***“
в кв. *** по регулационния план на гр. ***, одобрен със заповед № АБ-134 от
1985 г. на П. на Софийския Окръжен Народен Съвет, заповед № РД – 15-91 от 2005
г. и заповед № РД – 15-281 от 2009 г. на *** на община *** при граници и съседи
на имота: УПИ***, имот с пл. № 15, имот
с пл. № 10, имот с пл. № 9 и имот с пл. № 12, при граници и съседи, съгласно
скица: УПИ – ***, отреден за паркинг и зелена площ. В чл. 2 от договора е уговорено, че срещу
прехвърляне на собствеността на описания имот купувачите се задължават да
заплатят на продавачите покупна цена в размер на 37 000 евро, като тази
цена е крайна и в нея влиза и наличното обзавеждане и кухненско оборудване.
Уговорено е цената да се плати по следния
начин, а именно: сумата от 1000 евро- платено по сметката на посредника и
представляваща депозит, който ще се преведе на продавачите; след подписване на
предварителния договор сумата от 2700 евро, като общата сума от 3700 евро е
уговорено, че представлява задатък /капаро/, а останалата част от продажната
цена или сумата в размер на 33300 евро купувачите са се задължили да заплатят
на продавачите с лични средства и с кредит /банков заем/, отпуснат от Банка
ДСК, като средствата от банковия кредит продавачите са се съгласили да получат
по посочената от тях банкова сметка ***ване на учредената в полза на банката
ипотека. Съгласно чл. 3 от договора страните са се задължили да сключат
окончателен договор във формата на *** пред ***, посочен от купувачите или
банката кредитор не по – късно от 05.05.2020 г., като промяна на договорения
срок може да става само с взаимно писмено споразумение на страните по договора.
В чл. 4 страните декларират, че датата, посочена в чл. 3 се явява като последна
от срока на договора, като се задължават да се явят в 10 часа пред *** *** с
адрес на кантората: *** с подготвени документи за изпълнение на сделката. В чл. 5 е уговорено, че всяка от страните по
този договор има правото, съгласно чл. 19 ЗЗД да обяви настоящия предварителен
договор за окончателен по предвидения в закона ред, като заявяват, че са им
известни последиците по неизпълнението на поетите задължения за прехвърляне
собствеността с *** и плащане на договорената продажна цена.
Съгласно чл. 6
продавачите се задължават да представят на купувачите копия от всички
документи, установяващи правото им на собственост върху описания имот и
необходими за одобрение на кредита от Банка ДСК до дата 31.03.2020 г., а за
изготвяне на *** в срок от три дни преди насрочената дата за изповядване на
сделката и в оригинали в деня на нотариалното прехвърляне, а именно: *** ***,
данъчна оценка на имота, скици на УПИ /парцел/ ***, удостоверение за семейно
положение на продавачите, удостоверение за тежести, издадено от Агенция по
вписванията в гр. И., удостоверение по чл.87 от ДОПК за липса на данъчни
задължения от страна на продавачите към НАП, пълномощно от 09.03.2020 г. с рег.
№ ***. За предадените документи, двете страни са се уговорили да подпишат
протокол, който да е неразделна част от предварителния договор. В чл. 13 е
уговорено, че при неизпълнение на задължението за продажба на имота при
условията на предварителния договор от страна на продавачите, купувачите могат
да го прекратят едностранно, като продавачите им дължат връщането на задатъка
/капарото/ и неустойка в размер на 3700 евро. В чл. 15 купувачите са поели
задължението един ден преди сключване на окончателния договор за покупко –
продажба да предоставят на продавачите в оригинал Писмо за ангажимент от Банка
ДСК, с което същата се задължава да заплати на продавачите частта от сумата,
представляваща банковия кредит, в договорения срок и след изпълнение на
условията, определени в банковата референция и съгласно условието на чл. 2.4.
от предварителния договор. Съгласно чл. 16 при неизпълнение на задълженията по
договора от страна на купувачите, продавачите могат едностранно да го прекратят,
като задържат получения задатък /капаро/, като неустойка.
Не се оспорва и
от приетите платежни нареждания се установява, че равностойността в лева на
сумата от 3700 евро е платена в полза на продавачите.
От приетия по делото, като писмено доказателство ***
от 24.06.2019 г. е установява, че процесният недвижим имот е закупен от Г.А.К.
от България Портфолиос ООД, като е описана Скица № 166 от 30.08.2018 г.,
издадена от Община ***.
Приета е като
писмено доказателство Скица от 18.03.2020 г., издадена от Община *** за
двуетажна масивна сграда № 23 – *** – жилищен комплекс „***“ – 9988 кв.м. В нея
са отразени заповеди за утвърждаване - № АБ – 134/1985 г., РД – 15-91/2005 г.,
РД -15-281/2009 г. Със Заповед № РД-
15-91/2005 г. на Община ***, цитирана в издадената скица от 18.03.2020 г. е
одобрено Решение № 22 от Протокол № 5/ 17.05.2005 г. на ОЕСУТ, Проектът за ПУП
/План за регулация и застрояване/ за имоти № -ра: *** и *** в местността „***“
по плана за земеразделяне на *** и отреждането им за новообразувани урегулирани
поземлени имоти: УПИ *** – Жилищен комплекс „***“ и УПИ *** – *** в кв. *** по
плана на гр. ***. Със Заповед № РД –
15-281 / 26.10.2009 г. на Община *** е наредено попълването на УПИ – ***, кв.
*** по плана на гр. *** с площ от 492 кв.м., съгласно приложената скица.
Приети са като
писмени доказателства и Удостоверения за данъчна оценка на имота от 13.03.2020
г., удостоверение за семейно положение, съпруга и деца на Г.А.К., удостоверение за граждански брак от ***,
удостоверение от 18.03.2020 г. от Агенция по вписванията гр. Пловдив, в което е
посочено, че за Г.А.К. към 18.03.2020 г. не е регистриран режим на имуществени
отношения на съпрузите. Приети са и удостоверения за наличието или липсата на
задължения от ТД на НАП – Пловдив за двамата ответници.
Приета е като
писмено доказателство електронна кореспонденция на хартиен носител от 15.05.2020г. от агенция за недвижими имоти към ищците, с който се сочи, че е изпратен
имейл за удължаване на срока на договора.
В отговор на така изпратения имейл е изпратен имейл ищците на 21.05.2020 г. до *** в 17,33 часа,
като са посочили, че относно сделката за
къщата в комплекс *** са получили отказ от банката поради проблем с
кадастралната схема, като изявяват желание да обсъдят възможността за
прекратяване на договорните взаимоотношения по взаимно съгласие и връщане на
задатъка в размер от 3700 евро и заплащане от ищците на всички разходи по
сделката.
На 21.05.2020 г.
в 15.13. часа в кантората на *** *** с район на действие –*** е отразено, че се
явява Б. Л. В. в качеството му на пълномощник на Г.К. и С.К., като е поискано
да се състави протокола относно наличието към 05.05.2020 г. на всички
документи, описани в Предварителен договор за покупко – продажба от 13.03.2020
г., като се посочи дали същите са достатъчни за изповядването на сделката за
покупко – продажба на имота, предмет на предварителния договор. *** е
удостоверил наличието на описаните документи, като след преглед е удостоверил
на основание чл. 593 ГПК, че към 05.05.2020 г. всички документи, описани в
Предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот от 13.03.2020 г.
са били налични в *** кантора и тези документи са били достатъчни за
изповядването на сделка по покупко- продажба на гореописания недвижим имот към
05.05.2020 г.
На 04.06.2020 г.
на пълномощника на продавачите по предварителния договор и ответници в
настоящото производство е връчена *** от купувачите – ищци по делото, с която
на основание чл. 13 от договора се прави изявление за разваляне на договора и
се претендира заплатения задатък и неустойка по предварителния договор. Посочена е банкова сметка ***. В поканата е
отразено, че кредитиращата банка – банка ДСК ЕАД е поискала представяне на
удостоверение за липса на кадастрална карта на територията на УПИ *** по регулационния план на гр. ***. По
повод това искане се посочва, че ответниците са представили удостоверение № 30
от 04.05.2020 г., в което се сочи, че на територията на жилищния комплекс има
влязла в сила кадастрална карта, но не е изпълнено задължението за представяне
на кадастрална схема на имота до крайната дата, уговорена за сключване на
окончателен договор – 05.05.2020 г. С
оглед непредставяне на кадастрална схема се посочва, че банката е отказала да
финансира покупко – продажбата на имота, поради и което окончателен договор не
може да бъде сключен.
Прието е като
писмено доказателство и пълномощно от 09.03.2020 г., с което продавачите
упълномощават Б. Л. В. да продаде на когото намери за добре процесния недвижим
имот.
От приетата по
делото справка от Агенция по вписванията – *** се установява, че процесният
имот е продаден на 11.06.2020 г. на В.А.Ч..
Имотът е бил закупен от продавачите по предварителния договор от България Портфолиос ООД.
От приетия по
делото като писмено доказателство *** се установява, че процесният недвижим
имот е прехвърлен на В. А. Ч., като сделката е вписана в Служба по вписванията
И.. В приложените документи не е описана кадастрална схема на недвижимия имот,
а Скица с изх. № 45 от 18.03.2020 г.
В удостоверение
№ 30 / 04.05.2020 г., издадена от кмета на Община *** е отразено, че Дирекция
„Регионално развитие и стопанска политика“ при Община *** издава настоящото на
Н. Л. В., представител на „България Потфолиос“ ООД в уверение на това, че за територията на
жилищен комплекс „***“ има влязла кадастрална карта, одобрена със заповед № РД-
18-69/13.07.2016 г. на И. д. на АГКК, като УПИ *** по регулационния план на гр.
*** е идентичен с имот *** по КККР на
землището на гр. ***. Удостоверението е оспорено от процесуалния представител
на ответниците, като е открито производство по чл. 193 ГПК за установяване на
верността му.
В тази връзка е
приет е като писмено доказателство публично достъпния в сайта на Агенция по
геодезия, картография и кадастър списък на одобрени с влязла в сила заповед
кадастрална карта и регистри за Софийска област, в който е отразено, че такива
са налични за гр. *** – за територията извън строителните граници и с. *** за
територията извън строителните граници. Приета е и разпечатка на обява за
започване на процедура по създаване на КККР на урбанизираните територии,
попадащи в землищата на гр. *** и с. ***, обл. Софийска. В обявата се сочи, че
със Заповед № РД- 16-6/30.05.2018 г. на и. д. на Агенция по геодезия,
картография и кадастър е открито производство по създаване на кадастрална карта
и кадастрален регистър на урбанизираните територии, попадащи в землищата на гр.
*** и с. ***, обл. Софийска. В справка към 09.10.2020 г. е отразено наличие на
кадастрална карта и кадастрални регистри за Софийска област. С цитираната в оспореното удостоверение заповед № РД-
18-69/13.07.2016 г. на И. д. на АГКК.
Във връзка с оспорването е приета е като
писмено доказателство извадка от Държавен вестник бр. 57 от 2016 г., с който е
обнародвана Заповед № РД- 16-6/30.05.2018 г. на и. д. на Агенция по геодезия,
картография и кадастър за откриване на производство по създаване на кадастрална
карта и кадастрален регистър на урбанизираните територии, попадащи в землищата
на гр. *** и с. ***, обл. Софийска. Видно от списъка с одобрени кадастрални
карти и кадастрални регистри за урбанизираната територия на гр. *** се сочи, че
КККР са приети с протокол от 08.12.2020 г.
Във връзка с
оспорването е приета като писмено доказателство извадка от Държавен
вестник бр. 90 от 2016 г., в която е публикувана Заповед № РД -16-13/27.10.2016
г., с която е открито производство по създаване на кадастрална карта и
кадастрални регистри за частта, разположена извън урбанизираната територия на
няколко землища, включително и землищата
на гр. ***, община ***.
Във връзка с
оспореното удостоверение и за удостоверяване на твърдението на ищците, че за
процесния имот е налице одобрена кадастрална карта и кадастрални регистри е приета като писмено доказателство скица на
Поземлен имот № ***, издадена от Служба по геодезия, картография и кадастър –
Софийска област за местност *** с площ от 9988 кв.м. с трайно предназначение на
територията – урбанизирана, с начин на трайно – ползване Комплексно
застрояване. Отразен е поземлен имот с идентификатор 22006.9.30 по кадастрална
карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД -18-69/13.07.2016 г.,
като собственик е вписан България Портфолиос ООД и е отразено, че няма данни за
сгради. В скицата е отразено, че последното изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 15.04.2019 г.
Съдът
установява, че в ДВ бр. 67/26.08.2016 г. е публикувана ЗАПОВЕД № РД-18-69 от 13
юли 2016 г., с която на основание чл. 49, ал. 1 ЗКИР е одобрена
кадастралната карта и кадастралните регистри за частта от землището на
гр. ***, община ***, област София, която е разположена извън строителните
граници на гр. ***.
С оглед на така събраните по делото писмени
доказателства съдът счита, че от така
представеното и прието като писмено доказателства удостоверение, не се установяват посочените факти и обстоятелства,
като същото не е издадено и от оправомощен за това орган.
При така установената
фактическа обстановка, от правна страна съдът намира следното:
За да се уважат предявените искове, ищците
следва да установят при условията на пълно и главно доказване наличието
на валидно сключен договор, съобразно твърденията в исковата молба в т.ч. постигане на съгласие между
страните за поемане на
посочените в исковата молба задължения от ответниците, изпълнение на
договорните си задължения, като изправна страна и респ. неизпълнението от
страна на ответниците на поетите от тях насрещни задължения в т.ч. и не само, че към датата на поетото задължение
по чл. 6 от предварителния договор и определената крайна дата за сключване на
окончателен договор, са налице предпоставките по ЗКИР за издаване на
кадастрална схема за имота. Ищците следва да установят настъпването на
предпоставките, съгласно уговореното за претендиране на неустойка по чл. 13 от
Договора, включително и отправянето на едностранно изявление в тази насока до
ответниците.
Не се спори и от приетия
предварителен договор се установява, че страните са постигнали съгласие за
прехвърляне на собствеността върху описания недвижим имот в срок до 05.05.2020
г., като ищците са заплатили уговорения задатък в размер от 3700 евро.
Съгласно чл. 6 от
предварителния договор ответниците са се задължили да предоставят на
купувачите копия от всички документи,
установяващи правото им на собственост върху имота и необходими за одобрение на
кредита от Банка ДСК до 31.03.2020 г.
От събраните по делото писмени доказателства, включително и от приетия
констативен протокол се установява, че към 31.03.2020 г. ответниците са
предоставили на ищците всички документи, установяващи правото им на собственост
върху имота. Относно необходимите за одобрение на кредита от Банка ДСК
документи се сочи, че освен представените документи е следвало да се представи
от ответниците и кадастрална схема на недвижимия имот в случай, че е налице
кадастрална карта или удостоверение за липса на кадастрална карта на
територията на посочения урегулиран поземлен имот. Не се установява обаче от
събраните по делото доказателства, че искането на кредитиращата банка за
представяне на удостоверение за липса на кадастрална карта е отправено до
ответниците и в изпълнение на това
изискване е представено от ответниците Удостоверение № 30 от 04.05.2020 г. от Община
***. Съгласно клаузата на чл. 6 от предварителния договор ответниците в
качеството им на продавачи не са поемали задължение за предоставяне на
документи на банка ДСК. Продавачите са се задължили да представят на купувачите
необходимите за одобрение на кредита документи, като липсват по делото
доказателства, от които да се установява, че ищците са поискали от ответниците
да представят удостоверение по чл.55,
ал. 2 ЗКИР за липса на кадастрална карта. Като такова се сочи имейл от
21.05.2020 г., с което ответниците се уведомяват, че поради непредставяне на
кадастрални документи, банката отказва отпускане на кредита. Това писмо обаче е
след крайния срок по договора и от същото не може да се направи извод, че
действително такива документи са изискани.
Действително страните са се
уговорили част от продажната цена да бъде заплатена чрез отпускане на кредит от
Банка ДСК и съответно след представяне на писмо за ангажимент от банката, то
следва да се приеме, че условие за сключване на кредита е и предоставяне на
заемни средства от посочената в предварителния договор банка, но не се
установява неотпускането на парични средства, така както е отразено в имейла да
се дължи именно на липса на документи, изискани от банката и съответно
неосигурени от ответниците.
От събраните по делото
писмени доказателства се установява, че към датата, определена като крайна
такава за сключване на окончателен договор за покупко – продажба за
урбанизираната територия на гр. *** все още не е публикувана заповед за
одобряване на кадастрална карта и кадастрални регистри. Едва декември месец
2020 г. е подписан протокол за приемане
на КККР, като фактическият състав на процедурата, която приключва със заповед
за одобряване на кадастрална карта и кадастрални регистри не е завършен.
Съгласно чл. 44 от НАРЕДБА
№ РД-02-20-5 ОТ 15 ДЕКЕМВРИ 2016 Г. ЗА СЪДЪРЖАНИЕТО, СЪЗДАВАНЕТО И ПОДДЪРЖАНЕТО
НА КАДАСТРАЛНАТА КАРТА И КАДАСТРАЛНИТЕ РЕГИСТРИ Кадастралната карта и кадастралните регистри
се приемат по реда и условията на наредбата по чл. 50 ЗКИР. Приетите по реда на чл. 45 ЗКИР кадастрална
карта и кадастрален регистър на недвижимите имоти се обявяват на
заинтересованите лица от съответната служба по геодезия, картография и кадастър
по реда на чл. 35, ал. 3 ЗКИР. В срока по чл. 46, ал. 2 ЗКИР заинтересованите
лица могат да правят писмени възражения по кадастралната карта и кадастралните
регистри пред службата по геодезия, картография и кадастър. След разглеждане на
възраженията кадастралната карта и кадастралният регистър на недвижимите имоти
се изменят въз основа на решенията на комисията по чл. 47, ал. 1 ЗКИР.
Отразените основателни възражения се приемат по реда на чл. 45 ЗКИР. Приетите
кадастрална карта и кадастрални регистри се изпращат от службата по геодезия,
картография и кадастър на изпълнителния директор на АГКК за издаване на заповед
за одобряване. Заповедта се издава в 14-дневен срок от приемане на измененията
на кадастралната карта и кадастралните регистри по чл. 48, ал. 2 ЗКИР.
Заповедта за одобряване на кадастралната карта и кадастралните регистри се
обнародва в "Държавен вестник".
В подкрепа на
гореизложеното е и обстоятелството, че на 11.06.2020 г. собствеността върху
процесния недвижим имот е прехвърлена, като по сделката е представена
предадената и на ищците в копие скица от Община ***.
Съдът счита, че от
събраните по делото писмени доказателства не се установява твърдението на
ищците, че ответниците са неизправна страна по сключения предварителен договор.
Последните са представили на ищците всички документи, удостоверяващи правото на
собственост върху имота, предмет на предварителния договор. Не се доказа по
категоричен и безспорен начин необходимостта от предоставяне на купувачите на соченото удостоверение по
чл. 55 ЗКИР и съответно кадастрална схема на имота, съгласно искане на
кредитиращата банка.
Предвид липсата на
доказателства за неизправността на ответниците, като страна по така сключения
договор, то и изявлението за развалянето му на основание чл. 87 ЗЗД не е
породило желаният правен ефект. С отговора на исковата молба ответниците са
направили изявление за отказ от договора, поради неизпълнение на задължението
по чл. 15, чл. 14 във вр. с чл. 2.4, чл. 3 и чл. 4 от предварителния договор от
страна на ищците, което съдът счита за основателно. От събраните писмени
доказателства безспорно се установи, че ищците са неизправна страна по
договора, като не са изпълнили разпоредбите, на които се позовават ответниците.
В случая не се установява неизпълнението да се дължи на поведението на
ответниците.
Съгласно чл. 93, ал. 2 ЗЗД, ако страната, която е дала задатъка не изпълни задължението си, другата
страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка, поради и което
искът за връщане на платения задатък се явява неоснователен и недоказан.
С оглед липсата на пълно
и главно доказване на неизправността на ответниците, то неоснователна се явява
и претенцията за неустойка за неизпълнение в претендирания размер.
На основание
гореизложените съображения и доколкото решението не може да се основава на
твърдения на страните, а на безспорно установени факти и обстоятелства, то
исковете следва да се отхвърлят като недоказани.
На основание чл. 78, ал.
3 ГПК в полза на ответниците следва да се присъдят разноски в размер на 1200
лв.- заплатено адвокатско възнаграждение.
С оглед изложените мотиви, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от М.И.П., ЕГН ********** и Б.М.П., ЕГН ********** против Г.А.К.,
ЕГН ********** и С.И.К., ЕГН **********
искове за осъждане на ответниците солидарно да заплатят на ищците сумата от
3700 евро, равняваща се на левова равностойност на сумата от 14473,14 лв., представляваща
платен задатък по Предварителен договор за покупко – продажба от 13.03.2020 г.,
развален поради виновно неизпълнение на задълженията на ответниците, ведно със
законна лихва върху главницата, считано от 25.09.2020 г. до окончателното й
изплащане и сумата от 3700 евро, равняваща се на левова равностойност на сумата
от 14473,14 лв., представляваща неустойка, съгласно чл. 13 от Предварителен
договор за покупко – продажба от 13.03.2020 г., ведно със законна лихва върху
главницата, считано от 25.09.2020 г. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА Г.А.К., ЕГН ********** и С.И.К., ЕГН ********** да заплатят на М.И.П.,
ЕГН ********** и Б.М.П., ЕГН ********** сумата
от 1200 лв.- разноски по делото за заплатено адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва пред ОС – Пловдив в двуседмичен срок от връчването му.
Препис от
решението да се връчи на страните по делото.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/
Вярно с оригинала!ВГ