Р Е
Ш Е Н
И Е
№………………………………
гр. София
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ-22 състав, в публично заседание на осми декември две хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕЛИ АЛЕКСИЕВА
при секретаря Диана Борисова, като разгледа
докладваното от съдията т. дело N 920 по
описа за 2017 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Съдът е сезиран с обективно кумултивно
съединени искове с правна квалификация чл. 232, ал. 2, предл. 1 и чл. 92, ал. 1 ЗЗД, предявени като частични.
Ищецът „А.т.“ АД твърди наличието на договорни
отношения с ответника „Р.“ ООД, породени
от договор за наем от 31.07.2013 г. По силата на този договор ищецът е
предоставил на ответника ползването на следния недвижим имот: магазин на две
нива с площ от 1961.56 кв.м., находящ се в подблоковото пространство в сградата
на ъгъла на бул. „*****и ул. „*****. Твърди, че на основание чл. 3.2 от
договора ответникът е заплащал половината от дължимата месечна наемна цена в
размер на 23469.96 лева или сумата от 11734.98 лева, считано от 01.11.2014 г.
до м. септември 2016 г. След настъпване на предвиденото в чл. 3.2 от договора
условие, ищецът отправил на ответника нотариална покана, с която го поканил да
заплати дължимия за периода от 01.11.2014 г. до м. септември 2016 г. остатък от
уговорената месечна наемна цена, както и неустойка за забава по чл. 3.1 от
договора за периода от 01.11.2014 г. до 01.09.2016 г. Поддържа, че за някои от
месеците, включени в периода ответникът е плащал наемна цена в размер на
по-малко от половината от уговорената такава. В допълнителната искова молба
ищецът признава направеното от ответника плащане на сумата от 2349.96 лева – остатък от наем за
м. февруари 2017 г. и дължимата за забавата неустойка в размер на 1104.48 лева.
Признава, че поради извършването на ремонтни работи през м. септември 2015 г.
наемната цена следва да бъде намалена с 2347 лева. Предвид това намалява
размера на предявените частични претенции, както следва: сумата от 32857 лева,
представляваща част от дължимата наемна цена за периода от 01.11.2014 г. до
01.03.2017 г., която възлиза в цялост на сумата 328576 лева, както и неустойка
за забава по чл. 3.1 от договора за периода в размер на 50692 лева,
представляваща част от общо дължимата неустойка за периода от 01.11.2014 г. до
01.03.2017 г., която възлиза в цялост на сумата 506925 лева. Претендира
направените по делото разноски.
Ответникът „Р.“ ООД подава отговор на
исковата молба, с който оспорва предявените искове. Поддържа, че няма неплатени
от него суми по процесния договор, тъй като волята на страните е била месечният
наем да е в размер на 5 000 евро или 11734.98 лева, като едва след
окончателното решаване на спора за
собственост, наемната цена да се увеличи на 10 000 евро. Твърди, че към
момента спорът относно собствеността на имота все още не е приключил с влязъл в
сила съдебен акт. Оспорва възможността клаузата на чл. 3.3 от договора да има
ретроактивно действие. Признава, че поради грешка не е заплатен пълният размер
на дължимия за м. февруари 2017 г. наем, но веднага след установяване на
грешката е платен остатъка от наема за този месец в размер на 2349.96 лева и
дължимата за забавата неустойка в размер на 1104.48 лева. Поддържа, че не дължи
остатъка от наемната цена за м. септември 2015 г., тъй като в този период е
извършвана подмяна на топлопроводите, което е направило невъзможен достъпът до
отдавания под наем гараж, поради което ищцовото дружество е уведомено, че за този
период няма да се плати за наема на гаража в размер на 1000 евро. Оспорва да е
получавал уведомление от ищеца на 03.11.2014 г. относно дължимостта на наема в
пълен размер. Моли съда да отхвърли исковете. Претендира направените по делото
разноски за адвокатско възнаграждение. Прави възражение за прекомерност на
платеното от ищеца адвокатско възнаграждение.
Съдът, след като взе предвид доводите на
страните и прецени събраните по делото доказателства, съобразно чл. 12 и чл.
235, ал. 2 ГПК, приема за установено следното:
Между страните е безспорно, а и от
представените писмени доказателства е видно, че на 31.07.2013 г. между „А.т.“
АД и „Б.К.” ООД е сключен договор,
съгласно който ищецът предоставя под наем на „Б.К.” ООД следния недвижим имот:
магазин на две нива с площ от 1961.56 кв.м., находящ се в подблоковото
пространство в сградата на ъгъла на бул. „*****и ул. „*****, за срок от седем
години, считано от 01.08.2013 г. до 31.07.2020 г. В чл. 3.1 от договора, е
постигнато съгласие месечният наем да бъде в размер на 5000 евро без ДДС за
първите пет години от договора, а за останалите две наемът да бъде предоговорен
при условията на чл. 2, т. 2 от договора. Дължимата месечна наема цена се
заплаща до 1-во число за текущия месец, като при закъснение се дължи неустойка
в размер на 0.5 % върху неизплатената сума за всеки просрочен ден. Чл. 3.3 от
договора има следното съдържание: „договореният в чл. 3.1 размер на месечен
наем е ½ от дължимия наем за целия имот, описан в чл. 1.1. След
окончателното решаване на спора относно собствеността на имота /за който
наемателят е информиран от наемодателя/ размерът на месечния наем: 1. ще остане
същият, или 2. ще бъде удвоен, ако на „А.т.“
АД бъде присъдена собствеността върху целия имот.
С анекс към този договор от 01.10.2013
г. наемателят „Б.К.” ООД е заместен като страна в договора от ответника „Р.“
ООД.
С решение № 711/13.01.2011 г. на ВКС, І
ГО, по гр.д. № 1791/2009 г., е отменено решение на САС, по гр.д. № 2629/2003 г.
в частта по предявения срещу ищеца иск по чл. 108 от ЗС, като ищецът е осъден,
на основание чл. 108 от ЗС да предаде на ответниците физически лица –
реституирани собственици по реда на чл.
1 ЗВСОНИ, владението върху следните недвижими имоти: бивши гаражи в сутерена и
партера, представляващи понастоящем магазин за мебели в гр. *****. По реда на чл. 303 от ГПК, горното решение на
ВКС е отменено с решение от 22.12.2011 г. на ВКС, по гр.д. № 461/2011 г. и
делото е върнато за ново разглеждане от друг състав на САС. Образувано е гр.д. № 4538/2011 г. по описа
на САС, по което е постановено решение от 26.02.2013 г., с което ищецът е
осъден, на основание чл. 108 от ЗС да предаде на ответниците физически лица –
реституирани собствениципо реда на чл. 1
ЗВСОНИ, владението върху следните недвижими имоти: бивши гаражи в сутерена и
партера, представляващи понастоящем магазин за мебели в гр. *****. Така
постановеното от САС решение е обжалвано пред ВКС, като с решение № 100 от
29.10.2014 г. на ВКС, ІІ ГО, по гр. д. № 7454/2013 г. решението на САС е
отменено и предявеният срещу ищеца ревандикационен иск е отхвърлен. Във връзка
с подадена молба по чл. 303 от ГПК, е образувано гр. д. № 2038/2015 г. по описа
на ВКС, ІV ГО, по което с решение №
405/11.02.2016 г. решението на ВКС от 29.10.2014 г. е отменено в частта по
предявения от починалата в хода на процеса С.Т.М.иск по чл. 108 от ЗС и делото
в отменената част е върнато за ново разглеждане от друг състав на ВКС. При
новото разглеждане е постановено решение № 59/28.06.2016 г. на ВКС, ІІ ГО, по
гр.д. № 609/2016 г., с което е отменено решението на САС от 26.02.2013 г. в
частта по уважения иск по чл. 108 от ЗС, предявен от С.М., починала и заместена
от М.Г., като този иск е отхвърлен.
Ответникът е представил доказателства,
че по искова молба на ищеца, с която са предявени искове по чл. 108 от ЗС срещу
Е.и Б.П.за предаване владението върху реална част с обща площ от 1348 кв.м. от
самостоятелен обект с площ от 1961.56 кв.м., представляващ магазин на две нива
в подблоковото пространство в сградата на ъгъла на бул. „*****и ул. „*****,
съединени с искане по чл. 537, ал. 2 от ГПК,
в СГС е образувано гр.д. № 20473/2014 г. по описа на І-7 състав. След
служебно извършена проверка в
деловодната система на СГС се установи, че към момента на приключване на
устните състезания по настоящето дело, производството по гр.д. № 20473/2014 г.
е все още висящо пред СГС.
С нотариална покана, връчена на
ответника на 08.08.2016 г., ищецът уведомява ответника, че съгласно решение №
100/29.10.2014 г., постановено по гр.д. № 7454/2013 г. ВКС, частично отменено с
решение 405/11.02.2016 г., постановено по гр.д. № 2038/2015 г., ВКС, както и
решение 59/28.06.2016 г., постановено по гр.дело № 609/2016 г. ВКС, претенциите
на бившите собственици относно собствеността върху части от гореописания имот
са отхвърлениокончателно, като съдебният спор е решен окончателно и изцяло в полза
на „А.т.“ АД. Във връзка с това ответникът е уведомен, че следва да преустанови
плащането на наем за същия имот на други лица, различни от „А.т.“ АД, като
считано от 29.06.2016 г. следва да заплаща на „А.т.“ АД пълният размер на
дължимият месечен наем от 10000 евро без вкл. ДДС. С последваща нотариална
покана ищецът претендира от ответника заплащане на сума в размер на 269904.54
лева, предстваляваща равностойността на незаплатената от наемателя част от
договорената между страните наемна цена за периода от м. ноември 2014 г. до м.
септември 2016 г. вкл., както и неустойка за забава по чл. 3.1 от договора за
периода от 01.11.2014 г. до 01.09.2016 г. в размер на 483246.48 лева.
С изготвения по делото доклад е прието
за безспорно обстоятелството, че ответникът е плащал на ищеца месечна наемна
цена в размер на 11734.98 лева в уговорения в договора срок. Спорно между
страните е обстоятелството дължима ли е била от ответника за процесния период
месечна наемна цена в размер на 23469.96 лева, съответно от кой момент се дължи
месечна наемна цена в пълния размер, както и въобще настъпило ли е условието, при
което се дължи такава наемна цена, съобразно постигнатото от страните съгласие
в чл. 3.3 от договора.
Съдът намира, че тази клауза от договора
подлежи на тълкуване, доколкото е непрецизно формулирана и от съдържанието й не
може да се определи еднозначно какво точно е условието, при сбъдване на което
ще се дължи наем в пълен размер, нито
може да се формира еднозначен извод от кой момент наемателят ще е
задължен да заплаща наем в такъв размер на наемодателя. При тълкуване на
договорите следва да се търси: 1. действителната воля на страните; 2. отделните
уговорки да се тълкуват в тяхната взаимна връзка и всяка една да се схваща
съобразно общия смисъл и цел на договора; 3. цялостното тълкуване на договорите
следва да съдържа сметка за обичаите и добросъвестността – арг. от чл. 20 ЗЗД.
Съдът, след тълкуване по този начин на горепосочената клауза и съобразявайки
представените писмени доказателства и изразените становища от страните в
настоящето производство, намира, че с използвания в чл. 3. 3 от договора израз
„след окончателното решаване на спора относно собствеността на имота”, страните
са постигнали съгласие евентуалната промяна в размера на дължимия месечен наем,
изразяваща се в една от двете посочени в клаузата алтернативни хипотези
/първата – наемът да остане същият и втората – наемът да бъде удвоен, ако
на „А.т.“ АД бъде присъдена
собствеността върху целия имот/ да има действие за бъдеще, а не за изминал
период. Такъв извод може да бъде направен от използвания предлог за време „след”
и бъдещото време, в което са използвани глаголите, с които се изразява
промяната в размера - „ще остане” и „ще
бъде”. Следователно постигнатата от страните договореност е при сбъдване на
условието - окончателно решаване на спора относно собствеността на имота и
присъждане собствеността върху целия имот на „А.т.“ АД, наемателят да дължи
наем в пълен размер едва след настъпване на условието и уведомяването му от
страна на наемодателя за това обстоятелство. Изискването за изрично уведомяване
на наемателя за настъпването на условието следва от факта, че наемателят не е
страна по споровете за собственост на имота, съответно клаузата на чл. 3.3. от
договора следва да се тълкува в смисъл, че именно наемодателят, като участник
във визирания в уговорката спор за собственост, ще е страната по договора,
която следва да уведоми другата за настъпването на предвиденото условие,
съответно да определи коя от двете
предвидени алтернативни хипотези ще е
приложима в случая. Съответствието на така направеното тълкуване с
действителната воля на страните се потвърждава и от съдържанието на първата
изпратена от ищеца на ответника нотариална покана, получена от ответника на
08.08.2016 г.
Общата формулировка на условието в
процесната клауза „окончателното решаване на спора относно собствеността на
имота /за който наемателят е информиран от наемодателя/” препятства Съдът да определи без допълнително
тълкуване какъв е визираният от страните спор относно собствеността, който се
очаква да бъде разрешен. Предвид наличието на висящо съдебно производство към
датата на подписване на договора - 31.07.2013 г. и датата на анекса, с който
ответникът встъпва като страна в договора – 01.10.2013 г. /видно от представените по делото от ищеца
съдебни решения/ и липсата на изрично препращане в договора и анекса към него към
конкретно висящо към момента на подписване съдебно производство, не може да бъде възприет
предложеният от ищеца вариант на тълкуване, че страните /в това число и
встъпилият впоследствие като наемател ответник/ са имали предвид единствено
приключване на производството по предявените срещу наемодателя искове по чл.
108 от ЗС, във връзка с които е постановено решение № 711/13.01.2011 г. на ВКС,
І ГО, по гр.д. № 1791/2009 г. От една страна по делото не са ангажирани никакви
доказателства относно това за какъв точно спор е информиран първоначалният наемател,
съответно дали такава конкретна информация е предоставена на новия наемател при
подписването на анекса на 01.10.2013 г., а от друга страна не е съществувала
пречка страните да препратят изрично в договора, съответно анкеса към воденото
съдебно производство /предвид наличието на такова към датата на подписване на
договора и анекса/. Липсата на такова изрично препращане следва да се тълкува в
смисъл, че страните са имали предвид разрешаването на всички спорове, касаещи
правото на собственост на ищеца върху процесния имот, съответно всички
възникнали между ищеца и трети лица спорове, а не само спорът му с лицата,
легитимиращи се като реституирани по реда на ЗВСОНИ собственици на имота. Освен
окончателното разрешаване на спора относно собствеността на процесния имот,
страните са предвидили като условие за дължимост на наема в двоен размер и
присъждането на „А.т.“ АД на собствеността върху целия имот. В този смисъл
следва да се приеме, че предвид наличието на висящо гр. дело № 20473/2014 г. по
описа на СГС, І-7 състав, с предмет защита на правото на собственост на ищеца
върху процесния имот, съответно осъждане на ответниците по това дело Е.и Б.П.да
предат на ищеца владението върху реална част от имота- предмет на договора за
наем, условията, визирани в чл. 3.3 от договора за наем за промяна в размера на
наемната цена все още не са настъпили.
Предвид изложеното, следва да се приеме,
че ищецът, чиято е доказателствената тежест не е доказал, че ответникът му
дължи за процесния период месечна наемна цена в пълния размер, визиран в
разпоредбата на чл. 3.3 от договора. Правилата за разпределение на
доказателствената тежест задължават съда да приеме, че фактите, за които не е
проведено главно и пълно доказване от страната, носеща тежестта на доказване,
не са осъществени.
С оглед изложеното, съдът намира, че
искът по чл.232, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД е неоснователен, поради което следва да
бъде отхвърлен.
Неоснователността на иска за заплащане
на наемна цена, води до неоснователност и на акцесорния иск за присъждане на
неустойка за забавено изпълнение на ответника на задължението му за заплащане
на месечна наемна цена в пълния претендиран размер за процесния период.
При този изход на производството ответникът
има право на разноски, на основание чл.
78, ал. 3 ГПК, които възлизат на 3000 лева – заплатено адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран от горното, Съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявените от „А.т.“ АД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** срещу
„Р.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***, частични искове
с правна квалификация чл. 232, ал. 2,
предл. 2 от Закона за задълженията и договорите за сумата от 32857 лева,
представляваща част от дължимата наемна цена по договор за наем от 31.07.2013
г. за периода от 01.11.2014 г. до 01.03.2017 г., която възлиза в цялост на
сумата 328576 лева и чл. 92, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите за сумата от 50692 лева, представляваща част
от неустойка за забава по чл. 3.1 от
договора за периода от 01.11.2014 г. до 01.03.2017 г., която възлиза в цялост
на сумата 506925 лева, като неоснователни.
ОСЪЖДА
„А.т.“ АД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** да
заплати на „Р.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***, на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, разноски по производството в размер на 3000
лева.
Решението може да бъде обжалвано пред
Софийски апелативен съд, в двуседмичен срок от връчването му.
Съдия: