РЕШЕНИЕ
№ ………, 11 януари 2018г., гр.София
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VI-10
състав, на деветнадесети декември през две хиляди и седемнадесета година, в
публичното заседание при закрити врата в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: НИКОЛАЙ ЕНЧЕВ
секретар
Анелия Груева, като разгледа докладваното от съдия Енчев т.д. 507 по описа за
2017г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявен е частичен иск с
правна квалификация чл.232, ал.2 от ЗЗД.
Ищецът „М.“ ЕООД твърди, че
след като е закупил недвижим имот, в който ответникът е бил наемател на част от
сградата, е встъпил в наемното правоотношение, което е било трансформирано в
безсрочно. Твърди, че на 26.02.2014г. ответникът е изпратил предизвестие за
прекратяване на наемното правоотношение, без да спази предвидения в наемния
договор едногодишен срок на предизвестие, през който да заплаща и дължимата
наемна цена. Поддържа, че владението на имота е било върнато едва на
4.03.2015г. Предявява частичен иск за 26 000лв., представляващи част от
дължимата за периода от 4.03.2014г. до 4.03.2015г. наемна цена, договорена в
месечен размер 16 720 евро без ДДС. Претендира освен това и разноски.
Ответникът Комисия за З.на Л.Д.оспорва
изцяло иска и поддържа, че договорът за наем е прекратил действието си на 10.02.2009г.,
защото, предвид правилата на чл.229 и чл.237 от ЗЗД, този договор не е можел да
бъде сключен за период по-дълъг от 3 години. Алтернативно поддържа, че ако се
приеме, че договорът се е трансформирал в безсрочен, тогава по силата чл.238 от ЗЗД той може да бъде прекратен с
едномесечно предизвестие, а изричната клауза от него, че договорът следва да се
прекратява с едногодишно предизвестие става противоречаща на закона. При това
положение договорът за наем е бил прекратен с изявлението на ответника на 3.03.2014г.,
на която дата наетият имот е бил освободен. Ответникът поддържа освен това, че
е предал държането на наетия имот на ищеца на 4.03.2014г., но че ищецът не му е
оказал нужното съдействие за връщане на наетия имот. Прави възражение, че
клаузата от наемния договор, която предвижда, че той ще действа за срок от 3
години, считано от датата на окончателното предаване на имота, е нищожна в
последната си част, поради противоречие със закона, защото ищецът не е изпълнил
условието за пълно предаване на имота. Претендира разноски.
Софийски градски съд, след
като обсъди събраните доказателства, намира за установени следните факти:
На 10.02.2006г. между „М.“ АД
и К.за З.на Л.Д.е сключен договор за наем на индивидуализирани части от
административна сграда в гр.София, бул. „********, за срок от 3 години, считано
от датата на окончателно предаване на имота. Страните са уговорили месечна наемна
цена в размер 16 720 евро без ДДС, платима в левова равностойност по
фиксинга на БНБ в деня на плащането. Предвидена е възможност за прекратяване на
договора по взаимно съгласие на страните, изразено писмено, или едностранно от
всяка от страните с едногодишно писмено предизвестие, направено след изтичане
на първите 3 години от действието на договора. Страните са уговорили и
автоматично продължаване на действието на договора за още 3 години в случай, че
той не бъде прекратен по взаимно
съгласие. В допълнение, предвидено е, че
през първите 4 години от действие на договора никоя от страните не може
да го прекрати едностранно, а при нарушение на
това правило прекратилата договора страна дължи обезщетение в размер на
равностойността на наема за остатъка на срока на договора.
На 24.10.2006г. към посочения
договор за наем е подписано тристранно споразумение между „М.“ ЕООД, „М.“ АД и К.за
З.на личните данни, по силата на което страните са се споразумели, че във
връзка с прехвърляне на собствеността върху сградата от „М.“ АД на „М.“ ЕООД,
договорът за наем запазва действието си, като „М.“ АД продължава да упражнява
от свое име и за сметка на ищеца правата по него, а новият собственик на
сградата има право по всяко време с нотариално заверено заявление да замести „М.“ АД в правата и задълженията
по договора. Страните са се споразумели за продължаване на срока за предаване
на наемателя на конкретни помещения на партерния етаж и за намаляване на наемната цена до предаването им.
Със заявление с нотариална
заверка на подписа от 26.01.2007г., получено от К.за З.на Л.Д.на 30.01.2007г. „М.“
ЕООД е уведомило, че считано от
1.02.2007г. замества „М.“ АД в наемния договор.
На 3.02.2014г. К.за З.на Л.Д.е
изпратила две писма до ищеца, представляващи писмени уведомления за
прекратяване на наемния договор с едномесечно предизвестие, на основание чл.238
от ЗЗД. Не се установява тези писма да са получени от ищеца. С доклад от същата
дата началник-отдела „Правно обслужване,
човешки ресурси и управление на собствеността“ и началник-отдела „Материално
осигуряване“ при ответника са уведомили писмено председателя на Комисията, че
са направили опит да връчат писменото
предизвестие за прекратяване на наемния договор на управителя на ищцовото
дружество, но управителят и юристът на дружеството са отказали да го получат и
са заявили, че срокът за предизвестие е едногодишен, а не едномесечен.
На 14.02.2014г. в К.за З.на Л.Д.е
получено писмо от управителя на ищцовото дружество, в което се заявява, че
управителят е научил от служители на К.за намерение в най-скоро време да
напусне сградата на бул. „********. По този повод управителят на ищцовото
дружество е напомнил, че срокът на предизвестие
за едностранно прекратяване на наемния договор е едногодишен и е обяснил, че
незаконосъобразното прекратяване на договора ще
породи претенции за обезщетения към К.в голям размер, поради това, че ще
бъдат причинени вреди на дружеството.
На 27.02.2014г. ищецът е
получил нотариална покана от ответника, изпратена му на 26.02.2014г., да осигури свой представител за връщане на имота
на 4.03.2014г. в 10,00 часа, съгласно писмено предизвестие за прекратяване на
наемния договор от 3.02.2014г. В отговор на поканата, на 28.02.2014г. ищецът е
подал чрез Министерския съвет становище до ответника с копие до
министър-председателя, с което е заявил, че не е уведомяван за желание на
ответника да прекрати наемния договор и че при желание за прекратяване на
договора следва да бъде отправено едногодишно предизвестие.
На 4.03.2014г. нотариус е съставил констативен протокол, с
който е установил, че на посочената дата от 10,00 до 10,30 часа представител на
ищеца не се явил за предаване на сградата,
въпреки че са присъствали представители на К.за З.на личните данни.
Междувременно на 13.02.2014г. К.за
З.на Л.Д.е сключила договор със „С.Б.Х.У.“
ЕООД за извършване на хамалски услуги – товарене,
разтоварване, опаковане монтаж и подредба на вещи за нуждите на комисията. За
извършените хамалски услуги, изразяващи се в транспортиране на обзавеждане на К.до
м.“Къро“ съгласно договора „С.Б.Х.У.“ ЕООД е издало фактура от 6.03.2014г.
С писма, изпратени до различни
държавни органи и институции в периода от 28.02.2014г. до 11.03.2014г.
председателят на К.на З.на Л.Д.ги е уведомил, че адресът на К.е променен от бул.
„******** на бул. „****.
На 4.03.2015г. е съставен констативен протокол от управителя на
ищцовото дружество и две други лица, с който е констатирано, че на посочената
дата К.за З.на Л.Д.не е изпратила свой представител за предаване на наетия имот на бул. „******** и
че управителят на ищеца е приел имота.
При тези обстоятелства съдът
намира от правна страна следното:
Ищецът и ответникът са били
обвързани от валиден договор за наем, който първоначално е бил сключен за
определен срок, а впоследствие се е трансформирал в безсрочен. Правата и
задълженията за ответника по наемния договор са възникнали със сключването му и
с последващото изменение с тристранното споразумение от 24.10.2006г. За ищеца
правата и задълженията по договора са възникнали по силата на цитираното
споразумение, с което той изрично е признал действието на договора и се е
съгласил на условията при които да бъде обвързан от него, както и по силата на изявлението
с нотариална заверка на подписа, получено от ответника на 30.01.2007г., с което
ищецът е изявил волята си за встъпване в договора като наемодател.
Несъстоятелно е възражението
на ответника за нищожност на клаузата, според която наемният договор ще действа
за срок от 3 години, считано от датата на окончателното предаване на имота. Преди всичко
обстоятелството, че една част от помещенията, представляващи самостоятелен
обект на право на собственост и съответно – самостоятелен предмет на договора
за наем, не е била предадена в държане на наемателя, както се поддържа от
ответника и както се установява и от доказателствата по делото, по никакъв
начин не влияе върху действителността на договора. Действителността на всяка
една правна сделка се преценява според фактите и обстоятелствата, настъпили
преди или най-късно в момента на сключването й, а и според закона, действал към
момента на сключването. Това е така, защото порокът, водещ до недействителност
на сделката трябва и може да бъде проявен само преди или по време на
сключването й, но не впоследствие. По тази причина последващото частично
неизпълнение на задължението на наемодателя да предаде всички договорени наети
помещения за ползване по никакъв начин не влияе върху действителността на
наемния договор, а единствено би могло да доведе до отговорност на наемодателя
за частично неизпълнение. Със споразумението от 24.10.2006г. страните са отчели
това неизпълнение и са постигнали съгласие за ангажиране отговорността на
наемодателя чрез намаляване на наемната цена. В допълнение следва да се посочи
и това, че разглежданата клауза от договора не противоречи на императивна
законова норма, както неоснователно поддържа ответника, защото липсва норма,
която да забранява на страните по един наемен договор да уговорят, че този
договор ще породи действието си от момента, в който наемателят започне да
ползва вещта. Напротив, с оглед естеството на наемното правоотношение такава
уговорка е напълно логична и често срещана в практиката.
Наемният договор е бил сключен
първоначално за срок от 3 години, но след изтичането на този срок не е
прекратил автоматично действието си, защото при безспорно установените
обстоятелства, че ползването на наетия имот от К.за З.на Л.Д.е продължило и
след това и че ищецът не се е противопоставял на това ползване, са настъпили
последиците по чл.236, ал.1 от ЗЗД, т.е. договорът се е трансформирал в
безсрочен. В този смисъл е неоснователен доводът на ответника, че договорът за
наем е бил прекратен на 10.02.2009г. Макар и правилото на чл.229 от ЗЗД да
забранява сключването на наемни договори за срокове, по-дълги от посочените в
алинеи 1 и 2 от този текст, и да предвижда автоматично намаляване на сроковете
до законоустановените граници от 10, съответно 3, години в случаите, когато
страните са уговорили по-дълги срокове, то не може да се тълкува и като
забраняващо наемен договор, сключен за посочените срокове, да бъде
трансформиран в безсрочен след изтичане на тези срокове и в този смисъл като
изключващо приложението на нормата на чл.236, ал.1 от ЗЗД. Напротив, правната
възможност, предвидена в чл.236, ал.1 от ЗЗД съществува и за наемни договори,
сключени при условията на чл.229 от ЗЗД за срок от 10 или 3 години. Ето защо с
изтичането на 3-годишния срок на действие на наемния договор и при
продължаващото ползване на наетите имоти от ответника със знанието и без
противопоставянето на ищеца, договорът е бил трансформиран в безсрочен.
Изменението в наемния договор
обаче засяга единствено срока на действието му, но не променя по никакъв начин
останалите му клаузи. В частност, трансформацията на договора в безсрочен не
променя срока на предизвестие за прекратяване на договора, установен по взаимно
съгласие на страните. Противно на становището на ответника, такава промяна не
настъпва автоматично с трансформацията на договора по силата на чл.238 от ЗЗД,
на първо място защото цитираната норма е диспозитивна и позволява на страните
да договарят и нещо различно от предписаното в нея, а на второ място - защото
не съществува законова норма, която да позволява подобно преуреждане на вече
възникнали и съществуващи правоотношения чрез изменение на това, за което
страните по тези правоотношения изрично са се съгласили. Съображенията,
изложени по-горе, намират приложение и относно разглежданата трансформация на
наемното правоотношение от срочно в безсрочно – не е възможно дадена клауза от
договора да е била действителна при сключване на договора, а да стане недействителна
впоследствие, поради настъпила промяна в обстоятелствата. Затова е неоснователен
доводът на ответника, че клаузата от договора, предвиждаща едногодишно
предизвестие за прекратяване на договора, става противоречаща на закона след
трансформирането на наемния договор в безсрочен. В случая, както беше посочено,
нормата на чл.238 от ЗЗД е и диспозитивна по своя характер, затова
противоречието с нея поначало не води до недействителност.
По изложените дотук
съображения съдът намира, че наемния договор е продължавал да действа и към
момента на отправеното от К.за З.на Л.Д.предизвестие за прекратяването му, в
това число действаща е била и клаузата, предвиждаща, че срокът за такова
предизвестие е едногодишен. Условието за влизане в сила на въпросната клауза –
да са изтекли първите 3 години от сключването на наемния договор, е настъпило
най-късно на 24.10.2009г. Съдът достига до този извод предвид това, че по
делото не се установява началната дата на влизане в сила на наемния договор,
която е и датата, когато на наемателя е предоставено ползването на наетите
помещения, но от друга страна, в тристранното споразумение от 24.10.20106г. се
съдържа признание от ответника, че той има задължения по наемния договор,
формирани към посочената дата, т.е., че договорът е породил действие и е
действал към датата на подписване на тристранното споразумение.
Следователно, най-късно след 24.10.2009г. всяка една от страните по
наемния договора е имала правото да го прекрати едностранно с едногодишно
предизвестие.
Предизвестието, което К.за З.на Л.Д.е
отправила до ищеца следва да се счита получено най-късно на 14.02.2014г.,
когато ищецът е признал писмено знанието си за намерението на К.да напусне
наеманите помещения. Изпращането на писмото от ищеца на тази дата е и признание
от негова страна за получаване на предизвестието, което К.е изпратила на
3.02.2014г. Затова следва да се приеме, че от 14.02.2014г. е започнал да тече
уговореният от страните едногодишен срок за едностранно прекратяване на наемния
договор по инициатива на ответника. Този срок е изтекъл на 14.02.2015г. и едва
от посочената дата наемният договор е бил прекратен, а с това са се погасили
правата и задълженията на страните по него, в това число и основното задължение
на К.за З.на Л.Д.да заплаща наемна цена. Желанието на ответника да прекрати
наемното правоотношение, без да изчака изтичането на уговорения срок на
предизвестие, е противоправно и представлява нарушение на изрични клаузи от договора. Ето защо за
времето от отправянето на предизвестието до 14.02.2015г. К.е дължала
заплащането на уговорения наем. Този извод не се променя от обстоятелството, че
в края на месец февруари - началото на м.март 2014г. К.е предприела действия по
преместване на седалището си на друг адрес. При наличието на валиден и
продължаващ действието си договор за наем обстоятелството, че наемателят е
напуснал едностранно наетият недвижим имот не го освобождава от задължението да
заплаща договорения наем. Формираният извод за дължимост на наемната цена от
ответника до 14.02.2015г. не се променя и от получената от ищеца на 27.02.2014г.
нотариална покана да се яви на 4.03.2014г. за връщане на наетия имот. Както
беше посочено, едностранно прекратяване на наемния договор от която и да е от
двете страни е било възможно само след отправяне на едногодишно предизвестие.
Към посочената дата такова предизвестие не е било изтекло и съответно наемният
договор не е бил прекратен. По тази причина за ищеца не е съществувало
задължение до получи обратно дадените
под наем имоти, а за ответника не е имало задължение да ги предаде.
За съществуването и
изпълнението на задължението на наемателя да отправи едногодишно предизвестие
за прекратяване на договора, както и да заплаща уговорения наем докато изтече
това предизвестие, е без значение дали наемодателят е съдействал за изпълнение
на задължението на наемателя да върне наетата вещ. Затова наличието или липсата
на такова съдействие от страна на ищеца не освобождава К.за З.на Л.Д.от
задължението й да отправи уговореното едногодишно предизвестие и да продължава
да заплаща дължимият наем докато изтече срокът на предизвестието. В допълнение
следва да се посочи, че наемодателят има задължение да окаже съдействие за
връщане на имота само при надлежно прекратяване на действието на договора за
наем или при развалянето му. Обратно, такова задължение за него не съществува,
когато наемният договор не е прекратен законосъобразно. Затова с оглед
формираният извод, че ответникът не е спазил изричната клауза от договора
относно срока на предизвестие и изявлението му за прекратяване не е породило
правни последици на 3.03.2014г., за ищеца не е съществувало задължение да
оказва такова съдействие на 4.03.2014г. В този смисъл поканата на ответника към
ищеца да получи имота на последната дата не поражда никакви правни последици за
ищеца и в същото време не освобождава ответника от задълженията му по договора.
Задължението на К.за З.на Л.Д.да
заплаща наемна цена е изрично уговорено от страните като платимо в левовата
равностойност на съответния размер в евро. Това задължение не е изменено и с
тристранното споразумение от 24.10.2006г., то е уговорено в съответствие със
закона и не са налице пречки, като посочените в Тълкувателно решение № 4 от
29.04.2015 г. по тълк. д. № 4/2014 г., ОСГТК на ВКС, за присъждане на левова
равностойност, така, както е поискано с исковата молба. Дължимият за периода от
14.02.2014г. до 14.02.2015г. от ответника наем е в размер, надвишаващ левовата
равностойност на 26 000лв., затова предявеният частичен иск е изцяло
основателен и следва да бъде уважен в пълен размер.
При този изход на спора на
основание чл.78, ал.1 от ГПК ищецът има право на извършените разноски за
производството. Ищецът е изпълнил задължението си да представи списък по чл.80
от ГПК, а документите по делото за платена държавна такса и договорът за правна
помощ доказват реалното извършване на претендираните разноски. Ответникът е
направил възражение за прекомерност по
отношение на претендирания от ищеца адвокатски хонорар, което съдът намира за
неоснователно. Присъждането на разноски за адвокатско възнаграждение в по-малък
размер от реално направените по силата на чл.78, ал.5 от ГПК е правна
възможност, предоставена на свободната преценка на съда с оглед фактическата и
правна сложност на делото. Съществена предпоставка за реализиране на тази
правна възможност е да е налице значително несъответствие, изразено в
цитираната норма с термина „прекомерно“, между заплатеното от страната
адвокатско възнаграждение и фактическата и правна сложност на делото. Предвид цената
на предявения частичен иск минималния размер на адвокатското възнаграждение
следва да бъде 1 310лв., а ищецът е заплатил такова възнаграждение от
2 000лв. В случая не е налице значително несъответствие между уговорения
от ищеца адвокатски хонорар и фактическата и правна сложност на делото, като се
има предвид естеството и продължителността на наемното правоотношение между
страните и необходимостта да се подложат на правна преценка различни клаузи от наемния договор и различни
волеизявления на всяка от страните, които очевидно се тълкуват от ищеца и от
ответника по различен начин. По изложените съображения претендираните разноски
следва да се присъдят на ищеца в пълен размер от 3 040лв.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА Комисия за З.на
личните данни, гр. София, бул. „*******, да заплати на основание чл.232, ал.2
от ЗЗД на „М.“ ЕООД, ***06, по частичен
иск сумата 26 000лв. (двадесет и шест хиляди лева), представляваща част от
дължимата от К.за З.на Л.Д.наемна цена за ползване на недвижим имот,
собственост на ищеца за периода от 14.02.2014г. до 14.02.2015г., както и на
основание чл.78, ал.1 от ГПК да заплати на
„М.“ ЕООД сумата 3 040лв. (три хиляди и четиридесет лева) разноски.
Решението може да се обжалва с
въззивна жалба пред Софийски апелативен съд
в 2-седмичен срок от връчването му.
Съдия: