№ 8247
гр. С., 08.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на
осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА
при участието на секретаря МАРИЯ АТ. ДРАГАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско
дело № 20221110125777 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 235 ГПК.
Образувано е по искова молба на М. Д. Ч. срещу ответниците Н. И. Ц., Е. И. Н. и Я.
Е. Л., с която са предявени: срещу ответниците Н. И. Ц. и Я. Е. Л. иск с правно основание
чл. 33, ал. 2 ЗС, съединен при условията на евентуалност с иск по чл. 26, ал. 2, пр. 5 ЗЗД,
съединен с иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, и срещу ответниците Н. И. Ц. и Е. И. Н. иск с правно
основание чл. 33, ал. 2 ЗС, съединен при условията на евентуалност с иск по чл. 26, ал. 1, пр.
1 ЗЗД, евентуално по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
Ищцата твърди, че през 2015 г. заедно с първия ответник Н. И. Ц. въз основа на
договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 36, том 1, рег. № 1907, дело
№ 032/2015 г. на нотариус Ц. С., рег. № 030 на НК, вписан с рег. № 8612/20.02.2015 г., акт №
6, том XVIII, дело № 5828/2015 г. придобили по 1/2 идеална част от следните недвижими
имоти: апартамент № 4.9.4, находящ се в гр. С., район „И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, в
десететажна жилищна сграда, вх. Г, ет. 9, секция 4, състоящ се от: антре, баня, дневна, кухня
с трапезария, спалня, складово помещение и тераса, представляващ съгласно схема на СГКК
гр. С. самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1504.2487.1.494 , с площ от 52,36
кв. м., заедно с 0,44 % идеални части от общите части на сградата, както и паркомясто №
ПМ 55, находящо се в гр. С., С. община, район „И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Е, ет. 1, кота -
0.00 метра, с площ от 21,20 кв. м. Посочва, че поради влошените съпружески отношения
бракът й с ответника Н. И. Ц. бил прекратен с Решение от 04.01.2018 г., постановено по гр.
д. № 2/2018 г. на Окръжния съд в Л., като разводът бил признат и регистриран в Б. с
Решение № 6/27.04.2018 г., постановено от кмета на Община П.. Ищцата посочва, че живее в
Л., като упълномощила майка си С. Ч. да я представлява където е необходимо, във връзка с
правата и задълженията й в Б.. Твърди, че след направена от майка й на 30.03.2022 г. справка
1
в имотния регистър научила, че бившият й съпруг се е разпоредил с притежаваната от него
1/2 идеална част от съсобствените им имоти без изпълнение на изискванията на чл. 33, ал. 1
ЗС. Твърди, че Н. И. Ц. е учредил на втория ответник - Е. И. Н., пожизнено вещно право на
ползване върху описаните по-горе съсобствени имоти за сумата от 1 000 лв., след което е
прехвърлил на Я. Е. Л. правото на собственост върху притежаваните от Ц. идеални части от
имотите вместо плащане на сумата от 26 000 лв. по договор за заем, т. е. за продажна цена от
26 000 лв. С оглед гореизложеното ищцата моли съда да постанови решение, с което да
признае правото й да изкупи правото на ползване и правото на собственост върху 1/2
идеална част от процесните имоти при условията, обективирани в Нотариален акт № 2, том
1, рег. № 164, дело № 2/2020 г. на нотариус В. В., с район на действие СРС, вписан в НК с
рег. № 268, вписан в СВп - С., с вх. № 325/09.01.2020 г., акт № 65, том 1, сключен между Н.
И. Ц. и Е. И. Н. за учредяване право на ползване върху тези имоти срещу сумата от 1000 лв.
и между Н. И. Ц. и Я. Е. Л. за прехвърляне право на собственост върху имотите срещу
сумата от 26 000 лв. В условията на евентуалност ищцата моли сделката, с която Н. Ц. е
прехвърлил на Я. Л. правото на собственост върху притежаваните от него идеални части от
общите им имоти вместо плащане на сумата от 26 000 лв. по договор за заем да бъде
прогласена за нищожна, поради относителна симулация, прикриваща договор за покупко -
продажба, сключен между първия и третия ответник, като при установяване на
действителните правоотношения между ответниците – да бъде уважено правото на ищцата
да изкупи процесните имоти. Освен това моли сделката, с която Н. Ц. е учредил пожизнено
на Е. Н. вещно право на ползване върху описаните по-горе имоти за сумата от 1 000 лв. да
бъде прогласена за нищожна поради нарушение на забраната на чл. 57, ал. 2 КРБ за
злоупотреба с право, тъй като същата е сключена с цел да бъдат увредени интересите на
ищцата, както и поради накърняване на добрите нрави – предвид нееквивалентност на
престациите. Моли за уважаване на исковете и за присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 ГПК са постъпили отговори от ответниците Я. Е. Л. и Е. И. Н..
В срока по чл. 131 ГПК не е постъпил отговор от ответника Н. И. Ц..
Ответникът Я. Л. оспорва предявените искове като недопустими и неоснователни.
Счита, че искът по чл. 33, ал. 2 ЗС е приложим единствено относно договори за покупко-
продажба, поради което не би могъл да се прилага по отношение на други сделки. Освен
това твърди, че искът е предявен след двумесечния преклузивен срок, поради което същият е
недопустим. Счита, че искът за прогласяване на нищожността на сделката, обективирана в
нотариален акт № 2, том 1, рег. № 164, дело № 2/2020 г. на нотариус В. В., с район на
действие СРС, е недопустим поради липса на правен интерес. Оспорва иска и като
неоснователен, доколкото договорът за даване вместо изпълнение съществено се различава
от договора за покупко-продажба по основание, а освен това посочва, че от самата сделка не
може да бъде определена цената. Твърди, че действителната сума, която е била погасена е в
размер на 39 000 евро (76 277,37 лв.). Моли исковете да бъдат оставени без разглеждане като
недопустими, евентуално като неоснователни, а в случай на уважаване на иска по чл. 33, ал.
2 ЗС - ищцата да заплати действителната стойност на дължимата продажна цена, а именно
2
39 000 евро. Претендира разноски.
Ответникът Е. Н. оспорва исковете като недопустими и неоснователни. Счита, че
искът по чл. 33 ЗС по отношение на вещното право на ползване е недопустим, тъй като
вещното право на ползване не попада в приложното поле на сочената разпоредба, което
включва единствено договори за покупко-продажба. Оспорва исковете по чл. 26 ЗЗД за
прогласяване нищожността на сделката по учредяване на вещно право на ползване като
недопустими поради липса на правен интерес от страна на ищцата, тъй като не се засягат
нейните права в съсобствеността. Моли исковете да бъдат оставени без разглеждане като
недопустими, а евентуално същите да бъдат отхвърлени като неоснователни. Претендира
разноски.
Въз основа на събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в
тяхната съвкупност във връзка с твърденията, възраженията и доводите на страните и
при съобразяване с разпоредбите на чл. 235 и сл. от ГПК, съдът приема за установено
следното от фактическа страна:
Съгласно Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 36, том I, рег.
№ 1907, дело № 32/2015 г. на 20.02.2015 г. „С. Б. Е.“ ЕАД е продало на Н. И. Ц. и съпругата
му М. Д. Ч. следните недвижими имоти, находящи се в десететажна жилищна сграда /Г+8/,
състояща се от Секции 1, 2, 3 и 4, с паркоместа, находяща се в гр. С., район „И.“, ж. к. „Д. 2“,
бл. 290, представляваща по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на
изпълнителния директор на АГКК сграда с идентификатор 68134.1504.2487.1, разположена
в поземлен имот с идентификатор 68134.1504.2487 със застроена площ от 1 400 кв. м., брой
етажи – 10, с предназначение – жилищна сграда със смесено предназначение, стар
идентификатор – няма, предходен план – няма, а именно: апартамент № 4.9.4, находящ се в
гр. С., район „И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 9 по плана на Цариградско шосе –
Караулката, в десететажна жилищна сграда с паркоместа, секция 4, цялата сграда с разгъната
застроена площ от 14 590,45 кв. м., на кота +24,55 метра, състоящ се от антре, баня, дневна с
кухня и трапезария, спалня, складово помещение и тераса, представляващ по КККР,
одобрени със Заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1504.2487.1.494, с адрес на имота: гр.
С., район „И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 9, ап. 4.9.4, намиращ се в сграда № 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1504.2487, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, посочена в документа
площ: 52,36 кв. м., прилежащи части: 0,44 % (11,25 кв. м.) идеални части от общите части на
сградата, ниво: 1, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
68134.1504.2487.1.493, под обекта: 68134.1504.2487.1.484, над обекта:
68134.1504.2487.1.404, а по архитектурен проект: стълбищна клетка, етажна площадка –
коридор, апартамент 4.9.3, заедно с 0,41 % идеални части от правото на собственост върху
поземления имот с идентификатор 68134.1504.2487 по КККР, одобрени със Заповед № РД-
18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед №
КД-14-22-613/18.04.2013 г. на началника на СГКК-С., с адрес на поземления имот: гр. С.,
3
район „И.“, ж. к. „Д. 2“, с площ: 4 586 кв. м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, стар идентификатор:
68134.1504.2241, номер по предходен план: 1316, 911, 1126, квартал: 1, парцел ХХI, при
съседи: 68134.1504.2568, 68134.1504.2248, 68134.1504.2232, 68134.1504.2240,
68134.1504.2572, 68134.1504.2237, 68134.4081,9574, и паркомясто № ПМ55, находящо се в
гр. С., район „И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 1, кота +0,00 м., с площ от 21,20 кв. м., при
съседи по архитектурния проект: паркомясто ПМ54, асансьорна клетка, маневрено
пространство, заедно с 0,18 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
4,56 кв. м., както и 0,16 % идеални части от правото на собственост върху поземления имот
с идентификатор 68134.1504.2487 по КККР, което паркомясто представлява 21,20/1400
идеални части от гараж в сграда, целият с площ от 1 400 кв. м., съгласно одобрен
архитектурен проект и площообразуване, който е разделен на четири секции, всяка с отделен
идентификатор, като паркомясто № ПМ55 попада в секция 4, представляваща самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.1504.2487.1.41 по КККР, одобрени със Заповед № РД-
18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. С., район
„И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 1, като тези 21,20/1400 кв. м. в идеални части са
обособени по архитектурен проект и се ползват в границите на паркомясто № ПМ55, при
съседи по архитектурния проект: паркомясто № ПМ54, асансьорна клетка, маневрено
пространство и с правото да се ползва по чл. 32 ЗС, за продажна цена в размер на 48 255,69
евро с ДДС (43 255,69 евро – за апартамента и 5 000 евро – за паркомястото).
По делото не се спори, а и се установява от представените документи, че ищцата М.
Д. Ч. и ответникът Н. И. Ц. са бивши съпрузи съгласно акт за сключен граждански брак №
430/12.09.2009 г., който е бил прекратен с решение от 04.01.2018 г. по гр. д. № 2/2018 г. на
Окръжния съд в Л., IV състав, което е признато от български съд и отразено в регистрите на
населението на община П., на основание чл. 117, чл. 118, ал. 1, вр. чл. 122 КМЧП и
Регламент (ЕО) № 2201/2003 г. на Съвета от 27.11.2003 г. относно компетентността,
признаването и изпълнението на съдебни решения по брачни дела и делата, свързани с
родителската отговорност, с решение № 6/27.04.2018 г. на кмета на община П.. С решение №
6/23.03.2017 г. на кмета на община П. е признат и отразен в регистрите на населението на гр.
П. акт за промяна на имуществения режим между съпрузите М. Д. Ч. и Н. И. Ц., одобрен с
делба – прекратяване № 276/07.04.2014 г., съставен и подписан в кантората на нотариус Ж.
Б. в Л., по силата на който имущественият режим на съпрузите се променя от законов режим
на съпружеска имуществена общност в режим на разделност и протокол за поделяне на
имуществената маса на съпрузите.
Съгласно Нотариален акт за учредяване право на ползване и прехвърляне на идеална
част от недвижими имоти в изпълнение на задължение № 2, том I, рег. № 164, дело № 2/2020
г. на 09.01.2020 г. Н. И. Ц. като прехвърлител/учредител е учредил на Е. И. Н. – ползвател,
пожизнено вещно право на ползване върху цялата своя 1/2 идеална част от горепосочените
недвижими имоти, придобити чрез покупко-продажба и след прекратена СИО,
представляваща негова лична собственост за сумата в размер на 1 000 лв., като
4
същевременно е прехвърлил на Я. Е. Л. – приемател, собствеността върху цялата своя 1/2
идеална част от имотите вместо изпълнение на задължение, което Н. И. Ц. има към Я. Е. Л.
съгласно подписания между страните договор за заем от 11.02.2016 г., и само за част от
задължението по договора в размер на 26 000 лв., заедно с учреденото право на ползване на
Е. И. Н..
По делото е прието за послужване гр. д. № 39270/2019 г. по описа на СРС, 36 състав,
образувано по искова молба с вх. № 2017892/09.07.2019 г. на Я. Е. Л. срещу Н. И. Ц., с която
е предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на
сключения между страните предварителен договор от 28.05.2019 г. за прехвърляне на
недвижими имоти, по силата на който Н. И. Ц., като прехвърлител, действащ чрез
пълномощник Я. Е. Л., се е задължил да прехвърли под формата на окончателен договор на
Я. Е. Л. като приемател 1/2 идеална част от собствеността върху следните недвижими
имоти, находящи се в десететажна жилищна сграда /Г+8/ с паркоместа в гр. С., район „И.“,
ж. к. „Д. 2“, бл. 290, представляваща по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-27/03.04.2012
г. на изпълнителния директор на АГКК сграда с идентификатор 68134.1504.2487.1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1504.2487 със застроена площ от 1 400
кв. м., брой етажи – 10, с предназначение – жилищна сграда със смесено предназначение,
стар идентификатор – няма, предходен план – няма, а именно: апартамент № 4.9.4, находящ
се в гр. С., район „И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 9 по плана на Цариградско шосе –
Караулката, в десететажна жилищна сграда с паркоместа, секция 4, цялата сграда с разгъната
застроена площ от 14 590,45 кв. м., на кота +24,55 метра, състоящ се от антре, баня, дневна с
кухня и трапезария, спалня, складово помещение и тераса, представляващ по КККР,
одобрени със Заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1504.2487.1.494, с адрес на имота: гр.
С., район „И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 9, ап. 4.9.4, намиращ се в сграда № 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1504.2487, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, посочена в документа
площ: 52,36 кв. м., прилежащи части: 0,44 % (11,25 кв. м.) идеални части от общите части на
сградата, ниво: 1, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
68134.1504.2487.1.493, под обекта: 68134.1504.2487.1.484, над обекта:
68134.1504.2487.1.404, а по архитектурен проект: стълбищна клетка, етажна площадка –
коридор, апартамент 4.9.3, заедно с 0,41 % идеални части от правото на собственост върху
поземления имот с идентификатор 68134.1504.2487 по КККР, одобрени със Заповед № РД-
18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед №
КД-14-22-613/18.04.2013 г. на началника на СГКК-С., с адрес на поземления имот: гр. С.,
район „И.“, ж. к. „Д. 2“, с площ: 4 586 кв. м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, стар идентификатор:
68134.1504.2241, номер по предходен план: 1316, 911, 1126, квартал: 1, парцел ХХI, при
съседи: 68134.1504.2568, 68134.1504.2248, 68134.1504.2232, 68134.1504.2240,
68134.1504.2572, 68134.1504.2237, 68134.4081,9574, и паркомясто № ПМ55, находящо се в
гр. С., район „И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 1, кота +0,00 м., с площ от 21,20 кв. м., при
5
съседи по архитектурния проект: паркомясто ПМ54, асансьорна клетка, маневрено
пространство, заедно с 0,18 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
4,56 кв. м., както и 0,16 % идеални части от правото на собственост върху поземления имот
с идентификатор 68134.1504.2487 по КККР, което паркомясто представлява 21,20/1400
идеални части от гараж в сграда, целият с площ от 1 400 кв. м., съгласно одобрен
архитектурен проект и площообразуване, който е разделен на четири секции, всяка с отделен
идентификатор, като паркомясто № ПМ55 попада в секция 4, представляваща самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.1504.2487.1.41 по КККР, одобрени със Заповед № РД-
18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. С., район
„И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 1, като тези 21,20/1400 кв. м. в идеални части са
обособени по архитектурен проект и се ползват в границите на паркомясто № ПМ55, при
съседи по архитектурния проект: паркомясто № ПМ54, асансьорна клетка, маневрено
пространство и с правото да се ползва по чл. 32 ЗС, срещу поето, но неизпълнено
задължение по договор за паричен заем от 11.02.2016 г., сключен между страните на обща
стойност 92 600 евро, от които са заплатени 17 600 евро, съответно са дължими 75 000 евро.
Производството по делото е прекратено с влязло в сила на 17.12.2020 г. определение
№ 140003 от 03.07.2020 г. на основание чл. 233 ГПК поради отказ от иска, поради
сключването на окончателен договор за прехвърляне на имотите.
По делото е приет в препис и договор за паричен заем от 11.02.2016 г., по силата на
който Я. Е. Л. като заемодател е предоставил на Н. И. Ц. като заемател сумата от 85 000
евро, в деня на подписване на договора за заем, срещу задължение за връщането й в срок до
34 месеца, като и „обратно писмо“ от 09.01.2020 г., носещо подписи за Н. И. Ц. и Я. Е. Л.
(които не са оспорени по делото), в което страните са удостоверили, че уговорената в
Нотариален акт № 2, том I, рег. № 164, дело № 2 от 09.01.2020 г. сума в размер на 26 000 лв.,
която погасява задължението на Н. И. Ц. по договор за паричен заем от 11.02.2016 г. срещу
прехвърлените идеални части от недвижимите имоти е уговорена привидно. Действителната
сума, която се погасява срещу прехвърлените идеални части от недвижимите имоти от
задължението, което Н. И. Ц. има към Я. Е. Л. съгласно договор за заем от 11.02.2016 г., е в
размер на 39 000 евро или тяхната левова равностойност в размер на 76 277,37 лв.
За установяване на обстоятелството по подаване на исковата молба в преклузивния
срок по чл. 33, ал. 2 ЗС са събрани гласни доказателствени средства. Свидетелят С. С. Ч. –
майка на ищцата, заявява, че процесният апартамент бил съсобствен между ищцата и
ответника Н. Ц.. Ищцата от 2008 г. живеела в Л.. Свидетелката периодично проверявала за
дължимите данъци за имота, през 2018 г. – 2019 г. имало данък и партида за парното на
името на ищцата, но през 2020 г. – 2021 г. нямало дължим данък за имота. Свидетелката
решила, че същият е изцяло заплатен, тъй като Ц. живеел на този адрес с новото си
семейство. През месец март 2022 г. отново проверила за парно и за данък и се установило, че
ищцата не дължи абсолютно нищо за този апартамент. Това породило съмнения у
свидетелката, която дошла до С. и направила справка в Агенция по вписванията на
30.03.2022 г., включително отишла на място до апартамента - отворил възрастен човек, който
6
не предоставил достъп до апартамента – бил настанен от своя син, и установила
извършеното прехвърляне на собствените на ответника Ц. идеални части от имотите.
Добавя, че не поддържат контакт с Н. Ц. след развода. Свидетелката заявява, че имала
пълномощно от ищцата, включително за извършване на проверки в Агенция по вписванията.
Уведомила ищцата веднага след проверката в Агенция по вписванията. Свидетелката добавя,
че не знае ищцата и бившият й съпруг да са коментирали нещо във връзка с продажбата на
имота, тя се страхувала от Н..
От разпита на свидетеля А. Л. Д. се установява, че познава Я. Л. и Н. Ц. лично, Я. Л.
предоставил заемни средства на Н. Ц., като свидетелят се опитвал да реши отношенията
между двамата във връзка с предоставените в заем пари. Част от парите били върнати през
2016 г. За сделката с имота разбрал от Я. Л. и Н. Ц., свидетелят (като адвокат) участвал в
подготовката на документите за изповядване на сделката. Сделката била желана от двамата -
но не поради желание на Л. да придобие 1/2 идеална част от имотите, а поради
невъзможност от страна на Ц. да върне останалите заемни средства. Д. лично звънял на
телефони на ищцата, за да се свърже с нея, за да бъде в течение какво се случва, но не успял
да установи контакт. В края на 2019 г. присъствал на разговор между Н. и М., в който се
договорили, че той няма да има претенции за плащания от апартамента в Л., а тя се
съгласява в замяна на това той да си прехвърли идеалната част от апартамента в Б..
Свидетелят пояснява, че присъствал лично, когато Н. говорел по телефона, но от него знае,
че било с М., разговорът не бил на високоговорител.
По делото е прието заключение на съдебно-оценителна експертиза, неоспорено от
страните, което съдът кредитира като компетентно изготвено и обосновано. От същото се
установява, че пазарната стойност на учреденото право на ползване на процесния
апартамент № 4.9.4 към 09.01.2020 г. е 29 140 лв. (за 1/2 идеална част), а към 01.04.2024 г.
(датата на изготвяне на заключението) е 42 155 лв. (за 1/2 идеална част); пазарната стойност
на учреденото право на ползване на процесното паркомясто № ПМ55 към 09.01.2020 г. е 7
577 лв. (за 1/2 идеална част), а към 01.04.2024 г. (датата на изготвяне на заключението) е 13
985 лв. (за 1/2 идеална част).
Останалите приети по делото доказателства, касаещи имуществените отношения
между съпрузите нямат пряко отношение към предмета на делото, поради което съдът не ги
обсъжда поотделно.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните
правни изводи:
Правото на изкупуване на дял от съсобствен имот чрез заместване на купувача по
договора за покупко-продажба със съсобственика е регламентирано с разпоредбата на чл. 33,
ал. 2 ЗС, то е преобразуващо субективно материално право, признато от закона на онзи
съсобственик, комуто не е предложено да изкупи, разпоредена чрез покупко-продажба
идеална част на друг съсобственик в полза на трето лице, т. е. лице извън кръга на
титулярите в съсобствеността. Това право може да се защити и реализира чрез специално
уредения за това иск по чл. 33 ЗС.
7
Предпоставките, при които възниква правото на иск за изкупуване в полза на
съсобственика, съгласно чл. 33, ал. 1 и ал. 2 ЗС са: наличие на съсобственост върху
недвижим имот, прехвърляне на идеална част от имота от един съсобственик на трето за
съсобствеността лице чрез договор за покупко-продажба или друг възмезден договор и
непредлагане на другия съсобственик да изкупи частта при същите условия, при които е
осъществена прехвърлителната сделка. В този смисъл и с оглед вида на търсената защита и
доказателствената тежест, съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК, ищцата следва да докаже, че
процесните имоти са били съсобствени между нея и ответника Н. Ц., че е извършено
учредяване на право на ползване и прехвърляне по договор за даване вместо изпълнение
между ответниците на дял от съсобствените имоти, че е спазила предвидения в закона
двумесечен срок за депозиране на иска, както и индивидуализацията на имотите по
действащия кадастрален план.
Ответниците чрез провеждане на насрещно доказване следва да установят
възражението си, че ищцата е узнала в по-ранен момент от посочения в исковата молба за
сделките, както и че преди сключването им на ищцата е било предложено изкупуване на
съответните идеални части от имотите при същите условия.
По предявените искове с правно основание чл. 26 ЗЗД за прогласяване на
нищожността на посочените в исковата молба сделки, ищцата следва да докаже сключването
им, както и че те са нищожни на заявените основания – поради симулативност на сделката
по прехвърляне на собствеността върху имотите – като прикриваща покупко-продажба,
съответно поради противоречие на закона – чл. 57, ал. 2 КРБ и накърняване на добрите
нрави на сделката по учредяване на вещно право на ползване върху процесните имоти.
За надлежното упражняване на потестативното право на съсобственика искът по чл.
33, ал. 2 ЗС следва да бъде предявен в двумесечен срок от продажбата. С разпоредбата
на чл. 33, ал. 2 ЗС законодателят е установил, че за съсобственика (респ. за суперфициарните
собственици по смисъла на чл. 66, ал. 1 ЗС), който желае да изкупи частта на друг
съсобственик, разпоредил се с договор за продажба в полза на трето лице със своята идеална
част от съсобствеността, срокът за предявяване на иска за изкупуване и реализиране по
съдебен ред на потестативното субективно право, тече от датата на продажбата. Ако
съсобственикът, продал своята идеална част не е предложил писмено на останалите
съсобственици да изкупят дела му, т. е. те не знаят за извършената продажба, този срок тече
от момента на узнаването за сделката. В тези хипотези тежестта на доказване при
възражение, че съсобствениците - ищци знаят за промяната на титулярите в собствеността
от един по-ранен момент и срокът от два месеца е пропуснат, е на релевиралите
възражението съсобственици - ответниците. Съдебната практика безпротиворечиво приема,
че моментът на узнаването е моментът на фактическо узнаване за продажбата, но не и
моментът на узнаване на всички условия на сключената сделка. След като е установен
моментът на фактическо узнаване за промяна на собственика на претендираната за
изкупуване идеална част от съсобствеността, то от този момент е възникнало
потестативното право (тъй като няма отправено предложение) и тече срокът за неговото
8
предявяване в съда. Това е моментът, от който обективно за съсобственика,
претендиращ изкупуване по чл. 33 ЗС, съществува възможност да узнае и всички условия на
сключения договор за покупко-продажба, тъй като последният е от категорията на сделките,
подлежащи на вписване, а самото вписване има оповестително действие.
Спорен на първо място е въпросът дали е спазен двумесечният срок за предявяване на
иска по чл. 33, ал. 2 ЗС и от кой момент започва да тече този срок. Изводът дали е
спазен срокът по чл. 33, ал. 2 ЗС или не във всички случаи трябва да бъде направен при
спазване на процесуалните правила за събиране и преценка на доказателствата, като същият
е относим към основателността на иска, а не към неговата допустимост. Заключението дали
ищецът е носител на претендираното материално право, в чиято защита е предявен искът
за изкупуване, е част от спорния предмет, поради което следва да бъде направен от съда след
извършване на горната преценка и то при спазване на процесуалните правила за това (така
решение № 38/12.04.2021 г. по гр. д. № 2357/2020 г. по описа на ВКС, II г. о.).
В случая по делото е безспорно установено, че ищцата не е била поканена да купи
притежаваните от първия ответник идеални части от имотите, поради което и съобразно
посочената по-горе практика, началният момент на срока за предявяване на иска за
изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС следва да бъде отнесен към момента на узнаване на
прехвърлянето на правото на собственост, а не към момента на извършването на сделката, с
която се прехвърля това право. За установяване на момента на узнаване за прехвърлителната
сделка от страна на ищцата са събрани гласни доказателствени средства чрез разпита на
свидетелите С. С. Ч. и А. Л. Д.. Съдът кредитира показанията на свидетеля Ч., че ищцата е
узнала за сделката в края на месец март 2022 г., когато свидетелката е извършила проверка в
Агенция по вписванията, за което е представено и платежно нареждане за заплатена такса в
тази връзка, както и справка от 30.03.2022 г. по данни за физическо/юридическо лице за
периода 01.01.2015 г. – 30.03.2022 г. за Н. И. Ц.. Показанията на свидетелката са конкретни,
логични, вътрешно непротиворечиви, като съдът ги цени включително след преценка по
реда на чл. 172 ГПК, предвид евентуалната заинтересованост на свидетелката, която е майка
на ищцата. В тази връзка, не следва да бъдат кредитирани показанията на свидетеля Д., че
ищцата е разбрала, че ответникът Н. Ц. възнамерява да продаде своята част от процесните
имоти още през 2019 г., на което не се е противопоставила. На първо място, макар
свидетелят да е бил заедно с ответника при провеждане на разговора, той е разбрал, че
разговорът се води с ищцата именно от ответника, т. е. не може с категоричност да се
приеме, че такъв разговор между бившите съпрузи действително е бил проведен, нито какво
е било неговото съдържание, предвид заявеното от свидетеля, че разговорът не е бил на
високоговорител. На следващо място, настоящият съдебен състав споделя практиката на
касационната инстанция, обективирана в решение № 153/18.02.2019 г. по гр. д. № 3895/2017
г. по описа на ВКС, I г. о., според която „Когато собственикът изобщо не е поканен да изкупи
имота, срокът по чл. 33, ал. 2 ЗС не може да започне да тече от извършване на продажбата,
тъй като този съсобственик не е страна по договора и не е длъжен сам да следи дали някой
от другите съсобствениците не се е разпоредил със своята идеална част в полза на трето
9
лице. Не представлява покана за изкупуване на имота по смисъла на чл. 33, ал.
1 ЗС доведеното устно до знанието на съсобственика намерение на другите съсобственици
да продадат своите идеални части на неопределена дата, на неопределен купувач и за
неопределена цена“. Следователно, дори в присъствието на свидетеля Д. да е бил проведен
разговор между бившите съпрузи за съществуващо намерение на ответника Ц. да прехвърли
идеалните си части от съсобствените имоти и даване на съгласие за това от ищцата, това
обстоятелство не може да обоснове извод за по - ранна дата на узнаване за сделката, тъй като
се касае за неконкретизирани намерения, без ясни данни за момент на прехвърлянето и за
неговата цена. Ето защо, съдът приема, че ищцата реално е узнала за сделката в края на
месец март 2022 г., следователно искът – предявен на 17.05.2022 г. е депозиран в законовия
двумесечен срок по чл. 33, ал. 2 ЗС.
Между страните не е спорно, че ищцата М. Ч. и ответника Н. Ц. са били
съсобственици на процесните недвижими имоти на основание Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижими имоти № 36, том I, рег. № 1907, дело № 32/2015 г., при квоти по 1/2
идеална част (в обикновена дялова съсобственост поради избран режим на разделност на
придобитото по време на брака имущество), т. е. към момента на сключване на договорите
между ответниците, ищцата е имала качеството на съсобственик на прехвърлените имоти,
поради което и същата е материалноправно легитимирана по предявения иск. Установи се с
оглед приетото от фактическа страна, че на ищцата не е било предлагано да придобие при
каквито и да е условия притежаваните от Н. Ц. идеални части от имотите.
Следващ спорен въпрос е дали процесната сделка, с която ответникът Н. Ц. се е
разпоредил със своите идеални части от съсобствените имоти в полза на ответника Я. Л.
попада в приложното поле на чл. 33 ЗС, по отношение на което съдът приема следното:
Както се посочи, разпоредбата на чл. 33 ЗС предвижда едно субективно потестативно
право на съсобственика да изкупи притежаваната от другия съсобственик идеална част от
недвижим имот, когато този друг съсобственик се е разпоредил с нея чрез продажба в полза
на трето на съсобствеността лице, без преди това да е предложил на съсобственика си да
изкупи дела му при същите условия, които е предложил на третото лице. В чл. 33, ал. 1 ЗС е
предвидено, че прехвърлянето следва да е извършено чрез продажба.
В съдебната практика предвид целта на закона и разпоредбата на чл. 223 ЗЗД се
приема, че разпоредбата на чл. 33 ЗС е приложима и по отношение на договорите за замяна
на имот срещу родово определена вещ. В този смисъл е например решение №
413/26.05.2010 г. по гр. д. № 2636/2008 г. по описа на ВКС, III г. о. Освен това, с решение №
111/30.10.2018 г. по гр. д. № 3807/2017 г. по описа на ВКС, I г. о., касационният съд изрично
се е произнесъл по въпроса „Намира ли приложение разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС, когато
разпореждането с притежаваните от съсобственика части от съсобствени имоти в полза на
трето на съсобствеността лице е по договор за даване вместо изпълнение?“, като е д.
положителен отговор на въпроса. В решение № 111/30.10.2018 г. по гр. д. № 3807/2017 г. по
описа на ВКС, I г. о. и решение № 35/08.06.2022 г. по гр. д. № 3072/2021 г. по описа на ВКС,
II г. о. са разяснени и условията, при които разпоредбата на чл. 33 ЗС може да се прилага и
10
по отношение на други сделки, които по своята същност приличат (се доближават) до
продажбата, а именно: 1. Ако сделката предвижда прехвърляне на идеална част от
съсобствен недвижим имот срещу пари или друга родово определена вещ, която може да
бъде оценена в пари; 2. Ако за съсобственика - прехвърлител по тази сделка е без правно
значение кой ще е преобретателят на притежаваната от него идеална част от съсобствения
недвижим имот (другият съсобственик или трето лице) и 3. Ако от самата сделка може да се
определи цената, срещу която се прехвърля идеалната част от съсобствения недвижим имот,
защото само в този случай изкупвачът по чл. 33 ЗС може да предложи изкупуване при
„действително уговорените условия“, както изисква законът.
Даването вместо изпълнение е уредено в чл. 65 ЗЗД като самостоятелен вид договор
между кредитор и длъжник, чиято цел е погасяването на едно облигационно задължение.
Когато този договор предвижда вместо изпълнение на паричен дълг длъжникът да
прехвърли на кредитора правото на собственост върху определена движима или недвижима
вещ, до голяма степен този договор се доближава, прилича на договора за покупко-
продажба. Разликата между тях е само в основанието на двата вида договори: докато
продажбата се сключва с acquirendi causa, то даването вместо изпълнение има погасителна
цел. Въпреки тези различия обаче, когато се касае за даване - прехвърляне на недвижима вещ
вместо изпълнение на паричен дълг, договорът за даване вместо изпълнение до голяма
степен е сходен с договора за продажба. Поради това за този договор разпоредбата на чл. 33,
ал. 2 ЗС намира приложение, ако са спазени другите две посочени по-горе условия: ако за
съсобственика - прехвърлител по тази сделка е без правно значение кой ще е преобретателят
на притежаваната от него идеална част от съсобствения недвижим имот (другият
съсобственик или трето лице) и ако от самата сделка може да се определи цената, срещу
която се прехвърля идеалната част от съсобствения недвижим имот. Когато за погасяване на
един общ паричен дълг е уговорено прехвърляне на притежаваните от длъжника идеални
части от два или повече недвижими имота, без в договора за даване вместо изпълнение да е
посочено прехвърлянето на кой имот каква част от дълга погасява, съсобственикът на един
от тези имоти не може да иска изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС на идеална част само от този
имот. Това е така, тъй като в този случай от самия договор за даване вместо изпълнение не
би могло да бъде определена волята на кредитора относно това прехвърлянето на идеалната
част от единия имот каква част от общия дълг погасява и съответно не може да бъде
определено каква сума съсобственикът - изкупвач по чл. 33, ал. 2 ЗС само на един от д.ите
вместо изпълнение имоти следва да плати на кредитора на другия съсобственик при
евентуално уважаване на иска, за да се постанови изкупуване при „действително
уговорените условия“, както изисква разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС.
В настоящата хипотеза, сключеният между ответниците Н. Ц. и Я. Л. договор по
своята правна същност е именно договор за даване вместо изпълнение. Видно от последния
насрещната престация, срещу прехвърлените идеални части от имотите, е връщане на
заемни средства по договор за паричен заем от 11.02.2016 г. Налице е „даване вместо
изпълнение“, към което се прилагат правилата на продажбата (аналогично на разпоредбата
11
на чл. 223 ЗЗД при замяната), съгласно чл. 65, ал. 2 ЗЗД. Волята на страните по процесната
сделка, а и нейната цел, не е била да се прехвърли недвижим имот срещу парична сума,
съставляваща цена, а да се погасят парични задължения чрез прехвърляне на собственост. В
този случай престацията на приобретателя е съизмерима със задължението на прехвърлителя
към него, което е абсолютно определено в пари – заместими вещи с фиксирана номинална
стойност, които са универсално разплащателно средство и могат да се престират от всеки,
вкл. и от лицата с право на изкупуване. В случаите на даване вместо изпълнение е налице
възмездно разпореждане със собствен имот, като вместо получаване на продажната цена,
длъжникът по едно облигационно правоотношение прихваща паричния си дълг спрямо
кредитора, т. е. настъпват не само последиците от изпълнението на паричното задължение, а
така също и вещнотранслативните последици от прехвърляне правото на собственост. Тази
характеристика на даването вместо изпълнение чрез прехвърляне правото на собственост
вместо плащане на парично задължение в полза на кредитора, доближава този вид сделки до
договора за покупко-продажба и оправдава приложението на чл. 33, ал. 2 ЗС в случаите,
когато се погасява парично задължение чрез прехвърляне на част от съсобствен имот. Ето
защо настоящият съдебен състав приема, че разпоредбата на чл. 33 ЗС намира приложение в
случая, тъй като са налице и останалите предпоставки за приложението на чл. 33, ал. 2 ЗС -
за Н. Ц. е без правно значение кой ще е приобретателят на притежаваната от него идеална
част от съсобствените недвижими имоти. От значение в случая е единствено каузата за
сключване на договора за даване вместо изпълнение, а именно – погасяване на
задължението му към кредитора Я. Е. Л.. В този смисъл за ответника Н. Ц. е безразлично по
кой от двата възможни начина ще погаси паричното си задължение към ответника Я. Л. -
чрез даване вместо изпълнение или като продаде на ищцата процесните имоти за сума,
равна на дълга му към Л. и с получената продажна цена да погаси задължението си към него.
Действително, между страните по сделката е сключен и предварителен договор за
прехвърляне на недвижими имоти, но същият е сключен отново за обезпечаване на
задълженията по договора за паричен заем, свидетелят на ответника заявява, че сделката е
била сключена именно за погасяване на задълженията по договора за заем, поради което
съдът приема, че за продавача – съсобственик не е имало значение на кого ще продаде
имотите, тъй като целта е била с продажната цена да се погасят паричните задължения към
купувача, произтичащи от договора за заем от 11.02.2016 г. Аргумент в тази насока е и
фактът, че в предварителния договор страните не са уговорили отговорност за
прехвърлителя, в случай на неизпълнение на задължението да прехвърли правото на
собственост върху имотите. От самия договор може да се определи цената, срещу която се
прехвърля идеалната част от съсобствените недвижими имоти, като евентуалната симулация
в цената не води до отпадане на третото условие за приложимост на чл. 33 ЗС при даване
вместо изпълнение, според настоящия съдебен състав (по аналогия с покупко-продажбата).
Макар цената за двата обекта да не е посочена поотделно, то това не е пречка за
упражняване правото на изкупуване, тъй като в случая ищцата е изкупвач и на двата имота,
предмет на сделката. Предмет на иска по чл. 33, ал. 2 ЗС са всички прехвърлени като даване
вместо изпълнение имоти. Поради това и не съществува пречка да се определи цената, която
12
ищцата трябва да заплати при уважаване на иска. Ето защо неспазването на разпоредбата
на чл. 33 ЗС дава право на ищцата - съсобственик да упражни потестативното си право на
изкупуване.
В съдебната практика на ВС и ВКС (решение № 144/01.12.1955 г. по гр. д. № 100/1955
г. по описа на ВС, ОСГК, решение № 626/06.12.2010 г. по гр. д. № 6/2010 г. по описа на ВКС,
І г. о., решение № 383/26.10.2010 г. по гр. д. № 532/2010 г. по описа на ВКС, II г. о.,
определение № 737/06.07.2011 г. по гр. д. № 438/2011 г. по описа на ВКС, II г. о., определение
№ 42/29.01.2018 г. по гр. д. № 2696/2017 г. по описа на ВКС, I г. о. и много други) се приема,
че изкупвачът - съсобственик по чл. 33, ал. 2 ЗС дължи действително уговорената, а не
посочената в нотариалния акт цена между първоначалния продавач и третото лице, дори
когато посочената в акта цена е по-ниска от действителната. При частичната симулация на
посочена в нотариалния акт по фискални съображения по-ниска цена, страните по договора
за продажба могат в производството по чл. 33, ал. 2 ЗС, в което те са необходими другари да
разкрият своите действителни отношения. Доказателствата, които са допустими между
страните по договора, могат да бъдат противопоставени на третото лице, което желае да
изкупи собствеността, защото по изричното разпореждане на чл. 33 ЗС изкупуването трябва
да стане при „действително уговорените условия“, т. е. при условията, при които е сключен
договорът. Добросъвестността на изкупвача не е основание да заплати посочената в
нотариалния акт цена, ако е по-ниска от действителната. Изкупвачът - съсобственик по чл.
33, ал. 2 ЗС дължи действително уговорената, а не посочената в нотариалния акт цена между
първоначалния продавач и третото лице, когато тя е по-ниска от действителната.
Допустимите писмени доказателства за разкриване на симулацията по отношение на
страните по симулативното съглашение могат да бъдат съставени едновременно или след
сключването му и не е необходимо да имат достоверна дата (така решение № 626/06.12.2010
г. по гр. д. № 6/2010 г. по описа на ВКС, І г. о.). Посочената практика следва да намери
приложение и при даване вместо изпълнение. В настоящия случай, в предварителния
договор за прехвърляне на недвижимите имоти страните по същия са уговорили
прехвърлянето на собствеността да стане срещу погасяване на поето, но неизпълнено
задължение по договор за паричен заем от 11.02.2016 г., от който са останали дължими
75 000 евро. Представеното по делото обратно писмо от 09.01.2020 г., носещо подписи за
прехвърлителя и купувача, обективира волята на последните, че с прехвърлянето на
собствеността върху имотите се погасява задължението на прехвърлителя по договора за
заем в размер на 39 000 евро. Доколкото посочената в обратното писмо цена е по-ниска от
тази, която заемателят дължи на заемодателя (75 000 евро), то съдът приема, че в обратното
писмо е обективирана действителната воля на страните каква сума ще се погаси с
прехвърляне на правото на собственост върху имотите, а именно 39 000 евро (76 277,37 лв.).
Обратното писмо (пълният обратен документ) по чл. 165, ал. 2 ГПК е нарочно съставен за
разкриване привидността на сделката разпоредителен документ; той съдържа писмени
изявления на страните, недвусмислено разкриващи симулативността на сделката и
действителната им воля. Без значение е кога е съставен – преди, след или заедно с явния
договор. Когато обратното писмо доказва привидността на явната сделка (абсолютна
13
симулация) или привидността на явната сделка и разкрива съдържанието на прикритата
(относителна симулация), то е достатъчно за признаване на симулацията. Макар ищцата да
не е част от изявленията в обратното писмо, то съдържа волята на страните по договора и
ищцата е следвало да проведе насрещно доказване за действително уговорената между
ответниците цена, респективно, че изявленията в обратното писмо са симулативни, но това
не е сторено, поради което следва да се приеме, че действителната цена е тази, посочена в
обратното писмо. Оспорването единствено на датата на документа е неотносимо, тъй като
документът за разкриване на симулацията между страните по сделката може да бъде
съставен преди, заедно или след сключването й и не е необходимо да има достоверна дата
(решение № 763/04.02.2011 г. по гр. д. № 356/2010 г. по описа на ВКС, III г. о.). Не е доказано
и че договорът за паричен заем от 11.02.2016 г. и обратното писмо са съставени единствено
за целите на настоящия процес. Мотивиран от изложеното съдът намира, че предявеният иск
с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС е основателен и доказан, поради което следва да бъде
уважен, като бъде допуснато изкупуване на процесните 1/2 идеални части от недвижимите
имоти от ищцата, при цена, съобразно уговореното между ответниците, доколкото ищцата
встъпва в договора за прехвърляне на частта от съсобствените имоти вместо връщане на
заемната сума по договора за заем на мястото на ответника - прехвърлител. В договора (и
обратното писмо) между ответниците е вписано тяхното изявление, представляващо и
извънсъдебно признание на факта, че е погасено задължението на прехвърлителя към
приобретателя, поради което ищцата следва да бъде осъдена да заплати на кредитора,
приобретател по сделката – Я. Е. Л., сумата в размер на 39 000 евро (с левова равностойност
76 277,37 лв.), равняваща се на дълга на Н. И. Ц. към Я. Е. Л., в едномесечен срок от влизане
в сила на настоящото решение.
С оглед ненастъпване на вътрешнопроцесуалните предпоставки за разглеждане на
евентуалния иск по чл. 26, ал. 2, пр. 5 ЗЗД и съединения с него иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, съдът
не дължи произнасяне по тях.
По отношение на правото на ползване:
Предявеният иск по чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване на правото на ползване е
недопустим, тъй като вещното право на ползване не попада в приложното поле на сочената
разпоредба, която не може да се тълкува разширително. Така в ЗС изрично е предвидена
възможност за приложимост на чл. 33 ЗС по отношение на ограничено вещно право – на
строеж (чл. 66 ЗС). Задължението за предлагане на частта най-напред на другите
съсобственици възниква в случаите, когато се предлага част от недвижим имот. Според
закона задължението съществува само при договор за продажба на идеалната част изцяло
или частично от съсобствения имот, към което следва да се причисли такова задължение и
при продажбата на част от правото на строеж. С оглед характера на вещното право на
ползване обаче – което е лично и неотчуждимо право – и забранява на ползвателя да се
разпорежда с правото, като го прехвърля в полза на трето лице, за съсобственика не е
предвидена възможност да го изкупи, в случай, че е учредено от друг съсобственик. Поради
изложеното производството по предявения иск по чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване на вещното
14
право на ползване следва да бъде прекратено, като недопустимо.
Правните последици от отхвърлянето и прекратяването на производството
по главния иск, когато има предявен евентуален са идентични - съдът се счита сезиран
с евентуално съединения иск (в този смисъл определение № 481/08.11.2016 г. по ч. т. д. №
2049/2016 г. по описа на ВКС, I т. о. и определение № 284/06.04.2012 г. по ч. гр. д. №
238/2012 г. по описа на ВКС, IV г. о.). Поради това следва да се разгледат исковете по чл. 26,
ал. 1, пр. 1 и пр. 3 ЗЗД за прогласяване на нищожността на сделката по учредяване на
вещното право на ползване, обективирана в Нотариален акт за учредяване право на ползване
и прехвърляне на идеална част от недвижими имоти в изпълнение на задължение № 2, том I,
рег. № 164, дело № 2/2020 г. от 09.01.2020 г. Съдът приема, че когато искът е за прогласяване
недействителност на сделка, а в обстоятелствената част на исковата молба са заявени повече
от едно от законовите основания за недействителност, съдът е длъжен да съобрази, че е
сезиран с множество обективно съединени искове - при един петитум ищецът е заявил
множество основания за прогласяване недействителността на сделката. С оглед основанията
на всеки един от исковете, те следва да се разгледат при условията на евентуалност в
поредността, произтичаща от естеството на въведеното основание - от най-тежкото към най-
лекото (така решение № 40/07.04.2020 г. по гр. д. № 2383/2019 г. по описа на ВКС, III г. о.).
Съгласно чл. 56 ЗС ограниченото вещно право на ползване на недвижим имот
включва правото да се ползва вещта според нейното предназначение и правото да се
получават добивите, без тя да се променя съществено. Ограниченото вещно право на
ползване е противопоставимо като абсолютно субективно материално право на всеки, в т. ч.
и на собственика на имота. Запазеното право на ползване изключва изцяло или отчасти
възможността на „голия“ собственик да упражнява правомощието си да ползва
собствеността и предполага от страна на последния поведение, с което да се съобрази с
онези форми на ползване на имота, който не влизат в противоречие със закона
и добрите нрави. По съдържание упражняването на вещното право на ползване от
ползвателя не се различава от това на собственика на имота, учредил правото, и следва да се
разбира не само като постоянно обитаване на жилището (недвижимия имот), а като всяка
форма на фактическо и правно използване на имота: постоянно или временно пребиваване,
място за съхранение на лични вещи, за извършване на дейности, свързани с ежедневния бит,
стопанска дейност и др. Ползвателят може да предостави ползването на имота на друго лице
под формата на наем (арг. от чл. 60 ЗС), както и под формата на заем за послужване и
съответно да упражнява правото си чрез другиго.
Доколкото съдът прие, че спрямо ищцата са налице предпоставките на чл. 33, ал. 2 ЗС
за изкупуване на чуждата 1/2 идеална част от имотите, то за същата е налице правен интерес
и да оспори сделката, с която е учредено вещно право на ползване върху частта от имотите,
за която е допуснато изкупуване. Според практиката на ВКС, ищецът
няма правен интерес от иск, който няма да се отрази върху правната му сфера или ако в
негово разположение има друг по-ефективен способ за защита. Касае се за абсолютна
положителна процесуална предпоставка, за която съдът следи служебно. В случая
15
отрицателният установителен иск за нищожност на договора между ответниците Н. Ц. и Е.
Н. е предявен от ищцата, в полза на която е допуснато изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, за
пълноценното упражняване на правото на собственост същата има интерес имотът да не е
обременен с вещни тежести – включително с вещно право на ползване на друго лице, което
може да владее и да ползва вещта, съответно да ограничава правомощията на собственика.
Поради това следва да бъдат разгледани доводите на ищцата за нищожност на сделката за
учредяване право на ползване върху процесните имоти.
Основанието за нищожност на сделките по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД - противоречие на
закона представлява несъобразяване с предписанията на императивни правни разпоредби.
То е налице, когато има обективно несъответствие на договора с повелителна правна
разпоредба без оглед на това какво е субективното отношение на страните по него. В случая
се твърди нарушаване на забраната за злоупотреба с право – чл. 57, ал. 2 КРБ. Злоупотребата
с право е противоправна, тя е налице, когато правото се упражнява недобросъвестно – за да
бъдат увредени права и законни интереси на други (чл. 57, ал. 2 от Конституцията), но също
и в противоречие с интересите на обществото (чл. 8, ал. 2 ЗЗД). В разглежданата хипотеза
учредяването на вещно право на ползване от собственика на вещта на трето лице само по
себе си е правомерно действие – собственикът на вещта сам преценява как да се разпорежда
с нея. Същевременно, по делото не са събрани доказателства, които по безспорен начин да
установяват, че ответникът Н. Ц. е злоупотребил с това си право, с единствената цел да
увреди ищцата. Поради това съдът приема, че учредяването на вещно право на ползване не
представлява поведение на страната, което следва да се квалифицира като злоупотреба с
право, съответно сделката по учредяване на право на ползване не е нищожна на основание
чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД (поради нарушение на забраната по чл. 57, ал. 2 КРБ) и този иск
следва да се отхвърли.
Основателно е обаче възражението на ищцата, че договорът, сключен между
ответниците Н. Ц. и Е. Н. е нищожен като накърняващ добрите нрави (чл. 26, ал. 1, пр. 3
ЗЗД). Накърняването на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 пр. 3 ЗЗД е налице винаги,
когато се нарушава правен принцип - принципът на справедливостта и на добросъвестността
в гражданските отношения. Въпросът дали поведението на д. правен субект съставлява
действие, накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с цел извличане на
собствена изгода се преценява с оглед конкретния случай. Съгласно практиката на ВКС -
решение № 24/09.02.2016 г. по гр. д. № 2419/2015 г. по описа на ВКС, III г. о. понятието
„добри нрави“ предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното
явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката, като
тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на
престация, т. е. значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до
нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е
практически нулева. Когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да
извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради
крайна нужда (унищожаемост по чл. 33 ЗЗД), ако такъв иск е предявен. Известна обективна
16
нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за
равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес.
В решение № 156/10.02.2021 г. по гр. д. № 2451/2019 г. по описа на ВКС, III г. о. е
прието, че продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната, не е несъвместима с
общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. За да се стигне до заключение
дали една сделка противоречи на добрите нрави, съдът не може да се ограничи само до
нейното формално съдържание, а поради естеството на сочения порок следва да съобрази
дали последиците, крайният резултат на сделката са съвместими с общоприетите житейски
норми за справедливост и добросъвестност, като съобрази съпътстващите сключването й
обстоятелства и преследваната от страните цел, т. е. удовлетворяване на значим, допустим от
закона интерес, съвместим с приетите в обществото норми за справедливост и
добросъвестност.
От материалите по делото се установи сключването на атакуваната сделка при
посочените условия, обективирани в Нотариален акт за учредяване право на ползване и
прехвърляне на идеална част от недвижими имот в изпълнение на задължение № 2, том I,
рег. № 164, дело № 2/2020 г., с който Н. Ц. е учредил в полза на Е. И. Н. – ползвател,
пожизнено вещно право на ползване върху цялата своя 1/2 идеална част от горепосочените
недвижими имоти, представляваща негова лична собственост, за сумата от 1 000 лв.
Съобразявайки ангажираните доказателства, съдът приема, че тази сделка е нищожна поради
накърняване на добрите нрави. В случая не се установява между ответниците Н. Ц. и Е. Н.
да има близка роднинска или приятелска връзка, не се установява причина, поради която
ответникът Н. Ц. е учредил в полза на Е. Н. вещно право на ползване непосредствено преди
прехвърляне на процесната идеална част от имотите, съответно да преследва
удовлетворяване на значим свой интерес. Същевременно, от изготвената по делото съдебно -
оценителна експертиза, която следва да се кредитира по реда на чл. 202 ГПК, се установява,
че пазарната стойност на учреденото право на ползване на процесния апартамент № 4.9.4
към 09.01.2020 г. е 29 140 лв. (за 1/2 идеална част), а пазарната стойност на учреденото
право на ползване на процесното паркомясто № ПМ55 към 09.01.2020 г. е 7 577 лв. (за 1/2
идеална част), т. е. повече от 36 пъти над стойността, за която е закупено вещното право на
ползване от ответника Е. Н., а данъчната оценка на правото на ползване на двата обекта е 16
пъти над заплатената цена. Еквивалентността на престациите поначало се преценява от
страните и се съобразява с техния правен интерес. Затова като критерий в съдебната
практика е възприета изключително голямата разлика в престациите - в решение №
615/15.10.2010 г. по гр. д. № 1208/2009 г. по описа на ВКС, ІІІ г. о. е прието, че нищожност
има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в решение № 119/22.03.2011 г.
по гр. д. № 485/2010 г. по описа на ВКС, І г. о. е подчертана необходимостта от значителна
липса на еквивалентност в насрещните престации. В случая е налице такава значителна
неравностойност на престациите, като няма данни страните по сделката да са били повлияни
и от други фактори, които касаят определянето на цената за прехвърляне на правото на
ползване върху имотите. Поради това, съдът приема, че оспорената сделка е нищожна като
17
накърняваща добрите нрави, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, чиято нищожност следва
да бъде прогласена.
По разноските:
При този изход на спора, разноски се дължат единствено на ищцата, тъй като
исковете й са уважени. Независимо от прекратяването на производството по иска по чл. 33,
ал. 2 ЗС по отношение на правото на ползване, разноски на ответника Н. не следва да бъдат
присъждани, тъй като в този случай отговорността за разноски по делото се определя от
изхода му по евентуалните искове и от решението на съда по тях. От ищцата се претендират
разноски съгласно списък по чл. 80 ГПК в общ размер на 3 766,78 лв., от които за държавна
такса – 481,86 лв., за адвокатски хонорар – 3 000 лв. (съгласно договор за правна защита и
съдействие от 16.05.2022 г., имащ характер на разписка за заплащане на възнаграждението),
за вписване на искова молба – 26 лв., за депозит за вещо лице – 253,92 лв. и за такса за
удостоверение – 5 лв. От страна на ответниците не са направени възражения по чл. 78, ал. 5
ГПК, поради което същите следва да бъдат осъдени да заплатят сумата от 3 766,78 лв. в
полза на ищцата (всеки ответник по 1 255,59 лв.).
Така мотивиран, Софийски районен съд, Гражданско отделение, 48 състав
РЕШИ:
ДОПУСКА, на основание чл. 33, ал. 2 ЗС, изкупуване в полза на М. Д. Ч., ЕГН
**********, с адрес: гр. П., ж. к. „С.“, бл. 38, вх. А, ет. 4, ап. 12, на прехвърлените от Н. И.
Ц., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 9, ап. 4, в полза на Я. Е. Л.,
ЕГН **********, с адрес: гр. К., ул. „Ю.Г.“ № 80, с договор за прехвърляне на идеална част
от недвижими имоти в изпълнение на задължение, сключен с Нотариален акт за учредяване
право на ползване и прехвърляне на идеална част от недвижими имоти в изпълнение на
задължение № 2, том I, рег. № 164, дело № 2/2020 г. на 09.01.2020 г., 1/2 идеални части от
следните недвижими имоти, находящи се в десететажна жилищна сграда /Г+8/, състояща се
от Секции 1, 2, 3 и 4, с паркоместа, находяща се в гр. С., район „И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290,
представляваща по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния
директор на АГКК сграда с идентификатор 68134.1504.2487.1, разположена в поземлен
имот с идентификатор 68134.1504.2487 със застроена площ от 1 400 кв. м., брой етажи – 10,
с предназначение – жилищна сграда със смесено предназначение, стар идентификатор –
няма, предходен план – няма, а именно: апартамент № 4.9.4, находящ се в гр. С., район
„И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 9 по плана на Цариградско шосе – Караулката, в
десететажна жилищна сграда с паркоместа, секция 4, цялата сграда с разгъната застроена
площ от 14 590,45 кв. м., на кота +24,55 метра, състоящ се от антре, баня, дневна с кухня и
трапезария, спалня, складово помещение и тераса, представляващ по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК самостоятелен обект
в сграда с идентификатор 68134.1504.2487.1.494, с адрес на имота: гр. С., район „И.“, ж. к.
„Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 9, ап. 4.9.4, намиращ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот
с идентификатор 68134.1504.2487, с предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, брой нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 52,36 кв. м., прилежащи
части: 0,44 % (11,25 кв. м.) идеални части от общите части на сградата, ниво: 1, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 68134.1504.2487.1.493, под обекта:
68134.1504.2487.1.484, над обекта: 68134.1504.2487.1.404, а по архитектурен проект:
стълбищна клетка, етажна площадка – коридор, апартамент 4.9.3, заедно с 0,41 % идеални
18
части от правото на собственост върху поземления имот с идентификатор 68134.1504.2487
по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на
АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-22-613/18.04.2013 г. на началника на
СГКК-С., с адрес на поземления имот: гр. С., район „И.“, ж. к. „Д. 2“, с площ: 4 586 кв. м.,
трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид
застрояване, стар идентификатор: 68134.1504.2241, номер по предходен план: 1316, 911,
1126, квартал: 1, парцел ХХI, при съседи: 68134.1504.2568, 68134.1504.2248,
68134.1504.2232, 68134.1504.2240, 68134.1504.2572, 68134.1504.2237, 68134.4081,9574, и
паркомясто № ПМ55, находящо се в гр. С., район „И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 1, кота
+0,00 м., с площ от 21,20 кв. м., при съседи по архитектурния проект: паркомясто ПМ54,
асансьорна клетка, маневрено пространство, заедно с 0,18 % идеални части от общите части
на сградата, равняващи се на 4,56 кв. м., както и 0,16 % идеални части от правото на
собственост върху поземления имот с идентификатор 68134.1504.2487 по КККР, което
паркомясто представлява 21,20/1400 идеални части от гараж в сграда, целият с площ от 1
400 кв. м., съгласно одобрен архитектурен проект и площообразуване, който е разделен на
четири секции, всяка с отделен идентификатор, като паркомясто № ПМ55 попада в секция 4,
представляваща самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1504.2487.1.41 по
КККР, одобрени със Заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК,
с адрес на имота: гр. С., район „И.“, ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 1, като тези 21,20/1400 кв.
м. в идеални части са обособени по архитектурен проект и се ползват в границите на
паркомясто № ПМ55, при съседи по архитектурния проект: паркомясто № ПМ54, асансьорна
клетка, маневрено пространство, за сумата от 39 000 евро (с левова равностойност 76 277,37
лв.), която изкупвачът М. Д. Ч., ЕГН **********, следва да плати на Я. Е. Л., ЕГН
**********, в едномесечен срок от влизането в сила на настоящото решение.
УКАЗВА на ищцата М. Д. Ч., ЕГН **********, че ако не изплати дължимата сума в
едномесечен срок от влизане на решението в сила, в частта по иска с правно основание чл.
33, ал. 2 ЗС решението ще се счита обезсилено по право.
ВРЪЩА исковата молба с вх. № 98622/17.05.2022 г. по предявения от М. Д. Ч., ЕГН
**********, с адрес: гр. П., ж. к. „С.“, бл. 38, вх. А, ет. 4, ап. 12, срещу Н. И. Ц., ЕГН
**********, с адрес: гр. С., ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 9, ап. 4 и Е. И. Н., ЕГН
**********, с адрес: гр. К., ул. „С.“ № 15, иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС за
допускане на изкупуване на правото на ползване върху посочените по-горе имоти, при
условията, договорени в Нотариален акт за учредяване право на ползване и прехвърляне на
идеална част от недвижими имоти в изпълнение на задължение № 2, том I, рег. № 164, дело
№ 2/2020 г. от 09.01.2020 г. – за сумата от 1 000 лв., и ПРЕКРАТЯВА производството по
делото в тази част като недопустимо.
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. Д. Ч., ЕГН **********, с адрес: гр. П., ж. к. „С.“, бл.
38, вх. А, ет. 4, ап. 12, срещу Н. И. Ц., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ж. к. „Д. 2“, бл. 290,
вх. Г, ет. 9, ап. 4 и Е. И. Н., ЕГН **********, с адрес: гр. К., ул. „С.“ № 15, иск с правно
основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за прогласяване на нищожността на сделката, обективирана
в Нотариален акт за учредяване право на ползване и прехвърляне на идеална част от
недвижими имоти в изпълнение на задължение № 2, том I, рег. № 164, дело № 2/2020 г. от
09.01.2020 г., с която Н. И. Ц. като прехвърлител/учредител е учредил на Е. И. Н. –
ползвател, пожизнено вещно право на ползване върху цялата своя 1/2 идеална част от
горепосочените недвижими имоти, придобити чрез покупко-продажба и след прекратена
СИО, представляваща негова лична собственост за сумата в размер на 1 000 лв., поради
19
противоречие на закона - чл. 57, ал. 2 КРБ, като неоснователен.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от М. Д. Ч., ЕГН **********, с
адрес: гр. П., ж. к. „С.“, бл. 38, вх. А, ет. 4, ап. 12, срещу Н. И. Ц., ЕГН **********, с адрес:
гр. С., ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 9, ап. 4 и Е. И. Н., ЕГН **********, с адрес: гр. К., ул.
„С.“ № 15, иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, че сделката, обективирана в
Нотариален акт за учредяване право на ползване и прехвърляне на идеална част от
недвижими имоти в изпълнение на задължение № 2, том I, рег. № 164, дело № 2/2020 г. от
09.01.2020 г., с която Н. И. Ц. като прехвърлител/учредител е учредил на Е. И. Н. –
ползвател, пожизнено вещно право на ползване върху цялата своя 1/2 идеална част от
горепосочените недвижими имоти, придобити чрез покупко-продажба и след прекратена
СИО, представляваща негова лична собственост, за сумата в размер на 1 000 лв., е нищожна
като накърняваща добрите нрави.
ОСЪЖДА Н. И. Ц., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ж. к. „Д. 2“, бл. 290, вх. Г, ет. 9,
ап. 4, Е. И. Н., ЕГН **********, с адрес: гр. К., ул. „С.“ № 15 и Я. Е. Л., ЕГН **********, с
адрес: гр. К., ул. „Ю.Г.“ № 80, да заплатят на М. Д. Ч., ЕГН **********, с адрес: гр. П., ж. к.
„С.“, бл. 38, вх. А, ет. 4, ап. 12, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от общо 3 766,78 лв.
(всеки ответник по 1 255,59 лв.) – разноски по делото.
Решението в частта, с която е върната исковата молба има характер на определение и
подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в едноседмичен срок от съобщаването
му чрез връчване на препис на страните, а в останалата част - в двуседмичен срок от
съобщаването му чрез връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
20