Р Е Ш Е Н И Е
№ 260188 / 10.8.2022г.
гр. Перник, 10.08.2022 г.,
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД - ПЕРНИК, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VIII състав, в открито съдебно заседание, проведено на тринадесети юли през две
хиляди двадесет и втора година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: БОРИСЛАВА
БОРИСОВА
при
участието на секретаря Гергана Тодорова
като разгледа
докладваното от съдията
гр.д. № 0807 по описа за 2021 г.,
за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен от П.В.П., ЕГН **********,
с адрес: ***, махала „Т.“ №
1, чрез адв. Г.М., срещу „ДЖЕЙ ТИ СЪРВИС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Перник, Перни, ул. „Рашо Димитров“ № 61, представлявано от Ю.П.Р., иск с правно основание чл. 64 ЗС
за определяне частта от поземлен имот с идентификатор № 55871.511.9805 по КККР
на гр. Перник, одобрени със заповед РД-18-91/13.10.2008 г. на изпълнителния
директор на АГКК, собственост на ответника, необходима за ползване по
предназначение на собствения на ищеца самостоятелен обект с идентификатор №
55871.511.9805.2.1, представляващ част от сграда с идентификатор №
55871.511.9805.2.
В исковата молба се излага, че по силата на Нотариален акт за продажба №
137, том I,
рег. № 843, дело № 125 от 18.06.2020 г., ищецът е
собственик на самостоятелен обект с идентификатор № 55871.511.9805.2.1,
представляващ част от сграда с идентификатор № 55871.511.9805.2, построена в
урегулиран поземлен имот с идентификатор № 55871.511.9805 по КККР на гр.
Перник, одобрени със заповед РД-18-91/13.10.2008 г. на изпълнителния директор
на АГКК, с последно изменение на самостоятелния обект от 22.05.2020 г. с
предназначение на обекта: за търговска дейност, на едно ниво, с площ 30 кв.м.,
със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото, при съседни обекти в сградата: на същия етаж – обект с
идентификатор № 55871.511.9805.2.2, под обекта – няма, над обекта – няма.
Твърди се, че съгласно Нотариален акт за продажба № 129, том 13, рег. № 3856 от 30.10.2020 г.
ответникът е собственик на урегулиран поземлен имот с идентификатор №
55871.511.9805 по КККР на гр. Перник, в който е разположен собственият на ищеца
обект. Сочи се, че след 04.11.2020 г. ответникът отнел възможността на ищеца да
ползва мястото за достъп до сградата, с оглед ползване на имота му по
предназначение, като поставил ограда на входа на улицата и започнал
изграждането на навес.
С
оглед изложеното се моли за уважаване на предявения иск и присъждане на
сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил отговор на исковата молба от
ответника чрез адв. А., в който предявеният иск се
оспорва като неоснователен. Възразява ищецът да е собственик на самостоятелен обект с идентификатор №
55871.511.9805.2.1, представляващ част от сграда с идентификатор №
55871.511.9805.2, построена в имот с идентификатор № 55871.511.9805. Възразява,
че договорът за приватизационна продажба и договорът за продажба, обективиран в нотариален акт № 137, том I, рег. № 843, дело№ 125 от 18.06.2020 г. на нотариус Николай Златанов, са
нищожни поради противоречие със закона и невъзможен предмет, тъй като сграда с
идентификатор № 55871.511.9805.2 е сграда за енергопроизводство,
представляваща „енергиен обект“ по смисъла на пар. 1,
т. 23 от ДР на ЗЕ и като такъв не може да бъде предмет на продажбата, съгласно пар. 4, ал. 1 от ПЗР на ЗЕ. Сочи още, че към момента на
сключване на договора за продажба, обективиран в
нотариален акт № 137, том I, рег. № 843, дело№ 125 от
18.06.2020 г. на нотариус Николай Златанов, не е било издадено удостоверение за
търпимост за търговски обект като част от сградата, поради което същият не може
да е предмет на прехвърлителна сделка, съгласно пар. 16, ал. 2, предл. Последно
от ПР на ЗИД на ЗУТ. С оглед изложеното се твърди, че договора за
приватизационна продажба не е породила вещно-прехвърлителен
ефект, поради което продавачите не са били собственици на имота и ищецът не е
придобил право на собственост върху него. В условията на евентуалност
възразява, че в случай, че се приеме, че ищецът е собственик на посочения
самостоятелен обект в сградата, то той може да ползва земята дотолкова,
доколкото е необходимо за ползване на сградата по предназначение. С оглед изложеното,
моли за отхвърляне на предявения иск и присъждане на сторените разноски за
производството.
Съдът, след като
взе предвид представените по делото доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните
актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното
от фактическа страна:
От
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 137, том I, рег.
№ 843, дело № 125 от 2020 г. се установява, че на 18.06.2020 г. П.В.П. е закупил
от Б.В.А. и М.И. А. недвижим имот, представляващ: сграда с идентификатор 55871.511.9805.2.1, с адрес: *****, като
самостоятелният обект се намира на етаж 1 в сграда с идентификатор
55871.511.9805.2 с предназначение на сградата: сграда за енергопроизводство,
разположена в поземлен имот с идентификатор 55871.511.9805 по КККР на гр.
Перник, одобрени със Заповед № РД-18-91/13.10.2008 г. на Изпълнителния директор
на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект от
22.05.2020 г., с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност,
брой нива на обекта 1, застроена площ
30,00 кв.м., с прилежащи части: съответните идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседни обекти в
сградата: на същия етаж – имот с идентификатор 55871.511.9805.2.2, под обекта –
няма, над обекта – няма, съгласно схема № 15-418524 от 22.05.2020 г. на
самостоятелния обект в сграда, издадена от АГКК, СГКК – гр. Перник, а съгласно доказателствен акт индивидуализиран като магазин за
хранителни стоки в гр. Църква със застроена площ 30,00 кв.м., находящ се в УПИ VIII-9805, в кв. 77, отреден за
фурна съгласно регулационния план на гр. Перник, с граници: от изток – двор, от
запад – улица, от север – трафопост, от юг – ограда.
От
Нотариален акт за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот в
изпълнение на задължение по договор за лизинг № 49, том IV, рег.
№ 8341, дело № 616 от 2020 г. се установява, че на 30.10.2020 г. в изпълнение
на Договор за лизинг № 1747.1213 от 21.12.2013 г. „Търговска банка Д“ АД е
прехвърлила на „Джей Ти Сървис“
ЕООД недвижим имот, представляващ поземлен
имот с идентификатор 55871.511.9805 по КККР на гр. Перник, , одобрени със
Заповед № РД-18-91/13.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК,, с последно
изменение, касаещо
поземления имот от 29.09.2020 г. с адрес: *****, с площ от 1883 кв.м.,
трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване:
„за друг обещствен обект, комплекс“ с номер по
предходен план: 9805, кв. 77, парцел 8, при съседи: 55871.511.1220;
55871.511.9810; 55871.511.9809; 55871.511.9808; 55871.511.9806; 55871.511.1130;
55871.511.1219, заедно с построената в имота сграда за търговия с идентификатор
55871.511.9805.1 по КККР на гр.
Перник.
От
приетата по настоящото дело преписка от нотариално дело 125 по описа за 2020 г.
на нотариус Николай Златанов се установява, че по силата на Договор № ПР
30-197/22.11.2006 г. за приватизационна продажба на общински обект магазин за
хранителни стоки ***** /срещу училището/ от 22.11.2006 г. Община Перник в
качеството на продавач е прехвърлила на Б.В.А. в качеството на купувач собствеността
върху магазин за хранителни стоки, кв. „Църква“ със застроена площ 30,00 кв.м.,
находящ се в УПИ VIII-9805, кв. 77, отреден за фурна съгласно
регулационния план на гр. Перник, с граници: от изток – двор; от запад – улица,
от север – трафопост; от юг – ограда, срещу цена в размер на 3840 лв. Към
договора е приложена схема на самостоятелен обект с идентификатор №
55871.511.9805.2.1, съгласно която същият се намира на етаж 1 в сграда с
идентификатор 55871.511.9805.2 с предназначение – сграда за енергопроизводство,
разположена в позмлен имот с идентифкатор
№ 55871.511.9805.2, с предназначение на самостоятелния обект: за търговска
дейност.
В
преписката по нотариалното дело съдържа приемо-предавателен
протокол от 05.12.2006 г. Б.В.А. е въведен във владение в закупения обект; препис
от Решение № 4 от 17.02.2006 г. по адм.д. № 428/2005
г. на Пернишки окръжен съд, с което е отменено
Решение на Кмета на Община Перник от 21.02.2005 г., постановено на основание
чл. 35з и 35и от Наредбата за търговете и конкурсите, приета с ПМС № 213 от
25.09.2003 г. в обжалваната част, а именно в частта му, в която е прекратен
конкурсът по отношение на Магазин за хранителни стоки, кв. „Църква“ /срещу
16-то СОУ/, като преписката е върната на Община Перник за продължаване
следващите се административно-процесуални действия относно същата продажба,
потвърдено с решение № 9277 от 27.09.2006 г. по адм.д.
№ 3947 от 2006 г.; квитанция за платен депозит от Б.В.А. за помещение – магазин
за хранителни стоки кв. Църква в размер на 383,20 лв., оферта от Б.В.А., молба
от Б.В.А. за допускане до участие в публично оповестен конкурс за закупуване на
обект – магазин за хранителни стоки в кв. Църква, сертификат, че Б.В.А. е заплатил
на конкурсната документация, декларации от Б.В.А.; преписката от конукрсната документация, включваща и инфорамционне
меморандум; приватизационна оценка съгласно която крайната оценка на обекта е
3832,00 лв.; правен анализ; удостоверения от Община Перник, че в срока по чл. 4
от Закона за възстановяване собствеността върху някои отчуждени имоти по ЗТСУ,
ЗПИНМ, ЗБНМ, ЗДИ и ЗС в Община Перник не е постъпвало искане с реституционни
претенции за обект, че върху имота няма учредени ипотеки, вписани възбрани или
други вещни тежести, искови претенции и претенции по висящи изпълнителни дела,
няма учредени залози, наложени запори от съдия-изпълнител или от данъчна
администрация, няма издадени изпълнителни листа, по които имотът да е изненесен на публична продан, не е отдаван под наем или под
аренда, не е предмет на съвместна дейност с други физически или юридически
лица, не е внасян като апортна вноска в търговски
дружества, както и че обектът представлява обособена общинска собственост и
обект със самостоятелно фукнционално предназначение
по смисъла на ЗУТ.
От Акт №
2432 за частна общинска собственост от 09.04.2002 г., приложен по нотариалното
дело, се установява, че обект, представляващ магазин монолитно строителство: един
етаж: ЗП 30 кв.м., е актуван като частна общинска собственост.
С
Решение № 266/20.03.2014 г. по гр.д. № 8074/2014 г. на РС-Перник, потвърдено с
Решение № 471/02.10.2014 г. по в.гр.д. № 533/2014 г. на Окръжен съд – Перник,
са отхвърлени предявените от Община Перник срещу „Чез
Разпределение България“ ЕАД искове за признаване за установено между страните,
че Община Перник е собственик на основание § 7, ал. 1, т. 7 ПЗР на ЗМСМА на
недвижим имот – трафопост „Орион“, находящ се в гр. Перник, Община Перник, кв. „Църква“ и
представляващ част от сграда със застроена площ от 52 кв.м. с идентификатор
55871.511.9805.2 по КККР на гр. Перник, одобрени със Заповед №
РД-18-91/13.10.2008 г. на ИД на АГКК и актувана с АОС № 2680/2002 г. с
предназначение: сграда за енергопроизводство, и за
признаване за установено, че Община Перик е
собственик на основание § 42 ПЗР от ЗОС на недвижим имот – земята, върху която
е изградена тази част от сградата, представляваща част от 52,00 кв.м. от ПИ с
идентификатор 55871.511.9805.2 по КККР на гр. Перник, одобрени със Заповед №
РД-18-91/13.10.2008 г. на ИД на АГКК, при граници: от юг – сграда, от север,
запад и изток – ПИ с идентификатор 55871.511.9805 по кадастралната карта на гр.
Перник, която част е отбелязана на скица № 3594/11.10.2012 г. между букви
А-Б-В-Г-Д и оцветена със зелен цвят.
В
производството по делото са използвани специални знания чрез заключение на
вещото лице Р.Н. по допуснатата съдебно-техническа експертиза. От заключението
на вещото лице се установява, че сграда с идентификатор 55871.511.9805.2 по
КККР на гр. Перник се състои от самостоятелен обект с идентификатор
55871.511.9805.2.2, тип: инфраструктурен обект в сграда, представляващ действащ
трафопост с диспечърско наименование „Орион“ /северната част на сградата/, и самостоятелен обект
с идентификатор 55871.511.9805.2.1 с площ по документ 30 кв.м., предназначение:
за търговска дейност /южната част на сградата/. В Община Перник за сградата не
са представени строителни книжа, не са представени документи и от „Чез Разпределение“ АД. В КРП на *****, утвърден със Заповед
№ 1150/01.08.1986 г., сграда с идентификатор
55871.511.9805.2 по
КККР на гр. Перник ппада в УПИ VIII, отреден „за фурна“ в кв. 77 и е нанесена като две сгради
– северната е означена като трафопост – „ТрП“, а
южната като двуетажна масивна стопанска сграда – „2МС“. Сгласно
паспорт, техническа картотека – картон № 2, на МЕГ – ДСО „Енергообединение“,
ДСП „Електроснабдяване“ – окръжно София, трансформаторен пост „Орион“ е включен под напрежение на 13.08.1997 г. Вещото
лице посочва, че съотношението между площта на самостоятелен обект с
идентификатор № 55871.511.9805.2.1 и незастроената част от позмелен
имот с идентификатор № 55871.511.9805 е 2,43 % и дава варианти за определяне на
прилежащата за ползване по предназначение на самостоятелния обект площ в два
варианта – вариант I, между буквите А-Б-В-Г-Д-Е-Ж-З-И-К-А,
оцветен в синьо, и варинат II,
между буквите А-Б-В-Г-Д-ЕЖ-А, оцветен в зелено. В допълнение към заключението
вещото лице уточнява, че разстоянието от сградата до улицата е 7,7 м., а от сградата до границиат ана имота е 1,4 м., като достъпът откъм улицата в първи
вариант е 1,4 м., а във втори вариант 3,4 м.
С
допълнително заключение вещото лице дава още два варианта за определяне на
прилежащата за ползване площ от имота – вариант III
между буквите А-Б-В-Г-Д-Е-Ж-З-А, оцветен в лилаво, и варинат
IV, оцветен в жълто и
общо ползване между буквите В-Г-Ж-З-В, оцветен в червено. В допълнение от
31.05.2022 г. вещото лице уточнява, че при вариант III
разстоянието на достъпа откъм улицата в определената за ползване площ е 2,25
м., а във варинат IV
е 2,32 м., като при общото ползванеразстоянието на
достъпа е 1 м. Според експерта по КККР сграда 55871.511.9805.2 се състои от два
самостоятелни обекта, а самостоятелен обект 55871.511.9805.2.1 на два етажа.
Съгласно
удостоверение изх. № 21/СЛУ-6700-1 от 12.07.2012 г., издадено от Община Перник,
от направената справка в техническия архив и електронния регистър е установено,
че в Община Перник не се намират проекти и строителни книжа за сграда с
идентификатор 55871.511.9805.2 по КК на *****.
Налице е Акт № 2680/08.05.2002 г. за частна общинска собственост.
Приет е
Акт № 2680/08.05.2002 г. съгласно, който обект, представляващ сграда с
предназначение за трафопост „Орион“, монолитно
строителство, застроена площ 48 кв.м., един етаж, е актван
като частна общинска собственост.
По
делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Ц.И.П., Л.Р. П.
и Б.В.Р. – съпруга на управителя на ищцовото
дружество, всички без дела със страните по делото.
Свидетелят
Ц.И.П. излага, че е работил в имота, който се намира в Даскалово, близо до
16-то училище. В имота има голяма сграда и трафопост в дворното място, който
преди време е бил магазин, като цялото място е оградено. Заявява, че П. няма
достъп до имота, защото му е препятстван – от едната страна има навес от
дървения, а от другата страна е заграден от зелена мрежа. Сутринта имотът бил
ограден с мрежа, но преди половин час някакви момчета махали мрежата. В
дворното място се влиза през един вход, има фургон и навес над него, не знае
кой ги е изградил, но ако фургона го няма мисли, че ще може да се мине в имота
от тази страна.
Свидетелят
Л.Р. П. излага, че живее в кв. „Църква“ 93, а имотът е на номер 111, минава
често от там. Знае, че има спор за ползването на имота и към момента П. не може
да влезе в него, тъй като пред вратата му има фургон с навес, телена ограда и
зелена мрежа. Оградата се появила миналата година есента, собственикът на
фурната я направил, сложил и фургон, пейки и маси. Плътната ограда между
имотите не знае кой е направил.
Свидетелката
Б.В.Р. – съпруга на управителя на ищцовото дружество,
излага, че от едната страна на имота минава главната улица, а от другата е
второстепенната. Заявява, че има вход с порта близо до ъгъла на главния път и
второстепенния, както и от другата страна на оградата, а преди е имало достъп
до имота и в долната западна част от към главния път и оттам се осъществявал
достъп до цялата сграда. От 2013 г. ползват целия имот по договор за лизинг с
банката и до 2021 г. достъпът бил свободен. През юни 2020 г. разбрали, че едно
физическо лице е собственик на част от трафопоста, който не се съобразил с
тяхното изискване да се прави нищо в имота, тъй като това ще ги постави в
неизпълнение по договора им за лизинг, и започнал да застроява. Той застроил
масивно плътно допълнително помещение върху имота и избил вътрешната стена
между неговата част от сградата, която е на първия етаж, и съседния имот, което
преустановило достъпа им до тази част от двора. Издигнал и масивна ограда с
тухли и железа над 2 метра. В тяхното място има поставено ремарке на колела към
средата на имота между голямата сграда и пътя и навес от дъски, който върви в
посока от ремаркето към трафоспоста. Ремаркето е на границиата на имота с главния път откъм вътрешната страна.
След като лицето, което закупило обекта, не се съобразило с техните молби, преустановили
достъпа с метална решетъчна ограда, която може да се отваря и да се влиза, но
са я заключили.
Предвид така установеното от фактическа
страна, съдът формира следните изводи от правна
страна:
Предявен е иск с правно основание
чл. 64 ЗС.
Според правилото на чл. 64 ЗС
собственикът на постройката може да се ползва от земята, само доколкото това е
необходимо за използването на постройката съобразно нейното предназначение.
Целта на разпоредбата е при разделна собственост на земята и постройките върху
нея да бъде максимално защитена възможността за ползване на земята от нейния
собственик. Използването на земята от суперфициарния
собственик не може да е безпределно, а следва да се простира единствено в
рамките на необходимото ограничаване на правото на собственика на земята да я
използва. В своята практика ВКС последователно приема, че при липса на
уговорено "друго" между собственика на земята и суперфициарния
собственик на сградата, правото на последния по чл. 64 ЗС
включва ползването на такава част от терена, която му осигурява нормален достъп
до входа на сградата и прилежаща към нея площ, необходима за извършването на
евентуални ремонтни работи с оглед поддържането й в нормално и годно за
ползване по предназначение състояние.
Видно
от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 137, том I, рег.
№ 843, дело № 125 от 2020 г., въз основа на който ищецът се легитимира като
собственик на самостоятелен обект с идентификатор 55871.511.9805.2.1, че имотът,
обект на сделката, е описан като „сграда
с идентификатор 55871.511.9805.2.1“ … „на етаж 1, разположен в сграда с
идентификатор 55871.511.9805.2, брой нива на обекта 1, със застроена площ от 30 кв.м., при съседни обекти в сградата
– на същия етаж самостоятелен обект с идентификатор 55871.511.9805.2.2, под
обекта – няма, над обекта – няма“. Съгласно
приложената схема, обектът е на едно ниво, като под и над него няма други
самостоятелни обекти. От заключението на вещото лице по допуснатата
съдебно-техническа експертиза се установява, че сграда с идентификатор
55871.511.9805.2 се състои от два самостоятелни обекта: 55871.511.9805.2.1 и
55871.511.9805.2.2. Доколкото в приложената схема на
обекта, която установява състоянието му според действащата кадастрална карта
към момента на сделката, не е посочено, че обектът граничи с друг самостоятелен
обект, освен обект с идентификатор 55871.511.9805.2.2, следва да се приеме, че
обект на сделката е единият от двата самостоятелни обекта в сградата. С оглед
изложеното, и предвид заключението на вещото лице, според което в регулационния
план на кв. Църква сграда с идентификатор 55871.511.9805.2 е нанесена като две
сгради – северната като трафопост, а южната като двуетажна масивна стопнанска сграда, съдът приема, че се касае за неточно
описание в нотариалния акт на обекта на сделката, като същият касае цялата южна
част на сграда с идентификатор 55871.511.9805.2, представляваща самостоятелен обект с идентификатор
55871.511.9805.2.1.
От
приложения по делото Нотариален акт за прехвърляне право на собственост върху
недвижим имот в изпълнение на задължение по договор за лизинг № 49, том IV, рег.
№ 8341, дело № 616 от 2020 г. се установява, че на 30.10.2020 г. ответникът е придобил позмелен
имот с идентификатор 55871.511.9805, ведно с изградената в него сграда с
идентификатор 55871.511.9805.1. С оглед изложеното и събраните гласни
доказателства, съгласно които след придобиването на самостоятелия
обект ищецът е започнал да извършва ремонтни дейности, но не го е надстроявал,
съдът приема, че ответникът не е установил, че е изграден друг самостоятелен
обект, който по силата на приращението да е придобит от
него в качеството му на собственик на земята.
По горните съображения съдът приема за
установено, че на основание договор за покупко-продажба на недвижим имот на
18.06.2020 г. П.В.П. е придобил правото на собственост върху недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 55871.511.9805.2.1, с площ от 30 кв.м., разположен в сграда с
идентификатор 55871.511.9805.2, с адрес: *****, а по силата на договор за
прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот в изпълнение на
задължение по договор на лизинг на 30.10.2020 г. ответникът е придобил правото
на собственост върху поземлен имот с идентификатор 55871.511.9805 и сграда с
идентификатор 55871.511.9805.1.
Относно
възражението на ответника, че сделката, както и придобивното
основание на прехвърлителя – договор за приватизаионна продажба, не са породили прехвърлителен
ефект поради невъзможен предмет и противоречие със закона, съдът намира
следното:
В Тълкувателно решение №3 от
28.06.2017г. на ВКС по т.д.№3/2014г. на ОСГК е посочено, че фактическата
невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната
действителност при сключване на сделката и не може да възникне според
природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и
технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално
определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. В този случай е
налице начална невъзможност на предмета. В същото Тълкувателно решение е
изяснено, че правната невъзможност на предмета означава, че за неговото
възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка,
която може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на
сделката или в ограничения за обособяването на обекта. Разяснено е, че ако
предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при вече
породено задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност за
изпълнение, която погасява задължението (чл.89 от ЗЗД). Същата задължителна съдебна практика сочи, че при възникнал спор
за валидност на договора поради невъзможен предмет, на доказване подлежи
опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие предметът вече е
невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне като
самостоятелен обект на право на собственост, като в тежест на страната, която
претендира нищожността, е да докаже с всички допустими доказателствени
средства, включително и чрез заключение на вещо лице, осъществяването на опорочаващия
факт - че към момента на постигнатото съгласие съществува непреодолима правна
пречка предметът да възникне - да бъде осъществено обособяването по какъвто и
да било начин.
В конкретния случай не е доказано по
категоричен начин, че предметът на оспорената сделка е невъзможен. От данните
по делото е явно, че фактическа невъзможност на прехвърления обект не може да
бъде обоснована, тъй като той обективно е съществували като такъв.
По отношение на поддържаната правна
невъзможност, в аспекта, че за прехвърления обект не издадено удостоверение за
търпимост и строителни книжа, следва да се съобразят застъпените в посоченото тълкувтелно решение разбирания, в следния смисъл:
Разпоредбата на чл.202 от ЗУТ въвежда
изискването доброволната делба на съсобствена сграда,
жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално
определени части от тях, да се извършват само ако обособените дялове или части
отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, с изключение на
стопанските постройки със селскостопанско предназначение и строежите от
допълващото застрояване. Тази норма предвижда необходимост от разрешението
или одобрението на административен орган, когато предметът на сделката е
подчинен на специални нормативни изисквания и макар разпоредбата да има
императивен характер, се приема, че неспазването на това изискване няма за
последица нищожност на сделката, тъй като извършеното от страните действие не
преследва противоправен резултат и съдържанието на
сделката по предположение е правомерно. Желаното правно действие ще бъде
постигнато, ако към сделката се прибави липсващият административен акт, който
да уреди предмета на сделката, за да може да възникне като самостоятелен правен
обект на собственост. Разяснено е, че в подобен случай е налице хипотезата на
сложен фактически състав, чийто гражданскоправен
елемент е правопораждащ, а негражданскоправният
елемент е предпоставка за проявление на неговото вещно действие, като, за да
настъпи вещноправният ефект на сделката, е необходимо
да е изготвен и одобрен инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната
реално определена част, който следва да бъде реализиран при спазване на
строителните правила и норми. Ако обособяването не се реализира при спазването
на тези изисквания, това ще е основание за разваляне на договора по иск от
изправната страна.
В тълкувателното решение се сочи, че целта
на изискването за одобряване на инвестиционен проект при прехвърлянето на
реално определена част е прехвърляната част и останалата част да съответстват
на техническите правила и норми, но разпоредбата на чл.202 от ЗУТ не
въздига инвестиционния проект като елемент, определящ съдържанието на правните
последици, а като елемент, чието проявление е необходимо, за да се осъществи
правното действие на сделката. Разяснено е, че този извод произтича от
съдържанието на правната норма, която поставя изискване прехвърляната реално
определена част да отговаря на одобрен инвестиционен проект, т. е. на
изискванията за самостоятелен обект на право на собственост или придаване към друг
самостоятелен обект на право на собственост, без да определя поредност между сключването на сделката и одобряването на
проекта. Инвестиционният проект може да съвпада, но може и да следва по време
осъществяването сделката. Ако към момента на сключване на сделката
инвестиционен проект не е изготвен и не е одобрен, договорът е действителен, но
неговият вещен ефект ще настъпи след осъществяването на останалите елементи от
фактическия състав на придобиването: обособяването на реално определената част,
като отделна вещ, или като придадена част към друга отделна вещ, съгласно
сключения договор, и одобрения инвестиционен проект при спазване на
строителните правила и норми. Като елемент, обуславящ проявлението на правните
последици на сделката, инвестиционният проект условно може да се включи във
фактическия състав на сделката, като част от сложен фактически състав, относим към вещно-правното действие на сделката, но не като
основен елемент, без който не може да се формира предмета на сделката.
Одобреният инвестиционен проект ще покаже дали реално определената част от
недвижимия имот, за прехвърлянето на която страните са постигнали съгласие, към
този момент отговаря на действащите строителни правила и норми в устройствения закон и е правно възможно да възникне като
самостоятелен обект на право на собственост, като даде отговор дали желаното от
страните правно действие на сделката е безусловно. Сочи се, че инвестиционният
проект има значение за начина, по който ще бъде осъществено обособяването и, че
разпоредбата на чл.26
ал.2 пр.1 от ЗЗД не свързва нищожността на сделката с
неосъществяването или непозволяването на преустройството, а с неговата
фактическа и правна невъзможност.
По
аргумент от дадените разяснения в посочения тълкувателен акт следва да се
приеме, че и липсата на издадено удостоверение за търпимост или на строителни
книжа за сградата не води до нищожност на сделката. От заключението на вещото
лице по съдебно-техническата експертиза се установява, че обектът на сделката
представлява самостоятелен обект, поради което може да бъде годен предмет на прехвърлителна сделка.
По
отношение на поддържаната правна невъзможност поради това, че обектът на
сделката е енергиен обект, съдът намира следното:
От
заключението на вещото лице се установява, че другият самостоятелен обект в
сградата – с идентификатор 55871.511.9805.2.2, представлява действащ трафопост,
а по отношение на самостоятелен обект с идентификатор 55871.511.9805.2.1
липсват доказателства да е представлявал такъв към момента на сделката. Този
извод се подкрепя и от останалите доказателства по делото, съгласно които двата
обекта са самостоятелни и с различно предназначение. Видно от Акт за частна
общинска собственост № 2432/08.04.2002 г., че имотът, предмет на
приватизационната продажба, е обект, представляващ магазин със застроена площ
30 кв.м., разположен в *****, парцел VIII, който
според действащата КККР представлява самостоятелен обект с идентификатор
55871.511.9805.2.1, разположен в сграда за енергопроизводство
с идентификатор 55871.511.9805.2, цялата с площ 90 кв.м. Според заключението на
вещото лице в регулационния план на кв. Църква същата сграда дори е нанесена
като две сгради – северната като трафопост, а южната като двуетажна масивна стопнанска сграда. С оглед изложеното, съдът приема, че представеният
Акт за частна общинска собственост № 2680/08.05.2002 г. за сграда с
предназначение трафопост „Орион“ със застроена площ
48 кв.м. касае именно самостоятелен обект с идентификатор 55871.511.9805.2.2 и
не се отразява на предназначението на имот с идентификатор 55871.511.2.1.
С оглед
изложеното, съдът намира за неоснователно възражението на ответника, че
сделката е нищожна поради противоречие със закона.
По изложените
съображения следва да бъде определена прилежащата за ползване площ от
поземления имот от носителя на правото на строеж.
Във връзка с възраженията на ответника,
направени в проведеното откритито съдебно заседание относно
извършено застрояване от страна на ищеца в имота, следва да се отбележи, че в
настоящото производство по чл. 64 ЗС
не подлежи на изследване каква площ от процесния УПИ
фактически се използва от носителя на правото на строеж върху него, нито дали са
извършвани неправомерни строителни дейности в имота от същия. Поради това
въведените в този смисъл твърдения от ответника не следва да бъдат обсъждани.
Необходимата
за ползване площ по чл.
64 ЗС следва да бъде определена по начин, който предоставя на суперфициарния собственик достъп до сградата и същевременно
засяга в най - малка степен правото на собственика на земята да ползва
незастроената част (в този смисъл- решение № 20 от 15.04.2020 г. на ВКС по гр.
д. № 1934/2019 г., I г. о.). Именно това е целта на допуснатата експертиза. В
тази връзка вещото лице е изготвило четири варианта за определяне на
прилежащата площ. Във варинат I е
определена площ от западната част, откъм границата със съседния имот и от
източната страна на самостоятелния обект на ищеца, като достъпът откъм улицата
е най-малък - 1,4 м., а във вариант II е определена площ от
западната част и до границиата със съседния имот, в който
случай достъпът откъм улицата е най-голям - 3,4 м. Във вариант III е
определена площ от западната част и до границита със
съседния имот, в който случай достъпът откъм улицата е 2,25 м., а във вариант IV
е определена площ от западната част и до границита
със съседния имот, в който случай достъпът откъм улицата е 2,32 м. и е
определена обща площ за ползване.
Предвид
извода, че ответникът няма право на собственост върху самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 55871.511.9805.2, не следва да бъде определяна обща площ
за ползване за достъп в сградата, поради което възможни са вариант I,
II и III. Доколкото във
всички варианти е определена еднаква за ползване площ като квадратура, а разликите
касаят нейното ситуиране около сградата, съдът
намира, че прилежащата за ползване площ от терена следва да бъде определена по
вариант III, който предоставя възможност сградата да се обслужва от западната
и южната страна и достатъчен достъп откъм улицата от 2,25 м., предвид позлването на обекта за търговска дейност. С оглед
изложеното, този вариант следва да бъде предпочетен пред вариант I,
който дава достъп до сградата от всички страни, но най-малък достъп откъм
улицата. Същият следва да бъде предпочетен и пред вариант II,
който дава най-голям достъп откъм улицата, но осигурява най-малък достъп до
сградата от южната страна.
По изложените съображения предявеният
иск следва да бъде уважен като на ищеца се определи площ за ползване от имота
на ответника съобразно вариант III от заключението на
вещото лице.
По разноските:
Предвид изхода на
спора право на разноски се поражда за ищеца, който е сторил такива в размер на
600,00 лв. – за платено в брой адвокатско възнаграждение, 80,00 лв. – държавна
такса, 300,00 лв. – депозит за вещо лице, и 10,00 лв. – съдебни удостоверения,
т.е. общо 990,00 лв.
Мотивиран от така изложените
съображения, съдът
Р
Е Ш И :
ОПРЕДЕЛЯ в полза на П.В.П., ЕГН **********, с адрес: ***, махала „Т.“ № 1, част от поземления
имот на „ДЖЕЙ ТИ СЪРВИС“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Перник, Перни, ул. „Рашо Димитров“ № 61, представлявано от Ю.П.Р., представляващ поземлен имот с идентификатор № 55871.511.9805 по КККР на гр. Перник, одобрени със
заповед РД-18-91/13.10.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК, която П.В.П., ЕГН **********, може да ползва като собственик на самостоятелен обект с
идентификатор № 55871.511.9805.2.1, разположен в сграда с идентификатор №
55871.511.9805.2, находяща се в поземлен имот с идентификатор № 55871.511.9805, която площ на скицата, приложена по СТЕ /депозирана с рег. 262077/10.05.2022
г./ и съставляваща неразделна част от настоящото решение, представлява вариант III и е заключена между букви А-Б-В-Г-Д-Е-Ж-З-А /оцветена в лилаво/.
ОСЪЖДА „ДЖЕЙ ТИ СЪРВИС“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Перник, Перни, ул. „Рашо Димитров“ № 61, представлявано от Ю.П.Р., ДА
ЗАПЛАТИ на П.В.П., ЕГН **********, с адрес: ***, махала „Т.“ № 1, сумата 990,00 лв. /деветстотин и деветдесет лева/, представляваща
разноски за производството по делото, на основание чл.
78, ал. 1
ГПК.
Скицата
на вещото лице Р.Н., приложена на л. 185 от
делото, приподписана от съда, съставлява
неразделна част от настоящото решение.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Перник в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:
ВЯРНО
С ОРИГИНАЛА:И.Д.