Р Е
Ш Е Н
И Е №
гр.Д., 28.10.2019г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Д. РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, двадесет
и първи състав, на двадесет и шести септември през две хиляди и деветнадесета
година в публично съдебно заседание в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИРОСЛАВА НЕДЕЛЧЕВА
При секретаря: С. Б.
като
разгледа докладваното от районния
съдия гр. д. №**57 по описа за 2018г. и за да се произнесе съобрази следното :
Производството е образувано по искова
молба С ВХ. №23425 от 06.12.2018г., подадена от „И.И. БГ" ЕООД, със седалище и адрес на управление: град Д.,
ул. „З.С." № **, с ЕИК **, представлявано от управителя А.Д.Г., с която
срещу Д.Д.Е., ЕГН: ********** *** е
предявен иск по реда на чл. 422, ал.1 от ГПК във вр. с чл.415 от ГПК, чл.**-51 от ТЗ, чл.86 от ЗЗД, за установяване
вземането на ищеца, за което е издадена заповед за изпъленние по ч. гр. д. №
4214/2018г. по описа на РС Д., а именно за следните суми: 800.00 лева – дължимо възнаграждение по договор за
посредничество от 05.09.2017г., сключен между ищеца и ответникацата, ведно със
законната лихва от подаване на заявлението - 23.10.2018 г. до окончателното
изплащане на задължението; 800.00 лева, представляващо част от цялото вземане в
размер на 4 000 лева – договорена неустойка в размер на 10% от продажната
цена на процесния имот.
В ИСКОВАТА МОЛБА се твърди, че между
„И.И. БГ" ЕООД и ответника е сключен договор за посредничество от 05.09.2017г.
Съгласно чл.6 от него Клиента няма право да влиза в контакт със собствениците
на имотите, описани в договора, да преговаря и да сключва сделки с тях, без
посредничеството на посредника, в качеството му на франчайзополучател на Ф. - Национална
компания Недвижими имоти. Съгласно чл. 5 от договора Клиента се задължава да не
сключва договор с предмет идентичен или близък с предмета на договора с трето
лице посредник, да не сключва лично, или чрез свързано лице предварителен и/или
окончателен договор за покупко - продажба на недвижимият имот, описан в т. 2 от
Договора, находящ се в гр.Д., ул. „Б.О.” №** без знанието на посредника. Ако
Клиентът не изпълни това свое задължение и закупи имота, описан в Договора
лично или чрез свързано лице, той дължи на посредника заплащане на утовореното
в чл.7 възнаграждение. За целите на договора за свързани лица с Клиента се
приемат роднините му по права линия, съпругът, братята и се стрите и всички
други роднини по съребрена линия до четвърта степен и роднините по сватовство
от първа степен или от търговско дружество, в което Купувача има участие и/или
е служител – чл.3 от договора.
Съгласно чл.7 от договора от 05.09.2017г. за
извършената от ищеца посредническа дейност, ответникът се е задължил да заплати
възнаграждение в размер на 2 % от продажната цена на конкретният имот, съгласно
условията на предварителният договор, а в случаите, когато не се подписва такъв
- съгласно обявената в т. 2 от договора цена на имота, като в настоящият случай
цената е 40000 лева.
Страните
по договора са постигнали и договорка, съгласно чл. 10 от същия, че при
цялостно неизпълнение на задължението за заплащане на дължимото възнаграждение
на посредника, Клиентът дължи неустойка в размер на 10 % от цената, посочена в
т. 2 цена на имота, която в случая е 40000 лева, като страните са се съгласили,
че така уговорената неустойка не е прекомерна.
В
рамките на поетото задължение, ищцовото дружество осъществило посредничество за
ответника и организирало оглед на имота в град Д., ул. „Б.|О.” №** /заведение/
на 05.09.2017г.- датата на подписване на договора за посредничество, като
ответникът удостоверил с подписа си, че е ходил на оглед на имота заедно с
представител на ищеца;
След
справка се установило, че ответницата е закупила директно от продавачите Г.М.В.и
К. Д. В. на 28.09.2017г. предложения и посредством посредничеството на ищеца
недвижим имот, за да избегне заплащането на комисион по сключеният договор за
посредничество.
Ищецът твърди, че до настоящият момент от
страна на ответницата не е извършено плащане по процесният договор за
посредничество.
С оглед горното, посредникът по реда на
чл.410 от ГПК е подал заявление в ДРС срещу Д.Е.. Въз основа на образувано ч. гр.
дело №4214/2018г. по описа на PC Д., ищцовото дружество се снабдило със заповед
за изпълнение за исковите суми. В срока по чл.414 от ГПК ответникът депозирал
възражение срещу вземането по издадената заповед за изпълнение.
Ищецът е посочил следната банкова сметка ***оложително
решение: IBAN: *** „Ю. Б." АД с титуляр на сметката: „И.И. Бг" ЕООД;
Към исковата молба са приложени следните
писмени доказателства: Договор за
посредничество от 05.09.2017г.; Заповед за изпълнение на парично задължение
№2375/25.10.2018г. по ч. гр. д. №4214/2018г. по описа на PC Д., Разпечатка от
Имотен регистър.
В срока по чл. 131 от ГПК
ответникът е депозирал отговор. Намира за неоснователни исковете за
установяване съществуването на вземане за по издадената заповед по ч. гр. д. №4214/2018г.
по описа на ДРС. Настоява се за отхвърляне на исковете, като се оспорват по
основание и размер. Ответницата твърди, че договорът за посредничество е
нищожен, сключен при липса на съгласие, като се сочи, че подписът на Д. Е. в
договора енейн, но при подписването му
ищецът не е попълнил и вписал адреса на имота и цената, на която е обявен за
продажба. Тези елементи са допълнително дописвани и не е даден екземпляр от
договора на ответницата. Отделно от това, няма представен протокол, от който да
е видно на коя дата Е. е огледала имота с представител на ищеца и този факт, да
е удостоверен с подписа и. В случая не можело да се говори за осъществен
договор за посредничество, защото не се е стигнало нито до предварителен
договор, нито до реална сделка, оформена с нотариален акт.
В отговора се излага, че процесният
имот е бил обявен във вестник за обяви
от продавачите и синът на ответницата се е свързал с тях и се е договорил за
продажбата на имота и цената, като това е станало преди Е. да посети офиса на
ищеца. Отделно от това, ответницата от много години се познавала лично с
продавачите. Сключването на сделка не било резултат от посредничеството на
ищцовото дружество. Обявената продажна цена от ищеца за имота била 40000лв., а
сделката е осъществена при цена 9800лв.
Ответницата счита уговорената
неустойка за нищожна, поради накърняване на добрите нрави, прекомерност и
неравностойност на насрещните престации, недобросъвестност на посредника, а и
ищецът не е отправял покана до ответницата да и заплати търсената сума, следователно
тя не е изпаднала в забава.
Ищцовата
страна представя
в оригинал договора за посредничество от 05.09.2017г. /л.41/. Когато
служителите на ищеца завели ответницата да огледа имота на 05.09.2017г., се
оказало, че тя и продавачите се познават. След извършения оглед са осъществили
пряко договаряне с оглед избягване на заплащане на комисиона. Ищцовото дружество не е имало разговори, нито
са били подписвани договори със сина на ответницата. Освен това, дружеството
ищец имало трайна и постоянна практика относно обстоятелствата, при които се
подписва договора. В качеството му на франчайзополучател на „Ф. – Национална
компания за недвижими имоти”, една от най- големите компании за недвижими имоти
в страната, ищецът спазвал строго предписания алгоритъм за работа с клиенти.
Имотите за продан се офертирали в сайта на дружеството под определен код.
Заинтересованият купувач, виждал номера на обявата, поканвал се в офиса,
разяснявали се условията за посредничество, подписвал се договора, а след
огледа и протокола за оглед. Договорите на ищеца били с готова бланка, не се
променяли, нито практиката на работа на дружеството.
Районният съд, след преценка на събраните по делото
доказателства и доводите на страните, намира за установено от фактическа страна следното:
В рамките на производството бе установено, че
със заявление от 22.10.2018г. е било образувано ч. гр. д. №4214/2018 г. по
описа на РС Д. за издаване на заповед за изпълнение от "И.И. БГ" ЕООД
против Д.Д.Е. за сумите, както следва:
-800.00 лева, представляваща
възнаграждение за осыцествено посредничество по договор за посредничество от 05.09.2017г.,
представляваща 2 % от продажната цена на недвижим имот, находящ се в град Д., ул.
„Б.О." №**, като цената на имота е 40000 лева, ведно със законната лихва
върху нея от датата на подаването на заявлението до окончателното плащане;
- 800 лева, представляваща част от
сумата от 40000 лева - договорена неустойка по чл. 10 от договора за
посредничество, сключен между страните в размер на 10 % от продажната цена на
имота;
Въз
основа на заявлението на 22.10.2018г. е
издадена и заповед №2375/25.10.2018г., с която е било уважено искането и длъжникът
е осъден да заплати сумите по заявлението, както и разноски за водене на
заповедното производство. За издадената заповед длъжникът е бил уведомен със
съобщение от 26.10.2018г. В законовият двуседмичен срок – на 30.10.2018г. Д. Е.
е подала възражение на основание чл. 414 от ГПК. За това заявителят е уведомен на 15.11.2018г., като последният
в рамките на законовият едномесечен срок на 06.12.2018г. е предявил и настоящите
установителни искове с основание чл. 422 от ГПК.
Приобщен
към доказателствения материал по делото е договор за посредничество от 05.09.2018г. С този
договор ищцовото дружество се задължило да посредничи на клиента при
придобиване в собственост на недвижим имот с цена и индивидуализирани в таблица
2 от Договора. Съгласно чл. 6 от него Клиента няма право да влиза в контакт със
собствениците на имотите, описани в договора, да преговаря и да сключва сделки
с тях, без посредничеството на посредника, в качеството му на
франчайзополучател на Ф. - Национална компания Недвижими имоти. Съгласно чл.5
от договора Клиента се задължава да не сключва договор с предмет идентичен или
близък с предмета на договора с трето лице посредник, да не сключва лично или
чрез свързано лице предварителен и/или окончателен договор за покупко-продажба
на недвижимият имот, описан в т. 2 от Договора без знанието на Посредника. Ако
Клиента не изпълни това свое задължение и закупи имота, описан в Договора лично
или чрез свързано лице, той дължи на Посредника заплащане на утовореното в чл.
2 възнаграждение. За целите на договора за свързани лица с Клиента се приемат
роднините му по права линия, съпругът, братята и сестрите и всички други
роднини по съребрена линия до четвърта степен и роднините по сватовство от
първа степен или от търговско дружество, в което Купувача има участие и/или е
служител в него.
Съгласно
чл.7 от договора от 05.09.2017г. за извършената от ищеца посредническа дейност,
ответникът се задължил да заплати възнаграждение в размер на 2 % от продажната
цена на конкретният имот, съгласно условията на предварителният договор, а в
случайте, когато не се подписва такъв, съгласно обявената в т. 2 от договора
цена на имота.
В
т.2 от Договора е описан предложен на ответника недвижим имот в гр.Д., ул. „Б.О.”
№**, като цената на имота е 40000 лева.
В
чл. 10 от договора страните уговорили, че при цялостно неизпълнение на
задължението за заплащане на дължимото възнаграждение на посредника, Клиента
дължи неустойка в размер на 10 % от цената, посочена в т. 2 цена на имота,
която в случая е 4000 лева, като страните са се съгласили, че така уговорената
неустойка не е прекомерна.
Съгласно представеният по делото договор, посредникът е
предоставил за оглед на възложителя имота в гр.Д., ул. «Б.О.» №**. В таблицата за опис на
огледаните имоти е поставен подпис на възложителя на реда, на който е описано
местоположението на конкретен обект.
Представената и неоспорена по делото справка от по имотната
партида на огледания от ответника имот и представения по делото нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот №**, том **, дело №**г. по описа на СВ-Д.
/л.26/ установяват безспорно, че процесният имот интернет зала с кафе в гр.Д. е
продаден от Г. и К. В. на купувача Д.Е. срещу сумата от 9800лева. Данъчната оценка
на описаните имота е 16650.40 лв..
По делото са събрани гласни доказателства чрез
изслушване на свидетелите Д.П. Т. и Д. С. Т. – ***в ищцовото дружество и
понастоящем. Съдът не кредитира показанията им, предвид тяхната
заинтересованост от изхода на спора и *** на ищцовото дружество, предвид
трудовите им правоотношения с юридическото лице-ищец.
Водените от ответника свидетели Г.Т. Г. /** на Д.Е./
и Г.М.В./продавач на процесния имот, познат на ответницата **/ също са
заинтересовани от изхода на спора, поради ***поради което съдът не кредитира
показанията им.
При така установената фактическа
обстановка, съдът достига до следните правни изводи:
Предявените искове са установителни, след успешно проведено заповедно
производство, основани на разпоредбата на чл.422 от ГПК. Искът за заплащане на
цена за посредническа услуга е с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД вр. с чл.**-51 от ТЗ. Искът за заплащане на неустойка е частичен и
се обосновава с разпоредбата на чл. 92, ал.1 ЗЗД.
Посредническата дейност е регламентирана в Търговския закон.
Посредническата услуга по смисъла на чл. **
ТЗ се извършва от посредник, който по занятие посредничи за сключване на
сделки. Съгласно чл.
51 ТЗ, посредникът има право на възнаграждение, което се дължи от едната
или от двете страни съобразно тяхната уговорка. Това означава, че посредникът
чрез своята услуга способства за сключване на определена сделка между двама
съконтрахенти. Той е връзката между тях и извършва подготвителната дейност за
сключване на договора, което не означава, че е участник при самото сключване на
договора, а само подпомага този основен процес, който се ръководи от основните
страни по бъдещия договор. Затова неговата дейност се състои в свързването на
страните по договора и в този смисъл той представлява това свързващо звено, без
да е пряк участник в съответното договаряне. За да бъде ангажирана договорната
отговорност на клиента на заявеното основание, в доказателствена тежест на
дружеството-ищец, е да установи елементите от фактическия състав на цитираната
правна норма, а именно: сключването на договор, както и изпълнение на поетите с
него задължения, за да има качеството на кредитор. С представеният по делото
писмен договор, носещ подписите на страните и ползващ се с регламентираната в чл.180 от ГПК
доказателствена сила, е установено, че на 05.09.2017г. страните са сключили
договор, наименован като договор за посредничество. По правната си същност това
е договор е за търговско посредничество по смисъла на чл. ** от ТЗ,
в който смисъл е и трайно установената съдебна практика /вж. решение №
503/25.01.2010 г. на ВКС по т. д. № 260/2009 г., решение № 123/ 17.11.2010 г.
на ВКС по т. д. № 698/2009 г. /. Ответницата признава, че е подписала договора,
но към него няма инкорпориран протокол за оглед на процесния имот, въпреки, че
не се оспорва, че Е. е посетила и направила оглед на имота, водена от брокер на
ищеца.
С оглед изводите по-горе, следва да
се приеме за установено, че страните са обвързани с договор за търговско посредничество
по смисъла на чл. **-51 от ТЗ. По силата на този договор, посредникът се
задължава срещу определено възнаграждение да извърши необходимото, за да се
сключи определена сделка и предметът на договора е постигането на определен
резултат, а именно: свързването на страните и подпомагането им да сключат
договор. Естеството на работа на търговския посредник етакова, че всъщност той работи
за постигане интересите и на двете страни и за изпълнение на задълженията му
следва сключването на договора да е резултат от това, че е свързал страните. Пораждащият
правото на възнаграждение за ищеца факт е, сключването на такава сделка, за
която ищецът е посредничил. Договорът за посредничество включва не само
организирането на огледи на имоти на потенциални продавачи, но и посредничество
между тях и клиента на ищеца за постигане на целения резултат – одобрение на
предложения от посредника имот и сключване на сделка - окончателен договор в
нотариална форма, респ. предварителен договор, едва тогава посредничеството се
счита за осъществено.
Ищецът не доказа, че извън огледа на
процесния имот е извършил конкретни посреднически действия, с цел сключване на
сделка за този имот. След огледа разговори с клиента Д. Е. не са провеждани и
преговори не са водени, което обосновава извода, че посредникът не е изпълнил
задължението си да посредничи между страните, поради което целеният с процесния
посреднически договор резултат за съвпадане на насрещни волеизявления на
купувач и продавач по отношение сключване на сделка за процесната интернет зала
и за продажната цена, не е постигнат.
За да докаже основателността на исковете си, ищецът
трябваше да установи при условията на пълно и главно доказване, че освен
представянето на процесния имот за оглед на ответницата, е извършил и
посреднически действия, като например: свързване на страните по бъдещата сделка
и създаване на условия за постигане на съглашение между тях, които са
необходими за постигане на целения резултат. Подобно доказване не бе проведено. Цената, на която ще се реализира
сделката е резултат от постигане на съглашение за нейния размер между продавача
и евентуалния купувач. Цената на имота по принцип, не се определя от посредника, а от страните по сделката, ролята
на посредническата агенция е само да ги свърже за сключването на сделка, поради
което е допустимо договорената цена да бъде различна от офертната цена, предложена
от ищцовото дружество. Аргумент в подкрепа на такъв извод е и съдържанието на
сключения между страните писмен договор, в т.3 от който е изрично е записано, че
посредничеството се счита осъществено в случай на закупуване на процесния
недвижим имот, независимо от цената и другите условия, уговорени в договора за
покупко-продажба, т.е допустимо е покупната цена да е различна от офертната
такава. В конкретния случай, клиентът е останал пасивен след огледа при
предложена цена за имота 40000 лв., а ищеца като търговски посредник няма данни
да е предприел след това последващи посреднически действия за постигане на
целения резултат-покупка на имота, т.е. да се опита да договори по–ниска цена,
приемлива за ответника. Ищецът не доказа, че вписаната в договора офертна цена
е тази, предложена от продавачите, че те настояват за тази цена и не желаят тя да
бъде занижавана. Подобно доказване липсва. По делото не е представен договор за
посредничество, сключен между продавачите и ищеца. Договорът за посредничество
принципно не е формален, но за целите на настоящото производство трябваше да
бъде установено, че такъв е налице, както и съществените му уговорки, вкл. договорена
продажна цена в размер на 40000 лв. Не стана ясно и как точно е определена
вписаната в т.2 от процесния договор цена, върху която ще се реализира сделката
и върху която посредникът е уговорил дължимо в негова полза от страна на
ответника възнаграждение. От събраните по делото доказателства не се установява
не само ищецът да е осъществил, но и да е бил в състояние реално да постигне
посредническата услуга за реално съглашение между продавачите и евентуалния
купувач на тази цена. Нещо повече, на ищеца имота е предоставен за предлагане и оглед от лице, различно от
собствениците на процесната интернет зала, а именно: от *** им, който живеел в
С.при неясни условия, без да са налице данни, дали посредникът е разполагал с
необходимите за сделката документи, или с възможност да се снабди с тях, както
и дали изобщо е можел да свърже страните и да окаже съдействие за сключване на
сделката.
Поради гореизложеното, предявеният
главен иск за заплащане на възнаграждение в размер на 2% от оферираната цена
следва да се отхвърли изцяло като неоснователен и недоказан, а като обусловена
от главния иск на охвърляне подлежи и акцесорната претенцията за неустойка.
След като ищцовото дружество не доказа, че е положило нужните действия, поети
по силата за договора за посредничество с ответницата, без значение за спора е
обстоятелството как се е стигнало до осъществената на 28.09.2017г.
покупко-продажба между Г. и К. В. /продавачи/ и Д.Е. /купувач/ на процесната
интернет зала. При положение, че ищецът е неизправна страна по договора от
05.09.2017г., съответно неизпълнението на задължението му да осъществи
посредничество между страните-продавачи и купувач не е резултат от виновно
неизпълнение на насрещно задължение на ответната страна, ирелевантни са
обстоятелствата - има ли участие ответницата и какво точно е то в сключването
на последваща сделка по покупка на процесния имот от други лица при договорена
продажна цена от 9800 лв. /повече от четири пъти по-ниска от оферираната от
ищеца/.
За по-голяма пълнота на
изложението, съдът следва да маркира, че уговорената клауза в т.10 от договора
от 05.09.2017г. - при неизпълнение на задължението си за плащане на комисиона
по договора, клиентът да дължи на посредника неустойка в размер на 10% от обявената
продажна цена, независимо от дължимото по настоящия договор възнаграждение, е
нищожна поради накърняване на добрите нрави. Според Тълкувателно решение № 1 от
15.06.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г., ОСTK преценката за нищожност на
неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки
конкретен случай към момента на сключване на договора. В случая съотношението
между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнението вреди е
несъразмерно. Уговорено е 2% от обявената цена възнаграждение за
посредничеството, а от друга страна неустойката за каквото и да е неизпълнение
на договора от страна на възложителя се равнява на 10%, т.е. самата неустойка е
почти 4 пъти по-висока по размер от възнаграждението. С други думи, договорът
предвижда ищеца фактически да получи възнаграждение, а след това, доколкото
възнаграждението не е заплатено навреме, да може да получи и неустойка, равна
на още 4 възнаграждения, т.е. в крайна сметка от договора е видно, че ищецът би
получил общо 5 възнаграждения. Тази уговорка е неприемлива и тя цели единствено
обогатяването на ищеца, поради което е прекомерна и нарушава добрите нрави.
С оглед изхода от спора и на
осн. чл.78, ал.3 от ГПК, на ответната страна следва да се присъдят сторените
съдебни разноски в размер на 300.00 лв. адвокатско възнаграждение, съгласно
представен списък с разноски /л.50/ и договор за правна защита и съдействие
/л.13/. С оглед отхвърляне на установителния иск, разноски в заповедното
производство на заявителя не се следват.
По гореизложените съображения,
Д.ят районен съд
Р Е
Ш И :
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ предявенте от „И.И. БГ"
ЕООД, със седалище и адрес на управление: град Д., ул. „З.С." № **, с
ЕИК **, представлявано от управителя А.Д.Г., с която срещу Д.Д.Е., ЕГН: ********** *** искове, за установяване вземането на
ищеца, за което е издадена заповед за изпълнение по ч. гр. д. №4214/2018г. по
описа на РС Д., а именно за следните суми: 800.00 лева – дължимо възнаграждение по договор за посредничество от
05.09.2017г., сключен между ищеца и ответникацата, ведно със законната лихва от
подаване на заявлението - 23.10.2018 г. до окончателното изплащане на задължението;
800.00 лева, представляващо част от цялото вземане в размер на 4 000 лева
– договорена неустойка в размер на 10% от продажната цена на процесния имот,
като неоснователни и недоказани.
ОСЪЖДА „И.И. БГ"
ЕООД, със седалище и адрес на управление град Д., ул. „З.С." № **, с
ЕИК **, представлявано от управителя А.Д.Г., да заплати на Д.Д.Е., ЕГН: ********** ***, сторените в
установителното производство съдебно деловодни разноски в размер на 300.00 лв. /триста лева/ – адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Д. окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ
:...........................