Решение по дело №255/2020 на Окръжен съд - Хасково

Р Е Ш Е Н И E № 202

  Гр.Хасково, 10.07.2020 г.                                      

 

В    И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А

 

Хасковският окръжен съд, на десети юни две хиляди и двадесета година, в открито съдебно заседание, в следния състав:

 

 

                                                       ПРЕДСЕДАТЕЛ:  МИЛЕНА ДЕЧЕВА

                                                                 ЧЛЕНОВЕ:  ЖУЛИЕТА СЕРАФИМОВА

                                                                                         ТОДОР ХАДЖИЕВ

                                                                                           

при участието на секретаря: Р*а Р*

като разгледа докладваното от съдия Серафимова

в.гр.д. № 255 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

            Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.

            С решение № 437 от 29.10.2019 г. по гр.д. № 1252/2019 г. по описа на Районен съд – Димитровград е прекратил производството по делото в частта, в която Й.Ч.Г. е поискал да бъдат осъдени И.Д.И. и Е.Й.А. да му заплатят всеки от тях сумите в размер на по 1 500 евро, представляващи обезщетение за недопускане до ползване на съсобствен недвижим имот, а именно САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - МАГАЗИН, с изложение север - запад, разположен на 0 етаж от сградата, находяща се в гр.С*а З*а, на бул. Ц* С* Велики №*, със застроена площ на магазина от 202.27 кв.м., за периода от 21.02.2017 г. до окончателно извършване на делбата като недопустимо. Съдът е отхвърлил предявеният от Й.Г. иск да бъде осъден И.И. да му заплати сумата в размер на 19 190 евро, представляваща заплащане на получаваните ползи, а именно - получаван наем съобразно определената квота в съсобствеността на недвижим имот - МАГАЗИН в гр. Ст* З*, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й, като неоснователен. Съдът е отхвърлил предявеният от Й.Г. иск да бъде осъдена Е.А. да му заплати сумата в размер на 9595 евро, представляваща заплащане на получаваните ползи, а именно - получаван наем съобразно определената квота в съсобствеността на недвижим имот - МАГАЗИН в гр. ****, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й, като неоснователен. Отхвърлен е предявеният от Й.Г. иск да бъде осъден И.И. да му заплати сумата в размер на 19 190 евро, представляваща обезщетение за недопускане да използва съсобственият недвижим имот - МАГАЗИН в гр. ****, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й, като неоснователен. Отхвърлен е предявеният от Й.Г. иск да бъде осъдена Е.А. да му заплати сумата в размер на 9595 евро, представляваща обезщетение за недопускане да използва съсобственият  недвижим имот - МАГАЗИН в гр. ****, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й, като неоснователен. Отхвърлен е предявеният от Й.Г. иск да бъде осъден И.И. да му заплати сумите в размер на по 1500 евро за всеки месец в периода от 21.02.2017 г. до приключване на делбата, представляваща заплащане на получаваните ползи, а именно - получаван наем от МАГАЗИН в гр. ****, като неоснователен. Отхвърлен е предявеният от Й.Г. иск да бъде осъдена Е.А. да му заплати сумите в размер на по 1500 евро за всеки месец в периода от 21.02.2017 г. до приключване на делбата, представляваща заплащане на получаваните ползи, а именно - получаван наем от МАГАЗИН в гр.****  като неоснователен.

             С решението е извършена делба на допуснатия с решение № 958/26.10.2016 г., постановено по г.д. № 450/2016 г. по описа на РС - ****, между Й.Г., И.И. и Е.А. недвижим имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - МАГАЗИН, с изложение север - запад, разположен на 0 етаж от сградата, находяща се в гр. ****, на бул. **** № 120, със застроена площ на магазина от 202.27 кв.м, състоящ се от: две помещения - магазини, два склада - от юг и санитарни възли, който магазин представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68850.516.47.1.13, с предназначение: за търговска дейност, на едно нива, със съседни самостоятелни обекти в сграда /по приложената кадастрална схема/: на същия етаж: няма; под обекта: няма и над обекта: обект № 68850.516.47.1.3, обект № 68850.516.47.1.2 и обект № 68850.516.47.1.1, заедно със съответния процент идеални части от общите части на сграда № 1, заедно с прилежащите към магазина МАЗЕТА, находящи се на сутеренния етаж, под магазинната част, с граници на прилежащите мазета: от изток - калкан; от север - бул. „****"; от запад - ул. „П* П*" и от юг - двор, както и заедно със съответния процент идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.516.47 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. ****, одобрени със заповед № РД-18-1 от 07.01.2008 г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, както и заедно с 55/220 идеални части от дворното място, представляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.516.47, в което е построена жилищната сграда с идентификатор № 1, находящо се в гр. ****, с административен адрес на ул. „****" № 48 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-1 от 07.01.2008 г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, цялото дворно място с площ по актуална кадастрална скица от 383 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), с номер по предходен план: имот № 1862, квартал 6, със съседи на поземления имот по приложена кадастрална скица: имот № 68850.516.46, имот № 68850.516.48, имот № 68850.516.52 и имот № 68850.515.73 , чрез разпределяне и на основание чл. 353 от ГПК, съобразно приетия по делото ПЪРВИ ВАРИАНТ на заключение на вещото лице Ж* К*, като действителна стойност на имота е 731 560 лв.

                 С решението съдът е разпределил в полза на И.И. в дял, реално обособена част от САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - МАГАЗИН, с изложение север - запад, разположен на 0 етаж от сградата, находяща се в гр. ****, на бул. **** № 120, със застроена площ на магазина от 202.27 кв.м, състоящ се от: две помещения - магазини, два склада - от юг и санитарни възли, който магазин представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68850.516.47.1.13, а именно:  ДЯЛ ПЪРВИ  с площ от 91.53 кв.м., разположен в източната част на магазина и включващ в себе си и входното пространство, състоящ се от търговска зала с площ от 49.70 кв.м., склад с площ от 11.75 кв.м. и тоалетна с площ от 2.34 кв.м. Разпределена е в полза на Е.А. реално обособена част от САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - МАГАЗИН, с изложение север - запад, разположен на 0 етаж от сградата, находяща се в гр. ****, на бул. **** № 120, със застроена площ на магазина от 202.27 кв.м, състоящ се от: две помещения - магазини, два склада - от юг и санитарни възли, който магазин представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68850.516.47.1.13, а именно: ДЯЛ ВТОРИ с площ от 54.60 кв.м. обособен в източната част на западната половина на магазина, състоящ се от търговска зала с площ от 32.56 кв.м., склад с площ от 7.36 кв.м. и тоалетна с площ от 2.34 кв.м. Разпределена е в полза на Й.Г. реално обособена част от САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - МАГАЗИН, с изложение север - запад, разположен на 0 етаж от сградата, находяща се в гр. ****, на бул. **** №120, със застроена площ на магазина от 202.27 кв.м, състоящ се от: две помещения - магазини, два склада - от юг и санитарни възли, който магазин представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68850.516.47.1.13, а именно: ДЯЛ ТРЕТИ с площ от 56,14 кв.м. , обособен в западния край на западната половина на магазина, състоящ се от търговска зала с площ от 31,75 кв.м., склад 6,56 кв.м. , тоалетна 2,43 кв.м.

            С решението Е.А. е осъдена да заплати на И.И. сумата в размер на 14 585.63 лв. за уравнение на дяловете. Й.Г. е осъден да заплати на И.И. сумата в размер на 20 171.34 лв. за уравнение на дяловете. И.И. е осъден да заплати държавна такса по сметка на РС - Димитровград в размер на 14, 631.20 лв. Е.А. е осъдена да заплати държавна такса по сметка на РС - Димитровград в размер на 7315.96 лв. Й.Г. е осъден да заплати държавна такса по сметка на РС - Димитровград в размер на 14,261.89 лв.

 

            Недоволен от така постановеното решение е останал съделителят Й.Г., който го обжалва в срок. Жалбата е насочена срещу следните части от решението:

            -в частта, в която е осъден да заплати на съделителя И.И. сума за уравнение на дялове в размер на 20 171.34 лв.;

            -в частта, в която производството е прекратено относно претенцията към съделителите Е.А. и И.И. да бъдат осъдени да заплатят всеки поотделно суми в размер на 1500 евро, представляващи обезщетение за недопускане до ползването на съсобствен недвижим имот – магазин, предмет на делбата, за периода от 21.02.2017 г. до окончателното извършване на делбата;

            -в частта, в която е отхвърлен като неоснователен иск срещу ответника И. да бъде осъден да заплати на ищеца сума в размер на 19 190 евро, представляваща заплащане на получаваните ползи – наем, съобразно определената квота в съсобствеността на недвижим имот – магазин, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й;

            -в частта, в която е отхвърлен като неоснователен иск срещу ответника Е.А. да бъде осъдена да заплати на ищеца сума в размер на 9595 евро, представляваща заплащане на получаваните ползи – наем, съобразно определената квота в съсобствеността на недвижим имот – магазин, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й;

            -в частта, в която е отхвърлен като неоснователен иск срещу ответника Е.А. да бъде осъдена да заплати на ищеца сума в размер на 9595 евро, представляваща заплащане на обезщетение за недопускане на ищеца да ползва съсобствения недвижим имот – магазин, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й;

            -в частта, в която е отхвърлен като неоснователен иск срещу ответника И. да бъде осъден да заплати на ищеца сума в размер на 19 190 евро, представляваща заплащане на обезщетение за недопускане на ищеца да ползва съсобствения недвижим имот – магазин, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й;

            -в частта, в която е отхвърлен като неоснователен иск срещу ответника И. да бъде осъден да заплати на ищеца сума в размер на 1500 евро за всеки месец в периода от 21.02.2017 г. до приключване на делбата, представляваща заплащане на неполучаваните ползи – наем за магазин, предмет на подялба;

            -в частта, в която е отхвърлен като неоснователен иск срещу ответника А. да бъде осъдена да заплати на ищеца сума в размер на 1500 евро за всеки месец в периода от 21.02.2017 г. до приключване на делбата, представляваща заплащане на неполучаваните ползи – наем за магазин, предмет на подялба;

            -в частта, в която жалбоподателят е осъден да заплати по сметка на Районен съд – Димитровград държавна такса в размер на 14 261.89 лв.

            В обжалваните части решението било недопустимо, неправилно и незаконосъобразно, поради което се отправя искане за неговата отмяна.

            Отделно са изложени подробни аргументи, които са разделени на две основни части – първата част от аргументите са относими към въпроса относно сумата, която жалбоподателят следва да плати на ответника И. за уравнение на дяловете, а втората част от аргументите са относими към въпроса за претенциите по сметки. В частта относно сумата, която е дължима на ответника И. за уравнение на дяловете, се посочва, че в тази част решението не било съобразено със събрания по делото доказателствен материал и постановяването му не била съобразена действителната пазарна цена на процесния имот, съгласно която се извършило уравнението на дяловете. Наистина имало основание за присъждане на суми за уравняване на дяловете, но се оспорва конкретно размера на присъдената сума. Районният съд се позовал на заключението по допуснатата тройна съдебно – техническа експертиза, която посочвала като средна пазарна цена на имота сума в размер на 731.56 лв. или по 3616.75 лв. на кв.м., без да посочва, че цената на кв.м. за търговска зала, за склад и за тоалетна, била различна на пазара в действителност, а неправилно се сочело, че цялата площ е с еднаква цена на кв.м.

              Съдът не взел под внимание, че процесният обект е магазин, построен през 1923 г. и се нуждаел от основен ремонт. Тези аргументи били изложени в молба на жалбоподателя по делото от 18.12.2017 г., но не били взети предвид. Основните възражения от молбата са повторени и в жалбата. На първо място, възразено е, че вещите лица не са посочили номерата на имотите, използвани за аналог; нотариалните актове; номерата на имотите на кадастралната карта и не са ползвали публично достъпни прозрачни източници на информация. Част от ползваната от тях информация била предоставена доверително и не можело да се разкрият нейните източници. Посочената от вещите лица пазарна стойност на делбения имот от 731 560 лв. означава стойност на квадратен метър от 3622 лв. (или 1857 евро), която рязко се отличавала от цените, които можели да бъдат проверени в представените по делото документи с публичен и прозрачен характер. Имало данни, че реални сделки се сключвали на цени с 10 – 25 % по-ниски от офертните, публикувани в интернет или сочени от агенциите първоначално. Твърдението на вещите лица, че наемната цена била винаги за полезна площ, а не бруто, се подкрепяло и от ответника И., отговаряло на неговия интерес, заедно с посочването на по-ниски наемни цени и по-високи продажни цени на делбения имот. Вещото лице П* живеела на същата улица като ответника И., познавала го, но въпреки това не си дала отвод. Вещите лица неправилно и необосновано сочели като аналози маломерни несъпоставими магазини, които били несъпоставими с процесния имот с площ от 202 кв.м., тъй като цените за малките и големи магазини и апартаменти били съвсем различни на квадратен метър, като винаги за малките обекти цената на квадратен метър била по-висока отколкото за големите. Освен това посочените като аналози магазини не се намирали близо до делбения имот. Сочените от вещите лица нереално високи продажни цени щели да доведат до неправилно калкулиране на бъдещи такси за страните по делото при приключването на делбата и до неоснователно, незаконосъобразно обогатяване на ответника И., на когото при изравнителните сметки щяло да се заплати по тези нереално високи цени.

            Втората част от възраженията във въззивната жалба касаят претенциите по сметки. Без правна квалификация в диспозитива на решението било прекратено производството в частта, с която жалбоподателят поискал ответниците А. и И. да бъдат осъдени да му заплатят всеки от тях суми в размер на по 1500 евро, представляващи обезщетение за недопускане до ползването на процесния магазин в гр. ****. Също така като неоснователни без правна квалификация в диспозитива били отхвърлени предявените от него искове срещу двамата ответници да бъдат осъдени да му заплатят сума в размер на по 1500 евро за всеки месец в периода от 21.02.2017 г. до приключване на делбата, представляваща заплащане на неполучаваните ползи. Също без правна квалификация в диспозитива били отхвърлени и претенциите срещу ответниците да бъдат осъдени да заплатят сума в размер на 19 190 евро и сума в размер на 9595 евро, представляващи заплащане на получаваните ползи, а именно получаван наем съобразно определената квота в съсобствеността на делбения имот. Като неоснователни без правна квалификация в диспозитива на решението били отхвърлени предявените искове срещу ответниците да бъдат осъдени да заплатят сума в размер на 19 190 евро и сума в размер на 9595 евро, представляващи заплащане на обезщетение за недопускане на ползва съсобствения имот. Тези претенции били квалифицирани от съдебния състав по реда на чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС при условията на евентуалност, като квалификацията била дадена едва с решението, което било абсолютно нарушение на съдопроизводствените правила. Освен това не ставало ясно дали съдът има предвид претенции по чл. 344 ГПК или се дава нова правна квалификация по чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС. Правната квалификация била част от доклада по делото, поради което научавайки за нея едва с решението, ищецът бил възпрепятстван да предприеме съответните процесуални действия, още повече, че липсвал доклад по чл. 146 ГПК. Определянето на правната квалификация на иска било задължение на съда, който изхождал от фактическите твърдения в исковата молба. Посочва се, че при това положение районният съд се произнесъл по непредявени искове, алтернативно се поддържа, че дадената правна квалификация е неправилна. Жалбоподателят конкретизирал с представени по делото молби, че договорът за наем от 01.04.2013 г. бил сключен по начин, който е вреден за общата вещ и е явно неизгоден за него и неговата майка като праводател, притежаващи по-малко от половината от общата вещ. Основанието на тази претенция е чл. 31, ал. 2 ЗС, който му давал право да търси разликата между уговорената наемна цена и действителната пазарна цена. Жалбоподателят заявил и претенция по чл. 344, ал. 2 ГПК, тъй като отправил искане съдът да разпредели ползването на ответниците, като в замяна той да получава обезщетение в размер на 1500 евро на месец до приключване на делбата.

            Жалбоподателят смята, че искът срещу ответниците за заплащане на получаваните ползи и за заплащане на обезщетение за недопускане до недвижим имот, следвало да се квалифицира по чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС. Претенцията била неправилно отхвърлена от районния съд с мотива, че не можел да претендира плащане от ответниците, а от майка си. Съдът неправилно приел, че целият имот бил отдаден под наем на „Сандев“ ЕООД, въпреки отбелязаното в договора за наем и анекса към него, че само 80 кв.м. били отдадени под наем.  Анексът бил подписан само между ответниците и наемателя „Сандев“ ЕООД без знанието, съгласието и подписа на В* Г*а за срок от още една година. Неправилни били изводите на съда, че същата е подписвала анекса. Ето защо и договорената цена от 3200 лв. била само за площ от 80 кв.м., а не за целия имот. В нарушение на чл. 193 ГПК съдът открил производство по оспорване на анекса, въпреки че било изяснено, че В* Г* не е подписвала документа. От това следвал извода, че анекса се явявал частен документ между ответниците и техния наемател и нямало основание да бъде оспорван от жалбоподателя. В нарушение на процесуалните норми съдът допуснал до разпит Д*С*в като управител на „Сандев“ ЕООД да дава свидетелски показания, тъй като с такива не можело да се доказва съдържанието на договор.

            На следващо място, по делото се установило, че „Сандев“ ЕООД преотдал под наем 60 кв.м. от процесния магазин на трето лице „Инвест – С“ ООД без знанието и съгласието на В* Г*** и по-късно без знанието на жалбоподателя. Това означавало, че наемателят „Сандев“ ЕООД имал сключен втори договор с ответниците И. и А. за останалата площ от магазина от 122 кв.м. Изрично подчертава, че по този втори договор за пренаемане на част от имота нито майка му, нито той самият е получавал наем и това доказвало основателността на претенцията по чл. 30, ал. 3 ЗС.  

            В случай, че все пак се приемело за доказано, че договорът за наем е имал за предмет цялото помещение, тогава районният съд не съобразил, че жалбоподателят не оспорва обстоятелството, че за периода на действие на анекса от 01.04.2015 г. до 01.04.2016 г. „Сандев“ ЕООД е изплатило по банкова сметка ***., а твърденията му всъщност се свеждали до това, че договорът за наем е сключен по начин, който е вреден за общата вещ и е явно неизгоден за съсобствениците притежаващи по-малко от половината от общата вещ. Именно това пораждало право да претендира обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС. От доказателствата по делото се установявало, че за останалата част от имота – 122 кв.м. никакъв наем не бил плащан на жалбоподателя или на неговата майка. Неправилни се явявали изводите на съда, че не били представени доказателства за по-ниския размер на претендираната от ответниците и наемателя цена в сравнение със средната пазарна цена.

            Изразява се несъгласие с извода на съда, че плащаният наем на В* Г* е причина за отхвърляне на претенцията на ищеца, тъй като по делото имало доказателства, че той манифестирал ясно и недвусмислено, че е новия собственик на процесния имот и от още от месец юни 2015 г. Въпреки това свидетелят С* твърдял, че не знае за преминаването на собствеността върху жалбоподателя и претендирал, че е платил дължимия наем на В* Г*, като е изпратил 5 пъти по банковата й сметка суми за наема, независимо, че е изтекъл срока на договора и В* Г* не е подписала анекса към него за продължаването му, а жалбоподателят е изпратил покани чрез телепоща за освобождаване на магазина и за премахване на извършено без тяхно съгласие преустройство. Тези действия доказвали, че ответниците и наемателя С* имали тенденциозно поведение, което целяло съзнателно да отклонява претенциите на жалбоподателя и да го ощетява чрез неплащане на действителния пазарен наем. По делото безспорно се установявало, че след прекратяване на договора за наем от 01.04.2013 г. ответниците продължили да отдават общия имот под наем. Ответниците не доказали, че след 21.02.2017 г. не ползвали общия имот. В тази насока се позовава на показанията на свидетеля Е* М*. Районният съд неправилно кредитирал три документа – покана между ответника И. и управителя Сандев; протокол между същите лица; уведомление от ответника И. до жалбоподателя.

               Районният съд не обсъдил твърденията, че Г. бил лишен от възможността да ползва имота, не бил допускан до него, нямал ключ, включително бил лишен от възможността да присъства на огледите, необходими за изготвянето на допуснатите по делото експертизи. Неправилни били изводите на съда в частта, в която приемал, че не се доказва обстоятелството ответниците да са били поканени от жалбоподателя за заплащане на претендираното обезщетение. Районният съд обсъдил в т. 107 от решението изпратените от въззивника на 29.01.2016 г. два броя покани чрез телепоща до ответниците, но неправилно и необосновано приел, че в същите нямало доказателства за връчването им. Нито един от ответниците не оспорил обстоятелството, че поканите чрез телепоща им били връчени. В бланката за изпращане на телепоща, която се предоставяла на изпращача, нямало възможност да се впише допълнително връчването, с което по делото по безспорен начин се доказвало връчването на обсъжданите телепощи до ответниците. Освен това самите ответници представили лично пред съда екземпляри от връчените им покани.

             Същевременно съдът приел за доказан факта, че въззивникът получил уведомление с конкретен текст от ответника И. от 04.04.2016 г., изпратено като писмо по пощата в запечатан плик, като това претендирано писмо с конкретен текст не е изпратено нито чрез телепоща, нито чрез нотариус, което да свидетелства за съдържанието/текста на писмото и жалбоподателят заявил, че писмо с такъв не е получавал. Районният съд неправилно приел, че първият момент, в който ответниците били поканени да заплатят претендираното обезщетение, бил датата на съдебното заседание от 21.02.2017 г., в което исканията по сметки били приети. В тази насока не била коментирана молба с вх. № 15939 от 13.07.2016 г. до Районен съд – ****, в която ясно и недвусмислено въззивникът канел ответниците да заплатят претендираното обезщетение. Съдът приел, че имотът не се ползва от никого, но не коментирал безспорно установеното обстоятелство, че въззивникът бил лишен от възможността да ползва имота, да го отдава под наем и дори нямал ключ от него. Състав на Районен съд – Казанлък във връзка с постъпила молба вх. № 7677 от 18.06.2018 г. определил в тежест на ответниците да докажат, че не ползват имота, и той имал свободен достъп до съсобствения имот от 12.06.2015 г. и до настоящия момент, но въпреки това ответниците не представили никакви доказателства , че след 12.06.2015 г. не ползвали общия имот.

            В заключение въззивникът посочва, че погрешно квалифицираните искови претенции водели също така и до неправилно изчислена от съда дължима държавна такса в размер на 14 261.89 лв., поради което се отправя искане с отмяната на първоинстанционното решение отново да бъде преизчислена и държавната такса. Иска се отмяна на обжалваното решение като недопустимо, неправилно и незаконосъобразно, както и присъждането на разноски за двете инстанции.

            Подадени са отговори на въззивната жалба от съделителите И.И. и Е.А.. В отговора на въззиваемия И. е взето отношение по всички основни възражения на въззивника. По отношение на действителната пазарна цена на дяловете се акцентира върху заключението на вещото лице Кондева. По отношение на липсата на правна квалификация на претенциите на ищеца се позовава на разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ГПК и задължителните реквизити на съдебния акт. Оплакванията в жалбата представлявали повторение на защитната теза на ищеца.

            В отговора на ответницата А. (наименуван „становище“) е взето подробно отношение по исканията на жалбоподателя. Изложени са доводи аргументи относно подписването на анекса към договора за наем, плащането на наемната цена преди образуването на делбеното производство, недопускането на ищеца да има достъп до имота, за паричните претенции на жалбоподателя

            Подадена е и уточняваща въззивна жалба вх. № 324 от 13.01.2020 г., в която се пояснява, че наред с основното решение се обжалва и решение № 1 от 02.01.2020 г. по горепосоченото дело в частта, в която районният съд е оставил без уважение искане на ищеца Г. за допълване на основното решение и алтернативно за отстраняване на очевидна фактическа грешка. Твърди се, че е допуснато процесуално нарушение и диспозитивът на обжалваното решение № 437 от 29.10.2019 г. следва да бъде допълнен с посочване на одобрения инвестиционен проект за подялба на процесния имот, с който било съобразено заключението на вещото лице Кондева. Посочването на инвестиционния проект било от съществено значение, тъй като именно съобразно с него, впоследствие щели да бъдат реализирани строително – монтажните работи по обособяването на трите обекта. Подчертава се, че в противен случай при евентуално издаване на изпълнителен лист съществувала вероятност от възникване на проблеми по фактическата реализация на делбата.

            Подадена е отговор на уточняващата въззивна жалба от съделителя И.И., който обосновава тезата, че не са налице предпоставките за чл. 250 ГПК и в диспозитива на решението не било необходимо да се посочва и инвестиционния проект.

            Във въззивното производство са приети писмени доказателства, описани в протокола от с.з. от 10.06.2020 г. Въззивникът е представил подробни писмени бележки, в които развива своите основни доводи. Въззиваемият И.И. също е представил писмена защита.

            Въззивната жалба изхожда от активно легитимирано лице, подадена е в срок и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което следва да се разгледа по същество.

            След като се запозна с материалите по делото и приетите доказателства, съдът намира от фактическа страна следното:

             Производството по делото е образувано въз основа на предявен иск за допускане и извършване на съдебна делба между съсобствениците Й.Г., И.И. и Е.А. на недвижим имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА – МАГАЗИН с идентификатор № 68850.516.47.1.12, с изложение север – запад, разположен на нулев етаж от сграда, находяща се в гр. ****, бул. **** № 120, със застроена площ от 202.27 кв.м., състоящ се от две помещения – магазини, два склада – от юг и два санитарни възела, с предназначение на обекта – за търговска дейност, на едно ниво, ведно със съответния процент идеални части от общите части на сграда № 1, ведно с прилежащите към магазина МАЗЕТА, находящи се на сутеренния етаж, под магазинната площ, както и ведно със съответния процент идеални части от правото на строеж върху поземления имот, както и ведно с 55/220 идеални части от дворното място, в което е построена сградата, с административен адрес град ****, ул. **** № 48.

             Въззивникът е придобил идеални части от правото на собственост въз основа на нотариален акт за дарение № 191, том IV, рег. № 8629, дело № 632 от 2015 г. с праводател Венета Й. Големинова (негова майка).

             С решение № 958 от 26.10.2016 г. съсобственият недвижим имот е допуснат до делба при квоти 1/4 ид.части за Й.Г., 1/4 ид. части за Е.А. и 1/2 ид.части за И.И.. 

             Установено е, че за процесния имот е сключен договор за наем от 01.04.2013 г. между съсобствениците И.И., Е.А. и ****, от една страна, и „Сандев“ ЕООД, представлявано от управителя ****, от друга страна. В договора за наем е посочено, че наемната цена е в размер на 3200 лв., а срокът на договора е за две години. Представен е анекс от 01.04.2015 г., подписан от ответниците И. и А., без подпис на съсобственицата Големинова. С анекса е договорено да се продължи действие на договора с още една година, считано от 01.04.2015 г. В изпълнение на договора свидетелят **** изплащал суми от 1600 лв. на съсобственика И. и суми по 800 лв. на всяка една от съсобствениците Е.А. и ****.

            Площ в размер на 60 кв.м. е било отдадена при условията на пренаемане от „Сандев“ ЕООД на третото лице „Инвест – С“ ООД за периода от есента на 2013 г. до пролетта на 2016 г.

            С уведомление от 04.04.2016 г. ответникът И. уведомил въззивника, че поради изтичане на срока договорът за наем е прекратен и с приемо-предавателен протокол от 01.04.2016 г., подписан от него и ответницата А., владението върху обекта било предадено от наемателя „Сандев“ ЕООД. С уведомлението е посочено и че магазина се нуждае от неотложен ремонт.   

            През пролетта на 2016 г. е извършен частичен ремонт от свидетеля И.И. поради наличието на течове в канализацията.

            По делото е представен протокол от 29.06.2015 г. от проведено общо събрание на етажните собственици в сградата, в която се намира процесния магазин. В протокола е посочено, че ответникът И. действа като пълномощник на останалите двама съсобственици Е.А. и Й.Г..

Изготвена е тройна съдебно-техническа експертиза за установяване средната пазарна стойност на допуснатия до делба недвижим имот. Експертизата е изготвена от вещите лица В*, Д*и П*а. Приложени са три метода за намиране на средната пазарна стойност – метода на сравнителната стойност, метода на възстановителната стойност и метода на приходната стойност. След прилагане на трите метода крайното заключение на вещите лица е че средната пазарна стойност на процесния магазин е 731 560 лв.

             Изготвен е Инвестиционен проект за преустройство с цел делба на обект за стопанска дейност. Обособени са три дяла: дял първи с площ от 91.53 кв.м. – отреден за ответника И.И.; дял втори с площ от 54.60 кв.м. – отреден за ответника Е.А.; дял трети с площ от 56.14 кв.м. – отреден за въззивника.

              При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:

             1.Районният съд се  е позовал на заключението по допуснатата тройна съдебно – техническа експертиза, която посочвала като средна пазарна цена на имота сума в размер на 731.56 лв. или по 3616.75 лв. на кв.м., без да посочва, че цената на кв.м. за търговска зала, за склад и за тоалетна, била различна на пазара в действителност, а неправилно се сочело, че цялата площ е с еднаква цена на кв.м.

Съдът приема, че описаните отделни помещения в процесния магазин като търговска зала, склад и тоалетна са функционално свързани помежду си по начин, който не позволява тяхното отделно оценяване. Вещите лица са изготвили своята оценка, като са имали предвид какво е състоянието на обекта такова, каквото е към момента на изготвяне на експертното заключение. Възможността да бъдат описани самостоятелно не влече след себе си и възможността помещенията да бъдат оценени самостоятелно. Складът и тоалетната са спомагателни и обслужващи основното помещение, което представлява търговска зала.  Видно от приетото по делото експертно заключение на вещото лице Кондева, послужило за извършването на делбата, с предложените от нея варианти се предлага да бъдат обособени склад и тоалетна към всяко едно от новообразуваните помещения. Едва в този им вид помещенията биха били получили възможност за самостоятелно ползване и възможност да бъдат оценени съобразно други пазарни аналози.

           Отделно от това следва да се отбележи, че от събраните по делото данни не се установява възможност експертизата да изготви оценката по начина, описан от жалбоподателя. За да се приложат в пълнота използваните от вещите лица методи за оценяване, би следвало да се установи сходство в характеристиките на недвижимите имоти, използвани като пазарни аналози, и характеристиките на процесния магазин. С други думи, това означава, че следва да се намерят обекти със сходно разположение на отделните помещения (търговска зала, тоалетна, склад), които освен това би следвало да са и с различна цена на квадратен метър, т.е. различна наемна или различна продажна цена. Цената е производна от възможността за самостоятелно използване на обектите. При наличието на описаната по-горе функционална свързаност на отделните помещения към момента на изготвяне на експертизата не би могло да се приеме, че съпоставянето на пазарни аналози за склад и тоалетна, оценени поотделно, е приложимо в настоящата хипотеза, тъй като няма да се установи сходство в характеристиките на прилаганите пазарни аналози. При прилагане на начина на оценяване, предложен от жалбоподателя, ще се получи изкуствено разделяне на функционално свързаните помещения и те ще следва да се оценят по начин, който е несъпоставим със самостоятелното ползване на други обекти.

            Установените от вещите лица пазарни аналози, разположени в центъра на град ****, съвпадат по своите характеристики с процесния обект в степен, която е достатъчна за изготвяне на заключението. Взети са предвид тяхната локация, тяхната цена и тяхното търговско предназначение. Прилагането на други пазарни аналози, които според възгледите на въззивника би следвало да обслужват оценяването на само на две от помещенията (склад и тоалетна), би довело до използването на аналози, които се отклоняват относно част от характеристиките си и съвпадат само в друга част, което би дало неправилна и невярна представа за реалната пазарна стойност на делбения имот. Целта на експертизата обаче е да се даде оценка на самостоятелния обект в сграда, който е с предназначение магазин, и именно изхождайки от това обстоятелство вещите лица в състава на тройната експертиза са намерили тези пазарни аналози, които съответстват на поставените задачи.В самата жалба въззивникът не посочва и не обосновава какви са причините за различно остойностяване на търговска зала, склад и тоалетна, а само посочва, че такива цени можели да бъдат констатирани на пазара.

 

             2. Районният съд не взел под внимание, че процесният обект е магазин, построен през 1923 г. и се нуждаел от основен ремонт. Тези аргументи били изложени в молба на жалбоподателя по делото от 18.12.2017 г., но не били взети предвид. Основните възражения от молбата са повторени и в жалбата. На първо място, възразено е, че вещите лица не са посочили номерата на имотите, използвани за аналог; нотариалните актове; номерата на имотите на кадастралната карта и не са ползвали публично достъпни прозрачни източници на информация.

             Годината на построяване на процесния магазин не подлежи на оспорване. Тя обаче не е единствения критерий, който се взема предвид при изготвяне на оценката на един недвижим имот. Вещите лица вземат предвид също така локация, площ и начин на ползване. В случая е налице комплексно оценяване, като се взети предвид отделни параметри на недвижимия имот и на използваните пазарни аналози. Вещите лица не са посочили в експертизата, че годината на построяване е определяща. Извеждането на този критерий като основен означава да се отдаде преимуществено значение само на един от компонентите, които влизат в състава на комплексната оценка на имота. Подобен подход определено би се отразил върху точността на оценката и би се стигнало до заключение, което няма да съответства на действителното пазарно положение. Посочените от жалбоподателя пропуски – че не били посочени нотариалните актове на имотите, използвани като аналог, нито техните номера по кадастрална карта, всъщност не са задължителен компонент на експертизата. Тяхното посочване не се отразява върху пазарните цени на представените аналози. Прави впечатление, че представените от самия въззивник оферти и обяви за имоти също не съдържат посочване на нотариални актови или на номера по кадастрална карта. Получава се ситуация, при която жалбоподателят претендира, че тези данни следвало да бъдат посочени в използваните от вещите лица пазарни аналози, а в същото време те липсват и в онези документи, които той представя и твърди, че съдът следвало да се съобрази с тях.

              Съдът, включително и въззивният, следи служебно дали заключението на вещото лице е пълно, ясно и обосновано. Когато приетата експертиза не дава точен отговор на поставените задачи или фактическите констатации на вещото лице са неясни или противоречиви, съдът има задължение, съгласно чл. 201 ГПК, да постави допълнителна задача на вещото лице или да допусне повторна експертиза.

             Настоящият съдебен състав служебно провери съдържанието на тройната експертиза, изготвена от вещите лица В*, Д* и П** и не констатира същата да страда от недостатъци, налагащи назначаването на допълнителна или повторна експертиза. По принцип, вещото лице подпомага съдията, който няма необходимите специални знания и който сам би извършил тази дейност по доказването, ако ги притежаваше. Съдът не е длъжен да възприеме заключението на вещото лице (дори и когато страната не е направила възражение срещу него) и може сам да формира други крайни изводи, но трябва да изложи подробно начина, по който е достигнал до съответните резултати, като получаването им трябва да е обяснено ясно и разбираемо, за да може съответният извод да бъде разбран и оспорен от страните, респективно проверен при обжалване. Също такъв подробен отговор съдът дължи и в случаите, когато отказва да уважи искания или възражения за назначаване на друга експертиза или искания за отхвърляне (неприемане) на заключението по вече назначена експертиза. В настоящия случай районният съд е провел внимателен анализ на представеното експертно заключение по тройната експертиза, преди да го приеме и кредитира за нуждите на делото. В изложените от районния съд аргументи и съображения относно изнесената в заключението информация не се откриват пропуски, неточности или противоречия. Напротив, разсъжденията на съда последователно проследяват основните моменти от съдържанието на експертизата и отбелязват обясненията на вещите лица по време на техния разпит в с.з., като съдът е посочил защо ги кредитира и приема. В мотивите на обжалваното решение са коментирани въпросите за ползваната от вещите лица информация, за приложените от тях методи, за проучените пазарни аналози и др.

              Възраженията за неприемане на експертизата могат да бъдат споделени, ако по делото е приета експертиза, която не дава точен отговор на поставената от съда задача или вещото лице няма специални познания в конкретна област, за да изпълни задачата. В последната хипотеза съдът разполага с правната възможност да замени вещото лице или да възложи изпълнението й на двама и повече специалисти. В случая е безспорно, че и трите вещи лица от състава на експертизата притежават необходимите специални познания. От съдържанието на тройната експертиза не се установява вещите лица да са се отклонили в даването на отговор на поставените задачи, нито пък се установява отговорът да е непълен или неточен. Фактът, че посочената крайна стойност на процесния обект не отговаря на търсената от въззивника стойност, не означава автоматично, че констатациите на експертите не са точни или че са непълни. В този смисъл, не е основание за отхвърляне становището на вещото лице факта, че заключението му съответствало на тезата на една от страните по делото. Абсолютизирането на подобно съображение би довело на практика до отхвърляне на всички експертни заключения само поради факта, че една от страните е доволна от тях, а другата – не.

               Отхвърлянето на експертно заключение може да се основава само на неговите недостатъци, на неверни, неточни или ненаучни изходни данни. „Неверни“ могат да бъдат онези данни, които не отразяват правилно обективните факти, „неточни“ могат да са данните, при които е допусната грешка в пресмятане или изчисляване, а „ненаучни“ – данни, които не отговарят на научно утвърдени и общопризнати закономерности. По отношение на тройната експертиза нито една от тези предпоставки за отхвърляне на заключението не е налице. С представените от въззивника доказателства не се установява, че използваните от вещите лица пазарни аналози се основават на неверни данни, също така не се установява да има допусната математическа грешка в изчисленията, а още по-малко може да се твърди, че използваните методи за оценяване са ненаучни, напротив, приложени са общопризнати и утвърдени методи за оценяване, които се използват при всички подобни експертизи. Недоволството на жалбоподателя е продиктувано не от това, че данните са неверни, а че не са използвани точно определени данни, които според него биха били най-подходящи. Отговор на този въпрос вече бе даден по-горе при обсъждане на отделните аспекти на експертизата. Вещите лица са посочили конкретните факти, които обосновават техните изводи и не се откриват основания за съмнение в тяхната правилност.

 

               3. Част от ползваната от тях информация била предоставена доверително и не можело да се разкрият нейните източници. Посочената от вещите лица пазарна стойност на делбения имот от 731 560 лв. означава стойност на квадратен метър от 3622 лв. (или 1857 евро), която рязко се отличавала от цените, които можели да бъдат проверени в представените по делото документи с публичен и прозрачен характер.

Тази особеност в изготвената експертиза не води до недостатъци при нейното изготвяне, защото за да се приеме, че това е така, би следвало първо да се установи, че поверителността на част от информацията е довело до използването на неверни или неточни данни. В случая въззивникът не представя доказателства, които да обосновават подобен извод или да опровергават в подобна насока констатациите на вещите лица. Освен това в експертизата изрично е посочено, че източниците на информацията могат да бъдат разкрити при оказано съдействие от страна на вещите лица. В с.з. от 18.12.2017 г. (л. 79 – 82), в което са разпитани трите вещи лица, обаче, въззивникът не е изразил желание да установи контакт с източниците със съдействието на вещите лица. Запазването на доверителния характер на част от информацията не е повлияло върху крайните констатации в експертизата. Идеята за опазване на търговската тайна не е чужда на нашето законодателство, особено след влизане в сила на Закона за защита на търговската тайна (макар и към момента на изготвяне на експертизата същият да не е бил приет все още). Разликата в цените се дължи на факта, че не може да се проведе пълна съпоставимост между използвания от вещите лица подход и посочваните от жалбоподателя други примери за имоти при изследване на сравнителната стойност. Получената от вещите лица стойност е основана на прилаганите от тях експертни методи, а в предложените от въззивника пазарни аналози са въведени характеристики на имотите, които не могат да бъдат съпоставени с процесния имот и които не е ясно дали са получени в резултат на прилагането на същите или на други експертни методи. Повечето от предложените от въззивника пазарни аналози (молба вх. № 14929 от 18.12.2017 г.) са ново строителство, както са посочили вещите лица, като част от тях в обявите са описани и като „луксозно изпълнение“: магазин с площ от 578 кв.м. и продажна цена от 250 000 евро (л. 58 от гр.д. № 3041/2017 г.), за който обект освен това е представена и още една обява (л. 63 от гр.д. № 3041/2017 г.), в която той фигурира вече с цена от 150 000 евро – разликата в цената между двете обяви е от 100 000 евро, което е необяснимо и нелогично от пазарна гледна точка при положение, че първата обява е публикувана на 15 октомври 2017 г., а втората обява на 12 декември 2017 г., т.е. разликата във времето е около два месеца; магазин с площ от 198 кв.м. и продажна цена от 263 000 евро (л. 61 от гр.д. № 3041/2017 г.); магазин с площ от 148 кв.м. и продажна цена от 168 000 евро (л. 65 от гр.д. № 3041/2017 г.). Отбелязването „луксозно изпълнение“ обаче е само декларативно заявено в текста на представените обяви, като от описанието в тях не може да се установи на база какви критерии изпълнението е определено като „луксозно“ и дали тези критерии са съпоставими с оценяването на делбения имот. Следователно, по признак „ново строителство“ аналозите на въззивника са несъпоставими с тези, които са предмет на изследване от вещите лица, а вторият признак „луксозно строителство“ поради неяснотата как е формиран не позволява да бъде приложен изобщо. При това положение няма как изчисленията на вещите лица и личните изчисления на въззивника да съвпаднат, което обуславя тяхното разминаване, но не аргументира дискредитирането на тройната експертиза като доказателствено средство.

 

             4. Настоящият съдебен състав не споделя наведените от въззивника твърдения, че имало основания за отвод на вещото лице П* от състава на тройната експертиза. Самото вещо лице е посочило, че живее на същата улица като ответника И., но само се поздравява с него и не се намира в никакви особени лични отношения. Фактът, че две лица живеят на една и съща улица, не означава, че задължително между двете съществува тясно познанство, което е от естество да породи съмнение в безпристрастността на едното от тях. Освен обикновената фактическа констатация, че вещото лице и ответника живеели на една и съща улица, въззивникът не е представил никакви доказателства (а такива данни не се откриват и в самото дело), от които да е видно, че върху вещото лице Панова е упражнено някакво влияние или въздействие, които биха могли да компрометират участието му в изготвянето на експертизата. В този смисъл твърденията на жалбоподателя за наличието на основания за отвод са недоказани.  

 

              5. По отношение на посочения като аналог имот, описан в нотариален акт № 85/2016 г., в изготвената тройна експертиза стойността на същия е коригирана със съответните коефициенти. Взети са предвид годината на извършване на сделката, експлоатационните качества и довършителните работи. Използването на тези коефициенти позволява да се достигне до получаването на стойност на пазарния аналог, която максимално отговаря на целите на експертизата и нуждите на делото.

              Възражението на въззивника относно използването на маломерни имоти като пазарни аналози са коригирани по надлежния ред с необходимите коефициент от вещите лица, като изрично е подчертано, че те доближават до процесния имот по предназначение и локация. Тези уточнения от разпита на вещите лица не водят до извода за необоснованост на тяхното заключение. Твърденията на жалбоподателя в с.з. от 18.12.2017 г. пред Районен съд – Казанлък, че един от използваните като аналози обект не е същият, който е посочен като сладкарница в центъра на гр. **** не са подкрепени с доказателства, които да оборват твърденията на вещите лица, още повече, че изрично е посочено, че пред същия обект се извършват строително – ремонтни работи. Отговорът на въпроса защо са използвани именно тези пазарни аналози, които са описани в експертизата, е даден от самите вещи лица – посочените и предложени от въззивника като аналози имоти са с различни параметри. Това отбелязване на вещите лица показва в подкрепа на по-горе казаното, че процесният магазин, който е старо строителство, не може да бъде сравняван с имоти ново строителство. Вместо да бъде игнорирана възрастта на обекта, тя е взета предвид в противовес на посоченото от въззивника. В допълнение следва да се посочи, че съгласно заключението на тройната експертиза (л. 16, гр.д. № 3041/2017 г.) макар и сградата да е построена през 1923 г., същата „…е била надстроявана и реконструирана многократно и независимо от възрастта й е в много добро експлоатационно състояние“. Също така при една от реконструкциите е подменена електрическата инсталация на обекта, а към момента на изготвяне на експертизата (есента на 2017 г.) е констатирано от вещите лица, че е извършен ремонт и на канализацията поради появили се течове. Тези констатации показват, че въпреки възрастта си, сградата се намира в сравнително добро състояние и е запазена за годините си, а въззивникът от своя страна не е представил други доказателства, с които да обори отбелязванията на вещите лица в тази част и не е доказал нито пред районния съд, нито в настоящото производство, че обекта се намира в лошо експлоатационно състояние до степен, която да намалява значително стойността му. По отношение на „маломерността“ на използваните от вещите лица пазарни аналози, се установява, че в част от предложените от въззивника пазарни имоти (молба вх. № 14929 от 18.12.2017 г.) също се наблюдава „маломерност“ – те са със значително по-малка площ от процесния магазин. Например, магазин с площ от 71 кв.м. и продажна цена от 45 000 евро (л. 55 от гр.д. № 3041/2017 г.); магазин с площ от 51 кв.м. и продажна цена от 57 000 евро (л. 59 от гр.д. № 3041/2017 г.); магазин с площ от 45 кв.м. и наемна цена от 1000 евро (л.67 от гр.д. № 3041/2017 г.); магазин с площ от 73 кв.м. и наемна цена от 1690 евро (л. 69 от гр.д. № 3041/2017 г.); магазин с площ от 70 кв.м. и наемна цена от 1750 евро (л. 71 от гр.д. № 3041/2017 г.); магазин с площ от 65 кв.м. и наемна цена от 1800 евро (л. 73 от гр.д. № 3041/2017 г.). Следователно, самият въззивник предлага да се използват като аналози маломерни имоти, а в същото време възразява срещу прилагането на подобен подход от страна на вещите лица.

 

               6.В показанията на свидетеля С* (с.з. от 18.09.2018 г.) е отбелязано, че той е научил за смяната на собствеността от ответника И., но не и лично от въззивника Г. и това е станало през 2015 г. Свидетелят изрично уточнява, че е плащал по банков път на Е.А. и ****по 800 лв. всеки месец и от двете не имало връщане на суми. След освобождаването на магазина и прекратяване на наемния договор обекта стои празен и няма нови наематели.

               Доводите на въззивника, че наемателят „Сандев“ ЕООД е нямал право да пренаема част от помещенията без изричното съгласие и одобрение на съсобствениците, не намират подкрепа в приетите писмени доказателства. От текста на договора за наем се установява, че в чл. 9 е описано правото на наемателя да пренаема помещенията с трети лица или фирми за същите цели, без да е необходимо съгласието на собствениците – наемодатели. Следователно, при спазване на тази договорна клауза наемателят „Сандев“ ЕООД е имал право да отдаде под наем помещенията, без да изисква съгласието на съсобствениците в устна или писмена форма, и без да се подписва протокол, установяващ извършеното пренаемане. Протокол се съставя единствено в случаите, когато се прекратява договора за наем (чл. 7), а съгласие от страна на съсобствениците се говори в чл. 10, който урежда встъпване или заместване на първоначалния наемател, което може да бъде извършено с допълнително писмено споразумение, подписано между първоначалните страни и встъпващите или заместващите. Следва да се уточни, че описаните встъпване или заместване са правни действия, различни от пренаемането на помещението, поради което не могат да се приравняват едни на други и не следва да се допуска смесване на клаузите, регламентиращи всяко от тях поотделно. С изясняването на този въпрос се дава отговор и на възражението на въззивника, че тъй като по този втори договор за пренаемане на част от имота нито майка му, нито той самият е получавал наем, то това обстоятелство доказвало основателността на претенцията по чл. 30, ал. 3 ЗС. С оглед посочените клаузи на договора страна по договора за пренаемане е наемателят „Сандев“ ЕООД и няма основание на жалбоподателя или неговата майка да се дължат плащания, а оттам и претенцията му по чл. 30, ал. 3 ЗС се явява неоснователна.

 

               7.С молба вх. № 7988 от 22.06.2018 г. въззивникът е представил снимков материал на част от процесния имот в подкрепа на твърдението, че не ползва лично имота, а ответниците И. и А. ползвали лично или чрез трето лице обекта, като го отдавали под наем. На снимките се установява, че е снимана фасадата на търговски обект, на който са поставени надписите на финансова институция „Инвест“ , а в другата част на обекта се забелязва на витрината изложена бяла техника. От така представените снимки обаче не се установява датата, на която са направени и поради това те не могат да бъдат отнесени към визираните от въззивника периоди от време, за които той твърди, че нямал достъп до имота. От събраните по делото косвени доказателства може да се направи извод, че всъщност снимките касаят един по-ранен период, тъй като самият въззивник е отбелязвал няколкократно, че предишният наемател на обекта „Сандев“ ЕООД е преотдал под наем част от помещението на трето лице – „Инвест - С“ ООД, а от надписа на търговския обект се установява, че става дума именно за финансова институция „Инвест“. Доколкото обаче няма представени други доказателства, от които да се заключи, че снимките са направени именно в периода на пренаемане на част от помещението, подобен извод не следва да бъде интерпретиран в ущърб на въззивника, но не може и да се сподели неговото становище, че с представените снимки се установявало твърдението му за лишаване от достъп до имота.

 

               9. Навеждат се доводи, че в нарушение на чл. 193 ГПК съдът открил производство по оспорване на анекса, въпреки че било изяснено, че ****не е подписвала документа. От това следвал извода, че анекса се явявал частен документ между ответниците и техния наемател и нямало основание да бъде оспорван от жалбоподателя. В нарушение на процесуалните норми съдът допуснал до разпит Д* С* като управител на „Сандев“ ЕООД да дава свидетелски показания, тъй като с такива не можело да се доказва съдържанието на договор.

            Тези доводи на жалбоподателя не се подкрепят от материалите по делото. По отношение на производството по чл. 193 ГПК в с.з. от 21.02.2017 г. (л. 173 – 176) самият въззивник изрично е посочил по повод представения договор за наем и анекса към него: „…Моля анекс към договор за наем, тъй като считам, че е документ с невярно съдържание, тъй като подписа над името – В* Г**** не е положен от нея, да се задължи страната да представи в оригинал пред съда и след констатиране неговата достоверност да бъде предоставен на прокуратурата. Моля да откриете производство по оспорване истинността на този документ. Смятам, че целия документ е с невярно съдържание, както и положения подпис, който симулира, че е подпис на В* Г*а. Такъв договор никога не е бил подписван от майка ми“. Следователно, твърдението му във въззивната жалба, че районният съд нарушил чл. 193 ГПК, тъй като  било изяснено, че ****не е подписвала документа, не се потвърждава от посоченото в с.з. Напротив, именно защото не е било изяснено, че ****е подписала документа, въззивникът е отправил описаното искане до съда. В него той изрично е подчертал, че както подписът не е положен от В*а Г*, така и целият документ е с невярно съдържание, т.е. в искането му са наведени доводи и в двете насоки – по отношение на подписването и по отношение на съдържанието. И в същото с.з. от 21.02.2017 г. съдът се е произнесъл, че не следва да се открива производство за оспорване автентичността на документа, като страните могат да ангажират доказателства във връзка със съдържанието на анекса. В следващото насрочено с.з. от 21.03.2017 г. страните не са ангажирали доказателства в тази насока. Въпроса за приложението на чл. 193 ГПК е развит от въззивника и в следваща негова молба вх. № 8997 от 16.07.2018 г. (л. 472, гр.д. № 3041/2017 г.), в която той самият подчертава, че в с.з. от 11.04.2017 г. е поискал откриване на производство по оспорване на подписа на ****, но с оглед изявленията на ответниците И. и А. относно неполагането на подпис в крайна сметка той приемал, че повече не оспорва съдържанието на анекса от 01.04.2015 г. и именно в тази насока е отправил искане към съда – да отмени откритото производство по оспорване на анекса. В тази последователност от процесуални действия следва да бъдат разгледани и мотивите към обжалваното решение, в които съдебният състав не е достигнал до по-различни изводи, както твърди жалбоподателят. В т. 87 от обжалваното решение районният съд е възпроизвел, на практика, това, което е посочил и въззивникът на стр. 10 от неговата въззивна жалба, като по същество и двете констатации са в една и съща насока – въззивникът твърди, че изобщо не е имало нужда от производство по чл. 193 ГПК (каквото не е откривано, както се посочи), тъй като се изяснило, че анекса не бил подписан от майка му, а районният съд в т. 87 е посочил, че по делото няма спор, че анекса не е подписан от г-жа Големинова, т.е. и двете констатации са еднакви. Обсъждането на цитираните във въззивната жалба молба вх. № 8997 от 16.07.2018 г. и молба вх. № 8999 от 16.07.2018 г. не променя горните изводи.

              От материалите по делото не се подкрепят и останалите доводи въззивника относно свидетелските показания на ****. Видно от протокола на с.з. от 11.04.2017 г. и от протокола на с.з. от 18.09.2018 г., свидетелят всъщност дава показания по какъв начин се е извършвало плащането на наемната цена, кога е научил за промяната на собствеността, от колко време е освободил процесния обект и т.н. Следователно, с показанията на свидетеля Сандев не е доказвано какво е съдържанието на договора за наем, а са събрани показания за други обстоятелства, относими към предмета на доказване.

 

                10. Не се доказват и твърденията на въззивника Г., че и след датата на прекратяване на договора за наем ответниците И. и А. продължават да отдават под наем процесния обект и това се установявало от снимков материал, на който се виждало, че магазинът е облепен с рекламни материали на дружествата наематели. В разпита на свидетеля С* в с.з. от 18.09.2018 г. е посочено, че след освобождаването на имота през април 2016 г. в него са останали витрини, табели и рекламни материали, като същите са поставени както от него, така и от третото лице „Инвест – С“ ООД. Разяснението на свидетеля е дадено в отговор на въпрос, зададен от самия въззивник. И на следващ въпрос е уточнено, че витрините и рекламните материали могат да бъдат изнесени по всяко време след окончателното приключване на съдебния спор. Фактът, че в обекта са останали витрини, табели и реклами на наемателя и пренаемателя не означава, че същите фактически ползват имота и препятстват по някакъв начин достъпа до него от страна на жалбоподателя.

 

               11. Настоящият съдебен състав не споделя доводите на въззивника, че районният съд в т. 59 от решението не обсъдил показанията на свидетеля ****и не ги взел предвид в диспозитива. На първо място, свидетелските показания не могат да бъдат възпроизвеждани в диспозитива на решението. На следващо място, не се установява, че районният съд не е обсъдил показанията на свидетеля изобщо, по-скоро може да се приеме, че ги е обсъдил лаконично. Правомощията на въззивната инстанция позволяват тези показания да бъдат подложени на обсъждане в настоящото решение с оглед наведените от въззивника възражения в жалбата. След като се запозна с показанията на свидетеля Ма*, въззивният съд установи, че всъщност те не възпроизвеждат лични впечатления на свидетеля. Разказаното от него, че жалбоподателят нямал достъп до имота, не разполагал с ключ, че не можел да ползва по свое усмотрение процесния обект – всички тези показания представляват възпроизвеждане на това, което в предходен период въззивникът му е споделял в лични разговори или неговите родители са споделяли с М*в. Следователно, показанията на свидетеля имат само косвено значение, но те не могат да бъдат извадени от контекста на цялата доказателствена съвкупност, а следва да бъдат коментирани наред с всички останали доказателства. На зададен въпрос, дали е посещавал лично процесния имот, свидетелят отговоря, че го е виждал „преди около 4-5 години“. Като се има предвид, че разпитът е проведен в с.з. на 25.04.2019 г., тогава посещението на свидетеля не може да бъде отнесено по-късно от периода 2014 – 2015 г. А както вече се установи от останалите доказателства, в този период от време имотът е бил под наем по силата на сключения договор с дружеството „Сандев“ ЕООД (който е отдал част от имота под наем на третото лице „Инвест – С“ ООД). Свидетелят обаче не посочва дали към момента на посещаването му е имало създаване на пречки от страна на наемателите. Обективно такива и не биха могли да бъдат създадени, тъй като те са ползвали имота на правно основание, а твърденията на въззивника за препятстване му в достъпа до имат касаят един по-късен период, след прекратяването на наемните отношения. Още повече, че показанията на Манолов относно тези негови посещения са доста неясни, лаконични и от тях не може да се заключи, че той наистина е бил запознат в подробности със съществуващите към този момент отношения по повод ползването на имота. Обосновано може да се приеме, че свидетелят по-скоро е бил запознат повърхностно и недостатъчно задълбочено с отношенията между въззивника и останалите съсобственици или отношенията на въззивника с наемателите на имота. Ето защо, дори и да се приеме, че районният съд е трябвало да обсъди по-подробно показанията на свидетеля Манолов, това обстоятелство не би довело до промяна в неговите изводи по съществото на спора.Във връзка с показанията на свидетеля Манолов настоящият съдебен състав намира за необходимо да коментира и доводите на въззивника относно разпита на свидетеля И. Ганчев И. относно предоставянето на ключове за достъп до имота във връзка с извършването на ремонт през 2016 г. (л. 16, последен абзац и л. 17, абзаци първи, втори и трети). Според въззивника показанията на свидетеля И. относно предоставянето на ключове се опровергавало от друго изявление на свидетеля, че по време на ремонта „имота бил отключван от наемателите“ (т.е. „Сандев“ ЕООД и „Инвест – С“ ООД – б.м.). В цитирания разпит, проведен в с.з. от 11.04.2017 г. (л. 293 от гр.д. № 450/2016 г.), свидетелят И. първо е посочил, че направил ключове за всеки от съсобствениците и е предоставил един комплект ключове на ищеца Г., който му ги е заплатил. След това свидетелят е отбелязал, че по спомени в имота все още е имало наематели и те му отключвали. Така изложените показания на свидетеля са неправилно интерпретирани от въззивника в жалбата. Допуснато е логическо противоречие в предпоставките на изложеното от жалбоподателя умозаключение. При приемане за вярна на първата предпоставка (че имота е отключван от наемателите), се утвърждава извода, че не може да бъде осъществена втората предпоставка (че на въззивника не са били предадени ключове, както твърди той). Всъщност, подобен извод може да бъде верен от логическа гледна точка, само ако той следва по необходимост и е единственият възможен начин за обяснение на първата предпоставка. А в случая се установява, че това не е така. Обстоятелството, че имота е отключван от наематели, не води по необходимост до единственият верен извод, че въззивникът не е разполагал с ключове и оттук не се извежда, че показанията на свидетеля И. са неверни. Това е така, защото ремонтът е извършван през пролетта на 2016 г. Както се установи по-горе, договорът за наем с дружеството „Сандев“ ЕООД е прекратен считано от 01.04.2016 г., т.е. през същия период. В този момент все още е имало наематели, но при започването на ремонта се е наложило те да напуснат (това е пояснено и от свидетеля И.). Следователно, за „отключване“ на имота може да става дума само при първоначалното осигуряване на достъп до обекта, тъй като след започване на ремонтните работи наемателите не са можели да стоят там. До този момент наемателите фактически са ползвали имота на правно основание (сключен договор за наем). Съсобствениците не са ползвали имота, докато е траел договора за наем. Ето защо няма нищо странно в това, че ползващите имота лица (наемателите) са предоставили първоначално достъп на свидетеля И. и неговите работници. В този смисъл, доводите на въззивника не опровергават показанията на свидетеля, както и не опровергават изводите на районния съд, че достъпът до имота не е бил препятстван за ищеца Г.. В обобщение на гореизложеното, доводите на въззивника относно показанията на свидетеля И. не доказват, че въззивникът е имал ограничен достъп до обект в посочения период от време или след това.  

 

              12. Настоящият съдебен състав не споделя доводите на въззивника, че той научил за правната квалификация на претенциите по чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС едва с обжалваното решение, а не с доклада на съда, поради което е допуснато процесуално нарушение и е препятствано правото му на защита в процеса. Внимателният прочит на първоинстанционното решение показва друго. Всъщност, правната квалификация на двете претенции е дадена още с определение от 21.02.2017 г. по гр.д. № 450/2016 г. на Районен съд – **** (л. 173 – 176) и с определение № 1141 от 11.06.2018 г. по гр.д. № 3041/2017 г. на Районен съд – Казанлък (л. 342 – 353). Несъмнено въззивникът е запознат със съдържанието и на двете цитирани определения и неговото последващо процесуално поведение е съобразено с тях, за което говорят представените от доказателства в насока доказване на така формулираните претенции по чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС. В молба вх. № 5767 от 07.03.2017 г. жалбоподателят Г. с оглед квалификацията на една от претенциите по чл. 30 ЗС дори е поискал отделянето на спорното от безспорното. Районен съд – Димитровград е взел предвид така дадената правна квалификация. В т. 69 от обжалваното решение не е дадена за пръв път правна квалификация на двете претенции или пък различна квалификация от вече посочената. Напротив, в т. 69 районният съд само е посочил, че става дума за искове, предявени на евентуални основания. Уточнението, че е налице обективно съединяване при условията на евентуалност, не е равнозначно на даване на правна квалификация. Следователно, районният съд не е допуснал нарушение на процесуалните правила и отбелязването в решението, че претенциите са предявени при условията на евентуалност не води до „неправилност, недопустимост и незаконосъобразност на съдебния акт“. За пълнота на изложението следва да се отбележи, че производството по гр.д. № 1252/2019 г. е образувано пред Районен съд – Димитровград след като делото е преминало през Районен съд – ****, Районен съд – Казанлък и Районен съд – Хасково поради многократни отводи на всички съдебни състави. В с.з. от 26.09.2019 г. исковият процес е продължил от последното процесуално действие по гр.д. № 3020/2018 г. пред Районен съд – Хасково. В това съдебно заседание след даване ход на делото ищецът Г.  е отправил различни искания до съда – във връзка със заключението на вещото лице Кондева, във връзка със заключението на вещото лице Стоилова, във връзка с приетите по делото инвестиционни проекти и т.н. Ищецът не е повдигал въпроса относно предявените от него претенции по чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС, като не е отправил искане до съда за тяхното повторно докладване или за допълване на вече приетите по делото доклади. Ето защо районният съд закономерно се е произнесъл по приемането на доказателства, обявил и съдебното дирене за приключено и е дал ход на устните състезания. При така описаната последователност от процесуални действия не може да се приеме, че Районен съд – Димитровград е трябвало да започне цялото производството отново с доклада по делото, в който да дава правна квалификация на претенции, които вече са били квалифицирани от други съдебни състави на Районен съд – **** и Районен съд – Казанлък.

               В тази насока настоящият съдебен състав констатира и известно противоречие в доводите на жалбоподателя. На стр. 9, абзац втори от въззивната жалба въззивникът твърди, че районният съд неправилно квалифицирал в решението си претенциите по чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС, след което в абзац трети и абзац четвърти посочва, че правилната квалификация е именно по чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС. Тези твърдения са взаимно противоречиви и изключващи се. 

               Не се споделя и възражението на въззивника, че от текста на решението не ставало ясно дали в крайна сметка районният съд е приел за разглеждане иск по чл. 344 ГПК или не (л. 8, абзац осми от жалбата). Видно от текста на решението, в т. 8 и т. 65 от първоинстанционния съдебен акт съдът изрично е посочил, че по делото е предявена претенция за уреждане на сметки по чл. 344 ГПК. В т. 8 от решението районният съд се е позовал на това, което е прието от Районен съд – Казанлък с определение от 11.06.2018 г. (установи се, че в т. 8 районният съд е допуснал техническа грешка и е цитирал определение от 18.06.2019 г.) – приети са за разглеждане претенции по чл. 344 ГПК за осъждане на ответниците да заплатят всеки от тях на ищеца по 1500 евро месечно обезщетение за лишаването му от правото да ползва съсобствения имот за времето от 21.02.2017 г. до окончателното извършване на делбата. В т. 65 от обжалваното решение е посочено, че съдът е приел, че трябва да се произнесе и по претенцията за уреждане на сметки по чл. 344 ГПК. В този смисъл, няма съмнение, че претенцията е приета за разглеждане. От друга страна, констатира се, че в т. 112 от решението районният съд е посочил, че се произнася по иск с правно основание чл. 30, ал. 3 ЗС за заплащане на сумите по 1500 евро, но настоящият съдебен състав приема, че това единствено отбелязване в текста на решението представлява технически пропуск и не засяга по същество произнасянето по претенцията с правно основание чл. 344 ГПК. Този извод се потвърждава от по-нататъшното изложение в мотивите, в което от т. 113 до т. 117 се разглежда именно претенцията за сметки.  Още повече, че от диспозитива на решението (л. 142) недвусмислено личи, че районният съд се е произнесъл по претенцията за сметки, т.е. налице е формирана воля на съда по смисъла на чл. 344 ГПК.

            За пълнота на изложението следва да се отбележи, че в диспозитива на решението неотбелязването на правната квалификация на двете евентуално съединени искови претенции не води до процесуално нарушение. Волята на съда по съществото на повдигнатите въпроси е изразена достатъчно ясно и недвусмислено, поради което не може да се приеме, че е нарушено правото на защита на въззивника.

               На тази плоскост следва да се разгледат доводите на жалбоподателя (л. 17, абзац девети), че изводите на съда в т. 149 от обжалваното решение относно предявена претенция за сума в размер на 3000 евро били неправилни. Касае се за сумиране от страна на районния съд на двете отделни претенции: 1500 + 1500 = 3000 евро, а не за някаква нова по размер претенция. Впрочем, в т. 149 от решението не е дадена правна квалификация на предявената претенция, а е разгледан само въпроса за разноските по делото, по-конкретно за дължимия размер на държавната такса.

               По отношение отправянето и получаването на покани от страна на ищеца до ответниците да заплатят претендираното обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС – настоящият съдебен състав споделя изводите на първоинстанционния съд в обжалваното решение, че от представените покани по телепоща (описани по изходящи номера и дата), не се установява точно на коя дата са получени от ответниците, за да се определи началния момент на периода за дължимото обезщетение. В представения по делото констативен протокол от 30.11.2015 г. въззивникът е посочил, че е уведомил останалите съсобственици, че още от април 2015 г. в магазина не били премахнати течове, но без да се посочва, на коя дата са уведомени. Изпратено е съобщение от въззивника по телепоща изх. № 67 от 18.12.2015 г., адресирано до „Сандев“ ЕООД с покана най-късно до 30.01.2016 г. да бъде опразнен магазина. От същата дата е отправена покана и до третите лица „Инвест – С“ ООД и „Инвест Кредит Груп“ ООД за опразване на помещението и заплащане на наем или обезщетение в размер на 26 400 лв., както и за премахване на извършено преустройство.  Изпратено е съобщение от въззивника по телепоща изх. № 11 от 08.01.2016 г., адресирано до „Сандев“ ЕООД с искане да бъде заплатен на въззивника наем за ползването на помещението в размер на 26 400 лв. и премахване на извършено преустройство. Изпратено е съобщение от въззивника по телепоща изх. № 80 от 29.01.2016 г., адресирано до ответника И., в което се посочва, че жалбоподателя и неговата майка ****години наред не получавали нормалния пазарен наем за техния дял от процесния обект и се отправя покана да им бъде заплатено обезщетение по пазарна месечна наемна цена от 30 евро на кв.м., както и да им се плаща тази цена ежемесечно до приключването на делбата между съсобствениците. Също така се иска премахване на извършено незаконно строителство, представляващо изградена стая в североизточното помещение, поставена ламаринена обшивка на козирката над входа и външната фасада, окачен декоративен таван, както и да се преустанови преченето на извършване на ремонт на ВиК инсталацията на сградата. Съобщение със същото съдържание и от същата дата е изпратено и на ответницата Е.А.. 

            От всички така изброени съобщения по телепоща се установява само датата на изпращане, но не и датата на получаване.

              Също така въззивникът навежда аргументи, че той отправил покани още с молба вх. № 15939 от 13.07.2016 г. (л. 86 от гр.д. № 450/2016 г.), но районният съд не я коментирал в обжалваното решение. Цитираната от жалбоподателя молба обаче не оборва правилността на изводите на районния съд. Това е така, тъй като въведените в нейното съдържание покани нямат същото съдържание като предявените и формулирани впоследствие окончателни претенции по чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС – в молбата от 13.07.2016 г. не са посочени същите суми и същите периоди, по-точно за сумите от 19 190 евро и 9 595 евро и за периода от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г. Несъответствието в тези основни реквизити на поканата не позволяват да се приеме, че за първи път е отправена още с молбата от 13.07.2016 г. В допълнение към изложеното, следва да се отбележи, че дори и гореописаните съобщения по телепоща да се приемат за редовно получени (без да е известно на коя дата) от ответниците И. и А., съдържанието им отново не съответства с формулираните в съдебното производство претенции – подобно на молбата от 13.07.2016 г., в тези съобщения по телепоща не са посочени същите суми и същите периоди. При разлика в съдържанието на извънсъдебните претенции и съдебно предявените претенции не може да се приеме, че първите имат приоритет пред вторите.

            Във връзка с изложените съображения, въззивният съд намира за необходимо да коментира и твърдението на въззивника, че наемателят „Сандев“ ЕООД е научил за промяната в собствеността именно от изпратените до него съобщения по телепоща с дата 17.12.2015 г. (л. 28 от гр.д. № 450/2016 г.). Цитираното съобщение с изх. № 67 от 17.12.2015 г. до „Сандев“ ЕООД (за което също няма сигурни данни дали и е получено и на коя точно дата е получено), съдържа кратък текст: „Моля най-късно до 30 януари 2016 г. да опразните магазина, намиращ се в гр. ****, бул. **** № 120“. От този текст за наемателя няма как да стане ясно, че е извършено прехвърляне на идеалните части върху имота от ****в полза на ищеца. Поканата за „опразване“ на помещението не разяснява, че собствеността е прехвърлена. Тя може да породи само предположение в тази посока. От разпита на свидетеля Сандев се установява, че същият е научил за промяната в собствеността едва на по-късен етап, а дълго време преди това е възприемал ищеца Г. като представител на неговата майка ****.

 

            13. Едно от основните възражения във въззивната жалба е свързано с твърдението на въззивника (обосноваващо неговите претенции по чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС), че договорът за наем от 01.04.2013 г. имал за предмет само площ от 80 кв.м., за която се дължала наемна цена от 3200 лв. Според въззивника фактът, че дружеството – наемател „Сандев“ ЕООД е отдало при условията на пренаемане помещение от още 60 кв.м. на третото лице „Инвест - С“ ООД означавало, че между ответниците И. и А. и „Сандев“ ЕООД имало сключен втори договор за наем. За изясняване на въпроса какъв е предмета на наемния договор въззивният съд изследва събраните по делото данни, като изхожда не само от съдържанието на договора, но и фактическата ситуация при ползването на процесния имот. В тази насока се констатира следното:

            В с.з. от 21.02.2017 г. (л. 173 – 176) ответницата А. се е явила и е дала обяснения по чл. 176 ГПК, като е посочила, че с дружеството „Сандев“ ЕООД имат сключен договор за наем, като посочва, че от 1992 г. до 01.04.2016 г. имота е бил отдаван под наем. След това тя подчертава, че „за целия имот сме получавали наем от 3200 лв., за които 1600 лв. получаваше И.И., а по 800 лв. получавахме аз и ****“. Плащането се е извършвало по банков път. По отношение на анекса към договора за наем ответницата е пояснила, че под него няма подпис от страна на ****, тъй като последната не е била намерена поради грешен адрес, но е лично уведомена за анекса.

             Отново по реда на чл. 176 ГПК са дадени обяснения и от ответника И.И. (л. 294 от гр.д. № 450/2016 г.), като от тях също се извлича индиция, че наемната цена е плащана за ползването на цялото търговско помещение.

            В с.з. от 18.12.2017 г. (л. 78, гр.д. № 3041/2017 г.) въззивникът Г. заявява, че през 2012 г. е поискал от останалите съсобственици актуализиране на наемната цена. Когато говори за наемна цена, обаче, от съдържанието на изявлението му се установява, че той има предвид цената за целия търговски обект и няма индикации, дори косвени, че той възприема обекта като нает под наем само в една своя част.

             В същото с.з. ответницата А. обяснява каква е била цената на квадратен метър под наем, като от твърденията й също може да се направи извод, че посочената от нея цена е била такава за отдаване под наем на целия магазин.

             Първото възражение на ищеца Г. относно съдържанието на наемния договор и отдаваната под наем площ е направено с молба вх. № 8998 от 16.07.2018 г. (л. 478 от гр.д. №3041/2017 г.) и е доразвито в с.з. от 18.09.2018 г. (л. 520 от гр.д. № 3041/2017 г.). В същото с.з. е разпитан свидетелят ****, управител на дружеството – наемател „Сандев“ ЕООД, като ищецът му е задал многобройни и детайлни въпроси относно наемането на процесния обект. От отговорите на свидетеля се установява, че наемния договор се е отнасял за цялата площ. Ищецът не е отправил въпроси в тази насока и не е поискал уточняване на обстоятелството каква площ е била отдавана под наем.

           В отделни свои молби, с които са въвеждани различни формулировки на размера и срока на претенциите по чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС, въззивникът е посочвал, че се за основа на тези претенции следва да бъде вземан наема за целия имот, получаван в предходен период от ответниците.

           Анализа на клаузите на договора от 01.04.2013 г. показва, че в него са употребявани различни изрази и словосъчетания, за да се опише предмета на наема. В т. 1 се говори едновременно за „помещение и складове от юг с общ вход от улицата“ и за „преддверие и самостоятелни входове към помещенията“. В т. 2 се уточнява, че цената се дължи за „предоставените помещения“, като за първия месец е уговорена отстъпка за наема на „магазина“. В т. 5 отново се употребява множествено число „предаване на помещенията“ и „състояние на помещенията“, а в т. 6 е конкретизирано, че „помещенията“ следва да бъдат стопанисвани с грижа на добър стопанин и според „търговският им характер“. В т. 7 се въвежда задължение за „връщане на помещенията“ с протокол, а в т. 9 (спорният момент с пренаемането) е позволено на наемателя (в случая „Сандев“ ЕООД) да „пренаема помещенията“. Това подробно описание на клаузите се налага поради необходимостта от изясняване на тяхното съдържание и отговор на въпроса – какъв е предмета на договора за наем, респ. размера на наетата площ.  

           В уведомлението от 04.04.2016 г. (л. 259 от гр.д. № 450/2016 г.), с което ответникът И. е съобщил на ищеца Г., че договорът за наем е прекратен считано от 01.04.2016 г., като отново се има предвид, че е прекратен наем на целия търговски обект.

            Показанията на свидетеля **** в с.з. от 11.04.2017 г. подчертават, че представляваното от него дружество е било наемател в продължение на 16 години (от 2000 г. до 2016 г.) на целия магазин, през всичките тези години без прекъсване. От неговите показания се установява, че заплащането на сумата от 800 лв. в полза на ****е именно за нейния дял от наемната цена, която се дължи за целия търговски обект.

            С оглед на така установените факти и изявления на страните, настоящият съдебен състав приема, че договорът за наем е имал за свой предмет целият процесен имот и плащаната от „Сандев“ ЕООД наемна цена в размер на 3200 лв. е била дължима за ползването на целия магазин.

            Според разпоредбата на чл. 228 от Закона за задълженията и договорите с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена, а съгласно чл. 232, ал. 2 от ЗЗД наемателят е длъжен да заплаща освен наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта. Договорът е неформален, реален и консенсуален, като установените фактически договорни отношения за наем между страните са предпоставка за пораждане на правото на страна по договора да получи плащане на наема и задължение той да бъде платен от наемателя, както и да заплати разходите свързани с ползването на имота. Това означава, че за действителността на договора не е необходимо дори да бъде сключван в писмена форма.

            От обясненията на ответниците А. и И. по чл. 176 ГПК се установява, че винаги имотът е било отдаван изцяло под наем. От уведомлението за прекратяване на договора  се вижда, че наемателят е поканен да освободи търговския обект, а не е определена част от него. Текста на договора за наем показва, че в едни случаи се говори за „помещение“ в единствено число, в други случаи за „помещения“ в множествено число или за „магазин“. Това означава, че съсобствениците И.И., Е.А. и ****са имали предвид отдаването под наем на всички помещения, а не само на конкретна част с площ от 80 кв.м. Съдът приема, че в случая са установени фактически договорни отношения на наем по отношение за целия имот от 202 кв.м. По делото не са представени доказателства, от които да се установява, че в който и да е момент от време някой от съсобствениците И., А. и Г* са се възпротивили на ползването на част от обекта или на определена площ от него. Включително, и след прехвърлянето на правото на собственост върху идеалните части от ****на ищеца Й. Г*от страна на последния не е имало възражения или изявления, от които да се направи извод, че е нает само част от имота или че наемната цена не е пълна, т.е. плаща се само за част от обекта. По делото не са представени такива доказателства от страна на въззивника или от страна въззиваемите, от които да се направи извод в друга посока. Съществувалите фактически наемни отношения са съществували и в периода от 2013 г. до 2015 г. Анексът към договора за наем не е подписан от съсобственицата В*Г*, но след подписването му от останалите двама съсобственици тя е продължила да получава плащането на наемната цена от 800 лв. по банкова сметка ***ля възражения или искания относно обема на ползваната площ. Действията на ****по приемането на плащаната наемна цена са израз на нейното съгласие със съществувалото облигационно наемно правоотношение в този му вид и при тези условия. В този смисъл наведените от въззивника възражения, че е отдавана само част от магазина под наем на „Сандев“ ЕООД и има втори договор за наем, сключен само между ответниците и дружеството, не могат да бъдат споделени и се явяват недоказани. Като е приел, че под наем е отдавано цялото търговско помещение, районният съд е достигнал до правилни изводи в обжалваното решение.

 

               14. По доводите, изложени в уточняваща въззивна жалба с вх. № 324 от 13.01.2020 г., настоящият съдебен състав намира, че не е допуснато процесуално нарушение и диспозитивът на обжалваното решение не следва да бъде допълван с посочване на одобрения инвестиционен проект за подялба на процесния имот. Инвестиционният проект на арх. И.И. е изготвен въз основа на заключението на вещото лице Кондева. В цитираните от въззивника т. 124, 125, 126, 127, 128 и 129 от обжалваното решение районният съд изрично е  посочено, че заключението на вещото лице съответства на изготвения инвестиционен проект (аналогично в т. 54 и т. 55 от решението). В диспозитива на обжалвания съдебен акт (л. 143, абзац първи) е посочено, че се извършва съдебна делба „… чрез разпределяне и на основание чл. 353 ГПК, съобразно и приетото по делото първи вариант на заключението на вещото лице Живка Кондева“. По-нататъшна конкретизация не е необходима и диспозитивът в този си вид е формулиран по начин, който е достатъчно ясен и разбираем и то така, че при евентуално издаване на изпълнителен лист не съществува вероятност от възникване на проблеми по фактическата реализация на делбата. Този извод произтича най-вече от стриктното описание на образуваните дялове, което има приоритетно значение при изпълнението на влязлото в сила решение по делбеното производство. Освен това следва да се подчертае, че по делото има един утвърден инвестиционен проект, поради което не съществува опасност от създаване на „объркване“ относно начина, по който ще бъдат извършени строително – монтажните работи при обособяването на трите самостоятелни обекти впоследствие. Като е достигнал до сходни изводи, районният съд е постановил правилно решение № 1 от 02.01.2020 г. по заявеното искане с правно основание чл. 250 ГПК.

 

            15. В заключение настоящият съдебен състав констатира, че при изчисляване на сумите, които въззивникът Г. е осъден да доплати на ответника И. за уравнение на дяловете е допусната от районния съд математическа грешка. В мотивите към решението (т. 140 и т. 142) е посочено, че формираните реални дялове се различават от полагаемите, поради което съдът е пресметнал всяка от страните какво трябва да доплати на другата страна за уравнение на дяловете. По отношение на ищеца Г. е посочено, че той получава дял трети при полагаем дял от 50.57 кв.м. и стойност от 182 899.05 лв., но с реална площ от 56.14 и цена от 203 044.35, след което районният съд е изчислил при тези данни въззивникът следва да доплати на съделителя И. сумата от 20 171.34 лв. При изчисляване на разликата между двете суми обаче (203 044.35 – 182 899.05) настоящият съдебен състав установи, че се получава крайна сума от 20 145.30 лв., а не 20 171.34 лв., както е приел районният съд. Ето защо в тази си част обжалваното решение и произнесено въз основа на него решение за отстраняване на явна фактическа грешка следва да бъде отменено и постановено друго, в което да се уточни сумата, дължима от ищеца Г. на съделителя И.. Останалите двама съделители не са обжалвали решението в тази част, поради което въззивният съд не дължи произнасяне по сумите, които те трябва да си наплатят.

 

                16. С оглед на извършената поправка на протокола от с.з. пред въззивната инстанция, съдът намира за необходимо да отбележи, че допуснатите три корекции не се отразяват върху горните изводи по съществото на спора.

                По отношение на допусната поправка на изложеното от ответницата А. се установява, че с нея се възпроизвеждат показанията на свидетеля И.И. относно извършването на ремонт на търговския обект през пролетта на 2016 г. и предоставянето на ключ на ищеца Г.. Въпросът за показанията на свидетеля И.И. е коментиран подробно в мотивите към настоящото решение, поради което няма нужда същите да бъдат отново преповтаряни.

              По отношение на допуснатата поправка на изложеното от въззивника за плащане на парични суми от наемателите на имота, съдът намира, че от доказателствата по делото не се потвърждава изявлението „…Парите да си ги поискат от този, на когото са ги изпратили, аз не съм получил нищо“. Това твърдение е относимо към претенциите по чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС, заявени при условията на евентуалност. От всички представени и събрани по делото доказателства обаче получаването на суми от ****за периода, в който тя е носител на правото на собственост, не се опровергава. А плащането на сумите е продължило да бъде адресирано към нея, тъй като наемателят все още не е знаел за прехвърлянето на собствеността.

              По отношение на допусната поправка за достъп до имота след одобряване на преустройството на магазина и издаването на изпълнителен лист, настоящият съдебен състав намира, че такъв може да бъде издаден само след влизане в сила на решението по извършване на делбата, с което в дял и изключителна собственост на съделителя се възлага по силата на разпределяне обособен реален дял в натура, тъй като тогава вече е налице изпълнително основание по смисъла на чл. 404, т. 1, предл. първо ГПК. Решението по извършване на делбата съдържа възникналото притезание на съсобственика, вече като индивидуален собственик на предмета на съдебна делба, да получи от другия съсобственик изцяло владението на вещта. С влизане в сила на решението по извършване на делбата чрез разпределение на дялове по чл. 353 ГПК, настъпва вещно-правния ефект на конститутивния иск, съсобственикът в дял на когото е разпределена вещта от съда става неин собственик и вземането му към другия съсобственик да получи изцяло вещта е изискуемо и подлежи на принудително изпълнение.

              17. Последното възражение на въззивника се отнася до дължимата държавна такса – тъй като исковите претенции били погрешно квалифицирани, то и държавната такса в размер на 14 261.89 лв. била неправилно изчислена от районния съд. Както вече се посочи, предявените от ищеца исковите претенции по чл. 344 ГПК, чл. 30, ал. 3 и чл. 31, ал. 2 ЗС са били правилно квалифицирани, поради което размера на държавната такса, който е производен на тях, не следва да бъде коригиран. Посоченото в т. 15 относно допусната математическа грешка в дължимата сума за уравнение на дяловете в размер от 20 145.30 не се отразява върху държавната такса, тъй като последната не е изчислена върху нея. Ето защо искането на въззивника в тази насока следва да бъде отхвърлено.

             18. С оглед изложените съображения, въззивната жалба следва да бъде оставена без уважение като неоснователна, като  обжалваното съдебно решение следва да бъде отменено само в частта относно  дължимата от въззивника  Й.Г. сума за уравнение на дела на съделителя   И.И. ,а в останалата част  потвърдено като правилно и законосъобразно. 

             Мотивиран така, съдът

Р    Е   Ш   И   :

 

            ОТМЕНЯ решение № 437/29.10.2019 г., неразделна част от което  е и решение № 1/02.01.2020 г., постановени по гр.д. № 1252/2019 г.  по описа на Районен съд – Димитровград в частта по чл.247 от ГПК, в която ищецът Й.Ч.Г. е осъден да заплати на съделителя И.Д.И. сумата  над 20 145,30 лв. до присъдения размер  20 171. 34 (двадесет хиляди сто седемдесет и един лева и 34 ст.) лв. за уравнение на дяловете, вместо което постановява:

            ОСЪЖДА Й.Ч.Г. да заплати на И.Д.И. сумата в размер на 20 145.30 (двадесет хиляди сто четиридесет и пет лева и тридесет стотинки) за уравнение на дяловете.

            ПОТВЪРЖДАВА решение № 437/29.10.2019 г., постановено по гр.д. № 1252/2019 г. по описа на Районен съд – Димитровград, в останалата част.

            ПОТВЪРЖДАВА решение № 1/02.01.2020 г., в частта  по чл.250 от ГПК, за допълване на решение № 437/29.01.2019 г., постановено по гр.д. № 1252/2019 г. по описа на Районен съд – Димитровград.

           

            Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд, в едномесечен срок от съобщаването му на страните.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ :                                              ЧЛЕНОВЕ: 1.                                

 

                                     

                                                                                                  2.