Решение по дело №2723/2020 на Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

  №

гр. София

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, II-Д възивен състав, в открито съдебно заседание, проведено на петнадесети април две хиляди двадесет и втора година, в състав: 

                                                   ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИР МАЗГАЛОВ

                                                       ЧЛЕНОВЕ: РАЙНА МАРТИНОВА

                                                      мл. съдия МАРИЯ МАЛОСЕЛСКА

при секретаря Илияна Коцева, като разгледа докладваното от младши съдия Малоселска въззивно гражданско дело № 2723 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.

С Решение № 107583 от 07.05.2019 г., постановено по гр. д. № 54279 по описа за 2018 г. на СРС, III Гражданско отделение, 141 състав, е уважен предявеният от „М.“ ЕООД срещу „С.7“ ООД искове с правно основание чл.8, ал.1 ЗАЗ, вр. чл.5 от договор от 14.04.2014г. за сумата от 8474,93 лева, представляваща вземане за арендно възнаграждение за стопански години: 2014-2015г., 2015-2016г. и 2016-2017г., ведно със законната лихва от 10.08.2018г. до изплащане на задълженията, и с правно основание чл.86 ЗЗД за сумата от 1519,57 лева, представляваща обезщетение за забава върху главницата, начислено начиная от всяко трето число на месец ноември за съответната стопанска година до датата, предхождаща депозирането на исковата молба пред съда, или общо за периода от 03.11.2015 г. до 09.08.2018 г., и на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата от 1338,38 лева, представляваща разноски по делото.

Срещу решението в посочената част е подадена въззивна жалба от ответника „С.7“ ООД, с която са заявени оплаквания за неправилност поради допуснати от първоинстанционния съд нарушения на материалния закон и на процесуалните правила. Жалбоподателят поддържа, че решението в частта, с която предявените искове са уважени, е и необосновано. Изложени са съображения, че неправилно съдът е приел, че се касае за договор за аренда и приложим е режимът по ЗАЗ, а не този по ЗЗД. Оспорва се правилността на изводите на съда, че земята е била предадена във вид, годен за обработка, като се поддържа, че подаденото заявление за участие в споразумение по чл. 37в ЗСПЗЗ и служебното разпределение на имотите със заповед на административния орган, не може да установи, че ответникът е ползвал земята. На следващо място са заявени оплаквания, че негодността за ползване на имотите е установена в производството със свидетелските показания на разпитания свидетел М., които съдът неправилно не е кредитирал, а същевременно е дал вяра на показанията на доведения от ищеца свидетел Ш., който дори не е могъл да опише точно имотите. Счита, че за ответника е възникнало правото да развали договора, което надлежно е упражнил с оглед констатираните недостатъци на вещта, считано от началото на стопанската 2014/2015 г. В обобщение на изложените с жалбата доводи заявява искане за отмяна на решението в обжалваната част и за отхвърляне на предявените искове.

Въззивната жалба се оспорва с отговор, подаден от ищеца, с който се поддържа, че решението на първоинстанционния съд в обжалваната от ответника част е правилно и следва да бъде потвърдено. В подкрепа на тези си изводи въззиваемият навежда съображения, че дали имотите фактически са били ползвани от ответника и дали е получил земеделски субсидии във връзка със същите, са обстоятелства извън предмета на спора, доколкото земите са му били предадени, а с арендния договор дължимостта на цената не е била обусловена от същите.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба доводи за пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемата страна, намира за установено следното от фактическа страна:

Не е спорно между страните, че на 14.04.2014 г. ответникът е сключил с праводателите на ищеца договор за аренда на земеделска земя с обща площ 112,99 дка, находяща се в землището на с. Орсоя, община Лом, област Монтана, а именно: нива, представляваща имот с № 001011, местност „Греда“, категория десета с площ 3,999 дка и нива, представляваща имот № 012028, местност „Греда“, категория шеста с площ 109 дка за срок от 5 стопански години, считано от 2014/2015 г. Съгласно договора наемателят е приел да обработва земята и да прибира добивите от нея срещу заплащането на арендна вноска – в пари или в натура по избор на арендодателя. Уговорено е, че арендната вноска е годишна и се дължи в едномесечен срок след изтичане на всяка стопанска година. Рентното годишно плащане е определено в размер на 25 лева дка. По силата на чл. 8, ал. 2 от договора арендодателят се е задължил да предаде на арендатора земята в срок от един месец преди датата на стопанската година в състояние, годно за земеделска обработка. Предвидено е, че освен по взаимно съгласие на страните и с изтичането на уговорения срок, договорът се прекратява с отправяне на едностранно месечно писмено предизвестие от страна на наемателя преди началото на стопанската година. Съгласно чл. 12, ал.2 от договора при предсрочно прекратяване на договора от страна на наемателя последният дължи пълен размер на арендното плащане до края на съответната стопанска година. Договорът е сключен в предвидената от закона форма, а именно с нотариална заверка на подписите на страните по същия и е вписан в Служба по вписванията в гр. Лом на 14.05.2014 г.

Не е формиран спор между страните и по обстоятелството, че държането на процесните имоти, за които е бил сключен договорът за аренда, е било предадено на арендатора.

Установено е, че с договор за покупко-продажба на недвижим имот, за който е съставен и подписан нотариален акт № 108, том XV, рег. № 6928, дело № 1052/24.07.2014 г. на нотариус С.С., рег. № 577 съгласно регистъра на Нотариалната камара, ищецът е придобил правото на собственост върху недвижимите имоти, за които е бил сключен договора за аренда.

Със заявление по чл. 70, ал. 1, вр. чл. 37б, ал. 3 ЗСПЗЗ за стопанската 2014/2015 г., вх. № 4/29.07.2014 г. до ОСЗ – Лом, ответникът, чрез пълномощник М.М., е заявил желанието си да участва в масиви за ползване по чл. 37в ЗСПЗЗ в землището на с. Орсоя, община Лом с описаните в заявлението имоти, в това число и с имотите, предмет на арендния договор.

Не е спорно между страните, че през 2017 г. ответникът е отправил до ищеца едностранно изявление, че желае да прекрати сключения помежду им договор, считано от 2014/2015 г., тъй като имотите, предмет на договора, фигурирали като „неработни“, съответно не са били ползвани през изминалите стопански години.

По делото е прието като писмено доказателство писмо, изх. № 02-2600/1762/09.01.2019 г., подписано от зам.-изпълнителния директор на ДФ „Земеделие“, адресирано до ответника, съгласно съдържанието на което в базата данни на ИСАК липсва информация за процесните недвижими имоти, което означавало, че същите или не са били заявени за подпомагане по схемите и мерките на директните плащания, или за тях няма предоставени данни от МЗХГ.

С писмо, изх. № РД-1379-1/27.03.2019 г., МЗХГ, Областна дирекция „Земеделие“ – Монтана, ОСЗ – гр. Лом, информира, че имотите са били включени в масивите за ползване за стопанската 2014/2015 г. по заявление на „С.7“ ООД въз основа на процесния договор за аренда, като е било сключено споразумение с ползвателя. Посочено е също, че имотите са включени в заповед на директора на ОД „Земеделие“ – Монтана № 262/29.09.2014 г., с която е разпределено ползването на имотите по реда на чл. 37в, ал. 3, т. 2 ЗСПЗЗ за землището на с. Орсоя, община Лом. Видно е от същата заповед, че на „С.7“ ООД е определено право на ползване навърху общо 278,123 дка.

В хода на съдебното дирене пред първоинстанционния съд са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетелите М.М. и Ж.Ш..

От показанията на св. М., служител на ответника, се установява, че е служител на ответника и се занимава документално със земите, обработвани от него. Според показанията на този свидетел земите, предмет на договора, не са били обработваеми. Имотите никога не са били работени, като не попадали в допустимия слой, определен от Министерство на земеделието. Имотите не са били предадени на ответника с писмен документ. Според свидетеля, същите дори не е можело да бъдат изчистени от храсти и дървета, не са били поддържани отводнителната и напоителната системи, с оглед което не са били годни за работа. Съгласно показанията на М. предишните собственици на имотите, с които договорът бил сключен, са им предложили да изкупят земите, но дружеството е отказало, с оглед състоянието на имотите. Уведомили са старите собственици, че няма да получат рента. Освен това през 2015 г. имотите са били наводнени, тъй като бедственото положение ги обхванало изцяло. Съгласно показанията на М. през 2015 г. дружеството не е разполагало с програма, с която може да засече дали земята е „работна“ или не е. От 2016 г. вече са разполагали с такава програма. Когато договорът е бил сключен, са се ориентирали по обикновена хартиена карта, като свидетелката не е ходила на място да види имотите. Не ѝ е известно дали друг представител на ответника е ходил. Когато предишните собственици са им предложили да купят имотите, тогава друг служител на ответника е отишъл и след като е установил, че имотите не могат да бъдат обработвани, са отхвърлили предложението за покупко-продажба.

От показанията на св. Ш., познат на собственика на капитала на ищцовото дружество, занимаващ се със земеделска дейност, се установява, че през лятото на 2014 г. от „М.“ ЕООД са му се обадили да отидат на оглед на имотите. Спомня си, че са се намирали в близост до р. Дунав. Описва, че са посетили два имота – малък около 3-4 дка и голям – около 100-104 дка. Целта на посещението е била да се провери дали земеделската земя е хубава с оглед предложение за закупуване на същата. Според свидетеля земеделските земи са били във вид, идеален за обработване, като само в малкия имот е имало две-три дървета. Земята не е била засята към момента на посещението им.

Във въззивното производство е прието заключението на съдебно-техническата експертиза, съгласно което имотите, предмет на процесния договор, не са били заявени за подпомагане в периода 2014 – 2017 г. и за тях не са получени субсидии, като същите не попадат в специализирания слой площи, допустими за подпомагане. Процесните ниви са били включени в заповед на директора на ОД „Земеделие“ – Монтана по чл. 37в, ал. 4 ЗСПЗЗ за ползване, съгласно заявление от 29.07.2014 г., подадено от „С.7“ ООД на основание сключения между страните аренден договор.

При така установеното от фактическа страна, въззивният съд приема от правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е валидно и е допустимо в обжалваната от ответника част. По правилността на съдебния акт, с който първият съд се е произнесъл по предявените искове, и с оглед доводите на страните, заявени в хода на въззивното производство, съдът намира следното:

Правилно районният съд е приел, че между страните е бил сключен договор за аренда. Договорът за аренда на земеделска земя, с който се уреждат арендните отношения, регламентирани от ЗАЗ, е формален - сключва се в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Вписва се в службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие - чл.3,ал.1 ЗАЗ. Извод за това следва не само от предмета и формата на договора, а и от клаузите на същия. Договорът е сключен за пет стопански години срещу задължение за арендно плащане с падеж, настъпващ след изтичането на съответната стопанска година. Ето защо и неоснователно от страна на въззивника се поддържа, че договорът е такъв за наем и приложим е общият режим по ЗЗД.

Спорно в настоящия случай с оглед предмета на въззивна проверка, очертан от доводите на страните в жалбата и отговора, е дали арендодателите по сключения от праводателите на ищеца договор за аренда са изпълнили задължението си да предадат на арендатора фактическата власт върху годни за ползване според предназначението им земеделски земи, както и дали договорът е бил развален от страна на арендатора поради виновно неизпълнение на задълженията на насрещната страна чрез отправянето на писмено изявление през 2017 г., съответно от кой момент е настъпил прекратителния за правоотношението ефект.

Основанията за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл.27,ал.1 ЗАЗ. В т.1, т.3 и т.6 са посочени конкретни хипотези на прекратяването на арендното правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително отчуждаване на арендувана земя. В т.2, т.4 и т.5 са основанията - неизпълнение, едностранно предизвестие, смърт /поставяне под запрещение и прекратяване на юридическо лице/, като е извършено и препращане към други съдържащи се в същия закон хипотези на прекратяване. Изрично предвидени в закона и относими към основанието по т.2 на чл.27,ал.1 ЗАЗ случаи и форми на неизпълнението са: забавяне на арендното плащане - чл.28,ал.1; непредаване на обекта в надлежно състояние - чл.6,ал.3; ползване на арендувания обект не по предвидения от закона начин - чл.9,ал.5. Договорът за аренда се прекратява при неизпълнение, съгласно общата хипотеза на чл.27,ал.1,т.2 ЗАЗ „по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго“ - т.е. налице е препращане и към общия ред за прекратяване на договорите поради неизпълнение, дължащо се на причини, различни от предвидените в ЗАЗ по ЗЗД.

В конкретния случай ответникът се позовава на неизпълнение на задължението на арендодателя да предаде земеделските земи във вид, годен за ползването им по предназначение. Това защитно възражение не е установено в производството. Обратно от събраните по делото доказателства се установява, че ищецът, в качеството му на правоприемник и страна по договора за аренда, не е в неизпълнение на задължението си по чл. 6, ал. 2 ЗАЗ. В тази връзка по делото са събрани писмени и гласни доказателства – след сключването на договора за аренда, а именно на 29.07.2014 г. ответникът е заявил по реда на чл. 37в ЗСПЗЗ за ползване процесните имоти, предмет на договора, като същите са били включени в нарочна заповед на административния орган по чл. 37в, ал. 4 ЗСПЗЗ, въз основа на която са му били разпределени за ползване. От свидетелските показания на свидетеля Ш., посетил имотите преди сключването на договора за покупко-продажба, по силата на който ищецът е придобил правото на собственост върху процесните ниви, е установено, че същите са притежавали необходимите за обичайното им ползване характеристики, не са били обрасли с храсти и дървета и не са били засадени с никакви култури. Тук е мястото да се посочи, че съдът не кредитира показанията на другия разпитан в производството свидетел – М.М.. Същите противоречат на останалите доказателства по делото, не са последователни и не пресъздават непосредствените впечатления на свидетеля към момента на сключване на арендния договор. М. е заявила пред съда, че предишните собственици на имота са им предложили земите за изкупуване в период от около месец след сключването на договора за аренда, като тогава техен колега е посетил мястото и е констатирал, че нивите са негодни за обработване, с оглед което предложението за изкупуване на земята е било отхвърлено. Същевременно, след като договорът за покупко-продажба на имотите, с който ищецът е придобил правото на собственост върху същите на 24.07.2014 г., към който момент съгласно показанията на св. М. на ответника вече е била известна твърдяната негодност за обработване на земеделската земя, ответникът, чрез свидетеля като негов пълномощник, е подал заявление по реда на чл. 37в ЗСПЗЗ и процесните недвижими имоти са били включени в заповедта по чл. 37в, ал. 4 ЗСПЗЗ изцяло. Тези действия на ответника, установени по делото от приетите писмени доказателства, не кореспондират на заявеното в свидетелските показания на св. М., с оглед което въззивният съд не дава вяра на последните. Следва също така са се отбележи, че ответникът не твърди и не установява в производството, че след като е узнал още през 2014 г. /съгласно показанията на този свидетел/ за недостатъците на вещта, да е отправил своевременно изявление до арендодателя за разваляне на договора поради неизпълнение на задължението на насрещната страна за предаване на вещ, годна за ползване в изискуемата от закона квалифицирана писмена форма. От писмените доказателства, приети в производството и становището на страните, по делото не е спорно, че изявление за прекратяване на договора е било отправено през 2017 г.

По отношение на оплакванията на въззивника, че показанията на свидетеля Ш. неправилно са кредитирани от страна на първоинстанционния съд, а свидетелят дори не е могъл да опише точно имотите, следва да се посочи, че същите са неоснователни. По делото не са установени обстоятелства, които да дискредитират показанията на този свидетел. Същите пресъздават неговите непосредствените впечатления при посещението на имота във време, близко до сключването на договора за аренда, като свидетелят е пояснил каква е била причината за извършването на оглед на имотите, които са относително точно описани от свидетеля в показанията по местонахождение и площ. Не се установява заинтересованост на свидетеля от изхода на спора, а изнесеното пред съда се подкрепя от представените в хода на производството писмени доказателства, с оглед което и не е налице основания тези показания да не бъдат кредитирани.

Съставът на въззивния съд намира за неоснователни и доводите на въззивника, че не дължи заплащане на арендната цена, тъй като не е ползвал имотите през процесния период и не е заявил получаването на субсидия за обработването на същите. По делото не е спорно, че фактическата власт върху земите, т.е. отстъпването на ползването на вещта, предмет на договора, е била предадена на арендатора. Цена се дължи за предоставяне на отдадената под аренда вещ за ползване, т.е. за осигуряване на възможност арендатора да си служи и да ползва вещта за уговореното с договора или обичайното ѝ предназначение. Насреща арендаторът дължи арендно плащане, като за възникване на задължението му е без значение дали той фактически ползва земите, стига да му е предадена фактическата власт върху същите.

В конкретния случай по делото е установено, че земеделските земи, за които страните са сключили договора, са предадени на арендатора, като с оглед разпоредбата на чл. 12, ал. 2 от договора и доколкото същият е предсрочно прекратен с отправеното през 2017 г. писмено изявление на ответника до ищеца, арендно плащане е дължимо за периода 01.10.2014 г. - 30.09.2017 г., т.е. за три стопански години. За пълнота следва да се посочи, че доколкото се касае за договор с продължително изпълнение същият не може да се счита развален с обратна сила, както се поддържа с жалбата, а приложение намират общите правила и уговореното между страните с договора. Следователно цена за ползването се дължи до края на съответната стопанска година, изтичаща на 30.09.2017 г.

На последно място, въззивният състав на съда намира за необходимо да допълни, че обстоятелствата дали ответникът реално е обработвал предоставените му по силата на договора за аренда земеделски земи и дали е кандидатствал за отпускането на субсидии в тази връзка или не, не са от решаващо значение за основателността на предявения главен иск. Както се посочи по-горе, вземането на арендодателя е обусловено от предоставянето на възможност земите да бъдат ползвани, с оглед което и искът правилно е бил уважен от първоинстанционния съд.

Предвид липсата на други доводи, ангажирани с жалбата, и при съвпадение на изводите за основателност на исковете, решението на първия съд в обжалваната от ответника част следва да бъде потвърдено.

По разноските:

С оглед изхода от спора разноски се следват само на въззиваемия. Същите са в размер на 1000 лева – заплатено в брой на процесуалния представител на страната. Сума в посочения размер на основание чл. 78, ал. 3 ГПК следва да се възложи в тежест на въззивника.

Така мотивиран, съдът

 

Р  Е  Ш  И  :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 107583 от 07.05.2019 г., постановено по гр. д. № 54279 по описа за 2018 г. на СРС, III Гражданско отделение, 141 състав, в частта, с която е уважен предявеният от „М.“ ЕООД, ЕИК*******, срещу „С.7“ ООД, ЕИК *******, искове с правно основание чл.8, ал.1 ЗАЗ, вр. чл.5 от договор от 14.04.2014г. за сумата от 8474,93 лева, представляваща вземане за арендно възнаграждение за стопански години: 2014-2015г., 2015-2016г. и 2016-2017г., ведно със законната лихва от 10.08.2018г. до изплащане на задължението, и с правно основание чл.86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1519,57 лева, представляваща обезщетение за забава върху главницата, начислено от всяко трето число на месец ноември за съответната стопанска година до датата, предхождаща депозирането на исковата молба пред съда, или общо за периода от 03.11.2015 г. до 09.08.2018 г., и на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата от 1338,38 лева, представляваща разноски по делото.

ОСЪЖДА „С.7“ ООД, ЕИК *******, да заплати на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на  „М.“ ЕООД, ЕИК*******, сумата от 1 000 лева, представляваща разноски за въззивното производство.

Първоинстанционното решение в частта, с която е отхвърлен предявения иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД, е влязло в сила.

Решението не подлежи на обжалване.

                                                                           ПРЕДСЕДАТЕЛ:                

 

                                                                                ЧЛЕНОВЕ: 1.                                

 

    2.