№ 2*9
гр. Смолян, *7.*2.202* г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СМОЛЯН, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети ноември през две хиляди
двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Тоничка Д. Кисьова
Членове:Мария Ан. Славчева
Крум Б. Гечев
при участието на секретаря Мара Ат. Кермедчиева
като разгледа докладваното от Крум Б. Гечев Въззивно гражданско дело №
202*5*00500**8 по описа за 202* година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК
С Решение №208/ 25.0*.202*г., постановено по гражданско дело №
20205**0*00795/2020г. по описа на Районен съд – гр. Смолян,
първоинстанционният съд е е обявил за окончателен на основание чл. *9, ал. *
от ЗЗД сключения на 28.0*.20*8 г. в гр. Смолян предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот между М. Ат. Д. като продавач, ЕГН
**********, с постоянен адрес гр. Пловдив, ул. „Ст. М.“ № *9, ет. *, ап. ** и
М. Б. С. като купувач, ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Русе, Алея В. №
**, вх. *, ап. * с предмет: поземлен имот с идентификатор *7*5*.*8*.5* по
КККР на гр. Смолян, одобрени със заповед № РД-*8-**/*0.05.2005 г. на ИД на
АГКК, находящ се в гр. Смолян, м. У., с площ *0*2 кв.м., трайно
предназначение на територията – урбанизирана и начин на трайно ползване –
ниско застрояване /до *0 м./ и при съседи: имоти с идентификатори
*7*5*.*8*.*8 и *7*5*.*8*.507, съгласно скица на поземлен имот № *5-**70*0-
*0.0*.2020 г., издадена от СГКК – Смолян, ведно с построените в имота
сгради - жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор *7*5*.*8*.5*.*, със
застроена площ ** кв.м., на един етаж и жилищна сграда - еднофамилна с
идентификатор *7*5*.*8*.5*.2 със застроена площ *7 кв.м., на един етаж, с
продажна цена 2* 000 евро, равняващи се на 50 850 лв., от която купувачът е
платил сумите от * 000 лева и 22 *25 лв. в деня на подписването на договора.
1
С първоинстанционния съдебен акт, Районен съд – гр. Смолян е осъдил
М. Ат. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Пловдив, ул. „Ст. М.“ № *9,
ет. *, ап. **, да заплати по сметка на РС -Смолян дължимата нотариална такса
по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и
нотариалната дейност във връзка с чл. 8* от ЗННД в размер на *8*,75 лв.,
както и да заплати на Обшина Смолян, представлявана от кмета Николай
Мелемов на основание чл. ***, ал. * ГПК парична сума в размер на 2*,9*лв.,
представляваща дължимия местен данък.
Със същото решение първостепенният съд е осъдил М. Б. С., ЕГН
**********, с постоянен адрес гр. Русе, Алея В. № **, вх. *, ап. * на
основание чл. 78, ал. * от ГПК да заплати на М. Ат. Д., ЕГН **********, с
постоянен адрес гр. Пловдив, ул. „Ст. М.“ № *9, ет. *, ап. ** направените
деловодни разноски в общ размер * 7*7 лева, от които **7 лв. държавна такса
и * *00 лв. адвокатско възнаграждение, съобразно представения списък по чл.
80 ГПК, като е разпоредил да се впише на основание чл. ***, ал. * ГПК
възбрана върху поземлен имот с идентификатор *7*5*.*8*.5* по КККР на гр.
Смолян, одобрени със заповед № РД-*8- **/*0.05.2005 г. на ИД на АГКК,
находящ се в гр. Смолян, м. У., с площ *0*2 кв.м., трайно предназначение на
територията – урбанизирана и начин на трайно ползване – ниско застрояване
/до *0 м./ и при съседи: имоти с идентификатори *7*5*.*8*.*8 и
*7*5*.*8*.507, съгласно скица на поземлен имот № *5-**70*0-*0.0*.2020 г.,
издадена от СГКК – Смолян, ведно с построените в имота сгради - жилищна
сграда - еднофамилна с идентификатор *7*5*.*8*.5*.*, със застроена площ **
кв.м., на един етаж и жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор
*7*5*.*8*.5*.2 със застроена площ *7 кв.м., на един етаж, до заплащането от
М. Ат. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Пловдив, ул. „Ст. М.“ № *9,
ет. *, ап. ** на разноските по прехвърлянето на имота и дължимите местни
данъци и такси за същия.
Решението е обжалвано в законоустановения срок с въззивна жалба с
входящ № *8*7/ *0.08.202*г., депозирана от М. Б. С. с ЕГН: ********** с
постоянен адрес: гр. Русе, „Алея В.“ № **, вх.*, ап.* и адрес за връчване – гр.
Смолян, ул. „Д.“ № ** чрез процесуалния представител – адвокат Св. П. от
АК – гр. Пловдив със съдебен адрес: гр. Пловдив, бул. „Ш. с.“ № ***, ет.*,
офис * – 9 Б.
С въззивната жалба се атакува постановеното първоинстанционно
съдебно решение в неговата цялост. Навеждат се доводи за
незаконосъобразност и необоснованост на съдебния акт, неправилно
приложение на материалния закон. Излага се, че съгласно чл. 5, ал. * от
сключения между страните договор, същите са се задължили да сключат
окончателен договор след изготвянето на пълната документация на имота от
страна на продавача и заплащането на пълна цена от купувача, но не по -
късно от **.0*.20*9гг, а при забава на документите от институциите по
независещи причини от страна на продавача, срокът се счита за продължен до
пълното издаване на документите. Твърди се, че неправилно Районен съд – гр.
Смолян е приел, че след като се е запознал с преписките от компетентните
институции изискани по делото, продавачът е предприел нужните процедури
2
и последния нужен за нотариално изповядване на сделката документ -
данъчна оценка е бил изготвен на 2*.0*.2020г., с което съдът е приел, че
продавачът е изпълнил задължението си за подготовка на всички нужни
документи за сключване на окончателен договор за покупко – продажба и
това го прави изправна страна по договора. Твърди се, че от представените
документи относно движението на преписките във връзка с промяна на
начина на трайно ползване на имота, изработване на ПУП и издаване на
удостоверение относно търпимост на сградите се достига до извода, че на
0*.*0.20*9г е съставен акт за приключила преписка о одобрение на ПУП, а на
0*.**.20*9 е издадено удостоверение по параграф ** от ЗУТ за търпимост на
сградите, като и двете дати са много след изтичане на срока по чл. 5 от
предварителния договор – **.0*.20*9г. Безспорен факт е, че когато е сключен
предварителен договор в писмена форма и е фиксирана дата на сключване на
окончателен договор, както е в настоящия случай - „не - по късно от“, то
тогава задължение на продавача е да уведоми купувача писмено за причината
за забавянето и да посочи нова подходяща дата за сделка пред нотариус.
Въпреки , че в чл. 5 от предварителния договор се посочва, че при забава на
документите от институциите по независещи от страна на продавача причини,
срокът се счита продължен до пълното издаване на документите, редно би
било да бъде уведомяван купувачът за причината на закъснението и хода на
производството по набавяне на документи. Такава една формулировка на
посочване на срок за сключване на окончателен договор, създава неяснота за
страните и не е изгодна за купувача, като нарушава неговите права. Веднъж е
фиксиран срок, който казва – „не по късно от“ и след това този срок се
продължава за неопределено време. При това положение следва да се приеме
,че няма фиксиран срок и сделката трябва да се планира след покана до
страната. За да се приеме, че продавачът е изправна страна, същият би
трябвало да има задължение за уведомяване на продавача относно причината
за закъснение след изтичане на посочения в чл.5 от договора срок. За да се
ангажира явяването на купувача пред нотариус е следвало предварително да
му се изпратят, по начин доказващ уведомяването, всички необходими
документи, касаещи сделката пред нотариус за сключване на окончателен
договор. От друга страна е известно времето, което е нужно на общинските
органи да приключат преписките, необходими за изповядване на сделката.
Тези срокове е следвало да се предвидят от продавача и той да прецени
времето, което му е необходимо. Въззивникът твърди, че е нямало забава от
страна на институциите, а продавачът не е съумял да започне процедурите в
нужното време, за да спази срока по предварителния договор. По делото се
доказа, че на купувача не са представени документи с нотариалната покана,
изпратена на *0.07.2020 от продавача на купувача, тоест продавачът е
поканил купувача да се яви пред нотариус на **.08.2020г, поискал е да му
бъде платен остатъка от продажната цена, но не представил с поканата копия
от изготвените документи, необходими за сделката.
Въззивникът твърди, че липсата на информираност относно
документите касаещи собствеността е в нарушение на правата на купувача и
поведението на продавача не следва да се толерира от съда. За да бъде
3
ангажирана отговорността на купувача, след като е налице почти две годишно
закъснение от датата , уговорена като дата на изповядване на нотариален акт
и да бъде принуден същия да закупи , имот, въпреки огромното закъснение,
то продавачът, за да се счита за изправна страна е следвало е нотариалната
покана да представи и всички документи, необходими за сделката. Едва
тогава би могло да се счита, че купувачът не е спазил своята уговорка по
договора - да се яви и заплати остатъка от продажната цена. Не отговарят на
истината твърденията, че С. е искала намаление на цената или пък , че били
представили документи при някакъв адвокат в Смолян, който я представлявал
при сключване на предварителния договор. М.С. не е дала пълномощно на
адвокат да я представлява по сделката, не е делегирала права на никой, който
да разглежда документи от нейно име и да взема решения, относно датата на
сключване на окончателен договор. Безспорен факт е , че по делото няма
доказателства, от които да е видно ,че продавачът е представил пред С.
документи сочещи, че същия е готов за сключване на окончателен договор.
Нещо повече - нито веднъж С. не е била уведомена писмено или устно от
продавача за хода на преписките. След приключването на всеки един от
етапите , тя не е получавала готовия документ, нито пък е била уведомявана
за закъснението и причините за него. По делото са събрани свидетелски
показания, според които свидетелката В. П. била информирала лично С. по
телефона. Тези свидетелски показания не отговарят на истината. В. П. и
нейния съпруг Т. П. са представители на посредническата агенция за
недвижими имоти Риал Дрийм ЕООД, които са свързали страните по
сделката. Според показанията на св. П. тя е била упълномощена от М. Д. да
изготви всички документи по сделката и да я представлява пред институциите
с цел узаконяване на сградите и изготвяне на ПУП. Доколко св. П. е имала
задължение да уведомява С. за хода на процедурите в хода на производството
не се установи. П. не дава показания във връзка с това, че е изпращала на С.
документи или я е информирала писмено за изготвянето на такива. Не се
представиха и доказателства относно информирането на С. от продавача М.
Д. или от членове на нейното семейство.
Твърди се, че неправилно първоинстанционният съд е приел за
изправно поведението на на продавача за това, че от **.0*.20*9г . до датата на
издаване на данъчна оценка - 2*.0*.2020г , същият не е уведомил писмено
купувача за причината на закъснението. Купувачът не може да знае на какво
се дължи закъснението , ако продавачът не го информира. Неправилно и
незаконосъобразно е това да не се вземе под внимание от съда. За яснота на
правата и задълженията на страните е важно договорът да е така изготвен, че
всяка от страните да има представа за конкретен срок. Тук няма посочен
конкретен срок и същия е фиксиран като безсрочен изцяло в полза на
продавача. Продавъчът не е имал готовност за сделка, нямал е такава и след
изтичане на срока по чл.5, нямал е такава и до април месец 2020г , не е
уведомил купувача за причината за закъснението, но в същото време е и
изправна страна според първоинстанционния съд. От друга страна купувачът
е платил половината от цената при сключване на предварителния договор и
достатъчно дълго и търпеливо е чакал да бъде уведомен за хода на
4
производството или да бъде поканен за сделка. Това е продължило до
момента, в който продавачът първи отправя нотариална покана за
прекратяване на договора.
По отношение на същата нотариалната покана, отправена от купувача
до продавача се твърди, че същата е подписана и подадена в кантората на
нотариус на 28.07.2020г. Това е датата, на която купувачът е заявил волята си
за прекратяване на договора с продавача . Посочено е в поканата, че е
изчакала 2 години за окончателното уреждане на отношенията по сключване
на окончателен договор, че не са представени никакви документи, нито е
уведомления за причина за забавяне. С поканата купувачът е заявил
желанието си договорът, сключен между страните, да бъде прекратен по вина
на продавача. На нотариуса е било нужно време да връчи волеизявлението на
С. на продавача – М. Д. и това се е случило на 05.08.2020. Излагат се
твърдения от страна на въззивника за неправилност на изводите на
първостепенния съд, че предварителният договор е действителен и не е
развален, така както е посочено на стр.** от решението. Нещо повече - с
нотариалната покана от 28.07.2020, купувачът е дал срок за доброволно
уреждане на отношенията, фиксиран като 7 - дневен от получаване на
нотариалната покана от продавача. Видно от самата покана и от разписката за
връчване, същата е получена от М. Д. на 05.08.2020г. Точно в деня на
изтичане на този срок е била подадена искова молба от М.С. против М. Д. в
Районен съд – гр. Пловдив на **.08.2020г. Продавачът М. Д. обаче дори не е
отговорила на тази покана , като явно разбирайки за намарението на купувача
да развали договора е предприела действия по изпращане на нотариална
покана за фиксиране на дата за изповядване на окончателен договор пред
нотариус , като датата съвпада с тази , посочена от въззивника - **.08.2020г.
Не е възможно С. да се яви пред нотариус на посочената от нея дата за
изповядване на сделката, тъй като много преди това същата е направила
изявление за прекратяване на договора поради неспазване на срок. Заявява, че
необосновано първоинстанционният съд е приел, че купувачът е канен на
определена дата и не се е явил без причина. Несъстоятелен е и доводът на
съда, че датата е отлагана три пъти поради финансови причини. Такива
твърдения са наведени от ищцовата страна и посочени и от тяхните
свидетели.
Излагат се съображения за неправилност на изводите на съда в началото
на стр. ** от Решението , че развалянето на договора не се допуска, когато
неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на
кредитора. Неправилно първостепенният съд е приел, че не би могло да се
приеме, че е отпаднал интереса на ответницата за сключване на окончателен
договор поради забавянето му повече от предвиденото, тъй като същата била
живяла три поредни лета в имота, като е посещавана от нейната дъщеря в
имота. Подобен довод е неправилен, защото живеенето в имота, на който е
предадено „частично“ владението срещу плащането на половината му цена ,
не може да се вмени в някакво поведение на купувача от , което продавачът
да черпи извинения за собственото си неизправно поведение. Това, че С. е
живяла в имота, извършвала ремонти и т.н, няма и не може да има нищо общо
5
с решението и да прекрати договора поради прекомерно закъснение за
сключване на окончателен договор. Тези отношения между страните са
предмет на друг иск и не следва да бъдат коментирани в
първоинстанционното решение. В това решение е важно да се установи дали с
изпращането на нотариална покана до М. Д. и изтичането на срока по нея се
счита договора за развален и дали забавянето от около 2 години е достатъчно
сериозна причина, за да даде възможност на купувача да иска развалянето на
договора. Другият важен въпрос е дали е налице забава на институциите или
продавачът не е предвидил правилно нужния срок за изпълнение на
задълженията си. Съдът не може да обяви за окончателен договор, който
страната е развалила поради неспазване на срока. Две години след изтичане
на срока по договор не е сключен окончателен договор и не е уведомен
писмено купувачът за причините за закъснението. Не на последно място -
продавачът е поел ангажимент за узаконяване на постройките в поземления
имот. Това се е случило според него със снабдяване с удостоверение за
търпимост от Община Смолян. Това удостоверение обаче касае въпроса, че
сградите са търпими и не подлежат на премахване и забрана за ползване, без
да ги прави законни. По отношение на тези сгради не са представени по
делото схема от кадастър и данъчни оценки.
Твърди се, че видно от приложения предварителен договор от
28.0*.20*8г, договорената продажна цена е 2* 000 евро, равняваща се в
левова равностойност на 50 850лв. Преди сключване на предварителния
договор за покупко - продажба от 28.0*.20*8, а имено на дата - 29.09.20*7г,
почти година преди подписване на предварителния договор М.С. е заплатила
сумата от *000 лв., която е уговорена като капаро. За тази сума тя е получила
разписка от представител на ищеца/ разпитан в съдебно заседание като
свидетел на ищцовата страна/, в която разписка е посочено, че сумата
представлява капаро и е част от уговорената цена. На датата на сключване на
договора 28.0*.20*8г С. е заплатила и сумата от 22 *25 лв., представляваща
част от продажната цена. Безспорно се установява от свидетелските
показания, че въпреки даденото първоначално капаро на дата 29.09.20*7г
продавачът е чакал месеци и не е започнал процедура по промяна на
предназначението и узаконяване на сградите. Полученото капаро от *000 лв. е
следвало да го мотивира да предприеме такива действия. Тъй като това не е
сторено до датата на подписване на предварителния договор - 28.0*.20*8г,
продавачът е поискал още едно капаро на сумата от 22 *25лв , които С.
добросъвестно е заплатила, продължавайки да се доверява на твърденията ,че
до края на срока даден в договора всичко с документите за продажба ще бъде
наред. От съпоставянето на тези факти се установява едно некоректно
поведение от страна на продавача - получил е *000 лв. капаро, за да подготви
документи за сделка, след подписване на предварителния договор все още не
е бил готов за сделка, но е поискал сумата от 22 *25лв., вероятно за да
обезпечи процедурите, необходими за изпълнение на условията по договора и
въпреки това в двегодишен срок след изтичането на срока продавачът не е
бил готов за сделка. Ако същият беше започнал процедурите след получаване
на капарото от *000 лв,, то вероятно сроковете щяха да са спазени. Видно от
6
представената по делото преписка, самата процедура е започнала значително
по - късно от подписване на предварителния договор и още по - късно от
вземането на сумата от първото капаро, което се е случило към септември
20*7г. Това показва, че ищцовата страна е проявила небрежност по
отношение на започване на процедурата, взела е голяма сума от купувача
много над установените *0 процента , вероятно с цел заплащане на таксите и
оттам нататък не е проявила достатъчна ангажираност по отношение на това
да се спази посочения в договора срок.
С жалбата се прави възражение, че не е доказано в хода на
първоинстанционното производство наличие на забавяне от страна на
държавните институции по издаване на необходимите документи за
узаконяване на процесния имот. Проявената небрежност по отношение на
започване на процедурата и непредставянето в срок на необходими документи
не може да се вмени във вина на общинските органи, за да се счита, че
техните действия са довели до удължаване на срока за окончателно
изповядване на сделката. Жалбоподателят твърди също, че не е сключен
анекс за удължаване на срока за сключване на окончателния договор в
писмена форма.
С оглед на гореизложеното моли настоящия съдебен състав да отмени
Решение № 208/ 25.0*.202*г. по гражданско дело № 20205**0*00795 по описа
за 2020г. на Районен съд – гр. Смолян като неправилно и незаконосъобразно и
да постанови друго, с което да отхвърли предявения иск по чл. *9, ал. * ЗЗД
като неоснователен и недоказан. Претендира разноски и за двете съдебни
инстанции.
В законоустановения срок по чл. 2**, ал. * ГПК е постъпил писмен
отговор от насрещната страна – М. Ат. Д. с ЕГН: **********, с постоянен
адрес: гр. Пловдив, ул. „Ст. М.“ № *9, ет.*, ап.**, чрез процесуалния
представител – адв. Ив. Г. от АК – гр. Смолян със съдебен адрес: гр. Смолян,
ул. „Д. П.“ № **, ет. *.
С отговора на въззивната жалба се изразява становище за нейната
неоснователност. Поддържа се, че сключеният предварителен договор е с
фиксирана крайна дата за сключване на окончателен, но жалбоподателката би
била изправна страна ако не се бе съгласила да бъде включено условието по
втора част от изречението на чл. 5, ал. * от договора - срока да бъде удължен
до пълното издаване на документите необходими за прехвърляне право на
собственост. До сбъдването на това условие срокът се счита за продължен и
никоя от страните по договора не може да има претенции и да черпи права до
неговото настъпване. Независимо, че в договора никъде не е предвидено
задължение на продавача да уведомява купувача за хода на процедурата по
издаване на документите, разпитаните свидетели П. установили, че такова
уведомяване периодично е правено по телефона. В отговора на жалбата се
твърди, че показанията на свидетелката Й., дъщеря на ответника по иска, за
липсата на такова уведомяване, следва да се преценяват с оглед евентуалната
заинтересованост на свидетелката от изхода на спора и в си частта си за
липсата на провеждани разговори са в голяма степен недостоверни. Това е
така тъй като не е нормално поведението на лице, заинтересовано от срочното
7
сключване на договор, близо две години да не потърси контакт с отсрещната
страна и да не заяви писмено притесненията си или желанието да се откаже
от сключването на окончателен договор, ако междувременно не е било
уведомявано устно за хода на процедурата.
Въззиваемата, чрез процесуалния си представител, излага твърдения, че
последователността на действията, извършени от упълномощения
представител на въззиваемата са надлежно удостоверени по отношение на
шест от датите на представените по делото документи. Юли месец 20*8г. са
провеждани разговори, правени са проучвания, уреждано е подписването на
пълномощно и са търсени специалисти да изготвят необходимите проекти. В
началото на август 20*8г. е извършено първото действие по промяна
предназначението на имота и от датите на всички писмени доказателства
може да се проследи поредността и непрекъсваемостта на извършваните
правни и фактически действия по уреждане статута на имота и сградите.
Твърди се, че свидетелката П. подробно е изложила в съдебно заседание пред
Pайонен съд – гр.Смолян през какви перипетии е преминала до приключване
на всички процедури, но все пак е целения от страните по предварителния
договор резултат е постигнат, а това е и ангажиментът, поет от въззиваемата
по сключения предварителен договор.
Твърди се в отговора на въззивната жалба, че показателни за
нежеланието за сключване на окончателния договор от страна на
въззивницата са показанията на свидетелката Й. /дъщеря на същата/, че у тях
са се породили съмнения дали действително желаят да закупят процесния
имот на договорената цена. Това нежелание на въззивницата обаче би имало
значение преди подписване на договора и не представлява годно правно
основание за отказ от изпълнение на договорни задължения. С отговора се
оспорва твърдението, изложено във въззивната жалба, че процесният
предварителен договор е развален по реда на чл. 87 ЗЗД, доколкото за да бъде
развален един договор, следва да е налице неизпълнение на задължения по
същия, а в настоящия случай такова неизпълнение не е налице. Въззиваемата
излага, че от показанията на свидетелите, водени от жалбоподателка се
установява по делото, че през летните месеци на 20*8 – та и 20*9 – та гдоина,
а дори и до края на месец август на 2000г., жалбоподателката С. е живяла
предимно в процесния имот. Излага, че това поведение е демонстрация на
намерение за притежание на имота и демонстративно показва желание, а не
загуба на заинтересованост от страна на въззивницата за придобиването на
имота с окончателен договор.
С оглед на гореизложеното, въззиваемата моли настоящия съдебен
състав да потвърди Решение № 208 от 05.0*.202*г., постановено по гр.д. №
795/2020г. по описа на Районен съд – гр.Смолян като правилно и
законосъобразно. Претендира присъждане на разноски за настоящата съдебна
инстанция.
В съдебно заседание жалбоподателката – М.С., редовно призована, не се
явява, представлява се от процесуалния представител – адв. Д. К.. Представя
списък на разноските по чл. 80 ГПК.
8
Въззиваемата – М. Д., редовно призована, не се явява, представлява се
от процесуалния представител – адв. Ив. Г.. Представя списък на разноските
по чл. 80 ГПК. Прави възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение на процесуалния представител на въззивницата.
Пред настоящата инстанция не се събраха допълнителни доказателства.
Окръжен съд – гр. Смолян, като взе предвид оплакванията във
въззивната жалба и след съвкупна преценка на събраните по делото
доказателства, прие за установено следното:
Въззивната жалба е депозирана в законоустановения срок, изхожда от
легитимирана страна и е насочена срещу съдебен акт, подлежащ на въззивно
обжалване, поради което се явява процесуално допустима и следва да се
разгледа по същество. При служебната проверка на основание чл. 2*9 от ГПК
се констатира, че решението е валидно - постановено е в рамките на
правораздавателната компетентност на съдилищата по граждански дела и е
допустимо – съдът се е произнесъл по иск, с който е бил сезиран – по
предмета на делото, правилно изведен въз основа на въведените от ищцата
твърдения и заявения петитум. Правилно е дадена материалноправната
квалификация на иска. Налице са всички положителни процесуални
предпоставки и липсват отрицателни процесуални предпоставки за
постановяване на решението. Разгледана по същество, жалбата е
неоснователна.
Съобразно чл. 272 ГПК, когато въззивният съд потвърди
първоинстанционното решение, мотивира своето решение, като може да
препрати и към мотивите на първоинстанционния съд. В случая, при
обсъждане само на оплакванията по въззивната жалба с оглед чл. 2*9, изр.2
ГПК, настоящият съдебен състав намира, че крайните изводи на двете
инстанции съвпадат. Възприема фактическите и правни констатации в
обжалваното решение, срещу които се възразява в жалбата. В настоящото
производство не са представени нови доказателства. Решението следва да се
потвърди и по съображения, основани на препращане към мотивите на
първоинстанционния съд в частта им, оспорена в жалбата.
В отговор на оплакванията по жалбата, настоящият съдебен състав
приема за установено следното:
Районен съд – гр. Смолян е бил сезиран с предявени от а М. Ат. Д.
против М. Б. С. обективно кумулативно съединени искове с правно основание
чл. *9, ал. * от ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот от 28.0*.20*8 г., с предмет поземлен
имот с кад. № *7*5*.*8*.5* (шест, седем, шест, пет, три, точка, едно, осем,
три, точка, пет, три), с площ от *0*2 кв. м. (хиляда и шестдесет и два, с
трайно предназначение на територията урбанизирана, с начин на трайно
ползване - ниско застрояване до *0 м., находящ се в местността „У.“, по
действаща кадастрална карта на гр. Смолян, одобрена съгласно заповед № *8-
**/*0.05.2005г. на ИД на АГКК гр. София, при граници и съседи на имота:
имот № *7*5*.*8*.*8, имот № *7*5*.*8*.507, ведно с построените в имота
жилищна сграда с кад. № *7*5*.*8*.5*.* (шест, седем, шест, пет, три, точка,
9
едно, осем, три, точка, пет, три, точка едно) със застроена площ от **.00
(тридесет и шест) кв.м. и жилищна сграда с кад. № *7*5*.*8*.5*.2 (шест,
седем, шест, пет, три, точка, едно, осем, три, точка, пет, три, точка две), със
застроена площ от *7.00 кв.м. (тридесет и седем) и осъдителен иск с правно
основание чл. 79, ал.*, вр. чл. 200, ал. * ЗЗД за сумата от 25 *25 лева,
представляваща остатъчната продажна цена на имота по предварителния
договор, ведно със законната лихва върху главницата, считано от 0*.09.2020 г.
до окончателното плащане.
Предвид обстоятелството, че съединеният осъдителен иск е с цена над
25 000 лв., а двата иска подлежат на разглеждане по реда на различни съдебни
производства – осъдителният иск по реда на общия исков процес по глава
Тринадесета – Основно производство по ГПК, а искът за обявяване на
предварителния договор за окончателен – по реда на глава Тридесет и първа –
Производство за сключване на окончателен договор по ГПК, Районен съд –
гр. Смолян е разделил двата иска, като е изпратил този по чл. 79, ал.*, вр. чл.
200, ал. * ЗЗД за сумата от 25 *25 лева по подсъдност на Окръжен съд –
гр.Смолян, а е продължил разглеждането на конститутивния иск по чл. *9, ал.
* ЗЗД.
Този извод на първоинстанционния съд и последвалото разделяне на
производството са незаконосъобразни. Това е така, доколкото с уважаването
на иска по чл. *9, ал. * ЗЗД, предявен от продавач, без осъждане на купувача
да му заплати продажната цена, не би могъл да се постигне предвиденият от
закона резултат. Осъждането да се заплати продажната цена не следва да се
разглежда като уважаване на отделен осъдителен иск, а като възпроизвеждане
на клауза на предварителния договор за покупко – продажба в съдебното
решение. Общото исково производство и производството за сключване на
окончателен договор не са различни по смисъла на чл. 2*0, ал. * ГПК. В тази
насока е константната практика на Върховния касационен съд на Република
България обективирана в Решение № *55 от 28.09.20*2 г., постановено по гр.
д. № **8*/20** г., Г.К., ІV Г.О и Решение № 858 от *0.*2.2005г., постановено
по гр. д. № *085/200*г., II ГО на ВКС. Доколкото обаче настоящото въззивно
производство е инициирано по жалба на купувача по предварителния договор
– М.С., този порок не може да бъде саниран от въззивния съд. Ето защо
разглеждането на делото следва да продължи в настоящото производство по
отношение иска по чл. *9, ал. * ЗЗД.
От събраните по делото доказателства се установява, а и не се спори от
страните, че на 28.0*.20*8 г. в гр. Смолян между същите е сключен процесния
предварителен договор за покупко-продажба на гореописания недвижим
имот. Съгласно чл. *, ал. * от Договора, продавачът се е задължил да снабди
от негово име и за негова сметка с всички необходими документи за
изповядване на окончателния договор и при необходимост да проведе
процедура по ПУП за урегулиране на имота с цел узаконяване на сградите.
Според чл. 5, ал. * от договора страните се задължили да сключат
окончателен договор след изготвянето на пълната документация на имота от
продавача и след заплащането на пълната цена от купувача, но не по-късно от
**.0*.20*9 г., а при забава на документите от институциите по независещи
10
причини от страна на продавача, срокът се счита продължен до пълното
издаване на документите.
Основният спор по делото е как следва да бъде тълкувана разпоредбата
на чл. 5, ал. * от Договора, доколкото в жалбата се твърди, че че неправилно
Районен съд – гр. Смолян е приел, че след като се е запознал с преписките от
компетентните институции изискани по делото, продавачът е предприел
нужните процедури и последния нужен за нотариално изповядване на
сделката документ - данъчна оценка е бил изготвен на 2*.0*.2020г., с което
съдът е приел, че продавачът е изпълнил задължението си за подготовка на
всички нужни документи за сключване на окончателен договор за покупко –
продажба и това го прави изправна страна по договора. Това възражение,
изложено от въззивницата е неоснователно. От събраните по делото писмени
и гласни доказателства безспорно се установява, че въззиваемата е направила
всичко, което обективно е било необходимо за снабдяване с всички
необходими документи по ПУП и по промяна предназначението на
поземления имот с цел да бъде сключен окончателния договор. На
0*.08.20*8г. въззиваемата е подала заявление пред ОСЗ за административна
услуга „Смяна НТП“ на имот *7*5*.*8*.5*. С констативен протокол от
*5.08.20*8 г. на ОСЗ – Смолян е предложено да бъде променен начина на
трайно ползване на имот с идентификатор *7*5*.*8*.5* – овощна градина,
съобразно установеното състояние при проверката – ливада. С протокол №
*9/2*.09.20*8 г. ОЕСУТ при община Смолян е приел решение по т. **, във
връзка с представеното предложение за план за регулация и застрояване на
УПИ *7*5*.*8*.5* и улица е дадено указание да се представи ПУП, съгласно
изискванията на Наредба № 8 за ОСУСП, да се представи коректно задание и
обяснителна записка и да се представи нотариално заверена декларация за
времето на построяване на сградите в имота. Със заповед № УТ –
0*8/2*.07.20*9 г. на кмета на Община Смолян, издадена на основание решение
№ *055/28.02.20*9 г. на Общинския съвет, с което е разрешено изработването
на проекта за ПУП – ПРЗ на поземлен имот *7*5*.*8*.5* и решение №
2*/*2.0*.20*9 г. на ОЕСУТ, е одобрен подробен устройствен план, план за
регулация и застрояване в местността У., землището на гр. Смолян.
Урегулиране на поземлен имот с идентификатор *7*5*.*8*.5*, с образуване
на нов УПИ I-*8*.5 * – база за отдих с ограничителна линия на застрояване и
указани параметри на бъдещата застройка в кв. 29* /нов/. Предвиждане на
улична регулация за обслужване на новообразувания УПИ по червено и синьо
нанесеното на приложената към заповедта скица и план за застрояване.
Заповедта е влязла в сила на 0*.*0.20*9 г.. На 0*.*0.20*9 г. е съставен акт за
приключила преписка, поради непостъпили възражения в срока за обжалване
на заповедта. Съгласно удостоверение по § **, ал. * от ПР на ЗУТ, издадено
от община Смолян на 0*.**.20*9 г. по заявление на ищцата от **.05.20*9 г.,
сградите с идентификатори *7*5*.*8*.5*.* и *7*5*.*8*.5*.*, попадат в УПИ I-
*8*.5* – база за отдих, кв. 29* по ПУП – ПРЗ на гр. Смолян, одобрен със
заповед № УТ-0*8/2*.07.20*9 г., построени са преди 07.0*.*987 г., за които
няма строителни книжа, но са били допустими по правилата и нормите,
действали към момента на построяването им и по сега действащите правила,
11
търпими са и не подлежат на премахване и забрана за ползване. От това
удостоверение става ясно, че ищцата е подала заявлението след като е
проведена процедура за одобряване на ПУП в края на юли 20*9 г.. С решение
№ КЗЗ-0*/27.02.2020 г. на комисията за земеделските земи при МЗХГ, т. VIII
на осн. § 2 ДР на ЗОЗЗ и гл. пета, раздел пети от ППЗОЗЗ е променено
предназначението на *0*2 кв.м. земеделска земя, собственост на М. Д. и
наследници на Б. Д., върху която е извършено строителство на обект
„Жилищни сгради“, поземлен имот с идентификатор *7*5*.*8*.5*, местност
У., общ. Смолян, посочен в скицата и влязъл в сила ПУП – ПРЗ. Преписката
по промяна на предназначението на земята съдържа: протокол от изпитване,
издаден от лаборатория за изпитване при РЗИ № *275-ФХ/22.*0.20*9 г.;
протокол от изпитване, издаден от лаборатория за изпитване при РЗИ №
*275-МБ/2*.*0.20*9 г.; становище от ВиК ЕООД от *8.0*.20*9 г.; служебна
бележка от „Електроразпределение – Пловдив“ ЕАД от 0*.07.200* г.; решение
№ СМ-**-ОС/*9.0*.20*9 г. за преценяване на вероятната степен на
отрицателно въздействие върху защитените зони на РИОСВ; удостоверение
за поливност. Според скица на поземлен имот № *5-**70*0-*0.0*.2020 г. на
поземлен имот с идентификатор *7*5*.*8*.5* по КККР на гр. Смолян,
одобрени със заповед № РД-*8- **/*0.05.2005 г. на ИД на АГКК, имотът се
намира в гр. Смолян, м. У., с площ *0*2 кв.м., трайна предназначение на
територията – урбанизирана и начин на трайно ползване – ниско застрояване
/до *0 м./ и при съседи имоти с идентификатори *7*5*.*8*.*8 и
*7*5*.*8*.507. В имота са построени сгради жилищна еднофамилна сграда с
идентификатор *7*5*.*8*.5*.* с площ ** кв.м., на един етаж и жилищна
еднофамилна сграда с идентификатор *7*5*.*8*.5*.2 с площ *7 кв.м., на един
етаж.
Всички тези действия недвусмислено показват добросъвестното
намерение на въззиваемата да се снабди с всички необходими документи в
изпълнение на чл. 5 от Договора. Действително е налице забавяне във връзка
с документацията на имота, но същото не може да се вмени във вина на
обещателя, а е резултат от спецификата на самата процедура по промяна
предназначението на недвижим имот – същата е бавна и обуславя участието
на множество държавни институци /ОСЗ, МЗХГ, РИОСВ, РЗИ, ВиК и други/.
Извод, до който първостепенният съд законосъобразно и обосновано е
достигнал. Следва да се отчита и обстоятелството, че предвид установеното в
страната извънредно положение от **.0*.2020г., са били налице обективни
ограничения и забавяния във връзка със снабдяването с необходимите
документи за одобряване на подробния устойствен план, както и на плана за
регулация. Ето защо обективно е било невъзможно спазването на уговорения
от страните първоначален срок за сключване на окончателния договор –
**.0*.20*9г., като с оглед разпоредбата на чл. 5.* от Договора, същият се
счита продължен до пълното издаване на документите.
Неоснователно се явява и възражението на въззивницата, изложено в
жалбата, че предварителният договор е развален по реда на чл. 87 ЗЗД. Това е
така, доколкото поканата за сключване на окончателен договор от страна на
въззиваемата Д. предхожда темпорално поканата за разваляне на
12
предварителния договор, която изхожда от въззивницата С.. Поканата за
сключване на окончателен договор е достигнала до въззивницата на
**.07.2020г., а тази за разваляне на договора по реда на чл. 87 ЗЗД е получена
от възиваемата на 0*.08.2020г. Освен това, за да бъде развален договорът,
законодателят изисква да е налице неизпълнение на договорно задължение,
каквото в настоящия случай не е налице предвид разпоредбата на чл. 5 от
Договора, съгласно която страните са се съгласили да срокът на постигнатото
между тях съглашение да се счита продължен до пълното издаване на
документите. В процесния предварителен договор от 28.0*.20*8г. липсва
задължение на обещателя да уведомява купувача относно развитието на
административните процедури по промяна предназначението на имота,
въпреки че в делото се намират доказателства за такова уведомяване
/показанията на свидетелката В. П. и показанията на свидетеля Т. П. на л.95-
*0* от делото/.
Тъй като крайните изводи на двете съдебни инстанции съвпадат,
настоящият съдебен състав намира, че първоинстанционното решение следва
да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
С оглед изхода на делото, разноски се дължат в полза на въззиваемата
М. Ат. Д., които следва да бъдат присъдени в размер на *000 лева, съобразно
депозирания от процесуалния представител – адв. Ив. Г. списък по чл. 80
ГПК.
Предвид гореизложеното, Окръжен съд – гр. Смолян
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 208/ 25.0*.202*г., постановено по
гражданско дело № 20205**0*00795/2020г. по описа на Районен съд – гр.
Смолян като законосъобразно и правилно.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. * ГПК М. Б. С. с ЕГН: ********** с
постоянен адрес: гр. Русе, „Алея В.“ № **, вх.*, ап.* да заплати на М. Ат. Д.,
ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Пловдив, ул. „Ст. М.“ № *9, ет. *, ап.
** сумата от *000 лева /хиляда лева/, представляваща сторени във въззивното
производство разноски за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд на
Република България в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
*._______________________
2._______________________
13
14