№ 375
гр. Бургас, 20.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:АННА ИВ. ЩЕРЕВА
при участието на секретаря МИЛЕНА ХР. М.А
като разгледа докладваното от АННА ИВ. ЩЕРЕВА Гражданско дело №
20242120105694 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е образувано по искова молба на Г. М. К. с ЕГН
**********, с адрес гр. Б*****, със съдебен адрес гр. Б***** - адвокат П. Х.,
против К. И. Д. с ЕГН **********, с адрес гр. Б*****, и И. С. К. с ЕГН
**********, с адрес гр. Б***** двамата със съдебен адрес гр. Б***** –
адвокат Р. Д.. Ищецът предявява иск за прогласяване нищожност на
сключения между ответниците договор за наем на земеделска земя от
25.07.2022г. с нотариална заверка на подписите на страните. При условията на
евентуалност предявява иск да се признае за установено в отношенията между
страните, че договорът за наем не действа за периода след третата година до
уговорения краен срок от десет години.
Ищецът твърди, че по силата на наследствено правоприемство от
Н.Г.К. и по силата на договор за покупко-.продажба, сключен с нотариален акт
№ ******, дело № ***/****г. на нотариус с рег.№ ****, е собственик на общо
1/4 ид.ч. от описаните в исковата молба 11 поземлени имота в село Д.Я.,
община С*, област Бургас. Ответницата И. К., която притежавала само 1/24
ид.ч. от съсобствеността, сключила с ответника К. Д. процесния договор на
1
наем на имотите за срок от 10 години. Ищецът счита, че договорът
противоречи на закона – съгласно чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ договор за наем на
земеделска земя, обвързващ всички съсобственици може да се сключи само от
съсобственик, притежаващ повече от 25% от имота. Сочи и невъзможен
предмет на договора - наемателят К. Д. притежава 31,6 % от имотите, за които
не възниква наемно правоотношение, поради което липсва такова
правоотношение и за останалата част от имотите, тъй като не може да има
наем на идеални части от имот. Твърди и накърняване на добрите нрави –
договорена е фиксирана цена от 10 лв. на декар, без предвидена индексация,
като така се създават условия за неоснователно обогатяване на наемателя.
При условията на евентуалност ищецът твърди, че на основание чл.229,
ал.3 вр. ал.2 от ЗЗД договорът има действие само за три години, тъй като
наемодателката неправомерно е извършила действие на разпореждане,
каквото е сключването на договор за наем за срок от 10 години.
В преклузивния срок по чл.131, ал.1 от ГПК писмен отговор представя
само ответницата И. К.. Оспорва предявените искове, като сочи, че двете
страни по договора са съсобственици на земеделските имоти, като общо
притежават 35,766 % ид.ч., с което е удовлетворено изискването на закона за
25% в съсобствеността. Оспорва приложимостта на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ за
хипотезите, в които страните по договора за наем са съсобственици в имота.
По отношение на ответника К. Д. отговорът е подаден след
преклузивния срок по чл.131, ал.1 от ГПК и не е приет по делото.
Страните представят и ангажират доказателства в подкрепа на
становищата си. Претендират и присъждане на направените по делото
съдебни разноски.
След съвкупна преценка на доводите на страните, на събраните по
делото доказателства и на разпоредбите на закона, Бургаският районен съд
намира за установено следното:
Предявените искове са с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК вр.
чл.26, ал.1, предл.1 и 3 и ал.2, предл.1 от Закона за задълженията и договорите
/ЗЗД/ вр. чл.4а, ал.1 и 2 от ЗСПЗЗ и чл.229, ал.2 и 3 от ЗЗД.
Страните не спорят, че са съсобственици на описаните в исковата
молба 11 поземлени имота в село Д.Я., община С*, област Бургас, всички
представляващи земеделска земя. Не е спорно, че земеделските имоти са
2
възстановени по реда на ЗСПЗЗ на наследниците на Н.Г.К., като понастоящем
ищецът Г. К. се легитимира като собственик на 1/4 ид.ч. /25%/, ответницата И.
К. – на 1/24 ид.ч. /4,166%/ и ответникът К. Д. – на 31,60 % ид.ч., а останалите
идеални части от собствеността принадлежат на трети лица.
На 25.07.2022г. ответниците сключват процесния договор за наем на
тези съсобствени земеделски земи, с който ответницата И. К., действаща чрез
пълномощник - ответника К. Д., в качеството си на наемодател предоставя на
последния в качеството му на наемател ползването на описаните съсобствени
11 земеделски имота в село Д.Я. за срок от 10 години срещу годишен наем от
10 лв. на декар. Договорът е с нотариална заверка на подписите на страните от
същата дата, вписан в Служба по вписванията – гр. С*, вх.№ *****, том I, акт
№ ***/****г. Не е спорно, че към момента на сключването на този договор за
наем - 25.07.2022г. ответниците са притежавали общо 35,766% ид.ч. от
имотите, а ищецът – 1/20 ид.ч. /0,05%/, като останалите 5/25 ид.ч. е придобил
на 07.05.2024г. от трети лица – съсобственици в имотите чрез покупко-
продажба, сключена с нотариален акт № ******, дело № ***/****г. на
нотариус с рег.№ ****.
Приетото и неоспорено от страните заключение на вещото лице по
извършената съдебна техническа експертиза установява следните средни
пазарни цени на наемите на земеделски имоти като процесните за съответните
стопански години : 2021-2022г. – 21,65 лв., 2022-2025г. – 23,90 лв. на декар.
При така установените по делото факти съдът прави следните изводи :
Съгласно легалната дефиниция на чл.228 от ЗЗД с договора за наем
наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно
ползване, а наемателят да му заплати определена цена. Съдебната практика и
правната доктрина безпротиворечиво приемат, че сключването на договор за
наем представлява действие на управление. Общата норма в
законодателството ни относно управлението на съсобствена вещ – чл.32, ал.1
от Закона за собствеността постановява, че легитимирани да извършват
действия на управление са съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ. По отношение на съсобствените земеделски земи е
приложим специален закон - чл.4а от ЗСПЗЗ. На основание чл.4а, ал.1, т.3 от
ЗСПЗЗ всеки съсобственик е легитимиран да сключи договор за наем на
земеделска земя за срок до 1 година – лично или чрез упълномощено лице.
3
Ако договорът за наем е за срок повече от една година, нормата на чл.4а, ал.2
от ЗСПЗЗ поставя императивното изискване да е сключен само съсобственик
или съсобственици, притежаващи повече от 25 % от съсобствения имот, или
от упълномощено от тях лице, като в тези случаи отношенията между
съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Така специалният закон
е установил изключение от правилото на чл.32, ал.1 от ЗС, че общата вещ се
използва и управлява по волята на съсобствениците с мажоритарен дял в
съсобствеността, като допуска отдаването под наем като действие на
управление да се извърши по волята на съсобствениците с дял над 25%.
Съдебната практика приема, че целта на така установеното от законодателя
изключение е да се улесни отдаването под наем на земеделските земи, за да се
създадат условия за по-ефективното им обработване и да се намалят
необработваните площи /решение № 253/ 24.04.2024 г. по гр. д. № 2173/ 2023
г., II г. о., ГК на ВКС/. Поради това съдът приема, че посоченият от
законодателя минимален дял от 25% на съсобствениците, участващи в
управлението на земеделския имот, се отнася до всички съсобственици,
участващи в сделката, независимо дали в правоотношението са на страната на
наемодателя или на наемателя. С участието в сделката на съсобственици,
притежаващи не по-малко от 25% в съсобствеността, се гарантира
формирането на надлежно мнозинство, чието решение по управление на
общата вещ да е задължително за останалите съсобственици. Тъй като двете
страни в процесния договор за наем безспорно притежават повече от 25% от
съсобствените земеделски земи, съдът приема, че не е налице соченият от
ищеца порок на сделката – противоречие с нормата на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ.
Разпоредбата на чл.4а, ал.3 от ЗСПЗЗ поставя изискване
упълномощаването за сключване на договор за наем на земеделска земя да
бъде с изрично пълномощно с нотариално удостоверяване на подписите на
упълномощителите. Видно от нотариалното удостоверяване, което има
обвързваща доказателствена сила, при заверката на подписите на страните по
процесния договор за наем К. Д. надлежно се легитимира като представител
на И. К. с представено пълномощно от 12.05.2022г. с нотариална заверка на
подписа на упълномощителя, надлежно описано в договора. На основание
чл.4б, ал.2 от ЗСПЗЗ съдът приема, че при нотариалното удостоверяване
нотариусът е направил проверка за спазването на всички изисквания по чл.4а,
в това число и изискването упълномощаването за сключването на договора от
4
съсобственика наемодател да е изрично. Наред с това съдът приема за
ирелевантен за настоящия спор въпросът дали е спазено изискването
упълномощаването да е изрично, тъй като то не е установено в защита на
публичен интерес, а единствено в защита на интереса на представлявания.
При евентуално неспазване на изискването по чл.4а, ал.3 от ЗСПЗЗ
сключеният от представител без представителна власт договор ще е в
състояние на висяща недействителност, като по всяко време представляваният
може да го потвърди или да откаже потвърждаването му. Поради това право
да се позове на тази недействителността има само представляваният или
неговите универсални правоприемници. По същите съображения съдът не
изследва и наличието на изрично съгласие на представлявания наемодател
пълномощникът да договаря сам със себе си като наемател по договора.
Законът в нормата на чл.38, ал.1 от ЗЗД допуска при наличие на съгласие на
представлявания представителят да договаря от негово име сам със себе си, но
и тази норма е диспозитивна и неспазването й отново би обусловило само
относителна недействителност на сделката единствено по отношение на
представлявания. /решение № 60149/ 19.07.2021г. по т. д. № 2376/ 2019г., I т.о.
на ВКС/.
Не е налице и предявеният от ищеца порок „невъзможен предмет“ на
процесния договор за наем. Действително предмет на наемното
правоотношение може да е само ползването на реално определена вещ.
Невъзможността да се отдава под наем ползването на идеални части от вещта
се поражда от невъзможността да се определи предмета на такъв договор, като
реално се обособи подлежащата на ползване част. В случая такава пречка не е
налице, тъй като с процесния договор ползването на всички съсобствени
имоти в тяхната цялост се предоставя на ответника К. Д., но тъй като същият е
съсобственик с 31,60 % ид.ч. в съсобствеността, договорът поражда ефекта си
само за останалите 68,40% ид.ч. Поради това съдът приема, че не е налице
фактическа или правна пречка за такъв предмет на процесния договор за наем.
По така изложените съображения съдът приема, че и договорената от
страните по правоотношението цена за ползването на земеделските земи се
отнася за несобствените на наемателя 68,40 % ид.ч. Към този обем от
учреденото облигационно право на ползване следва да бъдат приравнени и
установените от вещото лице средни наемни пазарни цени – съответно до
14,81 лв. на декар за 2021-2022г. и 16,35 лв. на декар за 2022-2025г. Тъй като
5
тези стойности не надвишават значително договорената наемна цена от 10 лв.
на декар съдът приема, че не е налице твърдяната нееквивалентност на
престациите, която да обоснове извод за нищожност на целия договор поради
нарушаване на добрите нрави.
По изложените съображения предявеният иск за нищожност на
процесния договор на въведените основания е неоснователен и ще бъде
отхвърлен. Поради това следва да бъде разгледан предявеният при условията
на евентуалност иск.
Доколкото ЗСПЗЗ не регламентира изрично максималния срок на
договора за наем на земеделска земя, съответно приложение следва да
намерят общите правила на чл.229 от ЗЗД, които не са изключени от
специалната разпоредбата на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ. Поради това, макар
съсобствениците с дял повече от 25 % от имотите да могат да сключат наемен
договор, обвързващ всички съсобственици, срокът на този договор не може да
надвишава три години, доколкото в този случай те извършват действия по
обикновено управление. Ако договорът е с по-дълъг срок, на основание
чл.229, ал.3 ЗЗД за неучаствалите съсобственици той има действие само за три
години, които в случая изтичат на 25.07.2025г. В този смисъл е трайната
съдебна практика по приложението на закона, изразена например в решение
№ 545/ 17.09.2024г. по гр. д. № 1062/ 2023г., I г. о., и решение № 253/
24.04.2024 г. по гр. д. № 2173/ 2023 г., II г. о., ГК на ВКС. Поради това
евентуалният установителен иск на ищеца е основателен и ще бъде уважен.
Съдът констатира, че поради допусната техническа грешка неправилно
е определена дължимата за производството държавна такса. С разпореждане
№ 10061/12.09.2024г. е определена цената на иска по чл.69, ал.1, т.5 от ГПК -
13 179 лв. и дължима държавна такса от 4% върху тази сума, която се равнява
на 527,20 лв. При изписването на конкретния размер на дължимата държавна
такса, обаче, е допусната техническа грешка, като вместо числото 527,20 е
изписано „52,72“. Така по делото не е събрана дължима държавна такса в
размер на 474,48 лв., която с оглед изхода от спора на основание чл.77 от ГПК
следва да бъде заплатена от ответниците поравно – всеки по 237,24 лв.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК ответниците дължат на ищеца
направените по делото съдебни разноски. Съгласно представения списък по
чл.80 от ГПК разноските на ищеца по делото включват 52,72 лв. - държавна
6
такса по делото, 13,20 лв. - държавна такса за вписване на исковата молба, 200
лв. – възнаграждение на вещо лице, 2000 лв. – заплатено адвокатско
възнаграждение по представения договор за правна защита и съдействие. В
отговорността на ответника за разноски не следва да се включва
претендираната заплатена административна такса за снабдяване с данъчна
оценка на имота, която не представлява разноски по водене на делото по
смисъла на чл.78 от ГПК. Съдът приема за основателно възражението на
пълномощника на ответниците за прекомерност на заплатеното от ищеца
адвокатско възнаграждение от 2000 лв., тъй като същото не съответства на
фактическата и правна сложност на делото и на извършените процесуални
действия. Поради това за разноските в тази част съдът определя сумата от
1500 лв. така общият размер на дължимите от ответниците на ищеца съдебни
разноски е 1765,92 лв.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Г. М. К. с ЕГН ********** против К. И. Д. с ЕГН
********** и И. С. К. с ЕГН ********** за прогласяване нищожност на
сключения между ответниците договор за наем на земеделска земя от
25.07.2022г. с нотариална заверка на подписите на страните от същата дата,
вписан в Служба по вписванията – гр. С*, вх.№ *****, том I, акт № ***/****г.,
поради противоречие на закона – чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ, невъзможен предмет и
накърняване на добрите нрави.
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, че сключеният между К. И. Д. с ЕГН
********** и И. С. К. с ЕГН ********** договор за наем на земеделска земя
от 25.07.2022г. с нотариална заверка на подписите на страните от същата дата,
вписан в Служба по вписванията – гр. С*, вх.№ *****, том I, акт № ***/****г.,
има действие по отношение на Г. М. К. с ЕГН ********** само за срок от три
години – до 25.07.2025г.
ОСЪЖДА К. И. Д. с ЕГН **********, с адрес гр. Б*****, и И. С. К. с
ЕГН **********, с адрес гр. Б*****, двамата със съдебен адрес гр. Б***** –
адвокат Р. Д., да заплатят на Г. М. К. с ЕГН **********, с адрес гр. Б*****,
със съдебен адрес гр. Б***** - адвокат П. Х., направените по делото съдебни
7
разноски в размер на 1765,92 лв., които дължат по равно – всеки по 882,96 лв.
ОСЪЖДА К. И. Д. с ЕГН **********, с адрес гр. Б*****, със съдебен
адрес гр. Б***** – адвокат Р. Д., да заплати по сметка на Районен съд - Бургас
дължима държавна такса от 237,24 лв.
ОСЪЖДА И. С. К. с ЕГН **********, с адрес гр. Б*****, със съдебен
адрес гр. Б***** – адвокат Р. Д., да заплати по сметка на Районен съд - Бургас
дължима държавна такса от 237,24 лв.
УКАЗВА на ответниците, че имат възможност в 7-дневен срок от
влизане в сила на настоящето решение да заплатят доброволно по сметка на
РС - Бургас дължимите държавни такси, като в противен случай ще дължат и
държавна такса от 5 лв. за служебно издаване на изпълнителен лист – на
основание чл.111 от Правилника за администрацията в съдилищата във връзка
с чл.11 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по
ГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Бургас
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
8