Р
Е Ш Е
Н И Е
№
гр. П., 10.03.2021г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
П.ски районен съд, V граждански състав, в публично заседание на 10.02.2021г., в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БИЛЯНА ВИДОЛОВА
при секретаря Галя Николова, като разгледа
докладваното от съдията гр. д. № 1587 по описа на съда за 2020 година, за да се произнесе,
взема предвид:
Иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор за окончателен.
Постъпила е искова молба от А.С.С.
срещу З.А.А., С.А.А., и Д.А.А., в която се твърди, че на ***между ищеца, като ***,
и ответниците, като ***, е сключен ***, за покупко-продажба на недвижим имот,
находящ се в ***, ***: ПИ — ***, целия с площ от ***представляващ парцел ***, в
***, по плана на ***, ***, ***, ведно с построените в имота сгради - *** и ***,
при съседи на имота: улица, имот на А.Д.О., улица, имот на Х.Б.. Уговорената
продажна цена е била ***, платена по следния начин: в деня на сключване на
предварителния договор - сумата от ******платена в брой на ответника С.А.А. на ******.
платена в брой на ответника С.А.А. на ******. платена в брой на ответника Д.А.А.
на ***., ***, платена чрез паричен превод с ***на Д.А.А. на ******, платена
чрез паричен превод с ***на Д.А.А. за на ******, платена чрез паричен превод с ***на
Д.А.А., ***платена в брой на ответника С.А.А. на ******платена в брой на ответника З.А.А. на ******.
платена в брой на ответника З.А.А. на ***и окончателно плащане, извършено на
ответника З.А.А. на ***Твърди, че владението на имота, предмет на предварителния
договор, му било предадено в деня на сключването му. Твърди, че е заплатил
натрупани и неплатени задължения на ***те към *** в размер на общо ***както и
такси за прекъсване, възстановяване на водозахранването и за закупуване и монтаж
на нов водомер, в размер на ***като по уговорка с ответниците така заплатени
суми били зачетени като плащане на остатъка от уговорената продажна цена. Сочи,
че уговорката е била ответниците, като ***, да му прехвърлят правото на
собственост на имота, в тридневен срок от окончателното изплащане на продажната
цена, но не по-късно от ***с платени всички консумативни разходи за имота, в
т.ч. суми към *** и ***, платени данъци и такси, като осигурят всички необходими
документи за извършване на окончателната сделка в изискуемата се нотариална
форма за валидност, но ответниците не изпълнили това свое задължение. Твърди,
че е изпратил и писмена покана до тях с искане да се явят при нотариус, като
осигурят нужните документи за изповядване на окончателната сделка за
покупко-продажба, но те отново не изпълнили. Моли съда да постанови решение, с
което на основание чл.19 ал.3 от ЗЗД да обяви за окончателен сключения на ***между
него и ответниците предварителен договор за покупко-продажба на ПИ - ***, целия
с площ от ***представляващ парцел ***, в ***, по плана на ***, ***, ***, ведно
с построените в имота сгради - *** и ***. Претендира разноски. В ход по същество на делото
заявява, че няма пречки договорът да бъде обявен за окончателен в рамките на
правата на ответниците.
Ответниците З.А.А. и С.А.А. потвърждават в съдебно заседание, че са получили сумата
по договора, но не желаят да сключат окончателен договор, т.к. след сключване
на договора вече не били съгласни със сумата по него. Твърдят, че в
предварителния договор не е участвал съсобственик на недвижимия имот – Е.А.А.Особеният
представител на ответницата Д.А.А. заявява, че искът е допустим и вероятно
основателен, но моли съда да го остави без уважение. Твърди, че поканата за
сключване на окончателен договор е връчена само на отв. С.А., както и че не е
ясно каква част от имота притежава всеки от ответниците и съответства ли тя на
получените различни стойности от допълнителната сума от 4000лв.
Съдът, като обсъди
събраните доказателства, намери за установено от фактическа страна следното: На
***между ищеца, в качеството му на ***, и ответниците, в качеството им на ***,
е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ
се в ***, ***: ПИ — ***, целия с площ от ***представляващ парцел ***, в ***, по
плана на ***, ***, ***, ведно с построените в имота сгради - *** и ***. Договорът
е с нотариална заверка на подписите, уговорената цена е ***, като е посочено,
че договорът служи за разписка за платената при сключването му сума от ***а
остатъкът от продажната цена от *** ще бъде изплатена от ***а на ***те на равни
месечни вноски от *** в срок до ***като при възможност ***а може да изплати
предсрочно остатъка. Като срок на договора е посочено, че ***те се задължават
да прехвърлят собствеността на имота на ***а в тридневен срок от заплащане на
окончателната сума, но не по-късно от ***В договора са отразени под формата на
разписки следните плащания: ***. - платени в
брой на Д.А. на ***.; ***- платени в брой на З.А. на ******- платени в брой на
ответника С.А. на ******- платени в брой
на С.А. на ******. - платени в брой на С.А. на ******. - платени в брой на
ответника З.А. на ***както и на ***ответницата З.А. е заявила писмено върху
договора, че тя е получила от ищеца последната сума от остатъка на стойността
на недвижимия имот, която е била в размер на ***, с което се задължава да
прехвърли имота. Представени са и три броя квитанции за превод на суми по
системата ***, с изпращач ищеца и получател Д.А.А., както следва: ***, платени
на ******, платени на ***и ***, платени на ***Съдът съобразява, че по фик***га
на БНБ, заплатените суми в евро се равняват на ***Ищецът същевременно доказва с
приложените фактури и касови бонове, че е заплатил натрупани и неплатени
задължения на ***те към *** в размер на общо ***както и такси за прекъсване,
възстановяване на водозахранването и за закупуване и монтаж на нов водомер, в
размер на ***Размерът на сумата, получена от отв. З.А. на ***не е посочен, но е
ясно изявлението, че тя допълва дължимата по договора сума от ***, а в с.з. ответниците
З.И.С.А.потвърждават, че са получили уговорената цена, но е имало забавяне
преди да се плати цялата сума.
Посоченият предмет на договора - *** с площ от ***представляващ парцел ***, в ***, по
плана на ***, ***, ***, е бил придобит от наследодателя на ответниците А.С.А./за
когото е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелство, че е
идентичен с лицето А.С.А.чрез договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в ******ът е имал сключен брак с ответницата З.А.А. от ***следователно
имотът е придобит в условията на законов режим на общност. Идентификацията на
имота, съгл. актуалната скица на имота ***на ***, и удостоверение за
идентичност на УПИ на *** от ***понастоящем е следната: ***по плана на ***,
утвърден със ***, от ***с находящи се в него жилищни и *** сгради, при съседи: ***,
улица, ***, улица.
Съгласно сключения предварителен
договор, т. 3, прехвърлянето на собствеността на имота върху ***а е следвало да
бъде извършено в тридневен срок от заплащането на окончателната сума, но не
по-късно от ***с платени всички консумативни разходи на имота, както и
дължимите данъци, като прехвърлителите са се ангажирали съсобственикът Е.А.А.да
се яви за прехвърлянето на имота.
Ищецът е изпратил покана на ответниците за явяването
им на ***пред нотариус С.Л.в гр. П., за изпълнение на задълженията им по
предварителния договор, която покана е получена от ответника С.А. на ***Съгласно
представеното удостоверение за наследници от ***на Кметство ***, на А.С.А.ответниците
се явяват негови наследници, както следва: З.А.А. – ***, С.А.А. – ***, и Д.А.А.
- ***. Удостоверението за наследници установява, че наследодателят има още един
наследник - Е.А.А.негов ***, респективно съсобственик на процесния имот.
Последният не е участвал като страна-прехвърлител в предварителния договор.
Съдът е изискал служебно справка за задълженията на
ответниците за данъци и такси за имота, и от представените от *** справки, се
установява, че за периода ***за имота не за заплатени местни данъци и такси,
както следва: за отв. З.А. – ***за отв. С.А. – ***и за отв. Д.А. - ***Съгласно
представеното удостоверение за наличие на вписани тежести върху имота от Служба
по вписвания гр. П., върху имота няма вписани тежести, освен вписаната искова
молба по настоящето производство. Видно от Удостоверение за данъчна оценка на
имота от *** от ***е, че данъчната му оценка е ***
При така установеното от фактическа
страна съдът прави следните правни изводи: Предварителният договор е договор, с
който страните по него се уговарят да сключат друг договор - окончателен; при
който няма разместване на имущество, той е организационен, а не престационен
договор. Предварителният договор няма вещноправно действие и не поражда траслативен ефект.
Последица от сключването на предварителния договор е и възникването на
потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което в един по-късен момент може
евентуално да бъде упражнено чрез конститутивен иск, при неизпълнение на
задълженията от някоя от страните по него. За да се уважи предявеният иск по чл.
19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на процесния предварителен договор,
следва да съществуват в кумулативна наличност следните предпоставки: 1. Да има
валидно сключен и в определената от закона форма предварителен договор; 2.
Ищецът да е изпълнил задълженията си по договора и да се явява изправна страна
по същия; 3. Да е настъпил падежът на задължението; 4. Ответникът да притежава
правото на собственост върху процесния недвижим имот, собствеността върху който
следва да се прехвърли с окончателния договор; 5. Да не са налице публични
задължения на ответника по повод на имота или те да са заплатени от ищеца. Тези
предпоставки трябва да са налице към датата на постановяване на решението по
чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, а не на сключване на предварителния договор.
Доказа се от събраните доказателства,
че на ***между ищеца и ответниците е сключен валиден предварителен договор,
съобразно изискванията на чл. 19 ЗЗД. Договорът е сключен в писмена форма с
нотариална заверка на подписите и съдържа уговорки относно съществените
елементи на окончателния договор – предмет, цена, срок и съгласие на страните. Не
е спорно, че ищецът и *** по договора е заплатил изцяло уговорената цена от ***,
което се потвърждава от разписките, преводните бележки, и най-вече от отбелязването
в него от един от ***те – З.А., че цялата сума е заплатена окончателно на ***Без
значение е, че различните суми за заплащани на отделните ответници и не
отговарят на вноските, уговорени в самия договор, доколкото в договора не са
посочени квоти за всеки от прехвърлителите и начин на плащане – отделно или на
тримата заедно. Без значение е и дали е имало забава във вноските, доколкото
ответниците не са развалили договора при наличието на основания за това, а са
получили всички посочени суми, като З.А. е удостоверила това на ***Подписите на
разписките, изготвени от ответниците направо върху самия договор не са
оспорени, поради което съдът приема, че уговорената в договора цена е заплатено
изцяло и ищецът е изправна страна по договора. Настъпил е и падежът за
основното задължение за сключване на окончателния договор - тридневен срок от
заплащането/***на окончателната сума, както и най-късно уговорената дата ***Ответниците
са станали собственици на имота по силата на наследственото правоприемство. Предвид
обстоятелството, че наследодателят А.С.А.е придобил имота след сключването му
на брак с ответницата З.А.А., в режим на СИО, собствеността върху имота към
датата на сключване на предварителния договор, както и към приключване на
съдебното дирене е следната: 5/8 ид.ч. за З.А.А., 1/8 ид.ч. за Д.А.А., 1/8
ид.ч. за С.А.А. и 1/8ид.ч. за Е.А.А.който не
е страна по предварителния договор и не е обвързан със задължения по
него. Принципно положение в правото е, че никой не може да прехвърли повече права
отколкото има. В случая този принцип намира приложение, доколкото ответниците и
*** по предварителния договор нямат право на собственост върху целия имот, а
само върху идеални части от него. Това не е пречка за уважаването на иска по
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и обявяването на предварителния договор за окончателен,
тъй като ищецът изрично в ход по същество изразява съгласие да придобие само
идеалните части, принадлежащи на ответниците. Обстоятелството, че не са
изпълнени изискванията на чл. 33 от ЗС не засяга действителността на
предварителния договор, защото тези изисквания не са елемент от състава на чл.
19 от ЗЗД, а и защото ***ът и ищец в настоящето производство не е адресат на
задълженията по чл. 33 от ЗС и няма как да се ангажира с неспазването на
задължения от страна на съсобствениците. В Решение № 250 от 21.05.2010г. по гр.
д. № 3/2009г. на III г. о., ВКС, постановено по
реда на чл. 290 от ГПК, съдът приема, че няма пречка да се уважи иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ако в хода на производството се установи, че
продавачът не е собственик на целия имот – предмет на сключения предварителен
договор, а само на идеална част, при положение че ***ите са съгласни и желаят продажбата
да се извърши при това условие и те да придобият само идеална част. ВКС приема също,
че неизпълнението на изискванията на чл. 33 от ЗС не са пречка, поради гореспоменатите
причини, още повече правата на съсобствениците не са засегнати, тъй като те
могат да се защитят по реда на чл. 33 от ЗС. Независимо, че след направена
справка в *** се установи, че не са платени изискуеми данъчни задължения на
ответниците за процесния имот в общ размер на ***съдът намира, че следва тези
задължения да бъдат възложени на ***а за да му бъде дадена възможност за
реализиране на правата по решението.
Въз основа на така изложените
съображения, съдът намира, че са налице предпоставките за уважаване на
предявения иск на осн. чл. 19 ал. 3 от ЗЗД до размер на ***ид.ч. от имота, и искът, като основателен, следва да бъде
уважен, като се обяви за окончателен сключеният между страните по делото
предварителен договор от ***до размер на прехвърляне на ***ид.ч. от процесния
имот. За 1/8 ид.ч. от имота искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По претенцията за разноски на ищеца,
съдът намира следното: Ищецът е направил по делото разноски в общ размер на
1010лв., като част от тях – 350лв. са направени само за назначаването на особен
представител на един от ответниците – Д.А.А., и се дължат само от нея,
съобразно уважената част от иска. С оглед изхода на спора и частичното
уважаване на исковата претенция, тримата ответници дължат на ищеца разноски в
размер на ***, а отделно отв. Д.А. – ***
– разноски за заплатения от ищеца депозит за особен представител.
При този изход на делото, ищецът следва да бъде осъден
да заплати Данък при придобиване на имущества по възмезден начин по чл. 47 ал.2
от ЗМДТ, в размер на 2.9% върху ***ид.ч. от оценката на прехвърляното
имущество, съгласно чл. 46 ал. 2 от ЗМДТ – ***сумата от ***представляваща
данъчни задължения за имота, които следва да бъдат заплатени в полза на *** преди
прехвърлянето, както и нотариална такса в
полза на съдебната власт и по сметка на ПлРС, в размер на *** /съгл. т. 19 от
ТР 6/2012г. ОСГТК ВКС/, като върху имота следва да се впише възбрана за горните
разноски.
На основание чл. 115, ал. 3 ЗС, препис от решението не
следва да се издава, докато ищеца не докаже, че са заплатени разноските по
прехвърлянето. Също така, на ищеца следва да бъде даден шестмесечен срок за
отбелязването на решението в Службата по вписванията гр. П., с оглед вписването
на исковата молба.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ
ДОГОВОР, сключен на ***с който З.А.А., ЕГН **********, С.А.А. с ЕГН ********** и
Д.А.А. с ЕГН **********,***, СЕ ЗАДЪЛЖАВАТ ДА ПРОДАДАТ на А.С.С., ЕГН **********
*** , ПРИТЕЖАВАНИТЕ ОТ ТЯХ ***ИДЕАЛНИ ЧАСТИ, от следния недвижим
имот:
***по плана на ***, утвърден със ***от ***с находящите
се в него жилищни и *** сгради, при съседи: ***, улица, ***, улица /по актуална
скица на имота ***на ***/, а по предварителен договор: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ — ***,
целия с площ от ***представляващ парцел ***, в ***, по плана на ***, ***, ***,
ведно с построените в имота сгради - *** и ***, при съседи на имота: улица,
имот на А.Д.О., улица, имот на Х.Б.,
за сумата от ***, като сумата е окончателно платена на
***ОТХВЪРЛЯ предявения иск за обявяване за окончателен ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ ДОГОВОР,
сключен на ***с който З.А.А., ЕГН **********, С.А.А. с ЕГН ********** и Д.А.А.
с ЕГН **********, СЕ ЗАДЪЛЖАВАТ ДА ПРОДАДАТ на А.С.С., ЕГН **********, ***по
плана на ***, утвърден със ***от ***с находящите се в него жилищни и *** сгради,
ЗА ****ИДЕАЛНА ЧАСТ ОТ ИМОТА, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА А.С.С., ЕГН ********** *** , ДА
ЗАПЛАТИ НА ***, следните суми, дължими при прехвърлянето на имота: сумата от ***представляваща
***части от Данък при придобиване на имущества по възмезден начин по чл. 47
ал.2 от ЗМДТ и сумата от ***представляваща данъчни задължения за имота, които
следва да бъдат заплатени преди прехвърлянето.
ОСЪЖДА А.С.С., ЕГН ********** *** , ДА
ЗАПЛАТИ по сметка на ПлРС В ПОЛЗА на бюджета на съдебната власт, нотариална
такса в размер на ***
СЪДЪТ НАРЕЖДА да се впише ВЪЗБРАНА за
горните суми след влизане в сила на решението.
На основание чл.115, ал.3 от ЗС, съдът
постановява да не се издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са
заплатени разноските по прехвърлянето на имота.
На осн. чл. 78 ал. 1 от ГПК, ОСЪЖДА З.А.А.,
ЕГН **********, С.А.А. с ЕГН ********** и Д.А.А. с ЕГН **********,***, ДА
ЗАПЛАТЯТ на А.С.С., ЕГН ********** *** , направените по делото разноски,
съразмерно на уважената част от иска, в размер на ***
На осн. чл. 78 ал. 1 от ГПК, ОСЪЖДА З.А.А.,
ЕГН **********,***, ДА ЗАПЛАТИ на А.С.С., ЕГН ********** ***, направените в
нейна полза разноски, съразмерно на уважената част от иска, в размер на ***
ОПРЕДЕЛЯ шестмесечен срок на ищеца след
влизане в сила на решението за отбелязването му в Служба по вписванията гр. П.,
с оглед вписването на исковата молба.
Решението подлежи на обжалване пред П.ски
ОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: