Решение по дело №898/2019 на Окръжен съд - Бургас

                                     Р    Е    Ш    Е    Н    И    Е   № 559

                                                      

                                                       07.01.2020г.                                         гр.  Бургас

 

                                                  В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

Бургаски окръжен съд, граждански състав

на осемнадесети декември две хиляди и деветнадесета  година

в публичното  заседание в следния състав :

                                                                                                 Председател: Иво Добрев

като разгледа докладваното от съдия  Добрев гр.д. № 898 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе  предвид следното :                 

 

 

            Производството по делото е образувано по искова молба на А.П.П., ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, чрез адв. Александра Петрова Попова, ЕГН 9601250511, с постоянен адрес: гр. Бургас, ул. „Брацигово“ № 4, чрез адв. Асен Христанов, със съдебен адрес: гр. Варна, бул. „Сливница“ № 52 срещу Т А П, ЕГН ***, с постоянен адрес: гр. Б, ул. „Б “ № * за обявяване за окончателен на сключен помежду им на 20.09.2016г.  предварителен договор за  покупко-продажба на недвижим имот- едноетажна сграда с кадастрален идентификатор * със застроена площ от 76,00 кв. м., с предназначение за обществено хранене, а съгласно разрешение за строеж- „бистро-градина“, с административен адрес: гр. Бургас, кв. С, ул. „Б “ № *, изградена в поземлен имот с идентификатор 07079.820.803, представляващ урбанизирана територия за средно застрояване с площ от 617 кв. м., с номер по предходен план 591, кв. 52, парцел 14, при граници и съседи- имоти с идентификатори: 07079.820.804, 07079.820.806, 07079.820.809, 07079.820.810, 07079.820.802, 07079.820.970. Претендират се направените в производството разноски.

            Твърди се в исковата молба, че на 20.09.2016г. между страните е сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот по силата, на който ответницата се задължила да прехвърли на ищцата собствеността на недвижим имот, представляващ едноетажна сграда с кадастрален идентификатор 07079.820.803.2 със застроена площ от 76,00 кв.м., с предназначение за обществено хранене, а съгласно разрешение за строеж - „бистро-градина“, с административен адрес: гр. Бургас, кв. С, ул. „Б “ № *, изградена в поземлен имот с идентификатор 07079.820.803, представляващ урбанизирана територия за средно застрояване с площ от 617 кв. м., с номер по предходен план 591, кв. 52, парцел 14, при граници и съседи- имоти с идентификатори: 07079.820.804, 07079.820.806, 07079.820.809, 07079.820.810, 07079.820.802, 07079.820.970 срещу насрещното задължение на купувача за заплащане цената на постройката.

Заявява се също така, че на ответницата била изпратена покана с искане в срок до 15.05.2017 г., да предостави документи, касаещи имота и да се яви при предложен от нея нотариус в периода 22.05-29.05.2017г., за да сключат с ищцата окончателен договор. Сочи се още, че в качеството си на купувач последната била изпълнила задълженията си по предварителния договор в уговорените за това срокове. Представят се доказателства и се претендират разноски.

Ответницата Т.А.П. в подадения от нея отговор намира предявения иск за допустим и основателен. Заявява, че страните действително са сключили предварителен договор, съгласно който ищцата трябвало да заплати цена за имота в размер на 63 453 лева. Посочва, че поради семейни проблеми и недоглеждане се забавила да прехвърли процесния имот в уговорения срок, като забавата не се дължала на умишлено бездействие. Не спори, че при подписване на предварителния договор е получила задатък в размер на 5 000 лева и моли за уважаване на предявения иск, при условие- ищцата да заплати остатъка от уговорената продажна цена.

            След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните, съдът приема следното от фактическа страна:

            От представените и събрани по делото доказателства се установява, а и не се спори между страните, че на 20.09.2016г. е сключен предварителен договор, по силата, на който продавачът поел задължение да прехвърли на ищеца(купувач) правото на собственост на посочения по-горе недвижим имот в срок до 20.09.2017г. Основен ангажимент на купувача бил да заплати продажната цена, формирана по следния начин- сумата от 5000 лева, представляваща задатък, платима в брой срещу разписка в деня на подписване на договора и остатък в размер на 63 453 лева, който следвало да се плати по банков път до една година или при подписване на окончателен договор. Не са заявени противоречиви позиции във връзка с изложените в исковата молба твърдения, че ответницата не е изпълнила задължението си да сключи окончателен договор в посочения по-горе срок. Като писмени доказателства в хода на процеса са приобщени заверени копия от покана от 24.04.2017г. и предварителен договор за покупко-продажба от 20.09.2016г.

При така изяснените фактически обстоятелства, съдът направи следните правни изводи:

Успешното реализиране на потестативното право по чл.19 ал.3 ЗЗД е предпоставено преди всичко от извършване на преценка за наличието на действителен предварителен договор, който валидно обвързва страните, доколкото поначало нищожния договор не поражда действие. Освен това, ищецът следва да е изпълнил задълженията си по предварителния договор, изискуемостта на които е настъпила  преди уговорения момент за сключване на окончателния договор /аргумент от чл.362 ал.1 ГПК/. Тъй като съдебното решение, с което се уважава иска по чл.19 ал.3 ЗЗД е деривативно правно основание, предпоставка за постановяването му е положително установяване, че ответникът е титуляр на правото, предмет на договора- чл.363 ГПК.

В настоящия случай договорът е сключен в изискуемата от чл.19 ЗЗД писмена форма за валиднотст, като ответницата се е задължила да прехвърли в полза на ищцата правото на собственост върху процесния индивидуализиран по-горе недвижим имот. Облигационна връзка е възникнала и постигнатото съглашение е валидно, доколкото с подписване на договора страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи.

Плащането на капарото не е безспорно установено по делото, независимо от липсата на спор по този въпрос. Несъмнени данни, свидетелстващи за предаване на сумата от 5000 лева в брой от ответницата на ищцата не са налице, като този факт не е установен и посредством други способи за доказване, допустими съгласно закона. В чл.2.1 от договора е записано, че горната сума ще бъде заплатена в брой срещу разписка при подписване на договора. Плащането на задатъка следователно следва да се удостовери чрез представяне на посочения по-горе частен двустранно подписан свидетелстващ документ /разписка/. При липса на такова удостоверително волеизявление, свидетелстващо за изпълнение на задължението на купувача по договора не може да се твърди, че последният е изправна страна, която може да поиска обявяване му за окончателен от съда.

Дори да се приеме обратното последната от предвидените в закона предпоставки /наличието на собственост в патримониума на ответната страна/ за обявяване на предварителния договор за окончателен не се установява в настоящото производство по несъмнен начин, от събраните по делото доказателства. Съгласно чл.363 ГПК съдът е длъжен да провери дали отчуждителят е собственик на имота. Проверката, която съдът извършва обаче не се ограничава до момента на сключване на предварителния договор. Праводателят следва да е собственик на имота и към момента на постановяване на решението /с изключение на случаите, когато може да се противопостави вписването на исковата молба/. Тъй като съдебното решение по чл.19 ал.3 ЗЗД замества нотариалното удостоверяване, то не може да бъде издадено, когато не са налице законовите предпоставки за нотариално изповядване на сделката, включително когато отчуждителят не е собственик на имота или не са налице убедителни доказателства за неговите собственически права върху недвижимата вещ.

            В доклада по делото съдът е съобщил на страните, че на основание чл.155 ГПК му е служебно известен факта на постановяване на решение №125/28.03.2019г. по гр.дело №1761/18г. по описа на Окръжен съд гр.Бургас. С горния, влязъл в сила на 18.04.2019г. съдебен акт е уважен иск по чл.108 ЗС, като са осъдени ответницата Т.П., П. П, А С. и Ж С да предадат на „Золекс“ ЕООД владението върху процесната сграда с идентификатор 07079.820.803.2. Исковата молба във връзка с предявяването, на която е образувано настоящото производство е вписана на 28.08.2019г. От казаното става ясно, че ищцата не е установила при условията на пълно и главно доказване обстоятелството, че ответницата притежава описаната в исковата молба сграда към момента на постановяване на решението.

           Предвид липсата на кумулативната даденост на елементите от фактическия състав на разпоредбата на чл.19 ЗЗД предявения от А.П.П., ЕГН *********, с постоянен адрес: *** иск се явява неоснователен и  трябва да бъде отхвърлен.

           Съдът не следва да се произняся по разноските доколкото данни за извършени такива от ответницата не са налице, а и искане за тяхното присъждане не е направено.    

            Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд

 

                                                    Р  Е  Ш  И:

 

 ОТХВЪРЛЯ иска на А.П.П., ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, чрез адв. Александра Петрова Попова, ЕГН 9601250511, с постоянен адрес: гр. Бургас, ул. „Брацигово“ № 4, чрез адв. Асен Христанов, със съдебен адрес: гр. Варна, бул. „Сливница“ № 52 против Т. Ангелов П., ЕГН **********,*** да бъде обявен за окончателен на основание чл.19 ал.3 ЗЗД предварителен договор, сключен на 20.09.2016г.  за покупко-продажба на недвижим имот- едноетажна сграда с кадастрален идентификатор 07079.820.803.2 със застроена площ от 76,00 кв. м., с предназначение- за обществено хранене, а съгласно разрешение за строеж- „бистро-градина“, с административен адрес: гр. Бургас, кв. С, ул. „Б “ № *, изградена в поземлен имот с идентификатор 07079.820.803, представляващ урбанизирана територия за средно застрояване с площ от 617 кв. м., с номер по предходен план 591, кв. 52, парцел 14, при граници и съседи- имоти с идентификатори: 07079.820.804, 07079.820.806, 07079.820.809, 07079.820.810, 07079.820.802, 07079.820.970.

 

Настоящото решение подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба пред Бургаския апелативен съд.

 

             Съдия :