Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 18.01.2019г.
В И
М Е Т
О Н А Н
А Р О
Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, І ГО 7- ми
състав
на
двадесет и седми ноември година 2018
В
открито съдебно заседание в следния състав:
СЪДИЯ: Гергана Христова- Коюмджиева
Секретар:
Ирена Апостолова
като
разгледа докладваното от съдията гр.дело № 1717
по описа за 2016 год., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, по реда на чл.362 – чл.364 ГПК,
както и евентуален иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.II ЗЗД.
По изложените в
исковата молба обстоятелства Н.Х.А. ЕГН **********, е предявил срещу Г.Л.П. ЕГН **********,
иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, за обявяване на окончателен на
сключения на 11.02.2011 год. между ищеца и ответника предварителен договор за
покупко-продажба на следния недвижим имот: Апартамент № 13, находящ се в
гр.София, в сградата на ул. „Княз *********, на петия етаж, състоящ се от три
стаи, кухня, вестибюл, баня, клозет, килер и три антрета, с изложение към бул.
„Княгина Клементина” и тераса, с квадратура от 97.00 кв.м., заедно с избено
помещение № 14 от 7.50 кв.м., заедно с
таванско помещение № 11 с площ от 12 кв.м., заедно с 170/4810 идеални части от
общите части на сградата и дворното място върху което е построена сградата,
както и при условията на евентуалност искове с правно основание чл.55, ал.1,
предл.2-ро от ЗЗД за заплащане от
ответника на сумата от 170 000 лв., представляваща платената от ищеца цена по
сключения на 11.02.2011 год. предварителен договор за покупко-продажба на
описания недвижим имот, ведно със законната лихва върху сумата от датата на
завеждане на исковата молба – 11.02.2011 год., до окончателното изплащане.
Претендира присъждане на сторените в производството разноски.
В
исковата молба се твърди, че в деня на сключване на предварителния договор –
11.02.2011 год., продавачът декларирал че притежава правото на собственост в
пълен обем, като на посочената дата владението било предадено на ищеца, от
когато той владее и ползва имота. Излага още, че по договор, сделката следвало
да се изповяда до 30.03.2011 год., като твърди, че и към настоящия момент
окончателен договор не бил сключен. Твърди също така, че при подписване на
процесния предварителен договор е заплатил на ответника сума в размер на 170 000 лв., представляваща пълната продажна цена на имота, което обстоятелство е
отразено надлежно в предварителния договор за покупко – продажба.
Ищецът твърди, че в чл.12 от предварителния договор е
уговорено, че в случай на неизпълнение
на задълженията по договора от страна на продавача, то същия дължи
връщане на получената сума от 170 000лв.,
както и неустойка в същия размер. Позовава се на клаузата на чл.14 от
предварителния договор, според която
всяко страна има право да иска обявяване на предварителния договор за
окончателен.
В срока по чл.131 ГПК, ответникът Г.П., депозира
отговор, с който оспорва евентуално съединените искове. Във връзка с
основателността на исковата претенция с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД
оспорва действителността на предварителния договор, като поддържа, че не е
подписвал същия. Заявява възражение за нищожност на предварителния договор на
основание чл.26, ал.2, предл.2 от ЗЗД, като твърди, че не е подписвал същия, като
поддържа, че липсва на съгласие за сключването му, което опорочавало договора
до степен на нищожност. Оспорва по основание и размер и евентуално съединения
иск с правно основание чл.55, ал.1, предл. 2-ро
ЗЗД, като твърди, че никога не му била предавана нито лично на него,
нито на негов близък исковата сума, било
в брой или по банков път. Поддържа, че тъй като не е подписвал предварителния
договор, същия е нищожен и не може да служи и като разписка и годно
доказателство за получаване на сумата от 170 000 лв. Оспорва
акцесорната претенция за лихва като неоснователна поради неоснователността на
предявения осъдителен иск. Поддържа, че предявения иск е пореден опит да му
бъде отнета собствеността върху процесния имот. Сочи, че през 2008г. при посещение в имота, с майка му установили,
че там се нанесъл Д.Н., който се снабдил с констативен нотариален акт и
Договор за покупко –продажба на
наследствени права под рег.№ 3556/11.09.2008г. Ответникът Г. П. сочи, че завел
на 01.12.2014г. искова молба в СРС, ГК с
искане за прогласяване нищожност на
договора за продажба на наследствени права, като с Решение №10175/ 05.07.2016г. на СРС, ГК, 36
състав, договор за покупко-продажба на наследствени
права, вписан на 11.09.2008 г. под рег. № 299, дв. рег. № 2027/2008 г., с
нотариално заверени подписи под рег. № 3556/11.09.2008 г. на нотариус с рег. №
305 на НК и район на действие РС – Т., е признат за нищожен поради липса на
съгласие. Твърди се, че предявения иск в
настоящото производство е продължение на тези опити. Ответникът оспорва да се познава с ищеца и да
са имали договорни отношения.
Производството по
делото е спирано на основание чл.229, ал.1, т.4 ГПК до приключване на
в.гр.д.№11823/2016г. по описа на СГС, II –Е състав, като е възобновено с определение от
12.01.2018 год.
В открито заседание
ищецът, чрез пълномощника си адв.А. поддържа предявения иск. Представя писмена
защита.
В открито заседание ответникът, чрез
пълномощниците си адв.С., адв.С. и
Иванка Прелкова оспорва исковете. Представя писмена защита.
Съдът, след като
взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото
доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното:
По
делото не е спорно, като е установено от приетите писмени доказателства,
че ответникът Г.Л. П. е придобил правото на собственост върху
процесния апартамент №13, находящ се в гр.София, в сградата на ул. „************,
на пети етаж, състоящ се от три стаи, кухня, вестибюл, баня, клозет, килер и
три антрета, с изложение към бул. „Княгина Клементина” и тераса, с квадратура
от 97.00 кв.м., заедно с избено помещение № 14 от 7.50 кв.м.,
заедно с таванско помещение № 11 от
12 кв.м., заедно с 170/4810 идеални части от общите части на сградата и
дворното място върху което е построена сградата, по силата
на наследяване по закон от своя баща – Л.Г.П. ЕГН ***********, починал на
17.03.2000г., със семейно положение - разведен, съгласно удостоверение за
наследници №рве-18-УГО1-449/ 16.01.2018г. на СО-район Възраждане./л.177 от делото/ Л.Г.П. от своя страна е придобил посочения
апартамента от майка си А.Б.П., на основание договор за дарение, обективиран в
нотариален акт за дарение на недвижим имот № 97, том LLXLII, н.д.№ 28810/1993г.,
съставен от I-ви Нотариус при Софийска Нотариална служба към СРС . /л.40 от делото/
Видно от
приложения на л.83 от делото заверен препис на предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 11.02.2011 г. е, че Г.Л.
П. се е задължил да продаде на ищеца Н.Х.А. следния свой
собствен недвижим имот: Апартамент №
13, находящ се в гр.София, в сградата на ул. „Княз *********, на петия етаж,
състоящ се от три стаи, кухня, вестибюл, баня, клозет, килер и три антрета, с
изложение към бул. „Княгина Клементина” и тераса, с квадратура от 97.00 кв.м.,
заедно с избено помещение № 14 от
7.50 кв.м., заедно
с таванско помещение № 11 с площ от 12 кв.м., заедно с 170/4810 идеални
части от общите части на сградата и дворното място върху което е
построена сградата, находящо се в гр.София, ул.”Княз *********,
цялото от 360 кв.м., съставляващо парцел I -6, от
квартал 206, по плана на гр.София, /описан чл.1
от договора/ за сумата от 170 000 лева /конкретизирана в чл.2 от
договора/. Съгласно уговореното в чл.3 от договора, договорената продажна цена
е платена при сключване на предварителния договор и същия служи, като разписка за сумата. В о.с.з. проведено
на 27.11.2018 год. процесуалния представител на ищеца е представил оригинал на процесния
предварителен договор, като съдът в присъствие на страните и констатирал
неговата идентичност с представеното заверено копие, намиращо се по делото. В чл.5 е отразено предаване на владението от продавача на купувача, при
подписване на договора.
Страните са се задължили да сключат
окончателен договор най-късно до 30.03.2011г. Продавачът по договора са
декларирал, че е собственик на имота по чл.1 от договора, че върху
него няма вписани ипотеки, няма съдебен спор за имота, като се легитимирал с нотариален акт
за дарение на недвижим имот № 97, том LLXLII, н.д.№ 28810/1993г., удостоверение
за наследници и скица. /чл.8, чл.10 от договора/ В чл.12.
от договора страните са уговорили, че при неизпълнение на задълженията
си продавачът възстановява на купувача получената сума от 170 000лв.,
както и неустойка в същия размер. В чл.14 от предварителния договор е
предвидена възможност, страните да обявят
предварителния договор за окончателен съгласно чл.19 от ЗЗД.
В
първото о.з. проведено на 06.06.2017г. на
основание чл.193, ал.1 ГПК е открито производство по оспорване автентичността
на подписите в предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
11.02.2011 г. В о.с.з. от пълномощника на ищеца е представен по реда на чл.183 ГПК оригинал на процесния договор.
С оглед повдигнатото оспорване е навначена
съдебно - почеркова експертиза с вещо Д.Й.Ц. - криминалист. Според приетото заключение на почерковата експертиза: ръкописният текст „Г.П.”
в долна част на гърба на предварителен договор за покупко - продажба на имот с
дата 11.02.2011 год. е написан, а подписът под него за „Подпис” допуска да е
положен от Г.Л.П.. Вещото лице Ц. е изложило становище, че не изключва
вероятността подписа - обект да е положен в условията на автоподлог — измислен
на момента не съществуващ подпис на лицето. В обясненията си в о.з. вещото лице
Ц. пояснява, че при вземането на сравнителни образци му е направило
впечатление, че Г.П. се подписва и пише с лява ръка.Пояснява, че ответникът е
отказал да предостави личната си карта, за да се запознае вещото лице с
положения в нея подпис.
С оглед оспорване на СПЕ от ответната
страна, по делото е допусната повторна тройна съдебно - почеркова експертиза,
като е дадена възможност всяка от
страните е следвало да посочи вещо лице за състава на тройната експертиза.
От заключението по допусната тричленна съдебно-почеркова експертиза, което съдът
приема за компетентно, подробно и обективно дадено, се установява, че анализа
на установените съвпадения в общи и частни графически признаци са съществени,
индивидуални и по количество достатъчни за категоричния извод, че подписът,
положен в графа „ПОДПИС” за "продавач", в края на
изследвания предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот, датиран на 11.02.2011г. е положен от Г.Л.П.. Вещите лица криминалисти – И.С., С.Б.
и В.К., обосновават единодушно извода, че както подписа, така и изписаните над
него имена в графа „Подпис”, в долния край на предварителния договор са
положени и съответно изписани от Г.Л.П.. Сравнителния
почерков материал използван от вещите
лица и предоставен от ответника е конкретизиран на стр.2 от СПЕ. По отношение на втория изследван подпис –
този на ищеца, като купувач, вещите лица
сочат, че установените съвпадения са съществени, индивидуални и по количествод
остатъчни за извода, че ръкописният текст, с който са изписани имената
непосредствено под подписа в графа „ПОДПИС“ за купувача, е изписан от лицето Н.Х.А..
В обясненията си в о.з. вещите лица поясняват, че заключението на тройната СПЕ
е изготвено съобразно общоприетата методика за почеркови изследвания.
Поясняват, че са взети предвид всички сравнителни образци налични по делото,
като са установени два варианта на
подписи на Г.П. – пълен вариант онагледен на снимки от №5 до №8, както и втори
кратък вариант, онагледен на фотокопия №9 и №10, като сравнителния анализ е
извършен по отношение на двата варианта. Вещите лица поясняват още, че
конкретния случай няма установена манипулация върху документа, нито заличаване
или добавяне на съдържание, което е позволило да се извърши графическо
изследване, констатиращо пълно съвпадение на общите и частните признаци при
подписа на лицето.
С оглед
горното, съдът приема, че предварителният договор от 11.02.2011г. и е истински документ, подписан от Г.Л.П. и Н.Х.А..
С влязло в законна сила на 04.12.2017г. решение № 10175/05.07.2016 г.,
постановено по гр. д. № 65975/2014 г. по описа на СРС, І ГО, 36 състав, е признато за установено на основание чл. 26, ал. 2, пр.
2 ЗЗД по иск, предявен от Г.Л.П. против Д. Е. Н., че сключен на 11.09.2008 г.
договор за покупко-продажба на наследствени права, вписан на 11.09.2008 г. под
рег. № 299, рег. № 2027/2008 г., с
нотариално заверени подписи под рег. № 3556/11.09.2008 г. на нотариус с рег. №
305 на НК и район на действие РС – Т., е нищожен поради липса на
съгласие. /л.157-л.159 от делото/
По делото не се
ангажираха доказателства ответникът да е изпълнил задължението си по
предварителния договор за сключване на окончателен такъв и тъй като това е
отрицателен факт, следва да се приеме, че същото е неизправна страна по
договора.
От приетото удостоверение изх.№72030012015/ 04.04.2016г. издадено от
СО, Дирекция „Общински приходи” р-н Възраждане, е видно, че данъчната оценка на
процесния имот възлиза на 71 066.10лв.
Съобразно установеното
от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:
Предявеният
предпочитан иск е с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД - за обявяване на
сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен. За
да бъде обявен за окончателен, на основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, един
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, следва да се
установи наличието на следните предпоставки: 1. предварителният договор да е
сключен в писмена форма и да е валиден; 2. да съдържа всички съществени
елементи на договор за продажба на недвижим имот и 3. прехвърлителят да е
собственик на недвижимия имот към момента на обявяване на предварителния
договор за окончателен.
Съгласно разпоредбата на чл. 363, ал. 1 от ГПК , съдът
в настоящото производство следва да провери и дали са налице предпоставките за
прехвърляне собствеността върху недвижимия имот по нотариален ред, включително
и дали отчуждителите са собственици, както и дали са изпълнени особените
изисквания, поставени от закона.
Настоящият съд намира, че страните по делото са
обвързани от действителен договор, в който е описан недвижимия имот с
необходимите индивидуализиращи белези, определена е цената и датата на
сключване на окончателния договор, която е настъпила. Съдът не приема за
основателно възражението за недействителност на предварителния договор на
посоченото в отговора основание - поради липса на съгласие. Съгласно чл. 26, ал. 2, предл. второ от ЗЗД нищожни са
договорите, при които липсва съгласие. Легалната дефиниция по чл.8 от ЗЗД, предвижда, че договорът е
съглашение между две лица да се създаде, уреди
или унищожи една правна връзка между тях. Подписът на
съдоговорителя е съставна част от
документа, доказващ сключването на договора,
и се заключава, че направеното волеизявление принадлежи на лицето, което
го е изписало.
В настоящия случай от
заключението на вещото лице Д.Ц. по допуснатата съдебно-почеркова експертиза, както и заключението на тричленна съдебно-почеркова експертиза, непротиворечиво се установи, че подписът,
положен в графа „ПОДПИС” за "продавач", в края на процесния предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот, датиран на 11.02.2011г. е положен от Г.Л.П.. Съдът намира, че
възражението на ответника, че в случая е налице нищожност на договора поради
липса на съгласие, не бе доказано, съгласно правилото на чл.154, ал ГПК от
ответната страна.
Съгласно разпоредбата на
чл. 19, ал.1 от ЗЗД, предварителният договор следва да е сключен в писмена
форма. Следователно съгласието за сключване на такъв договор следва да бъде
изразено от страните чрез полагане на подпис върху договора. Предвид изложеното
релевантно за настоящия спор е единствено обстоятелството: дали подписът,
положен за продавач в предварителния договор от 11.02.2011 г. е на ответника П..
Съдът възприема основното заключение по СПЕ на в.л. Ц.., както и единодушните
изводи на заключението на тройната съдебно-почеркова експертиза с вещи лица И.С.,
С.Б. и В.К. . Решаващия състав намира,
че заключенията на посочените вещи лица са обосновани, подробни и са в пълно
съответствие с останалите събрани по делото доказателства. В тези експертизи е
извършен подробен анализ и обяснение на всички общи и частни признаци на
почерците при сравнителното изследване, а така също са анализирани, както
обектите на експертизата, така и сравнителния материал. При проведеното
сравнително графическо изследване, вещите лица са установили, че както подписа,
така и изписаните над него имена в графа „Подпис”, в долния край на
предварителния договор са положени и съответно
изписани от Г.Л.П..
С оглед изложеното, съдът
намира, че между страните съществува валиден предварителен договор, въз основа
който съществува и облигационна обвързаност да се извърши прехвърлянето с
окончателен договор в предписаната от закона форма.
В
производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съдът проверява и обстоятелството дали
отчуждителите са собственици на имота. Безспорно е между страните по делото, а
и това се установява от представения титул за собственост и удостоверение за
наследници, че ответникът се легитимира като собственик на процесния недвижим имот. По делото липсват твърдения за
невалидност на придобивното основание на ответника.
Мотивиран от изложеното настоящият съд намира, че не
са налице пречки предварителния договор между страните да бъде обявен за
окончателен. Както беше посочено по – горе, в предварителния договор е
обективирано изявление на ответника – продавач, че е получил уговорената продажна
цена, доколкото е посочено, че договорът има характера на разписка, доказваща
изпълнението на паричното задължение. В тази част договорът има характера на
частен свидетелстващ документ, съдържат изявление на ответника за получаване на
продажната цена, т.е. на изявление за неблагоприятни за последния факти, поради
което в тази част договорът съдържа признание на прехвърлителя, поради което е
снабден с материална доказателствена сила, която не е оборена в хода на процеса.
В случая безспорно се установи, че
страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, в който договор са уговорили всички съществени условия на сделката- какво
се прехвърля, цена, предаване на владението.
Установи се безспорно, че продавача е собственик на имота, предмет на
продажбата, както и че са налице всички законови изисквания за нотариално
прехвърляне на имота.
Също така, безспорно
се установи, че ответника не е изпълнил задължението си за прехвърляне
собствеността върху имота в уговорения срок – до 30.03.2011 г.
Предвид на
всичко изложено, съдът намира, че така сключения предварителен договор следва
да бъде обявен за окончателен, на основание
чл.362, ал.1 от ГПК.
Потестативното
право да се иска прехвърляне на имота е
станало изискуемо на 30.03.2011 г., тъй като това е датата на уговорения в чл.
6 от предварителния договор падеж на
задължението.
С
оглед извода, че правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предмет на предявения иск е
възникнало и станало изискуемо същият следва да бъде уважен.
По
евентуалния иск:
Предвид изхода от спора по предпочитания иск,
не се сбъднало вътрешно процесуалното условие за разглеждане на евентуалния
иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.II от
ЗЗД и същия не следва да бъде разглеждан.
По разноските:
Съгласно чл. 364, ал.1 ГПК с решението си
съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по
прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до
изплащането на тези разноски.
Дължимата
нотариална такса се определя по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към
закона за нотариусите и нотариалната дейност при основа по-високата оценка
между данъчната оценка на имота към датата на влизане на решението в сила и
уговорената продажна цена. В случая продажната цена е по – висока от данъчната
оценка, поради което и дължимата сума за прехвърляне на имота е в размер на 870,50
лв.
Съгласно
ЗМДТ се дължи данък за възмездно прехвърляне на имущество по сметка на Столична
община по местонахождение на имота. Размерът на този данък се определя от
общинския съвет и съгласно Наредба за определяне на размера на местните данъци,
приета с решение на Столичен общински съвет на 28.02.2008 г. е 2,5 на сто върху
оценката на прехвърляното имущество и възлиза на 1786, 65лв.
Ответникът
следва да заплати на ищеца, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК направените по
делото разноски в размер на 1081,66 лв., от които 710,66лв.
държавна такса за образуване на производството,
71,07 лв. д.т. АВ, 300лв. депозит за вещо лице.
Мотивиран от горното, Софийски градски съд, I – 7 състав
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД сключения на 11.02.2011 г.
предварителен договор за продажба на недвижим имот - Апартамент №13 /тринадесет/, находящ се в гр.София, в сградата на ул.
„Княз *********, на пети етаж, състоящ се от три стаи, кухня, вестибюл, баня,
клозет, килер и три антрета, с изложение към бул. „Княгина Клементина” и
тераса, с квадратура от 97.00 /деветдесет и седем/ кв.м., при съседи на
жилището: бул. „Княгина Клементина”,
капитан И.В., стълбище и тераса, н-ци на В.Б., заедно с избено помещение
№14
/четиринадесет/ от 7.50 /седем цяло и петдесет стотни/ кв.м., при съседи: д-р М.Ш.,
коридор, Ц.П., М.М.и В.М., заедно с таванско помещение №11 /единадесет/ от
12.00 /дванадесет/ кв. м., при съседи: ул. „Княз Борис I”, Х.Ф.коридор, жилище
на портиера, заедно с 170/4810 /сто и седемдесет цяло върху четири хиляди
осемдесет и десет/ идеални части от общите части на сградата и дворното място
върху което е построена сградата, находящо се в гр. София, ул. ********/сто
тридесет и две/, цялото от 360 /триста и шестдесет/ кв.м., съставляващо парцел
I -6 /първи за имот шести/ от кв. 206 /двеста и шест/ по плана на гр. София,
при съседи на дворното място: ул. Цар Борис”, бул. „Княгиня Клементина”, н-ци
на д-р В.Б. и А.Ф.Л., с продавач Г.Л.П. ЕГН **********, и купувач Н.Х.А. ЕГН **********, при продажна цена от 170 000 лв.
ОСЪЖДА
Н.Х.А. ЕГН **********,
да заплати по сметка на Софийски
градски съд, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК сумата 870,50 лв. - нотариална
такса, определена съгласно таблицата по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси
към закона за нотариусите и нотариалната дейност.
ОСЪЖДА Н.Х.А. ЕГН **********,***, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК сумата 1786, 65 лв. - данък за възмездно прехвърляне
на имущество.
ОСЪЖДА Г.Л.П. ЕГН **********, да заплати на Н.Х.А. ЕГН **********, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата 1081,66 лв.
– разноски
по делото.
ДА
СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА
върху имота АПАРТАМЕНТ№ 13, находящ се в
гр.София, в сградата на ул. „Княз *********, на петия етаж, състоящ се от три
стаи, кухня, вестибюл, баня, клозет, килер и три антрета, с изложение към бул.
„Княгина Клементина” и тераса, с квадратура от 97.00 кв.м., заедно с избено
помещение № 14 от 7.50 кв.м., заедно с
таванско помещение № 11 с площ от 12 кв.м., заедно с 170/4810 идеални части от
общите части на сградата и дворното място, до заплащане от купувача Н.Х.А. ЕГН ********** на разноски по прехвърлянето на имота,
определени в настоящото решение.
Преписи от
решението се издават
след като ищецът Н.А. представи доказателства, че е заплатила разноските по
прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Решението може да се обжалва с въззивна
жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ: