Р
Е Ш Е Н И Е №145
Бургас, 04.05.2018
г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд, Първо гражданско отделение, в открито заседание на пети април две
хиляди и осемнадесета година в състав:
Окръжен съдия : ИВАН
ВОДЕНИЧАРОВ
при секретаря В.Димитрова,
като разгледа докладваното от съдията т.д.№ 443 по описа на съда за 2017 г., за
да се произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано по
повод редовна и допустима искова молба на И.С.,
гражданин на У., роден на *** г. в А., представляван от адв. Костадинов против
1/ ТТГ“ ЕООД с ЕИК *********,
представлявано от Грозданка Георгиева чрез адв. Стойчева- БАК, съд. адрес *** и
2/ „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД с ЕИК *********,
представлявано от Живко Желев чрез адв. Богдев – БАК, съд. адрес ***.
Ищецът твърди, че на 30.06.2016 г. сключил с
ответниците предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти:
самостоятелен обект в сграда,
представляващ апартамент № 3, на трети етаж с площ от 60, 00 кв. м., заедно с
9, 82 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху
терена, с идентификатор ******.3, с предназначение: жилище, апартамент, при
граници: на същия етаж: ******.98; ******.4
; под обекта: ******.73; ******.74 и над обекта: ******.105; ******.13 за
сумата от 64 431 евро;
самостоятелен обект в
сграда, представляващ апартамент № 4, на трети етаж с площ от 57.80 кв. м.,
заедно с 9, 46 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху терена, с идентификатор ******.4, с предназначение: жилище, апартамент,
при граници: на същия етаж: ******.5; ******.3; под обекта: ******.76; ******.75
и над обекта: ******.14; ******.13 за сумата от 62 224 евро;
самостоятелен обект в сграда,
представляващ гараж № 9, на партерен етаж с площ от 23.00 кв. м., заедно с 2,
92 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху
терена, с идентификатор ******.44, с предназначение: гараж в сграда, при граници:
на същия етаж: ******.45; ******.43; ******.46 под обекта: няма; над обекта: ******.66;
******.65 ******.67 за сумата от 18 792 евро;
Договорът бил анексиран с
анекси от 01.07.2016 г. и 30.08.2016 г., като общата цена била определена
на 145 647 евро, платима:
2 000 евро на датата на договора ; 58 259 евро – до 04.08.2016 г. и
85 388 евро в деня на подписване на крайния договор, но след получаване на
акт № 16 за ползване на сградата. Ищецът изпълнил задълженията си да плати по
следния начин: в деня на първата среща – 3 911 лв. равняващи се на
2 000 евро; на 04.08.2016 г. – по 33 215 лв. или общо 66 430 лв.
равняващи се на 33 965 евро чрез банков превод ; на 04.08.2016 г. – 24 294
евро в брой на управителя на ответника „ТТГ“ ЕООД, за което му е издадена
квитанция към касов ордер от същата дата – 04.08.2016 г.. По този начин
задължението да заплати до тази дата сумата от 60 259 евро било изпълнено.
Ищецът не получил обаждане от ответниците на датата 01.12.2016 г. – срока за
получаване на удостоверението за въвеждане сградата в експлоатация и 20.12.2016
г., когато е следвало да се сключи окончателния договор. През лятото на 2017 г.
ищецът получил обаждане, че удостоверението за въвеждане сградата в експлоатация
е издадено. Пристигнал в България и се срещнал с ответниците. Въпреки, че нямал
договорното задължение да плати остатъка от цената преди сключване на
окончателния договор, на 02.08.2017 г. ищецът заплатил по банковите сметки на
двете дружества общо сумата от 48 947 евро. На следващия ден е следвало да
се подпише окончателния договор и да се заплати остатъка от цената в размер на
36 441 евро, по равно на двете дружества. До сключване на окончателен
договор не се стигнало, тъй като не се явил представител на ответника
„СПЕДСТРОЙ“. След разговор по телефона с представител на това дружество ищецът
разбрал, че между двете дружества имало съдебен спор. На следващия ден
дружеството „СПЕДСТРОЙ“ върнало по банкова сметка ***, 83 лв. с основание „не
еналице изпълнение по т.4 от анекс от 01.07.2016 г. „. Според ищеца дори и да
не е изпълнено условието по т. 4 от анекса, то това го поставя в забава и е
основание за претенции по договорна клауза за неустойка, от което той се е
освободил чрез плащането на 02.08.2017 г. на сумата от 47 866 лв. по
сметка на дружеството. Дружеството е в забава, тъй като е нямало основание по
чл. 15, второ изречение от анекса да връща сумата поради това, че срокът да се
връща сумата изтича на 29.08.2017 г. и започва да тече от обявената дата за
подписване на нотариалния акт за окончателния договор. Тази дата автоматично се
е удължила до 29.06.2017 г. поради това, че на обявената дата за подписване на
нотариалния акт – 20.12.2016 г. до подписване не се стигнало по вина на продавачите.
На 07.08.2017 г. управителят на ответника „ТТГ“ върнал обратно на ищеца сумата
от 24 294 евро, които му били дадени в брой на 04.08.2016 г., а ищецът му
върнал квитанцията към ПКО. Ищецът твърди, че ответника „ТТГ“ желае да изпълни
задължението си, но той няма интерес от частично изпълнение само от единия
ответник, въпреки делимостта на задължението по договора.
Ищецът предявява искането:
Да се
обяви за окончателен сключения между него и ответниците на 30.06.2016 г.
предварителен договор, ведно с анекси към него от 01.07.2016 г. и 03.08.2016
г., по силата на който ищецът да придобие правото на собственост върху имотите,
срещу общата цена от
145 647 евро при условие, че изпълни задължението си по договора, като
заплати на продавачите-ответници остатъка от продажната цена.
Претендират се и разноски.
Правна квалификация:
Предявен е иск с правно основание
чл.19, ал.3 ЗЗД.
Обстоятелства, въведени от ответника „ТТГ“ ЕООД:
Признава, че предявеният срещу него иск е допустим
и основателен.
Изцяло признава фактическите твърдения на
ищеца. Признава валидно сключен договор и своевременно изпълнение задълженията
на ищеца-купувач. Продавачът – „ТТГ“ ЕООД също е изправен продавач – извършило
е строителство, снабдило е сградата с удостоверение за експлоатация, поканило е
купувача за сключване на окончателен договор, явило се е пред нотариуса.
Твърди, че част от продажната цена не е заплатена в полза на дружеството „ТТГ“
ЕООД, която е в размер на 30 367 евро, поради което искът следва да се
уважи под условието ищецът да заплати на този ответник посочената сума.
Обстоятелства въведени от ответника „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД:
Оспорва иска по основание и
размер. Твърди, че ищецът не е изправна страна, като неизпълнението му е
съществено по отношение дължими вноски и по отношение окончателното плащане. Не
признава, че е в забава да изпълни задължението си по прехвърляне на имотите с
окончателен договор, тъй като не му е заплатена цената. Твърди, че и другият
ответник и собственик – „ТТГ“ ЕООД също е неизправна страна. Задължението да се
построи сградата е било и на двамата ответници, по 50 % всеки от тях. Твърди,
че задължението на ищеца да прави междинни предварителни плащания са съществена
част от договора и е предпоставка за изпълнението на продавача. Твърди, че не е извършена дължимото плащане
от ищеца. Признава заплатени следните суми от страна на ищеца до сделката: -На 04.08.2016 г. – 33 215 лв. ; -На 16.08.2016 г. – 1 955, 83 лв.
или Общо- 35 170
евро. При положение, че е дължал 94 563 лв., то неизпълнението е в размер
на 59 393 лв. или 73%, което е съществено. След датата на сделката общо
заплатената сума е 83 036 лв. При положение, че общата сума продажна цена
е 142 429 лв., то неизпълнението е за 59 393 лв. и представлява общо
неизпълнение от ок. 41%, което е
съществено по смисъла на закона и изключва правото на ищеца да иска
обявяване на договора за окончателен.Дължимите суми били предвидени във връзка
с изграждането на имотите и неизплащането им е предпоставка за неизпълнението
на строителя. Такива плащания не е извършвал и другия ответник, който е
следвало да внесе 50% от стойността на обекта. Същият не бил изпълнил и
задължението си да изгради припадащата му се част от обекта. Твърди,че всички
разходи са извършени от „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД. На следващо място твърди, че е налице
и невъзможност за изпълнение. Това е станало по вина на другия ответник, който
не е изпълнил задължението си да заплати разходите за изграждане на обекта, а
те дс били заплатени от „СПЕДСТРОЙ“, дължат се и към момента, като като по този
начин имоте обременен с тежест. В тази връзка моли за задържане на имота до
заплащане на дължимото от другия ответник. Относно датата на сделката твърди,
че датата на издаването на удостоверението е дата на сделката, като
уведомлението не я променя. Относно приложението на анекса от 03.08.2016 г. чл.
15 твърди, че му се дължат все още 72 823, 50 евро или 142 429 лв.,
при заплатени само 83 036, 83 лв. неизпълнението е съществено, повече от
два месеца след снабдяване с удостоверението за експлоатация дължимата сума не
е заплатена. На последно място твърди, че ищеца и другия ответник са действали
против неговите интереси. Не признава и оспорва заплатените от ищеца суми,
които са в брой, тъй като задължението е да се заплати по банков път. Твърди,
че датата на сделката е уговорена от ищеца и другия ответник без негово знание,
като оспорва и съставения протокол.
В допълнителна искова молба ищецът не признава въведените от втория ответник
обстоятелства. Не признава, че до датата на окончателния договор е следвало да
дължи 94 563 лв. В тази връзка поддържа твърденията си в исковата молба, а
именно: преди датата на окончателния договор - 03.08.2016 г., когато е бил
уведомен от първи ответник, задължението му е било да заплати общо на двамата
ответници 60 259 евро или по 30 129, 50 евро на всеки, което е
58 928, 17 лв., а не 94 563 лв. На практика до датата 03.08.2016 г.
ищецът е заплатил на „СПЕДСТРОЙ“ сумата от 83 036, 83 лв. по банкова
сметка ***.е. не е налице неизпълнение от страна на ищеца. Не признава, че
строителните работи са извършени само от „СПЕДСТРОЙ“. В тази връзка не признава
и противопоставимостта на вътрешните отношения между ответниците. В договора
освен това липсвало и клауза, която да обвързва плащаните от ищеца вноски с
изграждането на сградата, в която се намират обектите. Отговорността за забава
на ищеца е подробно регламентирана в чл. 15 от втория анекс. Не признава, че от
страна на втори ответник не била насрочвана дата за сделката. Отново се
позовава на ирелевантността на вътрешните отношения между ответниците.
Задължението за уведомление е изпълнено от първи ответник и това е достатъчно
за ищеца. Не признава твърденията за невъзможност за изпълнение от страна на
„СПЕДСТРОЙ“ и изявеното право на задържане, като отново се позовава на непротивопоставимостта
и неотносимостта на вътрешните отношения между ответниците за процеса. Не
признава, че уведомлението за издаденото удостоверение не променя датата на
окончателния договор. Съгласно договора ответниците са задължени да уведомят
ищеца за удостоверението в три дневен срок от получаването му и едва тогава да
се пристъпи към сключването на договора.
В допълнителен отговор „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД поддържа изцяло възраженията и твърденията си.
Поддържа, че датата на сделката е изрично установена в анекс – 20.12.2016 г., а
не е установено „след уведомление за издадено удостоверение“, т.е. датата на
удостоверението е и датата на сделката. Алтернативно твърди, че датата на
сделката е 09.06.2017 г. Към тази дата – 09.06.2017 г. неизпълнението на ищеца
е съществено, т.к. е дължал 107 259 лв., а е заплатил 35 170 лв. След
тази дата общо е заплатил 83 036, 93 лв., а е дължал 142 429 лв. или
неизпълнение от 59 393 лв., което е съществено. Твърди, че към 04.08.2017
г. не са му заплатени 23 758 лв. от общо дължими 58 928 лв. или
неизпълнение от ок. 40 %. В заключение, ищецът е неизправна страна и искът му е
неоснователен.
В
допълнителен отговор „ТТГ“ ЕООД твърди, че неплащането на пълната цена от
ищеца не е основание за отхвърляне на иска, а за уважаването му под условието,
че плати. Твърди, че възраженията на другия ответник са несъстоятелни, имат
значение за вътрешните отношения между дружествата и не са относими към
предмета на иска. Противопоставя се на искането на другия ответник да задържи
имота. Твърди, че е недопустимо и неоснователно. В тази връзка излага
аргументи, че то е направено от ответник по облигационен иск, а не от ответник,
който се защитава от собственически иск. Още повече, че правото на задържане се
противопоставя на трето лице, което е чуждо на вътрешните отношения между
дружествата-ответници.
В съдебно заседание ищецът чрез
адв. К. поддържа иска си и пледира за уважаването му.
Ответника „ТТГ“ ЕООД, редовно призован, не се
представлява.
Ответника „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД чрез адв. Б.
оспорва иска, пледира за отхвърлянето му.
След преценка
доказателства съдът прие следното:
На 30.06.2016 г. ответниците – продавачи и
ищеца-купувач са сключили предварителен договор за продажба на описани три
недвижими имота. Уговорено е договорното съдържание, степен на завършване на
имотите, начин на заплащане цената и срок за сключване на окончателен договор.
Договорът е бил анексиран с два анекса : от 01.07.2016 г. по отношение цената
на имотите, като общата им цена е станала 145 847 евро, и от 03.08.2016 г. по отношение срокове за
заплащане на отделните вноски –2 000 евро вече заплатени при подписване на
договора, 58 259 евро до 04.08.2016 г. и 85 388 евро в деня на
подписване на нотариалния акт и след получаване на разрешението за ползване на
сградата, равното заплащане цената на двамата продавачи, датата на окончателния
договор – 20.12.2016 г., а при неполучаване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация срокът се продължава с толкова колкото е забавата за получаване на
удостоверението. Уговорени са и неустойки при неизпълнение.
Сградата, в която
се намират имотите е построена в собствен на продавачите поземлен имот, който
те са придобили с договор за продажба по н.а. № 57, т. І, д. № 56/03.02.2011 г.
на нотариус Гергана Недина в равни дялове. Установява се и от схеми на имотите,
данъчна оценка и удостоверение за въвеждане в експлоатация № 50 от 09.06.2017
г. на Община Поморие, че сградата е построена и въведена в експлоатация, а
процесните имоти представляват самостоятелни обекти в същата сграда.
На 03.08.2017 г.
ищецът е първи ответник „ТТГ“ ЕООД са подписали протокол, с който са
установили, че ищецът е заплатил дължимата до момента продажна цена и са
декларирали съгласието си да сключат окончателния договор на тази дата, но
поради отказа на другия ответник „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД това не може да се извърши.
Видно от доказателствата платената на втория ответник сума е била преведена на
ищеца на 04.08.2017 г. с основанието, че не е изпълнил задължението по т.
4 от анекса от 01.07.2016 г. за
заплащане на 58 259 евро до 26.07.2016 г.
С нарочно
определение от 01.02.2018 г. съдът е приел за безспорно между страните, което
се и установява с приложени писмени доказателства, че ищецът е заплатил на
ответниците по 83 036, 83 лв. равностойни на 42 456, 06 евро и е върнал на
ответника „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД сумата от 83 063, 83 лв.
Съдът е разпитал
свидетели. Св. Георгиев е бил предишен управител на първия ответник.
Установява, че датата на сделката за окончателния договор е определена
03.08.2017 г., за което той разговарял с дъщерята на управитела на другото
дружество. В деня на сделката тя се обадила по телефона, че управителят отказва
да подпише окончателния договор. В офиса на нотариуса това било потвърдено след
разговор и на нотариуса с представител на „СПЕДСТРОЙ“. Св. Козладеров е
присъствал на сделката по молба на управителя Георгиев, за което бил извикан от
него същия ден. Разбрал за предварителната уговорка между страните да склйчат
окончателен договор. Свидетел е и на неуспешните опити за свързване по телефона
с управителя на „СПЕДСТРОЙ“. От самия нотариус разбрал, че представител на това
дружество няма да дойде за сключване на окончателен договор. След това бил
съставен и протокола между „ТТГ“ и ищеца.
При такива факти съдът приема от правна страна:
Страните не спорят,
че са сключили предварителен договор с
последващи два анекса, с което са учредили валидно облигационно правоотношение
и са изявили воля да сключат окончателен
договор за продажба на описаните недвижими имоти при определени условия.
Условията са ясно изразени – обща цена от 145 647 евро платима по равно на
продавачите : 2000 евро при подписване на предварителния договор, 58 259
евро до 04.08.2016 г. и 85 388 евро в деня на подписване на нотариалния
акт и след получаване на разрешението за ползване на сградата. В случая
разрешението за ползване на сградата е от 09.06.2017 г. и за правилното
разрешаване на спора в съответствие с волята на страните по предварителния
договор е от значение дали след тази дата и преди подписването на
предварителния договор ищецът е изпълнил задължението си да заплати част от
продажната цена в размер на общо 60 259 евро на продавачите-ответници /2
000 евро при подписване на предварителния договор и 58 259 евро до
04.08.2016 г./ или по 30 129, 50 евро на всеки един. В съгласие с доказателствата
и с приетото от съда за безспорно се налага извода, че към тази дата ищецът е
изпълнил задължението да заплати на продавачите дължимата сума. Поради това към
момента на предявяването на иска той е изправна страна по предварителния
договор, тъй като е изпълнил задължението си да плати уговорената сума към
датата по втория анекс и след получаване на удостоверението за въвеждане на
сградата в експлоатация. По делото се установи, че продавачите са собственици
на имотите и, че поради отказ на един от тях задължението им в цялост да
прехвърлят собствеността върху имотите не е изпълнено.
При това положение, след като ищецът е изправна страна по предварителния
договор, за него е възникнало потестативното право да иска обявяване на
предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. При изправността на ищеца по предварителния договор
правото му не следва да се предпоставя и опосредства от разрешаването на
възникнали междувременно между продавачите правни спорове.
В съгласие с
доказателствата съдът приема, че предподставките за сключване на окончателния
договор по закона са налице, поради което предварителния договор следва да се
обяви за окончателен при условията на чл. 362, ал.1, изр. второ ГПК – при
условие че в двуседмичен срок от влизане на решението в сила ищецът изпълни
задължението си да заплати на ответниците - продавачи остатъка от продажната
цена, както следва: на „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД сумата от 72 823, 50 евро и на
„ТТГ“ ЕООД сумата от 30 367, 50 евро.
Съгласно чл.
364, ал. 1 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на Община Поморие
местен данък при възмездно придобиване на имущество. Дължимият данък, на осн.
чл. 47, ал. 2 ЗМДТ и чл. 35, ал. 2 от Наредбата за
определяне размера на местните данъци на територията на Община Поморие възлиза на 2 199, 92 лв или 3 % от данъчната оценка в размер на 73 330,
9 лв.
При този изход на
спора на ищеца следва да се присъдят разноски в размер на 9 806, 64 лв.,
съгласно списък за каквато сума ответниците следва да се осъдят.
Като се води от
тези мотиви съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА за окончателен предварителен договор от
30.06.2016 г., ведно с анекси към него от 01.07.2016 г. и 03.08.2016 г.,
сключен между продавачите ТТГ“ ЕООД с ЕИК *********, представлявано
от Грозданка Георгиева чрез адв. С.- БАК, съд. адрес *** и „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД с ЕИК *********, представлявано от Живко Желев
чрез адв. Б. – БАК, съд. адрес *** и купувача И.С., гражданин на У., роден на *** г. в А., представляван от адв. К.
*** за покупко-продажба на следните имоти:
самостоятелен обект в
сграда, представляващ апартамент № 3, на трети етаж с площ от 60, 00 кв. м.,
заедно с 9, 82 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху терена, с идентификатор ******.3, с предназначение: жилище, апартамент,
при граници: на същия етаж: ******.98; ******.4
; под обекта: ******.73; ******.74 и над обекта: ******.105; ******.13;
самостоятелен обект в
сграда, представляващ апартамент № 4, на трети етаж с площ от 57.80 кв. м.,
заедно с 9, 46 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху терена, с идентификатор ******.4, с предназначение: жилище, апартамент,
при граници: на същия етаж: ******.5; ******.3; под обекта: ******.76; ******.75
и над обекта: ******.14; ******.13;
самостоятелен обект в
сграда, представляващ гараж № 9, на партерен етаж с площ от 23.00 кв. м.,
заедно с 2, 92 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху терена, с идентификатор ******.44, с предназначение: гараж в сграда, при
граници: на същия етаж: ******.45; ******.43; ******.46 под обекта: няма; над
обекта: ******.66; ******.65 ******.67 с
общата цена от 145 647 евро ПРИ УСЛОВИЕ, че ищецът И.С. заплати
на ответниците, както следва: на „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД сумата от 72 823, 50 евро и на „ТТГ“ ЕООД
сумата от 30 367, 50 евро, в
двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
ОСЪЖДА купувача И.С., гражданин на У., роден на *** г.
в А., представляван от адв. Костадинов да заплати по сметка на Община Поморие местен
данък за възмездно придобиване на имущество в размер на 2 199, 92 лв.
НАРЕЖДА да се
впише възбрана върху имота до изплащането на дължимия данък.
УКАЗВА на ищеца
възможността за вписване
на решението на основание чл. 112, б. "з" ЗС.
ОСЪЖДА ТТГ“ ЕООД с ЕИК
*********, представлявано от Грозданка Георгиева чрез адв. Стойчев - БАК, съд.
адрес *** и „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД с ЕИК
*********, представлявано от Живко Желев чрез адв. Б. – БАК, съд. адрес *** да
заплатят на И.С., гражданин на У.,
роден на *** г. в А., представляван от адв. Костадинов сумата от 9 806,
64 лв., представляващи съдебни разноски съгласно списък.
Решението може да се обжалва от страните пред
Бургаския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Преписи
от решението да се връчат след плащането на данъка от ищеца.
Окръжен съдия :