Разпореждане по дело №219/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Производството е образувано по предявен иск от С Ц. И. против „Е. Г.”, Е. за връщане на сумата от 72 768 евро, представляваща дадена в изпълнение на развален предварителен договор, сключен помежду им и за заплащане на договорна неустойка на основание т. 11 от предварителния договор в размер на 9 096 лв., с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 във вр. с чл. 87, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.

С влязло в сила определение № 3460/27.8.2013 г. производството е прекратено по предявените искове по чл 135 ЗЗД и по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Сочи се от ищеца, че с ответника е сключил предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, за което е платил сумата 72 768 евро, чието връщане претендира, поради разваляне на договора, за което прави изявление с предявяване на исковата молба. Предендира и договорна наустойка. Подробни съображения излага в писмена защита.

Ответникът оспорва иска, сочейки, че съгласно чл. 2.2 от договора заплащането на първата дължима вноска и заверяването на банковата сметка на продавача със сумата от 72 768 евро е условие за пораждане действието на договора. В случая ищцата никога не е заплащала в полза на дружеството каквито и да е суми по повод процесния договор като от твърденията в исковата молба се установява, че парични суми са плащани, но в полза на трето, неучастващо по делото лице. Поради неизпълнение на основното си задължение по договора означава, че е неизправна страна и няма право да иска развалянето му. Дори да се приеме, че договора следва да бъде развален, то няма основание за уважаването на иска, тъй като дружеството не е получавало суми от ищцата.

От събраните по делото доказателства, обсъдени съобразно поддържаните тези от страните, съдът приема за установено следното:

На 30.8.2006 г. С И. сключва с „Е.-, О. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който дружеството се задължава да изгради и да й прехвърли правото на собственост върху недвижимия имот предмет на договора. Впоследствие дружеството продава на „Е. Г.”, Е. правото си на строеж с нотариален акт № 155/2007 г. На 12.12.2007 г. ищцата сключва предварителен договор с новия собственик на правото на строеж. Съгласно т. 1 от този договор дружеството се задължава да изгради и да й продаде обект в жилищна сграда „К Р.”, а именно апартамент № А33 на 2-рия етаж, състоящ се от всекидневна,кухненски бокс/столова, спалня, баня/тоалетна, тераса, камина, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, представляващо имот с пл. № 2110 и 2109А. Ответното дружество с т. 5 от договора се е задължило да изпълни строителството на сградата и обекта и да получи разрешение за ползване най-късно в срок до месец юли, 2008 г. От справката от регистъра на А.. е видно, че с нотариални актове № 45 и № 46 от 2007 г. имота от евентуалната бъдеща покупка от ищцата е ипотекиран два пъти в полза на „БП. Б”, АД. Съгласно т. 11.1 от предварителния договор при забава повече от 6 месеца, което означава, че от началото на м. ІІ, 2009 г./считано от края на м. юли, 2008 г./ на купувача са дадени алтернативно две възможности – да прекрати едностранно договора със седемдневно писмено предизвестие или да започне съдебно производство за обявяване на договора за окончателен. Към датата на подаване на исковата молба са изминали почти 4 години след крайния срок, определен в т. 5 от предварителния договор за изпълнение задълженията на ответното дружество за завършване на строителството. Към този момент сградата, в която се намира процесния имот е завършена, но видно от писмо от Общинска администрация Б. изх. № 42400-47/22.8.2012 г. няма издадено удостоверение за въвеждането й в експлоатация от главен архитект на общината.

В петитума на поправената искова молба по повод искането за заплащане на сумите въз основа на сключения с ответника договор ищцата прави изявление, че разваля сключения договор. С така направеното изявление за разваляне на договора, което съдебната практика приема за допустимо да се направи и с исковата молба, съдът счита договорът за развален. Ищцата се е възползвала от договорената възможност в т.11.1 да прекрати договора, поради наличие на предпоставките във визираната точка. Очевидно не е необходимо да се дава срок за изпълнение на договора, който според съда следва да се счита за развален на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, тъй като и към момента след повече от 4 години от крайния договорен срок за изпълнение, изпълнението продължава да е невъзможно. Върху имота има вещна тежест, тъй като е ипотекиран, което означава, че прехвърлянето на собствеността без вещни тежести по арг. от т. 7.1. от договора, където продавачът изрично е декларирал, че имотът е освободен от вещни тежестви, което ще бъде валидно и към момента на подписване на окончателния договор е невъзможно. Действителната воля на страните според тълкуването на т. 7.1 от договора във вр. с т. 7.2, където е договорено, че при декларирането на неверни данни, ще има за последица възможност за ищцата едностранно да прекрати договора е че в договорения срок за сключване на окончателен договор имотът не следва да е обременен с вещна тежест. Ето защо съдът приема, че договорът между страните с изявлението до ответника, направено с исковата молба следва да се счита за развален на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД.

Не може да се споделят аргументите на ответника, че ищцата е неизправна страна, порави неплащане на сумата, определяща началният момент на действието на договора. Видно е, че страните в т. 2.2, б.а на договора от 12.12.2007 г. са посочили, че 6 395 евро ще бъдат платени при подписването му, като получаването на тази сума, ще се счита за начален момент на действието на този договор, като сумата съдът счита за платена, предвид изявлението на страните, закрепено в т.2.2,б. ж от договора, където страните са визирали платените до момента суми, измежду които е и сумата, поставяща началния момент на действието на договора.

В т.2.2,б.ж страните са посочили, че сумите дължими от купувача, посочени в предходните точки 2.2., 2.2а,2.2б, 2.2.в и 2.2г, а именно: 1000 евро-депозит 6395 евро, 15 345 евро, 27 288 евро и 5 128 евро са платени на „Е.-, О., който му е прехвърлил правото на строеж. Сборът на същите възлиза на 55 156 евро. Затова несъстоятелно е възражението на ответника, че ищцата е заплатила някакви парични суми, но не в полза на „Е. Г.”, Е., а в полза на трето, неучастващо по делото лице.

Според представените писмени документи извършените плащания към „Е.-, О. по договора от 30.8.2006 г. са в размер на 22 740 евро и 63 248 лв. Това са 3бр. разписки съотв. от 30.8.2006 г. за платена сума от 7 395 евро; от 1.9.2006 г. за – от 15 345 евро; и от19.9.2006 г. за – от 10 000 лв.; 2бр.квитанции съотв. от 14.10.2006 г. за платена сума от 23 248 лв. и от 20.10.2006 г. за платена сума от 20 000 лв. и ПКО от 28.3.2007 г. за платена сума от 10 000 лв. Според съда след като страните в договора от 12.12.2007 г. са се съгласили, че с извършените плащания към „Е.” купувачите са изпълнили задълженията по цитираните предходни точки, отнасящи се да начина на плащане на вноските от продажбената цена уговорени в евро следва, че задълженията макар и платени в лева, са изпълнени в уговорената чуждестранна валута, за което страните са се съгласили, посочвайки, че са платени конкретни суми в евро. Именно поради съгласието между договарящите за съотвеното преобразуване на платената в уговорената валута, съдът счита, че макар и една част от плащането към Е. Сда е лева , то подлежи на връщане в чуждестранната валута.

По различен начин следва да се подходи спрямо получените суми от „Е. Г.” по сключения с него договор от 12.12.2007 г. в размер на 34 455 лв. с 2 бр. пл. нареждания от 21.12 2007 г. съотв. за 1 6850 лв. и за 17 605 лв., тъй като спрямо тях няма съгласие на дружеството по факта на колко възлиза равностойността им в евро. Ето защо при евентуално постановяване на връщане следва да се присъди не както е поискано от ищеца равностойността им в евро, а валутата която действително е получена т.е. на връщане ще подлежи сумата в лева. Това разрешение съответства на ТР № 4/29.4.2015 г. по т. д. 4/2014 г. на ОСГТК, където се сочи че „ няма законово основание да се приеме, че когато се уговаря задължение в определена чуждестранна валута, страните са се съгласили да получат на падежа нейната левова равностойност.” Договорите според чл. 20а ЗЗД имат силата на закона за тези, които са го сключили и не могат да се изменят без взаимно съгласие.

С оглед изложеното съдът намира предявения искове по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД и чл. 92 от ЗЗД за основателни.

Видно е, че Е. Г., Е. е получил суми на отпаднало основание, тъй като е развален сключения с ищцата предварителен договор от 12.12.2007 г., въз основа на който ги е получил, поради което е длъжен да ги върне. Дружеството следва да върне сумите от 55 156 евро и от 34 455 лв. С присъждането им не се нарушава диспозитивното начало предвид претенцията за заплащане на 72 768 евро, защото не се променя предметът на делото – не се присъжда друго, а същата стойност, която се претендира от ищеца / 55 156 евро + 17 616,56 евро на колкото възлиза сумата платена в лева от 34 455 =72 772,56 евро/. Разрешението е съответно на постановките в ТР № 4/29.4.2015 г. по т. д. 4/2014 г. на ОСГТК.

Основателен е иска за заплащане на договорна неустойка. Неустойката съгл. чл. 92, ал. 1 от ЗЗД обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнените без да е нужно те да се доказват. В т. 11 от предварителния договор, страните са се споразумяли при условие, че продавачът не изпълни строителството на сградата и не снабди имота с разрешение за ползване до месец юли, 2008 г., същият се задължава да заплати на купувача неустойка в размер на 0.1% от стойността на изплатените до момента суми за всеки ден забава, но не повече от общо 10 % върху стойността на договора. С оглед приетото по- горе, че продавачът не е изпълнил задължението да снабди имота с разрешение за ползване до уговорения срок, означава, че според договореното той дължи неустойка. Стойността на договора е 90 960 евро, поради което дължимия й размер, изчислен по уговорения начин възлиза на предендираната стойност от 9 096 евро, която не надвишава, а представлява 10 % от стойността на договора. За извода съдът взе предвид, че размерът на неустойката е дължим дори само да се изчисли въз основа на посочените за платени към Е. в т.2.2.ж от предварителния договор с ответника суми от 55 156 евро, от което следва че за всеки ден забава върху платената сума се дължи 0.1% т.е. 55.15 евро, която достига крайния уговорен размер за по-малко от половин година /9069:55,15=165 дни/. Забавата е над 4 години. Ето защо съдът уважа иска за неустойка в предявения размер.

С оглед изхода на делото ответникът ще следва да заплати на ищеца направените от него разноски по делото, като съдът съобразявайки посочените им размери в представения списък и доказателствата за реалното им плащане, определя същите в общ размер от 9 154,30 лв. Претендирания общ размер е намален с разликата между адвокатския хонорар посочен в списъка от 3 400 и уговорения в договора за правна помощн от 3 294, 44 лв.

Водим изложеното и на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 и чл. 92 от ЗЗД, Окръжният съд

Р е ш и:

Осъжда „Е. Г.”, Е., с ЕИК[ЕИК] да заплати на С Ц. И. от [населено място], със съдебен адрес [населено място], ул. „К І”, № 96, ап. 3 сумите от 55 156 евро /петдесет и пет хиляди сто петдесет и шест евро/ и 34 455 лв. /тридесет и четири хиляди четиристотин петдесет и пет лева/, представляващи дадени по предварителен договор от 12.12.2007 г., сключен между страните по делото, както и сумата от 9 096 евро/девет хиляди деветдесет и шест евро/, представляваща договорна неустойка, ведно със законната лихва върху всички тях, считано от 1.10.2012 г. до окончателното им плащане, както и да й заплати направените разноски пред настоящата инстанция в размер на 9 154, 30 лв. /девет хиляди сто петдесет и четири лева и 30 ст/.

Решението може да се атакува в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Софийски апелативен съд.

Председател: