№ 482
гр. Бургас, 20.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи април през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Веселка Г. Узунова
Членове:Таня Д. Евтимова
Димитър П. Стоянов
при участието на секретаря Тодорка Ст. Каракерезова
като разгледа докладваното от Веселка Г. Узунова Въззивно гражданско дело
№ 20222100500309 по описа за 2022 година
Производството по делото е по реда на чл.258 ГПК и сл.ГПК.
Образувано е по повод въззивна жалба на „Зора Феникс“ЕООД с ЕИК-
*********,представлявано от управителя Д. Г. Х,подадена чрез пълномощника адв.К. от АК-
Хасково, против съдебно решение №3 от 14.01.2022г.,постановено по гр.д.№ 330/2021г.по
описа на ПРС,с което съдът е отхвърлил иска на въззивното дружество за установяване по
отношение на ответницата Л Вл. Д.,гражданка на Р Ф,родена на 13.07.1947г.с Булстат
*********,че дължи на „Зора Феникс“ЕООД сумата 1701 евро,представляваща общият
размер на дължимите за 2017г.,2018г. и 2019г.такси по договор за управление,поддръжка и
обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване от 06.11.2015г.,сключен между
страните,както и че дължи сумата 510.30 евро представляваща неустойка по договора от
06.11.2015г.в размер на 30% от годишния размер на таксата за процесния период,за които
вземания е издадена заповед за незабавно изпълнение по чл.417 ГПК №361 от 08.11.2019г.по
ч.гр.д.№818/2019г.по описа на РС-Поморие.
С подадената въззивна жалба е оспорено решението на ПРС като незаконосъобразно и
неправилно. Оспорен е изводът на районния съд,че сключеният договор за поддръжка и
управление е нищожен поради противоречие със закона-чл.2 ал.1 и чл.51 от ЗУЕС с
аргумента,че са нищожни уговорки в договор по чл.2 от ЗУЕС сключен между
индивидуален собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост,която не е в
жилищен комплекс от затворен тип по §1 т.3 от ЗУЕС по въпроси,уредени в чл.51 от
ЗУЕС,независимо дали договорът урежда и други въпроси,извън изключителната
компетентност на ОС на етажните собственици. Излагат се доводи,че процесният договор
представлява договор за поръчка,който валидно е обвързал страните и не противоречи на
закона.Не е било спорно,че комплекс „Вила Астория 3“ не е от затворен тип,като ищецът не
1
е твърдял това,нито е представял доказателства.На следващо място се изтъква,че щом като
ЗУЕС дава право с решение на ОС на ЕС да се упълномощи управителя на ЕС да сключи
договор с избран търговец,който да осъществява поддръжката и управлението на общите
части по аргумент на чл.19 ал.8 ЗУЕС,то няма законна пречка всеки един от етажните
собственици да сключи такъв индивидуален договор с един и същ търговец,пак при същите
условия,особено когато Етажната собственост никога не е вземала решения от подобно
естество,каквато е настоящата хипотеза.На трето място се сочи,че е необходимо да се има
предвид,че за индивидуалните договори,сключвани между дружеството и етажните
собственици ЗУЕС не поставя изискване за съдържанието им,защото съществените
елементи от този вид договор се уреждат с този закон,а за тях важи свободата на договаряне
и в частност,страните не са обвързани от чл.51 ал.1 ЗУЕС за да определят таксите за
управление и поддръжка в съответствие с размерите по другите индивидуални договори-
т.е.няма законово изискване уговорената такса по индивидуалните договори да бъде еднаква
за всички етажни собственици по всеки отделен договор като условие за
действителност,съответно няма законова забрана размерът на таксата да бъде определяем
въз основа на притежаваната жилищна площ.На четвърто място се прави довод,че не
съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне отделните
собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс,които
договори не се влияят от правилата на ЗУЕС .Позовава се на съдебна практика на ВКС в
Определение № 37 от 20.01.2021г.по т.д.№606/2020г.,І т.о.,в която е прието,че няма забрана
етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общите
части,когато жилищният комплекс не е от затворен тип,а е ЕС,доколкото с такава правна
сделка не се създават други,непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права на
трети лица,извън посочените в чл.12 ал.1 ЗУЕС –аргумент и от Решение №87 от
09.03.2011г.по гр.д.№1115/2011г.на ВКС,ІІ г.о. В жалбата се посочва,че наред с горните
доводи,следва да се има предвид,че процесният договор не се изчерпва само с уговорки
относно управлението на общи части,а има комплексен характер,с елементи на договор за
поръчка/организация на вътрешния ред,режима на достъп,външна охрана,платени
дейности,комунални услуги,санитарно-хигиенни дейности/ и на договор за
изработка/техническа поддръжка на съоръжения за общо ползване,поддръжка на общите
инсталации,дворното пространство,зелените площи,детска площадка,басейни,атракциони и
др./.Посредством тези договорки не се постига забранен от закона резултат,а договореното
обшо възнаграждение инкорпорира възнаграждението за различните услуги и
предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. Тъй като става
въпрос за поддръжка и управление не само на общите части,а на целия комплекс,то не
съществува пречка отношенията да бъдат уредени с процесния договор,поради което
въззивникът счита,че е налице валидно облигационно правоотношение и то не е
нищожно,както неправилно е приел районният съд. В допълнение се изтъква,че ПРС не е
отчел факта,че нито към момента на сключване на договора,нито понастоящем има
провеждани общи събрания на етажните собственици с взети решения за възлагане на
извършването на дейностите по поддръжка и управление на комплекса.Всички разходи за
това се заплащат от ищцовото дружество,на основание сключените с етажните собственици
индивидуални договори.Не е отчетен и фактът,че сградата не е въведена в експлоатация
,няма открити индивидуални партиди за самостоятелните обекти за ток и вода,като
въззивното дружество ежемесечно заплаща както задълженията за ток и вода на общите
части,така и за консумираната вода и ел.енергия от самостоятелните обекти,след като засича
показанията на измервателните уреди в апартаментите,изчислява дължимите суми и
уведомява собствениците за задълженията им,събира от тях дължимите суми.Всичко това
според въззивника показва желанието на собствениците на самостоятелни обекти в
комплекса да се дистанцират от участие в каквито и да било органи на управление в
комплекса и решаването на проблеми от подобно естество. Моли за отмяна на решението на
2
ПРС и постановяване на решение от въззивната инстанция,с което предявеният иск да се
уважи като основателен и доказан.Няма доказателствени искания,претендира разноски за
двете инстанции.
В представения писмен отговор ответницата Д. е оспорила въззивната жалба и е
изразила задоволство от решението на ПРС,което счита за правилно и законосъобразно.
Изцяло се споделя становището на ПРС за това,че процесният договор е нищожен,като в
тази връзка посочва,че в договора изрично е упоменато,че се сключва на основание чл.2 ал.2
от ЗУЕС. Освен изричното посочване на основанието,в подкрепа на становището,че
процесният договор е сключен на основание чл.2 от ЗУЕС се сочи,че договорът е бил
подготвен предварително,ответницата не е могла да се запознае с него и да направи някакви
корекции, сключен е бил в деня на придобиването на имота от ответницата-
06.11.2015г.,вписан е в СВ,с отбелязване по партидата на имота, сключен е за неопределен
срок.Като още едно потвърждение на свързаността на имота и договора в отговора се
отбелязва фактът,че в чл.10 на сключения предварителен договор за покупко-продажба на
имота от 22.01.2013г. е въведена уговорка,че купувачът се задължава едновременно с
подписване на нотариалния акт да подпише и приложения към него договор за поддръжка и
управление на комплекса,като подписването на този договор е поставено и като условие за
сключване на окончателния договор.Въззиваемата страна счита,че категорично се налага
извод,че процесният договор е такъв по чл.2 от ЗУЕС,но ищецът няма качеството на
инвеститор,а комплексът не е такъв от затворен тип,поради което договорът е нищожен
поради противоречие със закона и не може да бъде източник на задължения за въззиваемата
Д.. На следващо място се прави довод,че самият въззивник е посочил,че и към настоящия
момент сградата –апартаментен хотел „Вила Астория 3“ няма акт 16 и в този случай
основателен е въпросът как се поддържат общите части на сграда,в която на собствениците
на имоти не им е разрешено все още да ги използват по предназначение.Счита,че е налице
още едно основание за нищожност на договора по чл.26 ал.2 предл.1 ЗЗД-невъзможен
предмет.Собствениците на имотите не могат да се ползват от благото и правото на
собственост,като ползват имотите си по предназначението им –за жилищни
нужди,почивка,отдаване под наем и др.и след като това ползване не е възможно,то договори
за поддръжка на тези обекти,общите им части и съпътстващата инфраструктура не могат да
произведат действие,поради това,че имат невъзможен предмет.Изтъква се,че в конкретния
случай ищецът е узурпирал комплекса и властта на Общото събрание,като най-вероятно
извършва някакви фактически действия,с които да демонстрира поддръжка до някаква
степен на комплекса,но няма никакво правно основание да събира съответните суми.Видно
от представения по делото протокол от проведено ОС на ЕС с влезли в законна сила
решения,собствениците са осъзнали,че комплексът не подлежи на специална уредба,а на
общите правила на ЗУЕС и са избрали органи на управление.В компетентността на ОС е да
възложи на трето лице ,управляващо дружество и дори на ищеца поддръжката и
управлението на общите части,но такова решение не е било взето,което сочи ясно,че
собствениците намират договорите с ищеца за необвързващи ги и липсва желание на ЕС да
възлага поддръжката на ищцовото дружество.С твърдението,че заплаща ток и вода в общите
части,въззивникът признава изземването на функции на ОС,а отделно не разпределя
разходите съобразно закона,а по своя собствена преценка или според притежаваната
квадратура,в разрез с чл.51 ал.1 ЗУЕС.По въпроса относно приложението на чл.51 ал.1 ЗУЕС
въззиваемата се позовава на съдебна практика на ВКС- решение №60181 от 20.10.2021г.по
гр.д.№86/2021г.на ІV г.о.на ВКС,в което е застъпено становище,че решенията относно
поддръжката и управлението на общите части се вземат по правило от ОС на
ЕС.Въззиваемата посочва също,че въззивното дружество не е изпълнявало ангажиментите
си по договорите с етажните собственици качествено,което е станало ясно от показанията на
свидетелите и заключението на СТЕ.В допълнение се поддържа и още едно възражение за
нищожност на клаузата за неустойка- на основание чл.26 ал.1 ЗЗД поради накърняване на
3
добрите нрави,тъй като уговореният размер на неустойката – 30% от размера на дължимата
такса е прекомерен и е в разрез с функциите и- обезпечителна и обезщетителна,отивайки
към санкционна.Отправеното до въззивния съд искане е да се потвърди решението на ПРС
като правилно,обосновано и законосъобразно,а въззивната жалба да се остави без уважение
като неоснователна.Няма доказателствени искания,претендира разноски.
В съдебно заседание въззивното дружество,редовно уведомено,се представлява от
процесуалния си представител адв.К.,която поддържа въззивната жалба,няма
доказателствени искания,претендира присъждане на разноски.
В съдебно заседание въззиваемата Д.,редовно уведомена,се представлява от
процесуалния си представител адв.Х.,който оспорва въззивната жалба,няма доказателствени
искания,претендира присъждане на разноски.
При служебната проверка по реда на чл.269 ГПК въззивният съд намери обжалваното
съдебно решение за валиден и допустим съдебен акт.
По основателността на въззивната жалба и съществото на спора БОС намери следното:
Ищцовото дружество е предявило пред ПРС установителен иск по реда на чл.422 ГПК
с правно основание чл.79 ал.1 ЗЗД за установяване по отношение на ответницата Л Вл.
Д.,гражданка на Р Ф,родена на 13.07.1947г.с Булстат *********,че дължи на „Зора
Феникс“ЕООД сумата 1701 евро,представляваща общият размер на дължимите за
2017г.,2018г. и 2019г.такси по договор за управление,поддръжка и обслужване на
съоръжения и обекти за общо ползване от 06.11.2015г.,сключен между страните,както и че
дължи сумата 510.30 евро представляваща неустойка по договора от 06.11.2015г.в размер на
30% от годишния размер на таксата за процесния период,за които вземания е издадена
заповед за незабавно изпълнение по чл.417 ГПК №361 от 08.11.2019г.по ч.гр.д.
№818/2019г.по описа на РС-Поморие. Ищецът е твърдял,че между него и ответницата е
възникнало валидно облигационно правоотношение по горепосочения договор,сключен
между страните ,като то е изпълнило поетите по договора задължения,а ответницата не е
изпълнила насрещното си задължение да заплати дължимите от нея суми.
С депозирания в срок писмен отговор ответницата е оспорила предявения иск,като е
навела възражение за нищожност на сключения договор поради противоречие със
закона,невъзможен предмет и липса на основание за сключването му,тъй като договорът е
сключен на основание чл.2 от ЗУЕС,нотариално заверен и вписан в СВ ,но ищецът не е
инвеститор по смисъла на посочената в закона разпоредба,нито процесният комплекс е
такъв от „затворен тип“ по смисъла на §1 т.3 от ДР на ЗУЕС.
ПРС е обсъдил подробно и задълбочено събраните по делото писмени и гласни
доказателства,анализирал е клаузи в процесния договор,както и приетото по делото
заключение на СТЕ,като е достигнал до обоснован и законосъобразен извод,че
възражението на ответницата за нищожност на договора поради противоречие със закона е
основателно.ПРС е приел,че договорът е сключен на основание чл.2 от ЗУЕС,но ищцовото
дружество не е възложител ,а комплексът не е такъв от затворен тип по смисъла на
закона.Изложил е аргументи и в насока,че договорът е нищожен и поради противоречие с
чл.51 от ЗУЕС,като по този въпрос се е позовал на съдебна практика на ВКС – Решение №80
от 04.11.2021г.по гр.д.№1213/2020г.,ІV г.о.на ВКС. Въззивният съд споделя изложените от
ПРС мотиви в решението му,като препраща към тях на основание чл.272 ГПК.
Неоснователни според съда са доводите на въззивника,че процесният
договор,сключен на 16.05.2015г. представлява договор за поръчка,който индивидуалните
собственици на обекти в сградата,в това число и ответницата,са сключили с ищцовото
дружество при условията на свободно договаряне,възлагайки му дейностите по управление
и поддръжка на общите части. В договора е изрично посочено,че същият се сключва между
страните на основание чл.2 ал.2 от ЗУЕС. Договорът е с нотариално заверени подписи на
4
страните и е вписан в СВ при НРС съобразно изискванията на чл.2 ал.2 ЗУЕС,което също е в
подкрепа на извода на районния съд. В чл.17 на договора е изрично уговорено,че същият
влиза в сила от сключването му и запазва действието си до промяна в собствеността на
самостоятелния обект,а в чл.18- че ще бъде вписан в СВ при НРС и е противопоставим на
евентуални последващи приобретатели на самостоятелния обект.Тези изрични
договорености също са в подкрепа на извода,че волята на страните по договора е била да
бъде сключен договор за управление и поддръжка на общи части на основание чл.2 ал.2
ЗУЕС. Като допълнителен аргумент следва да се посочи и уговорката в чл.10 на
предварителния договор за продажба на недвижим имот,сключен между ответницата Д. и
инвеститора“Дрийм пропъртис инвестмънт“ЕООД,съгласно която купувачът е поел
задължение едновременно с подписване на нотариалния акт да подпише и приложения към
него договор за поддръжка и управление на комплекса при определена годишна такса за
поддръжка от 8 евро на кв.м.без ДДС. Уговорено е,че инвеститорът може да посочи трето
лице,с което купувачът е длъжен да сключи договор,а ако купувачът откаже,продавачът има
право да откаже прехвърлянето на собствеността върху самостоятелния обект в сградата.
Действително,в съдебната практика се приема становището,че не съществуват законови
пречки при спазване на свободата на договаряне отделните собственици да сключват
договори за поддръжка и управление на общи части с лице,различно от инвеститора. В
настоящия случай обаче не е налице тази частна хипотеза,тъй като очевидно сключването
на договор за поддръжка и управление с ищцовото дружество или посочено от него трето
лице е било едно от условията на инвеститора да се сключи договор за продажба на
имота,закупен от ответницата.Неоснователни са оплакванията на въззивника за
неправилност на извода на ПРС за недействителност на договора и поради противоречие със
закона- чл.51 ал.1 ЗУЕС. Нормата предвижда,че разходите за поддръжка и управление на
общи части на сграда етажна собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците,ползвателите и обитателите,които живеят в нея.В процесния договор е
уговорено,че собственикът заплаща годишна такса в размер на 9.60 евро с ДДС на кв.метър
площ,което е в противоречие с императивната разпоредба на чл.51 ал.1 ЗУЕС.
Неоснователен е и доводът на въззивника,че съдът не е отчел факта,че сградата няма
акт обр.16 за въвеждане в експлоатация и няма открити индивидуални партиди на
собствениците за електричество и вода,поради което ищцовото дружество ежемесечно
заплаща задълженията по показанията на СТИ за общите части,а после засича показанията
по измервателните уреди в апартаментите на собствениците,изчислява дължимите от тях
суми и ги събира от тях,което показвало желанието на собствениците да се дистанцират от
участие в органи на управление на комплекса. Фактът,че сградата няма разрешение за
ползване следва да бъде ценен единствено съобразно действащото законодателство,а не като
желание на собствениците да се дистанцират от дейности по управлението на
комплекса.Съгласно чл.176 ЗУТ не се разрешава ползването на строежи или части от
тях,преди да са въведени в експлоатация от компетентния орган по чл.177 от ЗУТ,поради
което съобразно закона всяко ползване на строеж и обекти от него е забранено и подлежи на
санкциониране.
Предвид споделянето на извода на ПРС относно нищожността на договора,сключен
между страните на основание чл.2 ал.2 ЗУЕС и неоснователността на въззивната жалба,
въззивният съд не намира за необходимо да излага допълнително мотиви по останалите
наведени от ответната страна възражения за нищожност на договора и на клаузи от
него.Решението на ПРС следва да бъде потвърдено като правилно,законосъобразно и
обосновано от доказателствата по делото.
С оглед изхода от спора,право на присъждане на разноски съобразно чл.78 ал.3 ГПК
възниква за въззиваемата страна Д.,която е направила своевременно искане за присъждане
5
на разноски и е представила доказателства за извършването им.Направени са разноски в
размер на 550 лева за адвокатско възнаграждение,които съдът възлага за плащане върху
въззивното дружество.
Мотивиран от гореизложеното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА съдебно решение №3 от 14.01.2022г.,постановено по гр.д.№ 330/2021г.по
описа на ПРС.
ОСЪЖДА „Зора Феникс“ЕООД с ЕИК-*********,представлявано от управителя Д. Г. Х
да заплати на Л Вл. Д.,гражданка на Р Ф,родена на 13.07.1947г.с Булстат *********
,разрешително за пребиваване в България № ********* и ЕГН/ЛНЧ-********** сумата от
550 /петстотин и петдесет/ лева разноски по въззивното производство.
Решението не подлежи на касационно обжалване на основание чл.280 ал.3 т.1 ГПК и е
окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6