№ 564
гр. София, 18.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и седми януари през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Атанас Кеманов
Членове:Мария Яначкова
Джулиана Петкова
при участието на секретаря Валентина Игн. Колева
като разгледа докладваното от Атанас Кеманов Въззивно гражданско дело №
20211000501649 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното :
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение №4576/21.06.2019г., постановено по гр.д.№3296/2017г., СГС е отхвърлил
предявения от Е. Б. Д., ЕГН**********, срещу Р. Ц. Ц., ЕГН**********, иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за
покупко-продажба на следния недвижим имот: жилище апартамент, представляващо
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.600.1000. 1. 53 по кадастралната карта
и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18- 4/09.03.2016 г. на Изп. Директор
на АГКК-София, с адрес на имота: гр. София, район Подуяне, ж. к.“Хаджи Димитър“,
намиращ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.600.1000,
предназначение на самостоятелния обект: жилище апартамент №53, вх.“В“, ет.5, брой нива
на обекта: 1, с площ от 65.37кв.м., състоящо се от: две стаи, хол и сервизни помещения, с
прилежащи части: избено помещение № 5, с площ от 3.63 кв. м. и 0.926% ид.ч. от общите
части на сградата, ниво: 1, брой нива на обекта: 1, при съседни самостоятелни обекти: на
същия етаж: 68134.600.1000. 1. 54, 68134.600.1000. 1. 35, под обекта: 68134.600.1000. 1. 50,
над обекта: 68134.600.1000. 1. 56.
Срещу решението е постъпила жалба от ищцата Е.Д., в която се правят оплаквания за
неговата неправилност.За да отхвърли предявения иск съдът е приел, че процесният
предварителен договор за покупко-продажба се ползва само с формална доказателствена
1
сила относно неговото авторство, но не и относно датата, на която е бил сключен.В тази
връзка е възложил в тежест на ищцата да установи, че договорът е сключен преди оттегляне
на пълномощното, с което ответницата като продавач е упълномощила пълномощника си
Е.Д. да извършва всякакви разпоредителни действия със собствения й имот.По делото са
представени надлежни доказателства, от които се установява, че купувачът Е.Д. е канила
многократно продавача Р.Ц. да сключат окончателен договор за покупко-продажба, но
последната е заявила, че е възпрепятствана да присъства лично на сключване на сделката,
поради които е упълномощила лицето Е.Д. да я представлява пред нотариус.Именно поради
това ответницата е упълномощила Д. на 23.03.2016г., като подписа на упълномощителя е
бил заверен пред Нотариус В.Г., а на 25.03.2016г. пълномощникът е сключил предварителен
договор с ищцата – нейна майка.Въпреки проведените многократни разговори до
сключването на окончателен договор не се е стигнало, поради което ищцата е отправила
нотариални покани от 15.03.2017г. и 16.03.2017г.След като договора е породил
обвързващото си действие, то е следвало съдът да уважи предявения иск, като обяви
предварителния договор за окончателен само по отношение на притежаваните от
ответницата 4/6ид.ч. от имота. Изрично процесуалният представител на ищцата е заявил в
хода на устните състезания, че е съгласен договорът да бъде сключен не за целия имот, а
само относно притежаваните от насрещната страна идеални части.С оглед на горното моли
съда да отмени обжалваното решение и постанови друго по същество, с което да уважи
предявения иск.
В срок е постъпил отговор само от ответницата Р.Ц., в който се изразява становище за
неоснователност на подадената жалба и правилност на обжалваното решение.
Съдът като съобрази твърденията и възраженията на страните, както и представените
по делото доказателства намира за установено следното от фактическа и правна страна :
Жалбата на ищцата е в срок и производството пред въззивния съд е
допустимо.Разгледана по същество е неоснователна.
По делото е представено заверено копие от предварителен договор за покупко-
продажба от 25.03.2016г., по силата на който ответницата Р.Ц. чрез пълномощника си Е.Д.
се е задължила да продаде на ищцата Е.Д. следния свой недвижим имот : жилище
апартамент, представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.600.1000.
1. 53 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-
4/09.03.2016 г. на Изп. Директор на АГКК-София, с адрес на имота: гр. София, район
Подуяне, ж. к.“Хаджи Димитър“, намиращ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.600.1000, предназначение на самостоятелния обект: жилище
апартамент №53, вх.“В“, ет.5, брой нива на обекта: 1, с площ от 65.37кв.м., състоящо се от:
две стаи, хол и сервизни помещения, с прилежащи части: избено помещение № 5, с площ от
3.63 кв. м. и 0.926% ид.ч. от общите части на сградата, срещу заплащането на продажна цена
от 33 000лв., платима по следния начин : 6 000лв. – капаро, получена в брой от
пълномощника на продавача, като договора служи за разписка за нейното плащане ;
27 000лв. – погасяване на дълг към ЧСИ М.Ц., като сумата ще бъде платена изцяло по
2
банков път до 06.05.2016г.Страните са се уговорили, че окончателен договор за продажба ще
бъде сключен до 06.05.2016г.
Между страните не се спори, че пълномощницата Е.Д. е била упълномощена от
собственика на имота Р.Ц. да я представлява пред трети лица, с правото да извършва
всякакви действия по обикновено управление и разпоредителни сделки със собствения й
имот, който е придобила по продажба и наследяване.Подписът на упълномощителя е бил
удостоверен нотариално на 23.03.2016г.Не се спори и относно това, че представителната
власт на пълномощника е била оттеглена от упълномощителя на 28.09.2017г.
В отговора на исковата молба ответницата не е оспорила авторството на изявленията
на лицата, които са подписали предварителния договор за покупко-продажба, а е направила
възражение, че документът е антидатиран и е съставен след оттегляне на представителната
власт на пълномощника, поради което сделката се явява висящо недействителна.
Ищцата и ответницата са участвали в съставянето на документа и не са „трети лица“
по смисъла на чл.181 от ГПК, която разпоредба предвижда ограничения на
доказателствените средства, чрез които може да се установи достоверната дата на един
оспорен частен документ.Горното означава, че датата на подписване на процесния
предварителен договор за покупко-продажба може да се установява с всички допустими от
процесуалния закон доказателствени средства, в т.ч. и свидетелски показания.
От показанията на св.Д., които съдът кредитира по реда на чл.172 от ГПК, се
установява, че процесният предварителен договор за покупко-продажба е бил сключен на
25.03.2016г.Съдът отчита заинтересоваността на свидетеля, но кредитира показанията му
като истински, тъй като същите съвпадат изцяло с тези на св.С., който заявява, че договорът
е подписан през м.03.2016г. в неговия офис.Дори да се приеме, че показанията на двамата
свидетели не следва да се кредитират като обективни, то трябва да се приеме, че документът
е съществувал към м.03.2017г., когато съдържанието му е възпроизведено в два официални
документа – нотариална покана с рег.№1404, том І, акт №100 от 15.03.2017г., нотариално
заверена от Нотариус А.Ш. ; констативен протокол от 31.03.2017г., акт №147, том І-ви,
заверена от 31.03.2017г. от Нотариус А.Ш..Тъй като изявлението за оттеглянето на
пълномощното на Е.Д. е било извършено след тази дата, то следва извода, че
пълномощникът е имал надлежна представителна власт да сключва договори с облигаторно
действие, които касаят имота на пълномощника Р.Ц., поради което процесният договор е
валиден и обвързва страните по задължителен начин. Отделно от това по делото няма данни
действията по прекратяване на представителната власт на пълномощника да са стигнали до
знанието на купувача, поради което не би могъл да се постави въпроса за евентуалната
негова недобросъвестност.Поради гореизложеното следва, че възражението на ответницата
за висяща недействителност на договора е неоснователно.
Второто от направените възражения е за недействителност на договора, тъй като
пълномощникът на продавача се е споразумял с купувача във вреда на представлявания,
което следва както от близката родствена връзка между двете лица – майка и дъщеря, така и
поради значителното разминаване между уговорената и реалната пазарна цена на имота,
3
който е следвало да бъде продаден.В тежест на представляваната страна е да установи
предпоставките на фактически състав по чл.40 от ЗЗД.
Увреждането на интересите на представлявания може да има най-различни проявни
форми, като най-типичната е хипотезата, в която се сключва договор при неизгодни за него
условия.В случая се установява, че уговорената продажна цена на имота е 33 000лв., която
почти съвпада с неговата данъчна оценка, но е два пъти и половина по-ниска от реалната
пазарна цена.От допуснатата по делото СТЕ, заключението по която съдът кредитира като
обективно и компетентно дадено се установява, че реалната пазарна цена за имота за 2016г.
е 83 000лв.Следва да се приеме, че договорът е сключен при неизгодна за продавача
продажна цена.
В тежест на представлявания е и да установи недобросъвестност на представителя и
насрещната страна по договора относно факта на неговото увреждане, която да е
съществувало към момента на сключване на договора.Преценката за тази недобросъвестност
се извършва въз основа на всички доказателства за обстоятелствата, при които е сключен
договорът с третото лице, които ценени в съвкупност да обуславят извод за сговаряне за
увреждане. Поредица от такива косвени доказателства могат да бъдат: близки родствени
отношения между пълномощника и третото лице в степен, в която законът презумира знание
за увреждането (чл. 135, ал. 2 ЗЗД) или заинтересованост (чл. 172 ГПК) вкл. даваща право на
отказ от свидетелствуване (чл. 166, ал. 1, т. 2 ГПК), или времевия период от
упълномощаването до сключването на съответната сделка/Решение № 190 от 7.02.2018 г. на
ВКС по гр. д. № 180/2017 г., IV г. о., ГК/.В случая пълномощника и насрещната по договора
страна са майка и дъщеря, а предварителният договор е сключен два дни след
упълномощителната сделка.Без значение е факта, че договорът няма прехвърлително
действие, тъй като купувача разполага с иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД, при уважаването на който
възниква валидно продажбено правоотношение между договарящите.Като индициращ
недобросъвестността факт следва да се отчете и начина, по който е уговорено плащането на
продажната цена – близо 82% от продажната цена е следвало да се заплати чрез погасяване
на задължение по изпълнително дело при ЧСИ М.Ц., но без да се посочи задълженото лице
и основанието за погасяване на чуждото задължение.
Сключеният на 25.03.2016г. предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот е недействителен по отношение на продавача, поради което не са налице
предпоставките за обявяването му за окончателен.
Предявеният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Налице е съвпадане на крайните изводи на първоинстанционния и въззивния съд,
поради което обжалваното решение като правилно следва да бъде потвърдено.
В полза на ответницата следва да се присъдят направените пред въззивната
инстанция разноски, които се изразяват в заплатен адвокатски хонорар.Неоснователни са
възраженията на насрещната страна за прекомерност на уговореното и заплатено адвокатско
възнаграждение.Минималният размер на възнаграждението, определено по реда на Наредба
4
№1 за МРАВ, е 1 509лв.Пред въззивния съд са били проведени две съдебни заседания,
събирани са писмени доказателства и са изслушвани свидетели, поради което следва да се
приеме, че възнаграждение от 2 000лв. не е прекомерно.
Предвид горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №4576/21.06.2019г., постановено по гр.д.№3296 /2017г.
на СГС.
ОСЪЖДА Е. Б. Д., ЕГН**********, да заплати на Р. Ц. Ц., ЕГН**********, сумата
от 2 000/две хиляди/лв., представляваща направените пред въззивната инстанция разноски.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в месечен срок от връчването му на страните
пред ВКС по реда на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5