Р Е Ш Е Н И Е
№ 1342, 20.11.2019г., Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд , Пловдив шести граждански състав
на двадесет и осми
октомври две хиляди и деветнадесета
година
в публично
заседание в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : Надежда Дзивкова
ЧЛЕНОВЕ: Виделина Куршумова
Таня Георгиева
секретар : Ангелина Костадинова ,
като разгледа
докладваното от съдия Дзивкова
въззивно гражданско
дело Nо 2280 по описа за 2019 година
и за да се
произнесе взе предвид следното :
Производството е по реда на
чл.258 от ГПК.
Образувано е по две въззивни
жалби от „Акрабов“ ООД и от И.Г.Ж. против Решение № 3052/17.07.2019г., пост. по
гр.д.№ 4445/2018, ПРС, с което по иска, предявен от „Палас“ ЕООД против И.Г.Ж. и
„Акрабов“ ЕООД, е обявен за нищожен поради невъзможен предмет, на осн. чл.26, ал.2 ЗЗД, договорът за покупко-продажба на право
на строеж на паркомясто №3, с площ от 15,83 кв.м. предвидено за изграждане, съгласно
одобрен архитектурен проект в имот с идентификатор 56784.523.** по кадастралната
карта на гр. Пловдив, с административен адрес гр. Пловдив, ул. ***, представляващо
УПИ ІХ-551,552,** от кв.141 по рег. план на гр. Пловдив, „Бяла зона“ от 1995г.,
който договор е обективиран в нотариален акт № 64, том ІІ, рег. № 2878, дело №
256/2006г. на нотариус Л. Т. и е сключен на 30.05.2006г. между „Акрабов“ ЕООД и И.Г.Ж.; - И.Г.Ж. е осъдена да преустанови неоснователните
си действия по отношение на собствения на ищеца „Палас“ ЕООД, имот – 33/326 ид.ч. от УПИ ІХ - 551,552,553 кв. 141 по регулационния
план на гр. Пловдив, понастоящем имот с идентификатор 56784.523.** по кадастралната
карта на гр. Пловдив, с административен адрес гр. Пловдив, ул. ***, като преустанови
действията си по влизане в поземления имот и паркиране на автомобил в него.
Жалбоподателят „Акрабов“ ООД обжалва решението в частта, в която е прогласен
за нищожен договорът за покупко-продажба. Счита, че в тази си част решението е недопустимо,
а ако съдът приеме противното – за неправилно. Счита, че предявеният иск за обявяване
на договор за покупко-продажба, по който ищецът не е страна е недопустим като развива
съображения свързани с особения предмет на договора, така също и с правото на собственост
на ищеца върху дворното място само за определени идеални части. Моли решението в
тази обжалвана част да бъде обезсилено и производството прекратено. В случай, че приеме, че предявеният иск е допустим
и основателен, то моли съда да приеме, че е налице конвертиране на сделката в такава
по учредяване на вещно право на ползване върху реално обозначена част от ПИ. В този случай моли решението в тази му част да
бъде отменено и вместо него да се постанови ново такова, с което се отхвърли иска.
Няма доказателствени искания. Претендира разноски.
Жалбоподателят И.Г.Ж. обжалва
решението изцяло. Също поддържа, че предявеният иск за нищожност на договора за
покупко-продажба е недопустим, т.к. е предявен от лице без правен интерес от това
и е трето лице по сделката. Счита , че съдът не е отчел особения предмет на сделката
и не е коментирал доказателствата по делото във връзка с имота. Отделно поддържа,
че съдът не е отчел, че ищецът не е изключителен собственик на ПИ, а притежава само
идеална част от него. Ако се приеме, че решението по този иск е допустимо, то поддържа,
че е неправилно. Развива подробни съображения за статута на паркоместата и приетата
от ВКС възможност за правна конверсия. По отношение на частта на решението, в което
е уважен иска по чл.109 от ЗС счита, че то е необосновано, нелогично и практически
неизпълнимо. Счита, че по делото не е установено в какво се изразяват неоснователните
й действия, нито е отчетено как да упражнява собствените си права върху имота. Счита
и че ищецът не доказва да има право на ползване върху дворното място. Моли съда
да обезсили решението в частта в която е уважен иска по чл.26 от ЗЗД и да прекрати
производството по този недопустим иск или да отмени решението и да отхвърли предявените
искове. Претендира разноски.
Въззиваемата страна „Палас“
ЕООД е подала отговори и на двете въззивни жалби, в които ги оспорва. Развива съображения
за правилност и законосъобразност на постановеното решение. Няма доказателствени
искания.
И.Ж. е подала отговор на въззивната
жалба на „Акрабов“ ООД, в който поддържа, че същата е основателна. Повтаря съображенията
си за недопустимост на предявения иск по чл.26 от ЗЗД.
Жалбите са подадени в срока по чл.259 от ГПК, изхождат от
легитимирани лица – ответници, останали недоволни от постановеното решение, откъм
съдържание са редовни, поради което и се явяват допустими.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства
поотделно и в съвкупност, намери за установено следното :
Съгл. нормата на чл.269 от ГПК въззивният
съд се произнася служебно само по въпроса относно валидността и допустимостта в
обжалваната част на постановеното решение. Правилността на решението се проверява
с оглед наведените доводи във въззивната жалба.
По отношение на валидността и допустимостта
на постановеното решение, съдът намира, че същото е постановено от родово и местно
компетентен съд, произнесъл се е в законен състав. И в двете въззивни жалби са
изложени оплаквания за недопустимост на решението в частта, в която съдът се е
произнесъл по иска с пр. осн. чл.26 от ЗЗД, като се поддържа, че предявеният
иск е недопустим, т.к. ищецът не е страна по сделката и няма защитим правен
интерес да я оспорва. Посочва се, че ищецът не е собственик на целия имот,
поради което и на осн. чл.26, ал.2 от ГПК не може да предявява и защитава чужди
права от свое име.
По делото е било безспорно между
страните, а и това се установява от представените документи за собственост / НА
93, т.4, д.679/15.11.2007г. на нотариус Л. Тинкова, рег.№475 на НК/, че „Палас“
ЕООД е закупило от „Акрабов“ ООД 33/326ид.ч. от правото на собственост върху
процесния имот, съставляващ УПИ IX-551,552,553, в
гр.Пловдив, сега с идентификатор 56784.523.** по кадастралната карта на гр. Пловдив,
с административен адрес гр. Пловдив, ул. ***. Следователно ищецът „Палас“ ЕООД
е собственик само на идеални части от процесния имот.
С НА
№64, т.2, д.256/30.05.2006г. на нотариус Тинкова „Акрабов“ ЕООД продава на И.Ж.
правото на строеж на паркоместо №3 от 15,83кв.м. в гореописания недвижим имот.
Установителен иск за съществуването
или несъществуването на едно правно отношение или на едно право , съгл. чл.124,
ал.1, предл. второ от ГПК, може да предяви всеки, който има интерес от това
установяване. В същото време процесуалният закон забранява предявяването на
чужди права, освен в изрично предвидените от закона случаи /чл.26, ал.2 от ГПК/. Когато е предявен установителен
иск от ищец, който няма защитим правен интерес за цялото право, съдът следва да
разгледа иска само до установеното право на ищеца , а за частта над същото – да
върне исковата молба и прекрати производството, като такова по недопустим иск / виж и Р№ 397/03.10.2012г., гр. д. №
1604/2011 г., IV г. о., ВКС, Р № 208/14.07.2014г.,
гр. д. № 6302/2013 г., IV г. о., ВКС и
др/.
По делото е предявен иск от „Палас“
ЕООД за прогласяване на нищожността на сделката за покупко-продажба на правото
на строеж на паркомясто №3 в имота, по която то не е страна. Дружеството е
съсобственик в дворното място, съставляващо процесния ПИ, а предмет на
атакуваната сделка е учредяване на право на строеж върху този имот, т.е.
сделката има за предмет суперфиция, която ограничава правото на собственост
върху терена. Следователно собствениците на ПИ имат правен интерес да защитят правата
си с оглед евентуална недействителност на учредени вещи права върху собствения
им имот. Предвид установеното право на
собственост на ищеца само на идеални части от този имот, то се налага извода,
че ищецът е предявил и чужди права – тези на своите съсобственици върху дворното
място, без да има основания за това. Доколкото ищецът е процесуално легитимиран
да брани само своето право на собственост, то искът му за прогласяване на
нищожност е допустим само за такава
идеална част от предмета на договора, съответстваща на притежаваната от него
идеална част от правото на собственост / като названието „предмет на договора“
е условно и в последващото изложение ще се разгледа въпросът дали изобщо
договорът има предмет/. За останалата част от оспорения договор процесуално
легитимирани, съгл. чл.26, ал.2 от ГПК, са останалите съсобственици на
процесния недвижим имот. Ето защо предяваният иск за прогласяване нищожността
на целия договор за покупко-продажба се явява частично недопустим и респ.
постановеното по него съдебно решение
също е частично недопустимо - в частта, в която съдът се е произнесъл за
нищожността на покупко-продажбата над
33/326 ид.ч. от правото на собственост върху спорното паркомясто. В тази част решението като недопустимо следва
да бъде обезсилено, а производството по предявения иск– прекратено.
Предмет на атакувания договор за
покупко-продажба между „Акрабов“ ЕООД и И.Ж. е правото на строеж на паркомясто
№3 в дворното място, съставляващо процесния ПИ. Спорът между страните е дали
паркомястото е годен обект на собственост. Правната му същност не е законово
регламентирана, като в териториално-устройствените закони не се третира като
самостоятелен обект, който е годен да бъде своен. Легална дефиниция на
недвижими вещи е дадена в чл.110, ал.1 от ЗС и това са земята, растенията, сградите
и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието
на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката. В чл.23 от ЗКИР е посочено, че недвижимите имоти, обект на кадастъра могат да
бъдат поземлен имот, сграда и самостоятелен обект в сграда. В ЗУТ, още от
приемането му, се третира въпроса за осигуряване на места за паркиране и
гариране /чл.43/, като с изменения от 2012г. се говори за гаражи и места за
паркиране в границите на урегулирания поземлен имот. Във всички случаи, обаче,
законодателят не придава статут на обект на вещни права на тези места за
паркиране или гариране. Едва при приемане през 2015г. на новата ал.4 на чл.37
от ЗУТ е посочено, че в сграда в режим на етажна собственост необходимите места
за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект във: - паркинг – гараж със статут
на самостоятелен обект в сградата; - паркинг – гараж със статут на обща част в сградата;
- отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни
обекти в сградата. Следователно и към настоящия момент законодателят не е
предвидил възможността паркомястото да бъде третирано като самостоятелен обект
на собственост, като отделните места за паркиране могат да бъдат само
принадлежност към главна вещ в етажната собственост, но не и да имат
самостоятелно съществувание. В същото време изобщо не е предвидена възможност дворните места, в които има изградена сграда,
да бъдат обособявани като открити паркинги, съставляващи самостоятелни обекти
на собственост. В тази насока е и ориентирана съдебната практика /
Р№46/07.03.2018, гр.д.№2489/2017, ВКС и цитираните в него решения на ВКС/. В
този смисъл са без значение констатациите на приетите по делото експертизи за
предвижданията в инвестиционния проект. Доводите на ответниците, че
нотариалната практика третира
паркомястото като обект на правото на собственост, както и че данъчните служби
са издавали данъчни оценки, не намират законова опора, за да бъдат споделени.
Безспорно, като се изхожда от дефиницията в ЗС за понятието вещ, паркомястото не би могло да се квалифицира
както такава. Фактически то представлява условно обособена /обикновено чрез
очертаване/ част от повърхност – земна или на друга недвижима вещ / подземен или надземен етаж от сграда/. Така собствениците на идеални части от тези
недвижими имоти /дворни места или етажи от сгради/ практически разпределят
ползването на същите обекти. Независимо от това, обаче, те не стават
собственици на тази очертана реална част, а остават съсобственици в общата вещ
– дворно място или етаж от сграда.
С оглед на така описаната законова
уредба се налага изводът, че т.нар. паркомясто не е предмет в правния мир, не може
да се свои и да бъде обект на правото на собственост , респ. да бъде обект на
прехвърлителни сделки. Доколкото действащото законодателство не признава
възможността за съществуване на вещни права върху паркомясто, то не може и да
се учредява право на строеж на такова. Подобен
договор е лишен от предмет, т.к. учреденото ограничено вещно право не може да
бъде реализирано.
В
тази насока са дадени и задължителните указания на ВКС в ТР№3/2017,
гр.д.№3/2014, ОСГК, съгласно които, ако към момента на сключване на сделката,
реално определени части от недвижим имот не са фактически обособени, но е
възможно да се обособят като самостоятелен обект, съобразно изискванията на
устройствените закони, то договорът за прехвърлянето им не е нищожен поради
невъзможен предмет. Ако към момента на сключване на сделката предметът е
фактически и правно невъзможен, то тя е нищожна поради невъзможен предмет.
В процесния случай договорът за
покупко-продажба между „Акрабов“ ЕООД и Ж. има да предмет право на строеж на
паркомясто в дворното място, в което е построена сграда, етажна собственост. Както
вече бе коментирано паркомястото не съставлява самостоятелен обект на вещни
права. Следователно не може да бъде учредявано и самостоятелно право на строеж
на нещо, което няма самостоятелно
съществуване. Така договорът за покупко-продажба е лишен от предмет, т.к.
прехвърля нещо, което законът не признава. Ж. не придобива друг, самостоятелен
обект в сградата, етажна собственост. Не придобива дори и идеални части от
правото на собственост върху земята. Така тя не може да се легитимира като
собственик на идеални части от собствеността върху процесния ПИ, който има
характер на обща част към етажната собственост, както и че е участвала в
разпределение на ползването на тази обща част или е встъпила в правата на
праводателя си, участвал в това разпределение.
Следователно този договор за покупко-продажба е лишен от предмет, а
съгл. чл.26, ал.2 , предл. второ от ЗЗД договорите, които имат невъзможен
предмет са нищожни.
Жалбоподателите „Акрабов“ ЕООД и И. Ж.
поддържат, че дори и да се приеме нищожност на договора, то е настъпила правна
конверсия и по силата на същия, купувачът е придобил вещно право на ползване.
Теоретично това би било възможно, ако процесния ПИ нямаше статута на обща част
към етажната собственост. В случая в имота има построена сграда с отделни
самостоятелни обекти в нея. Всеки обект има и припадаща се идеална част от
правото на собственост върху поземления имот, в който е изградена сградата. Земята
по силата на чл.38 от ЗС придобива статута на обща по естеството си част за
етажните собственици. За да се учреди вещно право на ползване то следва да е
върху конкретно посочена вещ /имот. Вече бе коментирано, че паркомястото няма
характера на вещ по смисъла на ЗС, а вещно право на ползване върху правно
невъзможна вещ не може да бъде учредено. В същото време ползване върху вещ,
която е прилежаща към главната вещ, не може да бъде учредено отделно от
правомощието за се ползва главната вещ. Ето защо в случая не може да се приеме
и наличието на правна конверсия на нищожния договор за учредяване на право на строеж
в действителен договор за учредяване на право на ползване върху част от
дворното място, съставляващо обща част към етажната собственост.
Поради изложените съображения
установителният иск, предявен от „Палас“ ЕООД за обявяване нищожността на
процесния договор за продажба на правото на строеж на паркомясто №3 между
„Акрабов“ ООД и И.Ж. до размера на 33/326ид.ч. , съответстващ на притежаваните
от „Палас“ ЕООД идеални части от правото на собственост върху ПИ с
идентификатор 56784.523.*** по кадастралната карта на гр. Пловдив, се явява
основателен и доказан и следва да бъде уважен.
Вече бе казано, че за останалата част искът е недопустим, поради липса
на активна процесуална легитимация за ищеца „Палас“ ЕООД и постановеното решение в тази част следва да
бъде обезсилено , а производството – прекратено. В останалата част, решението
като правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено.
По иска с пр. осн. чл.109 от ЗС.
„Палас“ ЕООД е претендирало и осъждане
на ответницата Ж. да преустанови действията си – влизане и паркиране в ПИ, с
които го препятстват да упражнява правото си на собственост върху имота.
Правното основание на този иск е чл.109 от ЗС, който оправомощава собственикът да получи защита на правото
си на собственост от всякакви неоснователни действия или състояния, които го
препятстват да упражнява спокойно правата си. Тези фактически действия следва да бъдат конкретно
посочени в исковата молба, с което се формира и обема и вида на търсената
защита. Този иск може да бъде предявен и от съсобственик ,
който защитава правата си на
собственост върху общите части в етажната собственост от неоснователни действия
на трети за съсобствеността лица. Правният му
интерес произтича от притежаваните части от правото на собственост върху всяка
обща на съсобствеността част и правомощието да ги ползва с оглед това свое
право.
Така активно легитимирана
страна по този иск е лицето, което претендира да е собственик, а пасивната
легитимация принадлежи на лицето, за което се твърди да извършва
неоснователните действия, смущаващи собствеността. За да получи търсената
защита ищецът следва да проведе пълно и главно доказване на правото си на
собственост и на извършването на
неоснователни действия по отношение на неговата собственост.
По делото вече бе
установено, че ищецът „Палас“ ЕООД притежава идеална част от правото на
собственост върху процесния ПИ.
По делото е разпитвана свидетелката Е. П., която установява, че от
момента, в който дружеството ищец, чийто управител е съпругът й, се е нанесло в
сградата, Ж. е влизала в дворното място и е паркирала колата си на крайното
място за паркиране, обозначено като №3. Знае, че Ж. няма обект в сградата.
Дворът зад сградата се затварял с ролетна врата, за която дистанционно имат
само лицата, които паркират колите си в двора и от собствениците на гаражите.
Свидетелят Б. А. твърди, че
знае процесния имот, т.к. като управител на „Акрабов“ ЕООД са го изграждали.
Твърди, че ролетна врата към двора зад сградата била изградено още към момента
на строителството. Същата е автоматична и се управлява с дистанционно.
Причината за поставянето й е да се ограничи достъпът на лица, освен
собствениците на паркоместата и гаражите .
При така установеното от
фактическа страна съдът намира, че по
делото се доказва правото на собственост на „Палас“ ЕООД върху ПИ с
идентификатор 56784.523.**. Доказва се и че И.Ж. има достъп до дворното място
зад сградата, където на обозначеното паркомясто №3 паркира автомобил. Налице са
действия от едно трето за етажната съсобственост лице, които ограничават
възможността на ищцовото дружество „Палас“ ЕООД спокойно да упражнява
правомощието си да ползва имота, който съставлява общата част на етажната
съсобственост. Така се засяга упражняването на правото на собственост в пълния
му обем. Независимо от факта, че дружеството притежава само идеална част от
това право на собственост, то се разпростира върху всяка една част от имота,
поради което и неоснователните действия на несобственика го засягат и следва да
се постанови тяхното преустановяване изцяло.
Ето защо съдът намира, че така
предявеният иск с пр. осн. чл.109 от ЗС следва да бъде уважен като основателен
и доказан.
Първоинстанционното решение
по този иск като правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено.
На осн. чл.78 от ГПК И.Ж. ще следва да бъде осъдена да заплати на „Палас“
ЕООД сумата от 350лв. разноски по
жалбата против решението иска по чл.109 от ЗС, както и направените разноски в
размер на 87,50лв. по жалбата против
решението по иска по чл.26 от ЗЗД, или общо 437,50лв., разноски за адвокатско
възнаграждение за втората инстанция.
На осн. чл.78 от ГПК „Акрабов“
ООД ще следва да бъде осъдено да заплати
на „Палас“ ЕООД сумата от 87,50лв. по жалбата против решението по иска по чл.26 от ЗЗД, разноски за адвокатско възнаграждение за втората инстанция
С оглед на изложеното съдът
Р Е Ш И :
ОБЕЗСИЛВА Решение №
3052/17.07.2019г., пост. по гр.д.№ 4445/2018, ПРС, в частта, в която по иска, предявен
от „Палас“ ЕООД, ЕИК *********, против И.Г.Ж., ЕГН ********** и „Акрабов“ ЕООД,
ЕИК *********, е обявен за нищожен поради невъзможен предмет, на осн. чл.26, ал.2 ЗЗД, договорът за покупко-продажба на над 33/326ид.ч. от право на строеж на паркомясто №3, с площ от
15,83 кв.м. предвидено за изграждане, съгласно одобрен архитектурен проект в имот
с идентификатор 56784.523.*** по кадастралната карта на гр. Пловдив, с административен
адрес гр. Пловдив, ул. ****, представляващо УПИ ІХ-551,552,**от кв.141 по рег. план
на гр. Пловдив, „Бяла зона“ от 1995г., който договор е обективиран в нотариален
акт № 64, том ІІ, рег. № 2878, дело № 256/2006г. на нотариус Л. Т. и е сключен на
30.05.2006г. между „Акрабов“ ЕООД и И.Г.Ж.,
като постановено по НЕДОПУСТИМ иск.
ВРЪЩА исковата молба в тази й част и ПРЕКРАТЯВА производството по нея. В тази част решението има характер на
определение и подлежи на обжалване с частна жалба в едноседмичен срок от
връчването му на страните пред АС-Пловдив.
ПОТВЪРЖДАВА Решение №
3052/17.07.2019г., пост. по гр.д.№ 4445/2018, ПРС, в останалата му част.
ОСЪЖДА И.Г.Ж., ЕГН **********
, да заплати на „Палас“ ЕООД, ЕИК *********, сумата от 437,50лв., разноски във
въззивното производство.
ОСЪЖДА „Акрабов“ ЕООД, ЕИК
*********, да заплати на „Палас“ ЕООД, ЕИК *********, сумата от 87,50лв.
разноски във въззивното производство.
Решението подлежи на
обжалване с касационна жалба пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на
страните .
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :