РЕШЕНИЕ
№ 4124
гр. Варна, 18.11***024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 42 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Моника Жекова
при участието на секретаря Христина Ив. Христова
като разгледа докладваното от Моника Жекова Гражданско дело №
20233110115120 по описа за 2023 година
За да се произнесе взе предвид следното :
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, предявена на
22.11***023 г. във ВРС от ищцовото дружество „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление: ***, представлявано от управителя В. Е. Б., гражданин на ***, чрез
адв. П. Г. С., личен № ***, адвокат от САК, със съдебен адрес: *** против ответното
дружество „К. М.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: ***,
представлявано от управителя М. И. К.. Исковата молба е уточнена с депозиране на молба от
21.******023 г.
Ищцовото дружество основава исковата си молба на следните твърдени правно
релевантни факти и обстоятелства :
На 12.10***022 г. между ищеца „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК ***, като наемодател и ответника „К.
М.“ ЕООД, ЕИК ***, като наемател бил сключен договор за наем на недвижим имот, по
силата на който наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване
при условията и за срока на договора следните свои недвижими имоти : дворно място с
площ от 1384 кв.м., находящо се в ***, представляващ ПИ с идентификатор *** по КККР на
гр. Варна, ведно с построените върху дворното място: еднофамилна жилищна сграда с
идентификатор ****** на три етажа със застроена площ от 78 кв.м ; второстепенна сграда на
един етаж, представляваща бунгало „двойка“, с идентификатор ****** със застроена площ
58 кв.м.; второстепенна сграда на един етаж, представляваща бунгало „тройка“, с
идентификатор ****** със застроена площ от 87 кв.м.; второстепенна сграда на един етаж,
представляваща бунгало „четворка“, с идентификатор ****със застроена площ 98,63 кв.м , с
1
предназначение на описаните по-горе поземлен имот и сгради в него: „Социален дом за
стари хора“. В договора било предвидено, че имотите, предмет на договора за наем се
индивидуализират съгласно Приложение 1 към договора./т.1.2 /.
Недвижимият имот се отдавал под наем заедно с обзавеждането, всички необходими
съоръжения, кухненско и ресторантско оборудване, в т.ч. необходимия постелъчен материал,
налични и подробно описани в приемо - предавателен протокол, представляващ неразделна
част от договора, като с подписването на договора от наемателя - същият удостоверявал, че
предоставеното му оборудване е единственото уговорено между страните и в случай, че
друго е необходимо за дейността му в обекта, то ще бъде осигурено от него за негова сметка
/т. 1.3/. Съгласно т.2*** с подписването на приемо-предавателния протокол, съдържащ
фотоснимки на предаваните имоти и намиращите се в тях движими вещи, представляващ
неразделна част от договора, наемодателят предавал, а наемателят декларирал, че приел от
наемодателя недвижимия имот във вида, в който се намира към момента на подписване на
приемо-предавателния протокол.
Договорът за наем бил сключен за срок от една година, считано от датата на подписването
му /т.4.1./, като съгласно т.4.2 - ако след изтичане на уговорения срок никоя от страните не е
заявила, че желае този договор за бъде прекратен, той се считал за продължен и обвързвал
страните при същите условия и за неопределен срок.
Уговорената между страните месечна наемна цена била в размер на 5 500лв., без ДДС, а с
ДДС 6 600лв./т.5.1/, която се заплащала по банкова сметка на наемодателя в срок до 10-то
число на месеца, за който се отнася. Наемателят заплащал депозит в размер на 11 000лв., от
които 5500лв. на датата на подписване на договора за наем, а остатъкът от сумата се
заплащал в срок до 10.10.2022г.
Съгласно т.7 и т.9 при забава за плащането на наемната цена наемателят дължал неустойка
за забава в размер на законната лихва на ден от неплатената част от дължимата сума за
съответната календарна година.
В т.6 от договора страните уговорили, че за сметка на наемателя, в периода, в който държи
отдадените му под наем имоти са всички консумативни разходи, свързани с ползването на
наетия недвижим имот, в т.ч. за електричество, ВиК, COT, ТБО/такса смет/, телефон,
телекомуникации, както и всички разходи, дължими от наемателя съгласно ЗЗД.
Твърди се от ищцовото дружество, че на датата на сключване на договора за наем -
12.10***022г. описаните в него недвижими имоти и обзавеждането и оборудването, съгласно
подписано от страните Приложение №1 към договора, били предадени за ползване от
наемодателя на наемателя.
С уведомление, получено на електронна поща на наемодателя, наемателят заявил, че
желае договора за наем от 12.10.2022г. да бъде прекратен, считано от 01.10.2023г., като
заявил, че поема ангажимент да уреди всички финансови задължения до края на месец
септември 2023г. и очаквал да бъде върнат депозита след предаване на имота в приетия му
вид. Страните уговорили на 02.10.2023г. да бъде извършено предаване на държането на
отдадения под наем имот от наемателя. На посочената дата в имота се явило лицето Я. К.,
като представител на ответника, за подписването на приемо-приемателен протокол. На
2
същата дата 02.10.2023г. бил съставен приемо - предавателен протокол, наименован „
Приложение №1 към договор за наем на недвижим от 12.10***022г.“. В този протокол било
установено предаването на недвижимите имоти и на наличното към тази дата оборудване и
обзавеждане, като били отбелязани и описани липсващи вещи и оборудване, както и
нанесени щети в предоставените под наем недвижими имоти, както и на обзавеждането и
оборудването. Представителят на ответника - наемател, /Я. К./, отказал да подпише приемо -
предавателния протокол /Приложение 1 към договор за наем на недвижим имот от
12.10***022г./, което бил установено с подписите на присъстващите на предаването на
имота лица: Р. Т., представляващ наемодателя и А. Г. като свидетел. Я. К. подписал
единствено приложение към приемо-предавателния протокол, което било наименовано
„Липси 02.10***023г." и в същото били описани част от липсващите вещи - фризер, мини
хладилник и 3 броя дистанционни за климатици и телевизор. В сезиращата съда искова
молба , ищецът изрично е заявил, че не оспорва, че на датата на съставяне на приемо-
предавателния протокол получил от наемателя държането на имотите, описани в договора за
наем, а щетите и липсите на вещи не са предмет на исковата молба.
Претенцията на ищеца, предмет на предявените искове, произтичала от следните факти и
обстоятелства : Към датата на прекратяване на договора за наем наемателят не бил заплатил
изцяло дължимата от него наемна цена за ползването на недвижимия имот и движимите
вещи, а именно: част от наема за м.август 2023г. в размер на сумата 4 600лв., както и цялата
наемна цена за м.септември 2023г. в размер на 6600лв. Общо дължимите наеми възлизали в
размер на 11 2000 лв.
Не били заплатени и дължимите съгласно т.6.1 такса смет и такса битови отпадъци в размер
на 4 950 лв. за периода, в който наемодателят ползвал имота, а именно - м.октомври 2022г.
до края на м.септември 2023г. Заплащането на тези такси към община Варна, пояснява
ищеца, че било задължение на наемателя съгласно т.6 от договора за наем.Ищецът твърди,
че ги заплатил за своя сметка, за да избегне съставянето на акт за установяване на
задължения, както и начисляването на лихви за забава.
С предоставянето на наетия недвижим имот в състояние, отговарящо на
предназначението му, поддържането му и обезпечаването на спокойното м у ползване
наемодателят „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК *** твърди, че изпълнил произтичащите от договора за
наем задължения /чл. 228 от ЗЗД/, като предвид двустранния и възмезден характер на
договора, му се следвала дължимата, уговорена наемна цена, както и разходите, свързани с
ползването на имота /чл. 232, ал.2 ЗЗД/. На осн.чл.86 от ЗЗД, ответникът дължал на ищеца и
обезщетение за забава в размер на законната лихва върху дължимите суми за наем за
м.август и м.септември 2023г. Поради това ищецът сочи, че има право да получи
обезщетение за забава върху дължимата неизплатена част от наема за м.август 2023г. в
размер на 4 600лв.,за периода 10.08.2023г. до датата на предявяване на иска - 21.11***023г. в
размер на 174,00лв. и върху цялата неизплатена наемна цена за м. септември 2023г./ 6600лв.
с ДДС/, за периода 10.09***023г. -21.11***023г. в размер на 176,00лв. Общо размера на
обезщетението за забава върху дължимата наемна цена за двата месеца, сочи ищеца , че
възлиза на сумата от 350.00лв.
3
Независимо от факта, че с договора за наем била уговорена неустойка за забава на
задължението за заплащане на наем, ищецът не претендира неустойка, а обезщетение за
вреди на осн. чл.86 от ЗЗД, съизмерими със законната лихва върху дължимите суми.
В подкрепа на твърденията и исканията си, ищецът с исковата си молба е направил
доказателствени искания. В изпълнение на дадените от съда указания, с Молба с рег. вх. №
96666/21.***.2023 г.ищцовото дружество е прецизирало твърденията си и петитумите на
предявените искове.Видно от уточняващата молба, ищецът предявява следните искове :
1.Първият иск с цена от 11200.00 лв. - за заплащане на посочената сума, представляваща
част от дължим наем за м.август 2023г. в размер на 4 600.00 лв., както и цялата наемна цена
за м.септември 2023г. в размер на 6 600.00лв. Пояснено е изрично, че наемната цена е
дължима от наемателя на наемодателя по силата на сключения от тях договор за наем, който
през м.август 2023г. и м.септември 2023г.не е бил прекратен. Договорът за наем бил
прекратен с уведомление, получено на електронна поща на наемодателя, считано от
01.10***023г. Поради това вземането на ищеца произтичало от договорно правоотношение и
претенцията за заплащането йм, сочи ищеца че е с правно основание чл.79 вр.чл.228 ЗЗД. ( В
тази връзка ищецът е подчертал, че в практиката на ВКС се приема, че за да се уважи искът
за неплатена наемна цена, ищците следва да докажат, че за процесния период е съществувал
валиден договор за наем между страните, както и че ответниците не са изпълнили основното
си задължение за плащането на наемната цена: Решение № 1002 от 28.01.2010 г. по гр. д. №
2566/2008 г. на Върховен касационен съд).
С уточняващата си молба ищецът е посочил още, че исковете по чл. 232, ал. 2 и чл. 236,
ал. 2 от ЗЗД имат един и същи юридически факт - съществувало между страните наемно
правоотношение, като в първи случай се претендира само и единствено заплащане на
наемна цена за срока на действие на съществувалото наемно правоотношение, а във втория
случай се касае за претендиране на обезщетение от наемодателя за срока след прекратено
наемно правоотношение, при което наемателят продължава да ползва имота без съгласието
на наемодателя и до момента на изземването на този имот от неправомерно ползващия го
наемател, така: Определение № 599 от 18.07***022 г. по гр. д. № 82 / 2022 г. на Върховен
касационен съд, 4-то гр. отделение.
Третият от предявените искове, уточнява ищеца , че е за заплащане на дължимата от
ответника съгласно т.6.1 от договора за наем такса битови отпадъци в размер на 4 950лв. за
периода, в който наемодателят ползвал имота, а именно - м.октомври 2022г. до края на
м.септември 2023г. Твърденията в исковата молба са, че ищецът е заплатил тези такси към
Община Варна за своя сметка, за да избегне съставянето на акт за установяване на
задължения, както и начисляването на лихви за забава, но задължението за заплащането йм
било на ответника, в какъвто смисъл била уговорката в договора за наем.
В исковата молба се сочи още, че е допусната техническа грешка, като е посочена сума,
по-голяма от дължимата от наемателя и заплатена от наемодателя за ТБО. Поради това
ищецът е уточнил, че сумата, която той претендира да му бъде заплатена от ответника, като
дължима по силата на договора за наем такса битови отпадъци за периода на действие на
договора за наем -м.октомври 2022г. до края на м.септември 2023г. е 3572.91лв., вместо
4
посочената в исковата молба сума от 4 950 лв. Поради това, моли и съда да допусне
поправка в исковата молба, като сумата по третия от предявените искове, този за заплащане
на сума, представляваща дължима от ответника такса смет, се счита предявен за 3572.91 лв.
Съобразно дадените указания ищецът е уточнил още веднъж, че е заплатил дължимата такса
битови отпадъци за имота на 29.05***023г.
Основанието на претенцията, пояснява ищеца, че е по чл.79 вр.чл.232, ал.2 от ЗЗД. Съгласно
нормата на чл. 232, ал. 2, пр. ЗЗД върху наемателя тежало и задължението да посреща
разходите, свързани с ползването на вещта, т.нар. консумативни разходи. В случая съгласно
постигната уговорка в договора за наем наемателят следвало да заплаща дължимата за имота
такса битови отпадъци. Тъй като те не били заплатени, счита ищеца, че са налице
предпоставките за ангажиране на договорната отговорност на ответника за заплащането на
претендираната от ищеца сума, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното й изплащане.
В условията на евентуалност - ако съда приеме, че главният иск с правно основание чл.79
вр. чл.232, ал.2 от ЗЗД за заплащане на сумата 3572.91 лв. представляваща заплатена от
ищеца на 29.05.2023г. такса битови отпадъци за процесния имот за периода на действие на
договора за наем: м.октомври 2022г. - септември 2023г., е неоснователен, при евентуалност ,
ищецът моли съда да осъди ответника да заплати на ищеца сумата 3572.91лв.,
представляваща заплатена от ищеца на 29.05***023г. такса битови отпадъци за процесния
имот за периода на действие на договора за наем: м.октомври 2022г. - септември 2023г., с
която ответникът се е обогатил неоснователно за сметка на ищеца.
Уточнен е и петитума на третия от предявените искове, като е добавен и нов петитум на
евентуално предявения с уточняващата молба иск за неоснователно обогатяване по чл.59 от
ЗЗД.
С оглед изложеното по -горе, отправените с исковата молба обективно кумулативно
съединени искове, съгласно уточненията и корекциите въведени с уточняващата молба,
съдържат следните искания съгл. чл. 127, ал. 1, т. 5 ГПК:
Да бъде постановено съдебно Решение, по силата на което да бъде осъдено „К. М." ЕООД,
ЕИК *** да заплати на „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК ***, на осн.чл.232, ал.2 от ЗЗД сумата 11
200.00 (единадесет хиляди и двеста) лева, представляваща сбора на месечните наемни
вноски по договор за наем от 12.10***022г., както следва: за м. август 2023г. в размер на 4
600.00лв. и за м.септември 2023г. в размер на 6 600.00 лв., ведно със законната лихва върху
тези суми, считано от датата на предявяване на иска -22.11.2023 г. до окончателното им
изплащане;
Да бъде постановено съдебно Решение, по силата на което да бъде осъдено „К. М.“ ЕООД,
ЕИК *** да заплати на „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК ***, на осн.чл.86 от ЗЗД, сумата 350.00
(триста и петдесет) лева, представляваща обезщетение за забава в размер на законната лихва
върху дължимите месечни наемни вноски по договор за наем от 12.10.2022г., както следва:
сумата 174.00лв., представляваща обезщетение за забава върху дължима месечна наемна
вноска в размер на 4600.00 лв. за периода от датата на забавата 10.08***023г. до датата на
предявяване на иска - 21.11.2023г. и сумата 176.00лв., представляваща обезщетение за забава
5
върху дължима месечна наемна вноска в размер на 6 600.00 лв. за периода от датата на
забавата 10.09.2023г. до датата на предявяване на иска - 22.11***023 г., ведно със законната
лихва върху тези суми, считано от датата на предявяване на иска- 22.11***023 г. до
окончателното им изплащане;
Да бъде постановено съдебно Решение, по силата на което да бъде осъдено „К. М." ЕООД,
ЕИК *** да заплати на „Е. И. С." ЕООД, ЕИК ***, на осн. чл.79 ЗЗД, вр.чл. 232, ал.2 от ЗЗД,
сумата 3572.91лв., представляваща дължими съгласно т.6.1 от Договор за наем на
недвижим имот от 12.10.2022г. разходи за такса битови отпадъци за периода, в който
наемодателят е ползвал имота, а именно - м. октомври 2022г. - м.септември 2023г., които
разходи са заплатени от ищеца на 29.05.2023г., ведно със законната лихва, считано от датата
на предявяване на иска -22.11.2023 г. до окончателното изплащане на тази сума.
Евентуално, ако искът по т.3 бъде приет за неоснователен, е предявен в евентуален иск със
следното искане: Да бъде постановено съдебно Решение , по силата на което да бъде
осъдено „К. М. „ ЕООД, ЕИК *** да заплати на „Е. И. С. „ЕООД, ЕИК ***, на
осн.чл.59 от ЗЗД сумата 3572.91лв., представляваща заплатена от ищеца на 29.05.2023г.
такса битови отпадъци за процесния имот за периода на действие на договора за наем:
м.октомври 2022г. -септември 2023г., с която ответникът се е обогатил неоснователно за
сметка на ищеца, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска -
22.11.2023 г., до окончателното изплащане на тази сума. Ищецът отправя и искане съдът да
осъди ответното дружество „К. М." ЕООД,ЕИК *** да заплати на „Е. И. С." ЕООД, ЕИК ***
разноските по делото.
В изпълнение на дадените от съда указания и съгласно чл.127 , ал.4 ГПК ищецът е посочил
следната банкова сметка, по която ответникът да заплати исковите суми: *** в ***.
В срока по чл. 131 ГПК ответното дружество „К. М." ЕООД, със седалище и адрес на
управление : ***, представлявано от М. И. К., вписано в Агенция по вписванията -
Търговски регистър с ЕИК ***, действащо чрез адв. К. Т., личен № *** по карта № ***, член
на Адвокатска Колегия - град Варна с адрес на адвокатска кантора: *** офис***, със съдебен
адрес: ***, електронен адрес: *** е депозирало по ел.път отговор на исковата молба ,
регистриран под вх.№ 10288/06.02***024 г.
На първо място ответната страна е изразила становище по допустимостта на иска:
Предявеният с исковата молба осъдителен иск на основание чл. 228, вр. чл. 232, ал. 2 от ЗЗД
и чл. 86 от ЗЗД за установяване на обстоятелството, че „К. М." ЕООД, ЕИК *** в качеството
си на наемател на поземлен имот с идентификатор *** ведно с построените в дворното
място сгради, дължи на „Е. И. С." ЕООД сума в общ размер на 15 122.91 лв.,представляваща
сбор месечните наемни вноски за м. 08 и м.09. 2023 г. по договор за наем от 12.10.2022 г.:
сума в общ размер на 350.00 лв., представляваща сбор от обезщетения за забава върху тези
главници за периода от 10.08.2023 г. до 21.11.2023 г.; сумата от 3572.91 лева разходи за такса
битови отпадъци, както и законната лихва върху главниците, намира за допустим и предявен
пред надлежния съд.
На второ място ответната страна е застъпила становището, че иска е неоснователен и
правното твърдение на ищеца, заявено с иска, не отговаря на действителното правно
6
положение.
Наведените в отговора аргументи за неоснователност на иска са следните: Уговорената
между страните „К. М." ЕООД, ЕИК *** в качеството си на наемател и „Е. И. С." ЕООД в
качеството на наемодател наемна цена била в размер на 6 600.00 лева с ДДС, която се
заплаща по банкова сметка в срок до 10-то число.
Видно било от твърдението на ищеца, а и съответстващо на действителното правно
положение, че „К. М." ЕООД, ЕИК *** при подписването на процесния договор за наем
заплатило депозит в размер на 11 000 лева.
С уведомление, получено на електронна поща на наемодателя „К. М." ЕООД заявил, че
желае да прекрати наемните си правоотношения от 01.10.2023 г. След проведени разговори с
представител на дружеството ищец, „К. М." ЕООД и „Е. И. С." ЕООД се споразумели
наемните вноски за месец Август и месец Септември да бъдат прихванати с гореописаната и
платена гаранция. Доколкото ищеца не твърдял връщане на процесната сума - платена като
гаранция на „К. М." ЕООД, то счита ответното „К. М." ЕООД, че изцяло е покрило
процесното задължение и не дължи наемните вноски предмет на настоящото производство.
В подкрепа на твърденията на ответника за наличието на такава договорка било и
представеното от ищеца извлечение от банкова сметка, в което платената в размер сума от 2
000 лева била с основание „ Наем за месец Август“, което било и действително уговореното
между страните.
Ответното дружество счита за ирелевантни спрямо настоящото производство твърденията
на ищеца относно начина на подписване на приемно-предавателен протокол, като оспорва
изразената в исковата молба фактология.
По отношение на претенцията на ищеца за заплащане на ТБО за процесният имот,
ответното дружество твърди, че било видно от приложената уточняваща молба, че нейният
размер е неясен и неуточнен. От приложените към исковата молба платежни нареждания,
счита ответната страна, че не можело да бъде определен размера за ТБО в периода на
наемните правоотношения между страните.
Доколкото с депозираната допълнителна молба ищецът твърдял, че процесната такса е
платена на 29.05.2023 г., твърдението му за заплащането й под страх за съставяне на АУЗ -
ответника намира за неоснователно. Твърди се от ответника, че през месец май и
следващите, преди прекратяването на процесния договор за наем, размерът на ТБО и
нейната дължимост не бил станал известен на ответника, доколкото наемните
правоотношения възникнали в края на 2022 г., а ищецът не направил постъпки, за да бъде
заплатена процесната ТБО, която такса ответника оспорва по дължимост и размер.С оглед
на гореизложеното счита ответника, че не е дал повод за образуването на настоящото
производство.На последно място по направените от ищеца доказателствени искания
ответникът не възразява същите да бъдат допуснати и приети.От своя страна ответникът е
направил доказателствени искания.В обобщение ответникът моли съда да отхвърли исковете
като неоснователни и недоказани. Моли да му бъдат присъдени сторените съдебно -
деловодни разноски съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК и договор за правна
помощ и консултантско съдействие.
7
В проведеното по делото последно открито съдебно заседание от 18.10.2024 г. ищцовата
страна ,представлявана от адв.П.С. поддържа исковата молба и предявените искове, моли за
уважаването йм и присъждане на сторените по делото съдебно -деловодни разноски .В срока
за писмени бележки процесуалният представител на ищеца представя подробна писмена
защита .
В откритото съдебно заседание ответната страна представлявана от адв.Кр.Т. поддържа
отговора на искова молба, моли за отхвърляне на исковете като неоснователни и недоказани
ведно с присъждане на разноските по делото .
СЪДЪТ, след запознаване със становищата, твърденията и възраженията на страните, на
база приложимия закон и съгласно нормите на чл.235 и чл.236 ГПК приема за установено
по делото следното от фактическа и правна страна :
Районен съд Варна е сезиран с допустими и редовни искови претенции , квалифицирани с
доклада по делото като предявени в условията на обективно кумулативно съединяване
осъдителни искове с правно осн. чл. чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр. 2 от ЗЗД.
Нормата на чл.232, ал.2 ЗЗД гласи: Наемателят е длъжен да плаща наемната цена и
разходите, свързани с ползуването на вещта.
Предявен е и осъдителен иск с правно осн. чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на законна лихва
върху неплатените наемни вноски считано от датата на падежа на задължението за плащане
на наемна вноска до датата на предявяване на исковата молба в съда, като се желае и
присъждане и на законна лихва върху главните вземания, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда и до окончателното изплащане на вземанията.
Предявен е и евентуален иск, спрямо иска с правно осн. чл. 232, ал. 2, предл. 2 -ро ЗЗД -
осъдителен иск с правно осн. чл. 59 ЗЗД ведно с акцесорно искане с правно осн. чл. 86, ал.1
ЗЗД с искане за осъждане на ответника да върне на ищеца исковата сума - платена ТБО, с
която сума ответникът неоснователно се обогатил ведно със законната лихва, считано от
датата на подаване на исковата молба в съда.
При така предявените искове, съдът с доклада по делото, приет от страните без
възражения, е указал на страните, че договорът за наем е регламентиран с разпоредбите на
чл. 228 - чл. 239 ЗЗД. Съобразно посоченото в тях и трайната съдебна практика договорът
за наем е двустранен, възмезден, консенсуален и поражда само право на ползване.
Задълженията на наемодателя са да предаде на наемателя уговорената вещ годна за
използване и да я поддържа в такова състояние, като извършва по-значимите поправки и
осигури спокойно ползване на вещта от наемателя. Съответно законоустановени задължения
на наемателя са да плаща наема в уговорения срок и по уговорения начин, да пази наетата
вещ и да я върне на наемодателя след изтичане на срока в състоянието, в което я е наел,
както и да плаща разходите, свързване с ползването на вещта. С оглед горното, съдът е
указал на ищеца, че за да бъдат уважени осъдителните искове по чл. 232, ал. 2 пр. I и пр. II
от ЗЗД ищецът следва да установи и докаже при условията на пълно и главно доказване
следните кумулативни предпоставки: валидно възникнало наемно правоотношение между
страните и неизпълнение от наемателя на задължението му за заплащане на наемната цена и
разходите свързани с ползването на вещта. Съгласно правилото на чл. 154 ГПК за
8
разпределение на доказателствената тежест в гражданския процес и наведените конкретни
фактически твърдения, в случая доказателствената тежест е възложена на ищеца за
установяване на обстоятелствата относно наличието на валидно облигационно
правоотношение с ответника по силата на сключен договор за наем, че е изправна страна по
същия, т. е., че е изпълнил задължението си да предаде процесния недвижим имот за
временно възмездно ползване за процесния период, размера на дължимия наем и настъпване
на изискуемостта на задължението, стойността на разходите за ТБО за процесния период,
датата, на която задълженията за заплащане на разходите за ТБО са станали изискуеми и
заплащането им от наемодателя. В тежест на ответника е било възложено да установи и
докаже възраженията си залегнали в отговора на искова молба, които имат правоизключващ
характер, а именно: Ответникът по същество е следвало да докаже, че е заплатил всички
дължими наемни вноски в срок и изцяло. Ответникът е следвало и да докаже, че при
сключване на договора за наем е платил гаранция в сочения от него размер, както и че е
постигнато споразумение между страните, по силата на което от платената гаранция са
приспаднати дължимите се от ответника наемни вноски. В тежест на ответника е били и да
ангажира доказателства и установи, че по силата на договора за наем такса битови отпадъци
за наетия имот или не е била включена като разход , свързан с управлението на вещта , а ако
е била включена - не станала известна на ответника по причини дължащи се на поведението
на ищеца / така както се твърди в отговора на искова молба /. Ответникът е следвало да
докаже и възражението си, че ТБО е с неясен и неуточнен размер. По предявения
евентуален иск с правно осн. чл.59 ЗЗД съдът е указал на ищеца, че носи доказателствената
тежест да установи датата на плащане на исковата сума и имущественото разместване на
блага - обогатяването на ответника с тази сума и намаляване на имуществото на ищеца със
същата сума. Ответникът е следвало да ангажира доказателства, които изключват
отговорността му. По предявените искове с правно осн. чл. 86, ал. 1 ЗЗД ищецът е
следвало да докаже твърденията си, че ответникът се намира в забава, датата на която е
настъпила забавата върху всяко главно задължение. Ответникът по иска по чл. 86, ал. 1 ЗЗД
е следвало да докаже възраженията си, че е изправна страна по договора, погасил изцяло
задължението си за плащане на наемна цена и или и разходи по управление на наетия имот.
Съгласно нормата на чл. 146, ал. 1, т. 4, т. 5 ГПК с доклада по делото съдът е обявил на
страните , че помежду йм не е спорно, че са сключили договор за наем на недвижимия имот
описан в исковата молба, че наемната цена по същия договор /от 12.10.2022 г./ която
наемателя е приел да плаща на наемодателя е била договорена в размер на 6600 лв. с ДДС
месечно, с падеж 10 то число на месеца , платима по банкова сметка на наемодателя , както
и че при сключване на договора наемателят е приел да заплати депозит от 11 000 лв.
Доклада по делото на осн. чл.252, чл.253 ГПК е бил допълнен с оглед твърденията на
страните като е обявил за безспорно между страните, на основание чл. 146, ал. 1, т. 4 и 5
ГПК, че ответникът-наемател е заплатил депозита на ищеца-наемодател.
Спорните по делото въпроси са само два – дължи ли ответникът на ищеца плащане на две
наемни вноски ведно с лихвите за забава и ТБО или с депозита платен от ответника на
ищеца тези вземания са погасени.
9
Видно от изявленията на процесуалните представители на страните ищецът твърди че
ответника има неплатени 2 наемни вноски, което последният не отрича и че ответникът
желае да извърши прихващане с тези наемни наемни вноски с депозита. Процесуалният
представител на ответника е съгласен с тези факти и твърди, че ответникът е платил
гаранцията в сочения размер и срок.За депозита процесуалния представител на ищеца
заявява, че не спори, че е платен, но поддържа твърдението че не са платени две вноски по
наемния договор .В заключение процесуалният представител на ответника обобщава че това
е спорното всъщност, това предмета на спора, поради което и не отправя искане за
съдебно-счетоводна експертиза.
По същество на спора ответникът е възразил, че е извършено извънсъдебно прихващане
на двете наемни вноски с платения депозит /гаранция и че това прихващане е било устно.
От своя страна ищецът чрез адв. С. оспорва че прихващане няма , а още по-малко, че може
да се извърши устно. Ищецът се е позовал на чл. 5, т. 4 от договора за наем, че депозитът се
връща в седмодневен срок от прекратяване на договора и подписване на приемо-
предавателен протокол за състоянието на материалната база. Сочи, че депозитът се явява
гаранция за добросъвестно стопанисване на недвижимия имот от наемателя, а в случая на
увреждане на недвижимия имот, което не се дължи на нормалното му изхабяване,
наемодателят има право да приспадне от внесения му депозит стойността за възстановяване
на вредите и при условие, че наемателят откаже да поправи и/или възстанови повреденото
имущество. Поради това ищецът намира, че наемателят има право да получи дадения
депозит при сбъдването на посочените условия, а именно - да не са установени с приемо-
предавателен протокол вреди на имота или ако такива са установени, той да е поправил
и/или възстановил същите.
При така изложеното по -горе се налага и извод от фактическа, а и от правна страна че
спорът между страните се концентрира върху въпроса не какъв е месечния наем на наетата
вещ и таксата битови отпадъци , а дължи ли въобще ответника на ищеца каквито и да е
парични вземания във връзка с наемния договор. Липсата на конкретно оспорване на
размерите на исковете не е наложила провеждане на ССчЕ, поради което и по делото не са
използвани специални знания от областта на счетоводството .
От приобщените по делото писмени доказателства : представените с исковата молба
заверени копия на: Договор за наем на недвижим имот от 12.10.2022 г.; Приложение № 1 към
Договор за наем на недвижим имот от 12.10.2022 г.; Приложение № 1 от 02.10.2023 г. към
договор за наем на недвижим имот от 12.10.2022 г. и опис на липси от 02.10.2023 г.;
платежно нареждане за заплатена такса битови отпадъци - 2 бр.; извлечение от банкова
сметка № 65/14.09.2023 г. се установяват следните факти :
На дата 12.10.2022 г. „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК ***, в качество на наемодател и „К. М.“
ЕООД, ЕИК ***, в качество на наемател сключили писмен договор за наем на недвижим
имотпо силата на който наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно
ползване при условията и за срока на договора следните свои недвижими имоти : дворно
място с площ от 1384 кв.м., находящо се в ***, представляващ ПИ с идентификатор *** по
КККР на гр. Варна, заедно с построените върху дворното място: еднофамилна жилищна
10
сграда с идентификатор ****** на три етажа – първи етаж представляващ бистро със
застроена площ от 78.28 кв.м, втори етаж състоящ се от 2 спални, хол, баня, тоалет, коридор,
две тераси със застроена площ 102.35 кв.м и трети етаж състоящ се от две спални, хол,
баня, тоалет , коридор и две тераси със застроена площ 102.35 кв.м , а по КК представляващ
еднофамилна жилищна сграда с ид.№****** със застроена площ 87 кв. м ; 2.
ВТОРОСТЕПЕННА СГРАДА на един етаж, представляваща бунгало „двойка“, с
идентификатор ****** със застроена площ 58 кв.м.; 3.ВТОРОСТЕПЕННА СГРАДА на един
етаж, представляваща бунгало „тройка“, с идентификатор ****** със застроена площ от 87
кв.м.; 4.ВТОРОСТЕПЕННА СГРАДА на един етаж, представляваща бунгало „четворка“, с
идентификатор ***.3 със застроена площ 98,63 кв.м , с предназначение на описаните по-горе
поземлен имот и сгради в него: СОЦИАЛЕН ДОМ ЗА СТАРИ ХОРА.
Видно от чл.1,ал.1 изр.последно от наемния договор /л. 7/ страните са договорили наемна
цена в размерите посочени в чл. 5 , като е постигнато съгласие наемната цена да се заплаща
от наемателя по реда и при условията на Раздел Трети .В чл. 1 , ал. 2 от наемния договор /л.
п 8 / изрично е записано, че имотите, предмет на договора за наем се индивидуализират
съгласно Приложение 1 към договора.В последната трета алинея на чл.1 е посочено, че
недвижимият имот се отдава под наем заедно с обзавеждането , всички необходими
съоръжения , кухненско и ресторантско оборудване , в т.ч. необходимият постелъчен
материал , налични и подробно описани в приемо – предавателния протокол ,
представляващ неразделна част от договора . За избягване на всякакво съмнение с
подписване на протокола по предходното изречение, страните са включили в изречение
последно на чл. 1 , ал.3 договреността „ наемателят приема и удостоверява , че
предоставеното му оборудване е единственото договорено между страните и в случай, че
друго е необходимо за дейността му в обекта ще бъде осигурено от него да негова сметка „ .
В чл. 4 , ал.1 от договора за наем е посочено, че договорът се сключва за 1 година,
считано от датата на подписването му .
В раздел Трети „ Наемна цена , срокове и начин на плащане „ в чл. 5 – 8 е договорено още
плащане на наемна вноска и депозит .
В чл. 5 , ал.1 е посочено, че наемателят дължи месечна наемна цена 5 500 лв. без ДДС,
която съгласно ал.2 на същия чл.5 се заплаща в срок до 10 -то число на месеца за който се
отнася по указаната в ал.7 банкова сметка на наемодателя.В чл.5,ал.3 от наемния договор
изрично е посочено, че наемателят се задължава да плаща месечната наемна цена заедно с
дължимия се ДДС , начислен върху нея в съответствие с действащото законодателство , в
сроковете по ал.1 и ал.2 на чл.5 .
Липсва спор между страните затова, че помежду йм е бил сключен именно подписания от
тях договор за наем при посочената наемна цена , както и затова , че наемателят-ответник е
платил депозита. В клаузата на чл.5 , ал.4 от наемния договор /л.8 / страните са приели , че
наемателят заплаща депозит в размер на 11 000 лв. като в деня на подписване на договора за
наем заплаща 5500 лв. , а остатъка от 5500 лв. в срок до 10.10.2022 г. В същия чл. 5 е
записано, че депозита се връща на наемателя в 7 дневен срок от прекратяване на договора и
подписване на приемо-предавателен протокол за състоянието на материалната база .
11
Депозитът , изрично е изписано в изр.трето на чл.5,ал.4, че се явява гаранция за
добросъвестно стопанисване на недвижимия имот от наемателя . Договорено е било още в
случай на увреждане на недвижимия имот , което не се дължи на нормалното му изхабяване
, че наемодателят има право да приспадне от внесения му депозит стойността за
възстановяване на вредите , и при условие, че наемателят откаже да поправи и/или
възстанови повреденото имущество .
В чл. 5 , ал.5,6 и 7 от наемния договор е посочено, че за плащането на наемната цена и
дължимият ДДС наемодателят издава фактура в законоустановените срокове, плащането ще
се извършва до 10 -то число на месеца, за който се отнася по посочената банкова сметка на
наемодателя водена в *** АД , а в случай на забава в плащането на наемната цена /изцяло
или частично / наемателят дължи на наемодателя неустойка за забава в размер на законната
лихва за всеки ден просрочие за периода на забавата до окончателното плащане на всички
дължими суми , независимо от това дали договорът е прекратен .
В чл. 6 от наемния договор ясно е разписано , че за сметка на наемателя , но само за
периода , в който държи отдадените му под наем имоти са всички консумативни разходи ,
свързани с ползването на наетия недвижим имот , в т.ч. разходи за електричество, ВиК ,
СОТ , ТБО / такса смет / за периода в който имота се ползва от наемателя .
Договорът за наем е съставен в писмен вид и двустранно подписан видно от копието
приложено на л. 7 – 13 , а неразделна част от договора е Приложение 1 / детайлно описание
на наетите вещи / – л.14—20 .
На лист 20 -21 се съдържа приложено копие на частен документ наименовано „ ЛИПСИ
2.10.2023 „ с текст : „ фризер 1 бр. , мини хладилник 1 бр. , дистанционно АС 2 бр. и ТV 1
бр.“Под текста е изписана в ляво и в дясно дата 02.10.2023 г., под датите имената Я. К. и Р.
Т. , а под имената има положени подписи .
От приложеното на лист 22 – ри заверено за вярност с оригинала копие на преводно
нареждане се установява факта, че на дата 22.03.2021 г. „Е. И. С.“ ЕООД е платило по банков
път такса битови отпадъци за 2023 г. в размер на 3572.91 лв., а на 12.04.2012 г. ТБО в
размер на 1377.23 лв. за имота. / ****** – партиден номер към 2012 г. и ****** към 2023 г./.
За доказване на размерите и основанията на исковете си ищецът е представил и
извлечение от банковата си сметка водена при *** АД за периода 26.08. – 13.09.2023 г. с
посочване на начално и крайно салдо , общ кредитен и дебитен оборот.
За пълното изясняване на фактическата страна на спора съдът е допуснал събиране на
гласни доказателства в полза на двете страни.
Видно от протокол № 5712/18.10.2024 г., в полза на ищеца са разпитани свидетелите А. Г.
и Р. Т., а в полза на ответника Я. К..
Разпитан в качество на свидетел Я. К. сочи пред съда, че при ответника отговаря за три
обекта , единият от които процесният дом за стари хора.Според показанията на Я.К. имота
бил видимо неизползван до сключването на договора за наем през м.септември 2022 г. и
понеже не бил изгоден за тази дейност от страна на ответника-наемател пуснали на десетия
месец предизвестие към собствениците за прекратяване на договора . От страна на
собствениците наемодатели казали, че искат да изтече едната година на договора, а ако ли
12
не наемателят щял да държи неустойка . Т.к .Я. К. отговарял за този обект, от страна на
наемателя решили , че така и така вместо „ да ги дава на вятъра „ парите, да си изкара една
година като наем и така си изкарали двата месеца наем.След прекратяване на договора св.Я.
К. сочи, че заедно с Р. подписали протокол, потвърждава че подписа на липси е негов, както
и че не е подписвал инвентарен лист изготвен от наемодателя . Според същия свидетел като
описвали липсите свидетеля контактувал с Р. и понеже Р. бил посредник изявленията на
св.Я.К. били понеже оставали два наема „ нека бъдат приспаднати от това което наемателят
оставили като залог , а Р. казал че ще говори със собственика и ще върне отговор , но
свидетелят не знаел дали този отговор се върнал като отговор .
В същото открито съдебно заседание в полза на ищеца са разпитани свидетелите А. Г.
работеща като брокер недвижими имоти и запозната с наемните правоотношения между
страните и Р. Т. заемал длъжност управител на хотели при ищеца.
От показанията на св.Г. е видно, че е била посредник между фирмите на ищеца и
ответника по повод имота със статут на старчески дом . Свидетелката твърди, че
присъствала при приемането на имота от наемателя , съставила протокол когато наемателят
влязъл в имота, протокол съставила и при напускането на имота При напускане на имота на
място бил Р. – представител на фирмата на наемателя . При последния оглед на имота
констатирали, че има някакви щети по имотите писали ги в протокола и свидетелката
потвърждава написаното от нея , защото гледали и директно писали протокола
.Свидетелката писала протокола и това което видяла , това записвала. Представител на
наемателя не подписал протокола , не поискали да подпишат, присъствали, не не подписали
и тя с Р. подписали протокола .Имотът обяснява свидетелката че се бил отдал под наем
миналата година някъде през лятото , наемът се прекратил есента накъде октомври –
септември .Представител на фирмата на наемателя оказал да подпише протокол , мисли че
това бил Я. , той бил нещо несъгласен с някакви неща , но не се сеща кои .
Св.Р. Т. пред съда сочи , че към 2022 -23 е работил при ищеца като управител на хотели по
трудов договор , собственик на фирмата бил В. Б. , той бил управител на фирмата , а св.Р. Т.
действал от негово име с пълномощно и даже сменил статута на процесния имот . Св.Р.Т.
обяснява пред съда, че познава имота на „***", използвал се като дом за стари
хора.Свидетелят Т. движел документацията за смяната на статута. Имотът се отдавал под
наем на фирма „***“. Кореспонденцията с фирмата по време на преговорите за наемането на
имота и по време на наема минавала през свидетеля Р.Т., той я движел и бил в контакт с
фирма „***“, повечето бил в контакт с Я., знаел, че М. е Управителят, с нея също ъм
контактувал, но по-често с Я..Св.Т. сочи, че бил запознат съм със съдържанието на договора
за наем. Мисли, че Я. споменал нещо „ за това с депозита да стане прихващане срещу
неплатен наем“, но св.Т. му казал, че едното няма нищо общо с другото - наемите си били
наеми, депозитът си бил депозит. Депозитът по принцип трябвало да се освободи, след като
бъдат изчистени всички наеми, като се види имота. Не било ставало въпрос и съгласие от
страна на наемодателя за прихващане на депозита с неплатените наеми, катогоричен е св.Т..
Същият свидетел сочи, че е присъствал при съставянето на приемо-предавателния протокол
при напускането на имота. Имало липси, имало щети много -липсвал хладилник, по кухнята
13
имало нещо, имало ударени врати, пътеката не светела в двора, тя била с датчици за
движение, мазилки имало, на третия етаж мисли, че били демонтирали мивката, да сложат
пералня и били изкъртили плочки, за да се включат в канализацията. На съставянето на този
протокол твърди същия свидетел , че присъствал Я. и от агенцията. Представителят на
фирмата-наемател отказал да подпише протокола, само липсите подписал, протоколът не го
разписал, а св.Т. не знаел защо не искал да подпише , не обяснил защо не иска „Няма да
подпиша" това казал.За прихващане отново твърди св.Т. , че не било ставало въпрос, за
никакво прихващане не ставало въпрос, нямало съгласие от страна на наемодателя .В края
на показанията си св.Т. отново казва, че никога не е имало изявление за прихващане. Май
било преди, когато Я. говорел нещо за гаранцията, още като си били там, но свидетелят
точно да си спомнял. Наемателите сочи още св.Т.,че бавели много плащането на наемите,
плащали си след 3 писма. Казали, че ще платят последния наем. Я. бил споменал нещо за
това, казал нещо: „Вместо да плащам, си ги удръжте“, и аз Т. казал: „Това няма нищо общо -
плащането на наеми с удържане на депозита. Депозитът си е депозит". Депозитът служел,
защото имотът последно преди да го издадат не бил както го приели и затова Т. казал на Я.
да си плати наемите, казал, че имат договор и всичко по договора трябва да се спазва, както
си е в договора. На последно място св.Т. повтаря, че са констатирани щети по имота.
Конвектоматът също не бил на мястото си, не бил в кухнята, ами бил в стаята за приемане.
Никой не бил видял дали работи, Т. не помнел дали сме го описали в протокола, може и да
го били описали. Конвектоматът бил преместен, този конвектомат имал инсталация, не бил
включван, защото не си бил на мястото. Той имал към него включена вода, бил преместен.
Щетите били описани в протокола от св.Т. и от агенцията, че свидетелката Г. ги писала. Не
били остойностявали щетите, просто ги констатирали и описарли. Имало паднала мазилка и
изкъртени плочки. На третия етаж мивката нямало как сама да се демонтира и плочките
нямало как да са паднали, като са изкъртени и са сложени на страна. Вратите също били
ударени.
На поставени от адв.С. въпроси свидетелят е отговорил, че те платили таксата битови
отпадъци с данък недвижими имоти мисля, през месец май, за да ползват някаква отстъпка
и свидетелят отново казал на Я., че в договора пишело, че таксата битови отпадъци е за
тяхна сметка.Свидетелят не знаел защо те не са я платили, не искали, от страна на фирмата
на ищеца-наемодател поискали да я платят, даже им писали, ноп отговор нямали .
При така установената по делото фактическа обстановка съдът от правна страна прави
следните изводи :
Спор по делото между страните относно основните факти на които ищецът основава иска
си реално няма. Страните не са оспорили и дадената от съда правна квалификация на
предявените главни и акцесорни искове, както и на евентуалния иск .
Предявените пред съда и подържани от ищеца искови претенции са
-за заплащане на сумата от 11200 лв. сбор от неплатени наемни вноски по договор за наем
от 12.10.2022 г. – за м. 08.2023 г . в размер на 4600 лв. с ДДС и за м. 09.2023 г. в размер на
6600 лв. с ДДС , ведно със законната лихва върху главното вземане считано от датата на
подаване на исковата молба в съда - 22.11.2023 г., на осн. чл.232 ,ал.2 вр. Чл. 86, ал.1 ЗЗД.
14
-за заплащане на сумата от 350 лв. обезщетение за забава в размер на законната лихва върху
дължимите месечни вноски по договора за наем от 12.10.2022 г. : 174 лв. въру сумата от
4600 лв. за периода от датата на забавата 10.08.2023г. до датата на предявяване на иска
21.11.2023 г. и 176 лв. върху сумата от 6600 лв. за периода на забавата – от 10.09.2023 г. до
датата на предявяване на иска 21.11.2023 г. ведно със законната лихва върху сумата от 350
лв., считано от датата на предявяване на иска 22.11.2023 г. до окончателното изплащане на
осн. чл. 86, ал.1 ЗЗД;
-за заплащане на сумата 3572.91 лв. представляваща дължими съгласно чл.6.1 от договора за
наем от 12.10.2022 г. разходи за такса битови отпадъци, за периода в който наемателят е
ползвал имота , а именно м .10.2022 – м. 09.2023 г. , които разходи са платени от ищеца , на
осн. чл. 79, вр. Чл. 232, ал.2 ЗЗД ведно със законната лихва считано от датата на предявяване
на иска 22.11.2023 г. до окончателното плащане на сумата.
Предявен е и евентуален иск с правно осн.чл. 59 ЗЗД за плащане на сумата от 3572.91 лв.
ведно със законната лихва ,предявен спрямо последния трети осъдителен иск.
Съдът, в настоящия му първоинстанционнен съдебен състав намира предявените искове за
осъждане на ответника за заплащане на наемни вноски ведно със законната лихва за забава
и мораторната лихва за забава както и за разходите за ТБО ведно със законната лихва за
основателни и доказани, поради което и ги уважава така, както са заявени и прецизирани.
Произнасянето на съда по главните три осъдителни иска не налага произнасяне по
евентуалния иск с правна квалификация чл. 59 ЗЗД .
За да изведе извода за основателност и доказаност на исковете съдът излага следните
мотиви :
Установено и доказано е по делото, а и не е и спорно, че страните по делото са страни по
договор за наем на недвижим имот от 12.10.2022 г.
За характера и вида на договора за наем са приложими нормите на ЗЗД а и съгласно
трайната съдебна практика договора за наем се определя като консунсуален и възмезден .
Съгласно разпоредбите на ЗЗД договорът за наем се прекратява с изтичане на срока за който
е сключен, а ако договорът е без срок – прекратяването става по реда на чл.238 ЗЗД с 1
месечено предизвестие, а развалянето поради неизпълнение е уредено в нормата на чл. 87
ЗЗД. След прекратяване на наемното правоотношение наемателят е длъжен да върне вещта -
чл. 233, ал. 1 ЗЗД, а последиците от неизпълнение на това задължение са предвидени в
правилата по чл. 236 ЗЗД. Според това разрешение в задължителната за съдилищата
практика на ВКС, при прекратяване на наемното правоотношение доказателствената тежест
за изпълнение на задължението по чл. 233 ЗЗД е на наемателя и ако същият продължи
ползването на имота, то той дължи обезщетение и следва да изпълнява задължението си,
произтичащи от наемния договор - чл. 236, ал. 2 ЗЗД. Съответно, при съществуваща
облигационна връзка между страните, наемателят дължи заплащането на уговорената
наемна цена. По силата на чл. 20а, ал. 2 ЗЗД прекратяването на договора може да се
постигне и по взаимно съгласие между страните, като и в този случай, произтичащите от
прекратяването задължения на страните подлежат на изпълнение според уговорките в
договора или съгласно законовите разпоредби. Вмененото на наемателя задължение по чл.
15
233, ал. 1 ЗЗД за връщане на вещта на наемодателя след прекратяване на наемния договор
произтича от задължението на наемодателя по чл. 230 ЗЗД да предаде наетата вещ на
наемателя при сключването на договора. Фактическото държане на наетата вещ, целите,
начина и други обстоятелства относно ползването, съгласно практиката на ВКС биха имали
значение относно правото на наемателя да прекрати или развали договора, но са
ирелевантни за отговорността му за заплащане на наемната цена, ако облигационното
отношение не е прекратено.
Следва да се отбележи още , че правата и задълженията на страните по наемния договор
са определящи и за разпределението на доказателствената тежест. При доказан факт на
предаване на държането на наетата вещ от наемодателя на наемателя при сключването на
договора, фактът на връщането на вещта след прекратяване на наемния договор подлежи на
доказване от наемателя. Прекратяването на договора подлежи на доказване от страната,
която се позовава на последиците от прекратяването. Връщането на вещта по смисъла на чл.
233, ал. 1 ЗЗД следва да се изразява в предоставяне на държането върху вещта от наемателя
на наемодателя, като конкретните обстоятелства относно предаването се определят
съобразно с договора, вида на вещта и други факти. Сам по себе си фактът, че наемателят не
е ползвал предадената му по договора вещ, не обуславя извод за прекратяване на наемното
правоотношение и за връщането на вещта. По тези съображения и в практиката си ВКС
обобщава, че наемателят дължи заплащането на наемна цена за наетия недвижим имот и ако
фактически не го е ползвал, след като наемният договор не е бил прекратен на основания,
посочени в договора, или уредени от закона.
Видно от писмените доказателства ангажирани от ищеца за периода м. август и м.
септември 2023 г. страните по спора са били обвързани от действието на сключения помежду
им срочен наемен договор , по силата на който ищецът както наемодател е предал на
ответника като наемател недвижимите имоти описани в договора от 12.10.2022 г. и
индивидуализирани в приложение 1 към договора .Срещу ползването на наетите недвижими
имоти наемателят е приел да плаща на наемодателя наемна цена от 5500 лв. без ДДС,
платима на 10 то число на месеца за който се отнася, като плащането по силата на чл.5, ал.6
от договора е следвало да става по банков път по посочената банкова сметка с титуляр
наемодателя -ищец .В чл. 6, ал.1 от договора за наем изрично е посочено , че разходите
свързани с ползването на имота се поемат от наемателя , вкл. и ТБО .
Видно и от чл. 5 , ал. 4 от наемния договор страните са договорили плащане на депозит от
11 000 лв., а фактът на плащането на депозита е приет от съда за безспорен .
По същество ответникът е оспорил исковете като неоснователни и недоказани възразявайки
че е извършено устно, извънсъдебно прихващане на сумата 11 000 лв.платен депозит с
неплатените месечни вноски – частично неплатената вноска за м.август и цялата неплатена
наемна вноска за м. септември 2023 г.
От анализа на събраните в полза на двете страни гласни доказателства и от писмените
доказателства съдът извежда извода, че към м. 08 и м.09.2023 г. наемното правоотношение
по срочния договор за наем между страните не е било прекратено, респективно наемателят е
дължал плащане на договорената наемна цена, ведно и със разходите за поддръжка на имота
16
– т.е. таксата битови отпадъци .
На база изявленията на допуснатия в полза на ответника един свидетел не може да се
изведе обоснован правен извод за споразумение между наемодателя и наемателя за
прихващане а още по-малко за устно такова . В обрания смисъл са допуснатите в ползана
ищеца гласни доказателства а и писмените доказателства . Видно от извлечението от
банкова сметка на ищеца за м. август 2023 г. ответникът не е платил наемната вноска от 6600
лв. , а с плащане на сума от 2000 лв.остава дължима главница от точно 4600 лв. с ДДС –
търсената сума. Ответникът не твърди да е извършвал каквото и да е плащане за наем към
ищеца за м. 09.2023 г. С оглед горното и при сравнителния анализ на писмените и гласните
доказателства съдът извежда извод, че ответникът дължи и към момента на ищеца сумата от
4600 лв. неплатена наемна цена по договора за наем за м.август 2023 г. и сумата от 6600 лв.
неплатената наемна цена за м. септември 2023 г.Забавата в плащанията е настъпила на 10 то
число на месеца за който се отнасят вноските поради което и съгласно договореното между
страните наемателят дължи и лихва за забава върху всяка от двете непогасени наемни
вноски от датата на забавата до деня на подаване на исковата молба в общ размер 350 лв.,
размер който е определен с електронен калкулатор при ползване на софтуерен
продукт.Отделно от горното факта на забавата обуславя и извод за основателност на
искането с правно осн. чл. 86 ЗЗД поради което ответникът дължи на ищеца и законна лихва
върху търсените парични вземания от датата на подаване на исковата молба до
окончателното плащане .
Съдът намира за основателно възражението на ищеца залегнало в писмените бележки, че
съгласно чл. 164, ал.1 т.4 ГПК не може със свидетелски показания да се установява
прихващане, т.к. наемния договор е сключен в писмена форма .Дори и да се приеме, че е
допустимо и възможно да се извърши устно прихващане, то от показанията на свидетеля К.
не се установява извършено прихващане, т.к. твърди ,че имало предложение за прихващане
и кореспонденция , но не излага твърдения и не сочи ,че прихващане е извършено .
Доказано е по делото, че имотът е върнат от наемодателя на наемателя като е съставен
протокол носещ наименование липси и дата 2.10.2023 г. Именно в този протокол са вписани
част от липсващите вещи , а и от гласните доказателства по делото е установено че този
протокол със свободен текст е подписан от представител на ответника .
При така изложеното се извежда извод, че на 2.10.2023 г. при предаване на държането на
имота от наемодател на наемател е установено различно състояние на недвижимия имот от
приетото . Съставен е бил и втори протокол , на който представител на ответника е отказал
да се подпише с обясненето , че не бил съгласен с някои от вписаните констатации.
Или при доказаност на факта, че към 2.10.2023 г. в имота ползван от наемодателя е имало
констатирани липси ,според настоящия състав при клаузата на чл.5, ал. 4 от наемния договор
депозита от 11 000 лв. не е подлежал на връщане , респ. и с него не е могло да се извърши
прихващане .Това е така , т.к. страните са придали конкретна функцията на депозита, при
което нормата на чл. 103 , ал.1 ЗЗД не намира приложение. Уговорката между страните в
чл.5 , ал.4 от наемния договор има белезите на договор за залог -чл.149 – 161 ЗЗД т.к.
действителната обща воля на страните е била да обезпечи изпълнението на всички
17
задължения на наемателя -т.е. сумата се явява предоставена в качеството на залог,
обезпечаващ удовлетворяване на възникнали в хода на изпълнението парични задължения на
наемателя . Заложното право осигурява на заложния кредитор възможността да упражнява
фактическата власт върху паричната сума докато обезпеченото вземане не бъде погасено
изцяло , а това право има абсолютен характер и е противопоставимо както на длъжника,
така и на всяко трето лице .Т.е. в случая ищецът има правото да задължи сумата от 11 000 лв.
до момента в който наемателят заплати всички дължими суми включително и обезщетение
за вредите.
С оглед и на изложеното съдът намира за недоказано от ответника наличие на устно
извънсъдебно споразумение за прихващане, а и при клаузата на чл. 5 , ал.4 от наемния
договор това възражение се явява изначално неоснователно т.к. са констатирани липси и
щети при връщането на наетата вещ и ответникът е неизправната страна по договора –
страната която дължи неплатени наемни вноски – частично неплатена за м. август и изцяло
за м. септември 2023 г. С оглед горното и съдът уважава изцяло предявените искове за
заплащане на непопогасени наемни вноски ведно със лихвите за забава и законната лихва.
На последно място при ясната договореност на страните ответникът да плаща разходите за
поддръжка на имота и доказателствата представени от ищеца , че не наемателят а
наемодателят е платил таксата битови отпадъци , дължима за периода в който е действало
наемното правоотношение, съдът намира че и тази претенция подлежи на пълно уважаване в
размера в който е заявена и ведно със законната лихва за забава.За пълнота на мотивите
съдът намира за нужно да почертае, че възражението на ответника по този иск е било че
таксата била произволно определена .Размера на такса битови отпадъци определено не
зависи от ищеца , а и писмените доказателства сочат на еднозначен и категоричен извод, че
таксата е платена именно от ищеца .Ето защо и при липса на каквито и да е доказателства
ангажирани от ответника за плащане на ТБО , съдът уважава изцяло и третия от трите
предявени главни иска.
Изхода на спора определя и произнасянето на съда по въпроса за отговорността за
разноски.Съгласно нормата на чл. 78, ал.1 ГПК, доказателствата по делото и приложения
списък по чл. 80 ГПК съдът присъжда сумата от общо 2441.00 лв. /две хиляди четиристотин
четиридесет и един лева / – сторени от ищеца съдебно деловодни разноски по делото пред
настоящата инстанция / сбора от 641 лв. за платена държавна такса и 1800 лв. платено в
брой адвокатско възнаграждение /.
Воден от гореизложеното, Варненският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „К. М.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: ***,
представлявано от управителя М. И. К. ДА ЗАПЛАТИ на „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК ***, на
осн.чл.232, ал.2 от ЗЗД сумата 11 200.00 (единадесет хиляди и двеста) лева, представляваща
сбора на месечните наемни вноски по договор за наем от 12.10.2022г., както следва: за м.
18
август 2023г. в размер на 4 600.00лв. и за м.септември 2023г. в размер на 6 600.00 лв., ведно
със законната лихва върху тези суми, считано от датата на предявяване на иска -22.11.2023 г.
до окончателното им изплащане.
ОСЪЖДА „К. М.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: ***,
представлявано от управителя М. И. К. ДА ЗАПЛАТИ на „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление: ***, представлявано от управителя В. Е. Б. на осн.чл.86 от
ЗЗД, сумата 350.00 (триста и петдесет) лева, представляваща обезщетение за забава в размер
на законната лихва върху дължимите месечни наемни вноски по договор за наем от
12.10.2022г., както следва: сумата 174.00лв., представляваща обезщетение за забава върху
дължима месечна наемна вноска в размер на 4600.00 лв. за периода от датата на забавата
10.08.2023г. до датата на предявяване на иска - 21.11.2023г. и сумата 176.00лв.,
представляваща обезщетение за забава върху дължима месечна наемна вноска в размер на 6
600.00 лв. за периода от датата на забавата 10.09.2023г. до датата на предявяване на иска -
22.11.2023 г., ведно със законната лихва върху тези суми, считано от датата на предявяване
на иска- 22.11.2023 г. до окончателното им изплащане.
ОСЪЖДА „К. М.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: ***,
представлявано от управителя М. И. К. ДА ЗАПЛАТИ на „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление: ***, представлявано от управителя В. Е. Б. на осн. чл.79
ЗЗД, вр.чл. 232, ал.2 от ЗЗД, сумата 3572.91лв., представляваща дължими съгласно т.6.1 от
Договор за наем на недвижим имот от 12.10.2022г. разходи за такса битови отпадъци за
периода, в който наемодателят е ползвал имота, а именно - м. октомври 2022г. - м.септември
2023г., които разходи са заплатени от ищеца на 29.05.2023г., ведно със законната лихва,
считано от датата на предявяване на иска -22.11.2023 г. до окончателното изплащане на тази
сума.
ОСЪЖДА ответното дружество „К. М.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: ***, представлявано от управителя М. И. К. ДА ЗАПЛАТИ на ищцовото
дружество „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: ***,
представлявано от управителя В. Е. Б. СУМАТА от общо 2441.00 лв. /две хиляди
четиристотин четиридесет и един лева / – сторени от ищеца съдебно - деловодни разноски
по делото пред настоящата инстанция, на осн. чл.78, ал.1 ГПК .
РЕШЕНЕТО подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба, пред Окръжен съд
Варна в двуседмичен срок, считано от получаване на преписа.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните .
19
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
20