Р
Е Ш Е
Н И Е
Номер 260037 11.02.2021 година Град Стара Загора
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,………втори граждански състав,
на…… 2 февруари………..…………………………….…2021 година,
в
публичното заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЛАМЕН ЗЛАТЕВ
МАРИАНА МАВРОДИЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
ВЕСЕЛИНА
МИШОВА
Секретар ………Катерина Маджова………………………………
Прокурор……………………………………………………………………..
като разгледа докладваното от……………………съдията В.
МИШОВА
въззивно гражданско дело номер…3382….по описа за
2020……...……...година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по въззивна жалба, подадена
от Е.В.И. *** против решение № 260037 от 25.09.2020 г. на Казанлъшкия районен
съд.
Във въззивната жалба е релевирано
оплакване срещу правния извод на районния съд за неоснователност на исковите
претенции. Счита, че обжалваното решение е неправилно и незаконосъобразно. Излага две групи
съображения: първо, свързани с правнорелевантните факти, които съдът е приел за
доказани и свързани със свидетелските показания, чиято истинност била
опровергана в процеса от представените писмени доказателства – предварителен
договор и удостоверение. Втората група оплаквания са по съществото на спора, а
именно, че съдът е приел, че процесната сделка не попада под разпоредбата на
чл.40 ЗЗД. На последно място във въззивната жалба се съдържат оплаквания и за
това, че в първоинстанционното решение не се съдържат мотиви по втория предявен
иск, който също бил отхвърлен, което било съществено процесуално нарушение.
Моли, съдът да отмени първоинстанционното съдебно решение.
Въззиваемият П.Б.М. оспорва въззивната жалба. Излагат се
съображения по съществото на спора. Моли решението да бъде потвърдено.
Съдът, като съобрази доводите
на страните и събраните писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено
следното от фактическа и правна страна във връзка с наведените във въззивната
жалба пороци на оспорения съдебен акт:
Процесното
първоинстанционно решение е валидно и допустимо. Жалбата е подадена в срока по
чл. 259, ал. 1 ГПК, поради което е допустима, а разгледана по същество –
неоснователна, като съображенията на
въззивния съд са следните:
Пред районния съд са предявени три иска – по чл.40 ЗЗД за обявяване на
договор за покупко-продажба за недействителен; за развалянето на договор му по
чл.87, ал.3 ЗЗД и за връщане на владението върху имота, предмет на сделката на
основание чл.55, ал.1 ЗЗД, като първите два иска са съединени евентуално, а
третия е съединен кумулативно с всеки един от евентуалните искове.
Ищцата Е.В.И. (сега въззивница) е твърдяла в исковата си молба, че е придобила
с покупко-продажба недвижим имот - УПИ
I-448 от 1011 кв.м по документ за собственост, а по скица от 770 кв.м в кв. 38
по плана на ***, при граници:УПИ II-449, III-450 и улица, заедно с всички подобрения, приращения и
трайни насаждения, находящи се в него. На 28.08.2018 г. подписала на ответника П.Б.М.
(сега въззиваем) пълномощно с нотариална заверка на подписа, с което му дала
право да се разпорежда с имота. Твърдяла е, че узнала, че ответникът прехвърлил
с продажба имота на себе си с н.а. № 122 т.3, н.д. №580/2018 г. на нотариус Н.К.,
за сумата от 2000 лв., която била почти 5 пъти по-ниска от действителната му
пазарна цена. С това той действал в нейна вреда и затова договорът за нея не
произвеждал действие. Искала е съдът да постанови решение, с което да прогласи
сделката за нищожна (всъщност става дума за недействителност) и да осъди
ответника да върне имота. Евентуално, тъй като не била получила никаква сума от
купувача, е искала договорът да бъде развален поради неплащане на цената и
ответникът да бъде осъден да й върне имота, тъй като го владеел.
Ответникът
П.Б.М. (сега въззиваем) е оспорил
исковете и е искал те да бъдат отхвърлени. Твърдял е, че в съответствие с
пълномощията, които да му дадени от ищцата в пълномощното от 28.08.2018 г., той
е имал право да извършва посочените в него действия при условия по негова
преценка и на цена каквато намери за добре, да договаря с лица, включително и
сам със себе си, да се разпорежда, както намери за добре, в това число да го
дарява, продава, заменя и др. В пълномощно не била посочена минимална цена, на
която да бъде продаден имотът и е дала право на пълномощника да дарява същия,
да се разпорежда с него безвъзмездно, като начинът и условията на
разпоредителната сделка са изцяло по преценка на упълномощения. Твърдял е, че
не е действал във вреда на упълномощителя. Продажната цена на имота не е
по-ниска от данъчната оценка за същия и доколкото упълномощителката е дала
мандат на пълномощника сам да определи цената на имота, същият е действал в
кръга и обема на предоставената му представителна власт. Твърдял е, че ищцата е
закупила имота за сумата от 1 600 лв., от което следва, че е невярно
твърдението на същата, че продажната цена е няколко пъти по-ниска от пазарната.
По партидата на имота имало вписана възбрана от 29.03.2011 г., която към датата
на нотариалното удостоверяване на сделката не била заличена. Това обстоятелство
също било от значение за определяне на стойността на имота. За сключване на
сделката ищцата била уведомена, като уговорената продажна цена била одобрена от
нея. Сумата, получена по сделката, била взета предвид и залегнала в
споразумение с трето неучастващо в производство лице, с което тя е живяла на
семейни начала, след като страните постигнали съгласие, че процесният имот е
придобит изцяло със средства на това трето лице. Сумата по сделката била
разплатена с ищцата.
Първоинстанционният
съд е приел за установено от фактическа страна, че с н. а. № 192, т.2, рег.
№1463, н.д. №232/2017 г. на нотариус Н. Б., на 12.09.2017 г. Т.Х.Т.и И.П.Т.продават
на Е.В.И. дворно място с площ 1011 кв.м, представляващо имот пл.№ 448, за който
е отреден по плана на *** УПИ I-448с площ 770 кв.м в кв. 38, при граници: юг,
север и запад –улици, от изток УПИ II-449, III-450 и улица, за сумата 1600 лв.
при данъчна оценка на имота 1515,40 лв. На 28.08.2018 г. Е.В.И. упълномощила П.Б.М.
да извърши действия от нейно име и за нейна сметка с дворното място, като го
дарява, продава, заменя, ипотекира и т.н., както намери за добре, при каквито
условия и цена намери за добре, да се договаря с когото намери за добре,
включително и със себе си. На 05.09.2018 г. ищцата, действаща чрез пълномощника
си, продава на П.Б.М. дворно място за
сумата 2000 лв., платена в брой от купувача на продавача, при
данъчна оценка на
имота 1916,90 лв. Приел е за установено, че върху имота през 2011 г. е
вписана възбрана, която е заличена на
07.09.2017 г. (преди извършването на
сделката по н.а. № 192/2017 г.). Приел е, че пазарната стойност на имота
към 16.01.2020 г. е 8900 лв. Той се владее от ответника.
От
показанията на разпитаните по делото свидетели е приел за установено, че ищцата
е живяла около 4 години на съпружески начала с И. М., който е брат на ответника
П.М.. Двамата се разделили през лятото на 2018 г. След раздялата имали за
уреждане имуществени отношения, свързани с придобити по време на съжителството
им имоти и вещи. И. Б.М. и ищцата се договорили процесният имот да остане за И.
Б.М.. Двамата братя се разбрали, че ответникът ще даде парите, за които И. Б.М.
и ищцата постигнали съгласие собствеността на имота да се прехвърли. В
присъствието на И. Б.М., Е.Д.Д., Е. В.И., П.Б.М.,
пред ателието на ищцата за маникюр в ***, предал на И. Б.М. предварително
уговорена между него, Е.В.И. и И. Б.М. парична сума. След получаване на
сумата Е. В.И. дала на ответника
нотариално заверено пълномощно да се разпорежда с имота в *** и да се снабдява с необходимите
документи.
От
правна страна първоинстанционният съд е приел, че предявените искове са
неоснователни и ги е отхвърлил. Приел е, че оспорваната от ищцата сделка не
представлява обикновена, чиста покупко-продажба на недвижим имот, а резултат от
уравняване на създадени при съвместното й съжителство с брата на ответника
финансови отношения и това се установява от избора й да упълномощи брата на
бившия си съжител. Представителят можел да се разпореди с имота по какъвто
начин намери за добре, включително и да го дари. В конкретната ситуация този
обем представителна власт напълно кореспондира със съдържанието на отношенията,
довели до предоставянето му. Продавачката Е.И. е предварително финансово
удовлетворена. Сумата пари, която тя се е съгласила да получи за този имот,
респ. за прехвърлянето му на лице, посочено от И. М., й е платена
предварително - преди да даде пълномощно
на ответника. Приел е, че не е налице хипотезата на чл.40 ЗЗД, защото
ответникът не е действал във вреда на представляваната. Въпреки че е знаела още
при купуването на имота каква е реалната му цена, една години по-късно е
изразила волята си имотът й да бъде продаден или подарен от упълномощеният на
когото той намери за добре. Приел е, че след като в представителната власт
влиза воля за безвъзмездно прехвърляне на собствеността и няма указана
минимална цена при продажба или друг вид възмездно разпореждане, не може да се
счете, че упълномощеният и купувача са се споразумели във вреда на продавачката,
нито че договорът е сключен при явно неизгодни условия.
Въззивният съд,
след като подложи на самостоятелна преценка доказателствата и обсъди защитните
тези на страните, при съблюдаване на очертаните с въззивната жалба предели на
въззивното производство, намери въззивната жалба за неоснователна.
По
делото не е спорно, че ищцата (сега въззивник) е била собственик на дворно
място с площ 1011 кв.м, представляващо имот пл.№ 448, за който е отреден по
плана на *** УПИ I-448 с площ 770 кв.м в кв. 38, при граници: юг, север и запад
–улици, от изток УПИ II-449, III-450 и улица, който тя е придобила с договор за
покупко-продажба от 12.09.2017 г.,
обективиран в н. а. № 192, т.2, рег. №1463, н.д. №232/2017 г. на нотариус Н. Б..
Не е спорно, че на 28.08.2018 г. тя е подписала
пълномощно с нотариално заверен подпис, с което упълномощава ответника (сега
въззиваем) П.Б.М. от нейно име и за нейна сметка да се разпорежда с описаното дворно място, като дарява, продава, заменя, ипотекира и
т.н., както намери за добре, при каквито условия и цена намери за добре, да се
договаря с когото намери за добре, включително и със себе си.
По
делото не е спорно и
това, че П.Б.М., действащ като пълномощник, е продал на себе си имота на
05.09.2018 г., за което е съставен н.а. № 122, т.ІV, рег. № 7868, дело 580/2018
г. по описа на нотариус Н.К., за сумата от 2000 лв., като от името на продавача
е заявил, че тази сума е била платена предварително в брой на купувача
„съобразно дела им“.
Ответникът е брат на свидетеля И. Б.М.. От неговите показания, както и
от показанията на свидетелката Е.Д.Д., се установява, че ищцата и И. М. са
живели на съпружески начала до 2018 г. Двамата имали неуредени имуществени
отношения след раздялата им и по този повод се споразумели дворното място в ***„да
остане на И.“, а той да даде на ищцата 2 000 лв. (така свид. Е.Д.). И. М.
й дал парите лично, пред ателието й за маникюр в ***, което станало пред свид. Д.
и ответника. След това тя му дала пълномощно.
Неоснователно е оплакването във въззивната жалба, че показанията на
двамата свидетели са неверни, оспорени и опровергани, тъй като и двамата били
заинтересовани, а от представените писмени доказателства – предварителен
договор от 21.07.2017 г. и удостоверение за това, че свидетелката и ответника
имат общо дете, който факт бил затаен от нея – опровергани като неистински. По
принцип не съществува забрана въз основа на показания на заинтересовани
свидетели да бъдат приети за установени факти, които ползват страната, за която
свидетелят се явява заинтересован, или такива, които вредят на противната
страна. Съгласно чл.172 ГПК обаче заинтересоваността на свидетеля в полза или
във вреда на някоя от страните се преценява с оглед на всички доказателства по
делото, при отчитане на възможната му необективност. Това означава, че към
показанията на такива свидетели трябва да се подходи със засилена критичност,
като преценката следва да бъде обоснована с оглед на всички други доказателства
по делото и да стъпва на извод, че данните по делото изключват възможността
заинтересоваността на свидетеля да е повлияла на достоверността на показанията
му.
В
случая показанията на двамата свидетели не се опровергават от събраните по
делото писмени доказателства. Нито предварителният договор от 21.07.2017 г.,
нито удостоверението за родствени връзки са относими към преценката за
достоверността на показанията им. Това е така, защото няма никакво значение за
спорния по това дело въпрос твърдението на свид. М., че де факто той е закупил
процесния имот. Свидетелят не отрича, че имотът е закупен от ищцата и това е
видно от представения нотариален акт, който обективира сделката.
Предварителният договор не прехвърля права и той не е доказателство за това кой
е купувач на имота. Не е съществено и каква е посочената в този предварителен
договор цена. Съвсем без значение е и обстоятелството, че свид. Д. не е
съобщила, че с ответника живеят на съпружески начала и имат общо дете. От
съдебния протокол не е видно, че тя е била питана за тези обстоятелства. Освен
това, във връзка с предаването на парите, тя е твърдяла, че с ответника са
имали скандал по този повод, което е индиция, че не е затаила своята
заинтересованост в полза на ответника. Това обаче (заинтересоваността й) не е
пречка показанията й да бъдат възприети като достоверни с оглед на изложеното
по-горе. Още повече, че по делото няма доказателства, които да опровергават
твърденията както на Д., така и на М.. Оспорването им от страна на ищцата не е
основание тези показания да бъдат игнорирани, при положение, че това оспорване
не е подкрепено с нито едно доказателство. За да приеме, че твърдените от
свидетелите факти са се осъществили, съдът взе предвид и обстоятелствата, при
които те са узнали тези факти, а именно, че са присъствали при осъществяването
им, т.е. при предаването на парите, както и че имат възприятия за други факти
(съвместното съжителство между ищцата и свидетеля М.; раздялата им и
възникналите имуществени спорове; постигнатото споразумение), които са от
значение за цялостната обстановка, при която е дадено пълномощното и е сключена
процесната сделка. Тези други факти не са оспорени от ищцата.
Неоснователно е възражението във въззивната жалба, че, ако първоинстанционният съд беше приел твърдението за даване на сумата от 2000 лв. за недоказано и че сделката не е уреждала финансови отношения с ответника, а с неговия брат, то би уважил предявените искове като основателни. Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД, се състои от два елемента: обективен - договорът да е във вреда на представлявания, което се преценява към датата на сключването му, и субективен - споразумяване между представителя и насрещната страна за увреждане на представлявания, т.е. наличие на недобросъвестност от тяхна страна - те да знаят/осъзнават, че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания, както и подлежи на доказване и увреждането. Преценката дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи. Така че основателността на иска по чл.40 ЗЗД зависи от това дали ищецът-упълномощител е установил увреждането и намерението за увреждане на пълномощника и третото лице.
В
случая ищцата сочи в исковата си молба, че имотът е продаден на почти 5 пъти
по-ниска цена от действителната му пазарна цена. Това е основанието, поради
което тя счита, че договорът е недействителен за нея. Наистина, според
заключението на вещото лице, пазарната оценка на процесния имот е 8 900
лв., а имотът е продаден за 2000 лв. Налице е нееквивалентност, която сама по
себе си обаче не е достатъчна за обявяване на недействителността по отношение
на представлявания. Ако представителят е действал добросъвестно, което се
предполага (в тежест на страната, която твърди недобросъвестност е да докаже
както недобросъвестността на представителя, така и знанието на третото лице),
договорът произвежда действие за упълномощителя и той следва да поеме
последиците от лошия избор на представител. Нещо повече. По делото е установена
преследваната от страните цел и то не само от показанията на свидетелите, но и
от съдържанието на пълномощното, което дава широки права на пълномощника, вкл.
да определи цената на продавания имот, без да бъде посочена долна граница, или
да го дари. Това означава, че за упълномощителката е без значение сделката,
която пълномощникът ще сключи от нейно име, което е индиция, че е удовлетворена предварително. Отбелязаното в
нотариалния акт, че сумата за продажната цена е платена предварително в брой от
купувача, „съобразно дела им“, също е индиция за наличието на други имуществени
отношения, по повод на които е извършено упълномощаването и продажбата.
С
оглед на тези съображения въззивният съд намира, че ищцата не е установила по
предвидения в ГПК начин елементите на
фактическия състав на чл.40 ЗЗД – нито наличието на вреда от сключването на
договора, нито наличието на недобросъвестност на пълномощника. Затова искът и е
неоснователен и правилно е бил отхвърлен от първоинстанционния съд. Искът по
чл.55, ал. 1, предл. първо ЗЗД за връщане на дворното място като получено без
основание също е неоснователен, тъй като неговата основателност е предпоставена
от успешното провеждане на иска по чл.40 ЗЗД. Само недействителният договор не
поражда насрещни права и задължения на страните по него, както и
вещнотранслативният ефект по чл.24, ал. ЗЗД.
Основателно е възражението във въззивната жалба, че първоинстанционният
съд не е формирал мотиви по втория предявен от ищцата иск, макар да го е
отхвърлил. Това обаче не е основание за отмяна на решението, тъй като
въззивният съд следва да разреши спора по същество и да изложи собствени мотиви
за основателност или неоснователност на иска. Така се санира допуснатото от
първата инстанция процесуално нарушение.
Искът за разваляне на договора за
покупко-продажба на процесния имот, предявен при условията на евентуалност, е
неоснователен. Съгласно чл.87, ал.1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен
договор не изпълни задължението си по причина, за която той отговаря,
кредиторът може да развали договора. Действително основно задължение на
купувача по един договор за покупко-продажба е да плати цената на продаваната
вещ, респ. неплащането й е основание за разваляне на договора поради
неизпълнение. В случая обаче това задължение на купувача е изпълнено. Видно от
изявлението в нотариалния акт продавачката е заявила чрез пълномощника си, че е
получила сумата от 2000 лв. предварително в брой. Съгласно чл.36, ал.2 ЗЗД
последиците от правните действия, които представителят извършва, възникват
направо за представлявания. С други думи последиците от волеизявлението за
получаване на цената настъпват за упълномощителката и за сделката правата и
задълженията на страните са изпълнени. Дали упълномощителката фактически е получила сумата е нерелевантен
за това дело факт. Това е така, защото за страните, освен упълномощителната
сделка, е възникнало и облигационно
правоотношение, породено от договор за поръчка по смисъла на чл.280 ЗЗД. По
силата на чл. 284, ал.2 ЗЗД довереникът е следвало да даде на доверителката
сметка и да й предаде сумите, които е получил в изпълнение на поръчката. Такъв
иск обаче не е предявен.
С оглед на гореизложените
съображения съдът намира, че от доказателствата по делото може да се направи
обоснования извод, че искът за разваляне на договора за покупко-продажба на
процесния имот поради неплащане на цената е неоснователен, поради което правилно
е бил отхвърлен от районния съд. Искът по
чл.55, ал. 1, предл. трето ЗЗД за връщане на дворното място като получено при
отпаднало основание също е неоснователен, тъй като неговата основателност е
предпоставена от успешното провеждане на иска по чл.87, ал.3 ЗЗД.
Предвид на тези мотиви въззивният съд
намира, че обжалваното решение е правилно и законосъобразно и следва да се
потвърди. На въззиваемия следва да бъдат присъдени направените пред въззивната
инстанция разноски в размер на 480 лв. за заплатеното от него адвокатско
възнаграждение.
Воден от горните мотиви, Окръжният съд
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение
№ 260037 от 25.09.2020 г., постановено по гр.д. № 2379/2019 г. по описа на Казанлъшкия
районен съд.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 ГПК Е.В.И. ***, ЕГН **********,
ДА ЗАПЛАТИ на П.Б.М. ***, ЕГН **********, сумата от 480 лв. (четиристотин и
осемдесет лева), представляваща направените по делото разноски за
възнаграждение за един адвокат пред настоящата инстанция.
Решението е окончателно и не подлежи
на касационно обжалване на основание чл. чл.280, ал.3, т.1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: