РЕШЕНИЕ
№ 426
гр. Бургас, 28.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми септември през две
хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Недялка П. Пенева
Членове:Даниела Д. Михова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова
като разгледа докладваното от Даниела Д. Михова Въззивно гражданско дело
№ 20212100501072 по описа за 2021 година
Производството е по чл.258 и сл.от ГПК и е образувано по въззивната жалба (вх.
№ 262875/12.04.2021 г. на НРС) на „ГОЛДЪН ПИК“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.Свети Влас, Община Несебър, м.“Юрта“, к-с „Голдън Ай Резиденс“,
вх.Б, ет.партер, ап.4, чрез адв.Ж.Иванова, против Решение № 260071/22.03.2021 г. по
гр.д.476/2020 г.по описа на Районен съд Несебър, с което са отхвърлени предявените от
въззивното дружество срещу въззиваемия А. Г. Д., гражданин на ***, дата на раждане
********** г., код по БУЛСТАТ: *********, с постоянен адрес ***, искове с правно
основание чл.422 ГПК, вр.чл.79, ал.1 ЗЗД, вр.чл.2 от ЗУЕС, за установяване дължимостта на
сумата от 1984,56 евро, представляваща сбор от авансово платими годишни такси за 2019 г.
и 2020 г. по т.2.1 от Договор за управление и поддръжка на общите части в жилищен
комплекс от затворен тип „Златно око резиденс” от 22.08.2011 г. с нотариална заверка на
подписите с рег.№ 5285 от 22.08.2011 г., заверен от нотариус Линка Чуткина с район –
Районен съд Несебър, рег. № 600 на НК, ведно със законната лихва върху тази сума от
датата на подаване на заявлението – 19.12.2019 г., до окончателното изплащане на
вземането; и с правно основание чл.422 ГПК, вр.чл.92 ЗЗД за установяване дължимостта на
сумата от 595,36 евро, представляваща сбор от неустойки за забава по т.8.1 от договора,
начислени върху всяка от таксите за 2019 г. и 2020 г.; и с което решение въззивникът е
осъден да заплати на А. Г. Д., сумата от 1200 лв, представляваща направените по делото
разноски – заплатено адвокатско възнаграждение.
Твърди се, че обжалваното решението е постановено при съществени нарушения
на съдопроизводствените правила и материалния закон и е необосновано. На първо място се
твърди, че поради неправилно тълкуване на разпоредбите на т.7.1 и т.7.2 от договора, е
1
неправилен изводът на съда, че Договорът от 22.08.2011 г. е прекратен с връчването на
писмено предизвестие от ответника на ищеца, считано от 12.03.2019 г. Сочи се, че при
тълкуването на т.7.1 и т.7.2 от договора, съдът е допуснал нарушение на чл.20 ЗЗД и
неправилно е приложил неотносимата правна норма на чл.287 от ЗЗД, която е приложима
при договор за поръчка, при положение, че в процесният договор е за изработка и следва да
намерят приложение разпоредбите на чл.258 и сл. ЗЗД. Твърди се, че съдът не е съобразил,
че на тълкуване подлежат неясните, двусмислени уговорки и тези, които макар и разбираеми
от външна страна са предмет на спор между страните, а в случая клаузите на тези
разпоредби са ясни и не е било спорно между страните, че договорът е автоматично
продължен при същите условия за нов срок от 5 години. Твърди се, че с извършеното
тълкуване съдът е подменил общата воля на страните, като е вложил в тълкуваните клаузи
смисъл какъвто те нямат, а от там е достигнал до погрешни фактически и правни изводи и е
постановил неправилно решение. На следващо място се сочи, че съдът: не е тълкувал
отделните уговорки при връзката им едни с други и не е съобразил т.12 от договора съгласно
която договорът има сила и за последващите приобретатели на недвижимия имот; не е
съобразил целта на договора - осигуряване на поддръжка и управление на жилищен
комплекс от затворен тип, което е безсрочно съгл.чл.2, ал.1 и ал.2 от ЗУЕС; не е съобразил
обичаите в практиката - договорите за управление и поддръжка на комплекс от затворен тип
обичайно се сключват, като безсрочни и имащи сила и за следващите приобретатели;
добросъвестността на страните - в случая съдът не е отчел, че ответникът е
недобросъвестен, тъй като същият не е изпълнил задължението си за заплащане на таксата
за управление и поддръжка по договора за 2019 г. в срок до 30.08.2018 г.; съдът не е отчел и
обективната воля на страните, включително и на ответника, който не оспорва съдържанието
на клаузата на т.7.2 от договора, напротив признава вложения в нея смисъл, че договорът
автоматично се продължава за нов срок от 5 години, а я оспорва само като неравноправна по
смисъла на ЗЗП. Сочи се, че съдът, въпреки, че правилно е установил, че в случая става
въпрос за комплекс от затворен тип и че договорът е сключен на основание чл.2 от ЗУЕС,
неправилно не е съобразил, че няма друг начин за поддръжката и управлението на общите
части в този тип комплекси и осъществяването на тази дейност не е свързана с определен
срок, като разпоредбата на чл.2, ал.2 от ЗУЕС изрично предвижда, че договорът е
противопоставим на неговите последващи приобретатели.
На следващо място се твърди, че съдът неправилно е приел, че Договорът е
прекратен с изпратената от ответника нотариална покана връчена при условията на чл.47 от
ГПК на 30.10.2018 г., която е породила правно действие. Твърди се, че съдът неправилно е
приел, че ответникът е упражнил надлежно правото си на разваляне на договора, тъй като
към датата на изпращане на нотариалната покана - 12.03.2019 г., ищецът е изпълнявал
задълженията си по договора, поради което не са възникнали основания за ответника да
развали договора едностранно.
Твърди се, че неполучаване на нов проект на договор съгласно т.7.1 от договора,
не води до изтичане на срока и преустановяване на действието на договора, тъй като
съгласно т.7.2 от договора същият се счита автоматично продължен за нов срок от 5 години.
Сочи се още, че липса на валидно изразена воля от страна на общото събрание за
възлагане на дейности по поддръжка на общите части на комплекса не е основание за
прекратяване или разваляне на индивидуални сключен договор. Твърди се, че съдът не е
съобразил, че при наличие на предпоставките за прилагане на специалния режим на
управление уреден в чл.2 от ЗУЕС, същият изключва общия режим на ЗУЕС, отнасящ се до
сграда в режим на етажна собственост.
Твърди се на следващо място, че представеният Протокол от 17.07.2018 г. от
2
Общо събрание на собствениците на жилищни имоти в сгради с идентификатори *** /сграда
А/, *** /сграда Б/ и *** /сграда В/ би могъл да представлява протокол от проведено
съвместно общо събрание на три отделни етажни собствености /ако са били учредени
такива/, уреден в чл.18 от ЗУЕС, но в никакъв случай, не съставлява протокол от проведено
общото събрание на ЕС „Голдън Ай Резиденс“ и не удостоверява валидно учредена ЕС,
който порок е толкова съществен, че води до нищожност на решенията обективирани в
протокола.
На последно място се твърди, че с доклада си по делото съдът неправилно е
разпределил доказателствената тежест между страните и неправилно е указал на ищеца да
докаже, че е изпълнил задълженията си по договора, тъй като задължението на ответника по
т.3.1. от договора е да заплаща таксите по т.2.1. авансово. Изложени са подробни
съображения. Претендира се отмяна на обжалваното решение и постановяване на решение, с
което исковете се уважават изцяло и на въззивника се присъждат съдебни разноски. Няма
искания по доказателствата.
Против въззивната жалба в законовия срок е депозиран писмен отговор от
ответника А. Г. Д., с който жалбата на ищцовото дружество се оспорва като недопустима и
неоснователна. Твърди се, че жалбата е недопустима, тъй като е подадена извън срока по
чл.259, ал.1 ГПК, както и поради това, че в нея не се сочат пороци на обжалваното решение.
По същество се твърди, че жалбата е неоснователна, а обжалваното решение е правилно и
обосновано. Твърди се, че оплакванията на въззивника за неправилност и необоснованост в
постановения съдебен акт са изцяло неоснователни. Сочи се, че ищецът не е успял да докаже
твърденията си при условията на разпределена доказателствена тежест, с пълно и главно
доказване, въпреки подробните указания дадени му от съда. Излагат се доводи, че договорът
е по чл.2 от ЗУЕС и представлява разновидност на договора за поръчка, тъй като ищцовото
дружество се задължава да извърши възложени му от собственика на имота действия,
предвидени в чл.2 от ЗУЕС, следователно правилата на договора за поръчка (чл.280 и сл. от
ЗЗД) следва да се прилагат и към този вид договори. Твърди се, че съгласно чл.287 от ЗЗД
договорът за поръчка може да бъде винаги прекратен с оттегляне на поръчката от
доверителя, т.е. по всяко време този договор може да бъде прекратен едностранно от
собственика на имота, който извод се подкрепя както от разпоредбата на т.13 от договора,
така и от разпоредбата на т.7.2 от договора. Сочи се, че по правило развалянето настъпва с
отправяне на едностранно изявление от кредитора към длъжника. Твърди се, че в процесния
договор не е предвиден специфичен ред, по който следва да бъде връчено посоченото
предизвестие. Твърди се, че в случая договорът е развален с нарочна нотариална покана peг.
№ 148, том 1, акт № 12 от 21.01.2019 г. на нотариус Мария Бакърджиева, връчена на
„Голдън пик"' ЕООД при условията на чл. 47 от ГПК на 12.03.2019 г. и след тази дата
ищецът и ответникът не се намират във валидно облигационно отношение. С твърдението,
че обжалваното решение е постановено при изяснена фактическа обстановка, след
установяване на релевантните за спора факти и обстоятелства, на база събраните в процеса
доказателства, се претендира потвърждаването му и присъждане на разноски за въззивното
производство. Също не се сочат нови доказателства.
Въззивната жалба е подадена от легитимирано лице, в законовия срок, против акт
на съда, подлежащ на обжалване, поради което е допустима.
С оглед твърденията на страните и ангажираните по делото доказателства, съдът
приема от фактическа и правна страна, следното:
Производството пред първоинстанционния РС Несебър е образувано по исковата
молба на въззивника „Голдън пик"' ЕООД против въззиваемия- ответник А. Г. Д., за
установяване че ответникът дължи на ищцовото дружество сумата от 1984,56 евро,
3
представляваща сбор от авансово платими годишни такси за 2019 г. и 2020 г. по т.2.1 от
Договор за управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип
„Златно око Резиденс” от 22.08.2011 г. с нотариална заверка на подписите, заверен от
нотариус Линка Чуткина с район – Районен съд Несебър, ведно със законната лихва върху
тази сума от датата на подаване на заявлението – 19.12.2019 г., до окончателното изплащане
на вземането, както и за установяване дължимостта на сумата от 595,36 евро – сбор от
неустойки за забава по т.8.1 от договора, начислени върху всяка от таксите за 2019 г. и 2020
г., за които суми е издадена Заповед за изпълнение по чл.417 ГПК № 572 от 19.12.2019 г. по
ч.гр.д.1265/2019 г. по описа на РС Несебър. Твърди се, че по силата на сключен между
страните на основание чл.2 ЗУЕС договор за управление и поддръжка на общите части на
жилищен комплекс от затворен тип „Златно око Резиденс”, ищецът е приел да извършва
управление на общите части на жилищния комплекс, а ответникът - да заплаща годишна
такса от по 12 евро за един квадратен метър, или 992,28 евро за притежавания от него
апартамента от 82,69 кв.м. с идентификатор № *** по КККР на гр.Свети Влас. Твърди се, че
съгласно т.3.1 от договора, таксата за следващата година следвало да се заплаща авансово,
не по-късно от 30.08. на текущата година. Сочи се, че на основание т.7.1 и т.7.2 от договора,
действието му е продължено до 22.08.2021 г., тъй като договорът не е бил прекратен или
развален. Твърди се, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора, но ответникът не е
заплатил дължимите такси за 2019 г. и 2020 г., поради което дължи и неустойка за всяка от
годините общо в размер на 595,36 евро. Излагат се твърдения, че са неоснователни
възраженията на ответника, заявени в заповедното производство, че договорът е бил
развален от него, тъй като на ищеца не е връчвана нотариална покана на 12.03.2019 г., а и не
са налице предпоставките на чл.87 от ЗЗД, тъй като самият ответник е неизправна страна –
изпаднал е в забава още към 30.08.2018 г., когато не е заплатил таксата за 2019 г. Излагат се
съображения, че договорът е за изработка, и не може да бъде прекратяван на сочените в
поканата основания.
Предявените искове са с правно основание чл.422 ГПК, вр.чл.79 ЗЗД, вр.чл.2
ЗУЕС и чл.422 ГПК, вр.чл.92 ЗЗД, вр.чл.2 ЗУЕС.
Ответникът е оспорил исковете с писмен отговор в срока по чл.131 ГПК. Заявени
са възражения за нищожност на договора. На първо място се твърди, че договорът е
нищожен поради липса на съгласие, тъй като е сключен от името на ищеца от пълномощник
без представителна власт за това. На второ място се твърди, че сградата не е част от
комплекс от затворен тип, а договорът за поддръжка и управление е сключен не с
инвеститор, а с дружество, което към момента на въвеждане в експлоатация на сградата е
било собственик на самостоятелен обект, поради което дотговорът е нищожен поради
противоречие с императивни разпоредби на ЗУЕС. Излагат се твърдения, че отделни клаузи
от договора са неравноправни, а оттам – недействителни, поради противоречие с чл.143 ЗЗП.
Конкретно по отношение на точки 7.1 и 7.2 от договар се твърди, че противоречат на чл.143,
ал.2, т.8 от ЗЗП. Навеждат се твърдения, че в случая става въпрос за обикновена етажна
собственост, а не за комплекс от затворен тип, което не се променя от сключения договор по
чл.2 ЗУЕС. Оспорват се твърденията на ищеца, че поддържа и управлява имоти в комплекс
от затворен тип. Твърди се, че няма контрол на достъпа в комплекса. Акцентира се върху
обстоятелството, че ищецът не е инвеститор. Твърди се, че от 17.07.2018 г. сградата се
управлява от етажна собственост, като ответникът е заплатил дължимите такси към нея.
Сочи се, че ищецът не изпълнява дейности по поддръжка и управление на общите части в
сградата. На следващо място се твърди, че договорът е развален с нарочна нотариална
покана, връчена на ищеца при условията на чл.47 ГПК на 12.03.2019 г.
С обжалваното решение първоинстанционният съд отхвърлил предявените
искове по съображения, че поради прекратяването на договора с връчването на писменото
4
предизвестие от ответника на ищцовото дружество на 12.03.2019 г., за процесните периоди
– 2019 и 2020 г. между страните липсва облигационна връзка и за тези периоди ответникът
не дължи на ищеца такси.
При извършената проверка по реда на чл.269 ГПК съдът констатира, че
обжалваното решение е валидно и допустимо.
По наведените оплаквания за неправилност на решението, съдът намира
следното:
Видно от представените по делото доказателства, по силата на нот.акт за
покупко-продажба на недвижим имот от 22.08.2011 г. ответникът е придобил недвижим
имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, със застроена
площ от 69,26 кв.м., ведно с 13,43 кв.м. идеални части от общите части (или общо 82,69
кв.м.), находящ се в гр.Свети Влас, местността "Юрта", вх.Б, ет.3, ап.12 – в комплекс
"Златното око резиденс". Установява се от представения договор за управление и поддръжка
на общите части на жилищен комплекс от затворен тип "Златното око резиденс", че на
същата дата -22.08.2011 г., на основание чл.2 от ЗУЕС, ответникът е сключил с ищеца
"Голдън Пик" ЕООД договор за управление и поддръжка на общите части в жилищния
комплекс, в който се намира процесния имот. Договорът е в писмена форма, с нотариална
заверка на подписите на страните.
Видно от договора, по възлагане на ответника, ищецът е приел да извършва
поддръжката и управлението на общите части в комплекса срещу задължението на
възложителите да му заплащат годишна такса за покриване на разходите за управлението в
размер на 12 евро/кв. м., платима авансово – не по-късно от 30 август на съответната година,
таксата за следващата календарна година (т.3.1 от договора). Съгласно т.2.2 от договора,
таксата се дължи за услугите за календарната година – от 30 август до 31 декември.
Следователно таксата за 2019 г. се дължи за периода 30.08.2019 г. – 31.12.2019 г., а таксата
за 2020 г. – за периода 31.08.2020 г. – 31.12.2020 г.
Съгласно т.7.1 от договора, същият се сключва за срок от пет години, след
изтичане на които страните следва да подпишат предложен от управителя нов договор за
управление и поддръжка. В т.7.2 от договора страните са се договорили, че ако управителят
не предложи нов договор в двумесечен срок преди изтичане на срока по т.7.1, или ако в
същия двумесечен срок никоя от страните не отправи до другата писмено предизвестие за
прекратяването на договора, договорът се счита за автоматично продължен за нов срок от 5
години.
След самостоятелна преценка на ангажираните по делото доказателства, съдът
споделя като правилни и обосновани изводите на първоинстанционния съд, че комплекс
„Голдън Ай Резиденс“ представлява комплекс от „затворен тип“ по смисъла на чл.2 от
ЗУЕС; че ответникът няма качеството „потребител“ по договора за управление и поддръжка;
че ищецът има качеството „инвеститор“ по смисъла на чл.2, ал.1 от ЗУЕС, както и че
процесният договор за управление и поддръжка е сключен в изискуемата от чл.2 от ЗУЕС
форма, не страда от пороци, водещи до неговата нищожност, поради което валидно е
обвързал страните по него.
На следващо място съдът приема, че обстоятелството, че в срока на продължения
процесен договор по чл.2 от ЗУЕС, собствениците на обекти в комплекса са провели общо
събрание на ЕС, на което са взели решения, обективирани в протокол 16.07.2018 г.,
продължен на 17.07.2018 г., съгласно които са решили ЕС да се самоуправлява чрез свой
избран управител, нито прави процесния договор нищожен, нито води до отпадане на
5
поетите с този договор права и задължения на страните.
Съдът не споделя твърденията на ищеца, че взетите на това ОС решения са
нищожни поради нарушение на чл.18 от ЗУЕС, тъй като с тях не е налице валидно изразена
воля на ЕС. В съдебната практика се приема, че тъй като решенията на общото събрание на
етажната собственост не са сделки, поради което за тях не се прилагат изискванията на ЗЗД,
а тяхната законосъобразността се определя от правилата в ЗС и ЗУЕС. Затова, за разлика от
нищожността на сделките по ЗЗД, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано
лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е
съдебен, и ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е
преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за
събранието - чл.40, ал.2 ЗУЕС. По делото няма данни за проведен по реда на чл.40, ал.2 от
ЗУЕС съдебния контрол за законосъобразност на взетите решения на ОС на ЕС
обективирани в протокол 16.07.2018 г., продължен на 17.07.2018 г., който да е довел до
отмяна на тези решения. Въпреки това съдът намира, че те не могат да обвържат страните и
да дерогират действието на сключения и действащ договор по чл.2 от ЗУЕС. При наличието
на валидно сключен и действащ договор по чл.2 от ЗУЕС, чрез който с оглед особения
режим на управление и поддръжка на общите части се осъществява чрез отделни договорни
правоотношения, следва да се приеме, че управлението на ЕС чрез общо събрание,
предвидено от ЗУЕС се дерогира за срока на действие на договорите. Ето защо, след като
към датата на провеждане на ОС, процесният договор от 22.08.2011 г. не е бил прекратен и е
действал по отношение на страните по него, проведеното ОС на ЕС и взетите на него
решения не могат да доведат до отпадане на поетите с договора по чл.2 ЗУЕС права и
задължения на страните, тъй като те вече са обвързани с него.
По гореизложените съображения, въззивния съд не споделя доводите на първата
инстация, че след решенията на ЕС е настъпила конкуренция между два правни субекта за
осъществяване на едни и същи функции, което давало възможност на ответника да иска
прекратяване на договора поради невъзможност на ищеца да изпълнява задълженията си по
него.
Съдът не споделя обаче изводите на първоинстанционния съд, че тълкувайки
разпоредбите на т.7.1 и т.7.2 от договора, следва да се приеме, че като последица от липсата
на предложен от управителя договор до 2 месеца преди изтичане на срока на стария,
възниква право за другата страна по договора (собственика) да го прекрати с писмено
предизвестие по всяко едно време или договорът се счита за продължен или за още пет
години, или до упражняването на това право. Първоинстанционният съд е счел, че в т.7.2 от
договора е предвиден специфичен срок за развалянето му от собственика /до два месеца
преди изтичане на срока му/, но този срок важал единствено за първите пет години от
договорната връзка, като е приел, че при мълчаливо продължаване за още пет години за
собственика възниква право да прекрати договора по всяко едно време с писмено
предизвестие.
Настоящият състав не споделя така направеното от районния съд тълкуване на
горните договорни клаузи, като в тази връзка намира за основателно оплакването в жалбата,
че тълкуването им е извършено в противоречие с договорните уговорки, чрез подмяната на
ясно изразената воля на страните съгласно договора, който съгласно чл.20а от ЗЗД има
силата на закон за тях. Въззивният съд счита, че клаузите на чл.7.1 и чл.7.2 относно срока на
действие на договора, възможността за прекратяването му, респ.за подновяването му при
изтичане на срока му, са ясни и недвусмислени и не се нуждаят от тълуване. С тях между
страните изрично е уговорена възможност за автоматично продължаване на срока на
договора с нов петгодишен срок, при условие че между страните не се постигне съгласие за
подписване на нов договор при други условия, предложен от инвеститора в двумесечен срок
6
преди изтичане на действието му, или ако в същия двумесечен срок никоя от страните не
отправи до другата писмено предизвестие за прекратяването на договора.
По делото няма данни и твърдения, в уговорения двумесечен срок преди
изтичане на първоначалния петгодишния срок на договора, ищецът да е предложил
сключване на нов договор при други условия, или в същия срок която и да от страните по
него да е отправила до другата страна писмено изявление за прекратяването. Ето защо съдът
приема, че след изтичането на първоначалния петгодишен срок на договора (на 22.08.2016
г.), същият автоматично се е подновил при същите условия за още 5 години – до 22.08.2021
г.
В представената по делото "нотариална покана" от 21.01.2019 г. до ищеца,
ответникът е заявил, че „разваля и прекратява действието на договора“, на първо място
поради неизпълнение задължения на ищеца, свързани с осигуряване на контролиран достъп
в комплекса, поддръжка на асансьорните съоръжения, басейна, тревните площи и хигиената
в комплекса; на второ място поради непредложен от ищеца в срока по т.7 нов срок на
договора; и на трето място поради обстоятелството, че възлагането на дейностите по
управлението и поддръжката на комплекса са преминали в компетеността на общото
събрание на ЕС. Тъй като поканата е изпратена на 21.01.2019 г. - след изтичане на
предвидения в т.7.2 от договора двумесечен срок пред изтичане на първоначалния
петгодишен срок на договора (22.08.2016 г.), както и преди настъпване на новия двумесечен
срок преди изтичане на следщащия петгодишен срок на договора (22.08.2021 г.), според
настоящия състав следва да се приеме, че тази нотариална покана не може да породи като
последица прекратяване на договора с едностранно писмено предизвестие по т.7.2. и следва
да се приеме, че между страните е налице облигационно правоотношение по силата на
автоматично продължения договор.
На следващо място съдът приема, че процесният договор не е бил развален с
отправената от ответника до ищеца нотариална покана от 21.01.2019 г., връчена на ищеца от
нотариус М.Бакърджиева при условията на чл.47 ГПК. Клаузите на т.7.1 и т.7.2 не
изключват възможността на всяка от страните, на основание чл.87, ал.1 и ал.2 от ЗЗД да иска
по всяко време разваляване на договора поради неизпълнението му. Действително по делото
се установява, че след решенията на Общото събрание от 16-18.07.2018 г. ищецът е бил
поставен в частична невъзможност да изпълнява задълженията си по договора. Това
обстоятелство само по себе си обаче не създава право на ответника да иска едностранно
прекратяване на договора на основание чл.87, ал.2 от ЗЗД, тъй като ищецът е бил поставен в
невъзможност да изпълни изцяло именно поради поведението на етажните собственици,
създали пречки да изпълни задълженията си по договора. Развалянето на договорно
правоотношение представлява едностранен акт на изправната страна поради виновно
поведение на другата страна, а в случая нито ответникът е изправна страна, нито
неизпълнението на част от задълженията на ищеца се дължи на негово виновно поведение.
В поканата си от 21.01.2019 г. до ищеца, ответникът е посочил, че ищецът не изпълнява
задълженията си по договора по осигуряване на контролиран достъп, асансьорните
съоръжения, басейна, тревните площи и и хигиената в комплекса, без обаче да сочи за какъв
период твърди, че е налице това неизпълнение. Липсват твърдения на ответника да е
отправял такива искания към управителя и същия да е отказал да изпълни задълженията си.
Тъй като съгласно т.3.1 от договора, задължението на ответника за заплащане на дължимите
такси за 2019 г. и за 2020 г. е станало изискуемо преди започване изпълнението на
задълженията на ищеца за посочените две календарни години, т.е. – заплащането е дължимо
авансово пред предходната година съответно до 30.08.2018 г. за таксата за 2019 г. и до
30.08.2019 г. за таксата за 2020 г., следва, че към датата на изпращане на поканата –
21.01.2019 г. задължението на ответника за плащане на таксата за 2019 г. е било вече
7
изискуемо - от 30.08.2018 г., но няма нито твърдение, нито данни да е платено. Това води до
извод, че към момента на отправеното предизвестие ответникът е бил неизправна страна по
договора, а само изправната страна може да иска разваляне поради виновно неизпълнение на
другата страна. Затова въззивният съд приема, че в разглеждания случай облигационната
връзка между страните, породена от сключения между тях договор от 22.08.2011 г., не е била
развалена от ответника.
От гореизложеното следва, че при наличието между страните на валидно
възникнало и действащо за исковия период облигационно правоотношение по процесния
договор от 22.08.2011 г., по което ответникът не доказа, че е изпълнил точно и в срок
съответно до 30.08.2018 г. и до 30.08.2019 г. задължението си за заплащане на дължимите
такси за 2019 г. и 2020 г. в размер на по 992,28 евро за всяка година или общо 1984,56 евро,
предявените искове по чл.422 от ГПК, вр.чл.79 от ЗЗД, вр.чл.2 от ЗУЕС са основателни и
доказани.
По отношение на исковете за дължимост на неустойката:
Съгласно чл.92 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и
служи като обезщетение на вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди.
В случая в т.8.1 от договора е уговорено заплащане на неустойка от възложителя
при забавено изпълнение на задължението за заплащане на дължимите такси в размер на 1%
за всеки просрочен ден, но не повече от 30% върху дължимата сума.
За уважаване на исковете по чл.92 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че
между страните е възникнало твърдяното облигационно правоотношение, по силата на
което ответникът е поел задължение да заплати на ищеца в уговорения размер неустойка в
случай на нарушение на конкретните договорености, както и, че са налице твърдяните от
ищеца факти и обстоятелства, на които основава вменените в тежест на ответника
задължения за неустойка. В тежест на ответника е да докаже изправното си поведение за
изпълнение на договорното му задължение по т.2.1 от договора за авансово плащане на
30.08.2018 г. и до 30.08.2019 г. на дължимите такси за 2019 и 2020 г.
Както се посочи по-горе, между страните е налице валидно облигационно
правоотношение по процесния договор от 22.08.2011 г., и не са представени доказателства
ответникът да е изпълнил тези задължения, като наред с това не се доказа виновно
неизпълнение от страна на ищеца на задълженията му по процесния договор. Ето защо
съдът намира, следва да се ангажира договорната отговорност на ответника за заплащане на
уговорената неустойка в предвидения размер – 30% от всяка от дължимите такси за 2019 и
2020 г., възлизащи в размер на по 297,68 евро върху всяко от двете задължения, или общо
сумата от 595,36 евро.
По изложените съображения съдът намира, че предявените искове по чл.422 от
ГПК, вр.чл.92 от ЗЗД също са основателни.
Поради несъвпадането на изводите на двете инстанции,обжалваното решение
следва да бъде отменено и вместо това следва да се постанови уважаване на предявените
искове.
С оглед изхода на спора, на въззивника-ищец следва да се присъдят съдебни
разноски за двете инстанции съобразно представените доказателства и списък на разноските,
както следва: общо 354,34 лв за първоинстанционното производство (104,34 лв – държавна
такса и 250 лв – адв.възнаграждание), и общо 352,63 лв за въззивното производство (102,63
8
лв – държавна такса и 250 лв – адв.възнаграждание), както и сумата от 350,92 лв – разноски
за заповедното производство.
Мотивиран от изложеното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 260071 от 22.03.2021 г. по гр.д.476/2020 г. на Районен съд
Несебър, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на А. Г. Д., роден на ********** г.,
гражданин на ***, код по БУЛСТАТ: *********, че същият дължи на "ГОЛДЪН ПИК"
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в гр.Свети Влас, местност
"Юрта", комплекс "Голдън Ай Резиденс", вх. Б, ет. партер, ап.4, на основание чл.422 от
ГПК, вр.чл.79, ал.1 и чл.92 от ЗЗД, вр.чл.2 от ЗУЕС, сумата от общо 1984,56 евро (хиляда
деветстотин осемдесет и четири евро и петдесет и шест евроцента), представляваща
неплатени такси за управление и поддръжка за 2019 г. и 2020 г., дължими съгласно т.2.1 от
Договор за управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип
"Златното око “езиденс" от 22.08.2011 г. с нотариална заверка на подписите от 22.08.2011 г.
по описа на нотариус Лина Чуткина, както и сумата от общо 595,36 евро (петстотин
деветдесет и пет евро и тридесет и шест евроцента) – представляваща неустойки по т.8.1 от
същия договор в размер на 30% върху дължимата главница от 1984,56 евро, за които
вземания в полза на ищеца е издадена Заповед № 572 от 19.12.2019 г. за изпълнение на
парично задължение по чл.417 от ГПК, издадена по ч.гр.д.1265/2019 г. по описа на РС-
Несебър.
ОСЪЖДА А. Г. Д., роден на ********** г., гражданин на ***, код по БУЛСТАТ:
*********, да заплати на "ГОЛДЪН ПИК" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление в гр.Свети Влас, местност "Юрта", комплекс "Голдън Ай Резиденс", вх. Б, ет.
партер, ап.4, на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата от 706,97 лв (седемстотин и шест лева и
деветдесет и седем стотинки), представляваща съдебни разноски, направени пред двете
инстанции, както и сумата от 350,92 лв (триста и петдесет лева и деветдесет и две стотинки)
– разноски за заповедното производство.
Решението не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9