Р
Е Ш Е
Н И Е № 260183
Град Несебър, 09.08.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на двадесет и първи януари, през две хиляди
двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
с
участието на секретаря Мая Деянова, като разгледа докладваното от районния
съдия гр.д.№ 122/2020г. по описа на Несебърския районен съд, за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът П.И.В. с ЕГН **********, с
адрес: ***, твърди в исковата молба, че между нея от една страна в качеството й
на купувач, и ответника “Е.П.Д.” ООД, ЕИК ......., със седалище и адрес на
управление:***, представлявано от управителите Г.Н.Н. и Т.М.Д., заедно и
поотделно, от друга страна в качеството му на продавач, е сключен на 12.02.2019г.
предварителен договор за изграждане и продажба на недвижим имот, а предмет на
договора е Апартамент № 8, находящ се на трети жилищен етаж с обща застроена
площ от 75,16 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, който
апартамент се намира в изграждащата се жилищна сграда върху строително петно номер
8, със застроена площ от 215 кв.м., в УПИ І-общ, кв.15, с идентификатор по
кадастрална карта 51500.503.222 по плана на
град Несебър, ж.к. Ч.м.. Ответникът – продавач по договора, е поел задължението
да изгради в завършен вид жилището и издаване на Удостоверение за експлоатация
на сградата, а ищецът-купувач се е задължил да заплати уговорената продажна
цена в размер на 47 000 евро, чиято левова равностойност е 91 924
лева. Ответникът се е задължил да прехвърли собствеността върху апартамента
ведно с прилежащите части от общите части в сградата, както и правото на строеж
върху поземления имот. Сумата по продажната цена е заплатена от ищеца съгласно
уговорените в договора срокове, като в деня на сключването му П.В. е превела по
банковата сметка на ответника сумата в размер на 10 000 лева, като и е
заплатила друга сума в размер на 10 000 лева, за която е издадена
разписка. Окончателният договор е сключен на 12.04.2019г. Недвижимият имот
обаче е прехвърлен със степен на завършеност “груб строеж”, а според уговорката
останалата сума по продажната цена е следвало да бъде заплатена от купувача на
продавача с предоставен ипотечен кредит. На 23.04.2019г. продавачът е заплатил
на купувача по банков път сумата в размер на 10 000 лева, а на
24.04.2019г. още 41 750 лева в брой срещу разписка, по който начин ищецът
е заплатил на купувача общо 71 750 лева. Според уговорката в
предварителния договор последната вноска от 20 000 лева следва да бъде
заплатена в петдневен срок след издаване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата, в която се намира процесният апартамент.
Строителството на сградата и съответно на апартамента е било довършено през
месец декември 2019г., поради което удостоверението за въвеждане в експлоатация
на сградата не е било издадено в уговорения в предварителния договор срок –
30.05.2019г., което от своя страна е причина процесният апартамент да не може
да се ползва по предназначение. Ищецът твърди, че за този период на забава ответникът
му дължи уговорената в предварителния договор неустойка за всеки ден просрочие
в размер на 0,1% на ден от договорената продажна цена, но не повече от 10% от
цялата сума. Уговорено е ответникът да изпадане в забава два месеца след
уговорения срок за предаването на сградата с разрешение за ползване и
снабдяване с удостоверение за въвеждане в експлоатация, издадено от Община
Несебър, или началният срок на забавата е 31.07.2019г. Оттогава до
предявяването на иска са изминали повече от 100 дни на забава. По този начин
ищецът твърди, че ответникът му дължи 10% от договорената продажна цена от
91 924 лева, или сумата в размер на 9 192,40 лева, и която сума за
неустойка ищецът моли ответникът да бъде осъден да му заплати ведно със
законната лихва. Претендира разноски.
В отговора на исковата молба,
подаден от ответника “Е.П.Д.” ООД, същият заявява, че оспорва иска като
неоснователен и недоказан. Твърди, че страните са обвързани единствено със
сключения между тях на 12.04.2019г. договор
за покупко-продажба на недвижим имот, в който процесният апартамент е посочен
като Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.503.222.5.8 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, който договор е
обективиран в Нотариален акт № 166, том 5, вх. рег.№ 1913 от 12.04.2019г. на
Службата по вписванията – Несебър. В договора изрично е посочено, че
недвижимият имот се прехвърля в степен на завършеност “груб строеж“ срещу
уговорена продажна цена в размер на 40 000 лева, от която ищецът-купувач е
заплатил 10 000 лева като депозит на 11.02.2019г. Представител на
дружеството не е подписвал посочения от ищеца предварителен договор, като
ответникът отрича да е получавал суми в брой от ищеца и в посочените от него
размери. Ответникът отрича да е поемал задължения пред ищеца за снабдяване в
посочения от него срок с Удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация.
В тази връзка заявява оспорване истинността на представените от ищеца
документи: предварителен договор от 12.02.2019г., разписка от 12.02.2019г. и разписка
от 24.04.2019г., с твърдението, че подписите срещу името на Г.Н. – единият от
управителите, не са положени от него. Наред с това изтъква, че именно
нежеланието на ищеца да подпише Акт образец 15 е довело до несвоевременното издаване на Удостоверението
за въвеждането на сградата в експлоатация. Моли искът да бъде отхвърлен.
Претендира разноски.
Ищцата не се явява в съдебно
заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа
исковата молба и моли за уважаване на исковата претенция. В представените
писмени бележки се изтъква, че уговорената в предварителния договор неустоечна
клауза не е нищожна, не е и уговорена извън присъщите й обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции. Налице е неизпълнение на договорните
задължения единствено от страна на ответното дружество, в резултат на което
поради забавата ищцата не е могла да ползва жилището си по предназначение, в
което се изразяват причинените от нея вреди. Без значение за настоящия спор е
обстоятелството дали част от уговорената в предварителния договор продажната
цена е следвало да бъде в полза на търговеца, извършващ строителството,
доколкото предварителния договор предвижда и извършването на строителни
дейности.
Ответното дружество се
представлява в съдебно заседание от процесуален представител, който заявява, че
оспорва иска като неоснователен и като такъв моли да бъде отхвърлен. Счита за
доказано възражението за липса на сключен между страните по делото
предварителен договор, тъй като представеният по делото такъв не е подписан от
представител на “Е.П.Д.” ООД, а същият е подписан от М.Б.Т., който е водил
самостоятелно преговорите с ищцата и нейни представители. Страните са сключили
единствено договора за покупко-продажба на недвижимия имот в нотариална форма.
При условията на евентуалност, отбелязва, че прехвърлянето на правото на
собственост на жилището в полза на ищцата е станало преди жилищната сграда и
обектите в нея да бъдат въведени в експлатация, като в съставените за това
документи фигурират имената на приобретателите на жилищата в сградата, между
които е и ищцата, като ответното дружество не фигурира в тях. Това по същество
означава, че въвеждането на сградата в експлоатация е в резултат на действията
на собствениците на сградата, а ответникът, който не е имал качество на
възложител, не е имал възможност да влияе на процеса по издаване на Акт обр. №
15 и на Удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
В началото на 2019г. ищцата П.И.В.
е поискала да закупи апартамент, като тогава е живеела в жилище, находящо се в
град Свети Влас, собственост на нейна леля – свид. К.П.Д.Ищцата е уведомила
леля си, че е намерила подходящо жилище, находящо се в квартал Ч.м. в град
Несебър, в сграда, която се строи, заявила й е, че познава лицето, което
отговаря за строителството на сградата – М.Б.Т., като е поискала съдействие от
леля си за получаване на банков кредит за закупуване на това жилище. Свид.
Дечева, която е обещала съдействие на племенницата си, е посетила жилището,
което ищцата е поискала да закупи, с представител на “Търговска банка Д” АД,
откъдето впоследствие, след извършен оглед и оценка на имота, е получено
съгласие за предоставяне на кредит за тази цел. Условието на банката е парите
да се отпускат на траншове, като окончателната сума по кредита да бъде
отпусната след като за сградата бъде издадено Удостоверение за въвеждане в
експлоатация.
Свид. Дечева е започнала
комуникация по телефона и по електронната поща с М.Б.Т., по който начин са
договорили условията на сключване на предварителния договор за покупко-продажба
на недвижимия имот. През месец февруари 2019г. свид. Дечева е посетила
сградата, в която имотът се намира, и се е запознала с етапа на изграждането й и на самостоятелните
обекти в нея, и е установила тогава, че дограмата е била поставена, изградена е
била топлоизолационна система с мазилки, покрива е направен, като липсвали само
парапетите по балконите, монтирана е била входна врата на сградата, но не са
били изградени тротоарите пред и около сградата; общите части са били изцяло
завършени – коридорите и стълбищата са били с ганитогрес, стените боядисани,
поставени са били и лампи. Само асансьорът все още не е бил направен, нямало е
поставен и парапет на стълбището. На някои от апартаментите е имало поставени
входни врати, а на други, между които и на този, предпочетен от ищцата, не е
имало все още входни врати. В този апартамент стените са били шпакловани,
изградени са инсталациите, банята е била завършена с теракот и фаянс, като е
липсвал само бойлер и другите аксесоари.
На 12.02.2019г. е сключен
предварителен договор за изграждане и продажба на недвижим имот между П.И.В.,
от една страна в качеството й на купувач, и “Е.П.Д.” ООД, от друга страна в
качеството му на продавач. Предмет на предварителния договор е изграждане и
продажба на следния недвижим имот, находящ се в изграждащата се жилищна сграда
върху отстъпено право на строеж от Община Несебър от 02.10.1995г., анекс от
09.04.2004г., анекс от 08.02.2005г., анекс от 30.05.2006г. и анекс от
01.06.2006г., върху Строително пето № 8 със застроена площ от 215 кв.м.,
съгласно одобрените (съгласувани) проекти на 07.12.2005г. и преодобрени на
31.01.2007г. и Разрешение за строеж № 67 от 05.10.2007г. за “Жилищна сграда ЗП
№ 5” в имот УПИ І-общ., кв.15 с идентификатор по одобрената кадастрална карта
ПИ 51500.503.222 по плана на град Несебър, ж.к. Ч.м., а именно: Апартамент № 8,
находящ се на трети жилищен етаж, с обща застроена площ от 75,16 кв.м., заедно
със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху УПИ, състоящ се от предверие, кухня, всекидневна, две спални, баня
с тоалетна, тераса. Уговорено е продавачът да прехвърли на купувача
собствеността върху имота, изграден в завършен вид, чрез сключване на окончателен
договор за покупко-продажба в срок до 30.03.2019г., а основното задължение на
купувача е да заплати на продавача уговорената продажна цена в размер на
47 000 евро, или 91 924 лева, платима по следния начин и срокове: в
срок от 5 работни дни от подписване на предварителния договор – 20 00 лева,
представляваща задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД, сумата в размер на
51 924 лева – при сключване на окончателния договор, и сумата в размер на
20 000 лева в срок от 5 работни дни след издаване на Удостоверение за
въвеждане на сградата експлоатация.
Изрично е посочено в предварителния договор (чл.4), че продажната цена включва
стойността на идеалните части от общите части на сградата, от правото на строеж
върху поземления имот и стойността на строително-монтажните работи, необходими
за изграждане на недвижимия имот и описани в приложението към договора.
Продавачът е поел и задължения да спазва и следните срокове при изграждането на
обекта: срок на подписване на Акт Образец № 15 – не по-късно от 30.03.2019г., и
срок за издаване на Разрешение за ползване (Акт Образец № 16) – не по-късно от 30.05.2019г.,
като в чл.10 от договора е предвидено при забава на предаването на Сградата с
разрешение за ползване (Акт Образец № 16), издадено от Община Несебър и РДНСК,
с повече от 2 месеца след срока, продавачът дължи на купувача неустойка за всеки
ден на просрочие след двата месеца в размер на 0,1% на ден от договорената
продажна цена, но не повече от 10% от цялата сума.
В чл.21 от предварителния договор
страните са уговорили владението на процесния недвижим имот да бъде предадено
на купувача в срок от 15 работни дни от издаването на Констативен Акт Образец №
15, с който се установява годността за приемане на строежа при условие, че купувачът
е заплатил изцяло всички дължими от него суми по предварителния договор, в това
число и такива за допълнително извършени строително-монтажни работи, договорени
между страните.
От заключението на извършената по
делото съдебно-графична експертиза (експертиза на подпис), която вещото лице
заявявя в съдебно заседание, че поддържа, се установява, че предварителният
договор от името на продавача “Е.П.Д.” ООД е подписан от Г.Н.Н. в качеството му
на управител и законен представител на дружеството. От заключението на допълнителната съдебно
графична експертиза се установява пък, че печатът върху подписа на Г.Н.,
положен срещу “продавач” в предварителния договор, е единият от двата печата на
дружеството, които се намират
съответно при управлителя на “Е.П.Д.” ООД
и при главния счетоводител.
На 12.02.2019г. – в деня на
подписване на предварителния договор и в изпълнение на договорните си
задължения, ищцата П.И.В. е заплатила сумата в размер на 20 000 лева, която
сума преди това й е била предоставена от свид.
Дечева като я е превела по банковата й сметка, като половината от нея –
10 000 лева, П.В. е превела по банковата сметка на продавача “Е.П.Д.” ООД,
а като основание за плащането е посочила “по ф-ра **********/11.02.2019г. депозит
за ап.8 кв. Ч.м.”, а другата половина е предадена срещу разписка от
12.02.2019г., заплатена в полза на “Е.П.Д.” ООД. Пак от заключението на вещото
лице по допълнителната съдебно графична експертиза се установява, че срещу графата “приел” в тази разписка, подписът не
е положен от Г.Н. – управителят на “Е.П.Д.” ООД, както е отразено в него, а е
изпълнен от М.Б.Т., като положеният печат върху този подпис не е от представените
отпечатъци на печат на “Ексел Пропърти Девелопмънт” ООД, поради което съдът
приема, че именно М.Т. е приел плащането на тази сума.
Продавачът “Е.П.Д.” ЕООД е
изпълнил задължението си по чл.24 от предварителния договор при подписването му
да предостави на купувача всички нотариални актове, споразумения, договори,
планове и други документи, свързани със собствеността на имота и изграждането
на сградата. Тези документи, наред с предварителния договор, са били предоставени
на свид. Дечева, която е уреждала банковия кредит на ищцата П.В., и които са
били необходими на банката за съставянето на кредитното досие.
Ищцата не е заплатила в срока до
30.03.2019г. вноската от 51 924 лева на продавача. На 23.04.2019г. ищцата
е заплатила в полза на “Е.П.Д.” ООД част от тази сума, а именно 10 000
лева по банковата сметка на дружеството, която сума е част от отпуснатия на П.И.
Веева банков кредит от 99 000 лева по силата на сключения от нея, в
качеството й на кредитополучател, на 10.04.2019г. Договор за комбиниран кредит
“НАШ ДОМ” № 7967 с банката-кредитор “ТЪРГОВСКА БАНКА Д” АД. Според договора за
кредит от уговорената заемна сума в размер на 99 000 лева, част от нея, а
именно 30 000 лева, се предоставя за покупка на недвижим имот,
представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.503.222.5.8,
до степен на завършеност “груб строеж”, а другата част от нея от 69 000
лева се предоставя за други разплащания. Уговорено е също сумата да се изплати
на два транша, като първият в размер на 51 924 лева е следвало да се усвои
от кредитополучателя П.В. в срок до 10.06.2019г. след като собствеността върху
имота й е прехвърлена в нотариална форма и след като бъде учредена ипотека в
полза на банката-кредитор, както и да бъдат представени удостоверения за липса
на тежести върху имота, а вторият транш от 47 076 лева е предвидено да се
усвои от кредитополучателя след представяне на Удостоверение за въвеждане в
експлоатация на недвижимия имот, на пазарна оценка на имота, и на валидна
застрахователна полица за имота. По отношение на първия транш от 51 924
лева е предвидено горепосочената сума от 10 000 лева, преведена по
банковата сметка на “Е.П.Д.” ООД, да се преведе именно по банковата сметка на
дружеството-собственик, а останалата част от 41 924 лева да се предостави
за други разплащания като се преведе по посочена от кредитополучателя банкова
сметка. ***е предостави като сумата от 20 000 лева за доплащане на продажната
цена като е предвидено да се преведе по конкретно посочена в договора за кредит
банкова сметка ***-собственик на имота “Ексел Прпърти Дивелопмънт” ООД, а
другата част от втория транш – сумата в размер на 27 076 лева, да се
предостави за други разплащания като се преведе на посочена от кредополучателя
банкова сметка.
За обезпечение на изпълнението на
договора за кредит за срочното му издължаване от страна на кредитополучателя,
страните са уговорили учредяване на ипотека върху два недвижими имоти, а именно
върху процесният такъв, представляващ Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 51500.503.222.5.8 с адрес: град Несебър, ж.к. Ч.м. № 105, вход 4, етаж 4, собственост на “Е.П.Д.”
ООД, и върху Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 11538.502.61.1.7 с
адрес: град Свети Влас, улица М.№ 1, собственост на свид. К.П.Д. Останалата сума в размер на
41 750 лева, т.е. другата част от втората вноска от 51 924 лева
според предварителния договор, която тя е следвало да заплати до 30.03.2019г. и
едновременно при прехвърляне на имота пред нотариус, и която в договора за
кредит е уговорена като част от втория транш, предоставена за други разплащия,
е заплатена от П.В. на 24.04.2019г. срещу разписка. И в тази разписка е
описано, че плащането е приел Г.Н. в качеството му на законен представител на “Е.П.Д.”
ООД, но всъщност срещу графата “приел” подписът също е изпълнен от М.Б.Т., като
отпечатъкът от кръглия печат върху този подпис в разписката не е от
представените отпечатъци на печат на дружествто и е различен от тях.
Въпреки неплащането на втората
вноска от 51 924 лева по предварителния договор в уговорения срок до
30.03.2019г., и преди нейното заплащане, на 12.04.2019г. е сключен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 180, том І,
рег.№ 1912, дело № 177/2019г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и
район на действие Несебърския районен съд, с който договор продавачът по него “Е.П.Д.”
ООД е продал на купувача П.И.В., процесния недвижим имот, като е посочено, че
степента му на завършеност е “груб строеж”, и който в нотариалния акт е описан
като Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.503.222.5.8 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със Заповед
РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота: град
Несебър, ж.к. Ч.м. 3 № 105, вход 4, етаж 4, Апартамент № 8, който самостоятелен
обект се намира в сграда № 5, разположена в поземлен имот с идентификатор
51500.503.222, с предназначение: Жилище, апартамент, Брой нива на обекта: 1,
със застроена площ от 75,16 кв.м.; прилежащи части: 12,95 кв.м., при съседни
самостоятелни обекти в сградата с идентификатори: на същия етаж –
51500.503.222.5.7, под обекта – 51500.503.222.5.5, над обекта –
51500.503.222.5.10, 51500.503.222.5.11, който имот съгласно документ за
собственост и строителна документация представлява Апартамент № 8, на ІV етаж,
на кота +8,64 метра, в жилищна сграда, построена върху строителн петно № 5, със
застроена площ от 75,16 кв.м., състоящ се от всекидневна с кухня, две спални,
баня с тоалетна, склад, коридор и две тераси, при съседи: двор, апартамент № 7,
асансьор, стълбищна клетка, коридор и калкан, заедно с 1,03% идеални части от
общите части на сградата, равняващи се на 12,95 кв.м. и съответните идеални
части от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата,
съставляващо УПИ І-общ., в квартал 15 по плана на ж.к. Ч.м., град Несебър,
който имот по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър,
одобрени със Заповед РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК,
представлява: Поземлен имот с идентификатор 51500.503.222, с адрес на
поземления имот: град Несебър, ж.к. Ч.м., с площ от 1 258 кв.м., с трайно предназначение
на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: незастроен имот за
жилищни нужди, с номер по предходен план: квартал 15, парцел І, при съседи – имоти
с идентификатори: 51500.503.221, 51500.503.342, 51500.503.340. В нотариалния
акт е посочено, че уговорената продажна цена е в размер на 40 000 лева, от
която по банков път е платена сумата в размер на 10 000 лева, а останалата част
от продажната цена в размер на 30 000 лева ще бъде изплатена на продавача
с предоставения на купувача от “ТЪРГОВСКА БАНКА Д” АД банков ипотечен кредит,
при следните траншове: Транш І в размер на 10 000 лева след вписване на
нотариалния акт за покупко-продажба, вписване на договорна ипотека в полза на
“ТЪРГОВСКА БАНКА Д” АД върху продавания недвижим имот и върху друг недвижим
имот в град Свети Влас, община Несебър, и след предоставяне в “ТЪРГОВСКА БАНКА
Д” АД на удостоверение за тежести относно имотите, издадени от Службата по
вписванията – Несебър, за период от 10 години преди издаване на удостоверенията
и на имената на всички собственици през посочения период, от които да е видно,
че вписаната в полза на “ТЪРГОВСКА БАНКА Д” АД договорна ипотека е първа по ред
и че върху имотите няма други тежести и права на трети лица, и Транш ІІ в
размер на 20 000 лева при предоставяне на Удостоверение за въвеждане в
експлоатация и застраховане на имота в полза на “ТЪРГОВСКА БАНКА Д” АД,
съгласно Договор за комбиниран кредит “НАШ ДОМ” № 7967 от 10.04.2019г., сключен
между купувача и “ТЪРГОВСКА БАНКА Д” АД. Страните по сделката, между които и
купувача П.И.В., са декларирали, съгласно чл.25, ал.9 от ЗННД, при сключването
на договора, че продажната цена в размер на 40 000 лева е действително
договорената и че не са извършвани плащания в брой помежду си на суми равни или
превишаващи посочените в закона.
За строежа: “Жилищна сграда ЗП №
5”, местонахождение: ПИ № 51500.503.222, УПИ І-общ., кв.15 по плана на ж.к. Ч.м.,
град Несебър, е издаден Констативен акт (обр.15) за установяване годността за
приемане на строежа от 17.12.2019г., който е подписан от 13-е възложители –
собственици на самостоятелните обекти в сградата, между които и ищецът П.И.В.,
съответно “Ексел Пръпърти Дивелопмънт” ООД не е сред тях, и в който акт като
строител на обекта е посочен “Еврострой проект 78” ЕООД, ЕИК *********,
представлявано от Николина Божилова Тодорова, по силата на договор за
строителство от 21.07.2017г.
На 04.03.2020г. е извършено
окончателното плащане на сумата, посочена в нотариалния акт, като П.И.В. е
превела по банковата сметка на “Е.П.Д.” ООД сумата в размер на 20 000
лева, като в платежното нареждане освен нотариалния акт от 12.04.2019г., като
основание за плащането е посочен и предварителния договор между страните от 12.02.2019г.
От заключението по извършената по
делото съдебно-счетоводна експертиза, поддържана от вещото лице в съдебно
заседание, се установява, че във връзка с продажбата на недвижимия имот
(Апартамент № 8), закупен от П.И.В., “Е.П.Д.” ООД е издал следните фактури:
фактура № ********** / 11.02.2019г. за сумата в размер на 10 000 лева с
включен ДДС, фактура № ********** / 01.11.2019г. за сумата в размер на
10 000 лева с включен ДДС, и фактура № ********** / 01.03.2020г. за сумата
в размер на 20 000 лева с включен ДДС. Фактурите са осчетоводени, като са
осчетоводени и постъпилите суми по сметките на дружеството, платени като
задължения по трите фактури, като на 12.02.2019г. по сметка на дружеството-продавач
е постъпила сумата в размер на 5 104,65 евро, а по друга банкова сметка ***.04.2019г.
е постъпила сумата в размер на 10 000 лева и на 05.03.2020г. – сумата в
размер на 20 000 лева.
Освен за преддоговорните отношения между страните по
делото, от показанията на свид. Дечева се установява още, че ищцата П.В.
се е познавала отпреди с М.Т., че именно той е отговарял за строителството на
сградата и за довършването на изграждането й и на самостоятелните обекти в
него. М.Т. е свързал П.В., на когото тя се е доверила да придобие жилище, и
леля й – свид. Дечева с управителя на „Е.П.Д.” ООД – Г.Н., както и че ищцата е
действала по указания на последния да извършва плащанията именно на М.Т., който
е отговорен за строителния процес (като строителството реално се е извършвало
от „Еврострой проект 78“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от Николина
Божилова Тодорова). Ищцата е изпълнявала тези указания, като от съвкупността на
доказателствата по делото се приема, че от извършените от ищцата плащания за
закупуване на апартамента, 40 000 лева, колкото е сумата по окончателния
договор, е получена именно от продавача и собственик дотогава на апартамента -
„Е.П.Д.” ООД, и която сума представлява стойността на жилището в „груб строеж“,
а разликата до цялата платена от ищцата сума в размер на 91 924 лева, или
сумата в размер на 51 924 лева, е била договорена и предназначена, според
предварителния договор, за довършване строителството на апартамента и
привеждане в състояние, годен да бъде ползван по предназначение.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл.92,
ал.1, изр. първо от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и
служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се
доказват. Неустойката е форма на договорна отговорност. Тя има за цел да обезпечи
изпълнението на задължението, да обезщети вредите от неизпълнението и да
санкционира определен вид неизпълнение на договора. Определянето на неустойка в
договора освобождава изправната страна от необходимостта на доказва размера на
вредите от неизпълнението. С оглед тази й същност и целево предназначение
неустойката изпълнява своята превантивна функция и стимулира точното изпълнение
на главното задължение, като тази й функция се трансформира в санкционна при неизпълнение.
Фактическият състав, който следва
да се осъществи, за да възникне основанието за заплащане на неустойка за
неизпълнение на договор е: наличие на валидно договорно задължение, уговорена
неустойка, неизпълнение на задължението. Съгласно гореизложените данни от
фактическа страна в конкретния случай са налице валидно договорно задължение,
клауза в договора, предвиждаща неустойка, и частично неизпълнение от страна на
изпълнителя да изпълни възложената му работа в уговорения срок.
Предварителният договор е създал облигационни
отношения между страните със смесен фактически състав, включващи елементите на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за
изработка по смисъла на чл.258 и сл. от ЗЗД, по силата на който ответното
дружество, в качеството на изпълнител, се е задължило да построи обекта, описан
в чл.1 от договора от 12.02.2019г., а ищцата, в качеството на възложител, се е
задължила да заплати уговореното възнаграждение в размер и по начин, указан в
чл.2 от договора.
Според критериите за „изпълнение
на задължение“, визирани в разпоредбите на чл.63, ал.1 от ЗЗД – „точно и
добросъвестно, съобразно изискванията на закона“ и чл.79 от ЗЗД – „Ако
длъжникът не изпълни точно“, изпълнението на задължението, в зависимост и от
характера на същото, означава точно изпълнение по време, място, количество,
качество. С оглед характера на поетото задължение, конкретното фактическо
положение и интереса на кредитора неточното по време, както и по количество,
изпълнение, каквото е налице в настоящия случай, може да означава не само
частично неизпълнение, но и пълно неизпълнение. Поради липсата на степен на
завършеност на строителството, предпоставяща издаване на разрешение за
въвеждане в експлоатация, предметът на предварителния договор не е могъл да се
ползва според предназначението – за жилище, до издаване на разрешението.
В случая клаузата на чл.3.2 от
договора, обективираща съвпадението на насрещните волеизявления на страните,
сочи по недвусмислен и неподлежащ на тълкуване начин, че изпълнителят –
ответникът – се е задължил да снабди ищцата и с разрешение за ползване (Акт
Образец 16) в срок до 30.05.2019г.
В тази връзка следва да се
обсъдят възраженията на ответника в отговора на исковата молба, първо, че не е
възможно технически в рамките на четири месеца от издаването на Акт образец 14
сградата да бъде снабдена с Удостоверение за въвеждане в експлоатация,
съответно ответникът не е поемал такива задължения, и второто, че „Е.П. Д.“ ООД не фигурира в Акт образец 15 по
причина, че се е разпоредило с имотите си в сградата, като не следва да носи
отговорност за бездействието на собствениците на обекти в сградата относно
съставянето на необходимите последващи строителни документи. Тези възражения на
ответника са по чл.81 от ЗЗД, респ. чл.306 от ТЗ, с оглед качеството му на
търговец, т.е. че забавата не може да му се вмени във вина и/или че са налице
обстоятелства, представляващи непреодолима сила съгласно дефиницията в чл.306,
ал.2 от ТЗ. Същевременно съдът следва да обсъди приложението на тези норми през
призмата на уговореното в предварителния договор от 2019г. в чл.17 относно
извънредните, форсмажорни обстоятелства. По съгласие на страните уговорените в
договора срокове за строителство се удължават автоматично при наличие на
форсмажорни или обективни обстоятелства, независещи от волата на страните.
Съгласно обаче императивната разпоредба на чл.306, ал.3 от ТЗ длъжникът следва
в подходящ срок да уведоми писмено другата страна в какво се състои непреодолимата
сила и възможните последици от нея за изпълнението на договора.
Не се твърди и не се
установява, че на собствениците на обектите в сградата, и в частност на ищцата,
строителят да е изпратил уведомление за наличие на обстоятелствата по чл.17 от
предварителния договор. Дори само това неизпълнение е основание за ангажиране
неговата отговорност ако и да са били налице извинителни причини за забавата.
Това е така и поради разпоредбата на чл.306, ал.1 от ТЗ, че ако е изпаднал вече
в забава, длъжникът не може да се позовава на непреодолима сила.
Обективната невъзможност за
изпълнение е практическо или правно непреодолимо препятствие, което длъжникът не е могъл и не е бил длъжен да предвиди,
настъпващо след сключването на договора – чл.306, ал.2 от ТЗ. Ответникът е търговец,
който осъществява по занятие строителна дейност, поради което спрямо него се
изисква полагането на квалифицирана грижа за изпълнение на задължението му.
Ответникът–строител е бил длъжен да предвиди законовите изисквания по отношение
на основните инфраструктурни мрежи и инсталации към сградата и да ги съобрази
при договарянето на времевите предели на дължимата престация (Определение № 32
от 21.01.2011г. на ВКС по търг. Дело № 308/2010г., II т.о.). В този смисъл дори и да е налице
забавяне по причина необходимост от изграждане на инфрастуркурен обект за
сметка на строителя вместо общината, то по естеството си това не представлява
спорадично, непредвидимо и неочаквано събитие по смисъла на чл.306, ал.2 от ТЗ.
Следователно ответното по иска с
правно основание чл.92 от ЗЗД дружество е следвало като длъжник по сделка,
която за него е търговска, да действа с грижата на добрия търговец, както
повелява разпоредбата на чл.302 от ТЗ, а тази грижа, съгласно чл.63, ал.2 от ЗЗД, е с по-засилен интензитет от грижата, дължима от добрия стопанин. Ако от
страна на последния не би могло да се очаква да притежава специални познания,
то от търговеца, извършващ по занятие строителна дейност, е носител на специализирани
знания в съответната търговска област. Следователно от търговеца следва да се
очаква, че като се задължава да завърши строителството на сградата, построена
на етап „груб строеж“ в срок около 3-4 месеца, считано от подписването на
предварителния договор до приемането на постройката със съответното разрешение
за ползване, следва да съобрази и изискванията на закона относно
присъединителните мрежи и съоръжения. Това предвиждане, както и на законовите
изисквания, с които да се съобрази, е в обхвата на дължимата от търговеца (ответник) професионална грижа
за изпълнение добросъвестно на задълженията по договора за строителство.
Задължението на ответника да
снабди собствениците, съответно бъдещите такива, на самостоятелните обекти в
сградата с разрешение за въвеждане в експлоатация в срок до 30.05.2019г., не е
поставено по волята на страните като условие за извършване на сделката по
нотариален ред. С подписването на нотариалния акт и сключването на окончателния
договор, предварителният договор не е загубил своето действие. Прехвърлянето на
имота по нотариален ред е част от задълженията, включени в правоотношенията,
възникнали по предварителния договор за покупко-продажба на имота, като
изпълнението на задълженията по едно от договорните правоотношения не влияе на
последиците от неизпълнението на задълженията по договора за изработка, при
положение, че страните изрично не са уговорили това.
По въпроса дали окончателният
договор замества съдържанието на предварителния договор е постановено Решение №
210/02.05.2012г. на ВКС, IV г.о. по гр.д.№ 884/2011г., като
е допуснато касационно обжалване по материално-правния въпрос „уговорката за
неустойка в предварителния договор, евентуално в неговата част, в която има
уговорки за изработка, прекратява ли се със сключването на окончателния
договор“. Съгласно постановеното решение на ВКС договорът за строителство и
покупко-продажба има смесен фактически състав и освен основните характеристики
на предварителния договор – поетите насрещни задължения на страните по него да
сключат окончателен договор за продажбата на процесното жилище при определена
цена, съдържа също и елементи на договор за изработка – именно това изрично
поето от продавача-строител задължение за завършване в посочения срок на
строителството на сградата и на намиращия се в нея процесен апартамент – във
вида му, описан в приложението към договора, в който той е следвало да бъде
предаден. Именно поради това следва изводът, че и след сключването между
страните по делото на окончателния договор за продажбата с нотариалния акт
клаузите на чл.3 и на чл.10 от предварителния договор са запазили своето
действие. Това тяхно действие нито е било изменено или прекратено с някоя от
уговорките в нотариалния акт, нито пък към момента на подписването му е било
изпълнено задължението за завършване на строителството на сградата, респ. не е
било изпълнено и акцесорното по отношение на него задължение за заплащане на
процесната неустойка за забава, обезпечаваща изпълнението му.
Вярно е, че и ищцата не е
изпълнила задължението си по чл.2.2. от предварителния договор в срок до
30.03.2019г. да заплати сумата в размер на 51 924 лева, представляваща
част от уговорената продажната цена, и която сума е платена от нея на 24.04.2019г.
Това обстоятелство не е въведено като довод, но във връзка с него съдът намира,
че следва да се има предвид следното: На първо място тази забава на ищцата не е
обусловила неизпълнението на задължението на ответника за завършване на
строителството и издаването на разрешението за ползване на сградата, не е
налице причинна връзка между забавеното изпълнение на ищцата и това на
ответника, то не е възпрепятствало строителството или издаването на документа,
поради което нито може да се приеме за липса на оказано съдействие от страна на
ищцата-кредитор, нито създава предпоставки за освобождаването на
ответника-длъжник от отговорност (Решение № 164 от 03.02.2016г. по търг. дело №
1890/2014г. на ВКС, I т.о.; Решение № 23 от
13.03.2018г. по гр.д.№ 1740/2017г. на ВКС, III г.о.). На
второ място ответникът прави възражение въобще за липса на сключен между
страните предварителен договор, т.е. страните, между които и ищцата да е
поемала задължение да заплаща посочената в него продажна цена. При условията на
евентуалност е възражението, че ответникът – продавач по предварителния договор,
не е получавал плащане по предварителния договор, респ. плащането е извършено в
полза на трето лице, позовавайки се на оспорените разписки. Плащането на част
от посочената в предварителния договор сума по продажната цена на трети лица в
случая също има погасителен ефект, защото са платили на представител на
кредитора. На първо място между ищцата и М.Б.Т. не са налице облигационни
отношения, а и никоя от страните не твърди ищцата да има парични задължения към
това лице, които да погасява. Второ, основанията за заплащането на сумите е
именно задължения по предварителния договор от 12.02.2019г., и получилия ги е
бил наясно с това обстоятелство. Трето, законът познава редица случаи, в които
длъжникът се освобождава, макар и да е престирал на лице, което не е негов
кредитор: 1) Когато длъжникът престира на трето лице, което не е овластено да
получи изпълнение – нито от кредитора, нито от закона, нито от съда, но
кредиторът потвърждава това
изпълнение; то е действително, 2) Когато длъжникът престира на трето
неовластено лице, но кредиторът се е възползвал
от престираното; такова изпълнение е действително и има погасителен ефект,
иначе кредиторът ако би могъл да претендира второ плащане, би се обогатил
неоснователно за сметка на длъжника (чл.75,
ал.1, изр. 2 от ЗЗД), 3) Някои плащания са валидни, макар и да са направени
на трети лица, които не са пълномощници на кредитора; те имат погасителен
ефект, защото кредиторът изрично или
мълчаливо се е съгласил така да стане изпълнението. В настоящия случай
категорично сме изправени в поне една от трите хипотези.
С оглед изложеното съдът
приема, че по делото от страна на ищеца бяха доказани предпоставките за
уважаване на иска, а именно: установиха се валидно възникнали облигационни
отношения между страните по предварителен доовор за покупко-продажба и клауза
за неустойка при неизпълнение на задълженията на ответника, включена в съдържанието
на договора. Тази клауза е запазила своето действие и след сключването на
окончателния договор. Ответникът е в забава в изпълнението на задълженията си и
не се установяват обстоятелства, които да го освобождават от отговорност. За
ответника е възникнало задължение за
заплащане на уговорената в чл.10 от предварителния договор неустойка за забава,
считано от 30.07.2019г. – два месеца след срока за издаване на разрешение за
ползване, която възлиза на 9 192,40 лева, като крайният срок на периода е 07.12.2019г.
– за 100 дни, когато е достигнала максималния уговорен размер от 10% от
уговорената продажна цена, и когато разрешението за ползване не е било
издадено, дори Акт образец 15 е бил издаден едва на 17.12.2019г., с чието
издаване пък е обвързано предаването на владението върху имота, т.е. ищцата не
е могла до тогава да ползва имота. Поради това искът се явява основателен и
доказан и следва да бъде уважен изцяло, ведно с акцесорната претенция за лихва,
считано от предявяване на иска.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца следва да се присъдят направените от него съдебни и
деловодни разноски по делото в общ размер на 1 531,35 лева съгласно
списъка на разноските, която сума ответникът следва да бъде осъден да му
заплати.
С оглед изхода на делото в
полза на ответника не се следват разноски на основание чл.78, ал.3 от ГПК, поради
което претенцията му за заплащане на такива в общ размер на 1 550 лева
съгласно списъка на разноските, следва да се отхвърли като неоснователна.
Така мотивиран, Несебърският
районен съд
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА “Е.П.Д.” ООД, ЕИК .......,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя Г.Н.Н., ДА
ЗАПЛАТИ на П.И.В. с ЕГН **********, с адрес: ***, сумата в размер на 9 192,40 лв. (девет хиляди сто
деветдесет и два лева и 40 ст.), представляваща дължима договорна неустойка по
предварителен договор за изграждане и продажба на недвижим имот от 12.02.2019г.,
за забава на издаване на Разрешение за ползване (Акт Образец 16), за периода от
30.07.2019г. до 07.12.2019г., ведно със законната
лихва, считано от 06.02.2020г. до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА “Е.П.Д.” ООД, ЕИК ......., със седалище и
адрес на управление:***, представлявано от управителя Г.Н.Н., ДА ЗАПЛАТИ на П.И.В.
с ЕГН **********, с адрес: ***, сумата в размер на 1 531,35 лв. (хиляда петстотин тридесет и един лева и 35 ст.),
представляваща направени по делото съдебни и деловодни разноски, съгласно
списък на разноските.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на “Е.П.Д.”
ООД, ЕИК ......., със седалище и адрес на управление:***, представлявано от
управителя Г.Н.Н., за осъждане на П.И.В. с ЕГН **********, с адрес: ***, да му
заплати сумата в размер на 1 550 лв. (хиляда петстотин и петдесет лева),
представляваща направени по делото разноски, съобразно списъка на разноскити,
като неоснователна.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: