Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. София, 10.03.2022
г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, II-Е състав, в открито съдебно заседание
на четвърти февруари, през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
ЯНА ВЛАДИМИРОВА
при участието на
секретаря Елеонора Г., като разгледа докладваното от мл. съдия Яна Владимирова
в.гр.дело № 11611 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на
глава ХХІХ от ГПК.
С решение № 72659 от
14.04.2020 г. по гр.д. № 25779/2016 г. на Софийски районен съд, ІІ гражданско
отделение, 52-ри състав, е отхвърлен предявеният от Ч.Т.Д. и П.Г.Д. против „Т.Ф.“
ЕООД иск с правна квалификация чл. 34, ал. 1 ЗС за допускане извършването на
съдебна делба на недвижим имот с идентификатор 068134.1973.148, представляващ
УПИ ХІХ-961, кв. 22а, местност „вилна зона Симеоново-Драгалевци-ІІ част“ по
действащия план на гр. София. Осъдени са ищците да заплатят на ответника
направените по делото разноски.
Срещу решението в срока по чл.
259, ал. 1 ГПК е подадена въззивна жалба от Ч.Т.Д. и П.Г.Д., в която са
изложени съображения за неговата неправилност. Твърди се, че първоинстанционният
съд е допуснал съществени процесуални нарушения, като не е обсъдил
доказателствата по делото поотделно и в тяхната съвкупност, не е изяснил
имащите значение за спора факти и обстоятелства, не е изложил свои собствени
фактически и правни изводи. Сочи се, че по делото нито експертите, нито
главният архитект не са изяснили кои устройствени показатели следва да бъдат
приложени, когато има заварен подробен устройствен план. Следвало да се
съобрази действащият към момента на застрояване на имота общ устройствен план,
а не действащият към момента. Сочи се още, че правилата за застрояване по ЗУЗСО
и Решение на ОЕСУТ, дадено в протокол № ЕС-Г-43 от 31.05.2011 г. са приложими
към новостроящи се обекти. В чл. 201, ал. 2 ЗУТ законодателят не бил предвидил
допълнително изискване, когато в недвижимия имот има изградени сгради по
приложен ПУП да бъдат спазени параметрите на застрояване – плътност,
интензивност, височина и озеленяване към действащият към датата на делбата общ
устройствен план. В тази връзка се позовават на практика на ВКС – решение по
гр.д. № 3499/2016 г.; решение по гр.д. № 600/2016 г.; решение по гр.д. №
3932/2017 г. Прави се искане първоинстанционното решение да бъде отменено и да
бъде постановено ново решение, с което предявеният иск да бъде уважен и да бъде
допусната делбата на процесния недвижим имот. Претендират се разноските за
въззивната инстанция.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК
отговор на въззивната жалба е подаден от ответника „Т.Ф.“ ЕООД, като с него
жалбата се оспорва. Сочи се, че имотът попада в устройствена зона ЖмЗ* по ОУП на София със следните
устройствени параметри: макс. плътност на застрояване 15%, макс. кинт. 0,3,
минимална озеленена площ 75%, макс. етажност 2 етажа. Сочи се още, че за да
бъде разделен урегулиран поземлен имот, който е застроен със съществуващи сгради,
трябва да се направи изменение на плана за регулация и плана за застрояване.
Изменението на плана за застрояване трябвало да бъде съобразено с
устройствените параметри съгласно общия устройствен план на гр. София,
действащи към момента. С оглед действащите към момента параметри, становището
на администрацията на Столична община, както и от единичната, повторната и
тройната съдебно-техническа експертиза, се установявало, че имотът е неделим,
тъй като съществуващото застрояване надхвърля действащите в момента
устройствени параметри и по тази причина съществуващите сгради не могат да
бъдат предвидени като запазвани. Действащият план за застрояване действително
бил приложен, но същият трябвало да бъде изменен, като това било възможно само
съгласно действащите към момента на изменението му правила и норми.
В хода на въззивното
производство ответникът „Т.Ф.“ ЕООД е прехвърлил собствената си част от
процесния недвижим имот, както и сградата, изградена в него и негова
индивидуална собственост, на трето лице – „Е. 2008“ ЕООД, като това
обстоятелство не е спорно между страните. На основание чл. 226, ал. 1 ГПК и при
липса на съгласие между страните за замяна на прехвърлителя с приобретателя на
процесния недвижим имот, делото следва своя ход между първоначалните страни.
Софийският градски съд, като прецени събраните
по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивните жалби пороци на
атакувания съдебен акт, приема следното:
Съгласно разпоредбата
на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното решение е валидно
и допустимо. По същество същото е правилно.
Въззивният съд, като взе предвид доказателствата по делото, както и всички
доводи и възражения на страните, намира следното от фактическа и правна страна:
Видно от нотариален акт за
продажба на недвижим имот № 199, том ІV, рег. № 10195, дело № 0720/2005 г., Ч.Т.
Георгиев е станал собственик на 557/1008 ид.ч. от процесния урегулиран поземлен
имот, придобит по време на брака с ищцата П.Г.Д.. Ответникът „Т.Ф.“ ЕООД е
собственик на 451/1008 ид.ч. от процесния имот, видно от нотариален акт № 22,
том ІІ, рег. № 5496, дело № 200/2008 г.
Не се спори по делото, че в
имота са изградени две сгради: двуетажна еднофамилна жилищна сграда № 9,
представляваща сграда с идентификатор № 68134.1973.148.2, индивидуална
собственост на ищците, както и двуетажна еднофамилна жилищна сграда № 10,
представляваща сграда с идентификатор 68134.1973.148.1, индивидуална
собственост на дружеството ответник.
Основният спорен въпрос между
страните в рамките на първата фаза по делбата е относно поделяемостта на процесния
урегулиран поземлен имот, като ответникът твърди, че е налице т.нар. „хоризонтална
етажна собственост“, поради което имотът е неподеляем, тъй като има характера
на обща част.
По делото е допуснато
изслушването на първоначална, повторна и тройна съдебно-техническа експертиза
по въпроса дали процесният недвижим имот е поделяем, като на вещите лица е
възложено и изготвянето на проект за отделните варианти за разделянето му.
Вещото лице по първоначалната експертиза
е посочило, че съществуващото положение на сградите в имота предполага деленето
му да стане по линията на калкана на двете сгради, като при евентуалното
разделяне двата калкана ще трябва да се застроят на следващ етап. Прозорците,
които се намирали по съществуващите калкани, трябвало да се затворят. Посочено е,
че имотът е поделяем по смисъла на чл. 81, ал. 3 ЗУТ при разделянето му по
линията на калкана на сградите. Заключението е било своевременно оспорено от
ответника.
Вещото лице по повторната
съдебно-техническа експертиза е посочило, че недвижимият имот, предмет на
делбата, представляващ УПИ-ХІХ-679 от кв. 22А по плана на м. вилна
Симеоново-Драгалевци 2-ра част, не изпълнява минималните изисквания за лице на
двата имота, както и не изпълнява изискванията за кинт и плътност на
застрояване. Вещото лице посочва, че изготвеният от нея проект за разделяне на
имота би могъл да бъде използван като проект за разпределение на ползването
между съсобствениците. В открито съдебно заседание вещото лице сочи, че след
последната редакция на закона през м. април 2018 г. отпаднало изискването за
лице и площ на зоната, в която е процесният недвижим имот, т.е. била отпаднала
една от причините за неподеляемост на имота. Вещото лице и уточнило, че са
останали в сила изискванията за параметрите на зоната. Посочило е, че тези
параметри са били нарушени още с построяването на тези сгради и обособяването
им в едно УПИ. При спазване изискванията на ЗУТ, включително изискванията на
зоната и параметрите на зоната, имотът не бил поделяем, тъй като при
образуването на два нови самостоятелни урегулирани поземлени имота се
надвишавала плътността и кинта за зоната. Заключението е било своевременно
оспорено от ищците.
Вещите лица по тройната
съдебно-техническа експертиза са посочили, че след измененията в ЗУЗСО с ДВ бр.
31 от 13.04.2018 г. и приложението към чл. 3, ал. 2, съобразно изискванията за
лице и площ на урегулиран поземлен имот, процесният такъв е делим на два УПИ с
параметри съответно: 550 кв.м площ с лице 4,5 м за ищеца и 444 кв.м площ с лице
12,00 м за ответника, но при така съществуващата застроена площ към всеки дял
плътността и интензивността им на застрояване надвишава изискващата се в зоната
съгласно ЗУЗСО, т.е. не могат да се осигурят всички изисквания за урегулиране
съгласно действащата нормативна уредба. Освен това съществуващият начин на
застрояване изисквал покриване на калканни стени по евентуална регулационна
линия, което би довело до предвиждане на нови застроени площи, с което отново
щели да се завишат процентите на плътност и интензивност на застрояване над
нормативно допустимото. Вещите лица посочват, че било възможно „кадастрално“
разделяне на процесния УПИ на два дяла, всеки включващ съответната жилищна
сграда. В открито съдебно заседание вещите лица са уточнили, че така процесният
УПИ щял да остане с два идентификатора, но със същия номер и с два
планоснимачни номера. Посочено е, че по отношение на изискванията за коефициент
на интензивност на застояването и плътност на застрояването, този имот не можел
да бъде разделен на два УПИ – не можели да се спазят изискванията за плътност и
коефициент на интензивност.
В първоинстанционното
производство е проведена и процедура по чл. 201 ЗУТ, като по искане на ищците е
изпратено запитване до СО-район Витоша за поделяемостта на процесния имот, а по
искане на ответника е изпратено запитване до СО – Направление „Архитектура и
градоустройство“ относно поделяемостта на процесния недвижим имот.
В тази връзка от главния
архитект на Столична община – район „Витоша“ е постъпило становище, в което е
посочено, че процесният недвижим имот попада в зона ЖмЗ* съгласно действащия ОУП на
Столична община. Действащите устройствени правила за регулация и застрояване с
ПУП – ЕПРЗ, одобрен със заповед № РД50-121 от 16.04.2004 г. на кмета на район
„Витоша“ – СО били: начин на застрояване – свободно; Кинт до 0,6; плътност на
застрояване до 20%, височина до 7 м (2 етажа); процент на озеленяване над 60%.
Издадената виза за проектиране и одобреният инвестиционен проект за жилищните
сгради не съдържали показатели за застрояване за коефициент на интензивност, за
плътност и за процент на озеленяване по действащ устройствен план. Сочи се, че
съществуващите в имота сгради, индивидуална собственост на страните по делото,
са построени по издадената на 12.05.2004 г. виза за проектиране и одобрените на
19.07.2004 г. от главния архитект на район „Витоша“ инвестиционни проекти.
Сградите били построени свободно по правилата за комплексно застрояване, а с
исканата делба застрояването следвало да бъде установено в режим на свързано
застрояване между два отделни урегулирани поземлени имота. Сградите били
проектирани и построени без покриване на калканните стени, каквото е
задължителното изискване на чл. 21 ЗУТ.
Посочено е, че с общия
устройствен план на Столична община и графичните приложения към него, действащи
към момента на съставяне на становището, се предвиждало максимално натоварване
на устройствената зона 5/ЖмЗ* с устройствени показатели: Кинт до 0,3,
плътност на застрояване до 15%, процент на озеленяване над 75% (минимум
½ от което е с висока дървесна растителност). С изменението на ЗУЗСО от
13.04.2018 г. с бр. 31 на ДВ по приложението към чл. 3, ал. 2 ЗУЗСО били
премахнати ограниченията за площ и лице към улица на урегулираните поземлени
имоти за жилищно застрояване в строителните граници на гр. София за всички устройствени
зони. Становището на главния архитект на СО – район „Витоша“ е, че в хипотезата
на запазване на съществуващите сгради, УПИ ХІХ-961, кв. 22а, м. „в.з.
Симеоново-Драгалевци – ІІ част“ по действащия план на гр. София е неделим.
Съображенията му са следните: изменението на регулационния план налага
изменение на плана за застрояване, поради изменение на режима на застрояване и
привеждане на устройствените показатели в съответствие с общия устройствен
план, предвид изискванията на ЗУЗСО. В тази връзка се е позовал на чл. 15, ал.
9 ЗУТ, съгласно който изменение на план за регулация се отказва от компетентния
орган, когато с проекта за изменение се предвижда създаване на недопустимо по
закон разположение на съществуващи сгради или на разрешени строежи. В случая
инвестиционният проект бил одобрен, а сградите са били изградени в
несъответствие с предвиждането на подробния устройствен план, респективно в
отклонение на закона. На следващо място се сочи, че покриването на калканните
страни и трансформацията на сградите в съответствие с правилата и нормативите
за застрояване и разполагане на строежите в урегулираните поземлени имоти
представляват строителство, при което сградите трябва да бъдат приведени в
съответствие с изискванията на новия подробен устройствен план, т.е.
показателите за плътност и интензивност да се занижат до постигане на
съответствие с показателите на ОУП на СО. Посочено е, че ако съществуващите
сгради се преустроят или премахнат изцяло и се предвиди построяването на нови
сгради, в съответствие с изискването на ЗУТ и ЗУЗСО и ОУП на СО, процесният
недвижим имот би бил делим.
По делото на основание чл. 201 ЗУТ е постъпило и становище от 16.04.2018 г. от Направление „Архитектура и
градоустройство“, съгласно което процесният имот попада в „жилищна зона с
малкоетажно застрояване, с ограничителни параметри“ със специфични правила и
нормативи в отклонение на общите по ОУП“ (ЖмЗ*). Съгласно т. 17 от таблицата
към схема „Зони и терени за прилагане на специфични правила и нормативи в
отклонение от общите по ОУП“ във връзка с „Опазване на съществуващата природна
среда и озеленяване“, се прилагат следните правила и нормативи: максимална
плътност на застрояване 15%; максимален коефициент на интензивност (Кинт) 0,3;
минимална озеленена площ 75%, максимална етажност 2 етажа. Територията попадала
в строителните граници на гр. София и се прилагали чл. 19, ал. 1, т. 1, ал. 3 и
ал. 4 ЗУТ. Освен тези изисквания при делба на урегулираните поземлени имоти
следвало да се спазват и всички останали изисквания на законовата и нормативна
уредба – чл. 103, ал. 4, чл. 104, ал. 1 ЗУТ и ЗУЗСО – за устройствените
параметри, чл. 31 до 35 ЗУТ – за правилата и нормативите за разполагане на
сградите на основното застрояване, предвид наличието на две жилищни сгради в
имота. Сочи се, че при делба на процесния поземлен имот следвало да се спазят
максимално допустимите параметри за устройствената зона. Предложението за
разделяне трябвало да е законосъобразно, включително да отговаря на
изискванията на ОУП на Столична община и на параметрите на зона „ЖмЗ*“. Предвид изложеното, сочи
се, че независимо, че по критериите площ и лице принципно било възможно
разделянето на УПИ на два урегулирани поземлени имота, НАГ не може да изрази
категорично становище за поделяемостта до представяне на предложение, тъй като
не разполагала с необходимата информация по посочените в писмото параметри,
което би могло да компроментира законосъобразността на застрояването на
новообразуваните УПИ.
Постъпило е и писмо от
Направление „Архитектура и градоустройство“, посочено като изходящо от НАГ на
дата 25.04.2018 г., в което отново се сочи, че процесният имот попада в зона
„ЖмЗ*” и
са посочени същите параметри на застрояване като посочените в писмото от
16.04.20218 г.
От ищците е представено
становище на главния архитект на район „Витоша“ – Столична община от 22.07.2016
г., в което се сочи, че съгласно изменение на ОУП на Столична община, приет с
решение № 697 от протокол № 51 от 19.11.2009 г. и решение № 960 от 16.12.2009
г. на Министерски съвет, имотите в кв.
17, м. в.з. „Симеоново-Драгалевци – ІІ част“ са отредени за нискоетажно
жилищно строителство и попадат в устройствена зона Жм2 с устройствени параметри
съгласно ЗУЗСО, обн. ДВ бр.№ 106 от 27.12.2006 г. Тези параметри били
представени в схеми за графично отразяване на територии с еднакви пределно
допустими стойности на устройствените показатели към ОУП: плътност на
застрояване – макс. плътност на застрояване =25%; интензивност на застрояване
макс. кинт=0,8; височина на сградата макс. кк=8,50 м.; озеленена дворна площ
мин. позел.=60%.
От ищците е представено и
писмо от 9.02.2018 г. от главния архитект на Столична община – район „Витоша“,
в което е посочено, че процесният недвижим имот попада в устройствена зона ЖмЗ* съгласно действащия общ
устройствен план на Столична община. Посочено е, че съгласно „Схеми за графично
отразяване на територии с еднакви пределно допустими стойности на
устройствените показатели, попадащи в устройствени зони Жм1, Жм2, ЖМм3 и в Жв,
съгласно ОУП на СО“ имотът попада в устройствена зона 5/ЖМЗ* с устройствени показатели:
плътност до 15%, Кинт до 0,3; процент на озеленяване над 75%, височина и
етажност до 2 етажа. Същата зона представлява зона № 17 в специализирана схема
„Зони и терени за прилагане на специфични правила и нормативи в отклонение от
общите към ОУП и изискващи специфични правира и норми и ЗУЗСО“ към действащия
ОУП на Столична община. Посочено е, че минималните площ и лице към улица на УПИ
в устройствена зона ЖмЗ* и подвидовете ѝ съгласно чл. 19 ЗУТ и
ЗУЗСО – таблица приложение към чл. 3, ал. 2, т. 7 е: площ минимум 300 кв.м,
която може да бъде намалена най-много с 1/5; лице минимум 14 м, което може да
бъде намалено най-много с 1/5; задължително спазване на разпоредбата на чл. 15,
ал. 9 ЗУТ.
Въз основа на представените
писмени доказателства, становищата на главния архитект на СО – район „Витоша“ и
Направление „Архитектура и градустройство“ – Столична община, както и като взе
предвид заключенията на вещите лица, представени по делото, въззивният съд
намира, че процесният урегулиран поземлен имот е неподеляем по следните
съображения:
Безспорно се установява, че
процесният недвижим имот попада в устройствена зона ЖмЗ*, подзона на ЖмЗ, като в този
смисъл са заключенията на вещите лица по повторната и тройната
съдебно-техническа експертиза, както и становищата от 18.04.2018 г. и 9.02.2018
г. /представено от ищците/ и 13.06.2017 г. на главния архитект на район
„Витоша“ – СО, както и изходящите такива от Направление „Архитектура и
градоустройство“ – СО.
Съгласно Приложение към чл. 3,
ал. 2 ЗУЗСО за устройствени зони Жм1, Жм2, Жм3 и Жв, параметрите на застрояване
в определените за зоната граници по приложението се конкретизират със схема за
„Територии с пределно допустими стойности на устройствените показатели",
която се приема от Столичния общински съвет по доклад на кмета на общината с
мнозинство три четвърти от общия брой на съветниците. От становището на
Направление „Архитектура и градоустройство“ – СО се установява, че съгласно т.
17 от таблицата към схема „Зони и терени за прилагане на специфични правила и
нормативи в отклонение от общите по ОУП“ във връзка с „Опазване на
съществуващата природна среда и озеленяване“, за зоната, в която попада
процесния имот, се прилагат следните правила и нормативи: максимална плътност
на застрояване 15%; максимален коефициент на интензивност (Кинт) 0,3; минимална
озеленена площ 75%, максимална етажност 2 етажа. В този смисъл са и
заключенията на вещите лица по повторната и тройната експертиза, както и посочените
по-горе становища на главния архитект на район „Витоша“ – СО. В тази връзка
съдът не кредитира приетото от вещото лице по първоначалната експертиза, че
имотът попада в зона Жм2, нито становището на главния архитект на район
„Витоша“ – СО от 22.07.2016 г. в същия смисъл. По отношение на това становище
следва да се отбележи, че в заключението на вещото лице по повторната
експертиза е посочено, че е допусната техническа грешка по отношение на
посочените параметри на застрояване, като същите касаят кв. 17 от м.в.з. Симеоново – Драгалевци – ІІ част, а не кв. 22а, където се намира процесният
недвижим имот, въпреки че становището е издадено на ищеца Ч.Д. по отношение на УПИ ХІХ-961 от кв.22а – т.е.
устройствените параметри, посочени в това становище, не се отнасят до зоната, в
която попада процесният недвижим имот. Затова не могат да бъдат споделени и
доводите на въззивниците, че представените по делото становища от главния
архитект са противоречиви – напротив, същите са последователни, като в тези от
13.06.2017 г. /л. 117 от първоинстанционното дело/, от 9.02.2018 г. /л.148 от
първоинстанционното дело/ и от 18.04.2018 г. /л. 166 от първоинстанционното
дело и дадено от главния архитект в рамките на процедура по чл. 201 ЗУТ,
проведена от първоинстанционния съд/ са посочени едни и същи устройствени
параметри, които се отнасят до зона ЖмЗ* и които съвпадат с посочените
от вещите лица по повторната и тройната съдебно-техническа експертиза и от НАГ.
Съдът не кредитира
заключението по първоначалната съдебно-техническа експертиза. Същото не е
обосновано – не е посочена коректно зоната, в която попада процесният недвижим
имот, както и устройствените параметри, които се отнасят към нея.
Заключението по повторната
експертиза е компетентно изготвено и обосновано. Макар вещото лице да е
посочило, че процесният имот не отговаря на изискванията за лице и площ,
впоследствие в съдебно заседание уточнява, че след измененията на ЗУЗСО с бр.
31 на ДВ от 13.04.2018 г. са премахнати ограниченията за площ и лице към улица
за УПИ за жилищно застрояване в строителните граници на гр. София за всички устройствени
зони, поради което това основание за неподеляемост на имота е отпаднало. Не са
отпаднали обаче останалите изисквания по отношение на устройствените параметри
на зона ЖмЗ*,
а именно изискванията за кинт /коефициент на интензивност на застрояването/;
плътност на застрояването , минимална озеленена площ и максимална етажност.
Ищците твърдят, че тези изисквания не следвало да се вземат предвид, тъй като
чл. 201, ал. 2 ЗУТ не предвиждал допълнително изискване когато в поземления
имот има изградени сгради по приложен ПУП да бъдат спазени параметрите на
застрояване – плътност, интензивност, височина и озеленяване, към действащия
към датата на делбата ОУП. Изложените съображения не могат да бъдат споделени.
Нормите, уреждащи правилата за застрояване и устройствените параметри в тази
връзка, са императивни и установени в обществен интерес. В случая приложение
намира и специалният закон – ЗУЗСО, като установените с него устройствени
параметри за зоната, в която попада процесният недвижим имот, следва да бъдат
съобразени. Неясно е заключението на вещото лице по повторната експертиза
единствено по отношение на необходимостта от покриване на калканните стени при
евентуално допускане на делбата и образуване на два дяла от процесния недвижим
имот. В тази част заключението противоречи на приетото от вещите лица по
тройната експертиза, както и на становищата на главния архитект на СО- район
„Витоша“ и на НАГ, като съдът кредитира последните.
Съгласно чл. 201, ал. 2 ЗУТ, регулираните
поземлени имоти са неподеляеми, когато не може да се изготви проект за
разделянето им на две или повече части, без да се създава недопустимо по закон
разположение на съществуващи сгради или на разрешени строежи и без да се
създават урегулирани поземлени имоти с лице и повърхност под минимално
установените по закон за определените с плана за застрояване за разделяния имот
характер и начин на застрояване. В случая с оглед измененията на ЗУЗСО, влезли
в сила в хода на делото пред първата инстанция, изискванията за лице и
повърхност биха били спазени, но при делба на имота би се създало недопустимо
по закон разположение на съществуващите в имота сгради. В този смисъл е и
становището на главния архитект на район „Витоша“ – СО, изискано по делото от
съда в рамките на процедурата по чл. 201 ЗУТ /л. 166 от ПД/. В тази връзка е
посочено, че покриването на калканните стени и трансформацията на сградите в
съответствие с правилата и нормативите за застрояване и разполагане на
строежите в урегулираните поземлени имоти, представляват строителство, при
което сградите трябва да бъдат приведени в съответствие с изискванията на новия
подробен устройствен план, като показателите за плътност и интензивност да се
занижат до постигане на съответствие с показателите на ОУП на СО. В
заключението на вещите лица по тройната съдебно-техническа експертиза се сочи,
че съществуващият начин на застрояване изисква покриване на калканни стени по
евентуална регулационна линия, което би довело до предвиждане на нови застроени
площи, с което отново ще се завишат процентите на плътност и интензивност на
застрояване над нормативно допустимото, като такива са и мотивите на главния
архитект на СО – район „Витоша“, като извод в тази насока може да бъде изведен
и от становището на НАГ.
Ето защо следва да се
отбележи, че изградените в имота сгради не само не отговарят на устройствени
параметри за зона ЖмЗ* към момента, а при евентуално допускане на делба
би се наложило допълнително застрояване /предвиждане на нови застроени площи/,
с оглед покриване на калканни стени по евентуална регулационна линия, с което
още повече ще се завишат процентите на интензивност и плътност на застрояване
над максимално допустимото.
Неоснователни са доводите на
въззивниците, че в случая при евентуално допускане на делбата не следвало да се
прилагат сега действащите параметри на застрояване съгласно ЗУЗСО и одобрените
въз основа на него ОУП и ПУП, а действалите и спазени такива с ОУП от 2009 г.
При преценката за поделяемост на имота, съдът следва да съобрази устройствените
правила и параметри, действащи към момента на допускане на делбата. Този извод
е продиктуван и от необходимостта с решението по допускане на делбата да бъде
изменен регулационния план, което от своя страна налага и изменение на плана за
застрояване – изменения, които биха били допустими само при съобразяване с
действащата нормативна уредба. В рамките на процедурата по чл. 201 ЗУТ, надлежно
проведена от първоинстанционния съд, становището на главния архитект на район
„Витоша“ – СО е, че в случая е налице
основанието за отказ по чл. 15, ал. 9 ЗУТ за допускане на такова изменение,
поради създаването на недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради.
Впрочем извод в този смисъл може да бъде изведен и от решение № 131 от
27.05.2016 г. по гр. д. № 600/2016 г. на ВКС, І г.о., на което са се позовали
въззивниците във въззивната жалба, в което се сочи, че действащият ПУП следва
да бъде изменен, така че всеки един от новообособените УПИ да обслужва отделен
самостоятелен обект, а делбата е недопустима, ако не съществува такава
възможност, какъвто е настоящият случай.
Вещите лица по тройната
съдебно-техническа експертиза са предложили вариант за „кадастрално разделяне“
на процесния недвижим имот, което по същество представлява предложение за
разпределение на ползването му. Такова предложение е направило и вещото лице по
повторната експертиза. В тази връзка следва да се отбележи, че съгласно чл. 59,
ал. 1, т. 1 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието,
създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, при
делба и разделяне се спазват изискванията за минимални размери и площи на
поземлените имоти в урбанизирани територии - съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗУТ за
територии, които не са урегулирани с подробен устройствен план - план за
регулация и застрояване, а за територии, които са урегулирани - съгласно проект
за изменение на действащия план за регулация, приет от експертен съвет на
одобряващата администрация. В случая такъв проект за изменение няма, предвид
становището на главния архитект на СО – район „Витоша“, че имотът е реално
неподеляем.
Предвид гореизложеното,
въззивният съд споделя констатацията на първоинстанционния, че по отношение на
процесния недвижим имот е налице т.нар. „хоризонтална етажна собственост“. В
тази връзка в решение № 229 от 30.11.2015 г. по гр. д. № 1755 / 2015 г. на ВКС,
І г.о., се приема, че съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС, при сгради, в които етажи или
части от етажи принадлежат на различни собственици, земята представлява обща
част на всички собственици, а съгласно чл. 38, ал. 3 ЗС, общите части не се
делят. ВКС сочи, че текстът на чл.38, ал.1 ЗС има предвид вертикална етажна
собственост – т.е. сграда с няколко самостоятелни обекта, които имат различни
собственици, но в съдебната практика правилата на чл. 38, ал. 1 и ал. 3 ЗС се
прилагат и за т.нар. „хоризонтална етажна собственост”, при която в съсобствено
дворно място има две или повече сгради с различни собственици, като въпросът за
допустимостта на делбата на дворното място, когато то е обща част, се поставя
най-често в първата фаза на делбата. Приема се, че в тези случаи дворното място
също представлява обща част и не подлежи на делба. В този смисъл са Постановление
№ 4/1964 г. на Пленума на ВС; Постановление № 2/1982 г. на Пленума на ВС;
решение № 393 от 24.04.2009 г. по гр.д. № 921/2008 г. на ВКС, І ГО; решение № 192
от 26.09.2014 г. по гр.д. № 409/2012г. на ВКС, ІІ ГО и др. Изключение от този
принцип е случаят, при който самото дворно място е делимо според строителните
правила и норми, като за всяка от сградите може да се обособи самостоятелен
урегулиран поземлен имот. С оглед гореизложените съображения и при анализ на
приложимите строителни правила и норми, въззивният съд счита, че в случая
имотът е неподеляем и
представлява обща част, тъй като от съвкупния анализ на доказателствата по
делото се установява, че при евентуалното му разделяне би се създало
недопустимо по закон разположение на съществуващите в имота сгради – чл. 201,
ал. 2 ЗУТ, предвид приложимите в случая устройствени показатели за зоната, в
която се намира имота – ЖмЗ*, съгласно приложение към чл. 3, ал. 2 ЗУЗСО – коефициент
на интензивност и плътност на застрояване.
Представените във въззивното
производство доказателства във връзка с инициираната от ищеца Ч.Д. процедура за
приемане на проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри
на район „Витоша“ са неотносими към предмета на доказване и не обуславят извод
за поделяемост на имота. Както беше отбелязано, на основание чл. 59, ал. 1, т.
1 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. при изменение на кадастралната карта
се спазват установените със ЗУТ и устройствени правила, като при одобрен ПУП
следва да се представи проект за изменение на действащия план за регулация.
Т.е. производството по делба се явява преюдициално спрямо административната
процедура по изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри.
Решенията на ВКС, на които се
позовават въззивниците, са неотносими към настоящия случай, защото в
разглежданите от върховния съд случаи е било налице положително становище за
поделяемост от страна на експертния съвет по устройство на територията на
общината и предписание на главния архитект на общината, като такова в настоящия
случай липсва, предвид поддържаното от главния архитект становище за
неподеляемост на имота.
С оглед обстоятелството, че
изводите на въззивния съд съвпадат с тези на първоинстанционния, обжалваното
решение като правилно следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора,
разноски за въззивното производство следва да се присъдят в полза на ответника
въззиваем – „Т.Ф.“ ЕООД. Същите са в размер от 1500 лв. – адвокатско възнаграждение,
съгласно представения договор за правна защита и съдействие. Реалното им
извършване се доказва с представеното по делото платежно нареждане.
Така мотивиран, Софийски
градски съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 72659 от 14.04.2020 г. по гр.д. № 25779/2016 г. на Софийски
районен съд, ІІ гражданско отделение, 52-ри състав.
ОСЪЖДА Ч.Т.Д.,
ЕГН **********, и П.Г.Д., ЕГН **********, да заплатят на „Т.Ф.“ ЕООД, ЕИК********,
сумата от 1500 лв., представляваща съдебни разноски за въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване
пред Върховния касационен съд по реда на глава ХХІІ от Гражданския процесуален
кодекс в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.