Р Е Ш Е Н И Е

гр. София, 25.04.2019 г.

     В    И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, втори въззивен състав, в публичното заседание, проведено на двадесет и седми февруари две хиляди и деветнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРИНА СЛАВЧЕВА

          ЧЛЕНОВЕ: ИВАЙЛО Г.

               ВАНЯ ИВАНОВА

 

при секретаря Теодора Вутева, като разгледа докладваното от съдията Иванова гр. дело № 14 по описа за 2019 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

            Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.

            С решение № 158 от 12.10.2018 г., постановено по гр. д. № 731/2017 г. на И.ски районен съд, е отхвърлен предявения от Б.С.А. срещу Е.А.Т., В.А.Т., С.А.Ц. и А.Е.К., иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС за изкупуване на ½ ид. част от югоизточен близнак, второстепенна постройка и навес, построени в УПИ ІХ-2169 в кв. 69 по дворищно-регулационния план на гр. И.. Ищецът е осъден да заплати на Е.А.Т., В.А.Т. и С.А.Ц. сумата 600 лв. разноски по делото, а на А.Е.К. – сумата 1580 лв. разноски по делото.

            Решението е обжалвано от ищеца в първоинстанционното производство като неправилно, с искане за неговата отмяна и постановяване на друго, с което се уважи предявения от него иск по чл. 33, ал. 2 от ЗС за изкупуване на дела на брат му А.С.А. /починал в хода на делото/ по цената, която е посочена в нотариален акт за покупко-продажба № 104, т. І, рег. № 862, дело № 093 на нотариус С. Владимирова. В жалбата се излага възражение срещу решаващия извод на първоинстанционния съд за липса на съсобственост върху процесния имот между страните. В тази връзка се сочи, че на братята А. и Б. А. е било учредено право на строеж за построяване на една къща съгласно одобрения архитектурен проект, като нито къщата, нито дворното място са били делени между тях. Навежда се довод, че изводът на съда за наличие на самостоятелни жилища, принадлежащи на различни собственици и възникнала хоризонтална етажна собственост, е необоснован, тъй като от доказателствата по делото се налага извод, че сградата е една и не са налице два самостоятелни обекта. При този довод и при липсата на данни за извършена делба между страните и обособяване на отделните жилища като самостоятелни обекти на правото на собственост, жалбоподателят счита, че сградата е съсобствена между страните при квоти по ½ ид. част.

            С подадения от ответника А.Е.К. отговор същият оспорва жалбата и настоява обжалваното решение да бъде потвърдено. Сочи, че от събраните по делото доказателства безспорно е доказано, че между ищеца и първия ответник никога не е съществувала съсобственост върху сградите, предмет на сключения договор за продажба.

Отговор на въззивната жалба са подали и ответниците С.Ц. и В.Т., с който изразяват становище за правилност и законосъобразност на обжалваното решение с искане същото да бъде потвърдено.

            За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:

            Б.С.А. е предявил срещу А.С.А. и А.Е.К. иск за изкупуване на частта му от съсобствен недвижим имот, предмет на сключен между ответниците договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 104, т. І, рег. № 862, дело № 093/01.06.2017 г. на нотариус С. Владимирова с район на действие И.ски районен съд. В исковата молба /и последващите я уточнения/ се твърди, че с горепосоченият нотариален акт първият ответник А.С.А. е продал на втория ответник А.Е.К. описан в него недвижим имот, който е съсобствен с ищеца, без да е предложил на ищеца да изкупи дела му при уговорените в сделката условия.

            В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника А.С.А., в който изразява становище за недопустимост и неоснователност на така предявения иск. Ответникът твърди, че въз основа на отстъпено от С. А. на синовете му А.А. и Б.А. право на строеж с нот. акт № 1, т. ІІ, дело № 395/1976 г. ответникът е построил сгради, описани в посочения нотариален акт като „цели югоизточен близнак”, „цялата второстепенна постройка” и „целия навес с оградни стени”, а ищецът е построил „северозападния близнак”. Във връзка с това ответникът сочи, че е бил единствен собственик на продадените сгради, построени въз основа на одобрен архитектурен проект № 738/04.09.1977 г. въз основа на отстъпено право на строеж, учредено през 1076 г. С оглед на тези твърдения ответникът излага довод за неприложимост на разпоредбата на чл. 33 от ЗС, тъй като в съсобствения недвижим имот са изградени сгради, собственост на различни лица. В условията не евентуалност е направено възражение за придобиване на процесните имоти по давност в периода от 1980 г. до датата на продажбата им. Твърди се, че през цялото това време, както ответникът, така и ищецът, са съзнавали, че всеки от тях владее като собственик съответните сгради /ищецът – северозападния близнак, а ответникът – югоизточния близнак/, тъй като всеки от тях ги е построил поотделно въз основа на учредено от баща им право на строеж.

            Постъпил е писмен отговор и от ответника А.Е.К., с който оспорва иска. На първо място, прави възражение за изтичане на преклузивния срок за предявяване на иска по чл. 33, ал. 2 от ЗС. Относно основателността на иска в отговора на този ответник са изложени аналогични съображения с тези, изложени в отговора на първия ответник. Сочи се, че в случая не е приложима разпоредбата на чл. 33 от ЗС, тъй като в съсобствения недвижим имот са изградени сгради, собственост на различни лица. В условията на евентуалност е направено възражение за изтекла в полза на първия ответник придобивна давност върху процесните имоти с начален момент от 1980 г. С отговора на исковата молба ответникът А.Е.К. е предявил насрещен иск за заплащане на направените от него подобрения в процесния имот на стойност 10000 лева, изразяващи се в подменена дограма, подменена входна врата, шпакловане на стени, полагане на изолация на фасадата на сградата, преградни зидове, подпрозоречни камъни, преходен интериорен камък на пода и други. Във връзка с така претендираните подобрения е направено възражение за задържане на имота до заплащане на подобренията.

 В първото по делото съдебно заседание ищецът, чрез пълномощника си, уточнява, че с първия ответник са съсобственици при равни квоти на целия имот, и претендрира изкупуване на ½ ид. част от него. Твърди в тази връзка, че имотът, който е бил собственост на бащата им, не е разделян между двамата братя.

Ответникът по насрещния иск оспорва същия като недопустим. 

Поради настъпила в хода на първоинстанционното производство смърт на ответника А.С.А., производството е продължило срещу наследниците му В.А.Т., С.А.Ц. и Е.А.Т..

            Въззивният съд намира, че фактическата обстановка по делото е детайлно и коректно установена в обжалваното решение с подробно посочване на относимите към спора факти и доказателствата, които ги установяват, поради което не е необходимо фактическата обстановка да се приповтаря в настоящото решение, като препраща към нея на основание чл. 272 от ГПК.

            Във въззивното производство е прието като доказателство одобрен на архитектурен проект от 04.10.1977 г. на къща на А. и Б. А. в парцел ІХ-2150 по плана на гр. И.. От този проект е видно /за което не са необходими специални знания на експерт/, че проектираната жилищна сграда се състои от две самостоятелни жилища – близнаци с идентична площ и конструктивни характеристики и самостоятелни входове.

  При така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна следното:

            Предявен е иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС. Тази правна квалификация се извежда от твърденията на ищеца в исковата молба, че с първия ответник са съсобственици на конкретен недвижим имот и същият е продал на втория ответник дела си от този съсобствен имот, без да му предложи да закупи тази част, и отправеното до съда искане за допускане изкупуване на дела на разпоредилия се съсобственик /1/2 ид.ч./ при условията, описани в нотариалния акт за покупко-продажба.

            Искът е допустим, тъй като е подаден в преклузивния срок по чл. 33, ал. 2 от ЗС.

            Разгледан по същество искът е неоснователен.

            Правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 от ЗС възниква само за лице, участващо в съсобствеността с дял върху обособен, самостоятелен обект на вещни права към момента на сключване на договора за продажба и към момента на предявяване на иска и постановяване на съдебното решение, респективно – който към същите моменти е собственик на терена, върху който е изградена сграда, суперфициарна собственост.

            В случая, от представения нот. акт № 104, т. І, рег. № 863, дело № 093/2017 г., с който е извършен договора за покупко-продажба, по отношение на който ищецът заявява право на изкупуване, е видно, че предмет на този договор е целия югоизточен близнак, състоящ се от два жилищни етажа и тавански етаж, със застроена площ около 60 кв.м., обособен като самостоятелно жилище, цялата второстепенна постройка и целия навес с оградни сетни, построени в югоизточната част на УПИ ІХ-2150 в кв. 69 по плана на гр. И., ведно с ½ ид. част от посочения УПИ.

            По делото не се спори, а се установява от представения нот. акт № 134/1958 г., че дворното място, върху която е построена жилищната сграда /съставляващо по действащия регулационен план УПИ ІХ-2150, идентичността на който с парцел І в кв. 138 по плана на гр. И., предмет на посочения нот. акт, не е спорна по делото/, е било собственост на общия на ищеца  Б.А. и първия ответник А.А.  наследодател – С. Г. А..

            С нот. акт № 1, т. ІІ, дело № 395/1976 г. на И.ски РС С. Г. А. е отстъпил на синовете си Б.А. и А.А. правото да си построят къща близнак, за всеки от тях от около 60 кв.м., със самостоятелен вход, в процесния парцел. От съдържанието на този нотариален акт, преценено в съвкупност с представения одобрен архитектурен проект на жилищната сграда, се налага извод, че в полза на всеки от двамата братя е учредено право да построи в съсобствения парцел самостоятелно жилище с характеристиките на къща – близнак. Така учреденото в полза на всеки от братята право на строеж е било реализирано от тях, в резултат на което всеки от тях е станал собственик на построения от него жилищен обект, както следва: ищецът Б. А. – на северозападния близнак, а А.А. – на югоизточния близнак. Действително, в  нотариалния акт за учредяване на право на строеж не са индивидуализирани къщите – близнак, за които се отстъпва право на строеж на всеки от приобретателите на това право, с посочване на разположението им в имота. Фактът, че ищецът е придобил северозападния близнак, а брат му А.А. – югоизточния близнак, се установява от представения нотариален акт за учредена от ищеца през 1992 г. договорна ипотека върху западния близнак и извършената от него през 2004 г. разпоредителна сделка със същия, както и предоставянето с развода между ищеца и съпругата му Иванка Атанасова за ползване на последната, както и от събраните гласни доказателства. При тези данни напълно логичен е извод, че А.А. е станал собственик на построената въз основа на реализираното право на строеж на югоизточния близнак на двуетажната жилищна сграда, построена в съсобствения парцел, представляваща самостоятелно жилище. С оглед на това се налага извод, че самостоятелната сграда, представляваща югоизточния близнак от построената в съсобствения имот жилищна сграда, не е била  съсобствена между страните, а е била индивидуална собственост на А.А.. Поради липсата на съсобственост върху този обект не са налице предпоставките на чл. 33, ал. 2 от ЗС.

            С реализирането от ищеца и неговия брат А.А. на отстъпеното им право на строеж върху самостоятелни сгради в съсобствения им имот, е възникнала етажна собственост върху тези обекти. В този случай  разпоредбата на чл. 33, ал. 2 е неприложима относно относно притежаваните от тях идеални части от дворното място, върху което са построени отделние сгради. Предвид съществуването на етажна собственост, възникнала с учредяването и реализирането на право на строеж в полза на различни лица за различни самостоятелни обекти, които съсобственици и на дворното място, собственикът на всяка самостоятелна сграда може да прехвърля собствената му идеална част от дворното място като припадаща се към прехвърляния отделен обект от етажната собственост, без да е необходимо да предлага на другите съсобственици на терена да изкупят дела му от него. С оглед на това и относно прехвърлената с процесния договор за покупко-продажба ½ ид. част от урегулирания поземлен имот, върху който е построен югоизточния близнак от жилищната сграда, не са налице предпоставките за изкупуване по чл. 33, ал. 2 от ЗС.

            Досежно второстепенната постройка и навесът с оградни стени, построени в югоизточната част на имота, предмет на договора за покупко-продажба, по отношение на който се претендира изкупуване по чл. 33, ал.2 от ЗС, следва да се посочи, че същите не са самостоятелни обекти на правото на собственост, а имат обслужващо основния жилищен обект предназначение, който обект по посочените по-горе съображения не е съсобствен между страните, поради което не могат да бъдат предмет на изкупуване.

            С оглед но горното съдът намира, че не са налице предпоставките по чл. 33, ал. 1 от ЗС за изкупуване от ищеца на дела на разпоредилия се с процесните недвижими имоти ответник – прехвърлител, поради което предявеният иск е неоснователен.

            Поради отхвърлянето на главния иск по чл. 33, ал. 2 от ЗС не следва да се разглежда предявения от втория ответник А.К. в условията на евентуалност насрещен иск за заплащане на направените от него подобрения в процесния имот, респ. и направеното възражение за задържане на имота до заплащане на подобренията.

            Поради съвпадането на изводите на настоящата инстанция с тези на първоинстанционния съд, обжалваното решение следва да бъде потвърдено, като въззивният съд препраща и към правните изводи на районни съд при условията на чл. 272 от ГПК. 

            С оглед изхода на делото пред настоящата инстанция и направеното от ответниците по жалба искане за разноски, жалбоподателят следа да бъде осъден да заплати на ответника по жалба А.К. направените от него разноски за заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 800 лв. съгласно представения договор за правна защита и съдействие.

           

            Воден от горното, Софийският окръжен съд

 

Р Е Ш И:

 

ПОТВЪРЖДАВА  решение № 158/12.10.2018 г., постановено по гр.д. № 731/2017 г. на И.ския  районен съд.

ОСЪЖДА Б.С.А., ЕГН: **********, с адрес *** да заплати на А.Е.К., ЕГН: **********, с адрес ***, сумата 800 лева за разноски по делото.

Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването на препис от него.

           

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                       ЧЛЕНОВЕ: 1.                          2.