Р Е Ш Е Н И Е
№ 260070
гр. *****, 22.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПРОВАДИЙСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, III състав, гражданско отделение, в
открито съдебно заседание, проведено на двадесет и трети септември
две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: СОНА ГАРАБЕДЯН
при участието на секретаря И.В., като разгледа
докладваното от съдията гр. д. № 279/2020 г. по описа на РС - *****, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е
образувано по искова молба, ,
подадена от „Дивес Агро” ЕООД, ЕИК ********** против Ю.В.И., ЕГН **********, с
която е предявен иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
В исковата молбата се твърди, че на 15.07.2010 г.
между дружеството „Дивес Агро” ЕООД и ответника Ю.В.И. бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ПИ с
идентификатор 04457.37.143 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-968/22.12.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК,
находящ се в землището на с. *****, община *****, област *****, местност „Дамналийски
път“, с площ съгласно предходен документ за собственост от 11 000 кв.м, а
съгласно данни от СГКК - 10 998 кв.м., трайно предназначение на територията:
Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 3 /трета/,
номер по предходен план: 037143, при съседи по кадастрална карта: 04457.37.149,
04457.37.142, 04457.37.251, 04457.37.144.
Съгласно подписания предварителен
договор между „Дивес
Агро” ЕООД и Ю.В.И., страните се задължили да
сключат окончателен договор в нотариална форма на 17.02.2020 г. срещу продажна
цена в общ размер от 1320 лв., като сумата от 1220 лв. била платена от
дружеството купувач на продавача, преди подписване на предварителния договор
под формата на капаро, а остатъкът в размер на 100 лв. трябвало да бъде
изплатен в деня на подписване на окончателния договор. С подписването на
предварителния договор ответникът декларирал, че е получил сумата в размер на
1220 лв. и се съгласява остатъкът от 100 лв. да му бъде изплатен в деня на
подписването. Твърди се, че ищцовото дружество „Дивес Агро” ЕООД е изпълнило задълженията си и
преди сключване на предварителния договор е платило посочената сума от 1220 лв.
на продавача.
Всички опити от
страна на ищеца да се свърже с Ю.В.И. били неуспешни и той нямал информация за неговите намерения. От
поведението на ответника било видно, че той нямал намерение да изпълни задължението си по предварителния договор. Ищецът
изпратил покана с обратна разписка, с която поканило ответника Ю.В.И. да се яви на 17.02.2020 г. пред
нотариус Илко Кънев, с рег. № 225 и район на действие PC - *****, за да подпишат окончателен договор в нотариална форма, както и да получи
окончателното плащане по сделката. Поканата била върната в цялост с отбелязване
върху плика, че същият е в Германия.
Въпреки това на 17.02.2020
г. управителят „Дивес
Агро” ЕООД - Стефан Иванов
Иванов, имал готовност за сключване на окончателен договор и плащане на
остатъка от продажната цена, като се явил в кантората на нотариус Илко Кънев
още в началото на работния ден на кантората. Представителят на дружеството
купувач чакал продавача до края на работното време на кантората, но същият не
се явил.
Към настоящия момент
процесният имот все още бил собственост на ответника на основание решение за
оземляване по чл. 20 от ЗСПЗЗ и чл. 21, ал. 6 от НОБМГ № 02216 от 25.01.2010 г.,
издадено от ОСЗ-*****, вписано в Агенция по вписванията, Служба по вписванията
с дв. вх. рeг. № 222, акт № 73, том 1 от
04.02.2010 г.
Представеният с исковата
молба предварителен договор надлежно конкретизирал бъдещата окончателна сделка,
като съдържал всички задължителни условия относно индивидуализацията на
недвижимия имот, цената, начина ѝ на плащане, срок за сключването ѝ
и предаване владението на недвижимия имот.
Предвид изложеното, моли съда
да постанови решение, с което да бъде обявен за окончателен на
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД сключения на 15.07.2010 г. предварителния
договор, по
силата на който Ю.В.И. се е задължил да прехвърли на „Дивес Агро”
ЕООД поземлен имот с идентификатор 04457.37.143, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-18-968/22.12.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК, находящ се в
землището на с. *****, община *****, област *****, местност „Дамналийски път“,
с площ съгласно предходен документ за собственост от 11 000 кв.м, а съгласно
данни от СГКК - 10 998 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска,
начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 3 /трета/, номер по
предходен план: 037143, при съседи по кадастрална карта: 04457.37.149,
04457.37.142, 04457.37.251, 04457.37.144. Претендира разноските, направени в
настоящото и обезпечителното производство.
В
срока по чл. 131 от ГПК особеният представител на ответника е депозирал писмен
отговор, в който изразяват становище за недопустимост и неоснователност на
исковата молба по следните съображения:
Навежда, че исковата молба е
недопустима,тъй като не била вписана в Агенцията по вписванията, поради което
моли същата да се остави без движение до отстраняване на нередовностите.
Счита, че исковата молба е неоснователна
поради непредставено доказателство за платена от купувача под формата на капаро
част от продажната цена за недвижимия имот, предмет на предварителен договор.
Заверяването на подписите на страните по предварителния договор (а не и на съдържанието) не
било равнозначно с установяване на плащане на сумата в размер на 1220 лева. Разпоредбата
на чл. 362, ал. 1 от ГПК в случая била неприложима. Същата била приложима,
когато е представено доказателство за едновременност на престациите - тази на
купувача за заплащане на част от продажната цена под формата на капаро за
недвижимия имот, предмет на предварителния договор, и тази на продавача за
прехвърляне на правото на собственост. Без да е представено доказателство за платената
сума в размер на 1220 лева от ищеца, същият не можел да иска сключване на
окончателен договор.
Навежда, че сключеният предварителен договор от 15.07.2010 г.
е нищожен. Излага, че от представените доказателства с исковата молба било
видно, че ответникът Ю.В.И.
е придобил от Общинска служба по земеделие - ***** процесния имот на 25.01.2010
г. чрез прехвърляне правото на собственост от държавния поземлен фонд, на
основание Решение № 02216 от 25.01.2010 г. за оземляване по чл. 20 от ЗСПЗЗ и
чл. 21. ал. 6 от НОБМГ, издадено от Общинска служба по земеделие - *****,
вписано с дв. вх. peг. № 1307 от 14.04.2010 г., Акт № 141,
том 3 в Служба по вписванията - *****. Представеният от „Дивес Агро” ЕООД
предварителен договор от 15.07.2010 г. за обявяването му за окончателен по
смисъла на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД бил сключен като заобикалящ Закона за собствеността и
ползването на земеделските земи, тъй като купувачът е получил при подписването на
предварителния договор капаро в размер на 1220 лв. - почти цялата сума
от продажната цена в размер на 1320 лв. за процесния имот. Остатъкът от цената
в размер на 100 лв. следвало да бъде заплатен от продавача в деня на подписване
на окончателния договор. Друго обстоятелство за заобикалянето на закона било
сключеният Договор за аренда между собственика на земята и ответник по иска Ю.В.И.
и арендатора „Дивес Агро” ЕООД - ищец по делото, вписан с дв. вх. peг. № 1515 от 03.05.2010 г., Акт № 86, том 4 в Служба по
вписванията - *****, който бил със срок за 10 стопански години, считано от
01.10.2009 г., което било преди придобиването на собствеността от Ю.В.И..
Навежда, че съгласно нормата на чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ, оземлените лица не
могат да прехвърлят земята в срок от десет години от придобиването ѝ
освен на държавата или общината. Всяко осъществено правно действие - каквото
било разпореждането с имот, при императивна забрана за това в определен от
закона срок, водело до неговата нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД -
като противоречащо на закона.
Оспорва предявения
иск. Оспорва съдържанието на предварителния договор от 15.07.2010 г., с което
не бил запознат продавачът Ю.В.И. при полагането на подписа, че трябвало да
получи от купувача „Дивес Агро“ ЕООД сумата в размер на 1220 лева, като част от
продажната цена под формата на капаро за недвижимия имот, в момента на
подписването на договора. Оспорва предварителния договор от 15.07.2010 г., като
сключен при нарушаване на нормата на чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ. Сключеният
предварителен договор от 15.07.2010 г. бил нищожен по смисъла на чл. 26, ал. 1
от ЗЗД, тъй като противоречал на закона.
Оспорва
ръкописно изписаната цифра 15 на датата на предварителния договор от 15.07.2010
г., като счита, че същата е поставена след нотариалната заверка на подписите на
страните по договора.
Предвид изложеното, моли съда да отхвърли иска като недопустим,
неоснователен и недоказан.
По възражението на
особения представител на ответника за недопустимост на исковата молба поради
невписването ѝ, съдът е изразил становището си в мотивите на определение
№ 260129/11.06.2021 г., поради което не намира за нужно да го повтаря.
В съдебно заседание ищецът, чрез
процесуалния си представител, поддържа исковата молба и моли за уважаване на
иска. Претендира разноски. Представя списък на разноските, фактури и извлечения
от разплащателна сметка. Особеният представител на ответника поддържа отговора
на исковата молба и моли предявеният иск да бъде отхвърлен.
В първото по делото съдебно заседание особеният представител е оспорил
автентичността на подписите, положени от ответника в представените в същото
съдебно заседание оригинал на предварителния договор и ксерокопие на РКО, като
е направил искане за откриване на производство по чл. 193 от ГПК с аргумент, че
още с отговора е оспорил, че посочената в предварителния договор сума не е
получена от ответника. Поради направеното изрично изявление от ищеца, чрез
неговия процесуален представител, че ще се ползва от така представените
документи, съдът е открил производство по чл. 193 от ГПК.
В гражданскопроцесуалното право
понятието истински документ включва автентичен и верен, съответно неистински -
неавтентичен или неверен документ. Критерий за автентичността на документа е
авторството. Неавтентичният документ материализира изявление, което не е било
направено от лицето, посочено като негов издател. Критерий за верността на
документа е съответствието между документа и удостовереното с него, и се отнася
само за свидетелстващите документи. Неверен е свидетелстващ документ, който не
отговаря на удостовереното с него фактическо положение. Свидетелстващите
официални документи, съгласночл. 179, ал. 1 от ГПК, съставляват доказателство
за направените пред съответното длъжностно лице изявления и за извършени от
него и пред него действия.
Подписът, положен в
предварителния договор, чиято автентичност се оспорва, е нотариално заверен,
т.е. по предвидения за това ред нотариусът е удостоверил, че лицето е положило
подписа си пред него или е заявило, че подписът, ако вече е бил положен, е
негов. В тази си част предварителният договор представлява официален
свидетелстващ документ, който съгласно разпоредбата на чл. 179, ал. 1 от ГПК се
ползва с обвързваща формална доказателствена сила до доказване неавтентичността
на документа или неверността на нотариалното удостоверяване. При оспорване на подпис, който е нотариално
заверен, тежестта на доказване се носи от страната, която го оспорва. Затова
в случая ответникът е този, който при условията на пълно и главно доказване е
следвало да ангажира доказателства, въз основа на които да се направи
еднозначен извод, че подписът за продавач не е положен от него /така и в решение № 324 от 13.07.2011 г. по г.д. №
378/2009 г. на ВКС, І г.о./. По същия начин се разпределя доказателствената
тежест и в случай на оспорване на подписа на представен по делото частен
документ – в случая РКО, ако той е подписан от страната, която го оспорва - правило,
изведено от презумпцията за истинност на подписания документ и регламентирано в
чл.193, ал. 3, изр. 2-ро ГПК. Съгласно чл. 194, ал. 1 от ГПК в производството по чл. 193 от ГПК съдът извършва проверка на
автентичността на документа с всички доказателствени средства, включително и
чрез разпит на свидетели.
Във връзка със спорния въпрос налице ли е действително плащане -
предвид извършеното оспорване на автентичността на подписа на ответника в
представения предварителен договор в оригинал и ксерокопие на РКО, по искане на
особения представител на ответника е допусната съдебно -графологична
експертиза. Според
заключението на вещото лице, изготвено при ползване за сравнителен материал:
свободни образци от подписите на Ю.В.И. в заявления за издаване на документи за
самоличност на български граждани с рег. №№ 3281/04.03.2010 г., 9949/29.07.2014
г., 3588/17.03.2016 г. и 4083/23.03.2018 г., в актове и НП, подписът за
продавач в оригинала на предварителния договор за покупко – продажба на
недвижим имот от 15.07.2010 г. и в ксерокопие на РКО от 16.07.2010 г. са
изпълнени от Ю.В.И..
В съдебно заседание вещото лице пояснява, че
различията в транскрипцията и строежа на двата подписа /в предварителния
договор и РКО/ са в това, че при първия транскрипцията е смесена, като началната
част наподобява буква „ю“, а във втория подпис транскрипцията е изцяло щрихова,
като може да се установи само началната част на първия елемент на буква „ю“.
Строежът в първия вариант е прост, а във втория вариант е опростен и това са
различията в транскрипцията и строежа. По отношение на подписа в касовия ордер
посочва, че трудно може да бъде обособена
начална, средна и заключителна част, но според експерта последният щрих на
подписа е параф и затова е посочил съвпадения с парафа на подписа, като началната
част на буквата напълно съвпада с началната част в предварителния договор. В
последния началото е буква “ю“ и след
това следва парафа, който е заключителната част. В РКО последната
по-дълга черта е заключителна част на подписа и параф - последната черта, която
е с постепенното отслабване на натиска. Посочва, че когато се работи с
ксерокопие, не е прието да бъде упоменато
понятието натиск, но в РКО много добре личи, че щрихът изтънява в края, което е
признак на намаляване на натиска постепенно, така както обикновено се изписват
парафите в подписите. Посоката на движенията, формата на движенията,
свързаността на подписа, това са съвпадения в общите признаци, а отметките,
които са направени на снимките, всичко това са частни признаци.
Пояснява, че самото начало на подписа с отметка 2 при РКО, започва движението отдолу нагоре, че това е едно съвсем
малко щрихче, но го има и в двата подписа и навсякъде. След този елемент
започва една праволинейност, а след нея започва вдлъбнатост със същата посока
на движението, която е по-малка, но я има.
Заключението е оспорено от особения представител на
ответника, като непълно, необосновано и с противоречива фактология в
графическите изследвания, но същевременно същият заявява, че няма да иска
повторна експертиза. В тази връзка следва да се посочи, че голословното
оспорване, без посочване в какво конкретно се състои непълнотата,
необостоваността и противоречивостта на изслушаното заключение, не задължава
съда да допусне изслушването на нова експертиза.
Съдът намира, че не са налице основания да не
бъде кредитирано заключението на вещото
лице. Същото е компетентно, безпристрастно и обосновано, изготвено е при
ползване на сравнителен материал от документи, подписани от ответника, и дава
пълен и категоричен отговор, че подписът за продавач в оригинала на предварителния договор за покупко –
продажба на недвижим имот от 15.07.2010 г. и в ксерокопие на РКО от 16.07.2010
г. са изпълнени от Ю.В.И..
Ето защо съдът приема, че оспорването на
автентичността на предварителен договор
от 15.07.2010 г. и РКО от 16.07.2010 г. е неуспешно и същите не следва да се
изключват от доказателствения материал по делото.
Съдът, като прецени събраните по делото
доказателства по свое убеждение и по реда на чл. 235, ал. 2, вр. с чл. 12 от ГПК,
обсъди възраженията, доводите и исканията на страните, намира за установено от
фактическа страна следното:
От представените
решение № 02216/25.01.2010 г. на ОСЗ - *****, скица на поземлен
имот № 15-551996-26.06.2020 г.; удостоверение
с изх. № ГР22-6/1/29.07.2020 г. и удостоверение с изх. № ГР22-11/1//09.09.2020
г., издадени от Община *****, се установява, че ответникът Ю.И. е оземлен с
решение на ОСЗ - ***** на 25.01.2010 г. на основание чл. 20 ЗСПЗЗ като му е
прехвърлено правото на собственост върху 11 дка от
земи от държавен поземлен фонд, а именно имот от ДПФ № 037143 по картата на
възстановената собственост (плана за оземляване), категория 3, местност
„Дамналийски път”, в землището на с. *****, начин на трайно ползване: Нива, при
граници: имоти с № 037144, 200151, 037142, 037149. Стойността на имота
е определена на 528 лева, като изплатеният наем за имота по договор № 683/01.11.2003 г. в размер на 283.80 лева се
приспада от тази цена и дължимата сума за имота е 244.20 лева, която е заплатена
на 30.12.2009 г. Надвнесената сума след приспадане на изплатения наем не
подлежи на възстановяване. На оземления се забранява да прехвърля земята за
срок от 10 години от придобиването ѝ, освен на държавата или общината.
Ответникът е сключил граждански брак на
26.09.2019 г. с Емилия Иванова Иванова, който е първи за него.
Според одобрената кадастрална карта
и кадастрални регистри със Заповед № РД-18-968/22.12.2017 г. на изпълнителния
директор на АГКК, процесният имот е с идентификатор 04457.37.143, с площ от
10998 кв.м., находящ се в землището на с. *****, община *****,
област *****, местност „Дамналийски път“, трайно предназначение на територията:
Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 3, номер по
предходен план: 037143, при съседи по кадастрална карта: 04457.37.149, 04457.37.142,
04457.37.251, 04457.37.144.
От предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 15.07.2010 г. /представен по делото и в
оригинал/; уведомление от Дивес Агро ЕООД от 20.01.2020 г.;
протокол № 28, том І от 17.02.2020 г. се установява, че на 15.07.2010 г. ищецът
и ответникът Ю.И. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот, придобит с решение № 02216/25.01.2010 г. на ОСЗ - *****, представляващ нива с площ
от 11 дка категория 3, находяща се в землището на с. *****, местност
„Дамналийски път“, при граници: имоти с № 037144, 200151, 037142, 037149.
Страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма на 17.02.2020
г., срещу общата продажна цена в размер на 1320
лв., като продавачът е заявил в договора, че сумата от 1220 лв. му е платена от
купувача под формата на капаро, а остатъкът от 100 лв. трябва да бъде изплатен
в деня на подписване на окончателния договор.
Особеният
представител на ответника оспорва ръкописно изписаната цифра 15 на датата на
предварителния договор от 15.07.2010 г., като счита, че същата е поставена след
нотариалната заверка на подписите на страните по договора. Съгласно нормата на
чл. 181 от ГПК частният документ има достоверна дата за трети лица от
деня, в който е заверен, или от деня на смъртта, или от настъпилата физическа
невъзможност за подписване на лицето, което е подписало документа, или от деня,
в който съдържанието на документа е възпроизведено в официален документ, или от
деня, в който настъпи друг факт, установяващ по безсъмнен начин предхождащото
го съставяне на документа. С решение № 235/04.06.2010 г. по гр.
дело № 176/2010 г. на ВКС, II г.
о., постановено по реда на чл. 290 от ГПК е даден отговор на въпроса за „трето
лице” по смисъла на чл. 181 от ГПК. Това е лице, което не участва в
съставянето на документа, но черпи права от лицето, подписало документа и
правата, които черпи могат за възникнат само при условие, че датата на
възникването им предхожда датата на документа, затова неговото антидатиране
може да го увреди. Когато документът се противопоставя на лице, което го е
подписало, въпросът за достоверността на датата не стои, тъй като то е
обвързано от посоченото в него и датата му е противопоставима, а в случая
предварителният договор е подписан между страните по делото. Следователно Ю.И.
не е трето лице по смисъла на чл. 181 от ГПК и посочената в документа дата
важи. За пълнота следва да се посочи следното: от представения по делото
предварителен договор е видно, че същият е с нотариална заверка на подписите
рег. № 2985 от 15.07.2010 г. на нотариус Зоя Аврамова, рег. № 333 на
Нотариалната камара, с район на действие РС – *****. Предварителният договор е
частен документ, който има обвързваща съда доказателствена сила относно
авторството, чието оспорване в настоящия процес е неуспешно проведено. В частта
на нотариалната заверка на подписа той има характеристиките на официален
свидетелстващ документ на нотариален орган за това, че авторът на документа го
е подписал. Само в частта на нотариалното удостоверяване, документът се ползва
с обвързваща съда формална и материална доказателствена сила, на основание чл.
179 от ГПК. Свидетелстващото изявление удостоверява с обвързваща съда сила и
това, че към датата на заверката частният документ е съществувал /чл. 181 от ГПК/. В тази част обаче документът не е оспорен. При това датата на
предварителния договор и датата на
нотариалната заверка напълно съвпадат и тя е - 15.07.2010 г.
Ищцовото дружество е изпратило уведомление до ответника И.,
че на 17.02.2020 г. страните трябва да подпишат окончателен договор в
нотариална форма при нотариус Илко Кънев, както и да получи окончателното
плащане по сделката. Пратката не е получета,
като на лицевата страна на плика е отбелязано, че лицето е в Германия.
На 17.02.2020 г. управителят на
„Дивес Агро” ЕООД, ЕИК ********* Стефан Иванов Иванов се явил в кантората на
нотариус Илко Кънев за сключване на окончателния договор за покупко-продажба на
процесния имот в нотариална форма, за което е изпратено уведомление до
ответника И., но същият не се е явил до 17:00 часа, за което е съставен
констативен протокол.
От Справка по лице
от служба по вписвания ***** се установява, че процесният имот към 17.03.2020
г. е собственост на ответника И.. Видно от същата преди вписването на
възбраната по ч.г.д. № 169/2020 г. на РС – *****, по което е допуснато
обезпечение на бъдещия иск, по който е образувано производството по настоящото дело,
респ. преди вписването на исковата молба, учредила настоящото производство, с
акт № 80, том II, вх. рег. № 3651 и дв.вх.рег. № 3627
от 25.09.2017 г. върху процесния недвижим имот е вписана възбрана, наложена по
изп. д. № 1437/2017 г., по описа на ЧСИ Петя Иванова /л. 11 от делото/, за
която няма данни да е вдигната нито към момента на предявяване
на иска, нито към момента на приключване на устните състезания, нито към
настоящия момент.
Представено е и удостоверение за данъчна
оценка на процесния недвижим имот с изх. № **********/06.07.2020 г., от която се установява, че данъчната оценка
на имота е 1293.40 лева.
Представен е разходен касов ордер, в който е отразено,
че на 16.07.2010 г. „Дивес Агро” ЕООД е изплатило на продавача И. сума в размер
на 1220 лева по предварителния договор за покупко – продажба на имот № 037143
с. *****.
При така установената фактическа обстановка,
се налагат следните правни изводи:
За основателност на претенцията, в тежест на
ищеца е да докаже пълно и главно наличието на валидно правоотношение с ответника по предварителен договор, съдържащ
уговорки относно съществените условия на окончателен договор за продажба на
процесния имот, точно изпълнение на поетото от негова страна задължение по
договора, както и да установи, че е настъпила изискуемостта на насрещното
задължение за прехвърляне на собствеността върху процесния недвижим имот.
Ищецът следва да установи, че продавачът по предварителния договор е собственик
на имота към датата на устните състезания.
Ответникът следва да докаже релевираните
правоизключващи възражения за нищожност на
сключения предварителен договор на посочените основания.
При така разпределената доказателствена
тежест, съдът счита предявения иск за основателен по следните съображения:
По делото не е спорно, а и от представеното
решение № 02216/25.01.2010 г. на ОСЗ – *****, вписано в СВ – ***** под № 141, том 3,
вх. рег. № 1307, дело № 551 от 14.04.2010 г. се установи, че ответникът Ю.И. е придобил
собствеността върху процесния имот. От справка по лице от СВ - ***** се
установява, че към 17.03.2020 г.
имотът е собственост на ответника И.. От представените
удостоверения изх. № ГР22-6/1/29.07.2020 г. и изх. № ГР22-11/1//09.09.2020 г.,
издадени от Община *****, е видно, че към датата на придобиване на
собствеността – 25.01.2010 г., същият не имал сключен граждански брак. Ето защо
процесният недвижим имот представлява лична собственост на ответника Ю.И.,
поради което в настоящия случай въпросът за наличие на съгласие от страна на
съпругата на обещателя по предварителния договор не стои, респ. не подлежи на изследване.
По възраженията за
нищожност на предварителния договор поради противоречието му на закона /чл. 26,
ал. 1, пр. 1 от ЗЗД/ и поради заобикаляне на закона / чл. 26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД/:
Принципно
противоречието със закона, като основание за нищожност, е обективно – не зависи
от знанието на страните или от вината им. То е бланкетно, общо основание и
винаги следва да се свързва с конкретна правна норма, която е нарушена. То има
субсидиарно приложение към основанията по чл. 26, ал. 2 ЗЗД, които са
специални. Нарушението на забраняващи норми, действащи към момента на сключване
на договора, винаги влече нищожност. Противоречието трябва да се отнася до
съдържанието или до реда за сключване на сделката. За да е нищожна сделката
поради противоречие със закона, трябва чрез тълкуване да се извлече законова
забрана за сключване на сделката и да не може да се извлече друга последица
/относителна недействителност, висяща недействителност или унищожаемост/.
Нищожност поради
заобикалянето на закона е налице, когато законът забранява с определена сделка,
която по принцип е действителна, да се постигне определен правен резултат и се
използва друга позволена от закона сделка, за да се постигне същият правен
резултат. В този случай сделката, макар и позволена, е нищожна поради
заобикаляне на закона. Хипотезата има и субективна страна - участниците в
сделката следва да имат съзнанието, че с нейното сключване преследват една
неправомерна цел. За да е налице основанието за нищожност по чл. 26, ал.1, пр. 2
от ЗЗД, следва да е установен както обективният, така и субективният елемент на
този фактически състав. Като основание за недействителност на правните сделки
заобикалянето на закона се характеризира със сключване на отделни съглашения
или на повече сделки, всяка една от които, разгледана без връзка с другата /или
другите/, е валидна. Нищожна е не някоя от сделките, а цялата поредица от тях
/решение № 22/01.02.2016 г. по гр.д. № 4447/2015 г. на ВКС, ІV гр.о./.
В случая на
15.07.2010 г. между страните по делото е сключен предварителен договор за
покупко продажба на недвижим имот – земеделска земя, собствеността върху която
е придобита от продавача чрез прехвърляне на правото на собственост на земя от
ДПФ с решение на ОЗС – ***** от 25.01.2010 г., на основание чл. 20 от ЗСПЗЗ.
Съгласно чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ, цитиран в предварителния договор, оземлените лица не могат да прехвърлят земята в срок от
десет години от придобиването ѝ освен на държавата или общината. С
предварителния договор обаче не е постигнат правният резултат на отчуждителната сделка „продажба”, изразяващ се
в прехвърляне правото на собственост върху поземления имот. Предварителният
договор за продажба няма транслативно-вещен ефект. Той има само
облигационно действие. С него обещателят - продавач поема задължение за
извършване на бъдеща продажба. С решение № 87/12.6.2020 г. по г.д. № 4051/2019
г. на ВКС, IV г.о. е прието, че предварителният договор не е акт на
разпореждане с право на собственост. Правото на собственост върху имота
преминава от патримониума на продавача в патримониума на купувача едва при
сключването на окончателния договор, респ. от момента на влизане в сила на
решението, с което предварителният договор бива обявен за окончателен. В този
момент настъпва транслативният ефект на разпоредителната сделка. Управителните
действия, включително сключването на облигационен договор по повод
ползването на имота, не съставляват такива, които да отричат правата на
собственика, от чието име е установено материалното държане на вещта. Договорът за аренда е
облигационен по повод ползването на земеделска земя и/или недвижимите и
движимите вещи за земеделско производство, съгласно легалното определение в чл.
2, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието, като арендодателят предоставя
временното ползване на обекта на договора, а арендаторът заплаща определено с
договора арендно плащане. Следователно сключването на договор за аренда съставлява управително действие по
отношение на вещта и само по себе си не може да обоснове извод за
наличие на явно и несъмнено владение /така решение № 8/19.02.2014 г. по гр.д. №
5109/2013 г. на ВКС, II г.о./. Освен това, дори и купувачът по
предварителния договор да е получил владението, като фактическа власт върху
имота, какъвто не е настоящият случай /арг. чл. 8 от предварителния договор/,
това не означава, че е постигнат като резултат ефектът на продажбата. В този
смисъл ирелевантен за спора е въпросът за срока на действие на този договор.
Независимо от това, за пълнота следва да се отбележи, че съобразно данните от
представената справка по лице от СВ – ***** /л. 12/ договорът за аренда
е сключен за 5 стопански години и е вписан на 03.05.2010 г., като по делото не
се твърди, респ. не се установява договорът да е сключен преди придобиване на
собствеността от ответника. Още повече, че в справката е посочено, че страна по
договора е Ю.В.И. именно в качеството му на собственик.
Очевидно е, при изложените съображения, а и от предвидените
в предварителния договор клаузи, че целта на сключения между страните
предварителен договор не е постигането на резултата или ефекта на забранената
сделка „продажба”, а е целено осигуряване извършването на една бъдеща продажба
в полза на предварителния купувач и гарантиране правото на същия именно той да
закупи имота след отпадане на законовата забрана за това. Такова едно обещание
и такава обвързаност не са забранени от закона и не сочат на заобикаляне на
закона. Този извод не се променя от обстоятелство, че страните са уговорили
заплащане на по – голямата част от цената под формата на капаро. Допустимо е
предварителният договор да съдържа уговорки да бъде заплатена част от цената
или цялата цена. Съгласно чл. 9 от ЗЗД, страните могат
свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на
повелителни норми на закона и на добрите нрави. В този смисъл доводът на особения
представител, че предварителният
договор бил сключен като заобикалящ ЗСПЗЗ, тъй като купувачът е получил при
подписването на предварителния договор почти цялата сума от продажната цена за
процесния имот, е несъстоятелен. Още повече, че същевременно оспорва тази сума
да платена на купувача. Несъмнено, едно обещание за извършване на бъдеща продажба в
полза на определено лице, след отпадане на законова забрана
за прехвърлителната сделка, не противоречи на императивни законови
правила и не ги заобикаля.
Ето защо
предварителният договор не е нищожен на сочените в отговора на исковата
молба основания, поради което
релевираните възражения в този смисъл са неоснователни.
Съгласно чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД предварителният
договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква
нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма и
да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Неизпълнението на обещанието от една от страните по него поражда право на
другата страна да иска сключване на окончателен договор чрез иск по чл. 19, ал.
3 от ЗЗД. Предпоставки за уважаване на иска са: ищецът да е изправна страна по
договора и по отношение на продавача по същия да се установи правото му на
собственост върху предмета на договора към датата на съдебното решение.
Представеният
по делото предварителен договор е в установената от закона писмена форма и
съдържа уговорки за съществените условия на договора за продажба – относно
вещта, предмет на продажба, и относно цената. Същият е с нотариална заверка на
подписите. Следователно договорът е действителен и валидно обвързва страните.
Действително
към датата на отправяне на писмената покана до продавача, както и към датата на
завеждане на исковата молба в съда, десетгодишният срок по чл. 20, ал. 4 от
ЗСПЗЗ, с който се забранява на оземлените лица да прехвърлят земята в рамките
на този срок, считано от придобиването ѝ, не е изтекъл. Този срок обаче е
изтекъл преди приключване на устните състезания, респ. към този момент е вече е отпаднала законовата забрана за прехвърляне
на имота. По делото няма данни след изтичане на
десетгодишния срок, т.е. след 15.07.2020 г., страните да са сключили
окончателен договор в изискуемата съгласно чл. 18 от ЗЗД нотариална форма,
поради което след тази дата ответникът е неизправна страна по сключения
предварителен договор, тъй като не е изпълнил задължението си за сключване на
окончателен договор. В случая исковата молба има значението на покана при
положение, че към момента на постановяване на решението правоотношенията между
страните сочат на неизпълнение от страна на продавача по сключения
предварителен договор.
На следващо
място се установява, че прехвърлителят по този договор е собственик на
процесния имот, тъй като последният не е напуснал неговия патримониум към
датата на постановяване на решението.
Установява
се от събраните по делото доказателства, че ищецът, като купувач, е заплатил на
продавача част от цената, посочена в договора, под формата на капаро, а именно
сумата от 1220 лева, като се е задължил да заплати остатъка от цената в размер
на 100 лева,
при подписване на окончателния
договор и следователно
същият е изправна страна, която по силата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД може да иска
сключване на окончателен договор.
Предвид изложеното съдът намира, че са установени всички предпоставки, предвидени в чл. 19, ал.
1 и ал. 2 от ЗЗД, както и в чл. 363 от ГПК, поради което предявеният иск е
основателен и следва да се уважи. Сключеният на 15.07.2010 г. предварителен
договор следва да бъде обявен за окончателен.
Тъй като по силата на предварителния договор за ищеца, като купувач,
съществува задължение да заплати остатъка от продажната цена в размер на 100
лева при сключване на окончателния договор, то налице е хипотеза по чл. 362, ал. 1 от ГПК, като
следва да бъде постановено заместващо решение, при условие, че ищецът изпълни
задължението си да заплати на ответника остатъка от продажната цена на
процесния недвижим имот в размер на 100 лева в двуседмичен срок от влизане в
сила на настоящото решение. На ищеца следва да се укаже, че на основание чл. 362,
ал. 2 от ГПК решението ще бъде обезсилено по искане на ответника, ако този срок
не бъде спазен.
Съгласно
разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК, с решението си съдът осъжда ищеца да
заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда
да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски. Ето защо
ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на РС - ***** на основание
чл. 364, ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 87 от ЗННД нотариална такса в размер на 47.66
лв., определена по реда на чл. 85, ал. 3 от ЗННД, във вр. с чл. 8 от Тарифа за
нотариалните такси като в охранителното производство за издаване на нотариален
акт за покупко – продажба /т. 19 от ТР № 6/06.11.2013 г. по тълк. дело № 6/2012
г. на ОСГТК на ВКС/, както и такса за вписване на възбрана върху имота до
изплащане на разноските по прехвърлянето в размер 15 лева съгласно т. 37 от
Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК. На основание
чл. 364, ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 44, ал. 1, вр. с чл. 47, ал. 2 и чл. 46,
ал. 2, т. 1 от ЗМДТ и чл. 33, ал. 2 от Наредба № 14 за определяне размера на
местните данъци на територията на Община ***** от 2020 г., ищецът следва да
бъде осъден да заплати по сметка на последната община местен данък за
придобиване на имущество по възмезден начин в размер 33.00 лв. /2,5 % върху
цената по договора – 1320 лева, която е по – висока от данъчната оценка на
имота –1293.40 лв./.
На основание
чл. 364, ал. 2 от ГПК следва да бъде разпоредено да не се издава препис от
решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени по сметка на РС - *****
разноските по прехвърлянето, както и дължимите към Община ***** данъци по чл.
10 и сл. от ЗМДТ /данък върху недвижимите имоти/ и чл. 44 и сл. от ЗМДТ /данък
при придобиване на имущество по възмезден начин/.
Следва да бъде даден шестмесечен
срок на ищеца, считано от влизане в сила на настоящото решение, да впише същото
в Агенция по вписванията, Служба по вписванията - гр. ***** на основание чл.
112, б. „з”, вр. с б. „а” от ЗС, като му се укаже, че след изтичането на този
срок, вписването на исковата молба губи действието си /чл. 115, ал. 2 от ЗС/.
При този изход на делото ищецът има
право на разноски. Искане за присъждане на разноски в настоящото и
обезпечителното производство е направено още с исковата молба. Представен е
списък на разноските. Ищецът е направил съдебно - деловодни разноски, както
следва: 50 лева - държавна такса за исковото производство, 25 лева – държавна
такса за съдебни удостоверения, 14 лева – държавна такса за издаване на преписи
от исковата молба, 720 лева с ДДС - адвокатско
възнаграждение за исковото производство, 600 лева – заплатено възнаграждение за
особен представител на ответника, 40 лева – държавна такса за обезпечителното
производство и 360 лева с ДДС – адвокатско възнаграждение по ч.г.д. № 169/2020
г. Следователно в полза на ищеца следва да бъдат
присъдени разноски в общ размер на 1409 лева за исковото производство и в общ
размер на 400 лева за обезпечителното производство, на основание чл. 78, ал. 1
от ГПК.
На основание чл. 77 ответникът
следва да бъде осъден да заплати в полза на РС – ***** сумата в размер на 200
лева, представляваща изплатено от бюджета на съда възнаграждение за вещото лице, изготвило
съдебно – графологичната експертиза по делото.
Мотивиран от горното, съдът
Р
Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД сключения на 15.07.2010 г. между Ю.В.И.,
ЕГН **********, с адрес: ***,
в качеството на продавач, от една страна, и „Дивес Агро” ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на
управление: с. *****, община *****, област *****, ул. „Седма” № 2А, чрез
пълномощник Л.М.Я., упълномощен от управителя Л.Е.Д.Д., от друга страна, като
купувач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ поземлен
имот с идентификатор 04457.37.143, по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-18-968/22.12.2017 г. на изпълнителния
директор на АГКК, находящ се в землището на с. *****, община *****, област *****,
местност „Дамналийски път“, с площ съгласно предходен документ за собственост
от 11. 000 дка, а съгласно данни от СГКК - 10 998 кв.м., трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята: 3 /трета/, номер по предходен план: 037143, при съседи по
кадастрална карта: 04457.37.149, 04457.37.142, 04457.37.251, 04457.37.144, срещу цена 1320 лева, от която сумата от 1220 лева е
платена от купувача към деня на подписване на договора по формата на капаро, а
остатъкът в размер на 100 лева е платим от
купувача при сключване на окончателния договор, ПРИ УСЛОВИЕ, че „Дивес Агро” ЕООД,
ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: с. *****, община *****, област *****, ул.
„Седма” № 2А, представлявано от управителя Стефан Иванов Иванов, изпълни
насрещното си задължение да заплати на Ю.В.И., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата от 100 лева /сто лева/, представляваща остатък от
уговорената продажна цена по предварителния договор, в двуседмичен срок от
влизане в сила на настоящото решение, в противен случай по искане на Ю.В.И. решението
ще бъде обезсилено.
ОСЪЖДА „Дивес
Агро” ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: с. *****, община *****, област *****,
ул. „Седма” № 2А, да заплати по сметка на РС - *****, в полза бюджета на
съдебната власт, нотариална такса в размер 47.66 лева /четиридесет и седем лева и шестдесет и шест стотинки/ и
такса за вписване на възбрана в размер 15 лв. /петнадесет лева/, а по сметка на Община ***** –
местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин в
размер 33.00 лева /тридесет и три лева/.
НАРЕЖДА да се впише възбрана
върху описания по-горе недвижим имот до изплащане на следващите се разноски по
прехвърлянето в общ размер на 80.66 лева /осемдесет лева и шестдесет и шест
стотинки/.
ОСЪЖДА Ю.В.И., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на „Дивес Агро” ЕООД,
ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: с. *****, община *****, област *****, ул.
„Седма” № 2А, сумата в общ размер на 1409.00 лева /хиляда
четиристотин девет лева/ – направени съдебно
– деловодни разноски в настоящото производство, както и сумата в общ размер на
400 лева /четиристотин лева/ - за обезпечителното производство, на основание
чл. 78, ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА
Ю.В.И., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати по
сметка на РС - ***** сумата от 200 лева /двеста лева/, представляваща изплатено
от бюджета на съда възнаграждение за
вещото лице, изготвило съдебно – графологичната експертиза по делото.
ОПРЕДЕЛЯ на „Дивес Агро” ЕООД,
ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: с. *****, община *****, област *****, ул.
„Седма” № 2А, шестмесечен срок за отбелязване на настоящото решение в имотния
регистър, считано от влизането му в сила, като му УКАЗВА, че в противен случай
вписването на исковата молба губи своето действие.
Решението
подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред ОС - *****.
ДА НЕ СЕ
ИЗДАВА препис от решението, докато ищецът не представи доказателства,
удостоверяващи заплащане на разноските по прехвърлянето по сметката на РС - *****,
както и на дължимите към Община ***** данъци и такси по чл. 10 и сл. и чл. 44 и
сл. от ЗМДТ.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: