№ 13283
гр. С., 28.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. П.
като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско
дело № 20221110145681 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на К. Б. К. срещу А. Д. П..
Ищецът твърди, че е собственик на ап. № 9 с идентификатор ****************,
находящ се в /населено място/, разположен на втори етаж, с площ от 53 кв. м., заедно с
прилежащите към апартамента таванско помещение и мазе, без посочена площ по акт
за собственост, при съседи на мазето: улица, коридор, сем. Т. и ул. „В. П.“. Посочва, че
е придобил собствеността върху имота и принадлежащото към него мазе по наследство
от своята майка Н. К., покупко-продажба съгласно нот. акт № 60/2013г. и дарение
съгласно нот. акт № 58/2013г. Поддържа, че В. П. Г. (К.) била собственик на процесния
имот, като същата починала на 11.05.1976г. и със завещание от 23.03.1976г. завещала
цялото си движимо и недвижимо имущество на съпруга си Ц. Ц. К.. Последният
починал на 15.08.1979г., като оставил за свой наследник Н. Ц. К., която е майка на
ищеца. На 29.05.1981г. на Н. К. и съпругът й Б. К. бил издаден нотариален акт за
собственост на процесния имот. Н. К. починала на 22.09.1998г., като оставила за свои
наследници Б. К. (съпруг), К. К. (син) и ищеца К. К. (дъщеря). К. К. починал на
25.07.2007г., като оставил за свои наследници Л. К. и Б. К., като последните продали на
ищеца притежаваните от тях идеални части от имота. С нотариален акт № 58/2013г. Б.
К. дарил своите идеални части от имота на ищеца.
Ищецът посочва, че принадлежащото към апартамента мазе е неоснователно
завладяно от ответника от лятото на 2021г., когато без негово съгласие и знание го
отворил, изхвърлил вещите му и извършил ремонтни дейности в него. Поддържа, че
владяното от ответника мазе принадлежи именно към собствения на ищеца имот.
Съобразно изложеното, моли за постановяване на решение, с което ответникът да
бъде осъден да предаде на ищеца владението върху процесното мазе.
Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок, с който
оспорва иска, като счита, че ищецът не е собственик на процесното мазе. Посочва, че в
акта за собственост на ответника (нот. акт за покупко-продажба № 9/18.01.2021г.) е
описано, че ответникът заедно с имота придобива и мазе с граници улица, стълбище и
1
калкан, които съвпадат с тези на владяното от него мазе, а не на това на ищеца.
Изтъква, че процесното мазе не граничи пряко с ул. „В. П.“ (понастоящем „У. Г.“), а
със съседен имот с идентификатор **************. Твърди, че описанието на
границите на мазето в титулите за собственост на ищеца е грешно посочено. Ето защо
счита, че ищецът не е собственик на спорното мазе.
Съобразно изложеното, моли за отхвърляне на предявения иск.
С отговора на исковата молба е предявен насрещен иск от ответника спрямо
ищеца, който е приет за съвместно разглеждане от съда с определение от 20.02.2023г.
Ищецът по насрещния иск твърди, че е извършил подобрения в мазето в периода м.
април 2021г.-м.юни 2022г., с които се е увеличила неговата стойност. Счита, че се
явява добросъвестен владелец на спорното мазе. Посочва, че е извършил цялостен
ремонт на мазето, изразяващ се в поставяне на нова метална врата и метална каса на
вратата, ведно със секретна брава за заключване; нова дограма на прозореца, нова
рамка и прозорец; метална решетка на прозореца отвън с оглед осигуряване на
достатъчна сигурност; почистване на пода от неравности от стърчащи камъни, бетон и
боклук; изравняване/изправяне на нивото на пода с насипване на пясък и цимент, така
че подът да стане равен и стабилен; поставяне на настилка на пода от плоскости МДФ
с дебелина 10 мм.; основно почистване на стените на помещението чрез сваляне на
полепналите по стените хоросан, мазилка, прах и боклуци. Общата стойност на
извършените работи възлизала на 2500лв. Изтъква, че всички тези дейности са довели
до подобряване състоянието на мазето, като ответникът не изразил несъгласие с тези
ремонти. Едва след приключване на ремонтите работи, ответникът заявил, че е
собственик на това помещение. Счита, че е извършил подобренията като
добросъвестен владелец, тъй като го е направил с ясното съзнание и убеждение, че е
собственик на помещението. Евентуално твърди, че дори да се приеме, че е
недобросъвестен владелец, то собственикът е знаел за извършване на подобренията и
не се е противопоставил на извършването им, поради което е приложима нормата на
чл. 74, ал. 2 ЗС. Според него, най-малко е приложима нормата на чл. 74, ал. 1 ЗС.
Съобразно изложеното, в случай че искът по чл. 108 ЗС на първоначалния ищец
бъде уважен, ответникът моли последният да бъде осъден да му заплати сумата от
2500лв., с която сума се е увеличила стойността на мазето вследствие на подобренията,
а при евентуалност сумата от 2500лв., представляваща по-малката сума измежду
направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на помещението.
Направено е и искане за признаване право на задържане на ищеца по насрещния иск
върху процесното помещение до заплащане стойността на извършените подобрения в
имота съгласно чл. 72, ал. 3 ЗС.
Ответникът по насрещния иск (първоначалният ищец по делото) е подал отговор
на исковата молба по насрещния иск в законоустановения срок, с който оспорва иска,
като го счита за недоказан. Твърди, че завладяването на мазето от стрА. на А. П. е
стА.ло самоволно и същият не е бил добросъвестен владелец.
Съобразно изложеното, моли за отхвърляне на насрещния иск.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното:
Предявени са за разглеждане ревандикационен иск с правно основание чл. 108 ЗС,
както и насрещни искове с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС (ведно с искане за право
на задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС), чл. 74, ал. 2 ЗС и чл. 74, ал. 1 ЗС.
По иска по чл. 108 ЗС:
Нормата на чл. 108 ЗС предвижда, че собственикът може да иска своята вещ от
всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. Съгласно
2
задължителните разяснения, дадени в т. 2А от ТР № 4/14.03.2016г. по тълк. дело №
4/2014г., ОСГК на ВКС, искът за собственост по чл. 108 ЗС /ревандикационният иск/ е
иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик. Предмет на делото по
този иск е правото на собственост на ищеца. Искът съдържа в себе си две искания за
правна защита, отправени до съда: искане да бъде установено, че ищецът притежава
правото на собственост върху процесния имот, и искане да бъде осъден ответникът да
му предаде владението върху имота. За да бъде решен предявеният с иска по чл. 108
ЗС гражданскоправен спор, на тези две искания следва да се даде отговор в
диспозитива на съдебното решение.
Съгласно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е да проведе пълно и
главно доказване, че е собственик на описаното в исковата молба мазе със съседи:
улица, коридор, сем. Т. и ул. „В. П.“, което мазе представлява принадлежност към
собствения му недвижим имот - ап. № 9, придобит по наследство, дарение и продажба,
както и че ответникът упражнява фактическа власт върху мазето. Ответникът по иска
следва да докаже обстоятелствата, от които произтичат възраженията му, а именно, че
той е собственик на процесното мазе, което се явява принадлежност към закупения от
него имот (апартамент), или друго обстоятелство, създаващо годно правно основание
за упражняване на фактическа власт върху мазето.
По делото е представено удостоверение № 12149/б/02.12.1968г. /л. 12/, издадено
от Благоевски районен народен съвет, в което е удостоверено, че въз основа на
картотеката за населението, данъчните книги и декларация относно семейното и
имотното положение на соф. жител В. П. Г., родена 1904г., със съпруг Ц., роден
1907г., на името на В. П. Г. има записан имот на ул. „Р. Д.“ 2 с дан. оценка 3500лв. В
това удостоверения няма индивидуализация на този имот – какъв вид представлява,
площ, граници, етажност и т. н.
Съгласно удостоверение от 17.12.1968г., издадено от Благоевски районен народен
съвет /л. 13/, В. П. Г. и В. П. К. са имена на едно и също лице.
Със завещание от 23.03.1976г. /л. 15/ В. П. К. завещава цялото си движимо и
недвижимо имущество на съпруга си Ц. Ц. К.. Видно от представеното удостоверение
за наследници от 30.10.1979г. /л. 14/, В. П. К. (идентична с Г.) е починала на
11.05.1976г.
Видно от представеното удостоверение за наследници от 15.10.1998г. /л. 16/, Ц. Ц.
К. е починал на 15.08.1979г., като е оставил за свои законни наследници Н. Ц. К.
(дъщеря), К. Б. К. (син) и К. Б. К. (дъщеря).
С нотариален акт № 62, том 4, дело № 609/1981г. /л. 17/, на основание
постановление от 18.05.1981г., издадено въз основа на обстоятелствена проверка,
извършена съгласно чл. 483 ГПК, Н. Ц. К. и Б. Г. К. са признати за собственици
(първият по наследство, съдебна делба и давностно владение, а вторият по съдебна
делба и давностно владение) върху следния недвижим имот: апартамент, находящ се
на втория надпартерен етаж в сградата на ул. „Р. Д.“ № 2 в гр. С., състоящ се от стая,
хол, кухня и сервизни помещения на площ от 53 кв. м., при съседи: от две страни Б. Б.,
М. и Р. А., стълбище, двор, отгоре М. Г. Г., отдолу – Д. Д., заедно с таванско
помещение при съседи: коридор, М., двор и преградна стена, заедно с избено
помещение при съседи: улица, коридор, сем. Т. и ул. „В. П.“, заедно с принадлежащите
6/100 ид. ч. от общите части на сградата и толкова ид. ч. от дворното място, цялото от
386,50 кв. м., съставляващо парцел VII от кв. 408 по плА. на С. – центъра, при съседи:
улица „Р. Д.“, читалище „Вл. З.“, държавно място и С..
Н. Ц. К. е починала на 22.09.1998г., като е оставила за свои законни наследници Б.
Г. К. – съпруг, К. Б. К. – син и К. Б. М. (К.) – дъщеря съобразно удостоверение за
наследници от 04.11.1998г. /л. 18/. От това следва, че след смъртта на Н. К., Б. К. е
3
стА.л собственик на 4/6 ид. ч. от имота, а двете деца на по 1/6 ид. ч.
С нотариален акт № 58, том 3, дело 398/2013г. от дата 20.12.2013г. /л. 20/, Б. Г. К.
е дарил на дъщеря си К. Б. К. притежаваните от него 4/6 ид. ч. от горепосочения имот,
ведно с прилежащите към него таванско помещение и мазе, като по отношение на
мазето е посочено, че е без площ по акт за собственост и при съседи: улица, коридор,
сем. Т. и ул. „В. П.“.
С нотариален акт № 60, том 3, дело № 400/2013г. от 20.12.2013г., наследниците на
починалия 25.07.2007г. К. Б. К. – Л. А. К. и Б. К. К., са продали на съсобственика си К.
Б. К. притежавА.та от тях общо 1/6 ид. ч. от горепосочения имот, ведно с прилежащите
към него таванско помещение и мазе, като по отношение на мазето е посочено, че без
площ по акт за собственост и при съседи: улица, коридор, сем. Т. и ул. „В. П.“.
От изложеното се налага изводът, че ищецът е стА.л собственик въз основа на
наследство от майка си Н. К. (на 1/6 ид. ч.), дарение (на 4/6 ид. ч.) и покупко-продажба
(на 1/6 ид. ч.) на целия ап. № 9, находящ се в сградата на ул. „Р. Д.“ № 2, гр. С., ведно с
принадлежащите към него таван и мазе без посочени номера и площ в актовете за
собственост. Предмет на настоящото производство е само мазето, като е спорно
точното му местоположение и дали именно владяното от ответника мазе принадлежи
към имота на ищеца.
По делото не е спорно и се установява от представения нот. акт № 9, том 1, дело
№ 4/2021г. от дата 18.01.2021г., че ответникът А. Д. П. е придобил чрез договор за
покупко-продажба от М. Б. Н. апартамент на третия етаж вляво в сградата на ул. „Р.
Д.“ № 2, заедно с избено помещение без посочени номер и площ в акта за собственост,
при съседи на избеното помещение: улица, стълбище и калкан.
Според допуснатото по делото, изслушано и прието заключение по съдебно-
техническа експертиза, изготвена от вещото лице Д., принадлежащото към апартамента
на ищеца мазе е обозначено с лилав цвят на скица – извадка № 2 към заключението.
Вещото лице посочва, че за да изготви заключението се е запознала с материалите по
делото, извършила е справка в Дирекция „НАГ“ СО „Архивен отдел – инвестиционни
проекти“ и е извършила оглед на място в присъствието на представителите на двете
страни. Експертът отговаря, че избеното помещение – мазе, описано в нотариалните
актове от 2013г., легитимиращи ищеца, се намира в югоизточната част на зимника на
жилищната сграда (в десния ъгъл спрямо входа на жилищната сграда), повдигнато в
лилав цвят на скицата. За да достигне до този извод, вещото лице е съобразило
границите на мазето, посочени в нот. акт, като счита, че същите са идентични с
границите на реално владяното от ответника мазе, които в южна посока са ул. „Р. Д.“,
на изток ПИ с идентификатор ************** /УПИ XX-95 в кв. 408/ - бивша ул. „В.
П.“, понастоящем „платен паркинг“, на север мазе на сем. Т. и на запад общ коридор.
При съвкупната преценка на събраните по делото доказателствени източници,
съдът намира, че може да се изгради обоснован извод досежно принадлежността на
процесното мазе, очертано с лилав цвят на изготвената от вещото лице Д. скица –
извадка № 2, към апартамента на ищеца.
В съдебната практика е разяснено, че най-важният критерий за индивидуализация
и определяне на точното местоположение на даден имот или на негова принадлежност
представляват границите. Именно посредством изследване на границите (съседите)
следва да бъде определено конкретното местоположение на обекта.
Както бе посочено, в актовете за собственост, с които ищецът се легитимира,
принадлежащото към неговия апартамент мазе е определено с границите: улица,
коридор, сем. Т. и ул. „В. П.“, която понастоящем е ул. „У. Г.“.
По несъмнен начин е установено, че очертаното в лилав цвят на изготвената
4
скица мазе, което е предмет на спора, е с южна граница ул. „Р. Д.“, с оглед на което
следва да се приеме, че първата граница, посочена в нот. актове като „улица“, съвпада.
От архитектурните проекти, експертното заключение и свидетелските показания
се установява, че пред входа на мазето е налице коридор. Тоест, от западната стрА.
това мазе граничи с коридор, което показва, че е налице съвпадение и по отношение на
втората граница, посочена в актовете за собственост като „коридор“.
По-съществен спор между страните пораждат другите две граници, посочени в
нот. актове – „сем. Т.“ и ул. „В. П.“.
Съдът намира за достоверно твърдението на ищеца, че е допусната техническа
грешка в изписването на сем. Т. в нотариалните актове, като реално тяхното име е Т..
По делото няма събрани никакви доказателства в сградата, в която се намира обектът,
да е имало лица с тази фамилия. Но с категоричност се установява, че е имало Т., като
разминаването е незначително и би могло да бъде допуснато. Видно е от представената
молба, отправена до Главна дирекция за изграждане на С. от дата 17.08.1976г., която не
е оспорена, че в сградата на ул. „Р. Д.“ № 2, която е построена 1950г., има
съкооператор и живущ с името Л. Т., като е посочено, че същата притежава имот на
партера. С нотариален акт от 10.12.2004г. Х. А. Т. дарява на сестра си А. А. А. ½ ид.
част от съсобствения на страните ап. № 3, находящ се в партера на сградата. Тези
материали напълно кореспондират с показанията на свидетеля А., който посочва, че
съпругата му притежава имот в сградата, който е придобила по наследство от леля си и
чрез прехвърлителна сделка от брат й. Същият посочва, че леля й се казвала Л. Т.,
която според него е била първи собственик на имота, и след нейната смърт с брат й
придобили имота в съсобственост, като впоследствие той прехвърлил на сестра си
неговия дял. Изрично заявява, че фамилията на брата на съпругата му е Т..
От изложеното следва, че по делото е установено с категоричност, че в сградата е
имало лице с фамилията Т. и изписването на фамилията „Т.“ в нотариалните актове е
резултат на допусната техническа грешка, а пренасянето й в последващите нот. актове
е резултат от използването на предходните при съставяне на следващите. Свидетелят
А. посочва, че мазето към имота на съпругата му се намира като се слезе по стълбите
за мазетата, надясно, пак надясно и второто мазе навътре, като се брои от външната
стена. Посочва, че от дясно на мазето на съпругата му е мазето на К., а от другата стрА.
(лявата) мазето на Д.. Съдът приема показанията за достоверни, тъй като съответстват
на представения нот. акт за дарение /л. 27/, съгласно който към апартамента на А. А. А.
(съпругата на свидетеля) принадлежи избено помещение без посочени номер и площ,
със съседи коридор, Р. Д. и В. К.. Даденото от свидетеля описание отговаря на тези
граници – коридор на запад, Дирацян на север (отляво от входната врата на мазето) и
К. на юг (отдясно на входната врата на мазето). С оглед на това, следва да се приеме, че
по делото е установена и третата граница на процесното мазе, а именно мазето на сем.
Т., което се намира по стълбите за мазетата вдясно, веднага пак вдясно и второто мазе
навътре от външната стена, обозначено на скицата – извадка № 2 към СТЕ /л. 139/ с
името „сем. Т.“.
Последната посочена граница в актовете за собственост на принадлежащото към
имота на ищеца мазе е ул. „В. П.“, понастоящем ул. „У. Г.“, която е най-спорна.
Ответникът изрично оспорва владяното от него мазе, претендирано от ищеца, да има
като граница ул. „Г.“, а твърди, че непосредствена негова граница от източната стрА. е
поземлен имот с идентификатор № **************. Съдът намира, че действително от
материалите по делото се налага извод, че понастоящем непосредствената западна
граница на спорното мазе е поземлен имот. Според представените кадастрални карти,
издадени през 2023г., сградата, в която се намира мазето, понастоящем няма директен,
непосредствен излаз на ул. „Г.“, а като граници на поземления имот, в който е
5
построена, представляващ ПИ с идентификатор **************, са посочени
поземления имоти с идентификатори: ************** (пада се от вътрешната стрА.),
************** (пада се от лявата /западната/ стрА. спрямо входа на сградата),
**************** (представляващ ул. „Р. Д.“, намираща се от южната стрА. от входа
на сградата) и ************** (пада се от дясната /източната/ стрА. спрямо входа на
сградата). Тоест, действително според настоящите кадастрални планове поземленият
имот, в който е изградена сградата, в която се намира спорното мазе, и самата сграда
нямат като граница на изток ул. „У. Г.“, бивша ул. „В. П.“. Това обстоятелство обаче не
може да обоснове извод, че към датата на построяване на сградата, когато би следвало
да са издадените първите актове за собственост, които служат като основание за
издаване на последващите, източната граница е била идентична с настоящата и не е
била ул. „В. П.“. В писмото на част от кооператорите до Главна дирекция за
изграждане на С. /л. 28/ е посочено, че сградата е построена 1950г. По делото са
представени архитектурни проекти, които не са оспорени своевременно и съдът
намира доводите на ответника в писмените бележки за неоснователни. Не може да се
приеме, че тези архитектурни планове имат значение само за изграждане на тръбната
инсталация, доколкото от тяхното съдържание не се налага подобен извод. Отделно от
това, същите имат характеристиката на официален удостоверителен документ, тъй
като са издадени от длъжностно лице в кръга на службата му, поради което се ползват
с материална доказателствена сила, която не е оборена (такава тежест не и
разпределяна, доколкото не са били оспорени с отговора на исковата молба). В
архитектурния проект на л. 32, отнасящ се именно за процесната сграда на ул. „Р. Д.“
№ 2, като граница от изток /отдясно/ на сградата е посочена ул. „В. П.“. Видно е, че на
проекта са отразени двете сгради с административен адрес ул. „Р. Д.“ № 2 и ул. „Р. Д.“
№ 4, които се намират на калкан. Самият калкан е от западната /лявата/ стрА., а не от
източната /дясната стрА./. От обозначените граници и пространство на проекта пък
може да се допусне, че поземленият имот, в който е изградена сградата на ул. „Р. Д.“ 2
към този момент е бил общ с понастоящем съществуващия ПИ с идентификатор
**************, доколкото няма обозначено разграничение. И в този случай ясно се
вижда, че границата от изток е именно ул. „В. П.“.
С оглед изложеното, съдът намира предявения иск по чл. 108 ЗС за основателен и
доказан. Както бе посочено, предмет на този иск е мазето, претендирано от ищеца като
принадлежност към неговия имот, а не мазето, принадлежащо към имота на ответника.
Ето защо, не следва да бъде предмет на изследване кое точно мазе принадлежи към
апартамента, закупен от ответника. Съдът намира, че установяването на четирите
граници на мазето, предмет на спора, са достатъчни за индивидуализацията му и
съответно определяне на местоположението му. По делото не е спорно, че
претендираното от ищеца мазе се владее от ответника, с оглед на което са налице
предпоставките за установяване собствеността на мазето и осъждане на ответника да
предаде владението върху него на ищеца.
По насрещния иск:
Ответникът твърди, че е установил добросъвестно владение върху мазето, с оглед
на което има правата по чл. 72 ЗС за извършените подобрения, включително право на
задържане. Евентуално, ако се приеме, че е недобросъвестен владелец, счита, че
ответникът е знаел и не се е противопоставил на подобренията, поради което
приложение намира нормата на чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72 ЗС, а евентуално, че следва да се
приложат последиците поне на чл. 74, ал. 1 ЗС.
В съдебната практика /решение № 131 от 10.07.2013г. по гр. д. № 913/2012г., I-во
г. о., решение № 219 от 01.07.1998 г. по гр. д. № 26/1998 г. на ВКС, 5-членен състав,
решение № 260 от 08.08.2011 г. по гр. д. № 1001/2010 г. на ВКС, І-во г. о., решение №
6
359 от 21.07.2010 г. по гр. д. № 1205/2009 г. на ВКС, ІІ-ро г. о., е прието, че ако по
делото не е установено ищецът да е извършил претендираните подобрения в
качеството му на добросъвестен владелец, както е поддържал, то следва да се разгледа
искът за заплащането им като на обикновен подобрител на чужд имот, а не да се
отхвърля иска само на това основание, че е квалифициран от ищеца като такъв по чл.
72, ал. 1 ЗС. В случай че се установи, че при извършването им ищецът не е бил
добросъвестен, то претенцията му за заплащането им следва да се разгледа на
основание чл. 74, ал. 1 ЗС, тъй като твърденията на ищеца за качеството му на
добросъвестен владелец не ограничават съда да даде търсената защита за присъждане
на стойността им.
При съобразяване на горните разяснения, настоящият съдебен състав намира, че в
случая не е налице типично евентуално съединяване на насрещните искове, а в
зависимост от твърденията и установените факти следва да се извърши преценка на
кое основание да се присъди на ищеца стойността на подобренията.
Нормата на чл. 72, ал. 1 ЗС предвижда, че добросъвестният владелец може да
иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на
вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на
постановяване на съдебното решение.
Според чл. 70, ал. 1 ЗС, владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на
правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е
собственик или че предписА.та от закона форма е била опорочена. Достатъчно е
добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание, като в ал.
2 е уредена оборима презумпция за наличие на добросъвестност. В т. 9 от ППВС №
6/1974г. е разяснено, че правни основания по смисъла на чл. 70, ал. 1 3С са например
прехвърлителните сделки, административните актове с вещноправни последици и
съдебните решения по конститутивни искове относно право на собственост или
ограничено вещно право.
Настоящият съдебен състав намира, че в случая владението на А. П. върху
процесното мазе не може да бъде квалифицирано като добросъвестно. Причината е, че
макар прехвърлителната сделка между нея и нейния праводател да е валидна и да има
вещнотранслативен ефект, неин предмет не е процесното мазе, за да се приеме, че
праводателят й не е бил собственик. Съдът счита, че мазето, което е принадлежност
към придобития от ищеца по насрещния иск имот, е друго (различно от процесното) и
не може да се приеме, предвид че липсват такива доказателства, прехвърлителят да не
е бил негов собственик. В случая липсва съответствие между процесното мазе, владяно
от ищеца по насрещния иск, и мазето, предмет на договора му за покупко-продажба,
тоест не е налице идентичност между двете принадлежности и нотариалният акт за
покупко-продажба не се явява „годно правно основание да го направи собственик“ по
смисъла на закона, доколкото не представлява титул за собственост именно за
процесното мазе. В този смисъл е и съдебната практика по А.логични факти – Решение
№ 881/17.11.2009г. по гр. д. № 2294/2008г., I ГО на ВКС, Решение № 503/02.05.2012г.
по гр. д. № 83/2011г., I ГО на ВКС, Определение № 618/20.12.2016г. по гр. д. №
2918/2016г., I ГО на ВКС, с което не е допуснато до касационно обжалване на Решение
№ 1556/22.02.2016г. по в. гр. д. № 9491/2015г. на СГС, III-Б въззивен състав и др.
Предвид че липсва един от елементите за наличие на добросъвестно владение,
съдът намира, че в случая е налице недобросъвестно такова, като самото съзнание на
ищеца по насрещния иск, че именно това било неговото мазе, е ирелевантно. Не може
да обусловят извод в обратна насока показанията на свидетеля П., че брокерът им
показал това мазе, доколкото сам признава, че първоначално същият бил „объркан“.
Отделно от това, според съдържанието на нотариалния акт, владението върху имота и
7
принадлежностите е следвало да се предаде от продавача на купувача в тридневен срок
след получаване на пълния размер на продажната цена. Една част от нея пък е
следвало да бъде преведена след отпускане на банков кредит и вписване на законна
ипотека в полза на банката – кредитодател в определен срок. Тоест, владението на
конкретно притежаваното и принадлежащо към закупувания имот мазе е следвало да
бъде предадено в определен срок след сключване на договора за продажба в
нотариална форма и изпълнение на допълнителни условия и няма как това се случи
при огледа с брокера, който предшества самата сделка. Обстоятелствата дали мазето е
било отворено и в какво състояние се е намирало са без правно значение за
добросъвестността.
С оглед изложеното, владението следва да се приеме за недобросъвестно.
Съгласно чл. 74, ал. 1 ЗС, недобросъвестният владелец може да иска за
подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на
направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие
на тези подобрения. Според ал. 2, когато собственикът е знаел, че се правят
подобрения върху имота му и не се е противопоставил, правата на владелеца се
уреждат съгласно чл. 72 ЗС.
Съдът намира, че в случая от събраните доказателствени източници не може да се
изгради обоснован извод за знание у ответника по насрещния иск за извършваните
подобрения в мазето и липса на противопоставяне от негова стрА., за да намери
приложение хипотезата на чл. 74, ал. 2 ЗС вр. чл. 72 ЗС.
Свидетелят К. Х., който е при режим на довеждане от А. П. и посочва, че са в
близки приятелски отношения, посочва в показанията си, че именно той се е занимавал
с извършването на подобрения в мазето. Изчистил го е и е направил лек ремонт, като
това продължило от пролетта на 2021г. до лятото на 2022г., когато били последните
действия с поставянето на решетка на прозореца. Същият описва поредността на
действията – почистване, смяна на вратата, боядисване, смяна на дограма на прозореца
и накрая поставяне на решетка на прозореца. Заявява, че видял ищеца именно при
последното действие по мазето – поставянето на решетката на прозореца, което стА.ло
м. юни 2022г. Тогава К. К. го попитала какво се случва и дали мазето е на свидетеля, а
той отговорил, че прави услуга. Исковата молба е заведена в съда през м. август 2022г.
При тези обстоятелства, не може да се приеме, че К. К. е знаела за извършваните
подобрения в мазето и същите са направени без нейно противопоставяне. От
показанията на свидетеля се установява, че тя е узнала за извършването на подобрения
едва в техния край – при монтирането на решетката на прозореца, което е било
последното по ред действие, с оглед на което не може да се приеме, че същите са
извършени с нейното знание. Нормата на чл. 74, ал. 2 ЗС изисква наличието на две
кумулативни предпоставки, за да намери приложение – знание за извършването на
подобренията и липса на противопоставяне. Липсата дори на едната, води до
неприложимост на тази хипотеза. В случая не е доказано да е било налице знание,
съзнание за настъпване на фактите у ответника по насрещния иск, което обуславя
неприложимост на тази хипотеза.
С оглед изложеното, приложение намира хипотезата на чл. 74, ал. 1 ЗС и
подобрителят има право само на по-ниската стойност между сумата на сторените
разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота в резултат от
подобренията. В съдебната практика е разяснено, че подобрение на един имот е
налице, когато вложените труд, средства и материали са довели до увеличаване
стойността му, като увеличението се заплаща доколкото съществува към деня на
постановяване на съдебното решение. От показанията на свидетеля Х. и съдебно-
техническата експертиза, изготвена от вещото лице Т., се установява, че в имота са
8
извършени действия, водещи до увеличаване на неговата стойност. Към датата на
огледа, извършен от вещото лице – 05.06.2023г. са установени монтаж на нова метала
врата с двустранна ламарина и касова брава, модел 2021г. с външна дръжка тип
„топка“ и вътрешна дръжка за отваряне; метална каса за вратата с профил 40/40/300мм
с Н-образна форма с височина на вертикалните профили 255 см. и напречен профил 80
см.; монтирА. нова дограма на прозореца ПВЦ профил марка „Вива пласт“ с размери
1200/850 мм със стъклопакет; монтирА. метална рамка, отваряема, от външната стрА.
на прозореца, която е стара и е съществувала отпреди. Вътре мазето е с таван, оставен
на бетон, без довършителни работи като мазилки и шпакловки. Стените са до ниво
тухлен зид без довършване с мазилка или шпакловка, видимо е направено боядисване
с бял латекс една ръка, директно върху тухления зид и тавА.. Подът е с насипан пясък,
върху който е поставена пореста подложка от полиетилен, подобна на пoдложката за
ламиниран паркет, върху която са наредени пресовани дървесно влакнести плочи
/фазер/ с дебелина 2,5 мм, без захващане към пода. От външната стрА. на мазето е
монтиран електро кабел, който под входната врата влиза вътре в мазето и е свързан към
старата инсталация на помещението, посредством което се осигурява осветление с
монтирА. фасунга и крушка.
По делото не са представени никакви писмени доказателства от стрА. на ищеца за
сторени разноски във връзка с извършените дейности – фискални бонове, фактури,
разписки и т. н. Свидетелят Хинов посочва, че вратата за мазето била закупена втора
употреба, като смяната била извършена от приятел на свидетеля. Прекарването на
кабела било сторено от специалист, на който било заплатено. Смяната на дограмата на
прозореца било извършено от „фирма за дограма“, а решетката била направена от
специалист, като свидетелят само я монтирал. Последният заявява, че за някои от
свършените лично от него неща е получил заплащане, за други не. Вещото лице Т. е
дал стойности на извършените работи към юни 2022г. и юни 2023г., в които е добавил
15% печалба, както и цена при добавен 20% ДДС.
Вещото лице В. Д., която притежава и квалификация като оценител на недвижими
имоти, в своето заключение е посочила, че увеличената стойност на апартамента на К.
К. в резултат от извършените от А. П. подобрения възлиза на 684,50лв.
Според установената съдебна практика – Решение № 12/20.05.2022г. по гр. д. №
1841/2021г., II ГО на ВКС и др., сумата, равняваща се на извършените разходи във
връзка с имота, и действително увеличената стойност не са тъждествени величини по
смисъла на закона. При присъждане стойността на извършените подобрения не е
релевантен размерът на направените разноски по отделни пера, а дали вследствие на
тях е подобрена функционалната характеристика на недвижимия имот като обект на
правото на собственост. Касае се за частен случай на неоснователно обогатяване,
поради което извършените разноски подлежат на обезщетяване единствено доколкото
водят до действително обогатяване на собственика на имота за сметка на владелеца. По
силата на изрична разпоредба размерът на обезщетението, на което имат право
посочените категории владелци, е точно определен и се съизмерява с увеличената
стойност на имота. Ето защо, при разрешаване на правните спорове по чл. 72 ЗС, за
осигуряване правилното приложение на закона, съдът не може директно да присъди
себестойността на вложените труд и средства в поддръжка и подобрения на имота към
момента на тяхното извършване, а следва да установи наличието на обективно
увеличение в неговата пазарна стойност – дали при евентуално извършване на
разпореждане или извличане на граждански плодове, собственикът би получил по-
висока цена от тази, която би получил преди извършване на подобренията.
При съобразяване на установената съдебна практика и изричната норма на чл. 74,
ал. 1 ЗС, съдът намира, че ищецът по насрещния иск има право на вземане за сторените
9
подобрения в размер, съответстващ на отражението им върху пазарната стойност на
вещта, върху нейната по-висока пазарна цена в сравнение с пазарната цена, която би
имала без тях. Това е така, доколкото тази стойност се явява по-ниска от стойността на
направените разноски. Тази величина е дадена от вещото лице Д. и възлиза на сумата
от 684,50лв. До този размер предявеният насрещен иск подлежи на уважаване, а за
разликата до пълния предявен размер от 2500лв. подлежи на отхвърляне.
Предвид че не е налице нито хипотезата на чл. 72, ал. 1 ЗС, нито на чл. 74, ал. 2
ЗС, която препраща към чл. 72 ЗС, на ищеца по насрещния иск не може да бъде
признато право на задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС, каквото искане е направил. Според
установената съдебна практика на ВКС, когато възражението за признаване право на
задържане е неоснователно, съдът не дължи изричен диспозитив в този смисъл.
По разноските:
При този изход на спора, право на присъждане на сторените разноски по
първоначалния ревандикационен иск има ищецът, а по насрещния иск право на
разноски имат и двете страни съразмерно на уважената и отхвърлената част от него.
По първоначалния иск ищецът е сторил разноски в размер на 50лв. за държавна
такса, 500лв. депозит за вещо лице и 1500лв. адв. възнаграждение. Насрещната стрА. е
направила възражение за прекомерност на адв. възнаграждение за размера над 600лв.
При съобразяване цената на ревандикационния иск (материалния интерес по този
спор), която възлиза на 4236,57лв., извършените процесуални действия, броя
проведени открити съдебни заседания, обема и вида на събрания доказателствен
материал, сложността на делото, както и минималния размер на адв. възнаграждения
съгласно чл. 7, ал. 2, т. 2 (изм. - ДВ, бр. 88 от 2022г., предвид че договорът за правна
защита е от дата 16.12.2022г.), съдът намира, че адв. възнаграждение следва да бъде
редуцирано до 850лв. Ето защо, на ищеца по ревандикационния иск следва да му се
присъдят разноски от 1400лв.
По насрещния иск ищецът А. П. е доказал разноски в размер на 100лв. за
държавна такса, 500лв. депозит за вещи лица и 720лв. адв. възнаграждение. Внесеният
депозит от 40лв. за свидетеля не следва да бъде включен в разходите по делото, тъй
като сумата не е изразходвА. и подлежи на възстановяване. От общия размер на
разноските – 1320лв., съразмерно на уважената част следва да му се присъдят 361,42лв.
Ответникът по насрещния иск е сторил разноски в размер на 600лв. за адв.
възнаграждение, от които следва да му се присъдят 435,72лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от К. Б. К., ЕГН: **********, с
адрес: /населено място/, ет. 2, ап. 9, срещу А. Д. П., ЕГН: **********, с адрес:
/населено място/, ет. 3, ап. вляво, иск с правно основание чл. 108 ЗС, че ищецът е
собственик въз основа на наследство, дарение от 20.12.2013г. и покупко-продажба от
20.12.2013г. на мазе, представляващо принадлежност към притежавания от него
апартамент № 9 с идентификатор ****************, находящ се в /населено място/,
разположен на втори етаж, с площ от 53 кв. м., което мазе е обозначено с лилав цвят
на скица – извадка № 2 от изготвената по делото съдебно-техническа експертиза,
намираща се на л. 139, приподписА. от съдията – докладчик и представляваща
неразделна част от съдебното решение, като ОСЪЖДА ответника да предаде
владението на посоченото мазе.
10
ОСЪЖДА К. Б. К., ЕГН: **********, с адрес: /населено място/, ет. 2, ап. 9, да
заплати на А. Д. П., ЕГН: **********, с адрес: /населено място/, ет. 3, ап. вляво, на
основание чл. 74, ал. 1 ЗС сумата от 684,50лв., представляваща увеличената стойност
на процесното мазе, обозначено с лилав цвят на скица – извадка № 2 от изготвената
по делото съдебно-техническа експертиза, намираща се на л. 139, в резултат от
извършените в него подобрения от стрА. на ищеца в периода м. април 2021г.-м. юни
2022г., както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 361,42лв. – разноски по делото
за този иск, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над уважения размер от 684,50лв.
до пълния предявен от 2500лв.
ОСЪЖДА А. Д. П., ЕГН: **********, с адрес: /населено място/, ет. 3, ап. вляво,
да заплати на К. Б. К., ЕГН: **********, с адрес: /населено място/, ет. 2, ап. 9, сумата
от 1400лв. – разноски по първоначалния иск и сумата от 435,72лв. – разноски по
насрещния иск.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11