№ 1328
гр. София, 03.11.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-17, в публично заседание на
единадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Диляна Господинова
при участието на секретаря Светлана Г. Кръстева
като разгледа докладваното от Диляна Господинова Търговско дело №
20221100900992 по описа за 2022 година
Предявен e отрицателен установителен иск с правна квалификация чл. 694, ал.
3, т. 2 ТЗ вр. чл. 92 ЗЗД.
Ищецът - „Х.Б.” ЕООД, твърди, че е кредитор с прието вземане в производството по
несъстоятелност на ответника „Т. 2000“ ООД – в несъстоятелност, открито с решение,
постановено по т.д. № 2784/2017 г. по описа на СГС, VI-18 състав. Посочва, че ответникът
„М.Р.Б.” ЕООД е предявил в производството по несъстоятелност на „Т. 2000“ ООД – в
несъстоятелност свое вземане към длъжника за получаване на сума в размер на 750 000
евро, представляваща неустойка за неизпълнение, която е уговорено да се дължи в
предварителен договор от 06.04.2015 г. за сключване на окончателен такъв за покупко-
продажба на недвижим имот, находящ се в гр. Пловдив, ул. „*******. Ищецът заявява, че
това вземане е включено от синдика в списъка на неприетите вземания, срещу който е
подадено възражение от кредитора „М.Р.Б.” ЕООД по чл. 690 ТЗ, което е счетено за
основателно от съда и посоченото вземане е включено в списъка на приетите вземания на
кредиторите на „Т. 2000“ ООД – в несъстоятелност с определение от 16.05.2022 г.,
постановено по реда на чл. 692, ал. 4 ТЗ, по т.д. № 2784/2017 г. по описа на СГС, VI-18
състав. Ищецът посочва, че така приетото вземане не е възникнало в полза на кредитора
„М.Р.Б.” ЕООД срещу „Т. 2000“ ООД на твърдяното в производството по несъстоятелност
основание, а именно предварителен договор от 06.04.2015 г., тъй като такъв договор не е
сключван между описаните правни субекти. Заявява още, че ако се приеме, че този договор е
сключен, то той не съдържа изобщо валидна клауза за дължимост на неустойка, защото тази,
която се съдържа в него, е нищожна поради противоречието с добрите нрави. Твърди, че
съществуването на спорното вземане не е установено със сила на пресъдено нещо с
1
постановено арбитражно решение, защото в сключения между страните договор липсва
валидна арбитражна клауза. Поради изложеното моли съдът да постанови решение, с което
да признае за установено, че „Т. 2000“ ООД – в несъстоятелност не дължи на „М.Р.Б.”
ЕООД сума в размер на 750 000 евро, представляваща неустойка за неизпълнение, която е
уговорено да се дължи в чл. 4.5. от предварителен договор от 06.04.2015 г. за сключване на
окончателен такъв за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр. Пловдив, ул.
„*******.
Ответникът по иска „М.Р.Б.” ЕООД го оспорва. Твърди, че съществуването на
вземането му за неустойка към „Т. 2000“ ООД – в несъстоятелност е установено с влязло в
сила арбитражно решение, което има сила на пресъдено нещо между него и несъстоятелния
длъжник. Посочва, че между двамата ответници е сключен предварителен договор от
06.04.2015 г. за сключване на окончателен такъв за покупко-продажба на недвижим имот,
находящ се в гр. Пловдив, ул. „*******, както и че в него се съдържа валидна клауза за
дължимост на неустойка. Поради изложеното моли предявеният отрицателен установителен
иск да се отхвърли. Претендира присъждане на направените в производството разноски.
Ответникът „Т. 2000“ ООД – в несъстоятелност не заявява становище по
основателността на предявения иск.
Синдикът на „Т. 2000“ ООД – в несъстоятелност не заявява становище по
основателността на предявения иск.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и ги обсъди в тяхната
съвкупност, както и във връзка със становищата на страните и техните възражения,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
От изложените от ищеца твърдения, на които той основава претенцията си, както и
от формулирания в исковата молба петитум, може да се направи извод, че предмет на
разглеждане в настоящото производство e предявен по реда на чл. 694, ал. 3 ТЗ иск за
установяване несъществуването на вземанe, коeто кредиторът „М.Р.Б.” ЕООД твърди, че e
възникнало в негова полза към длъжника „Т. 2000“ ООД – в несъстоятелност, което е
предявено в производството по несъстоятелност на последното дружество, включено е от
синдика в изготвения от него списък на неприети вземания, срещу който кредиторът
„М.Р.Б.” ЕООД е подал възражение по реда на чл. 690, ал. 1 ГПК, което е уважено от съда
по несъстоятелността, който с определението, постановено по чл. 692, ал. 4 ГПК, е включил
това вземане в списъка с приети вземания на кредиторите на „Т. 2000“ ООД – в
несъстоятелност.
Абсолютни процесуални предпоставки за надлежно упражняване на правото на
специалния отрицателен установителен иск, предвиден в чл. 694, ал. 3, т. 2 ТЗ, който се
предявява от кредитор на несъстоятелността, който не е носител на вземането, което е
предмет на този иск, за наличието на които съдът следи служебно, са следните: 1) ищецът да
има качеството на кредитор на несъстоятелността, което означава, че същият трябва да е
2
включен със свое вземане към несъстоятелния длъжник в списъка на приетите вземания,
одобрен от съда по несъстоятелността с определението, постановено по реда на чл. 692, ал. 4
ТЗ, 2) кредиторът, който претендира да има вземане към длъжника, което ищецът оспорва,
да е предявил вземането си пред синдика по реда и в сроковете по чл. 685, ал. 1 ТЗ и чл. 688,
ал. 1 ТЗ /с изключение на случаите на подлежащите на служебно вписване вземания по чл.
687 ТЗ/, 3) синдикът да се е произнесъл по приемането на това вземане, като го е включил в
списъка на неприети вземания, 4) кредиторът да е депозирал в срока по чл. 690, ал. 1 ТЗ
възражение срещу произнасянето на синдика по неприемане на предявеното вземане, 5) да е
налице произнасяне от съда по несъстоятелността по направеното възражение с
определение по чл. 692, ал. 4 ТЗ, с което предявеното вземане е включено в списъка на
приетите вземания; 5) установителният иск да е предявен в преклузивния срок за това,
предвиден в чл. 694, ал. 6 ТЗ.
От представените по делото доказателства и от извършената служебна справка за
актовете, обявени в търговския регистър по партидата на „Т. 2000“ ООД, се установява, че
по отношение на това дружество е открито производство по несъстоятелност с решение,
постановено на 04.07.2019 г., по т.д. № 2784/ 2017 г. по описа на СГС, VI-18 състав. Доказва
се и това, че ищецът „Х.Б.” ЕООД, със старо наименование „Х.А. Р.Б.“ ЕООД, е кредитор,
който е включен със свои вземания в общ размер на 2 359 784, 54 лв. в списъка на приетите
вземания на кредиторите на ответника „Т. 2000“ ООД, който е одобрен от съда по
несъстоятелността по реда на чл. 692, ал. 4 ТЗ с определение от 16.05.2022 г., по т.д. № 2784/
2017 г. по описа на СГС, VI-18 състав. От така установените факти се налага изводът, че
ищецът има качеството на кредитор на несъстоятелността на „Т. 2000“ ООД и следователно
е легитимиран да предяви пред съда специалния отрицателен установителен иск по чл. 694,
ал. 3, т. 2 ТЗ.
По делото се доказа и това, че дружеството „М.Р.Б.” ЕООД е предявило в
производството по несъстоятелност на „Т. 2000“ ООД вземане, което е възникнало в негова
полза срещу длъжника за получаване на сума в размер на 750 000 евро, представляваща
неустойка, дължима съгласно предварителен договор за сключване на окончателен такъв за
продажба на недвижим имот, сключен на 06.04.2015 г. Установява се и това, че синдикът се
е произнесъл по приемане на това вземане, като го е включил в списък на неприетите
вземания, който е обявен в търговския регистър на 22.07.2020 г. Срещу списъка в тази му
част в срока по чл. 690, ал. 1 ТЗ е подадено възражение от кредитора „М.Р.Б.” ЕООД, с
което той е оспорил като неправилно произнасянето на синдика по неприемане на
описаното вземане към длъжника. Съдът по несъстоятелността е разгледал това възражение
с определение, постановено по реда на чл. 692, ал. 4 ТЗ, с което го е счел за основателно и е
изменил списъка на приетите вземания на кредиторите на „Т. 2000“ ООД, изготвен от
синдика, като е включил в него посоченото вземане на кредитора „М.Р.Б.” ЕООД.
Отрицателният установителен иск, за разглеждане на който е образувано настоящото
производство, е предявен пред съда на 31.05.2022 г., което е в рамките на преклузивния
срок, предвиден в чл. 694, ал. 6 ТЗ, който започва да тече на 17.05.2022 г., на която дата в
3
търговския регистър е обявено определението на съда по чл. 692, ал. 4 ТЗ, и изтича на
31.05.2022 г.
С оглед на изложеното, следва да се заключи, че по делото се доказа наличието на
всички предпоставки за допустимост на предявения по реда на чл. 694, ал. 3, т. 2 ТЗ
отрицателен установителен иск, поради което същият е допустим и съдът дължи да се
произнесе по неговата основателност.
Съгласно правилата на чл. 154 ГПК в тежест на ответника „М.Р.Б.” ЕООД, който е
лицето, което твърди, че е титуляр на вземане срещу „Т. 2000“ ООД, което е предмет на
предявения иск, е да докаже в настоящия процес при условията на пълно и главно доказване,
че това вземане е възникнало, както и че то съществува към настоящия момент.
При съобразяване на фактите, на които се позовава „М.Р.Б.” ЕООД в процеса, които
са уточнени в подадената на 25.05.2023 г. молба, е видно, че претендираното от него
вземане към несъстоятелното дружество е такова за заплащане на неустойка в размер на 750
000 евро, чиято дължимост е уговорена в предварителен договор за сключване на
окончателен такъв за продажба на недвижим имот, сключен на 06.04.2015 г. Сочи се, че тази
неустойка се дължи поради настъпване на следните две конкретни обстоятелства: -
неизпълнение от „Т. 2000“ ООД на задължението му за сключване на окончателен договор в
уговорения между страните по предварителния договор срок; - упражнено от насрещната
страна „М.Р.Б.” ЕООД право да развали сключения предварителен договор поради
допуснатото неизпълнение /в подадената от кредитора молба е посочено, че
предварителният договор е прекратен, а не развален, но доколкото тази страна твърди, че
правото й да прекрати договора е възникнало поради неизпълнение на задължение на
насрещната страна, то се касае за разваляне на договора по смисъла на чл. 87 ЗЗД, защото
неизпълнението на договорно задължение е правопораждащ факт единствено на
потестативното право за разваляне, а не и на това за прекратяване на договора, което не
може да представлява санкция за неизправната страна/. С оглед на това съдът счита, че
вземането, което е предмет на установяване в процеса е такова за неустойка, която се дължи
при разваляне на предварителния договор за сключване на окончателен такъв за продажба
на недвижим имот, сключен на 06.04.2015 г., между „Т. 2000“ ООД и „М.Р.Б.” ЕООД. За да
се приеме, че такова вземане е възникнало по делото трябва да се докаже, че соченият от
ищеца договор е сключен, че в неговото съдържание е постигната валидна уговорка за
дължимост на неустойка при развалянето му, както и че договорът е развален, при
настъпване на който факт възниква вземането за неустойка.
Предвид направеното от ответника „М.Р.Б.” ЕООД възражение съдът на първо място
трябва да се произнесе по това дали въпросът за дължимостта на вземането за неустойка за
разваляне на предварителния договор е разрешен по задължителен за съда и страните по
делото начин с влязло в сила арбитражно решение.
От представените по делото доказателства се установява, че на 30.05.2019 г. е
постановено решение по арб.д. № 1/2019 г. по описа на Арбитражен съд в гр. Пловдив, с
което „Т. 2000“ ООД е осъдено да заплати на „М.Р.Б.” ЕООД сумата от 750 000 евро,
4
представляваща неустойка по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 06.04.2015 г.
В чл. 41, ал. 3, изр. 3 ЗМТА е предвидено, че с връчването му арбитражното решение
влиза в сила, става задължително за страните и подлежи на принудително изпълнение. При
тълкуване на тази правна норма съдът намира, че с нея са уредени правните последици,
които поражда арбитражното решение, по същия начин, по който са регламентирани и
правните последици, които поражда влязлото в сила съдебно решение, постановено в хода
на исковото производство, проведено пред съда по реда на ГПК. Те се състоят в сила на
пресъдено нещо и изпълнителна сила на арбитражното решението, както и конститутивно
действие на арбитражното решение тогава, когато с него е разгледан предявен
конститутивен иск. Силата на пресъдено нещо на арбитражното решение от своя страна има
същото съдържание като силата на пресъдено нещо на съдебното решение, същите
субективни и обективни предели и подлежи на задължително зачитане от държавните
съдилища и другите държавни органи. В тази насока се е произнесъл и ВКС по реда на чл.
290 ГПК – Решение № 60081 от 26.07.2021 г., постановено по т.д. № 95/2020 г. по описа на
ВКС, I т.о. и Решение № 50158 от 12.12.2022 г., постановено по т.д. № 1133/2021 г. по описа
на ВКС, I т.о.
По правило влязлото в сила съдебно и арбитражно решение е задължително само в
отношенията между страни по делото, по което то е постановено /чл. 298, ал. 1 ГПК/.
Съгласно чл. 223, ал. 1 ГПК силата на пресъдено нещо на решението важи освен между
главните страни в процеса и в отношенията между третото лице помагач и насрещната
страна по спора. От представения препис на постановеното от Арбитражния съд решение е
видно, че дружеството „Х.Б.” ЕООД, което е ищец по предявения в настоящия процес
отрицателен установителен иск, не е участвало в приключилото арбитражно производство, в
което е разгледан иск за съществуване на вземането за дължимост на неустойка по
предварителния договор от 06.04.2015 г., нито като главна, нито като подпомагаща страна.
С оглед на това трябва да се приеме, че постановеното арбитражно решение не се ползва със
сила на пресъдено нещо спрямо „Х.Б.” ЕООД и нито един от ответниците по делото не може
да се позове срещу това лице на установените с решението факти, които се обхващат от
задължителната му сила. Ето защо и в настоящия процес ответникът „М.Р.Б.” ЕООД следва
да докаже при условията на пълно и главно доказване твърденията си, че претендираното от
него вземане за неустойка е възникнало в негова полза и съществува към момента, а съдът е
длъжен да направи самостоятелен правен извод дали това се установява въз основа на
събраните в производството доказателства.
От представените по делото доказателства се установява, че между дружествата „Т.
2000“ ООД и „М.Р.Б.” ЕООД са възникнали облигационни отношения, произтичащи от
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Това е видно от
представения по делото писмен договор от 06.04.2015 г., който е подписан от представител
на двете юридически лица, които са страни по сделката и обективира тяхното съгласие за
сключването му със съдържание на правата и задълженията, които възникват в полза и в
5
тежест на всеки един от съдоговорителите, такова, каквото е отразено в неговите клаузи.
В подадената искова молба ищецът прави едно общо твърдение, че предварителният
договор, от който ответникът „М.Р.Б.” ЕООД твърди, че произтича вземането му за
неустойка към несъстоятелния длъжник, е неавтентичен. Неавтентичен може да бъде само
конкретен писмен документ, който се представя по делото и се иска да бъде приобщен към
доказателствения материал. Към датата на подаване на исковата молба обаче в
производството няма представен конкретен писмен документ, с който е сключен процесният
предварителен договор. Ето защо това оспорване е заявено от ищеца предварително, то не
се отнася до конкретно представен по делото документ, поради което не може да породи
последиците, предвидени в чл. 193 ГПК. Това, че от значение в гражданския процес е само
направено от страната оспорване на истинността на конкретен документ, който вече е
представен по делото, но не и каквото и да е предварително оспорване, без такъв документ
изобщо да е представен и да е поискано неговото събиране, следва и от разпоредбата на чл.
193, ал. 1 ГПК, в която е регламентиран преклузивният срок, до който може да се оспори
истинността на един документ, и той е определен спрямо момента, в който съответният
документ е представен в производството, точно защото няма как да се направи оспорване на
истинността на документ, който липсва в материалите по делото. Писмен документ,
доказващ сключването на предварителния договор от 06.04.2015 г., е представен от
ответника „М.Р.Б.” ЕООД с подадения от него писмен отговор. Този писмен отговор и
приложенията към него са връчени на ищеца, който обаче в срока за подаване на
допълнителна искова молба не е оспорил истинността на писмения предварителен договор с
твърдения, че не е подписан от някое от лицата, които се сочат за негови автори, каквото
оспорване вече би било надлежно заявено. След като въпросът дали писменият договор от
06.04.2015 г. е автентичен документ не е въведен в предмета на делото по предвидения в
ГПК ред за това, то съдът не може да се произнася по него.
По същите съображения съдът намира за ненадлежно заявено в процеса и
оспорването на датата на подписване на предварителния договор от 06.04.2015 г., което
също е направено от ищеца с исковата молба, към който момент този документ изобщо не е
представен в производството от нито една от страните, като такова оспорване не е
формулирано след представяне на писмения договор с писмения отговор на ответника
„М.Р.Б.” ЕООД. Освен това, трябва да се посочи, че дори и да се приеме, че такова
оспорване следва да бъде разгледано, то е напълно недоказано, тъй като от ищеца не се
представиха доказателства, от които да се установява, че предварителният договор е
подписан на дата, различна от посочената в него такава – от 06.04.2015 г. При възражение за
антидатиране на предварителния договор ищецът „Х.Б.” ЕООД не може да се ползва от
правилата на чл. 181, ал. 1 ГПК относно достоверната дата. Това е така, тъй като те се
отнасят само за определена категория трети спрямо документа лица, които са само такива
трети лица, които черпят права от лицето, подписало документа и правата, които те черпят,
могат да възникнат само при условие че датата на възникването им предшества датата на
документа /Решение № 235/ 04.06.2010 г. по гр. д. № 176/2010 г. на ВКС, ІІ г.о., Решение №
6
23 от 11.09.2017 г., постановено по т.д. № 2413/2015 г. по описа на ВКС, II т.о., Решение №
167/ 03.07.2018 г. по гр. д. № 4020/2017 г. на ВКС, ІV г.о. и Решение № 32/ 18.06.2019 г. по
т.д. № 1109/2018 г. на ВКС, I т.о./. Ищецът не твърди в производството и не представя
доказателства да черпи някакви права от юридическите лица, подписали предварителния
договор, които да могат да възникнат само ако датата на предварителния договор е различна
от посочената в писмения документ и по-точно ако тя е последваща датата на възникване на
неговите права. Ето защо и този субект няма качеството на трето лице, по отношение на
което важат правилата по чл. 181, ал. 1 ГПК, поради което и когато твърди, че датата на
подписване на писмения предварителен договор е различна от посочената в неговото
съдържание такава, съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК той носи доказателствената тежест за
установяване на това обстоятелство, защото той е лицето, което черпи благоприятни от това
правни последици. Такива доказателства обаче няма ангажирани в производството.
По силата на предварителния договор от 06.04.2015 г. за всяка една от страните по
него е възникнало задължение за сключване на окончателен договор, с който „Т. 2000“ ООД
да прехвърли възмездно на „М.Р.Б.” ЕООД правото на собственост върху собствения си
недвижим имот, представляващ УПИ XIV-1045 в кв. 395 по плана на гр. Пловдив, Старинна
градска част, ведно с изградената в него жилищна сграда, представляваща „Резиденция
Стария град“, с административен адрес: гр. Пловдив, ул. „******* № 11, срещу получаване
на покупна цена за прехвърленото вещно право в размер на 7 500 000 евро. При анализ на
всички клаузи от съдържанието на предварителния договор се налага изводът, че той
съдържа всички уговорки относно съществените условия на окончателния договор за
продажба – в него е индивидуализирана вещта, която се прехвърля, която представлява
недвижим имот, който е описан като вид, местонахождение, площ и граници; в договора е
конкретизирано по размер и насрещното задължение, което възниква за купувача да заплати
на продавача покупна цена за прехвърленото право на собственост. Установява се и това, че
предварителният договор е сключен в изискуемата по закон форма за действителност на
сделката - писмена, с оглед вида на окончателния договор като такъв за покупко-продажба
на недвижим имот, за който се изисква нотариална форма. Следователно по делото е
доказано, че между „Т. 2000“ ООД и „М.Р.Б.” ЕООД е сключен сочения от последното
дружество предварителен договор, който е действителен и като такъв е породил правни
последици.
Задължението, което възниква за двете страни по предварителния договор, да
сключат окончателен договор за продажба на описания в него недвижим имот е срочно, тъй
като с чл. 2.2. от съдържанието на договора е постигната уговорка за момента, в който то
трябва да бъде изпълнено, който е до 30.06.2018 г.
В чл. 3.1. от предварителния договор е предвидено, че при несключване на
окончателен договор в уговорения в чл. 2.2. срок по вина на продавача, купувачът има право
да прекрати едностранно и без предизвестие договора, в който случай продавачът ще дължи
на купувача неустойка в размер на 750 000 евро. Правото за прекратяване на процесния
договор, което е уговорено да възниква за купувача съгласно посочената договорна клауза и
7
при упражняване на което възниква задължението за продавача да заплати неустойка на
купувача, по своята същност представлява разваляне по смисъла на чл. 87 ЗЗД, доколкото
според волята на страните то е предпоставено от виновното поведение на продавача по
неизпълнение на поетите от него задължения по договора, а, както вече беше посочено,
неизпълнението на договорно задължение е правопораждащ факт единствено на
потестативното право за разваляне, но не и на това за прекратяване на договора, което не
може да представлява санкция за неизправната страна. В чл. 3.1. от предварителния договор
страните са постигнали и изрично съгласие за това, че при упражняване от купувача на
правото му да развали договора за продавача възниква задължение да заплати неустойка,
която след като се дължи при настъпило разваляне, трябва да се приеме, че има за цел да
обезщети кредитора за претърпените от него вреди, които са в пряка причинна връзка точно
с развалянето на договора и отпадането на неговото действие с обратна сила. Това означава,
че по делото се доказа, че в процесния предварителен договор е налице неустоична клауза, в
която е уговорено, че в тежест на продавача възниква задължение да заплати на купувача
неустойка при разваляне на договора поради допуснато от продавача неизпълнение на
задължението му да сключи окончателния договор за продажба на недвижимия имот в
уговорения срок.
На следващо място, с оглед направеното от ищеца възражение и задължението на
съда да следи служебно за действителността на договора и конкретно на договорната клауза,
от която произтича вземането за неустойка, настоящият съдебен състав следва да извърши
проверка за валидността на уговорката на чл. 3.1. от предварителния договор.
В тази връзка трябва да бъдат съобразени задължителните указания, дадени с
Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ОСТК на ВКС, в което е прието, че нищожна
поради накърняване на добрите нрави е клаузата за неустойка, тогава, когато е уговорена
извън присъщите обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, като преценка за
това се прави за всеки конкретен случай и към момента на сключване на договора.
В клаузата на чл. 3.1. от договора страните са постигнали съгласие, че неустойката,
дължима при разваляне, е в размер от 750 000 евро, която сума представлява 10 % от
уговорената покупна цена, при която следва да бъде сключена окончателната сделка за
продажба на недвижимия имот в гр. Пловдив, която е 7 500 000 евро. За да бъде преценено
дали така уговореният размер на неустойката отговаря на присъщите й обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции, съдът трябва да сравни нейният размер с размера на
обичайните вреди, които кредиторът би претърпял при разваляне на предварителния
договор. Интересът за дружеството „М.Р.Б.” ЕООД от сключване на процесния
предварителен договор и от неговото изпълнение е да придобие конкретен недвижим имот
на определена в договора цена. Именно защитата на този интерес на кредитора обезпечава
неустойката по чл. 3.1. от договора. С оглед на този интерес съдът счита, че при разваляне
на предварителния договор купувачът винаги би претърпял вреди, представляващи
пропуснати ползи от неполучаване в патримониума си на правото на собственост върху
конкретно избрания от него недвижим имот, защото с разваляне на предварителния договор
8
няма да се сключи и окончателната разпоредителна сделка и интересът на купувача от
придобиване на вещното право на собственост ще остане незадоволен. Стойността на
имуществото, с което купувачът ще пропусне да увеличи патримониума си, ще е равна поне
на уговорената покупна цена от 7 500 000 евро, като може обосновано да се заключи, че тя
би била и по-висока, защото е ноторно известно, че в периода от сключване на
предварителния договор на 06.04.2015 г. до падежът на задължението за подписване на
окончателния договор за продажба – 30.06.2018 г., цените на недвижимите имоти в България
се покачват. Трябва да бъде съобразено и това, че при сключване на предварителен договор
с цел придобиване на конкретен имот всеки един купувач разходва и средства за издирване
на имота, който е подходящ за задоволяване на неговите нужди, които в случая с оглед на
това, че купувачът е търговец, са свързани с упражняваното от него занятие. Той разходва и
средства за снабдяване и проверка на документи за собствеността на имота, както и за
подготвяне сключването на окончателната сделката, включително чрез предприемане на
действия по осигуряване на сумата, която се е съгласил да плати като покупна цена, което в
голяма част от случаите предполагат извършване и на допълнителни разходи, каквато е
хипотезата при привличане на заемни средства за заплащане на цената. Освен това, при
разваляне на предварителния договор купувачът ще следва да разходва и допълнителни
средства за намиране на нов имот, който да задоволи неговите нужди, както и за подготовка
сключването на нов договор, с който да го придобие. Всички тези разходи също
представляват вреди, които купувачът търпи при разваляне на сключения предварителен
договор за продажба на недвижим имот. С оглед на така определените вреди съдът намира,
че размерът на неустойката по чл. 3.1. от договора, равняващ се на 10 % от покупна цена, на
която е уговорено да бъде придобит недвижимият имот при сключване на окончателния
договор, отговаря напълно на този на вредите, които „М.Р.Б.” ЕООД би претърпял при
разваляне на предварителния договор.
Следователно при съобразяване на свободата на договаряне на страните, включваща
и възможността те сами да уговорят размера и начина на определяне на неустойката,
дължима от неизправната страна, на функцията на неустойката, на вида на вредите, които
купувачът търпи при разваляне на сключения предварителен договор, то настоящият
съдебен състав счита, че уговорката за неустойка, обективирана в чл. 3.1. от неговото
съдържание не противоречи на добрите нрави. Тази клауза не страда и от други пороци,
което означава, че е действителна и е основание за ангажиране на отговорността на
продавача „Т. 2000“ ООД на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Както беше посочено, съгласно постигнатото между страните съгласие с чл. 3.1. от
предварителния договора задължението за неустойка възниква само при осъществено
разваляне на този договор. Ето защо съдът трябва да отговори на въпроса дали за ответника
„М.Р.Б.” ЕООД, който има качеството купувач по тази сделка, е възникнало потестативното
право да го развали поради неизпълнението му от страна на „Т. 2000“ ООД, в качеството му
на продавач, както и дали това право е надлежно упражнено.
За да възникне правото на „М.Р.Б.” ЕООД да развали сключения предварителен
9
договор, следва да се установи на първо място, че е налице неизпълнение от „Т. 2000“ ООД
на задължението му за сключване на окончателната сделка до 30.06.2018 г. Фактът на
допуснато от това дружество неизпълнение, на който се позовава кредиторът „М.Р.Б.”
ЕООД, е отрицателен такъв и не подлежи на доказване в гражданския процес. Ето защо и в
тежест на страната, която оспорва да е осъществено развалянето на договора, е да установи
при условията на пълно и главно доказване, че „Т. 2000“ ООД надлежно е изпълнил
задълженията си да сключи окончателен договор за продажба на недвижим имот в срок до
30.06.2018 г. В настоящия процес това е ищецът, който твърди, че в полза на „М.Р.Б.” ЕООД
не е възникнало вземане за неустойка, а то не би възникнало само ако за това дружество не е
възникнало правото да развали сключения договор. От ищеца обаче нито са направени
твърдения, нито са представени доказателства, че до 30.06.2018 г. „Т. 2000“ ООД е изпълнил
или поне е имал готовност да изпълни задължението си по предварителния договор да
сключи окончателен такъв, с който да продаде на „М.Р.Б.” ЕООД уговорения недвижим
имот в гр. Пловдив, поради което и в негова тежест следва да се възложат неблагоприятните
последици от липсата на представени доказателства за установяване на този факт, като се
приеме, че той не е настъпил. Следователно в производството е установено, че от „Т. 2000“
ООД е допуснато неизпълнение на падежа на основното задължение, което е възникнало в
негова тежест по предварителния договор. Това означава, че за изправната страна по тази
сделка, която е „М.Р.Б.” ЕООД, е възникнало потестативното право едностранно да развали
сключения предварителен договор на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД.
На следващо място съдът трябва да разгледа въпроса дали възникналото в полза на
ответното дружество право да развали сключения договор е надлежно упражнено. Предвид
характера на предварителния договор от 06.04.2015 г., който няма за предмет прехвърляне
на вещно право, това става извънсъдебно с писмено изявление на кредитора, което трябва да
е получено от длъжника и след предоставяне на последния на подходящ срок за изпълнение
на задължението.
Като доказателство по делото е приета покана за изпълнение, намираща се от л. 111
до л. 112 от делото на СГС, която изхожда от „М.Р.Б.” ЕООД и е адресирана до продавача
по предварителния договор „Т. 2000“ ООД. В тази покана е обективирано изявление на
първото дружество, с което дава срок на второто да изпълни доброволно задължението си за
подписване на уговорения окончателен договор и заявява, че упражнява правото си да
развали процесния предварителен договор, при условие, че задължението не бъде изпълнено
в предоставения допълнителен срок. Върху този документ е направено писмено изявление
от управителя на дружеството-адресат, който е физическото лице Е.Т., под което той се е
подписал, като по делото от заключението на изготвената почеркова експертиза е
установено, че подписът на това лице е автентичен. В това изявление Е.Т. признава факта на
получаване на поканата на 07.01.2019 г. С получаване на поканата за изпълнение,
съдържаща и изявление за разваляне на договора, от законния представител на „Т. 2000“
ООД, който по силата на закона е оправомощен да изразява воля от името и за сметка на
дружеството, тя се счита за достигнала до последното. С достигане на изявлението за
10
разваляне на договора до дружеството-продавач ответникът „М.Р.Б.” ЕООД е упражнил
надлежно потестативното си право по чл. 87 ЗЗД и процесният предварителен договор се
счита за развален от момента на изтичане на предоставения с поканата допълнителен срок за
изпълнение, който е до 30.012019 г., т.е. счита се за развален от 31.01.2019 г.
Съгласно чл. 3.1. от предварителния договор неговото разваляне от „М.Р.Б.” ЕООД,
имащо качеството на купувач на недвижимия имот, който е уговорено да бъде прехвърлен с
окончателния договор, е факт, при осъществяване на който за тази страна възниква вземане
за получаване на неустойка. Както беше отбелязано, волята на страните е тази неустойка да
е такава за разваляне на договора, защото цели да обезпечи вредите на кредитора,
претърпени в резултат на осъщественото разваляне, поради което и съгласно
задължителните указания, дадени в Тълкувателно решение № 7/ 13.11.2014 г., постановено
по тълк.д. № 7/2013 г. по описа на ОСГTК на ВКС, нейното заплащане се дължи от
неизправната страна при осъщественото разваляне на сключената сделка. Това означава, че
в случая са осъществени всички предпоставки, при които в тежест на „Т. 2000“ ООД
възниква задължение да заплати на „М.Р.Б.” ЕООД неустойката, уговорена с чл. 3.1. от
предварителния договор, която се дължи поради осъществено разваляне и която е в размер
на 750 000 евро съгласно волята на страните относно нейния размер, съдържаща се в тази
договорна клауза. В производството няма направени твърдения и не са ангажирани
доказателства за погасяване на това задължение, поради което съдът приема, че то
съществува и към момента в тежест на дружеството, по отношение на което е открито
производство по несъстоятелност. След като по делото се доказа, че претендираното от
„М.Р.Б.” ЕООД вземане към „Т. 2000“ ООД е възникнало и съществува към момента, то
предявеният от „Х.Б.” ЕООД отрицателен установителен иск за установяване неговото
несъществуване е изцяло неоснователен и като такъв трябва да се отхвърли.
По присъждане на направените по делото разноски:
С оглед крайния изход на делото разноски се следват на ответниците.
Ответникът „М.Р.Б.” ЕООД е направил своевременно искане за присъждане на
направените разноски и е представил доказателства за извършени разходи за водене на
делото в размер на 8 850 лв., от които 350 лв. – платен депозит за възнаграждение на вещо
лице и 8 500 лв. – адвокатско възнаграждение, за което в договора за правна защита и
съдействие е изрично записано, че е платено. Ето защо ищецът трябва да бъде осъден да
заплати тази сума на ответника на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Ответникът „Т. 2000“ ООД – в несъстоятелност не е направил искане за присъждане
на направените в хода на производството разноски, поради което и съдът не може да възлага
заплащането на такива в тежест на страната, която неоснователно е повдигнала правния
спор пред съда.
На основание чл. 694, ал. 7 ТЗ ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметката
на СГС сума в размер на 14 668, 73 лв., представляваща държавна такса, дължима за
11
разглеждане на предявения иск, която не се внася предварително.
Така мотивиран Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Х.Б.“ ЕООД, с ЕИК: ******* със седалище и адрес на
управление гр. София, ул. „******* ап. офис 9, срещу „М.Р.Б.” ЕООД, с ЕИК: *******, със
седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. „*******“, бул. „*******, и „Т. 2000“ ООД
– в несъстоятелност, с ЕИК: *******, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул.
*******, иск с правно основание чл. 694, ал. 3, т. 2 ТЗ вр. чл. 92, ал. 1 ЗЗД за признаване за
установено, че „Т. 2000“ ООД – в несъстоятелност НЕ ДЪЛЖИ на „М.Р.Б.” ЕООД сума в
размер на 750 000 евро /седемстотин и петдесет хиляди евро/, представляваща неустойка
по чл. 3.1. от предварителен договор, сключен на 06.04.2015 г., между „Т. 2000“ ООД и
„М.Р.Б.” ЕООД, дължима при разваляне на този договор поради неизпълнение от „Т. 2000“
ООД на задължението за сключване в срок до 30.06.2018 г. на окончателен договор за
продажба на недвижим имот, представляващ УПИ XIV-1045 в кв. 395 по лана на гр.
Пловдив, Старинна градска част, ведно с изградената в него жилищна сграда,
представляваща „Резиденция Стария град“, с административен адрес: гр. Пловдив, ул.
„******* № 11.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „Х.Б.“ ЕООД да заплати на „М.Р.Б.”
ЕООД сума в размер на 8 850 лв. /осем хиляди осемстотин и петдесет лева/,
представляваща направени разноски по делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 694, ал. 7 ТЗ ГПК „Х.Б.“ ЕООД да заплати по сметка на
Софийски градски съд сума в размер на 14 668, 73 лв. /четиринадесет хиляди
шестстотин шестдесет и осем лева и седемдесет и три стотинки/, представляваща
държавна такса, дължима за разглеждане на предявения иск, която не се внася
предварително.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
12