РЕШЕНИЕ
№ 39
гр. Велико Търново , 15.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО в публично заседание на двадесет
и пети май, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Йордан Воденичаров
като разгледа докладваното от Йордан Воденичаров Търговско дело №
20204100900132 по описа за 2020 година
Ищецът „Е.“ ЕООД , със седалище и адрес на управление : гр.В., район М., ул. Н.
С. № ..., с ЕИК .......... чрез пълномощника си адвокат Р.Т. САК твърди, че в битността си на
носител на правото на собственост / придобито на основание публична продан по силата на
постановление за възлагане на недвижим имот от 20.12.2012 г. на ЧСИ С. К. по
изпълнително дело № 20128090400215/12 г. / върху самостоятелен обект в
североизточната част на сграда № 1, с идентификатор ........ по КККР съгласно схема № 15-
367101-13.10.2014 г. на СГКК-В.Т., представляващ обект за търговска дейност , с
административен адрес: гр.В.Т., ул.М.№ ... и застроена площ 1462,70 кв.м. / обособен чрез
разделяне на самостоятелен обект в същата сграда с идентификатор ..........., представляващ
магазин за промишлени стоки, със застроена площ 2115,70 кв.м. съгласно схема №
5133/18.06.2012 г. на СГКК-В.Т. – предмет на постановлението за възлагане/ която сграда е
разположена в поземлен имот с идентификатор 10047.514.364 , заедно с прилежащ
паркинг с площ от 1 306 кв.м. с 25 броя парко-места в източната площадка на магазина, е
бил лишен от фактическата власт , тъй-като ползването му е осъществявано от ответното
дружество „Т.“ ЕООД, с ЕИК ........, със седалище и адрес на управление : гр.В.Т., ул. Д. Б. №
... без основание и против неговата воля до 30.08.2019 г.
Неоснователността произтича от обстоятелството , че сключения между страните
предварителен договор за продажба на този имот от 20.08.2013 г., допълнен с анекс от
01.02.2014 г. , установяващ срок за прехвърляне на правото на собственост до 01.08.2015 г/ ,
включващ клауза за предаването му- изпълнена на 01.10.2013 г., за което е съставен приемо-
предавателен протокол , е развален по негов/ на ищеца / едностранен волеви почин с
изявление съдържащо се в нотариална покана № 63, том 1, рег.№ 646/25.01.2017 г. по описа
1
на нотариус Т. Б. с рег. № .... на НК, поради неизпълнение на задължението на ответника-
бъдещ купувач да съдейства/ не се явил за целта негов представител на указаната дата в
нотариалната кантора -30.01.2017 г./ за сключването по нотариален ред на окончателния
договор.
Моли съдът да постанови решение, с което да осъди ответното търговско дружество да
му заплати обезщетение за ползването без основание на описания по-горе недвижим имот
за периода от 29.01.2019 г. до 30.08.2019 г. в размер на 80 000 лева заедно със законната
лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното й
изплащане, както и направените по производството разноски.
В съдебно заседание поддържа по основание предявения иск, намален по реда на
чл.214 ГПК до размер на 77 413 лева.
Ответникът чрез пълномощника си адвокат С.М. от САК оспорва предявения иск с
главно и по същество единствено относимо правоизключващо възражение срещу
наведеното положение за неправомерно осъществявана фактическа власт върху имота,
чието градиво са твърдяните обстоятелства, че по предложение на ищеца, получено на
24.11.2016 г., между страните е постигнато споразумение за ползването на имота занапред
първият да заплаща месечна наемна цена от 3600 лева с ДДС, заплатил я за пет месеца , след
което му заявил, че ще прихваща това си задължение с неговото/ на ищеца/ насрещно
задължение да му върне сумата 107000 лева, получена по прекратения предварителен
договор, тъй-като предложението за нея било да се счита като заплатен наем за минало
време , което не било прието , защото клаузата на чл.2 от анекса към предварителния
договор давала право на бъдещия купувач да владее имота без да заплаща наем за
периода, през който го владее. Моли да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан с
присъждане на разноските.
Съдът след като обсъди доводите на страните и прецени по реда на чл.235 ГПК
събраните по делото доказателства, приема за установено и обосновава следните правни
изводи:
Предявен е иск, имащ за предмет претендирано вземане, чиято законова правна
квалификация се извежда от нормата на чл.59, ал.1 ЗЗД.
Признати и с писмено документирано доказателствено битие/ вж.заверени преписи на
едноименните, съдържащи юридическите актове и действията, свързани с тях,
документи/ са фактите – предмет на наведените в исковата молба твърдения : закупен от
ищеца на публична продан с описаната по-горе индивидуализация недвижим имот;
сключен между страните предварителен договор за продажбата му от 20.08.2013 г. / на
обособена част от него / , допълнен с анекс от 01.02.2014 г. , установяващ нов срок за
прехвърляне правото на собственост до 01.08.2015 г.; предаване на фактическата власт/
владението/ върху този имот на ответника на 01.10.2013 г. в изпълнение на клауза на
2
договора, с предоставено му право безвъзмездно да я упражнява до сключване на
окончателния договор.
Не е спорно между страните каква е съдбата на предварителния договор към началото
на периода за който ищецът претендира обезщетение/ 29.01.2019 г.. /, а тя е , че вече е
загубил съществуването си в правната действителност, тъй-като според смисъла, вложен в
техните разменени писмени волеви изявления и представи/ макар несъгласувани и
противоречиви по други въпроси/ се е считал и сега се счита прекратен чрез развалянето
му поради неизпълнение на основното задължение да бъде сключен окончателния
договор/ и отпадане на практическия интерес от сключването му / , за което всяка от тях
вменява на другата, вина, основана на различни обстоятелства. За правилното разрешаване
на настоящия правен спор обаче е без значение на какво основание / по каква причина/ е
прекратен предварителния договор : чрез разваляне или на друго правно основание, по
силата на чие волеизявление и дали въобще са осъществени към момента на фактически
направените писмени изявления с такава волева насоченост, предпоставките за
действително пораждане на правото на разваляне за упражняването му по надлежния ред /
чл.87 ЗЗД/ , както ще бъде обяснено по-долу.
Безспорно, подразбираемо признато и доказателствено установено е обстоятелството,
че в периода, за който се претендира заплащане на обезщетение, ответникът е осъществявал
фактическа власт върху имота/ подразбираемостта логически следва от възражението му, че
правото му за това произтичало от наемно съглашение, а установяването – от факта на
предаването на имота на ищеца съгласно констативен протокол от 30.08.2019 г.– на л. 28 от
делото /.
Поставя се въпроса дали е разполагал с уважимо от гледище на правния ред основание
да я осъществява?
Отговорът е отрицателен.
Основание като общо понятие на гражданското право е настъпил прост или сложен
юридически факт, оправдаващ, позволяващ, ограничаващ, забраняващ, преустановяващ
или отнемащ / според предвидената значимост на своя характер / по силата на изрична
законова правна норма, конституционно и/или законово прогласено или подразбираемо
възприето правно начало, договорна или еднолична свободна воля на правни субекти,
възможността за някакво човешко поведение / действие, бездействие/ с определени
правни последици , реалното му осъществяване или пък задължаващ проява на дадено
човешко поведение.
По силата на уговорката, включена в съдържанието на предварителния договор /т.1.4 на
същия и т.2 на анекса към него/ на ответника е предоставено /в негова полза е възникнало/
правото да владее имота до сключване на окончателния договор за покупко-продажба.
Смисълът на тази уговорка обаче според разумното й тълкуване във връзка с казаното в т.1
3
на анекса, е / и трябва да е/ , че действителната обща воля на страните предвижда „живот“
на правото на владение не въобще до момента , когато някога необозримо във времето те
благоволят /някоя от тях, чакана от другата да благоволи - и обратно/ да сключат
окончателния договор, без да зачитат с необходимата добросъвестност / чл.63 ЗЗД/
установения в т.1 краен срок за изпълнението на основното си задължение /до 01.08.2015
г./, а до изтичането на този срок. Да се тълкува в смисъла на първата примерна
тълкувателна хипотеза би значело уговорката да допуска настъпването на един абсурден от
гледна точка на конституционно закриляното право на собственост/ чл.17, ал.1 КРБ/ ,
резултат . Ако е налице недобросъвестност на ответника – бъдещ купувач и той не
изпълни основното си задължение в този срок, ищецът- собственик и бъдещ продавач би се
оказал принуден /заради „обвързаността“ си от силата на тази уговорка, равнозначна все
едно на силата на закона- чл.20а ЗЗД, да очаква едно бъдещо несигурно събитие/ да търпи
това положение на продължаващо владение против волята си, дотогава, докогато първият
би се позовал на последиците на изтекла в негова полза придобивна давност / чл.79, ал.1
ЗС/ !? Вярно е, че в хипотеза на прекратяване на предварителния договор за продажба
ще се погаси правото на владение, но е вярно също така, че то може да се погаси и без той
да е прекратен, защото уговорката, създаваща го не е елемент от основното / типичното
съдържание на договора, поради което неговото съществуване е напълно възможно и
практически и правно нормално и без нея. Затова правната логика умозаключително
показва, че при липса на нова писмена уговорка между страните за продължаване на
правото на владение след 01.08.2015 г., за да има правомерен характер осъществяването
на фактическа /ползвателна/ власт върху имота от ответника, трябва да е съпроводено с
позволението на ищеца, което може да е изразено както в наемно съглашение/ чл.232 ЗЗД/
, заем за послужване/ чл.243 ЗЗД/ , така и в търпимост по някакви съображения, или дори
без позволението му – да е в резултат на упражняване на право на задържане /чл. 74, ал.2,
вр. с чл.72, ал.3 ЗС/, каквото при този случай не се твърди да има.
Всеки един от тези правомерни юридически факти би бил годно основание за такава
последица/ продължаване на фактическата власт/. Твърдението на ответника, че през
разглеждания времеви период е държал имота на основание наемно съглашение, постигнато
в резултат на приемане на отправеното му от ищеца по пощата в сканиран вид
предложение за споразумение с дата 24.11.2016 г./ л.131 на делото/ е голословно, защото
не се подкрепя и дори се опровергава от събраните писмени доказателства. Частта от
цялото предложение , касаеща заплащане на наемна цена от 3000 лева месечно без ДДС
като възнаграждение срещу предоставяне на право да продължи да владее и ползва имота,
ответникът действително е приел/ вж. изявление в този смисъл се извлича от текста на
нотариална покана от 11.01.2017 г.- л. 64 от делото и по свой почин е превел за пет месеца
по банкова сметка на ищеца общо сумата 18 000 лева/ вж.5 броя платежни нареждания – л.
от 58-62 от делото/ , с представата , че изпълнява задължение по наемно съглашение. Това
изявление /съгласие/ за „частично“ приемане на предложението обаче е обстоятелство
негодно да изпълни значението на съгласие, съвпадащо с истинската воля/ съгласие/ на
4
другата страна – предложител , съвпадение , необходимо да се приеме, че помежду им е
сключен договор по смисъла на чл.8, ал.1 ЗЗД към момента в който нотариалната покана,
с изявлението за частичното приемане се е считала връчена на/ достигнала до ищеца/ чл.14,
ал.1 ЗЗД/, а още по малко, че такъв е съществувал през периода на претенцията. Това е така,
защото предложението в частта му за наемно съглашение е абсолютно обвързано с и
действието му е предпоставено от обстоятелството ответникът да приеме първата му,
неделима от волята на ищеца- предложител, част, която предвижда платената до тогава от
него сума в размер на 415 000 лева като част от цената на имота по бъдещата продажба във
връзка с преуреждане на отношенията да бъде разпределена за удовлетворяване на
претенции на ищеца: 308 000 лева като задатък по предварителния договор и 107 000 лева
като наем за 39 месеца, считано от 01.10.2013 г. до 31.12.2016 г. Ответникът/ разбираемо/
изрично е отказал да приеме предложението в тази му част. Логически показател за
невъзникнало наемно съглашение съгласно сочената част от предложението, са две
обстоятелства: а/ отправено от ищеца до ответника изрично предупреждение / в
нотариалната покана от 24.01.2017 г./ , че ако на 30.01.2017 г. не бъде сключен окончателен
договор , то ще се счита, че предварителния договор за развален/ страна , която има
намерение да изпълнява наемен договор за имот, който е предмет на предварителен договор
, не би давала толкова неразумно кратък срок за сключване на окончателен договор и
съответно при несключването му в този срок да изявява воля за развалянето му- ако
наистина съществуваше първия / ; б/ ищецът е връщал по банков път на ответника
преведените му суми „за наем“ като получени „без основание“ и „грешен превод“/
вж.банкови вносни бележки на л.74-76 от делото/, поради което не се нуждае от коментар
очевидния отрицателен отговор на въпроса: има ли разумно обяснение защо и щеше ли да
ги връща, ако бе имал качеството на наемодател, а ответникът - на наемател?
Липсата на правомерен юридически факт /основание/ за осъществяване на фактическа власт
с ползвателно съдържание върху имота за сочения времеви период е породил
претендираното субективно притезателно право на вземане в полза на ищеца за исканата
парична стойност, като правно средство за ликвидация на неблагоприятните последици на
отреченото от правото икономическо явление неоснователно обогатяване за чужда сметка /
разместване на имуществени ценности/ блага/ от един субект при друг без правно
оправдание при наличието на връзка между обедняването и обогатяването, произлизаща
от някакъв общ каузален факт и при липса на изведена от позитивноправния ред
възможност на обеднялото лице да упражни друг иск в материалноправен смисъл на
понятието за защита на интереса му /- чл.59, ал.1 ЗЗД.
Следователно осъществяването й е неправомерен юридически факт, изразяващ се в
неоснователно посегателство върху правомощията владение и ползване от съдържанието
на правото на собственост във формата на реално отнемане на възможността на носителя му
/ищеца/ да ги упражнява.
Това лишаване справедливостта като абстрактна всеобща мярка на заслужено
5
компенсаторно равновесие в живота/ не търпи и изисква да бъде компенсирано по
някакъв начин.
Средството „обезщетение” тук/ в широк смисъл на понятието, тъй-като фактическата
власт върху чужд имот против волята на собственика и без годно правно основание за това
е сама по себе си вредоносна, тъй-като реално отнема тези му правомощия / е по-скоро един
абстрактен компенсаторен механизъм за неползването, т.е.не се основава на някакъв факт
на конкретна и доказана пропусната полза / реално сигурно увеличение на имуществото
на собственика , което би настъпило , ако бе ползвал имота/ и начинът за определянето
му по размер не би могъл да бъде друг освен на база средната възможна пазарна наемна
цена , която би могла да се получи за целия обект на правото на собственост за съответния
период/ защото правомощията „владение“ и „ползване” на собственика не се простират
само до отделни несамостоятелни части, елементи от обекта му на собственост, а върху
всяка частица / кубатура, квадратура/ от цялата му субстанция/ .
Обезщетението следва да обхваща най-реалистично вероятната пазарна стойност на
„обогатяването“ на ответника за сметка на ищеца, която не може да превишава стойността
на „обедняването ” на втория. Образно казано под „обогатяване” на първия трябва да се
разбира самият факт, че той е упражнявал вместо ищеца правомощието ползване на имота/
независимо дали по предназначение или не/ , т.е. облагодетелствал се е безвъзмездно от това
положение на нещата , а „обедняването” на втория се изразява в това , че е бил лишен от
това ползване, като стойността на двете неделимо свързани явления е еднаква и следва да
отразява някаква своеобразна „наемна средна пазарна цена” на ползването, която
единият си е спестил, а другият би могъл да получи/ разбира се на практика тя почти никога
не би могла да съвпада с конкретно договорената/, ако отношенията им бяха уредени в
такава правна материя.
Размерът на вземането следва да бъде сбор на определената от вещото лице Д. И. Д.
съгласно допълващата част на заключението на приетата съдебна технико- икономическа
/оценъчна/ експертиза средна пазарна наемна цена на месец/ 11 059 лева – по 7,56 лева на
кв.м./, която би могло да се получи за описания по горе търговски обект с прилежащ
паркинг за целия период - общо 77 413 лева, без ДДС.
Заключението е достатъчно добре обосновано с приложимост на обичайната
методология/ включително и метода на пазарните аналози / при съобразяване на цените,
уговорени и получавани за отдадени за ползване части от имота по два договора за наем,
сключени с трети лица през 2020 г. и 2021 г. / общо по 11 641 лева на месец, намален с 5
процента за да се получи средната месечна пазарна цена за търсения период / според
реалното физическо състояние на обектите , функционалност , местоположение и
ползвателни възможности.
По изложените съображения предявеният иск подлежи на уважаване в своята цялост.
6
При този изход на спора на основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът дължи на ищеца
плащане на сумата 8300 лева – представляваща направени по производството разноски,
съгласно представения списък по чл.80 ГПК /чиято документална установеност е факт/ и
следва да бъде осъден да му я заплати, тъй-като правоимащата страна е упражнила това свое
процесуално право с материалноправни последици.
Предвид горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл.59, ал.1 ЗЗД „Т.“ ЕООД, с ЕИК ......, със седалище и адрес
на управление: гр.В.Т., ул.Д. Б. № ...., с управител и едноличен собственик на
капитала П. Т. Ч. да заплати на „Е.“ ЕООД, с ЕИК ......, със седалище и адрес на
управление: гр.В., район М., ул. Н. С.№ ..., с управител и едноличен собственик на
капитала Л. Н. Р., сумата 77 413,00/ седемдесет и седем хиляди четиристотин и
тринадесет/ лева , представляваща обезщетение за ползване без основание на
самостоятелен обект в североизточната част на сграда № 1, с идентификатор .......... по
КККР съгласно схема № 15-367101-13.10.2014 г. на СГКК-В.Т., представляващ обект за
търговска дейност , с административен адрес: гр.В.Т., ул. М. № ... и застроена площ 1462,70
кв.м. / обособен чрез разделяне на самостоятелен обект в същата сграда с идентификатор
.........., представляващ магазин за промишлени стоки, със застроена площ 2115,70 кв.м.
съгласно схема № 5133/18.06.2012 г. на СГКК-В.Т. / която сграда е разположена в поземлен
имот с идентификатор .........., заедно с прилежащ паркинг с площ от 1 306 кв.м. с 25 броя
парко-места в източната площадка на магазина, за периода от 29.01.2019 г. – 30.08.2019 г. ,
заедно със законната лихва върху тази сума, считано от 27.07.2020 г. до окончателното й
изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК „Т.“ ЕООД, с ЕИК ........, със седалище и адрес
на управление: гр.В.Т., ул. Д. Б. № ...., с управител и едноличен собственик на капитала
П. Т. Ч. да заплати на „Е.“ ЕООД, с ЕИК ......, със седалище и адрес на управление: гр.
В., район М., ул. Н. С.№ ..., с управител и едноличен собственик на капитала Л. Н. Р.,
сумата 8300 лева, представляваща направени по производството разноски .
Решението може да се обжалва пред ВТАС в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
7
Съдия при Окръжен съд – Велико Търново: _______________________
8