Р Е Ш Е Н И Е
№ 1704 04.07.2019
г. гр. Бургас
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
БУРГАСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД ХХХІІ ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ
На десети юни две хиляди и деветнадесета година
в публично заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТОЯН МУТАФЧИЕВ
Секретар: Милена Манолова,
като разгледа докладваното от съдия Мутафчиев гр. дело № 906 по описа на БРС за 2019 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството
е образувано по повод искова молба от „ИМОТИ 2“
ЕООД против З.С.Д., с която са предявени два осъдителни иска като частични – за
сумата от 3500 лева, част от възнаграждение в общ размер от 6855 лева, дължимо
по договор за посредничество от 03.12.2014 г., и за сумата от 300 лева, част от
дължима по същия договор неустойка в общ размер от 685,50 лева, ведно със
законната лихва върху главницата от подаване на исковата молба.
В
исковата молба се твърди, че между страните е
съществувал и валидно действал договор за посредничество, по силата на който
дружеството приема да посредничи при продажбата на имот, собственост на
ответника и трето за спора лице, а Д. се задължава да заплати еднократно
възнаграждение при сключване на предварителен договор, а ако не се подписва
такъв – в деня на продажбата на имота. Изтъква се, че дружеството е изпълнило
задълженията си по договора, като е представило и бъдещ купувач, с който се
подписва предварителен договор. Впоследствие е налице и окончателен договор.
Ответникът не е заплатил възнаграждението, поради което дължи и неустойка.
В законоустановения срок по делото постъпва отговор от
ответника, в който се посочва, че договорът за посредничество е нищожен, тъй
като: са накърнени добрите нрави; договорът е подписан от брокер, а не от
представляващия дружеството. Прави се възражение и, че договорът за
посредничество е унищожаем, като сключен при измама по отношение на реалните
качества и цена на имота. Твърди се, че договорът за посредничество е развален
от ответника през 2015 г.
В
съдебно заседание процесуалният представител представител
на ищцвото дружество поддържа исковете и моли съда да ги уважи, като присъди
сторените по делото разноски.
Процесуалният представител на ответника моли съда да
отхвърли исковете и да присъди на страната сторените по делото разноски.
Бургаският районен съд, след
като взе предвид събраните по делото доказателства, намира за установено от
фактическа страна следното:
Установява
се, че с
нотариален акт за собственост върху недвижим имот № ***, нот.
дело №
*** г. по
описа на нотариуса при БРС С. Д. С. е признат за собственик на основание чл. 10, ал. 7 ЗСПЗЗ на
следния недвижим имот: свободен терен от 3720 кв.м. в строителните граници на
ж.к. ***, Зона „Г“, гр. Бургас, за който е отреден
имот пл. № ***. След смъртта си през 2007 г. С. Д. С. оставя
за свои наследници по закон Д. С. С. (син) и З.С.Д. (дъщеря), като всеки един
от тях придобива по наследство ½ ид.ч. от описания имот.
На 03.12.2014 г. двамата
наследници Д. С. С. и З.С.Д., в качеството им на възложители, и ищеца
по делото „ИМОТИ 2” ЕООД, в
качеството на посредник, сключват договор за посредничество при продажба на недвижим имот с
предоставяне на ексклузивни права (за краткост Договора). Физическите лица възлагат, а
дружеството приема да извършва с изключителни права и срещу
възнаграждение посредническа дейност при продажба на собствения на възложителите
недвижим имот, а именно – свободен терен 3555 кв.м. в комплекс ***,
зона „Г“, с пл. № *** и с идентификатор ***.3 по КККР на гр. Бургас, за срок от 12 месеца.
Съгласно чл.1.3 от
Договора продажната цена се определя на 20 000 евро. За
извършените от посредника посреднически услуги по Договора възложителят дължи
комисионна, която се определя като еднократно възнаграждение в размер на 2 евро
на кв.м., равняващо са 7010 евро, т.е. Д. и С. дължат по 3505 евро.
Възнаграждението се дължи при подписване на предварителен договор между възложителите
и купувача, представен от посредника или при директното сключване на
окончателен договор под формата на нотариален акт. Според чл.3.7 от Договора
при забава на възложителя за заплащане на цялото или на част от
възнаграждението на посредника, той дължи неустойка в размер на 1 % от
дължимата и неплатена сума за всеки ден забава, но не повече от 10 %.
Посредникът се задължава (чл. 4) да проучва
пазара на недвижими имоти в страната и да поддържа актуална база данни, да
консултира възложителите при определяне на продажната цена на имота с оглед
неговите характеристики, да рекламира и разпространи характеристиките на имота
по подходящ начин, да предложи имота на всички потенциални купувачи, да търси и
намира, както и да организира огледи с потенциални купувачи, като обявява
на възложителите деня и часа на извършването им, да информира възложителите за
текущото състояние на продажбата на имота поне веднъж седмично, да подпомогне
възложителите при подготвянето на нотариалното изповядване на сделката.
На 06.12.2014 г. е
сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот със страни Д. С. С. и З.С.Д., продавачи, и
Живко Стефанов Джамбазов, купувач. Страните се задължават (чл. 1) да сключат
окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачите да прехвърлят на
купувача собствеността върху собствения си недвижим имот: поземлен имот с
идентификатор ***.3, с адрес: гр. Бургас, ж.к. ***, Зона “Г”, с площ от 3555
кв.м., който имот е идентичен с имот пл. № *** с площ от 3720 кв.м. по
документа за собственост. Срещу това купувачът поема задължение да заплати
цена в размер на 20 000 евро. Страните се съгласяват (чл. 2) цената да бъде
изплатена по следния начин: 2000 евро, представляваща задатък/капаро по смисъла
на ЗЗД, обезпечаваща изпълнението на договора, в деня на подписването на
предварителния договор, като по посочена за всеки продавач банкова сметка ***; 18 000 евро - в деня на
сключване на окончателния договор в нотариална форма, отново по равно на
двамата продавачи. Уговорено е (чл. 4), че окончателният договор за
покупко-продажба ще се сключи на 10.06.2015 г.
Установява
се, че
на 08.12.2014 г. с две отделни преводни нареждания купувачът превежда по банковите сметки на
продавачите по 1000 евро, която сума освен част от уговорената продажна цена се
явява и задатък, с посочено основание за плащането „плащане по предварителен
договор”.
На 05.06.2015 г.
продавачите изпращат до купувача заявление по телепоща, с което го уведомяват, че развалят
предварителния договор като
стопански непоносим, явно неизгоден и сключен при неравностойни условия, защото
действителната цена на имота надхвърля четири пъти договорената цена. Заявлението
е
получено от купувача на 09.06.2015 г.
На
08.06.2015 г. продавачите изпращат до управителя на ищцовото дружество
изявление, с което го уведомяват, че прекратяват Договора, тъй като е сключен
при крайна нужда и неизгодни условия за възложителя. Това изявление е получено
от адресата на 08.06.2015 г.
На 10.06.2015 г. по
възлагане от продавачите е изготвена експертна оценка за определяне на пазарната стойност на
имота по предварителния договор от инж. Бърза Кехайова, според която
справедливата пазарна оценка на имота към онзи момент е 200 500
лева. Данъчната оценка на имота към февруари 2015 г. е 159 281,80 лева.
Тъй
като окончателен договор на 10.06.2015 г. не е сключен, купувачът Живко
Стефанов Джамбазов предявява иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД против продавачите, по
който е образувано гр. дело № **/2015 г. по описа на БОС. По това дело като
трето лице помагач на страната на ответниците са конституирани „ИМОТИ 2” ЕООД и
И. Х. И.,
който е подписал Договора от името на „ИМОТИ 2” ЕООД. С
решение № ***/06.06.2016 г. по това дело искът е
отхвърлен. Това решение обаче е отменено с решение № ***/03.11.2016
г. по в. гр. дело № ***/2016 г. по описа на Апелативен съд – Бургас,
в сила от 28.12.2016 г., като вместо него искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД е уважен
и е обявен за окончателен предварителния договор за продажба на недвижим имот
от 06.12.2014 г.
По доказателствата:
Така
описаната фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на
събраните по делото писмени доказателства.
При така установените факти
съдът намира от правна страна следното:
Предявените частични
искове са с правно основание чл.79 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД. Спорът между страните се свежда до това
действителен ли е договорът за посредничество.
По възражението на
ответника, че Договорът е нищожен, тъй като не е подписан от надлежно
упълномощено лице да представлява дружеството посредник:
Според чл.301 от ТЗ когато
едно лице действа от името на търговец без представителна власт, се смята, че
търговецът потвърждава действията, ако не се противопостави веднага след
узнаването.
За
да се приложи законовата презумпция на чл. 301 ТЗ,
е необходимо сключената сделка да се квалифицира като търговска съобразно
въведените в чл. 286 ТЗ критерии, както и да липсва противопоставяне от страна
на търговеца на извършените от негово име, без надлежно учредена представителна
власт, действия. Безспорно е, че Договорът е
търговска сделка, защото е сключен от търговец и е свързан с упражняваното от него
занятие – в предмета на дейност на дружество попада и „търговско
представителство и посредничество“. Няма противопоставяне от страна на
дружеството на сключения от И. И. Договор, напротив издадена е фактура с получател
ответника на основание „комисиона по посредническа услуга“.
На последно място, по аргумент от т.2 от Тълкувателно
решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК, при липса на потвърждаване на Договора, сключен без представителна власт,
на недействителността му може да
се позове само лицето, от името на което е сключен договорът. Следователно, ответникът не може да възразява, че
Договорът е сключен без представителна власт от страна на лицето, подписало за
„ИМОТИ 2“ ЕООД, поради което това възражение за нищожност на Договора е неоснователно.
По възражението на
ответника, че Договорът е нищожен поради измама:
Ответникът
по иск за изпълнение на унищожаем договор може да поиска унищожението чрез
възражение дори и след като давността е изтекла –
чл.32, ал.3 от ЗЗД. Следователно съдът е длъжен да разгледа това възражение. То
е неоснователно, като мотивите за това са следните:
От предмета на Договора и от клаузите му следва, че
„продажната цена“, посочена в чл.1.3, не е окончателна. Същата подлежи на
промяна на основание чл.4.4 от Договора, според който посредникът е длъжен да
консултира възложителя при определяне на продажната цена на имота с оглед
неговите характеристики. На следващо място, това е цената, на която имотът ще
се предлага на потенциални купувачи, а не цената, на която задължително следва
да се изповяда бъдещата сделка. Ето защо в чл.2.1.2 от Договора, фиксиращ
падежа на задължението за заплащане на възнаграждение на посредника, терминът
вече е „договорената продажна цена на имота“. Няма доказателства по делото ответникът
да е умишлено въведена в заблуждение да сключи Договора. Видно е от същия, че
възнаграждението на посредника е уговорено като „твърда“ сума, а не като
процент от цената на имота. В този смисъл, независимо дали договорената с
купувача продажна цена ще бъде 20 000 евро, 80 000 евро или
143 000 евро, възнаграждението на посредника не се променя и то винаги ще
бъде 7010 евро. Ответникът е наясно с това, защото не се изискват специални
знания за осмислянето на тази клауза, поради което не може да бъде въведена в заблуждение.
Извън горното, ако се приеме тезата на Д., че още към момента на подписване на
Договора е било ясно колко несправедливо е възнаграждението на посредника
спрямо продажната цена на имота, то още тогава тя е могла да се откаже да го
сключи, но не го е сторила, поради което не може да възразява, че е била
„заблудена“.
Д. не може да бъде въведена в заблуждение и досежно
„действителната пазарна цена“ на имота, защото тя не е фиксирана изрично в
Договора. Както вече се посочи, определената в чл.1.3 от Договора цена е
такава, на която ще бъде предлаган имотът за продажба. Ответникът разполага с
възможност да установи каква е действителната пазарна цена на имота (като я
сравни с данъчната му оценка и/или с други предлагани на пазара имоти с подобни
характеристики), и да иска нейното коригиране чрез изменение на Договора. Последният
не е сключен, защото Д. е „заблудена“ относно „изгодността на продажбата“, а
поради други мотиви – необходимост от финансови средства. „Неблагоприятните финансови
последици“ за ответника не произтичат пряко от Договора, защото преди да бъде
сключен предварителен договор с бъдещ купувач, Д. не дължи никакво
възнаграждение на посредника, а от „крайно ниската“ според нея продажна цена на
имота.
Ето защо и това възражение е неоснователно. Тук се налага
следното уточнение:
По аргумент от разпоредбата на чл.33, ал.1 от ЗЗД договор,
сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия, може да бъде развален само по съдебен ред – чрез
предявяване на конститутивен иск и то в едногодишния срок по чл. 33, ал. 2 от ЗЗД. Унищожаемост, поради
крайна нужда, не може да се релевира с възражение – законът не предвижда такава възможност (такова
възражение не е и въведено от ответника в настоящия процес).
Ето защо изявлението на Д., адресирано до дружеството
посредник по телепоща, че прекратява Договора поради крайна нужда и неизгодни
условия, не може да произведе правно действие.
По възражението на
ответника, че Договорът е нищожен поради нарушаване на добрите нрави:
Основният аргумент на ответника, че Договорът накърнява
добрите нрави, е стойността на възнаграждението на посредника, съпоставена с
продажната цена. Както вече се посочи, то е определено предварително като
стойност, която не зависи от никакви други фактори, а само от площта на имота. Не
е налице неравностойност на насрещните престации по Договора, която да е
такава, че практически да е сведена до липса на престация, в който случай ще е
налице нищожност поради нарушаване на добрите нрави – Решение
№ 452 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. №
4277/2008 г., IV г. о. Напротив, срещу възнаграждение посредникът поема няколко
задължения, а именно: да проучва пазара на недвижими имоти в страната и да поддържа
актуална база данни, да консултира възложителите при определяне на продажната
цена на имота с оглед неговите характеристики, да рекламира и разпространи
характеристиките на имота по подходящ начин, да предложи имота на всички
потенциални купувачи, да търси и намира, както и да организира огледи с
потенциални купувачи, като обявява на възложителите деня и часа на извършването
им, да информира възложителите за текущото състояние на продажбата на имота
поне веднъж седмично, да подпомогне възложителите при подготвянето на нотариалното
изповядване на сделката.
Д. е наясно, че на каквато и цена да бъде продаден имотът,
след като сделката е осъществена със съдействието на посредника (а това следва
от мотивите към решението на съда по иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД), тя ще дължи
половината от 7010 евро. В този смисъл, тя е имала възможност да охрани
интересите си, като: 1. не се съгласява с договор за посредничество при толкова
„високо“ възнаграждение за посредника; 2. не подписва предварителен договор за
имота с продажна цена от 20 000 евро. Въпреки това тя е страна и по двете
правоотношения, поради което не може да твърди, че Договорът нарушава морала.
От влязлото в сила решение на Апелативен съд – Бургас по иска с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД следва, че предварителният договор за покупко-продажба
на имота не страда от пороци, т.е. продажна цена от 20 000 евро не
нарушава добрите нрави и следва да бъде зачетена.
На следващо място, едва след настъпването на друг
юридически факт, стоящ извън Договора, а именно сключване на предварителен договор
за покупко-продажба на имота, може да се преценява каква е тежестта на
възнаграждението на посредника с оглед договорената продажна цена. Този бъдещ
юридически факт обаче зависи изцяло от волята на ответника – дали да сключи или
не предварителен договор и на каква цена. След като не е положила достатъчно
усилия за опазване на интересите си, Д. не може да твърди, че Договорът
нарушава добрите нрави. Според чл.20а от ЗЗД договорите имат сила на закон за
тези, които са ги сключили.
Ето защо Договорът не е нищожен и ответникът дължи
половината от възнаграждението от 7010 евро или 3505 евро с левова
равностойност от 6855 лева. Тъй като искът е предявен като частичен, следва да
бъде уважен в претендирания размер, ведно със законната лихва от предявяване на
исковата молба.
По отношение на иска
за неустойка:
Според разпоредбата на чл.3.7 от Договора при забава на
възложителя за заплащане на цялото или на част от възнаграждението на
посредника, той дължи неустойка в размер на 1 % от дължимата и неизплатена сума
за всеки ден забава, но не повече от 10 %. Падежът на това задължение е „при
подписване на предварителен договор между възложителя и купувача“. Очевидно е,
че след сключване на предварителния договор за продажба са изминали повече от
десет дни, поради което неустойката следва да бъде в размер на 10 % или 685,50
лева, но искът е предявен като частичен и следва да бъде уважен, ведно със
законната лихва от депозиране на исковата молба.
По въпроса за разноските:
При този изход на делото само ищецът има право на
разноски, които са в размер на 690 лева (заплатена държавна такса и адвокатско
възнаграждение).
Мотивиран
от горното Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА З.С.Д., ЕГН – **********, да заплати на „ИМОТИ 2“ ЕООД,
ЕИК – *********, следните суми: 3500 (три хиляди и петстотин) лева,
представляваща припадащата се на нея част от дължимо възнаграждение в общ
размер от 6855 лева по договор за посредничество при продажба на недвижим имот
с предоставяне на ексклузивни права от 03.12.2014 г., ведно със законната лихва
върху присъдената сума от депозиране на исковата молба на 31.01.2019 г. до
окончателното й изплащане; 300 (триста) лева, представляваща припадащата се на нея
част от дължима неустойка в общ размер от 685,50 лева по чл.3.7 от договор за
посредничество при продажба на недвижим имот с предоставяне на ексклузивни
права от 03.12.2014 г., ведно със законната лихва върху присъдената сума от
депозиране на исковата молба на 31.01.2019 г. до окончателното й изплащане; 690
(шестстотин и деветдесет) лева, разноски по делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Вярно с
оригинала!
ММ