Р Е Ш Е Н И Е №
4378
гр. Пловдив, 15.12.2017
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, V гр.
състав, в публично съдебно заседание на първи декември две хиляди и седемнадесета
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДАФИНА АРАБАДЖИЕВА
при секретаря Петя Мутафчиева, като разгледа докладваното
от съдията гр. д. № 12880 по описа
на съда за 2017 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по
искова молба с правно основание чл.92 ЗЗД от „МИЛТЕКС“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Р., ул. „Несебър“ № 6 против
„СУЗИ РМ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Р., ул.
„Петко Каравелов“ № 1 за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в общ
размер от 18 000 лева, представляваща неустойка по
Договор за наем от 22.04.2013 г. за
целия петгодишен срок на действие на договора, формирана като наемна цена в
размер на 300 лв. месечно. Претендират се и разноски.
Ищецът
твърди, че с ответното дружество е имало сключен Договор за наем от 22.04.2013
г. с нотариална заверка от същата дата, с който на ответника били предоставени
за ползване под наем недвижими имоти в гр. Б. и гр. Р.. Първоначалният размер
на уговорения наем бил в размер на 600 лв. месечно, като с Анекс от 22.07.2013
г., нотариално заверен, размерът на месечния наем бил намален на 300 лв.
месечно. Срокът на действие на договора за наем се сочи, че е 5 години, считано
от 15.06.2013 г. за имотите в гр. Б., и от 01.09.2013 г. относно имотите,
находящи се в гр. Р.. Описани са имотите, предмет на договора за наем, като се
сочи, че в имотите в гр. Б. и гр. Р. ответното дружество от датите на влизане
във владение отглеждали и угушвали патета, като малките патета се отглеждали в
имота в гр. Б. и след като пораствали се извозвали в имотите в гр. Р. за
угушване. Посочва се, че договорът за наем от 22.04.2013 г. е прекратен поради
грубо и виновно неизпълнение на задълженията на ответника по него, изразяващо
се във виновно нарушаване на чл. 15 от Договора за наем, считано от дата
19.10.2015 г. с влязло в сила решение. Сочи се, че нарушението на ответника се
изразява в построяване на незаконна постройка в имота в гр. Б. без съгласието
на ищеца. Ответникът владеел самоуправно без основание имотите в гр. Б. и гр. Р.
до датите на въводите, като протоколът за въвод във владение за имотите в гр. Б.
е от дата 15.12.2016 г., а за имотите в гр. Р. е от 29.12.2016 г. Твърди се, че
съгласно чл. 17, ал. 3 от договора за наем една от страните може да прекрати
договора за наем с двумесечно писмено предизвестие поради виновно неизпълнение
на другата, като виновната страна дължи неустойка в размер на наемната цена за
целия срок на действие на договора, който е петгодишен. Посочва се, че
нотариална покана за разваляне на договора е изпратена до ответника на
19.08.2015г., като виновното неизпълнение е безспорно доказано с влязло в сила
решение. На основание изложените доводи ищецът претендира уговорената в чл. 17,
ал. 3 от договора за наем неустойка в общ размер от 18000 лв., която се сочи,
че не е прекомерна и се касае за отношения между търговски дружества. Моли
искът да бъде уважен. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът
„СУЗИ РМ“ ЕООД, ЕИК *********, е депозирал писмен отговор на исковата молба, с
който оспорва иска по основание и размер. Не се спори, че е сключен процесния
договор за наем с предмет, описаните от ищеца имоти. Оспорва се да е налице неизпълнение
на договорните клаузи от ответника. Твърди се, че съглашението за неустойка е
нищожно поради противоречие с добрите нрави, като се цитира съдебна практика в
тази насока. Посочва се, че целта при договоряне на неустоечната клауза не е
била за обезщетяване на потенциалните вреди, а за неоснователно обогатяване на
кредитора, който след прекратяване на договора би могъл да отдаде отново под
наем процесните имоти и да капитализира допълнителен доход. Освен това се сочи,
че ищецът неправилно е определил неустойката, тъй като същата следва да се изчислява за целия срок на действие на
договора т.е. до неговото прекратяване, а не до изтичане на уговорения срок. На
основание подробните доводи в отговора на исковата молба ответникът моли искът
да се отхвърли, като неоснователен, а при условията на евентуалност да се уважи
до размера от 7 650 лв.- неустойка, определена на база договорена месечна
наемна цена за срока на действие на договора – от 01.09.2013 г. до 19.10.2015
г. Претендират се разноски.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:
Не се спори и от представените писмени
доказателства се установява, че на 22.04.2013 г. между ищеца в качеството на
наемодател и ответника в качеството на наемател е сключен договор за наем на
недвижими имоти, находящи се в гр. Р. и гр. Б., а именно: стопанска сграда –
гъскарник със застроена площ от 153 кв.м., находяща се в поземлен имот № *** –
частна държавна собстевност, находящ се в гр. Р.; поземлен имот с площ от 2,164
дка, имот пл. № ***, съставляващ парцел №*** по плана на *** на гр. Б. и
полумасивна стопанска сграда със застроена площ от 15 кв.м. и масивна сграда – ***
с площ от 8 /осем / кв.м., ведно с поземлен имот № *** в кв. *** по плана на ***
на гр. Б.. Договорен е петгодишен срок на договора, който за имота в гр. Р.
започвал да тече от 01.09.2013г., а за имотите в гр. Б. от 15.06.2013 г. ,
както и наемна цена в размер на 600 лв. месечно, като 300 лв. се превеждат от
наемателя, а остатъка от 300 лв. е договорено, че се прихваща от наемателя за
сметка на извършените от него подобрения в имота, които след изтичане на срока
на договора остават в патримониума на наемодателя. В чл. 12 от договора е
предвидено, че наемателят заплащана всички разходи, свързани с обикновеното
потребление на обектите, като и разходите за текущи ремонти и поправки, които
са следствие на обикновеното употребление на обекта, поемайки и разноските за
всички повреди, които не са причинени виновно от наемодателя или от лица, за
които той отговаря. Съгласно чл.15 от договора извършването на реконсктрукции,
преустройства и подобрения на наетите обекти могат да се извършат само със
съгласието на наемодателя. В чл. 17 от договора е уговорено, че договорът се
прекратява с изтичане на срока му, по взаимно съгласие на страните, изразено в
писмена форма и с двумесечно писмено предизвестие на една от страните, като
виновната страна дължи неустойка в размер на наемната цена за срока на действие
на договора. С анекс към договора,
подписано на 05.07.2013 г., е променена договорената месечна наемна сума, като
е договорено, че наемодателят предоставя на наемателя обектите срещу наемна
цена в размер на 300 лв. месечно.
Не се спори и от представените
договори и нотариален акт се установява, че ищецът е собственик на отдадените
под наем недвижими имоти.
С Нотариална покана, изготвена от
ищеца и връчена на ответника на 19.08.2015 г. е отправено предизвестие за
едностранно прекратяване на договора за наем от 22.04.2013 г. в случай, че
ответникът в двумесечния срок на
предизвестието не отстрани незаконна постройка, построена от него с негови
средства без съгласие на ищеца – наемодател.
Сочи се неизпълнение на чл. 12 и чл.15 от договора. Уведомление за
прекратяване на договора е изпратено от ищеца и по телепоща, получено на
17.08.2015 г.
С влязло в сила на 03.10.2016 г.
решение по в.гр.д. № 1820/2016 г. по описа на ПОС ответникът е осъден да върне,
като предаде държането на ищеца на наетите недвижими имоти, съгласно договор за
наем от 22.04.2013 г. Прието е, че договорът за наем от 22.04.2013 г. е
прекратен след изтичане на двумесечното предизвестие до ответника т.е. на
19.10.2015 г.
Видно от протокол за въвод от 29.12.2016 г. ищецът е
въведен във владение на гореописаните недвижими имоти, находящи се в гр. Р..
Видно от протокол за въвод от
15.12.2016 г. ищецът е въведен във
владение на гореописаните недвижими имоти, находящи се в гр. Б..
Приети са като доказателства и
наредби за базисните цени за отдаване под наем на имоти – ***, издадени
съответно от Общински съвет – Р. и Общински съвет – Б., но доколкото не се
касае за имоти общинска собственост,
нито за обезщетение за реално претърпени вреди и/или пропуснати ползи, то тези
доказателства са неотносими. Още повече,
че от съдържанието на същите не се установяват сочените от ищеца стойности на
месечния наем за процесните имоти.
По делото е приета, като
доказателство счетоводна справка (л.101) относно ежемесечно привеждане на наем
по договор на Милтекс ООД, като същата
се подкрепя и останалите събрани писмени доказателства, които удостоверяват
ежемесечното плащане на наемната цена. Установява се, че ответникът е продължил
да заплаща договорения месечен наем до 31.12.2016 г.
Сочат се от ответника престъпни
действия от страна на Община Б., но изложените твърдения не са относими към
настоящия спор, поради и което не следва да бъдат предмет на разглеждане в
настоящото производство.
От приложения по делото договор за
наем на земеделска земя – частна общинска собственост № *** от 11.03.2014 г. се
установява, че община Б. в качеството на наемодател е отдала под наем на
ответника в качеството на наемател поземлен имот *** от КВС – гр. Б. с площ от
16,115 дка, местност ***, ***. Уговорена
е наемна цена в размер ан 306,19 лв. за
една календарна година. Приет е като доказателство и Протокол за трансиране,
означаване и координиране границите на наетия поземлен имот.
С писмо от 25.10.2016 г. кметът на
Община Б. е уведомил ищеца за сключения договор за наем на земеделска земя –
частна общинска собственост № *** от 11.03.2014 г., като е посочил, че достъпът
до имоти №*** и №*** е осигурен с полски пътища № *** и № ***, съгласно КВС на
гр. Б.. Отказано е прекратяване на договора за наем с ответника.
Представени са писмени
доказателства, удостоверяващи кореспонденция с представител на Община Б., писмо
до ***, отговори на писмата по повод твърденията на ищеца за преднамерено
поведение и осъществени престъпни действия по отношение на представляваните от
М.Г. търговски дружества, които обаче са неотносими към настоящия спор.
Прието е като доказателство Писмо от
кмета на Община Б. от 07.12.2016 г., в което е отразено, че с констативен акт
от 18.09.2015 г. е констатиран незаконен строеж в имот № *** (един от имотите, предмет на Договора за наем
от 22.04.2013 г. ), като на ищеца е разрешено да премахне незаконния
строеж. За събаряне на незаконната
постройка е сключен предварителен договор от 06.02.2016 г., между ищеца в
качеството на възложител и ИВКОНИ ТМ ЕООД в качеството на изпълнител, като е
уговорена цена в размер от 1500 лв.
Представени са и други доказателства
за направени разноски след прекратяване на договора за наем, като Договор за
почистване и извозване на птича тор от 26.03.2017 г., съгласно който ищецът в
качеството на възложител се е задължил да заплати за услугата сума в размер на
23 лв. за 1 кубичен метър птичи тор. Съгласно констативен протокол от
05.04.2017 г. сумата, която ищецът е следвало да заплати за почистването и
извозването на птича тор в имотите, предмет на прекратения договор за наем от
22.04.2013 г. е в размер от 3519 лв. За
тази сума е издадена и фактура от 16.05.2017 г. и е представен касов бон,
удостоверяващ плащането й.
От приетите по делото
молби, съдът установи, че предмет на производството по гр.д. № 1883/2017 г. са предявените от „СУЗИ РМ“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Р., ул. „Петко Каравелов“ № 1, чрез ***,
против „МИЛТЕКС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Р.,
ул. „Несебър“ № 6, искове с правно основание чл. 55, ал. 1,
предл. трето, чл. 59 и чл. 92 ЗЗД, за осъждането на ответника да заплати на
ищеца следни суми: сумата от 4 500 лева, представляваща заплатени суми за
наем за периода от 15.10.2015 г. до 31.12.2016 г. на отпаднало основание; за
извършени разходи за подобрения в недвижимите имоти – собственост на „МИЛТЕКС“
ЕООД, находящи се в гр. Р. и гр. Б., а именно: за 2 000 лева– разходи за подобрения за стопанска постройка
в гр. Б. и за 290 лева– за стопанска
постройка в гр. Р.; за неустойка по Договор за наем от 22.04.2013 г. в размер
на 9 000 лева за периода от
24.04.2013 г. до 19.10.2015 г. Така предявените
искове не касаят настоящото дело и не е налице както идентитет, така и връзка на обусловеност между
делата,.
От приетата по делото, като
доказателство телепоща се установява, че на 20.01.2016 г. е получена телепоща,
с която ищецът уведомява ответника, че плащанията от 20.10.2015 г. са въз
основа на прекратен договор и са на извъндоговорно основание.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна
страна следното:
Не се спори и от приетите по делото доказателства се
установява, че договорът за наем е прекратен преди изтичане на срока му, поради
и което е налице соченото в чл.19, ал.3 от договора основание за начисляване на
неустойка.
На първо място следва да се разгледат направените от
ответника възражения за нищожност на клаузата на чл. 19, ал.3 от Договор за
наем от 22.04.2013 г., поради противоречието й с добрите нрави.
Следва да се има предвид, че неустойката изпълнява
няколко основни функции – обезпечителна, обезщетителна, а по волята на страните
може да изпълнява и наказателна или санкционна функция. Съгласно ТР 1/2010 по т. д. 1/2009г неустоечната
клауза би могла да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е
уговорена излиза извън присъщите й функции - обезпечителна, обезщетителна и
санкционна. Прекомерността на
неустойката не я прави a priori нищожна поради накърняване на добрите нрави.
Преценката за нищожност на
клаузата за неустойка следва да се извършва към момента на сключване на
договора за всеки конкретен случай. Фактът на двустранното уговаряне на неустойката сам
по себе си е ирелевантен за валидността на неустоечната клауза, ако тя не
съответства на императивните норми на закона и на добрите нрави, в частност на
принципа за справедливост и добросъвестност в гражданските и търговски
правоотношения. / в този смисъл Решение № 211 от 16.12.2010
г. на ВКС по т. д. № 244/2009 г., II т. о., ТК и Решение № 99 от 8.07.2010
г. на ВКС по т. д. № 984/2009 г., I т. о., ТК , Решение № 247 от 11.01.2011 г. на ВКС по т. д. № 115/2010 г., II т. о.,
ТК,
постановени по реда на чл. 290 ГПК/.
В тази
връзка неотносими към спора се явяват възраженията на ищеца за причинени вреди
в значителен размер след прекратяване на договора за наем, доколкото същите
представляват обстоятелства, настъпили след сключване на договора. В случай, че
ищецът твърди, че са му причинени вреди от предсрочното прекратяване на
договора за наем, които са съизмерими с уговорения отнапред размер на
договорната неустойка и дори го надхвърлят, то това би било предмет на предявен иск за присъждане на обезщетение за
причинени вреди, вследствие на предсрочното прекратяване, какъвто не е
настоящият случай.
В Решение
№110/21.07.2016 по дело №1226/2015 на ВКС, ТК, I т.о е прието, че с оглед
характера на насрещните престации – за продължително изпълнение на наемодателя
/предоставяне на ползването на вещта/ и за периодично изпълнение на наемателя
/за заплащане на наемната цена/, както развалянето на този договор, така и
прекратяването му има действие за в бъдеще. На осн. чл.238 ЗЗД, ако договорът за наем е без
определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести
другата един месец по-рано. Когато договорът за наем е с определен срок,
наемното правоотношение се прекратява с изтичане на срока. Срокът обезпечава
както интереса на наемателя – защитава го от възможността наемодателят да го
лиши от ползването на имота предсрочно било поради прекратяване, било поради
разпореждане с вещните си права по отношение на имота, ако се легитимира и като
собственик на последния, при отчитане на правилото по чл.237, ал.2 ЗЗД, така и интереса на наемодателя – да получи за определен период
наемна цена срещу предоставеното право на ползване на наетата вещ. Същевременно
липсва нормативно ограничение и в рамките на предоставената им договорна
свобода на осн. чл.9 ЗЗД страните
по договор за наем могат да включат клауза за едностранното му прекратяване
преди изтичане на срока по волята, на която и да е от страните или на една
определена от тях. Допустимо е също така уговарянето от страните на неустойка
за вредите от предсрочното прекратяване на срочен договор за наем, но само в
рамките на присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, иначе
клаузата за неустойка би била нищожна, поради накърняване на добрите нрави, за
което съдът следи служебно, като преценката се извършва към момента на
сключване на договора, а не към последващ момент – т.3 от Тълкувателно решение
№ 1/ 15.06.2010г. по тълк.д. № 1/ 2009г. на ОСТК на ВКС. При тази преценка
следва да се изходи преди всичко от характерните особености на договора за наем
и вида на насрещните престации: наемодателят се задължава да предостави на
наемателя ползването на една вещ срещу наемна цена, а наемателят – да я
заплати, но само срещу отстъпеното му ползване. При прекратяване на договора за
наем наемодателят не получава наемна цена, но може да отдаде вещта за ползване
на друго лице, от което да реализира пропусната печалба. От друга страна, ако е
уговорена неустойка при предсрочно прекратяване на договор за наем от
наемателя, в размер на всички неплатени по договора наемни вноски до края на
срока му, наемодателят по прекратения наемен договор ще получи имуществена
облага от насрещната страна в размер, какъвто би получил, ако договорът не беше
прекратен, но без да се предоставя ползването на вещта. Следователно
уговорената по този начин неустойка за предсрочно прекратяване излиза извън
по-горе очертаните функции на неустойката, създава условия за неоснователно
обогатяване на бившия наемодател и нарушава принципа за справедливост. Аналогично становище е прието и в Решение на Търговската
колегия на ВКС, постановено по реда на чл. 290 от ГПК - Решение № 110 от
21.07.2016 г. по т.д. № 1226/2015 г., I т.о., съгласно което, неустойка, уговорена в полза на наемодателя при
предсрочно прекратяване от наемателя на договор за наем, определена в размер на
наемните вноски за периода от прекратяване на договора до изтичане на
уговорения в него срок, е нищожна (чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД).
В настоящия случай уговореният
между страните способ за начисляване на неустойката в размер на наемната цена
за срока на действие на договора я прави нищожна на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД, като противоречаща на добрите нрави, тъй като целта на същата
накърнява моралните норми.
Съдът
не споделя доводите на ищеца за релевантност на фактите, че в конкретния случай е
договорен значително нисък размер на месечен наем, както и относно поведението
на наемателя след прекратяване на договора и направените впоследствие разходи по отношение на имотите - предмет на прекратения договор за наем. Предвид
разясненията по т.3 от ТР №1/15.06.2010г. по тълк.д. №1/2009г. на ОСТК на ВКС
от значение за преценката дали уговорената неустойка противоречи на добрите
нрави е критерият съотношение между размера й и очакваните от неизпълнението
/респ.прекратяването/ на договора вреди, а не действително претърпените от
кредитора такива. Нищожността, като форма на недействителност, на сделката или
на отделна клауза от същата следва да се преценява към момента на постигане на
съгласие между договарящите и не зависи от техните последващи действия при изпълнение,
неизпълнение, разваляне или прекратяване на договора.
В случай, че ищецът е искал да
договори по – висок наем за наетите имоти, то същият е разполагал с договорната
свобода да постигне това чрез уговоряне на наем, съответстващ на действителната
наемна стойност на имотите, а не чрез уговоряне на неустойка, чийто размер
излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Размерът на неустойката е определен отнапред и
същият не подлежи на доказване, какъвто би бил случаят при предявен иск за
обезщетение за вреди. В този смисъл е и
разпоредбата на чл. 92, ал.1 ЗЗД, която гласи „Неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е
нужно те да се доказват. Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи
вреди.“
В практиката се приема, че няма правно-логически
съображения, които да изискват тълкуване на материалния закон, че кредиторът
всякога трябва да претендира неустойка, щом такава е уговорена, като няма пречка същият да претендира действителните
вреди или наред с неустойката да претендира и вреди, надвишаващи нейният
размер.
На основание изложените доводи
съдът счита, че предявеният иск следва
да се отхвърли като неоснователен и недоказан.
С оглед изхода на спора и на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на ответника следва да се присъдят
направените по делото разноски, съобразно списък по чл. 80 от ГПК в общ размер
от 2500 лв. – заплатен адвокатски хонорар.
По
изложените съображения, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „МИЛТЕКС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Р., ул. „Несебър“ № 6 против „СУЗИ РМ“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Р., ул. „Петко Каравелов“ № 1 за осъждане
на ответника да заплати на ищеца сумата в общ размер от 18 000 лева, представляваща
неустойка по Договор за наем от 22.04.2013 г.
за целия петгодишен срок на действие на договора, формирана като наемна
цена в размер на 300 лв. месечно.
ОСЪЖДА „МИЛТЕКС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Р.,
ул. „Несебър“ № 6 да заплати на „СУЗИ РМ“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Р., ул. „Петко Каравелов“ №
1 сумата от 2500 лв.- разноски по делото,
представляващи заплатен адвокатски хонорар.
Решението
подлежи на обжалване пред ОС Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
Препис
от решението да се връчи на страните по делото.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/
Вярно
с оригинала.
ПМ