РЕШЕНИЕ
гр. София, 28 Март 2017 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, І-15 състав в открито съдебно заседание на седемнадесети март две
хиляди и седемнадесета година в състав:
Председател: Катерина Енчева
като разгледа докладваното от
съдията гр.дело № 8272 описа за 2016
год. , за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание
чл.92 от ЗЗД.
Ищцата Т.С.М.
твърди, че на 14/7/2010 год. сключила с ответника договор за продажба на
недвижим имот, оформен с нотариален акт № 113, том I
рег.№ 6594, н.д.№ 102 от 2010 год. на нотариус рег. № 500 от регистъра на
Нотариалната камара. Съгласно договора, ответника трябвало да се снабди с
Разрешение за ползване на сградата в срок до 01/3/2011 год. Ответникът не
изпълнил това си задължение. Твърди, че страните договорили заплащане на
неустойка при забава в изпълнение на задължението за снабдяване с Разрешение за
ползване в размер на 0.1% за всеки просрочен ден. След изтичане на договорения
срок, ищцата отправяла покани до ответника за изпълнение на задължението за
снабдяване с Разрешението, без да постигне никакъв резултат. От неизпълнението
на това задължение на ответника, ищцата търпяла вреди поради невъзможността да
ползва имота. Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да й
заплати неустойка за времето от 02/03/2011 год. до 25/4/2012 год. в размер на
25 638 лева, заедно със законната лихва от подаване на исковата молба и
направените по делото разноски.
Ответникът
ЕТ „Р.Г.“ оспорва предявения иск. Твърди, че разрешението за ползване трябвало
да бъде издадено на 20/6/2013 год., а не на 01/3/2011 год. Действително такова
разрешение липсвало, но причините за това не можели да се вменят във вина на
ответника. На първо място, след издаване на разрешението за строеж, фирмата,
упражняваща строителен надзор открила пропуски и нарушения в проекта, което
наложило преработването му. Преработения проект бил одобрен от Столична община
едва на 11/4/2088 год. Впоследствие от строителният надзор забранили
извършването на СМР, поради влагата и ниските температури. На 25/1/2010 год.
бил издаден Акт образец 15, подписан от всички собственици на обекти в
сградата, в това чисто и от ищцата. С това строежът бил предаден на
собствениците. На 28/4/2010 год. ответникът поискал от Столична община издаване
на разрешение за изграждане на външно ел.захранване на жилищната сграда От
Столична община обаче поискали представяне на допълнителни документи Издадени
били удостоверения от ДАГ и Дирекция „Софийски кадастър“, но поради проблеми с
идентификационните номера на всички обекти в сградата, тези удостоверения се
оказали нищожни и се наложило преиздаването им от Агенцията по кадастъра.
Такива удостоверения били издадени през 2012 год. Ответникът твърди, че
административната смяна на Дирекция „Софийски кадастър с Агенция по геодезия,
картография и кадастър довела до значително забавяне на въпросните
удостоверения, поради бавната процедура. Забавянето било причинено и поради необходимостта
да се премине през чужд имот за изграждане на външното ел.захранване на
жилищната сграда. След като ответникът открил чия собственост е имотът, през
който трябвало да се премине, изпратил нотариална покана до него, като това
допълнително забавило процеса на издаване на разрешението. Междувременно
ответницата предприела действия и за изграждане на външно топлозахранване. На
22/10/2012 год. в деловодството на НАГ била заведена документацията за издаване
на Удостоверение за въвеждане в експлоятация. Забавяне било допуснато и поради
невписване на категорията на строежа в издаденото разрешение за строеж и
необходимостта от издаване на ново такова, което се забавило с 8 месеца.
Категоризацията на строежа била обаче определена неправилно, поради което и
удостоверението за въвеждане в експлоатация не съответствало на категорията на
строежа – то било за четвърта категория, а не за трета. Всичко това забавило
регистрацията на строежа и издаването на Удостоверение за въвеждане в
експлоатация. Удостоверението било издадено едва на 20/6/2013 год. Независимо
от горното, ответника твърди, че ищцата не е оказала необходимото съдействие за
даване на съгласие или несъгласие във връзка с топлофициране на сградата, което
наложило да й бъде изпратена нотариална покана от 6/12/2012 год. На тази покана
тя отговорила едва на 1/2/2013 год. Ответникът счита, че ищцата е приела
апартамента си с подписване на Акт образец 15, без да е вписала забележки и
дефекти за отстраняване, с което било извършено предаването на строежа от
строитела на възложителя. Относно задължението за заплащане на неустойка,
ответницата твърди, че клаузата от договора била неясна, не били посочени
условия, при които неустойка не се дължи, липсвал краен срок на задължението за
заплащане на неустойка, поради което същата била нищожна като противоречаща на
добрите нрави; уговорената неустойка нарушавала принципа на справедливостта,
тъй като водела до дисбаланс на насрещните зедължения, а предназначението й
излизало извън типичната обезпечителна функция на неустойката. Ответникът моли
съдът да приеме, че клаузата за неустойка е нищожна и да отхвърли предявения
иск.
От събраните по
делото доказателства се установи, че ищцата, като купувач и ответникът, като
продавач са сключили договор за продажба на недвижим имот на 14/7/2010 год.,
оформен в нотариален акт № 113, том I рег.№ 6594, н.д.№ 102 от 2010 год. на нотариус
рег. № 500 от регистъра на Нотариалната камара за апартамент, подробно описан в
договора. В т.V от договора е предвидено задължение на продавача да
се снабди с Разрешение за ползване на сградата, в която се намира закупеният от
купувача апартамент до 1/3/2011 год., а в случай на забава, продавачът ще дължи
неустойка на купувача в размер на 0.1% за всеки просрочен ден. Продажната цена
е уговорена в размер на 65 739.30 лева.
Съгласно
Удостоверение № 581/20.6.2013 год. , жилищната сграда, в която се намира
закупеният от ищцата апартамент е
въведен в експлоатация, като е прието, че е изграден в съответствие с
одобрените инвестиционни проекти, разрешенията за строеж и останалите
строителни книжа.
Разрешението
за строеж на процесната сграда е издадено на 15/8/2006 год. С Протокол от
9/10/2006 год. е открита строителна площадка и определена строителна линия и
ниво на строежа. На 10/10/2006 год. е съставен доклад от фирмата, упражняваща
строителен надзор върху строежа, в който в две точки – „Конструкции“ и
„Архитектура“ са установени недостатъци, несъответствия и грешки, които според
изготвилите доклада налагат препроектиране по отделните специалности – ВиК,
електро и ОВ и преработка на архитектурната част, за да може да бъде предложен
конструктивен проект. В издаденото разрешение за строеж е наредено вписване на
обстоятелството, че одобреният инвестиционен проект е за преработка по време на
строителството. На 30/11/2009 год., във връзка с наближаващия зимен сезон, от
фирмата, упражняваща строителен надзор е препоръчано спиране на довършителните
работи, свързани с мокри процеси, при температура вътре в сградата от 5
градуса. Продължаването на строителните работи е разрешено на 22/3/2010 год.
На
25/1/2010 год. е издаден Констативен акт за установяване годността за приемане
на строежа. В този констативен акт е описан нотариалният акт от месец юли 2010
год., с който ищцата е закупила имот в процесната жилищна сграда (т.10) и се съдържа
положен подпис от нейно име.
На
24/6/2010 год. по преписка с вх.№ *******/28.4.2010 год., ответницата е
уведомена, че за издаване на разрешение за строеж за външно ел.захранване на
жилищната сграда, следва да оформи проектите по описания в писмото начин. На
8/11/2010 год. по същата преписка, ответницата е уведомена, че трябва да
представи договор за право на преминаване пред чужд поземлен имот.
На
18/7/2011 год., държавната приемателна комисия издава становище, че за процесния
строеж може да бъде издадено разрешение за ползване.
Вещото
лице по назначената експертиза дава заключение, че неустойката за процесния
период от време, изчислена като 0.1% на ден върху продажната цена на имота е в
размер на 27 741.98 лева.
Свидетелят
Г.Г.Ш. дава следните показания: той бил част от екипа, осъществяващ строителен
надзор върху строежа на процесната сграда. Той заявява, че от самото начало бил
сбъркан конструктивния проект и се наложило преработване. Впоследствие по
искане на инвеститора, при новооткрила се възможност за построяване на още един
етаж, отново са били направени големи промени по всички части на проекта. Имало
проблем с външното ел.захранване, тъй като кабелът минавал през частен имот и е
трябвало да се вземе съгласие от собствениците на този имот. Според свидетеля,
имало забавяне дължащо се на комплексни причини. В останалата част показанията
не са относими, тъй като касаят обстоятелства, настъпили преди или след исковия
период.
Горното
се установява от събраните по делото писмени и гласни доказателства и
заключението на счетоводната експертиза, приети от съда.
По делото са
представени доказателства за водена кореспонденция, издадени разрешения,
завършване на външен електропроводи др., които са издадени след исковия период
и са неотносими към предмета на спора.
При така установените обстоятелства
съдът намира от правна страна следното:
Между страните е
бил сключен валиден договор в изискуемата от закона форма за продажба на
недвижим имот. Елемент от този договор е и клаузата за неустойка, която
ответницата в качеството си на продавач би дължала, в случай, че не успее да се
снабди с разрешение за ползване на сградата, в която се намира недвижимият имот
в срок до 1/03/2011 год.
Страните са
уговорили неустойката да се дължи за забава наизпълнението на посоченото
задължение за снабдяване с разрешение за
ползване на сградата и да бъде в размер на 0,1%
за всеки просрочен ден. Действително, клаузата за неустойка съдържа
известна неяснота относно базата, върху която трябва да се начислява така посочения
размер на неустойката. За преодоляване на тази неяснота съдът следва да тълкува
договора за продажба с цел изясняване на действителната воля на страните.
Допълнителни индикации относно тълкуваните клаузи биха могли да бъдат изявления
или становища на страните във връзка с договора и с конкретната клауза, които
биха разкрили тяхната действителна воля.
От съдържанието
на договора е видно, че единствената основа, върху която реално би могла да
бъде начислена договорената неустойка, е продажната цена на имота. Единствено
ако се тълкува съвместно с уговорената цена, клаузата за неустойка би имала
смисъл. Такова съвместно тълкуване също така би обяснило и защо страните не са
счели за необходимо да дадат повече пояснения относно механизма за начисляване на неустойката – подобни
пояснения биха били необходими само ако неустойката се изчислява върху някаква
друга основа, различна от цената. Доколкото обаче клаузата за неустойка следва
систематично в договора след уговорката за продажната цена и изявлението, че
тази цена е изцяло заплатена, логично е да се приеме, че страните са имали
намерение да обвържат дължимата неустойка с цената по договора.
Такова намерение
двете страни по договора манифестират в своите писмени изявления по делото. В
исковата молба ищцата претендира неустойка, начислена върху продажната цена по
договора. В отговора си на исковата молба ответницата съпоставя годишния размер
на неустойката отново с продажната цена по договора, за да обуслови
възражението си за недействителност на тази клауза. Съдът намира, че и двете
страни са имали и имат ясно съзнание, че базата за начисляване на неустойката е
договорената помежду им продажна цена. Ето защо възражението за неопределеност
на клаузата за неустойка е неоснователно.
Неоснователно е
и възражението за нищожност на същата клауза поради противоречие с добрите
нрави. По съществото си това възражение се базира на доводи, че неустойката е
прекомерна по размер. С други думи, с това възражение ответницата, която при
сключване на договора за продажба е действала в качеството си на търговец по
смисъла на ТЗ, се стреми да заобиколи законовата норма на чл.309 от ТЗ, която
не й позволява да прави възражение за прекомерност на неустойката по сделка,
която е търговска по смисъла на част III от ТЗ. Само
това обстоятелство е достатъчно за отхвърлянето на доводите й за нищожност на клаузата за
неустойка.
Доколкото обаче
във възражението за нищожност се съдържа и позоваване на добрите нрави, макар и
неоснователно съчетани с добрите търговски практики, съдът счита, че следва да
изложи съображения защо противоречие с добрите нрави не е налице.
Добрите нрави
представляват господстващите в дадено общество морални принципи и разбирания,
от които гражданите и останалите правни субекти се ръководят във всекидневния
си живот и в отношенията помежду си. Когато става въпрос за търговска сделка,
сключена между физическо лице и търговец, в съвременните разбирания на
обществото не съществува правило, принцип или разбиране, че търговецът не носи отговорност
за вреди, причинени от неизпълнение на негови задължения или пък че тази
отговорност трябва да бъде ограничена. Напротив добрите нрави предполагат
търговецът да е добросъвестен, да е добре запознат с всички същностни
характеристики на стоката или услугата, която предлага, и да поема спрямо
физическото лице задължения, които са изпълними в реалистични срокове.
Още по-конкретни
обществени принципи и разбирания съществуват тогава, когато става въпрос за
търговец, продаващ на физическо лице недвижими имот, по отношение на който
недвижим имот същият търговец се явява и инвеститор или строител. В подобни
случаи нормалните обществени очаквания са търговецът да е наясно с всички
подробности по строителството и въвеждането в експлоатация на недвижимия имот и
е в състояние реално да предвиди настъпването на определени събития, както и да
информира физическото лице за конкретни обстоятелства, от значение за
сключването на договора. Също така, предвид значителния брой случаи, в които
търговец и/или строител не изпълнява дълго време задължението си за пълно
завършване на строителството и въвеждане на недвижимия имот в експлоатация,
съществува оправдано обществено очакване
пострадалите от това неизпълнение физически лица да могат да бъдат
подобаващо обезщетени.
При съобразяване
на добрите нрави следва да се има предвид и това, че в ситуация като
разглеждания казус физическото лице купувач на недвижимия имот би могло да
претърпи значителни вреди от ненавременното изпълнение на задължението на
продавача да се въведе сградата в експлоатация. Такива вреди биха могли да
бъдат, например, необходимостта да плаща наем или да трябва да закупи по
спешност друг недвижим имот. Неустойката е отнапред уговорено обезщетение за
вредите от неизпълнението на договорно задължение и в разглеждания случай
трябва да е в размер, осигуряващ обезщетение и на такива значителни по размер
вреди. Ето защо уговарянето на неустойка, която да осигурява обезщетяването на
такива вреди от забавата не противоречи на добрите нрави.
Възражението за наличие
на субективни причини за забавянето е неоснователно. Не се доказва в рамките на
исковия период ищцата да е попречила на ответницата или да е отказала
съдействие с оглед осъществяване на някаква административна процедура или
придобиване на удостоверение по повод издаване на разрешението за въвеждане в
експлоятация.
Възражението за
наличие на обективни причини за забавяне: Безспорно в случая е имало забавяне в
производството по издаване на административен акт – Разрешението за въвеждане в
експлоатация. Обстоятелствата, които са били в основата на забавянето са
възникнали още в периода 2006-2010 год., във връзка със строителството на
сградата и по-конкретно във връзка с осигуряване на електрозахранването й.
Всички тези обстоятелства са били налице към датата на сключване на сделката с
ищцата и са били известни на ответницата, в качеството й на продавач и строител
на сградата. Очевидно е било, че още към датата на подписване на нотариалния
акт, издаването на Разрешението за ползване на имота е било вече забавено и
ответницата е било наясно, че това забавяне може да продължи. Следователно не
може да се поддържа, че забавянето се дължи на непредвидими обстоятелства,
които ответницата не е могла да предотврати. Ответницата се е съгласила да осигури
получаването на разрешение за въвеждане в ескплоатация на сградата в определен срок,
което предполага тя да е отчела тези обстоятелства, както и всички други относими
обстоятелства. Безспорно всичко това е от значение за получаването на разрешението
за ползване на сградата и съобразяването с тях би позволило на всяка от страните
по договора да има реалистични очаквания за момента в която такова разрешение може
да бъде получено. В качеството й на инвеститор и строител, ответницата е била в
състояние да влияе на административното производство и да отстранява пречките
възникнали във връзка с издаването на разрешението. По същата причина
ответницата е била в състояние и е следвало да предложи реалистичен срок за
получаване на разрешението, като отчита всички тези обстоятелства, включително
и забавянията в административните процедури до момента на сключване на договора
с ищцата. Не се установява в рамките на исковия период да е настъпило ново
обстоятелство, което да е било с непредвидим и непредотвратим характер.
Забавяния,
настъпили след исковия период не следва да бъдат вземани предвид при преценка
основателността на претенцията.
Предвид
изложеното дотук, следва да се приеме, че забавеното изпълнение на задължението
на ответницата да се снабди с Разрешение за въвеждане в експлоатация се
дължи на причини, за които тя отговаря. Искът за неустойка е основателен и
следва да бъде уважен. Претенцията е доказана по размер от заключението на
счетоводната експертиза, поради което искът следва да бъде уважен в пълен
размер.
По отговорността за разноски: С оглед изхода
на спора и на основание чл.78 ал.1 от ГПК ответницата следва да заплати на
ищцата направените по делото разноски в размер на 1126 лева и адвокатско
възнаграждение в размер на 1000 лева .
Мотивиран от
горното, съдът
Р Е Ш И
ОСЪЖДА ЕТ „Р.Г.“, ЕИК ******** с адрес *** да
заплати на Т.С.М., ЕГН **********, с адрес ***, на основание чл.92 от ЗЗД сумата 25 638 лева неустойка
по договор за продажба на недвижим имот, оформен с нотариален акт № 113, том I рег.№
6594, н.д.№ 102 от 2010 год. на нотариус рег. № 500 от регистъра на Нотариалната
камара, заедно със законната лихва от 28/01/2013 год. до окончателното изплащане
на сумата, а на основание чл.78 ал.1 от ГПК сумата 2126 лева разноски.
Решението може
да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните, с въззивна жалба
пред Софийски Апелативен съд.
Съдия: